Direito Civil III - Contrato de compra e venda

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Direito Civil III: Contratos em espécie
1) Compra e venda:
Conceito: acordo bilateral em qual o vendedor se compromete a transmitir a propriedade do bem ao comprador (direito pessoal) mediante pagamento de quantia (preço). Essa transmissão de propriedade (direito real), acontece com:
BEM MÓVEL: com a tradição.
BEM IMÓVEL: com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.
Classificações
a) Bilateral: cria obrigações para ambos.
b) Sinalagmático: serão reciprocamente credores e devedores.
c) Oneroso: ambos obterão vantagens e suportarão sacrifícios patrimoniais.
d) Comutativo: prestações certas e determinadas.
e) Aleatório: caracterizados pela incerteza.
f) Consensual: basta o consentimento dos contratantes.
g) Solene: a lei impõe determinada forma para sua validade.
h) Paritário: as partes se encontram em situação de igualdade.
i) Adesão: Há a preponderância da vontade de um dos contratantes, que elabora todas as cláusulas.
j) Nominado: designação própria.
k) Típico: perfil traçado pela lei.
l) Impessoal: só interessa o resultado da atividade contratada, independe de quem irá realizar.
m) Causal: pode ser invalidado quando o seu motivo determinante for inexistente, ilícito ou imoral.
n) Individual: estipulação entre pessoas determinadas.
o) Instantânea: se consumam em um só ato.
p) Diferida: também cumpridos em um só ato, mas em momento futuro.
q) Sucessivo: se cumprem por meio de atos reiterados. 
Elementos Constitutivos
a) Coisa
Deve ser lícita, determinada ou determinável.
Deve estar disponível dentro do mercado.
Se for futura, deve existir posteriormente. Como uma colheita que dará frutos daqui a quatro meses. Se a coisa futuro não existir, o contrato fica sem efeito, salvo se as partes assumiram o risco.
Art. 483. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório.
b) Preço
Remuneração do contrato.
Ajustado pelas partes.
Deve ser certo e determinado em moeda nacional, pelo valor nominal.
Nada impede que seja pago por outras coisas representativas (que não seja outra coisa), como títulos de crédito.
Poderá ser determinado por terceiro (nos casos em que depende de conhecimentos técnicos). Se esse terceiro não aceita, o contrato perde efeito, salvo quando indicarem outra pessoa.
Art. 485. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa.
Art. 486. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar.
Nesse caso, havendo variação de preço, será feita a média da oscilação daquele dia.
Art. 487. É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação.
Art. 488. Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor.
Deve de analisar se o vendedor fornece habitualmente aquele bem.
Parágrafo único. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o termo médio.
Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.
c) Consentimento:
As partes, sendo capazes, devem declarar seu consentimento sobre o preço, a coisa e demais condições do negócio.
Se o contrato versar sobre imóvel que suplante o teto de 30 salários mínimos, considera-se indispensável a lavratura do ato em escritura pública, sob pena de nulidade absoluta.
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país.
Riscos da coisa vendida
Até que o vendedor faça a entrega, ele responde pela coisa. Devendo entregar ao comprador no estado em que foi acordado.
As partes são livres para convencionarem por conta de quem ocorrerão as despesas. No entanto, havendo silêncio:
Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro (transferência) a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição (despesas de entrega).
Assim, o vendedor responde pelos débitos que:
Art. 502. O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição.
Caso a situação econômica do comprador mude, caindo em insolvência, o vendedor pode se acautelar, exigindo que o comprador ofereça uma garantia. Enquanto ela não for oferecida, o vendedor pode suspender a entrega da coisa.
Excepctio non adimpleti contractus: a parte não pode exigir que eu cumpra minha obrigação se ela ainda não cumpriu a dela.
Se foi apresentado um protótipo, o padrão esperado é o que foi apresentado.
Questões especiais
a) Venda a descendente
Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
Art. 179. Quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data da conclusão do ato.
Assim, pais, avós e etc. não podem vender seus bens a descendentes (filhos, netos e etc.). Isso acontece para que o ascendente privilegie um dos descendentes em prejuízo dos demais.
Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública:
I – pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração;
II – pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que ser­virem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;
III – pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;
IV – pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.
A finalidade desse disposto é impedir que as pessoas que tem o dever de zelar por bens alheios, não podem os adquirir.
b) Venda entre cônjuges 
Ninguém pode comprar algo que já lhe pertence, por isso, os cônjuges podem celebrar contrato de compra e venda relativo aos bens que estão fora do comunhão.
Art. 499 CC. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.
c) Venda de bens em condomínio
O condômino de coisa indivisa tem preferência na aquisição da parte de outro condômino, nas mesmas condições em que foi oferecida a terceiros.
O STJ entende que condômino tem direito de preferência mesmo em caso envolvendo bem divisível.
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço”.
Formas de compra e venda de imóveis
Ad corpus: é alienado como corpo certo e determinado. Presume-se que o comprador conhece a dimensão do imóvel. Assim, suas medidas sãomeramente exemplificativas.
Ad mensuram: o imóvel é mensurado por medida certa, cuja extensão é condição essencial no negócio. Admite-se uma variação de 1/20 na área vendida. Assim, é caso de prejuízo, poderão:
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
	COMPRADOR
	VENDEDOR
	Terreno menor que o combinado.
	Terreno maior que o combinado
	Poderá: 
a) exigir a complementação da área, (que só será possível se o vendedor for proprietário do imóvel vizinho).
b) exigir o abatimento do preço.
c) pleitear a resolução do contrato.
	Poderá:
a) Complementar o preço.
b) Exigir que seja devolvido o excesso.
Cláusulas especiais
a) Retrovenda: confere ao vendedor o direito de desfazer a venda, reavendo de volta o bem alienado dentro do prazo máximo de três anos. Pode ser exercido por herdeiros.
Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.
As despesas também compreendem a escritura, registro, impostos e taxas incidentes sobre o imóvel.
b) Venda a contento: negócio cuja efetivação depende da manifestação do contento pelo bem e sua vontade de adquiri-la, do futuro e possível comprador.
Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.
O silencio do comprador deverá ser interpretado como aceitação presumida.
Art. 511. Em ambos os casos, as obrigações do comprador, que recebeu, sob condição suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não manifeste aceitá-la.
Preempção e preferência 
Pacto em que se estipula que se o comprador tiver de alienar a coisa adquirida, por venda ou dação em pagamento, deverá em primeiro lugar oferecê-la ao primitivo vendedor, a fim de que ele possa usar do direito de prelação, em igualdade de condições.
513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
Prazos:
	
	MÓVEIS
	IMOVÉIS
	Prazos de extensão da preferência (art. 513)
	180 dias
	2 anos
	Prazos para resposta do vendedor, após a notificação.
(art. 516)
	3 dias
	60 dias
*Passado o prazo, estará livre para vender a terceiros.
Caso não seja notificado para exercê-lo, poderá se utilizar de ação indenizatória contra o comprador que não respeitou a preferência.
Venda com reserva de domínio 
Acontece quando o vendedor reserva o domínio da coisa comprada até que seja paga a última prestação e que sejam cumpridas todas as obrigações assumidas pelo comprador.
Caso o comprador não pague integralmente o preço, o vendedor poderá reaver a coisa alienada ou cobrar as parcelas não pagas.
Retrocessão no Direito Administrativo
Se uma pessoa teve um bem desapropriado para fins de necessidade/utilidade pública/interesse social, e não tiver um desses destinos, o antigo dono, terá direito de preferência pelo preço atual da coisa.
Esse direito não é transmitido aos herdeiros.
Clausula de reserva de domínio
O vendedor transfere a posse direta até que todas as prestações sejam pagas.