LAUDO DE AVALIAÇÃO LOJA MCDDM

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Benito Bueno 
Perito Avaliador de Imóveis 
M.M JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL II SANTO AMARO, SÃO PAULO – SP 
Processo nº: xxxxxxx 
Classe – Assunto: Execução de Títulos Extrajudicial – Despesas Condominiais Autor: xxxxxxx 
Réus: xxxxxx. 
Perito: Benito Bueno 
BENITO BUENO, Perito Judicial Avaliador de Imóveis, CNAI xx.xxx, CRECI-RJ 19.296/F, nomeado Perito por este Juízo na ação supracitada, devidamente compromissado, vem respeitosamente perante a presença de V. Exª, após as necessárias diligências, juntar o LAUDO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICO Pericial.. 
É o que requer, 
Pede deferimento. 
São Paulo - SP, 7 de setembro de 2020. 
(Assinado digitalmente) 
Benito Bueno 
Perito Judicial Avaliador 
CRECI/F –RJ nº 19.296
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Perito Avaliador de Imóveis 
LAUDO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Nº : xxxxxxx xx.2019.8.xx.xxxx/02 
Ao p r i m e i r o d e j u l h o d e d o i s m i l e v i n t e , o Perito BENITO BUENO, C R E C I/ R J n º : 1 9 . 2 9 6 / F foi nomeado pelo M.M. JUIZ DE DIREITO xxxxxxxxxxx 3ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL II - SANTO AMARO, SÃO PAULO – SP, para desempenhar as suas funções com honestidade, lealdade e disciplina, visando esclarecer dúvidas referentes aos autos da ação judicial nº xxxxxxx-xx.2019.8.xx.xxxx/02. 
I – HISTÓRICO 
Aos um e dois de julho de dois mil e vinte, o Perito acima designado analisou os autos da ação judicial nº xxxxxxx, processo digital do cartório da 3 ª Va ra C íve l d o Fo ro Re g io n a l II – Sa n to Ama ro , S ã o Pa u lo - SP. Aos dois de julho de dois mil e vinte protocolou as petições de aceite para nomeação da Perícia Judicial. 
Em seis de agosto de dois mil e vinte foi protocolada petição com agendamento das diligências. 
No dia vinte e sete de agosto de dois mil e vinte foi realizada a diligência de vistoria agendado para às 12:00 horas. O imóvel foi vistoriado "in Loco" por esta subscritora em companhia do Sr. xxxxx, vendedor da loja avaliada. Assim sendo, adentrei os locais, efetuei os devidos registros fotográficos e as verificações das medidas, conferi as metragens do imóvel, a idade do mesmo, o estado de conservação, as avarias, as benfeitorias e a qualidade do material utilizado em sua edificação. 
Este Laudo de avaliação atende a todos os requisitos da Lei nº. 6.530/78, que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, e a Resolução nº 1.066/2.007 do COFECI – Conselho Federal dos Corretores de Imóveis. A avaliação obedece aos critérios mercadológicos da Norma Brasileira da ABNT – NBR 14.653 – 1 e 2 – 
Avaliação de Imóveis Urbanos. 
O Laudo obedece aos critérios de ética e regulamentos do COFECI – CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS, e do IBAPE – INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA. 
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II – CARACTERÍSTICAS DOS EXAMES 
 Avaliação do imóvel comercial corresponde ao Setor 085 e Quadra 025, Lote 0010-4 com área edificada de 244,31m², conforme consta em matrícula. Está registrado junto ao 15°Oficial de Registro de Imóveis da Capital, na Matrícula de n° 162.533 de 17 de abril de 2001. 
Possui 03 vagas de garagem individuais e indeterminadas (nºˢ 13, 14 e 15) vinculadas à loja e de seu uso privativo, localizadas no terreno da frente do prédio que dá para a Av. xxxxx. 
Endereço do imóvel: “Edifício xxxxx” na Av. xxxxxx, nº xxxxx – bairro xxxn, CEP: xxxxx-xxx, São Paulo – SP. Imóvel localizado na 1ª Subdivisão da Zona Urbana. 
I - EQUIPAMENTOS UTILIZADOS 
Foram utilizados durante os exames: Foram utilizados durante os exames: Câmera Digital marca Nikon Wide 5x zoom 14.0 Megapixels, Trena Laser 100m 424D Ip 54 - Fluke, com alcance de medição em 100 metros. 
III- METODOLOGIA AVALIATÓRIA 
Para a realização do presente trabalho utilizou-se para avaliação do imóvel o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, que permite a determinação do valor levando em consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da economia, sendo por isso o mais recomendado e utilizado para a avaliação de imóveis. 
Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando resulta da comparação deste com outros de natureza e características intrínsecas e extrínsecas semelhantes, a partir de dados pesquisados no mercado. As características e os atributos dos dados obtidos são ponderados por meio de técnicas de homogeneização normatizadas. 
IV – DOS EXAMES 
Foi realizada a vistoria no dia 27 de agosto de dois mil e vinte no imóvel avaliando, visando elucidar a determinação de Valor de Mercado de venda para um imóvel comercial do tipo LOJA situado no andar térreo do “Edifício xxxxx” na Av. xxxxxx, nº xxxxx – bairro xxxn, CEP: xxxxx-xxx, São Paulo – SP.
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Independente do não fornecimento das cópias das plantas, foram realizadas todas as medições das edificações nos devidos locais. 
VI - FINALIDADE 
A finalidade do presente Laudo é a determinação do Valor de Venda do imóvel avaliando. DEFINIR A FINALIDADE: (LITIGIO PROCESSUAL – FINS DE GARANTIAS – VALOR PATRIMONIAL – VALOR DE MERCADO – CONTESTAÇÃO DE IPTU – ITBI – ITCMD – ETC.) 
Este Laudo está em conformidade com o disposto no art. 3º da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, e com as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) nº 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26/06/2006), e 1.066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração do Laudo de Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração. 
VII- PESQUISA 
As pesquisas foram realizadas nos dias 01, 02 e 03 de setembro de 2020, utilizando o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, onde arbitrou-se o valor de mercado. Esta avaliação foi feita de forma criteriosa e alicerçada nas diretivas e regras da ABTN-Associação Brasileira de Normas e Técnicas, por meio da NBR 14.653/2004, partes 1 e 2, inclusive apresentando informações que reforçam e comprovam o valor do imóvel (Quadro Amostral, Planilha de Cálculos). 
Para pesquisa de valores, foram consultadas imobiliárias, periódicos, exame de documentos, investigação, diligências e informações testemunhais, além de consulta aos corretores imobiliários locais.
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VIII – DA METRAGEM DO IMÓVEL 
	QUADRO DE ÁREA DO IMÓVEL
	Ambiente 
	Medidas 
	Áreas (m²)
	Ambiente 01 
	(10,722 x 4,205) + (7,638 x 4,205) + (7,638 x 2,734) + (5,347 x 1,567)
	106,455
	Ambiente 02 
	(5,397 x 6,227) + (2,011 x 0,662) 
	34,938
	Banheiro 01 
	1,098 x 2,175 
	2,389
	Banheiro 02 
	2,210 x 1,165 
	2,574
	Depósito 
	2,400 x 2,996 
	7,192
	TOTAL PISO TÉRREO 
	
	153,548
	Piso superior
	
	
	Depósito 
	1,634 x 1,729 
	2,824
	Ambiente 03 
	5,370 x 12,455 
	66,883
	Ambiente 04 
	2,583 x 2,323 
	6,000
	Copa 
	3,165 x 2,065 
	6,535
	Quarto com Caixa d’água 
	1,756 x 1,307 
	2,295
	TOTAL PISO SUPERIOR 
	
	84,537
	TOTAL CONSTRUÍDO: 
	238,085
Área real medida “In Loco” - 238,08m² 
Área Construída Constante em Dados Cadastrais do IPTU– 244,31m² 
Para efeito de cálculo na avaliação, será mantida a área construída, conforme consta em matrícula.
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IX – DESCRIÇÃO DAPROPRIEDADE 
O terreno possui área total e incorporada de 1.060,00m² com testada de 51,87m e construção datada de 1978, conforme consta na Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel – IPTU. O formato do terreno é regular e plano. 
DESCRIÇÃO DO IMÓVEL: 
A loja situa-se no andar térreo do Edifício Acácias, situado à altura do nº4.920 da Av. Santo Amaro, sendo a área construída de 244,31m² segundo consta em sua matrícula. 
A visita interna foi realizada de maneira a vistoriar todas as dependências do imóvel, que constitui-se de: 
Piso Térreo 
• Garagem: Na parte térrea externa está a garagem do edifício com espaço para nove veículos, das quais três vagas correspondem à loja. 
• Ambiente 01: Ambiente amplo, com porta de entrada em vidro e porta de ferro de enrolar, piso em cerâmica, paredes e teto em alvenaria e com pintura, pé direito duplo. 
• Ambiente 02: Ambiente amplo, piso em cerâmica, paredes e teto em alvenaria e com pintura. 
• Banheiro 01: Piso em cerâmica, paredes e teto em alvenaria com pintura e janela em vidro e alumínio com proteção em grade de ferro. 
• Banheiro 02: Piso em cerâmica, paredes e teto em alvenaria com pintura. • Depósito 01: Piso em cerâmica, paredes e teto em alvenaria com pintura.
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Piso Superior: 
• Depósito 02: Espaço pequeno com piso em cerâmica, paredes e teto em alvenaria com pintura. 
• Ambiente 03: Espaço amplo com piso em cerâmica, paredes e teto em alvenaria com pintura. 
• Ambiente 04: Mesanino com piso em madeira laminada, paredes e teto em alvenaria com pintura e guarda corpo de ferro. 
• Copa: Piso em cerâmica, paredes e teto em alvenaria com pintura. • Quarto para caixa d’água: Piso, paredes e teto em alvenaria. 
Não observou-se indícios de infiltrações que pudessem comprometer a estrutura do imóvel. 
As instalações elétricas funcionam normalmente e as instalações hidráulicas apresentam boas condições físicas. 
Os revestimentos internos e externos apresentam boas condições físicas, porém com alguns desgastes naturais devido ao tempo. 
O imóvel é caracterizados por um padrão normal construtivo e de acabamento e está em bom estado de conservação.
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X – LOCALIZAÇÃO Distrito Itaim Bibi 
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Perito Avaliador de Imóveis Subprefeitura: Pinheiros 
 
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Itaim Bibi é um distrito situado na Zona Sul do município de São Paulo e é administrado pela subprefeitura de Pinheiros. É administrada pela Subprefeitura de Pinheiros, sendo oficialmente integrada à Zona Oeste. 
A área do distrito é limitada pelo Rio Pinheiros, Av. Cidade Jardim, Av. Nove de Julho, Av. S. Gabriel, Av. Santo Amaro, Av. Roque Petroni Jr. 
HISTÓRIA 
No final da década de 1970 houve a criação de novas vias na cidade, como a Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini e a avenida Presidente Juscelino Kubitschek. Devido ao elevado custo dos terrenos na avenidas Paulista e Faria Lima, os bairros de Vila Olímpia e o Brooklin, onde estão localizadas, tornaram-se centros financeiros secundários da cidade. Até a década de 1990 algumas partes do distrito sofriam com as constantes inundações do rio Pinheiros e seus afluentes, o que trazia uma desvalorização e desinteresse imobiliário perante o território distrital. 
ATUALIDADE 
O distrito abriga o bairro de Vila Olímpia, grande centro financeiro da cidade. Neles e em suas adjacências, como os bairros de Vila Cordeiro, Itaim Bibi, Vila Olímpia e Vila Gertrudes, existem inúmeros escritórios de multinacionais e empresas high tech como: Google, Nestlé, Internet Group, Yahoo!, Facebook, B2W Digital, Qualcomm, Intel, Symantec, Microsoft, Thomson Reuters, Barclays, Credit Suisse, Goldman Sachs, Terra Networks, Nokia, Samsung e HP. Outras sedes: Red Bull, Klabin, Tecnisa, Unilever, Heineken, EDP, CCR, EcoRodovias, Alpargatas S.A., Italac, Nestlé, P&G, The Walt Disney Company, CSN, Monsanto (empresa), Novartis e Ducoco Produtos Saudáveis. 
À beira da Marginal Pinheiros, é possível observar os novos marcos arquitetônicos da cidade, tais como: a Ponte Octávio Frias de Oliveira, o Hotel Hyatt, a sede da TV Globo São Paulo, o RochaVerá Plaza, o Centro Empresarial Nações Unidas, a antiga sede do BankBoston e o edifício Plaza Centenário. 
É famoso por sua agitada vida noturna, com seus restaurantes, casas de dança e centros comerciais, tais como: Brascan Open Mall, Market Place Shopping Center, Shopping Vila Olímpia e Shopping D&D.
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BAIRROS 
Chácara Itaim 
Cidade Monções 
Itaim 
Itaim Bibi 
Jardim das Acácias 
Vila Cordeiro 
Vila Funchal 
Vila Gertrudes 
Vila Olímpia 
TRANSPORTE 
O distrito é amplamente atendido por transportes coletivos em praticamente toda sua extensão, sendo pontos e linhas de ônibus da SPTrans nas principais ruas e avenidas, incluindo os corredores Santo Amaro / 9 de Julho na Av. Santo Amaro; Linhas e estações de metrô como Campo Belo, Brooklin e Borba Gato (Linha 05); Linhas e estações de Trem Metropolitano (estações Berrini, Morumbi e Granja Julieta). 
BACIA HIDROGRÁFICA 
O distrito está localizado sobre a Sub bacia córrego do Cordeiro, hoje Av. Roque Petroni Júnior. Confronta-se com a Bacia do córrego Águas Espraiadas, indo de encontro ao Rio Pinheiros, um dos principais afluentes do Rio Tietê. 
DISTRITOS LIMÍTROFES 
Pinheiros 
Jardim Paulista 
Moema 
Campo Belo 
Santo Amaro 
Vila Andrade 
Morumbi
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ZONEAMENTO, USO E OCUPAÇÃO DO SOLO 
Art. 7º As Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU) são porções do território destinadas a promover usos residenciais e não residenciais com densidades demográfica e construtiva altas e promover a qualificação paisagística e dos espaços públicos de modo articulado com o sistema de transporte público coletivo, subdivididas em: 
I - Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): zonas inseridas na Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana, com parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo compatíveis com as diretrizes da referida macrozona; 
CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO E CIRCUNVIZINHANÇAS 
TIPO DE OCUPAÇÃO E CIRCUNVIZINHANÇA 
O entorno constitui-se por imóveis de uso residencial e comercial. A região é rodeada por imóveis residenciais do tipo casa e edifícios, e o comércio é variado. 
PADRÃO DAS CONSTRUÇÕES 
O entorno caracteriza-se por imóveis com padrão médio/alto de acabamento. 
INFRAESTRUTURA URBANA 
A região é abastecida de Rede elétrica, Água, Esgoto, Gás, Iluminação pública, Coleta de lixo e Transportes coletivos. 
CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO 
Esta avenida desenvolve-se plana, duplo sentido, asfaltada e em estado de conservação satisfatório, possuindo guias, sarjetas, calçadas e iluminação pública. 
MEIOS NORMAIS DE ACESSO 
A chegada ao local procede-se por algumas vias como: Av. Roque Petroni Júnior, Av. Professor Vicente Rao, Av. Vereador José Diniz, Av. dos Bandeirantes, Av. Jornalista Roberto Marinho, Av. Morumbi, Av. das Nações Unidas, Av. Washington Luís, Av. Dr. Chucri Zaidan, entre outras.
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O REFERIDO IMÓVEL DISTA: 
• 45m da Av. Professor Vicente Rao 
• 46m da Av. Roque Petroni Júnior 
• 130m da estação de metrô Brooklin• 400m da Av. Morumbi 
• 500m da Av. Vereador José Diniz 
• 1,0km da estação de metrô Borba Gato 
• 1,0km da estação de metrô Campo Belo 
• 1,0km da Av. Jornalista Roberto Marinho 
• 1,2km da Av. Dr. Chucri Zaidan 
• 1,4km do Morumbi Shopping e Market Place 
• 1,8km da Estação de trem Morumbi 
• 2,2km da Av. das Nações Unidas e Rio Pinheiros 
• 2,4km da Av. dos Bandeirantes 
• 2,8km da Av. Washington Luís 
• 4,1km do Aeroporto de São Paulo Congonhas 
• 4,5km do Shopping Vila Olímpia 
• 4,7km do Parque Burle Marx 
XI – ESCLARECIMENTOS 
A avaliação de um imóvel objetiva a obtenção de seu real valor no mercado imobiliário para a venda e locação. 
Para avaliar um imóvel, além da vistoria, são acrescentados diversos fatores internos objetivando uma avaliação precisa. É importante observar condições de segurança, higiene, mobilidade, lazer e manutenção do local onde o imóvel se encontra; a localização, comércio, escolas, igrejas, conduções; enfim, toda a infraestrutura do bairro, pois são fatores que podem valorizar ou depreciar um imóvel. 
1) O imóvel comercial, lote 0010-4, setor 085, quadra 025, matricula 162.533, situa-se em um terreno de 1.060m² e tem área ocupada pela construção de 350,00m². Está localizado na Av. Santo Amaro, 4.920 (Com entrada social pela Rua João de Lacerda Soares, nº 179) –
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Brooklin, CEP: 04707-010, São Paulo - SP, distrito de Itaim Bibi, SP. Trata-se uma loja localizada na parte térrea do “Condomínio Edifício Acácias”. Tem direito ao uso privativo de três vagas de garagem (nºˢ 13, 14 e 15), sendo estas individuais e indeterminadas, localizadas no terreno situado à frente do prédio que dá para a Av. Santo Amaro. 
 A construção do imóvel possui dois pavimentos, ocupa completamente o terreno e classifica-se como padrão normal. 
2) Está em boas condições estruturais e físicas; O estado de conservação e manutenção dos revestimentos internos e externos do imóvel são satisfatórios. 
3) O Brooklin é considerado um dos bairros nobres de São Paulo, possui atividade característica de bairro residencial e comercial e seu nível econômico é classificado como médio/alto. É um bairro central e completo e possui em seu entorno agências de correio, alguns pontos de feira livre, assistência social, centros de cultura e lazer como clubes, teatro e cinemas e shopping centers, escolas de educação infantil, ensino médio e fundamental da rede privada, hospitais, centros de saúde emergencial, postos UBS, ambulatórios especializados, postos da polícia civil, militar, bombeiros. 
EM VIRTUDE DO EXPOSTO ACIMA, CABE ESTE AVALIADOR AFIRMAR QUE: 
Com as amostras encontradas na pesquisa de imóveis similares e aplicação ao método utilizado para chegar ao valor de mercado, este perito avaliador chega a conclusão de que o presente imóvel está avaliado dentro do mercado imobiliário para aluguel no valor de: 
R$ 2.150.000,00 
(dois milhões cento e cinquenta mil reais)
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Esperamos ter explorado e trazido aos autos as informações técnicas necessárias, para convicção das partes e a MM. Juíz, e assim colocamo-nos a vossa inteira disposição para outros esclarecimentos julgados pertinentes. 
Nada mais havendo a consignar, encerro o presente LAUDO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICO Pericial, aos 7 de setembro de 2020. 
(Assinado digitalmente) 
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Perito Judicial Avaliador 
CRECI/F –RJ nº 19.296
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ANEXOS 
ANEXO I – MAPA DE LOCALIZAÇÃO; 
ANEXO II – VISTA AÉREA; 
ANEXO III – PESQUISA DE MERCADO; 
ANEXO IV – MEMORIAL DE CÁLCULOS; 
ANEXO V – RELATÓRIO FOTOGRÁFICO; 
ANEXO VI – CERTIDÃO DE DADOS CADASTRAIS DO IMÓVEL - IPTU 2020; 
ANEXO VII – CERTIDÃO DO RGI.
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ANEXO I 
MAPA DE LOCALIZAÇÃO da Av. xxxxxx, nº xxxxx – bairro xxxn, CEP: xxxxx-xxx, São Paulo – SP, Brasil
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ANEXO II 
VISTA AÉREA da Av. xxxxxx, nº xxxxx – bairro xxxn, CEP: xxxxx-xxx, São Paulo – SP, Brasil
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ANEXO III - PESQUISA DE MERCADO DE IMÓVEIS 
A pesquisa refere-se à amostras com características similares ao imóvel avaliando em relação ao bairro, localização e aos aspectos físicos. 
As amostras correspondem à imóveis efetivamente comercializados com valores atualizados. Com base na pesquisa elabora-se um quadro amostral. 
QUADRO AMOSTRAL
	
	LOCALIZAÇÃO 
	VALOR 
	ÁREA M² 
	VAGAS 
	DIF. ENTRE VAGAS
	FONTE 
	TELEFONE
	1 
	Brooklin 
	1.900.000,00 
	180 
	12 
	-9% 
	Possi Empreend. Imob. 
	4861-0791
	2 
	Brooklin 
	2.400.000,00 
	249 
	5 
	-2% 
	Ferreira Araújo Corretores 
	4179-9010
	3 
	Brooklin 
	5.000.000,00 
	420 
	6 
	-3% 
	Fernandes Lucena 
	5502-1010
	4 
	Brooklin 
	6.000.000,00 
	450 
	16 
	-13% 
	Carlos Franco Imóveis 
	4750-5519
	5 
	Alto da Boa Vista 
	2.669.120,00 
	300 
	3 
	
	Bamberg Imóveis Únicos 
	3194-7500
	6 
	Alto da Boa Vista 
	5.000.000,00 
	339 
	20 
	-17% 
	Mario Dal Maso 
	5095-1335
	7 
	Campo Belo 
	3.500.000,00 
	380 
	10 
	-7% 
	Paulo Roberto Leardi 
	3886-1000
	8 
	Campo Belo 
	3.000.000,00 
	350 
	4 
	-1% 
	Paulo Roberto Leardi 
	3886-1000
	9 
	Campo Belo 
	2.000.000,00 
	202 
	6 
	-3% 
	Coelho & Lima Imob. 
	5052-3907
	10 
	Campo Belo 
	1.950.000,00 
	290 
	12 
	-9% 
	Laerte de João Imov. 
	5091-3199
	11 
	Brooklin Novo 
	2.200.000,00 
	217 
	3 
	
	Bamberg Imóveis Únicos 
	3194-7500
	12 
	Campo Belo 
	2.000.000,00 
	280 
	5 
	-2% 
	Practical Imóveis 
	4302-7943
	13 
	Santo Amaro 
	2.200.000,00 
	257 
	5 
	-2% 
	Bamberg Imóveis Únicos 
	3194-7500
	14 
	Santo Amaro 
	2.200.000,00 
	213 
	3 
	
	Raul Costa Imóveis 
	5641-4646
	15 
	Alto da Boa Vista 
	1.500.000,00 
	180 
	3 
	
	Plus Imóveis 
	3050-8800
	16 
	Chác. Sto. Antonio 
	2.332.000,00 
	192 
	4 
	-1% 
	Hoffmann Consult. Imob. 
	3386-3535
	17 
	Brooklin 
	2.500.000,00 
	400 
	4 
	-1% 
	Imóveis Garcia 
	5182-4000
	18 
	Brooklin 
	1.500.000,00 
	135 
	2 
	+1% 
	Bamberg Imóveis Únicos 
	3194-7500
	19 
	Brooklin 
	2.200.000,00 
	217 
	3 
	
	Bamberg Imóveis Únicos 
	3194-7500
	20 
	Chác. Sto. Antonio 
	2.200.000,00 
	286 
	2 
	-1% 
	Raul Costa Imóveis 
	5641-4646
	21 
	Chác. Sto. Antonio 
	2.500.000,00 
	471 
	6 
	-3% 
	Bamberg Imóveis Únicos 
	3194-7500
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Benito Bueno 
Perito Avaliador de Imóveis 
ANEXO IV - MEMORIAL DE CÁLCULOS 
HOMOGENEIZAÇÃO: Neste caso não há necessidade de realizarmos homogeneização porque não existe uma riqueza de critérios. Tratamos as amostras somente por meio de critérios matemáticos. 
TRATAMENTO MATEMÁTICO: Determina-se o valor do metro quadrado de cada uma das amostras dividindo-se o valor do imóvel por sua área. 
Quadro Amostral - Pesquisa de Mercado 
21 Amostras determinadas no Intervalo Aceitável da Metodologia
	
	LOCALIZAÇÃO 
	VALOR 
	ÁREA M² 
	VALOR M² 
	CORREÇÃO 
VAGAS %
	1 
	Brooklin 
	1.900.000,00 
	180 
	10.555,55 
	9.605,05
	2 
	Brooklin 
	2.400.000,00 
	249 
	9.638,55 
	9.445,78
	3 
	Brooklin 
	5.000.000,00 
	420 
	11.904,76 
	11.547,62
	4 
	Brooklin 
	6.000.000,00 
	450 
	13.333,33 
	11.600,00
	5 
	Alto da BoaVista 
	2.669.120,00 
	300 
	8.897,06 
	8.897,06
	6 
	Alto da Boa Vista 
	5.000.000,00 
	339 
	14.749,26 
	12.241,88
	7 
	Campo Belo 
	3.500.000,00 
	380 
	9.210,53 
	8.565,79
	8 
	Campo Belo 
	3.000.000,00 
	350 
	8.571,43 
	8.485,71
	9 
	Campo Belo 
	2.000.000,00 
	202 
	9.900,99 
	9.603,96
	10 
	Campo Belo 
	1.950.000,00 
	290 
	6.724,14 
	6.118,97
	11 
	Brooklin Novo 
	2.200.000,00 
	217 
	10.138,25 
	10.138,25
	12 
	Campo Belo 
	2.000.000,00 
	280 
	7.142,86 
	7.000,00
	13 
	Santo Amaro 
	2.200.000,00 
	257 
	8.560,31 
	8.389,10
	14 
	Santo Amaro 
	2.200.000,00 
	213 
	10.328,64 
	10.328,64
	15 
	Alto da Boa Vista 
	1.500.000,00 
	180 
	8.333,33 
	8.333,33
	16 
	Chác. Sto. Antonio 
	2.332.000,00 
	192 
	12.145,83 
	12.024,37
	17 
	Brooklin 
	2.500.000,00 
	400 
	6.250,00 
	6.187,50
	18 
	Brooklin 
	1.500.000,00 
	135 
	11.111,11 
	11.222,22
	19 
	Brooklin 
	2.200.000,00 
	217 
	7.638,89 
	7.638,89
	20 
	Chác. Sto. Antonio 
	2.200.000,00 
	286 
	7.638,89 
	7.562,50
	21 
	Chác. Sto. Antonio 
	2.500.000,00 
	471 
	5.307,85 
	5.148,61
	
	
	
	
	TOTAL: 
	190.085,23
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Benito Bueno 
Perito Avaliador de Imóveis 
MÉDIA ARITMÉTICA 
Soma-se o valor do metro quadrado de cada uma das amostras e divide-se pelo número de amostras. 
 MA = Soma do Valor do M² das 21 Amostras = R$ 190.085,23 = R$ 9.051,68 / m² 21 21 
Valor do Imóvel = Área do Imóvel X MA 
Valor do imóvel = 244,31 m² X R$ 9.051,68 m² = R$ 2.211.415,94 
 + 20% + 20% = R$ 10.862,02/ m² 
MF = MA R$ 9.051,68 / m² 
 - 20% - 20% = R$ 7.241,34 / m² 
Quadro Amostral - Pesquisa de Mercado 
25 Amostras determinadas no Intervalo Aceitável da Metodologia
	
	LOCALIZAÇÃO 
	VALOR 
	ÁREA M² 
	VALOR M² 
	CORREÇÃO 
VAGAS %
	1 
	Brooklin 
	1.900.000,00 
	180 
	10.555,55 
	9.605,05
	2 
	Brooklin 
	2.400.000,00 
	249 
	9.638,55 
	9.445,78
	3 
	Brooklin 
	5.000.000,00 
	420 
	11.904,76 
	11.547,62
	4 
	Brooklin 
	6.000.000,00 
	450 
	13.333,33 
	11.600,00
	5 
	Alto da Boa Vista 
	2.669.120,00 
	300 
	8.897,06 
	8.897,06
	6 
	Alto da Boa Vista 
	5.000.000,00 
	339 
	14.749,26 
	12.241,88
	7 
	Campo Belo 
	3.500.000,00 
	380 
	9.210,53 
	8.565,79
	8 
	Campo Belo 
	3.000.000,00 
	350 
	8.571,43 
	8.485,71
	9 
	Campo Belo 
	2.000.000,00 
	202 
	9.900,99 
	9.603,96
	10 
	Campo Belo 
	1.950.000,00 
	290 
	6.724,14 
	6.118,97
	11 
	Brooklin Novo 
	2.200.000,00 
	217 
	10.138,25 
	10.138,25
	12 
	Campo Belo 
	2.000.000,00 
	280 
	7.142,86 
	7.000,00
	13 
	Santo Amaro 
	2.200.000,00 
	257 
	8.560,31 
	8.389,10
	14 
	Santo Amaro 
	2.200.000,00 
	213 
	10.328,64 
	10.328,64
	15 
	Alto da Boa Vista 
	1.500.000,00 
	180 
	8.333,33 
	8.333,33
	16 
	Chác. Sto. Antonio 
	2.332.000,00 
	192 
	12.145,83 
	12.024,37
	17 
	Brooklin 
	2.500.000,00 
	400 
	6.250,00 
	6.187,50
	18 
	Brooklin 
	1.500.000,00 
	135 
	11.111,11 
	11.222,22
	19 
	Brooklin 
	2.200.000,00 
	217 
	7.638,89 
	7.638,89
	20 
	Chác. Sto. Antonio 
	2.200.000,00 
	286 
	7.638,89 
	7.562,50
	21 
	Chác. Sto. Antonio 
	2.500.000,00 
	471 
	5.307,85 
	5.148,61
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Benito Bueno 
Perito Avaliador de Imóveis 
Eliminam-se as amostras que estão fora do intervalo de tolerância, ou seja, as que possuem o valor do m² acima do limite máximo (R$ 10.862,02/ m²) e abaixo do limite mínimo (R$ 7.241,34 / m²). São eliminadas as amostras nº 3; 4; 6; 10; 12; 16; 17; 18 e 21. A Média Final será calculada, nesta etapa, com base nas 12 amostras 
que ficaram dentro da variação aceitável. 
	
	LOCALIZAÇÃO 
	VALOR 
	ÁREA M² 
	VALOR M² 
	CORREÇÃO 
VAGAS %
	1 
	Brooklin 
	1.900.000,00 
	180 
	10.555,55 
	9.605,05
	2 
	Brooklin 
	2.400.000,00 
	249 
	9.638,55 
	9.445,78
	3 
	Alto da Boa Vista 
	2.669.120,00 
	300 
	8.897,06 
	8.897,06
	4 
	Campo Belo 
	3.500.000,00 
	380 
	9.210,53 
	8.565,79
	5 
	Campo Belo 
	3.000.000,00 
	350 
	8.571,43 
	8.485,71
	6 
	Campo Belo 
	2.000.000,00 
	202 
	9.900,99 
	9.603,96
	7 
	Brooklin Novo 
	2.200.000,00 
	217 
	10.138,25 
	10.138,25
	8 
	Santo Amaro 
	2.200.000,00 
	257 
	8.560,31 
	8.389,10
	9 
	Santo Amaro 
	2.200.000,00 
	213 
	10.328,64 
	10.328,64
	10 
	Alto da Boa Vista 
	1.500.000,00 
	180 
	8.333,33 
	8.333,33
	11 
	Brooklin 
	2.200.000,00 
	217 
	7.638,89 
	7.638,89
	12 
	Chác. Sto. Antonio 
	2.200.000,00 
	286 
	7.638,89 
	7.562,50
	
	
	
	
	TOTAL: 
	106.994,06
MÉDIA FINAL 
Soma-se o valor do metro quadrado do quadro amostral sanitizado e divide-se pelo número de amostras restantes. 
 MF= Soma do Valor do M² das 12 Amostras = R$ 106.994,06 = R$ 8.916,17 / m² 12 12
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Perito Avaliador de Imóveis 
DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL: 
Considerando-se os resultados encontrados no tratamento matemático, estabelece-se, por meio de cálculos matemáticos simples, o valor final do Imóvel avaliando. 
Valor do Imóvel = Área do Imóvel X MF 
Valor do Imóvel = 244,31 m² X R$ 8.916,17 / m² = R$ 2.178.309,49 
Os valores de mercado indicaram que o valor de venda do imóvel, objeto deste Laudo de Avaliação é: 
VALOR MÉDIO ESTIMADO: R$ 2.156.526,40 (Arredondamento até o máximo de 1%)
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Perito Avaliador de Imóveis 
A AVALIAÇÃO ENQUADRA-SE NO GRAU II DA NBR 14.653-2 – AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS DA ABNT – ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS 
TABELA DISPONÍVEL NA NBR 14.653-2 - AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
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Perito Avaliador de Imóveis 
	CONCLUSÃO: 
É DO ENTENDER DA PERITA AVALIADORA QUE O VALOR MERCADOLÓGICO DO IMÓVEL É:
	R$2.150.000,00 
(DOIS MILHÕES CENTO E CINQUENTA MIL REAIS)
	LIMITE INFERIOR: R$ 1.940.873,76
	LIMITE SUPERIOR: R$ 2.372.179,04
- VALORES DE MERCADO, SEM GRAVAMES, DÍVIDAS, ENCARGOS E NAS CONDIÇÕES EM QUE O IMÓVEL SE ENCONTRA NA DATA DA AVALIAÇÃO 
- VALORES SEM INTERMEDIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
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ANEXO V – RELATÓRIO FOTOGRÁFICO Foto 01 – Fachada do Imóvel
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Perito Avaliador de Imóveis 
ANEXO VII: CERTIDÃO DE DADOS CADASTRAIS DO IMÓVEL - IPTU 2020
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ANEXO VIII: CERTIDÃO DO RGI
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Perito Avaliador de Imóveis 
ENCERRAMENTO 
O presente Laudo Mercadológico é composto de 28 (vinte e oito) folhas de papel formato A4 digitadas em um só lado, rubricadas pelo avaliador, que subscreve esta última, seguidas de 07 anexos. 
Requer sua juntada aos Autos para que produza um só fim e efeito de Direito. 
Manaus, 7 de setembro de 2020. 
(Assinado digitalmente) 
Benito Bueno 
Perito Judicial Avaliador 
CRECI/F –RJ nº 19.296
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