LAUDO DE AVALIAÇÃO LOJA MCDDM

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Benito Bueno 
Perito Avaliador de Imóveis 
 
Rua xxxxxx, nº xxx, centro, Jundiaí – SP - Brasil CEP: xxxxx-xxx Tel. (21) 9.8038-7291 
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M.M JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL II 
SANTO AMARO, SÃO PAULO – SP 
 
 
 
 
Processo nº: xxxxxxx- 
Classe – Assunto: Execução de Títulos Extrajudicial – Despesas Condominiais 
Autor: xxxxxxx 
Réus: xxxxxx. 
Perito: Benito Bueno 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
BENITO BUENO, Perito Judicial Avaliador de Imóveis, CNAI xx.xxx, CRECI-RJ 
19.296/F, nomeado Perito por este Juízo na ação supracitada, devidamente 
compromissado, vem respeitosamente perante a presença de V. Exª, após as 
necessárias diligências, juntar o LAUDO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICO 
Pericial.. 
 
É o que requer, 
Pede deferimento. 
 
São Paulo - SP, 7 de setembro de 2020. 
 
 
(Assinado digitalmente) 
Benito Bueno 
Perito Judicial Avaliador 
CRECI/F –RJ nº 19.296 
 
 
 
 
Benito Bueno 
Perito Avaliador de Imóveis 
 
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LAUDO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Nº : xxxxxxx-
xx.2019.8.xx.xxxx/02 
 
Ao p r i m e i r o d e j u l h o d e d o i s m i l e v i n t e , o Perito BENITO 
BUENO, C R E C I / R J n º : 1 9 . 2 9 6 / F foi nomeado pelo M.M. JUIZ DE DIREITO 
xxxxxxxxxxx 3ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL II - SANTO AMARO, SÃO 
PAULO – SP, para desempenhar as suas funções com honestidade, lealdade e 
disciplina, visando esclarecer dúvidas referentes aos autos da ação judicial nº 
xxxxxxx-xx.2019.8.xx.xxxx/02. 
 
 
 
I – HISTÓRICO 
 
Aos um e dois de julho de dois mil e vinte, o Perito acima designado analisou os 
autos da ação judicial nº xxxxxxx, processo digital do cartório da 3 ª Va ra C íve l 
do Fo ro Reg iona l I I – San to Ama ro , S ão Pau lo - SP . Aos dois de julho 
de dois mil e vinte protocolou as petições de aceite para nomeação da Perícia 
Judicial. 
 
Em seis de agosto de dois mil e vinte foi protocolada petição com agendamento das 
diligências. 
 
No dia vinte e sete de agosto de dois mil e vinte foi realizada a diligência de 
vistoria agendado para às 12:00 horas. O imóvel foi vistoriado "in Loco" por esta 
subscritora em companhia do Sr. xxxxx, vendedor da loja avaliada. Assim sendo, 
adentrei os locais, efetuei os devidos registros fotográficos e as verificações das 
medidas, conferi as metragens do imóvel, a idade do mesmo, o estado de 
conservação, as avarias, as benfeitorias e a qualidade do material utilizado em sua 
edificação. 
 
Este Laudo de avaliação atende a todos os requisitos da Lei nº. 6.530/78, que 
regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, e a Resolução nº 1.066/2.007 do 
COFECI – Conselho Federal dos Corretores de Imóveis. A avaliação obedece aos 
critérios mercadológicos da Norma Brasileira da ABNT – NBR 14.653 – 1 e 2 – 
Avaliação de Imóveis Urbanos. 
 
O Laudo obedece aos critérios de ética e regulamentos do COFECI – 
CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS, e do IBAPE – INSTITUTO 
BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA. 
 
 
 
 
 
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II – CARACTERÍSTICAS DOS EXAMES 
 
 Avaliação do imóvel comercial corresponde ao Setor 085 e Quadra 025, Lote 0010-4 
com área edificada de 244,31m², conforme consta em matrícula. Está registrado junto 
ao 15°Oficial de Registro de Imóveis da Capital, na Matrícula de n° 162.533 de 17 de 
abril de 2001. 
 
Possui 03 vagas de garagem individuais e indeterminadas (nºˢ 13, 14 e 15) 
vinculadas à loja e de seu uso privativo, localizadas no terreno da frente do prédio 
que dá para a Av. xxxxx. 
 
Endereço do imóvel: “Edifício xxxxx” na Av. xxxxxx, nº xxxxx – bairro xxxn, CEP: 
xxxxx-xxx, São Paulo – SP. Imóvel localizado na 1ª Subdivisão da Zona Urbana. 
 
 
 
I - EQUIPAMENTOS UTILIZADOS 
 
Foram utilizados durante os exames: Foram utilizados durante os exames: Câmera 
Digital marca Nikon Wide 5x zoom 14.0 Megapixels, Trena Laser 100m 424D Ip 54 - 
Fluke, com alcance de medição em 100 metros. 
 
 
 
III- METODOLOGIA AVALIATÓRIA 
 
Para a realização do presente trabalho utilizou-se para avaliação do imóvel o 
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, que permite a 
determinação do valor levando em consideração as diversas tendências e flutuações 
do Mercado Imobiliário, normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros 
ramos da economia, sendo por isso o mais recomendado e utilizado para a avaliação 
de imóveis. 
 
Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando resulta da comparação 
deste com outros de natureza e características intrínsecas e extrínsecas semelhantes, 
a partir de dados pesquisados no mercado. As características e os atributos dos 
dados obtidos são ponderados por meio de técnicas de homogeneização 
normatizadas. 
 
 
IV – DOS EXAMES 
 
Foi realizada a vistoria no d ia 27 de agosto de dois mil e vinte no imóvel avaliando, 
visando elucidar a determinação de Valor de Mercado de venda para um imóvel 
comercial do tipo LOJA situado no andar térreo do “Edifício xxxxx” na Av. xxxxxx, nº 
xxxxx – bairro xxxn, CEP: xxxxx-xxx, São Paulo – SP. 
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Independente do não fornecimento das cópias das plantas, foram realizadas todas as 
medições das edificações nos devidos locais. 
 
 
 
VI - FINALIDADE 
 
A finalidade do presente Laudo é a determinação do Valor de Venda do imóvel 
avaliando. DEFINIR A FINALIDADE: (LITIGIO PROCESSUAL – 
FINS DE GARANTIAS – VALOR PATRIMONIAL – VALOR DE 
MERCADO – CONTESTAÇÃO DE IPTU – ITBI – ITCMD – ETC.) 
 
Este Laudo está em conformidade com o disposto no art. 3º da Lei 6.530, de 12 de 
maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor de 
Imóveis, e com as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis 
(COFECI) nº 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26/06/2006), e 1.066, de 22 de 
novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispõem sobre a competência do 
Corretor de Imóveis para a elaboração do Laudo de Avaliação Mercadológica e 
regulamentam a sua forma de elaboração. 
 
 
 
VII- PESQUISA 
 
As pesquisas foram realizadas nos dias 01, 02 e 03 de setembro de 2020, utilizando o 
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, onde arbitrou-se o 
valor de mercado. Esta avaliação foi feita de forma criteriosa e alicerçada nas diretivas 
e regras da ABTN-Associação Brasileira de Normas e Técnicas, por meio da NBR 
14.653/2004, partes 1 e 2, inclusive apresentando informações que reforçam e 
comprovam o valor do imóvel (Quadro Amostral, Planilha de Cálculos). 
 
Para pesquisa de valores, foram consultadas imobiliárias, periódicos, exame de 
documentos, investigação, diligências e informações testemunhais, além de consulta 
aos corretores imobiliários locais. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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VIII – DA METRAGEM DO IMÓVEL 
 
 
 
 
QUADRO DE ÁREA DO IMÓVEL 
Ambiente Medidas Áreas (m²) 
Ambiente 01 (10,722 x 4,205) + (7,638 x 4,205) + 
(7,638 x 2,734) + (5,347 x 1,567) 
106,455 
Ambiente 02 (5,397 x 6,227) + (2,011 x 0,662) 34,938 
Banheiro 01 1,098 x 2,175 2,389 
Banheiro 02 2,210 x 1,165 2,574 
Depósito 2,400 x 2,996 7,192TOTAL PISO TÉRREO 153,548 
Piso superior 
Depósito 1,634 x 1,729 2,824 
Ambiente 03 5,370 x 12,455 66,883 
Ambiente 04 2,583 x 2,323 6,000 
Copa 3,165 x 2,065 6,535 
Quarto com Caixa d’água 1,756 x 1,307 2,295 
TOTAL PISO SUPERIOR 84,537 
TOTAL CONSTRUÍDO: 238,085 
 
 
Área real medida “In Loco” - 238,08m² 
Área Construída Constante em Dados Cadastrais do IPTU– 244,31m² 
Para efeito de cálculo na avaliação, será mantida a área construída, conforme consta em matrícula. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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 IX – DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE 
 
 
O terreno possui área total e incorporada de 1.060,00m² com testada de 51,87m e 
construção datada de 1978, conforme consta na Certidão de Dados Cadastrais do 
Imóvel – IPTU. O formato do terreno é regular e plano. 
 
 
 
DESCRIÇÃO DO IMÓVEL: 
 
A loja situa-se no andar térreo do Edifício Acácias, situado à altura do nº4.920 da Av. 
Santo Amaro, sendo a área construída de 244,31m² segundo consta em sua 
matrícula. 
 
 
A visita interna foi realizada de maneira a vistoriar todas as dependências do imóvel, 
que constitui-se de: 
 
 
 
Piso Térreo 
 
• Garagem: Na parte térrea externa está a garagem do edifício com espaço para nove 
veículos, das quais três vagas correspondem à loja. 
 
• Ambiente 01: Ambiente amplo, com porta de entrada em vidro e porta de ferro de 
enrolar, piso em cerâmica, paredes e teto em alvenaria e com pintura, pé direito duplo. 
 
• Ambiente 02: Ambiente amplo, piso em cerâmica, paredes e teto em alvenaria e 
com pintura. 
 
• Banheiro 01: Piso em cerâmica, paredes e teto em alvenaria com pintura e janela 
em vidro e alumínio com proteção em grade de ferro. 
 
• Banheiro 02: Piso em cerâmica, paredes e teto em alvenaria com pintura. 
 
• Depósito 01: Piso em cerâmica, paredes e teto em alvenaria com pintura. 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Piso Superior: 
 
• Depósito 02: Espaço pequeno com piso em cerâmica, paredes e teto em alvenaria 
com pintura. 
 
• Ambiente 03: Espaço amplo com piso em cerâmica, paredes e teto em alvenaria 
com pintura. 
 
• Ambiente 04: Mesanino com piso em madeira laminada, paredes e teto em 
alvenaria com pintura e guarda corpo de ferro. 
 
• Copa: Piso em cerâmica, paredes e teto em alvenaria com pintura. 
 
• Quarto para caixa d’água: Piso, paredes e teto em alvenaria. 
 
Não observou-se indícios de infiltrações que pudessem comprometer a estrutura do 
imóvel. 
 
As instalações elétricas funcionam normalmente e as instalações hidráulicas 
apresentam boas condições físicas. 
 
Os revestimentos internos e externos apresentam boas condições físicas, porém com 
alguns desgastes naturais devido ao tempo. 
 
O imóvel é caracterizados por um padrão normal construtivo e de acabamento e está 
em bom estado de conservação. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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X – LOCALIZAÇÃO 
 
 
Distrito Itaim Bibi 
 
Subprefeitura: Pinheiros 
 
 
 
 
 
 
 
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Itaim Bibi é um distrito situado na Zona Sul do município de São Paulo e é 
administrado pela subprefeitura de Pinheiros. É administrada pela Subprefeitura de 
Pinheiros, sendo oficialmente integrada à Zona Oeste. 
 
A área do distrito é limitada pelo Rio Pinheiros, Av. Cidade Jardim, Av. Nove 
de Julho, Av. S. Gabriel, Av. Santo Amaro, Av. Roque Petroni Jr. 
 
HISTÓRIA 
No final da década de 1970 houve a criação de novas vias na cidade, como a 
Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini e a avenida Presidente Juscelino Kubitschek. 
Devido ao elevado custo dos terrenos na avenidas Paulista e Faria Lima, os bairros de 
Vila Olímpia e o Brooklin, onde estão localizadas, tornaram-se centros financeiros 
secundários da cidade. Até a década de 1990 algumas partes do distrito sofriam com 
as constantes inundações do rio Pinheiros e seus afluentes, o que trazia uma 
desvalorização e desinteresse imobiliário perante o território distrital. 
 
ATUALIDADE 
O distrito abriga o bairro de Vila Olímpia, grande centro financeiro da cidade. 
Neles e em suas adjacências, como os bairros de Vila Cordeiro, Itaim Bibi, Vila 
Olímpia e Vila Gertrudes, existem inúmeros escritórios de multinacionais e empresas 
high tech como: Google, Nestlé, Internet Group, Yahoo!, Facebook, B2W Digital, 
Qualcomm, Intel, Symantec, Microsoft, Thomson Reuters, Barclays, Credit Suisse, 
Goldman Sachs, Terra Networks, Nokia, Samsung e HP. Outras sedes: Red Bull, 
Klabin, Tecnisa, Unilever, Heineken, EDP, CCR, EcoRodovias, Alpargatas S.A., 
Italac, Nestlé, P&G, The Walt Disney Company, CSN, Monsanto (empresa), Novartis 
e Ducoco Produtos Saudáveis. 
À beira da Marginal Pinheiros, é possível observar os novos marcos 
arquitetônicos da cidade, tais como: a Ponte Octávio Frias de Oliveira, o Hotel Hyatt, 
a sede da TV Globo São Paulo, o RochaVerá Plaza, o Centro Empresarial Nações 
Unidas, a antiga sede do BankBoston e o edifício Plaza Centenário. 
É famoso por sua agitada vida noturna, com seus restaurantes, casas de 
dança e centros comerciais, tais como: Brascan Open Mall, Market Place Shopping 
Center, Shopping Vila Olímpia e Shopping D&D. 
 
 
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BAIRROS 
Chácara Itaim 
Cidade Monções 
Itaim 
Itaim Bibi 
Jardim das Acácias 
Vila Cordeiro 
Vila Funchal 
Vila Gertrudes 
Vila Olímpia 
 
TRANSPORTE 
O distrito é amplamente atendido por transportes coletivos em praticamente 
toda sua extensão, sendo pontos e linhas de ônibus da SPTrans nas principais ruas e 
avenidas, incluindo os corredores Santo Amaro / 9 de Julho na Av. Santo Amaro; 
Linhas e estações de metrô como Campo Belo, Brooklin e Borba Gato (Linha 05); 
Linhas e estações de Trem Metropolitano (estações Berrini, Morumbi e Granja Julieta). 
 
 
BACIA HIDROGRÁFICA 
O distrito está localizado sobre a Sub bacia córrego do Cordeiro, hoje Av. 
Roque Petroni Júnior. Confronta-se com a Bacia do córrego Águas Espraiadas, indo 
de encontro ao Rio Pinheiros, um dos principais afluentes do Rio Tietê. 
 
DISTRITOS LIMÍTROFES 
Pinheiros 
Jardim Paulista 
Moema 
Campo Belo 
Santo Amaro 
Vila Andrade 
Morumbi 
 
 
 
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ZONEAMENTO, USO E OCUPAÇÃO DO SOLO 
 
Art. 7º As Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU) são porções do 
território destinadas a promover usos residenciais e não residenciais com densidades 
demográfica e construtiva altas e promover a qualificação paisagística e dos espaços públicos de 
modo articulado com o sistema de transporte público coletivo, subdivididas em: 
 
I - Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): zonas inseridas na 
Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana, com parâmetros de parcelamento, usoe 
ocupação do solo compatíveis com as diretrizes da referida macrozona; 
 
 
 
CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO E CIRCUNVIZINHANÇAS 
 
 
TIPO DE OCUPAÇÃO E CIRCUNVIZINHANÇA 
 
O entorno constitui-se por imóveis de uso residencial e comercial. A região é rodeada 
por imóveis residenciais do tipo casa e edifícios, e o comércio é variado. 
 
 
PADRÃO DAS CONSTRUÇÕES 
 
O entorno caracteriza-se por imóveis com padrão médio/alto de acabamento. 
 
 
INFRAESTRUTURA URBANA 
 
A região é abastecida de Rede elétrica, Água, Esgoto, Gás, Iluminação pública, Coleta 
de lixo e Transportes coletivos. 
 
 
CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO 
 
Esta avenida desenvolve-se plana, duplo sentido, asfaltada e em estado de 
conservação satisfatório, possuindo guias, sarjetas, calçadas e iluminação pública. 
 
 
MEIOS NORMAIS DE ACESSO 
 
A chegada ao local procede-se por algumas vias como: Av. Roque Petroni Júnior, Av. 
Professor Vicente Rao, Av. Vereador José Diniz, Av. dos Bandeirantes, Av. Jornalista 
Roberto Marinho, Av. Morumbi, Av. das Nações Unidas, Av. Washington Luís, Av. Dr. 
Chucri Zaidan, entre outras. 
 
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O REFERIDO IMÓVEL DISTA: 
 
• 45m da Av. Professor Vicente Rao 
• 46m da Av. Roque Petroni Júnior 
• 130m da estação de metrô Brooklin 
• 400m da Av. Morumbi 
• 500m da Av. Vereador José Diniz 
• 1,0km da estação de metrô Borba Gato 
• 1,0km da estação de metrô Campo Belo 
• 1,0km da Av. Jornalista Roberto Marinho 
• 1,2km da Av. Dr. Chucri Zaidan 
• 1,4km do Morumbi Shopping e Market Place 
• 1,8km da Estação de trem Morumbi 
• 2,2km da Av. das Nações Unidas e Rio Pinheiros 
• 2,4km da Av. dos Bandeirantes 
• 2,8km da Av. Washington Luís 
• 4,1km do Aeroporto de São Paulo Congonhas 
• 4,5km do Shopping Vila Olímpia 
• 4,7km do Parque Burle Marx 
 
 
 
XI – ESCLARECIMENTOS 
 
 
A avaliação de um imóvel objetiva a obtenção de seu real valor no mercado imobiliário 
para a venda e locação. 
 
Para avaliar um imóvel, além da vistoria, são acrescentados diversos fatores internos 
objetivando uma avaliação precisa. É importante observar condições de segurança, 
higiene, mobilidade, lazer e manutenção do local onde o imóvel se encontra; a 
localização, comércio, escolas, igrejas, conduções; enfim, toda a infraestrutura do 
bairro, pois são fatores que podem valorizar ou depreciar um imóvel. 
 
 
1) O imóvel comercial, lote 0010-4, setor 085, quadra 025, matricula 
162.533, situa-se em um terreno de 1.060m² e tem área ocupada pela 
construção de 350,00m². Está localizado na Av. Santo Amaro, 4.920 
(Com entrada social pela Rua João de Lacerda Soares, nº 179) – 
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Brooklin, CEP: 04707-010, São Paulo - SP, distrito de Itaim Bibi, SP. 
Trata-se uma loja localizada na parte térrea do “Condomínio Edifício 
Acácias”. Tem direito ao uso privativo de três vagas de garagem (nºˢ 13, 
14 e 15), sendo estas individuais e indeterminadas, localizadas no terreno 
situado à frente do prédio que dá para a Av. Santo Amaro. 
 
 A construção do imóvel possui dois pavimentos, ocupa completamente o 
terreno e classifica-se como padrão normal. 
 
 
 
2) Está em boas condições estruturais e físicas; O estado de conservação e 
manutenção dos revestimentos internos e externos do imóvel são 
satisfatórios. 
 
 
 
3) O Brooklin é considerado um dos bairros nobres de São Paulo, possui 
atividade característica de bairro residencial e comercial e seu nível econômico é 
classificado como médio/alto. É um bairro central e completo e possui em seu 
entorno agências de correio, alguns pontos de feira livre, assistência social, centros 
de cultura e lazer como clubes, teatro e cinemas e shopping centers, escolas de 
educação infantil, ensino médio e fundamental da rede privada, hospitais, centros de 
saúde emergencial, postos UBS, ambulatórios especializados, postos da polícia civil, 
militar, bombeiros. 
 
 
 
EM VIRTUDE DO EXPOSTO ACIMA, CABE ESTE AVALIADOR 
AFIRMAR QUE: 
 
 
 
Com as amostras encontradas na pesquisa de imóveis similares e aplicação 
ao método utilizado para chegar ao valor de mercado, este perito avaliador 
chega a conclusão de que o presente imóvel está avaliado dentro do 
mercado imobiliário para aluguel no valor de: 
 
 
R$ 2.150.000,00 
(dois milhões cento e cinquenta mil reais) 
 
 
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Esperamos ter explorado e trazido aos autos as informações técnicas 
necessárias, para convicção das partes e a MM. Juíz, e assim colocamo-nos 
a vossa inteira disposição para outros esclarecimentos julgados pertinentes. 
 
 
Nada mais havendo a consignar, encerro o presente LAUDO DE 
AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICO Pericial, aos 7 de setembro de 2020. 
 
 
 
 
 
 
 
(Assinado digitalmente) 
Benito Bueno 
Perito Judicial Avaliador 
CRECI/F –RJ nº 19.296 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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ANEXOS 
 
 
 
 
ANEXO I – MAPA DE LOCALIZAÇÃO; 
 
 
ANEXO II – VISTA AÉREA; 
 
 
ANEXO III – PESQUISA DE MERCADO; 
 
 
ANEXO IV – MEMORIAL DE CÁLCULOS; 
 
 
ANEXO V – RELATÓRIO FOTOGRÁFICO; 
 
 
ANEXO VI – CERTIDÃO DE DADOS CADASTRAIS DO IMÓVEL - 
IPTU 2020; 
 
 
ANEXO VII – CERTIDÃO DO RGI. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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ANEXO I 
MAPA DE LOCALIZAÇÃO da Av. xxxxxx, nº xxxxx – bairro xxxn, CEP: xxxxx-xxx, São Paulo – SP, Brasil
 
 
 
 
Benito Bueno 
Perito Avaliador de Imóveis 
 
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ANEXO II 
VISTA AÉREA da Av. xxxxxx, nº xxxxx – bairro xxxn, CEP: xxxxx-xxx, São Paulo – SP, Brasil
 
 
 
 
Benito Bueno 
Perito Avaliador de Imóveis 
 
Rua xxxxxx, nº xxx, centro, Jundiaí – SP - Brasil CEP: xxxxx-xxx Tel. (21) 9.8038-7291 
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ANEXO III - PESQUISA DE MERCADO DE IMÓVEIS 
 
A pesquisa refere-se à amostras com características similares ao imóvel avaliando em 
relação ao bairro, localização e aos aspectos físicos. 
As amostras correspondem à imóveis efetivamente comercializados com valores 
atualizados. Com base na pesquisa elabora-se um quadro amostral. 
 
QUADRO AMOSTRAL 
 
 LOCALIZAÇÃO VALOR ÁREA M² VAGAS DIF. ENTRE 
VAGAS 
FONTE TELEFONE 
1 Brooklin 1.900.000,00 180 12 -9% Possi Empreend. Imob. 4861-0791 
2 Brooklin 2.400.000,00 249 5 -2% Ferreira Araújo Corretores 4179-9010 
3 Brooklin 5.000.000,00 420 6 -3% Fernandes Lucena 5502-1010 
4 Brooklin 6.000.000,00 450 16 -13% Carlos Franco Imóveis 4750-5519 
5 Alto da Boa Vista 2.669.120,00 300 3 Bamberg Imóveis Únicos 3194-7500 
6 Alto da Boa Vista 5.000.000,00 339 20 -17% Mario Dal Maso 5095-1335 
7 Campo Belo 3.500.000,00 380 10 -7% Paulo Roberto Leardi 3886-1000 
8 Campo Belo 3.000.000,00 350 4 -1% Paulo Roberto Leardi3886-1000 
9 Campo Belo 2.000.000,00 202 6 -3% Coelho & Lima Imob. 5052-3907 
10 Campo Belo 1.950.000,00 290 12 -9% Laerte de João Imov. 5091-3199 
11 Brooklin Novo 2.200.000,00 217 3 Bamberg Imóveis Únicos 3194-7500 
12 Campo Belo 2.000.000,00 280 5 -2% Practical Imóveis 4302-7943 
13 Santo Amaro 2.200.000,00 257 5 -2% Bamberg Imóveis Únicos 3194-7500 
14 Santo Amaro 2.200.000,00 213 3 Raul Costa Imóveis 5641-4646 
15 Alto da Boa Vista 1.500.000,00 180 3 Plus Imóveis 3050-8800 
16 Chác. Sto. Antonio 2.332.000,00 192 4 -1% Hoffmann Consult. Imob. 3386-3535 
17 Brooklin 2.500.000,00 400 4 -1% Imóveis Garcia 5182-4000 
18 Brooklin 1.500.000,00 135 2 +1% Bamberg Imóveis Únicos 3194-7500 
19 Brooklin 2.200.000,00 217 3 Bamberg Imóveis Únicos 3194-7500 
20 Chác. Sto. Antonio 2.200.000,00 286 2 -1% Raul Costa Imóveis 5641-4646 
21 Chác. Sto. Antonio 2.500.000,00 471 6 -3% Bamberg Imóveis Únicos 3194-7500 
 
Benito Bueno 
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ANEXO IV - MEMORIAL DE CÁLCULOS 
 
 
 
HOMOGENEIZAÇÃO: Neste caso não há necessidade de 
realizarmos homogeneização porque não existe uma riqueza de critérios. Tratamos as 
amostras somente por meio de critérios matemáticos. 
 
TRATAMENTO MATEMÁTICO: Determina-se o valor do metro 
quadrado de cada uma das amostras dividindo-se o valor do imóvel por sua área. 
 
 
 
 
Quadro Amostral - Pesquisa de Mercado 
21 Amostras determinadas no Intervalo Aceitável da Metodologia 
 
 
 LOCALIZAÇÃO VALOR ÁREA M² VALOR M² CORREÇÃO 
VAGAS % 
1 Brooklin 1.900.000,00 180 10.555,55 9.605,05 
2 Brooklin 2.400.000,00 249 9.638,55 9.445,78 
3 Brooklin 5.000.000,00 420 11.904,76 11.547,62 
4 Brooklin 6.000.000,00 450 13.333,33 11.600,00 
5 Alto da Boa Vista 2.669.120,00 300 8.897,06 8.897,06 
6 Alto da Boa Vista 5.000.000,00 339 14.749,26 12.241,88 
7 Campo Belo 3.500.000,00 380 9.210,53 8.565,79 
8 Campo Belo 3.000.000,00 350 8.571,43 8.485,71 
9 Campo Belo 2.000.000,00 202 9.900,99 9.603,96 
10 Campo Belo 1.950.000,00 290 6.724,14 6.118,97 
11 Brooklin Novo 2.200.000,00 217 10.138,25 10.138,25 
12 Campo Belo 2.000.000,00 280 7.142,86 7.000,00 
13 Santo Amaro 2.200.000,00 257 8.560,31 8.389,10 
14 Santo Amaro 2.200.000,00 213 10.328,64 10.328,64 
15 Alto da Boa Vista 1.500.000,00 180 8.333,33 8.333,33 
16 Chác. Sto. Antonio 2.332.000,00 192 12.145,83 12.024,37 
17 Brooklin 2.500.000,00 400 6.250,00 6.187,50 
18 Brooklin 1.500.000,00 135 11.111,11 11.222,22 
19 Brooklin 2.200.000,00 217 7.638,89 7.638,89 
20 Chác. Sto. Antonio 2.200.000,00 286 7.638,89 7.562,50 
21 Chác. Sto. Antonio 2.500.000,00 471 5.307,85 5.148,61 
 TOTAL: 190.085,23 
 
 
 
 
 
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MÉDIA ARITMÉTICA 
 
 
Soma-se o valor do metro quadrado de cada uma das amostras e divide-se 
pelo número de amostras. 
 
 MA = Soma do Valor do M² das 21 Amostras = R$ 190.085,23 = R$ 9.051,68 / m² 
 21 21 
 
Valor do Imóvel = Área do Imóvel X MA 
Valor do imóvel = 244,31 m² X R$ 9.051,68 m² = R$ 2.211.415,94 
 
 
 + 20% + 20% = R$ 10.862,02/ m² 
MF = MA R$ 9.051,68 / m² 
 - 20% - 20% = R$ 7.241,34 / m² 
 
 
Quadro Amostral - Pesquisa de Mercado 
25 Amostras determinadas no Intervalo Aceitável da Metodologia 
 
 
 LOCALIZAÇÃO VALOR ÁREA M² VALOR M² CORREÇÃO 
VAGAS % 
1 Brooklin 1.900.000,00 180 10.555,55 9.605,05 
2 Brooklin 2.400.000,00 249 9.638,55 9.445,78 
3 Brooklin 5.000.000,00 420 11.904,76 11.547,62 
4 Brooklin 6.000.000,00 450 13.333,33 11.600,00 
5 Alto da Boa Vista 2.669.120,00 300 8.897,06 8.897,06 
6 Alto da Boa Vista 5.000.000,00 339 14.749,26 12.241,88 
7 Campo Belo 3.500.000,00 380 9.210,53 8.565,79 
8 Campo Belo 3.000.000,00 350 8.571,43 8.485,71 
9 Campo Belo 2.000.000,00 202 9.900,99 9.603,96 
10 Campo Belo 1.950.000,00 290 6.724,14 6.118,97 
11 Brooklin Novo 2.200.000,00 217 10.138,25 10.138,25 
12 Campo Belo 2.000.000,00 280 7.142,86 7.000,00 
13 Santo Amaro 2.200.000,00 257 8.560,31 8.389,10 
14 Santo Amaro 2.200.000,00 213 10.328,64 10.328,64 
15 Alto da Boa Vista 1.500.000,00 180 8.333,33 8.333,33 
16 Chác. Sto. Antonio 2.332.000,00 192 12.145,83 12.024,37 
17 Brooklin 2.500.000,00 400 6.250,00 6.187,50 
18 Brooklin 1.500.000,00 135 11.111,11 11.222,22 
19 Brooklin 2.200.000,00 217 7.638,89 7.638,89 
20 Chác. Sto. Antonio 2.200.000,00 286 7.638,89 7.562,50 
21 Chác. Sto. Antonio 2.500.000,00 471 5.307,85 5.148,61 
 
Benito Bueno 
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Eliminam-se as amostras que estão fora do intervalo de tolerância, ou seja, as 
que possuem o valor do m² acima do limite máximo (R$ 10.862,02/ m²) e abaixo do 
limite mínimo (R$ 7.241,34 / m²). São eliminadas as amostras nº 3; 4; 6; 10; 12; 16; 
17; 18 e 21. A Média Final será calculada, nesta etapa, com base nas 12 amostras 
que ficaram dentro da variação aceitável. 
 
 
 
 LOCALIZAÇÃO VALOR ÁREA M² VALOR M² CORREÇÃO 
VAGAS % 
1 Brooklin 1.900.000,00 180 10.555,55 9.605,05 
2 Brooklin 2.400.000,00 249 9.638,55 9.445,78 
3 Alto da Boa Vista 2.669.120,00 300 8.897,06 8.897,06 
4 Campo Belo 3.500.000,00 380 9.210,53 8.565,79 
5 Campo Belo 3.000.000,00 350 8.571,43 8.485,71 
6 Campo Belo 2.000.000,00 202 9.900,99 9.603,96 
7 Brooklin Novo 2.200.000,00 217 10.138,25 10.138,25 
8 Santo Amaro 2.200.000,00 257 8.560,31 8.389,10 
9 Santo Amaro 2.200.000,00 213 10.328,64 10.328,64 
10 Alto da Boa Vista 1.500.000,00 180 8.333,33 8.333,33 
11 Brooklin 2.200.000,00 217 7.638,89 7.638,89 
12 Chác. Sto. Antonio 2.200.000,00 286 7.638,89 7.562,50 
 TOTAL: 106.994,06 
 
 
 
MÉDIA FINAL 
 
 
 
Soma-se o valor do metro quadrado do quadro amostral sanitizado e 
divide-se pelo número de amostras restantes. 
 
 
 MF= Soma do Valor do M² das 12 Amostras = R$ 106.994,06 = R$ 8.916,17 / m² 
 12 12 
 
 
 
 
 
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DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL: 
 
 
Considerando-se os resultados encontrados no tratamento matemático, 
estabelece-se, por meio de cálculos matemáticos simples, o valor final do Imóvel 
avaliando. 
 
 
 
 
Valor do Imóvel = Área do Imóvel X MF 
Valor do Imóvel = 244,31 m² X R$ 8.916,17 / m² = R$ 2.178.309,49 
 
 
 
 
Os valores de mercado indicaram que o valor de venda do imóvel, objeto deste 
Laudo de Avaliação é: 
 
 
 
VALOR MÉDIO ESTIMADO: R$ 2.156.526,40 (Arredondamento até o máximo de 1%) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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A AVALIAÇÃO ENQUADRA-SE NO GRAU II DA NBR 14.653-2 – AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS 
URBANOS DA ABNT – ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS 
 
TABELA DISPONÍVEL NA NBR 14.653-2 - AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Benito Bueno 
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CONCLUSÃO: 
É DO ENTENDER DA PERITA AVALIADORA QUE O VALOR 
MERCADOLÓGICO DO IMÓVEL É: 
 R$ 2.150.000,00 
(DOIS MILHÕES CENTO E CINQUENTA MIL REAIS) 
LIMITE INFERIOR: R$ 1.940.873,76 
LIMITE SUPERIOR: R$ 2.372.179,04 
 
 
- VALORES DE MERCADO, SEM GRAVAMES, DÍVIDAS, ENCARGOS E NAS CONDIÇÕES EM QUE 
O IMÓVEL SE ENCONTRA NA DATA DA AVALIAÇÃO 
 
- VALORES SEM INTERMEDIAÇÕES IMOBILIÁRIAS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Benito Bueno 
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ANEXO V – RELATÓRIO FOTOGRÁFICO 
 
 
 
 
Foto 01 – Fachada do Imóvel 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Perito Avaliador de Imóveis 
 
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ANEXO VII: CERTIDÃO DE DADOS CADASTRAIS DO IMÓVEL - IPTU 2020 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Benito Bueno 
Perito Avaliador de Imóveis 
 
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ANEXO VIII: CERTIDÃO DO RGI 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Benito Bueno 
Perito Avaliador de Imóveis 
 
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ENCERRAMENTO 
 
 
 
O presente Laudo Mercadológico é composto de 28 (vinte e oito) folhas de 
papel formato A4 digitadas em um só lado, rubricadas pelo avaliador, que 
subscreve esta última, seguidas de 07 anexos. 
 
 Requer sua juntada aos Autos para que produza um só fim e efeito de 
Direito. 
 
 
Manaus, 7 de setembro de 2020. 
 
 
 
 
 
 
(Assinado digitalmente) 
Benito Bueno 
Perito Judicial Avaliador 
CRECI/F –RJ nº 19.296 
 
 
 
 
 
	I – HISTÓRICO
	I - EQUIPAMENTOS UTILIZADOS
	X – LOCALIZAÇÃO
	Distrito Itaim Bibi
	TRANSPORTE
	O distrito é amplamente atendido por transportes coletivos em praticamente toda sua extensão, sendo pontos e linhas de ônibus da SPTrans nas principais ruas e avenidas, incluindo os corredores Santo Amaro / 9 de Julho na Av. Santo Amaro; Linhas e esta...