PTAM2020

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ANGELA BONAS - CRECISP 211709-F 
PTAM AB 001/2020 1
 
PARECER TÉCNICO 
DE AVALIAÇÃO MERCADOLOGICA 
Conforme Lei nº 6.530/78, Resolução COFECI nº 1066/07 e Ato Normativo nº 001/11 
 
 
Imóvel Avaliando: Rua José Ciluzzo nº 320, Vila Esperança, município 
de Santo Antonio de Posse, estado de São Paulo 
Finalidade do Parecer: Determinação do Valor Mercadológico de venda 
Interessado: Cesar Danilo Sanches 
Período da Pesquisa: Novembro/2020 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Vista frontal do Imóvel avaliando 
 
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Imo. Sr. Dr. Cesar Danilo Sanches 
Angela Bonas, Corretora de Imóveis com registro no CRECISP sob o nº 
211709-F, domiciliada à Rua Prefeito Dr. Durval Bergo nº 64/7, na cidade de Santo 
Antonio de Posse/SP, na qualidade de Avaliador Imobiliário contratado por V.Sª, 
vem apresentar-lhe o presente Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. 
PARECER TÉCNICO 
DE AVALIAÇÃO MERCADOLOGICA 
 
NÚMERO DESTE PARECER: PTAM AB 001/2020 
SOLICITANTE 
Dr. Cesar Danilo Sanches, inscrito no CPF sob o nº 137.961.028-16, 
domiciliado à Rua Egídio Pereira Dias nº 400, na cidade de Santo Antonio de 
Posse/SP, CEP 13831-020. 
FINALIDADE 
A finalidade do presente parecer é determinação do valor de mercado do 
imóvel avaliando para fins de comercialização. 
Este parecer está em conformidade com o disposto no art. 3º da Lei 6.530/78, 
que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, e com as Resoluções do 
COFECI nºs 957/06 e 1.06607, que dispõem sobre a competência do Corretor de 
Imóveis para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e 
regulamentam a sua forma de elaboração. 
IMÓVEL AVALIANDO 
O imóvel avaliando, de propriedade de Cesar Danilo Sanches, está 
localizado à Rua José Ciluzzo 320, Santo Antonio de Posse/SP, e encontra-se 
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registrado sob a matrícula de nº 17.090 (Cartório de Registro de Imóveis e Anexos 
da Comarca de Pedreira/SP), nos seguintes termos: 
“Uma casa de morada, construída de tijolos e coberta de telhas, com seu 
respectivo terreno, com quatro cômodos internos, toda de piso de tijolos e sem forro, 
medindo o terreno 10,00m (dez metros) de extensão na frente, por 30,00m (trinta 
metros) da frente aos fundos, de ambos os lados; e 10,00m (dez metros) de 
extensão nos fundos, confrontando na frente com a referida rua, do lado direito de 
quem da rua olha para o imóvel, comm propriedade de Sebastião Geraldo Maurício, 
do lado esquerdo com propriedade de Alcides Dorta e nos fundos com propriedade 
de Antonio Grimaldi.” 
VISTORIA 
A vistoria do imóvel avaliando foi realizada no local por quem subscreve a 
este, no dia 09/11/2020, no período da manhã, em companhia do proprietário, sendo 
conferida a metragem da casa, verificada a idade do mesmo, analisado o estado de 
conservação, as avarias, as benfeitorias e a qualidade do material utilizado em sua 
edificação. 
O imóvel encontra-se alugado pela locatária Nanci Aparecida Segabinazzi, 
que não autorizou o registro em fotografias, por isso deixo de incluir o Relatório 
Fotográfico. 
DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 
IMÓVEL URBANO constituído de um lote de terreno que mede 300,00 
(trezentos) metros quadrados de terras, sendo dez (10) metros quadrados de 
frente e extensão de trinta (30) metros quadrados, orientado a Oeste, numa 
topologia em declive em local seco, contendo como benfeitorias uma casa 
residencial térrea, abaixo da rua até 1 metro, com a área de cem (100) metros 
quadrados de construção, construída de tijolos, coberta de telhas, forro de 
madeira, composta por quatro (4) cômodos internos com piso cerâmico em toda 
sua extensão: sala com porta de madeira e janela com esquadrias de alumínio; 
dois (2) dormitórios com porta de madeira e janelas com esquadrias de alumínio; 
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cozinha com azulejos meia parede, porta de madeira e janelas com esquadrias de 
alumínio; banheiro com porta de madeira, janelas com esquadrias de alumínio e 
azulejos meia parede; e área de serviço externa com piso cerâmico. 
O imóvel possui idade de 45 anos, com estado de conservação 
REGULAR e aparentando 30 anos face às melhorias realizadas recentemente, e 
de acordo com suas características construtivas pode ser considerado de 
“PADRÃO POPULAR”. 
 
REGISTRO FOTOGRÁFICO DO IMÓVEL AVALIANDO 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
VISTA GERAL DO IMÓVEL 
A atual locatária não autorizou o registro em fotografias da parte interna do 
imóvel avaliando, por isso não foram incluídas mais fotos. 
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CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO 
O Imóvel avaliando está localizado no Bairro Vila Esperança, distante, 
aproximadamente, 3.000,00 metros do centro da cidade. 
A vizinhança do imóvel avaliando é caracterizada pela ocupação mista, 
residencial com casas e edifícios populares, além de pequenos comércios, uma 
igreja católica e uma escola de ensino fundamental, beneficiado com toda uma 
estrutura básica: guias, sarjetas, pavimentação asfáltica, rede de abastecimento de 
água potável, rede de energia elétrica, iluminação pública, rede coletora de esgoto, 
rede telefônica, serviço regular de coleta de lixo e serviço de coleta de lixo seletivo, 
TV a cabo e internet. O Município é servido por transporte rodoviário, coletivo, 
atendimento básico à saúde, segurança pública, rede bancária, rede escolar 
municipal e estadual. 
 
CONFRONTAÇÕES 
A descrição exata e suas confrontações estão melhor caracterizadas na 
Matrícula de n.º 17.090 do Registro de Imóveis e Anexos do município de 
Pedreira/SP, e fazem parte integrante deste Parecer, sendo que as possíveis 
alterações estarão contidas nas averbações desse documento. 
MAPA DE LOCALIZAÇÃO 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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VISTA AÉREA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
METODOLOGIA UTILIZADA 
Para a realização do presente parecer técnico, em conformidade com a 
Resolução COFECI 1066/07, o anexo IV do Ato Normativo 001/2011 do COFECI 
e considerando o item 8.2.1 da ABNT/NBR 14653, utilizou-se o Método 
Comparativo Direto de Dados de Mercado, que permite a determinação do 
valor levando em consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado 
Imobiliário, normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros ramos 
da economia, sendo por isso o mais recomendado e utilizado para a avaliação de 
imóveis. 
Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando resulta da 
comparação deste com outros de atributos semelhantes, a partir de dados 
pesquisados no mercado. As características e os atributos dos dados obtidos são 
ponderados por meio de técnicas de homogeneização normatizadas. 
É nesse contexto que este método se apresenta como o mais 
recomendado e utilizado para a avaliação de valor de imóveis. 
 
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MERCADO 
Neste ano de 2020, o cenário do Mercado Imobiliário da pandemia pelo 
Covid-19 trouxe dificuldades principalmente para empresas mais tradicionais, que 
mantinham operação voltada para a interação pessoal com os clientes. O 
contexto de distanciamento social ampliou a necessidade de investir em novas 
tecnologias para superar esse obstáculo. 
Especialistas acreditam que o setor imobiliário pode ser o responsável por 
puxar a retomada da economia após a pandemia, já que o mercado é 
considerado seguro para investimento. neste ano de 2020. 
 
PESQUISA DE MERCADO – IMÓVEIS REFERENCIAIS 
Perante essa situação de pandemia, para a realização do presente parecer 
técnico, em conformidade com a Resolução COFECI 1066/07, a pesquisa de 
mercado permitiu a obtenção de 3 (três) imóveis com características semelhantes ao 
avaliando, enumerados a seguir, cujas características encontram-se detalhadamente 
descritas no Anexo 2: 
R1 – IMÓVEL REFERENCIAL 1R$ 300.000,00 – 150m2 – 30 ANOS 
Imóvel à venda na Posse Imóveis – Tel.: (19) 3896-1400 
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R2 – IMÓVEL REFERENCIAL 2 
 
 
 
 
 
 
 
R$ 200.000,00 – 80m2 – 45 ANOS 
Vendido por Central Imóveis – Tel.: (19) 3896-1928 
 
R3 – IMÓVEL REFERENCIAL 3 
 
 
 
 
 
 
 
 
R$ 220.000,00 – 80m2 – 20 ANOS 
 Imóvel à venda por JK Cons. Imob. – Tel.: (19) 3837-3981
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ADEQUAÇÕES E HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES 
Apesar dos imóveis referenciais serem similares ao imóvel avaliando, foram 
necessárias aplicações de cálculos de adequação para a correta obtenção de 
realidades homogêneas para a conclusão apresentadas. Seguem descrições dos 
cálculos aplicados: 
FATOR OFERTA 
Esse fator é utilizado para dirimir a eventual elasticidade existente nos valores 
pedidos dos imóveis utilizados como elementos comparativos. 
Considerando a ABNT/NBR 14653-2, item 8.2.1.3.4. (o qual versa que “Os 
dados de oferta são indicações importantes do valor de mercado. Entretanto, 
devem-se considerar superestimativas que em geral acompanham esses preços e, 
sempre que possível, quantificá-las pelo confronto com dados de transações.”) para 
este parecer técnico, considerando-se a atual situação de mercado, utilizou-se um 
deságio de 5%. 
O cálculo da aplicação do citado fator redutor foi obtido pela aplicação da 
seguinte fórmula: 
𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑚𝑒𝑟𝑐𝑎𝑑𝑜 = 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑎𝑛𝑢𝑛𝑐𝑖𝑎𝑑𝑜− 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑎𝑛𝑢𝑛𝑐𝑖𝑎𝑑𝑜 x 5 
 100 
 
DEPRECIAÇÃO 
As idades de dois imóveis referenciais não são as mesmas que a idade do 
imóvel avaliando, apresentando, portanto, diferenças quanto ao percentual de vida 
útil de cada bem, o que torna necessária a homogeneização dos valores para 
representarem a realidade compatível, no sentido de se obter amostras comparáveis 
para aferição do valor em conclusão deste parecer. 
Os imóveis referenciais mais novos que o imóvel avaliando foram depreciados 
e os imóveis referenciais mais velhos que o imóvel avaliando terão seus valores 
aumentados (valorizados), em ambos os casos será usada a devida proporção de 
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idade para se obter o valor que estes referenciais teriam se tivessem a mesma idade 
e estado de conservação do imóvel avaliando. 
A base de cálculo será obtida pela aplicação das seguintes fórmulas, as quais se 
utilizam da tabela de Ross-Heidecke: 
Valor Depreciado = Valor do Imóvel – ( Valor do imóvel x fator RossHeideck) 
 100 
 
Valor Valorizado = ___Valor do imóvel ____ 
 ( 100 - fator RossHeideck) 
 100 
 
Calculou-se a diferença de idade entre os imóveis referenciais e o imóvel avaliando 
e foi levado em consideração que estes imóveis teriam uma vida útil de 70 anos para 
a identificação da idade percentual de vida do imóvel, pela aplicação da seguinte 
fórmula: 
Idade percentual de vida do imóvel = Idade do imóvel 
 Vida útil 
 
 
Considerando a metragem quadrada do imóvel avaliando e multiplicando-se pelo 
valor médio do metro quadrado (com base nos imóveis referenciais após adequação 
e homogeneização), obtém-se o valor avaliado do imóvel objeto deste parecer, 
conforme segue: 
 
 
 
X 100 
 
VALOR FINAL HOMOGENEIZADO DO IMÓVEL EM AVALIAÇÃO: R$ 190.691,25 
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VALORIZAÇÃO E DESVALORIZAÇÃO 
. 
Diversos elementos podem interferir na definição do valor de mercado de um 
imóvel, destacando-se inclinação do terreno, características desvalorizantes, tal qual 
área de alagamento e presença de feiras livres, dentre tantas outras, bem como 
outros elementos influenciam o acrescimento do valor do imóvel pela característica 
de seu entorno pelas melhorias públicas desejáveis e aspectos naturais. Contudo, 
na avaliação do imóvel objeto deste parecer, as possíveis influências supra 
mencionadas não foram consideradas, uma vez que os imóveis referenciais obtidos 
situam-se nas imediações do imóvel avaliando. 
Portanto, todos os imóveis referidos neste parecer, tanto os referenciais 
quanto o avaliando, possuem a mesma proximidade com as características públicas 
valorizantes e desvalorizantes, tornando desnecessário, matematicamente, 
considerá-las, especificamente para este caso. 
CONCLUSÃO 
. 
Com base em pesquisa de imóveis com elementos e características 
comparáveis e por meio do tratamento técnico e ponderações dos seus atributos, 
utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e aplicadas as 
devidas técnicas de homogeneização que permitem a determinação do valor 
levando em consideração as diversas tendências e flutuações específicas do 
Mercado Imobiliário, a despeito de outros ramos da economia, conclui-se o quanto 
segue acerca do Valor de Mercado do imóvel objeto deste Parecer Técnico de 
Avaliação Mercadológica em NOVEMBRO DE 2020. 
 
 
 
VALOR DO IMÓVEL AVALIADO: R$ 154.460,00 
(cento e cinquenta e quatro mil, quatrocentos e sessenta reais) 
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Por tratar-se de um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica expedida 
comercial que se louva em informações obtidas junto ao mercado imobiliário, 
considerando imóveis com características e localização sócia econômica 
semelhante, deve-se prever uma possível variação de até 5% nos valores acima 
expressos (-5% a + 5%), diante dos interesses inerentes do próprio mercado e de 
seu proprietário. 
Agradeço a oportunidade de preparar e apresentar este parecer técnico, nos 
colocando à disposição de V.Sa. para quaisquer esclarecimentos que se façam 
necessário. 
Atenciosamente, 
 
ANGELA BONAS 
CRECISP 211709-F 
 
ANGELA BONAS - CRECISP 211709-F 
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ANEXOS 
CURRICULUM DO AVALIADOR 
 
 Nome: ANGELA BONAS 
 Qualificação: Corretora de Imóveis. 
 CRECI: 211709-F - 2ª região (São Paulo). 
 Formação Acadêmica: Técnico em Transações Imobiliárias, Jornalismo e 
Pedagogia. 
 Experiência Profissional: Experiência na área imobiliária desde 1990, 
experiência em avaliação imobiliária desde 2020. 
 Endereço: R. Prefeito Doutor Durval Bergo, 64/7, Santo Antonio de Posse, SP. 
 Telefone: (19) 9.9533-9298. 
 E-mail: angelabonas@creci.org.br 
 
TABELA DE ESTADOS DE CONSERVAÇÃO 
Utilizada para a localização dos fatores da Tabela de Ross-Heidecke, 
aplicados nas fórmulas utilizadas neste parecer. 
 
 
 
 
 
 
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TABELA DE VIDA ÚTIL DOS IMÓVEIS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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TABELA DE ROSS-HEIDECKE (ATÉ 50 ANOS) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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ANEXO 2 
DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS COMPARANDOS (AMOSTRAS) 
Amostra 1 
1 - Identificação e caracterização do imóvel: 
1.1 - Situação e localização: 
 - Tipo: Casa 
 - Endereço: Rua José Ciluzzo 62 
 - Bairro: Vila Esperança 
 - Município: Santo Antonio de Posse 
 - UF: SP 
 - Idade: 30 anos 
 - Vida Útil: 70 anos 
 - Estado da Edificação: regular 
 - Área Construída: 150 m2 
2 - Características da edificação: Casa, poente, de padrão construtivo popular, 
em estado de conservação que podemos caracterizar como regular, 
localizado no meio da quadra. 
3 - Peças, benfeitorias, e outras características do imóvel: a casa é constituída 
de 2 quartos. 
4 - Preço (oferta): R$ 300.000,00 
5 - Fonte das Informações: Benito Vicençotti (Corretor - Fone: 19-3896.1400) 
Amostra 2 
1 - Identificaçãoe caracterização do imóvel: 
1.1 - Situação e localização: 
 - Tipo: Casa 
 - Endereço: Rua José Ciluzzo 330 
 - Bairro: Vila Esperança 
 - Município: Santo Antonio de Posse 
 - UF: SP 
 - Idade:45 anos 
 - Vida Útil: 70 anos 
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 - Estado da Edificação: reparos importantes 
 - Área Construída: 80 m2 
2 - Características da edificação: Casa, poente, de padrão construtivo popular, 
em estado de conservação que podemos caracterizar como nessitada de 
reparos importantes, localizado quase na esquina. 
3 - Peças, benfeitorias, e outras características do imóvel: a casa é constituída 
de 2 quartos. 
4 - Preço (comercialização): R$ 200.000,00 
5 - Fonte das Informações: Rodrigo Recco (Corretor - Fone: 19-3896.1928) 
Amostra 3 
1 - Identificação e caracterização do imóvel: 
1.1 - Situação e localização: 
 - Tipo: Casa 
 - Endereço: Rua João Venturini 75 
 - Bairro: Vila Esperança 
 - Município: Santo Antonio de Posse 
 - UF: SP 
 - Idade: 20 anos 
 - Vida Útil: 70 anos 
 - Estado da Edificação: regular 
 - Área Construída: 80 m2 
2 - Características da edificação: Casa, poente, de padrão construtivo popular, 
em estado de conservação que podemos caracterizar como necessitando de 
reparos simples, localizada no meio da quadra. 
3 - Peças, benfeitorias, e outras características do imóvel: a casa é constituída 
de 2 quartos, 1 sala,1 cozinha, 1 banheiro, área de serviço e quintal. 
4 - Preço (oferta): R$ 220.000,00 
5 - Fonte das Informações: Janaina (Corretora - Fone: 19-3837-3981) 
 
 
 
 
ANGELA BONAS - CRECISP 211709-F 
PTAM AB 001/2020 18
MATRÍCULA DO IMÓVEL