Direito civil - contratos

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Contrato de locação 
1- Espécies de locação imobiliária: 
1.1-comercial, industrial, residencial, temporada e comodato (não há pagamento)
2- Habitabilidade: 
2.1- O imóvel terá que obter condições que devam apresentar, conforme a finalidade de locação. 
Ex.: Se alguém alugar uma sala comercial ela não poderá transformar o imóvel em moradia.
2.2- Há regiões onde os imóveis daquela região são destinados apenas para uso comercial ou de 
moradia, portando não é apenas a autorização do dono do imóvel que é válida.
3- Prazo: 
3.1- Primeira situação: o prazo termina e o locatário entrega o imóvel com tudo nos conformes
3.2- Segunda situação: o prazo termina e o locatário e o locador não se impõem para um novo 
contrato ou entrega do imóvel e quando isso acontece o prazo torna-se indeterminado.
3.3- Terceira situação: o prazo termina e o locatário e o locador refazem o contrato com novos 
termos e prazo.
4- Prazo comercial: 
4.1- É um prazo determinado (teoricamente) por 12 meses para empresas em uso comercial, ex: 
McDonald’s
5- Prazo residencial: 
5.1- Teoricamente dura 30 meses, portanto pode sim haver menos tempo ou mais. Isso é apenas 
uma medida protetiva
6- Prazo por temporada: 
6.1- Teoricamente por 90 dias como medida protetora para ambos.
7- Condições e benfeitorias: 
7.1- Devolver o imóvel nas condições que foram entregues de forma detalhada e como o locador 
exige.
8- Benfeitorias: 
8.1- Útil: algo que pode aumentar a utilidade do bem tornando-o mais útil e valioso. Por exemplo 
criar mais um quarto na casa. O locatário pode ser ressarcido (não é obrigatório)
8.2- Necessário: trocar uma telha ou porta por autorização do locador e o locatário terá que ser 
ressarcido por conta de ser responsabilidade do dono.
8.3- Voluptuária: são benfeitorias que são denominadas como algo de “luxo” pois não haveria 
necessidade, por exemplo: construir piscina. Não há ressarcimento.
9- Garantia da locação: 
9.1- Análise de crédito do locador para com o locatário e vice-versa.
9.2- Há também pode haver uma espécie de garantia como por exemplo caução, fiança bancária, 
título bancário ou fiança.
9.3- Fiança: um determinado fiador garante uma locação caso o locatário não pague. Caso o 
fiador não pague, os bens são penhoráveis.
9.4- Caução: garantia imobiliária dado em dinheiro para o locador e esse dinheiro fica preso sem 
o locador usar até o prazo chegar ao fim ou o locatário tiver dívidas com o locador. Caso haja 
alguma benfeitoria necessária que o locatário não tenha feito o locador pode usar o caução para 
reparar e poder alugar novamente.
9.5- Fiança bancária ou título bancário: o banco torna-se fiador contudo o locatário fica devendo 
ao banco.
10- Despejo: 
10.1- Despejo por falta de pagamento: o locador fala com um juiz para retomar a posse 
legalmente, caso o locador expulse o locatário ele pode ser penalizado pois isso é contra as leis 
brasileiras (justiça com as próprias mãos).
10.2- Fim do prazo.
10.3- Reincidir o contrato: caso o contrato não seja tão bom.
Como fazer um contrato
1- Título
	 Use a classificação do tipo de contrato. Ex.: Contrato de locação por temporada, 
contrato de locação residencial, contrato de locação não residencial, etc.
2- Preambulo 
	 Informações dos locadores e locatários, tais como R.G., CPF, estado civil, 
profissão, residência., etc.
3- Objeto
	 Endereço do imóvel, matrícula, dimensões, etc.
4- Reajustes
	 Caução, caução bancário, etc. Quando houver locação nacional a espécie terá 
que ser o real.
5- Prazo
	 O locador e o locatário tem que decidir o tempo de locação que será estabelecido. 
Incluindo a data que o irá começar a residir até o a data final. Estabelece-se que não 
precisa de notificação ou aviso, mas essa é uma decisão facultativa.
6- Valor
	 O preço que será estabelecido pelos envolvidos no contrato de locação tem que 
ser estabelecido para que não haja nenhum tipo de interferência futura. Caso haja 
alguma benfeitoria e com isso a diminuição no valor da locação, o corretor/advogado 
estabelece o que será feito, tempo e o valor que será descontado.
7- Responsabilidade
	 Fica estabelecido que o locatário tomará todas as responsabilidades do que 
acontece no imóvel. Pagamento de contas de luz, água, etc. Este também irá preservar o 
estado da casa como foi entregue e irá zelar por seu estado. 
8- Mora
	 Multa por atraso de pagamento, normalmente se não for estabelecido no contrato, 
o valor será sempre 2% ao valor e juros mensais de 1%, o STF vê que essas taxas não 
são abusivas.
9- Utilidade
	 O locatário declarará que o imóvel será utilizado apenas para a função na qual ele 
alugou, por exemplo, um imóvel residencial, comercial, etc. Portando, o locatário não 
poderá mudar a função deste.
10- Sinistro
	 Sinistro parcial/integral do prédio, significa que aconteceu alguma catástrofe 
natural com o imóvel, por exemplo, incêndio, alagamento, em outras palavras, que 
impossibilite a moraria, neste caso o contrato será rescindido. 
11- Quebra de contrato
	 Aqui o corretor ou o advogado estabelece os critérios que podem levar a quebra do 
contrato, por exemplo, 3 meses de aluguel atrasado.
12- Assinaturas
	 Aqui os envolvidos no contrato de aluguel irá rubricar/assinar, caso sejam casados, o 
contrato deverá ter assinatura do parceiro.