SINDICO E A RESPONSABILIDADE CIVIL

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FASP - FACULDADE DE SÃO PAULO 
 
 
CURSO de DIREITO 
 
 
 
ANDRÉ CESAR COSTA 
RA: 20166010622 
 
JOSÉ MIGUEL DOS SANTOS 
RA: 0109102811 
 
 
 
SÍNDICO E A RESPONSABILIDADE CIVIL 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
SÃO PAULO - SP 
2019 
 
 
 
 
 
ANDRÉ CESAR COSTA 
RA: 20166010622 
 
JOSÉ MIGUEL DOS SANTOS 
RA: 0109102811 
 
 
 
 
SÍNDICO E A RESPONSABILIDADE CIVIL 
 
 
 
 
 
 
 
Trabalho de conclusão de curso apresentado à 
Faculdade de São Paulo como requisito para a 
obtenção de Bacharel em Direito 
 
 
Professor Orientador: Marcelo Mariano 
 
 
 
 
 
SÃO PAULO - SP 
2019 
 
 
 
 
 
 
AGRADECIMENTOS 
 
 
 
 
 
 
• Ao nosso orientador Prof. Marcelo Mariano, por ter nos aceitado como 
orientando e conduziu o desenvolvimento deste trabalho com enorme 
dedicação. 
• Aos nossos professores que durante toda a vida acadêmica nos transferiram 
amplo conhecimento jurídico, além de sanaram nossas dúvidas. 
• A Faculdade de São Paulo - Uniesp por ter nos acolhido como acadêmico. 
• Aos meus nobres colegas e familiares, que sempre estiveram junto conosco 
e acompanharam diariamente durante a longa caminhada acadêmica. 
• Sem dúvida a Deus, pela saúde e nos proporcionar estar concluindo mais 
uma etapa em nossas vidas. 
‘ 
 
RESUMO 
 
O presente estudo pretende apresentar a importância da responsabilidade 
civil do cargo de sindico, observando as novas considerações do novo Código Civil, 
o qual demonstra de forma clara as funções, obrigações e deveres para uma 
administração eficiente de um condomínio. 
O estudo abrange de forma sucinta em seu inicio, o surgimento de 
prédios e condomínios e sua crescente como uma opção de habitação devida o 
espaço geográfico restrito em grandes cidades, ou até mesmo por questões de 
segurança como um combate ou solução para amenizar a exposição para altos 
índices de violência nas ultimas décadas. 
Passamos adiante demonstrando a importância da responsabilidade civil, 
onde a atividade humana, em questão o sindico, tem que estar sempre atento, 
buscando o equilíbrio e se postar como um garantidor da administração coesa e 
segurança, evitando assim a reparação de prejuízos, danos ou futuras indenizações 
devido a erros de responsabilidade civil e jurídica. 
Em sequência o foco para responsabilidade civil do sindico, suas funções 
e obrigações, todos os campos e departamentos administrativos do condomínio, 
observando legislações vigentes e suas atualizações. 
A liderança do sindico nas decisões sobre assuntos estratégicos, 
buscando sempre o apoio e participação efetiva de todo o corpo diretivo, evitando 
assim, ações de responsabilidade civis e disponibilização de recursos financeiros 
para pagamentos em ações judiciais, que em razões de falta de observação de 
procedimentos importantes e necessários na rotina administrativa. 
Casos reais e jurisprudências também serão apresentados, reforçando o 
estudo sempre atualizado das normas, regulamento interno e procedimentos 
administrativos e jurídicos, demonstrando de forma verídica a responsabilidade do 
sindico de acordo com novo código civil. 
 
 
 
Palavras – chave: síndico, responsabilidade, condomínio, regulamento, código civil 
 
‘ 
 
ABSTRACT 
 
 The present study intends to inform the importance of civil 
responsibility of the position of union, observing the new considerations of the new 
Civil Code, which clearly demonstrates the functions, obligations and duties for an 
efficient administration of a condominium. 
 The study succinctly covers at its inception, the emergence of 
buildings and condos and its growing as a housing option due to restricted 
geographical space in large cities, or even for security reasons as a combat or 
solution to ease the exposure to high levels of violence in the last decades. 
 We go on to demonstrate the importance of civil liability, where 
human activity, in question the union, must always be attentive, seeking balance and 
stand as a guarantor of cohesive management and security, thus avoiding the repair 
of damages, damages or future indemnities due to errors of civil and legal liability. 
 Following the focus for civil liability of the syndicate, its functions 
and obligations, all fields and administrative departments of the condominium, 
observing current legislation and its updates. 
 The leadership of the syndicate in the decisions on strategic 
matters, always seeking the support and effective participation of the whole directive 
body, thus avoiding civil liability actions and making available financial resources for 
payments in lawsuits, that in reasons of lack of observation of procedures important 
and necessary in the administrative routine. 
 Real cases and jurisprudence will also be presented, reinforcing the 
always updated study of the norms, internal regulations and administrative and legal 
procedures, demonstrating truthfully the responsibility of the syndicate according to 
new civil code. 
 
 
 
 
 
Key words: liquidator, liability, condominium, regulation, civil code 
 
 
‘ 
 
SUMÁRIO 
 
INTRODUÇÃO .................................................................................................. 7 
1. CONDOMÍNIO ............................................................................................ 8 
1.1. Tipos de condomínio ....................................................................... 11 
2. SÍNDICO .................................................................................................. 13 
2.1. Funções e obrigações do síndico ................................................... 16 
3. RESPONSABILIDADE CIVIL ................................................................... 36 
3.1. Responsabilidade civil do síndico .................................................. 48 
4. JURISPRUDÊNCIA E CASOS JULGADOS ............................................ 55 
5. CONCLUSÃO ......................................................................................... 72 
6. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ........................................................ 64 
 
 
 
 
7 
 
INTRODUÇÃO 
 
A questão da responsabilidade civil, com o consequente dever de 
indenizar, tem sido alvo de inúmeras discussões pelos operadores de Direito, 
dada a sua importância no ordenamento jurídico, não somente brasileiro, bem 
como no âmbito dos ordenamentos estrangeiros. 
A responsabilidade civil se aplica em muitas situações rotineiras, 
porem nem todas são jurídicas, somente nas de atribuição de efeitos, assim 
surge a responsabilização, dentro do que a lei prevê, transgredindo uma norma 
civil, gerando uma obrigação de reparo pela lesão transgressora. 
Prevista desde as mais antigas expressões do Direito dentre a 
humanidade, a indenização, ou reparação, por dano causado por ação ou 
omissão de alguém, também está presente nas relações familiares, mais 
precisamente, nas relações pessoais e comerciais, de que trata o presente 
trabalho. 
Há que se lembrar, no entanto, que à luz dos princípios trazidos pela 
Constituição de 1988, o dever de indenizar é próprio visto, nas relações de 
pessoas, com muito critério, posto que pela própria preservação do vínculo 
entre elas e também de ordem comercial, somente em última hipótese deverá o 
Poder Judiciário interferir com medidas deste cunho. É assim que se deve 
proceder, e tem sido o entendimento dos Tribunais Superiores, 
incontestavelmente. 
Assim, pois, o estudo proposto mostra as consequências da 
responsabilidade civil sob o enfoque das relações humanas, bem como a 
maneira que o mencionado instituto se relaciona com os conceitos de dolo e 
culpa; causado por ação ou omissão de agente e as obrigações advindas e 
antecedentes ao dever de indenizar. 
O síndico deve zelar pelo patrimônio no que rege a Constituição, o 
Código Civil, Convenção, regulamento interno e o que for definido e aprovado 
em assembleias.Todo esse conjunto de normatização acarretará ampla 
responsabilidade Civil para a figura do síndico. Desta forma, é importante ter 
atenção máxima para que não gere qualquer tipo de responsabilidade. 
 
 
8 
 
1. CONDOMÍNIO 
 
O conceito de condomínio é simples ao se falar em propriedade 
comum de duas pessoas ou mais, sejam elas física ou jurídica, sendo donas de 
uma propriedade, costuma ser um espaço vertical ou horizontal, onde existem 
unidades privadas com seu conjunto de direitos e obrigações decorrentes da 
posse seja como pessoa física ou jurídica, de uma ou mais unidades em um 
mesmo prédio ou conjunto de casas e em co-propriedade com outras pessoas 
e a cada unidade é atribuída uma fração ideal. 
A denominação atualizada no Novo Código Civil refere-se às normas 
que regulam a administração dos condomínios em edificações, enfatizando 
partes privadas e as comuns a todos os moradores, colocando como imóveis 
em geral, casas e prédios. 
É a parte ou áreas, que não é possível dividir do espaço comum do 
terreno, proporcional à unidade autônoma de cada condomínio, serão definidas 
em convenção em forma de percentual fornecida pela construtora que utiliza 
cálculos de fração. 
O condomínio é considerado uma extensão de um lar, uma parte da 
sociedade, em os moradores compartilham direitos e deveres ocupando o 
mesmo espaço e território, onde discutem em reuniões o bem comum à todos, 
ou até mesmo, condenando os que não participam de decisões que afetam a 
rotina de um edificação. 
O termo condomínio é usado para identificar uma situação em que 
uma pessoa ou grupo de pessoas tenham o domínio sobre um determinado 
bem ou propriedade. No segmento imobiliário, os condomínios são realidade 
em crescimento, principalmente nos grandes centros e impulsionam de forma 
positiva os empreendimentos imobiliários em todo território nacional. 
A primeira administração de um condomínio se dará e será 
organizada a principio pela construtora, que escolhe uma administradora de 
sua parceria ou confiança, para auxiliar o novo sindico na administração e 
intermediar pendências e promover soluções devido ao termino e entrega do 
edifico ou conjunto de casas. 
9 
 
Mas existem algumas classificações que precisam ser feitas para 
uma melhor compreensão do termo, então é comum encontrarmos as 
classificações horizontais e verticais, residenciais, comerciais e mistos. 
Outra expressão sobre condomínio é quando ocorre a posse ou 
domínio de mais de uma pessoa física ou jurídica que simultaneamente são 
proprietárias de um determinado bem ou imóvel. 
Os condôminos formam um grupo que possui necessidades e 
desejos, onde envolvem vários fatores e questões, dentre elas, limpeza, 
manutenção, funcionários, regras que devem ser cumpridas e ações efetivas 
sempre serão cobradas direta ou indiretamente ao gestor principal. 
A convivência em condomínio exige um pleno conhecimento de 
regras em que as partes, no caso moradores entendam ou observam as leis 
internas e acatem de forma ampla facilitando a integração em um grupo 
condominial, uma vez que existem áreas comuns e áreas privativas que são 
espaços propriedades de todos os moradores. 
O direito de uso da área comum e a obrigação de conservar o que é de 
todos são condições básicas para vida em condomínio. 
Em termos de propriedade, a cada área privada corresponderá uma 
fração de ideal de terreno da área comum, onde todos devem estar atentos 
para que haja uma utilização do espaço de forma igualitária. 
A conservação e manutenção dessas áreas comuns, além de 
responsabilidade do Síndico em conservá-las, os próprios condôminos também 
devem contribuir para suas despesas, além de acatar a Convenção, 
Regulamento Interno e decisões da Assembleia sobre a utilização desses 
espaços. 
Outras áreas podem ser inseridas tornando-se parte adicional ao 
condomínio beneficiando todos os moradores e esses espaços deverá ser 
utilizados sempre visando o bem estar dos condôminos, tais como “hall” social, 
salão de festas, piscinas, churrasqueira, sala de ginástica, espaços gourmet, 
área de recreação e biblioteca e muitos outros que através de sugestões 
poderão ser criadas ou ampliadas, desde que sejam aprovadas em 
assembleia. 
Há também áreas privativas que são do proprietário da unidade ou 
apartamento, como por exemplo a varanda, onde deverá se adequar as 
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normas e regulamento interno e desta forma não poderá afetar a liberdade e 
nem o sossego e os bons costumes do outro. 
Em um condomínio, a comunicação deverá ser simples e de claro 
entendimento, fatores importantes para evitar o surgimento de conflitos de 
interesses, muitos não obedecem às regras e procuram distorcer ou interpretar 
ao seu próprio modo e interesse pessoal, ações que nem sempre 
correspondem aos itens aprovados em convenção e regulamento interno do 
condomínio. 
Visando incentivar o e promover o diálogo e disciplinar é evidente e 
importante conhecer de forma detalhada os direitos e deveres de cada 
condômino, bem como atualizar sobre novos aspectos e costumes da vida em 
condomínio. Para auxiliar, existem documentos importantes e disciplinadores 
que devem estar presente na rotina do Síndico, que são: o código Civil, a Lei 
do Condomínio comum a todos; a Convenção do Condomínio e o Regulamento 
e/ ou Regimento Interno, estes últimos específicos para cada prédio. 
A grande demanda da função do síndico consiste em fiscalizar e 
exigir a correta utilização das áreas de um condomínio, através do fiel 
cumprimento da Convenção e do Regulamento, além de cuidar dos reparos 
necessários à sua conservação e manutenção. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
11 
 
1.1. TIPOS DE CONDOMÍNIO 
Neste tópico será apresentado de forma rápida e simples quais são 
os tipos de condomínio e suas particularidades e como devem funcionar dentro 
das normas e regras de convivência, além das obrigações civis do Síndico. 
Vertical são os edifícios com formatação de torre, sendo uma ou 
várias torres ou blocos dentro de um determinado terreno, já o condomínio 
horizontal é aquele formato onde as construções são feitas uma ao lado da 
outra, por exemplo um conjunto de casas dentro de um mesmo terreno. 
Na construção civil o plano horizontal é basicamente conhecido 
popularmente com um conjunto de casas, o qual está crescendo 
assustadoramente no Brasil, devido a segurança e lazer que esse tipo de 
empreendimento poderá proporcionar a famílias em um novo padrão e conceito 
de vida. 
O modelo de condomínio horizontal, apesar de ser um modelo muito 
procurado, deverá com o passar dos tempos ficar ainda mais restrito, isto 
devido a uma exigência de terreno com maior extensão para a sua construção 
e com as limitações geográficas cada vez maiores, especialmente nas grandes 
cidades fica evidente que os condomínios verticais terão muito mais espaço do 
que os horizontais. 
O condomínio vertical ou horizontal tem sua construção e estrutura 
baseada em escritura publica e ditado em convenção onde especificará o 
terreno em que se pretende ser devidamente construído, seja edifício ou 
conjunto de casas, classificados pelo órgão competente da Prefeitura conforme 
legislação vigente. 
Outra classificação encontrada com facilidade é quanto à finalidade 
dele, neste caso podemos afirmar que há dois tipos: residenciais e comerciais. 
O condomínio residencial é aquele destinado a moradia de uma 
família. Normalmente o contrato de compra de imóveis em condomínio 
residencial expressa a obrigatoriedade de aquele imóvel ser usado para fins de 
moradia e normalmente de uma única família. Naturalmente que com a vida 
moderna, moradia e trabalho às vezes se juntam, mas o que geralmente não é 
permitido é a construção de prédios comerciais destinados à exploração de 
atividades comerciais e circulação de pessoas. 
12 
 
Já os condomínios comerciais são designados a construção de 
prédios para a exploraçãoda atividade comercial ou industrial por exemplo. Em 
muitos casos eles são promovidos pelas prefeituras que desejam atrair 
empresas, em outros casos são criados por iniciativa privada para 
aproveitamento comercial do setor. 
O condomínio misto é a mistura dos dois anteriores, e incorpora 
imóveis comerciais e residenciais na mesma área. 
De qualquer forma seja residencial ou comercial, seja vertical ou 
horizontal, os condomínios são em última instância uma sociedade formada por 
duas ou mais pessoas e toda sociedade tem conflitos de interesse, de valores, 
de etnias, de personalidades diferentes e o Sindico deverá lidar com esses 
leads diferenciados e sempre dentro das regras e preservando a sua 
responsabilidade civil da sua administração. 
Geralmente os condomínios são regidos por um contrato onde fica 
especificados os direitos e deveres de cada condômino e é administrado por 
uma empresa especializada em administração de condomínios. 
Para prevalecer a harmonia e uma administração técnica e 
financeira coesa é importante e necessária a eleição de um síndico qualificado 
e responsável pela governança, orientação, fiscalização e principalmente 
plenamente preparado para lidar com eventuais conflitos. Em suma seu papel é 
fazer valer o contrato e manter a boa ordem do condomínio. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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2. SÍNDICO 
Síndico poderá ser comparado a um prefeito já que é o 
representante legal do empreendimento, em juízo ou fora dele, exercendo a 
administração completa do condomínio e deverá contar com participação e 
colaboração de um conselho consultivo e subsíndico, representantes esses, 
também eleitos em Assembleia Geral. 
Existe a falsa ideia de qualquer pessoa pode ser síndico, é 
necessário um conhecimento básico ou até mesmo aprofundado de 
administração, gestão de pessoas, direito, além de saber ouvir e mediar todos 
os tipos de conflitos, ainda o mais importante, a nossa exata da 
responsabilidade civil dos seus atos. 
O síndico poderá ser morador (a) ou síndico profissional, ou seja, 
por uma empresa, porém deverá, como ponto fundamental, respeitar a 
Convenção coletiva. Sendo eleito pela forma e prazo previsto que regularmente 
é de dois anos e caso queira posteriormente, poderá se candidatar a reeleição. 
Ao assumir o cargo de síndico muitas vezes motivado pelo momento e 
incentivado pelos condôminos, o recém-eleito desconhece sua real 
responsabilidade, somente ao iniciar o seu mandato é que percebe a amplitude 
e complexidade que é administrar um condomínio e todas as suas 
particularidades e anseios e expectativas dos moradores. 
 O Síndico é a figura mais importante em um condomínio, 
consequentemente se torna o mandatário e representante legal do condomínio 
em questões trabalhistas, jurídicas e administrativas. Pela importância e 
responsabilidade do cargo, poderá ser acionado judicialmente caso não 
cumprir com os seus deveres e obrigações, gerando responsabilidade civil e 
penal sobre seus atos. 
É salutar e importante citar que em mútuos casos, a concentração 
das decisões acaba sendo gerenciada por uma única pessoa, fato que ocorre, 
não por culpa total do sindico, mas pela ausência e falta de participação dos 
próprios moradores e até mesmo do corpo diretivo. Desta forma o sindico 
precisa tomar decisões e não pode esperar pela iniciativa ou boa vontade dos 
conselheiros e moradores. 
Esse problema que em sua grande maioria é constante, poderia ser 
minimizado na efetiva presença de todos envolvidos nas assembleias e 
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reuniões, o se evidência o interesse geral em preservar os direitos e futuros 
projetos que possam beneficiar a população condominial. 
O grupo de moradores possui como figura e representante legal, o 
sindico, que, em assembleia devidamente convocada, é eleito e designado 
mandatário, para administrar o condomínio, conforme artigo 1.347 do Código 
civil. 
Dependendo da forma como desempenhará o seu papel de 
administrador, relacionamento e gestão, inclusive com pessoas, o qual 
implicará em maior desgaste e psicologia e que influenciará em seu sucesso ou 
fracasso. Por muitas vezes, não irá satisfazer os anseios de alguns, neste 
momento, a cordialidade e facilidade de comunicação ajudarão no 
entendimento da questão em pauta, além do poder de persuasão e 
convencimento para solução de um caso ou conflito. 
O sindico profissional é uma atividade que cresceu muito nos últimos 
5 anos, e está em discussão para regulamentação e efetivação. Segundo o 
condigo civil em seu artigo 1.347 “A assembleia escolherá um sindico, que 
poderá não ser condomínio, para administrar o condomínio, pelo prazo não 
superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”. 
Este profissional ou contratado deverá possuir e se atentar as 
mesmas responsabilidades de um sindico condômino, fato este, onde a 
demanda por se uma função tem seu crescimento devido ao desinteresse dos 
próprios moradores em assumir essa responsabilidade civil. 
O sindico profissional geralmente esta ligado a alguma 
administradora e tem sua carteira de clientes vários outros empreendimentos, 
situação que deverá ser observada no momento da apresentação para escolha 
deste profissional, isto porque, o tempo empregado na gestão do condomínio 
poderá comprometer a rotina e gerar problemas pelo não acompanhamento 
próximo e esticar soluções que poderiam ser rapidamente solucionadas. 
É possível tomar como exemplo, dentre tantas funções, o papel de 
conciliador das intenções e vontades dos moradores, porem sempre dentro das 
normas e legislações e vigentes, principalmente obedecendo à convenção e o 
regulamento interno. 
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Além disso, deverá lidar com os desafios constantes e procurar 
neutralizar os conflitos, utilizando o bom senso e equilíbrio como aliados para 
uma solução que esteja dentro das normas e que agrade as partes. 
O sindico deverá desenvolver empatia, e sempre se colocar no lugar 
do outro, transparecendo que compreende o que o outro está sentido, mesmo 
que não concorde com o que está sendo afirmado, e que, com muita paciência 
e controle. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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2.1. FUNÇÕES E OBRIGAÇÕES DO SÍNDICO 
O novo código civil é específico nas atribuições e funções do 
Sindico, sendo a figura principal na administração de um condomínio, o qual 
deverá se preocupar com os pormenores, além de criar e manter um ambiente 
harmonioso e favorável para convivência, transmitindo serenidade e confiança. 
Dentre as responsabilidades do Síndico destaca-se a administração 
interna do prédio, o que envolve a total segurança das edificações e controle. 
Portanto é essencial contar com uma seleção de funcionários 
treinados e com salários de acordo com o orçamento anual, respeitando 
sempre o piso salarial de cada categoria. 
Obras também fazem parte das atividades de administração do 
Síndico, portanto, escolher empresas prestadoras de serviços que possam 
trabalhar com plena qualidade, compromisso e orçamento justo e sempre 
dentro o interessem comum do condomínio. 
Convocar reuniões e assembleias para discutir futuras e necessárias 
obras, também é função importante na administração do Sindico, ponto este 
imprescindível para tomada de decisões em conjunto. 
Jurídica e administrativamente é função do Sindico representar 
dinamicamente em juízo e buscando os interesses comuns dos moradores. 
É parte essencial de uma boa administração cumprir e fazer cumprir 
a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia. 
A manutenção e conservação das edificações e áreas comuns 
zelando pela prestação dos serviços que interessem diretamente aos 
condôminos e o seu bem-estar, elaborando orçamentos e previsão de receita 
para essas manutenções sempre respeitando o orçamento anual, também é 
função em destaque do Sindico. 
Uma das funções mais difíceis é fazer valer as próprias regrasinternas, visto que geralmente os condôminos não leem ou não procuram 
conhecer o regulamento interno, deixando para o síndico a função de relembrar 
com advertências e multas. 
Para segurança administrativa do próprio síndico e importante para a 
estrutura, o seguro da edificação é um dever que não pode ser ignorado, e este 
documento deverá ser guardado junto com documentação administrativa, fiscal 
e previdenciária para segurança das atribuições do Síndico. 
17 
 
Convocar sempre que necessário Assembleia geral, principalmente 
para discussão de principais temas de interesse do condomínio, sendo 
importante a presença de todos os condôminos, sob pena de nulidade. 
O síndico deverá planejar em reunião antecipadamente com o 
conselho deliberativo sobre os temas a serem apresentados, facilitando todo 
processo de reunião, evitando assim, discussões desnecessárias no momento 
de apresentação de projetos ou contas futuras. 
Para dispor de sucesso e presença dos moradores é importante 
comunicação exaustiva e buscando salientar o compromisso da presença dos 
condôminos. 
Outro aliado do Síndico dentro das suas atribuições é dominar por 
completo a Convenção e o Regime Interno e manter sempre por perto para 
eventuais consultas, inclusive quando houver conflitos ou desatenção de 
moradores que insistem em transgredir à legislação interna. 
Nas reuniões e assembleias devem se estipular horário e pautar os 
assuntos para uma direção evitando o desvio dos assuntos pautados 
Exponha com clareza os assuntos da pauta e procure ouvir várias 
opiniões antes de colocá-lo em votação e sempre respeitando o tempo 
estipulado para não se tornar uma reunião desgastante. 
Existem três tipos de Assembleias: 
 
Assembleia geral extraordinária 
A assembleia geral extraordinária serve para tratar assuntos de 
essenciais do condomínio, não previstos na assembleia geral ordinária. Serão 
realizadas sempre que a ocasião assim o exigir, especialmente quando o tema 
não puder aguardar a realização da assembleia geral ordinária para 
deliberação. 
Pode ser deliberado numa assembleia geral extraordinária o rateio 
de despesas extras, obras, benfeitorias, modificação da Convenção e 
quaisquer assuntos de conveniência geral e prontamente do condomínio. 
Para a convocação de uma assembleia geral seja uma: assembleia 
geral de instalação, assembleia geral ordinária ou assembleia geral 
extraordinária; deve ser elaborado um edital contendo data, horário, local da 
reunião, ordem do dia e um resumo da matéria a ser debatida. O prazo para 
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convocação é o previsto na Convenção do condomínio; caso a mesma seja 
omissa, aconselha-se um prazo de 10 (dez) dias de antecedência dependendo 
da convenção de cada condomínio. 
Ao término da reunião, deve ser preparada uma ata e colhidas 
assinaturas do presidente e do secretário. O síndico, nos oito dias 
subsequentes à assembleia comunicará aos condôminos o que tiver sido 
determinado. Não deixe decorrer muito tempo entre a reunião e a elaboração 
da ata. 
✓ Elementos essenciais da ata: 
✓ Dia, mês, ano e hora da assembleia, por extenso; 
✓ Local da assembleia; 
✓ Lista de presença com o número do apartamento e assinatura dos 
condôminos presentes; 
✓ Pessoas que presidiu e secretariou os trabalhos; 
✓ Ordem do dia; 
✓ Deliberações; 
✓ Encerramento; 
✓ Assinatura do presidente e do secretário; 
O síndico deverá mandar a todos os condôminos cópia da ata ou 
comunicação que resuma o determinado na assembleia. 
É importante fixar algumas datas para reuniões de síndico, 
subsíndico e conselho para análise permanente do condomínio, sem poder 
deliberativo. 
Tais reuniões podem ser abertas à participação dos condôminos, 
para apresentação de queixas, problemas ou sugestões, sendo centralizada 
nessas ocasiões. Ou ainda, anotando em um livro de reclamações e 
sugestões, com a indicação dos fatos ocorridos, o nome do condômino e o 
número de sua unidade, amenizando a carga do síndico em contatos diários, 
muitas vezes para tratar de assuntos nem sempre urgentes (irrelevantes e que 
podem comprometer a assembleia geral ordinária e/ou as assembleias gerais 
ordinárias). 
 
 
 
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Previsão orçamentária 
✓ Todo o condomínio deve ter uma estimativa orçamentária, ou seja, 
quanto planeja desembolsar com cada elemento ou item de 
despesa. 
✓ O síndico tem obrigações quanto à previsão orçamentária, devendo 
programar o orçamento para obtenção da estimativa das despesas e 
receitas, apresentando-as para debate e aprovação em assembleia 
geral. 
✓ Com base na previsão orçamentária é feito o rateio das quotas 
condominiais. 
✓ Posteriormente emita os boletos e acompanhem os pagamentos. 
✓ Elaboração e aprovação orçamentária 
✓ Considere como base as despesas reais de meses anteriores. 
✓ Os valores deverão ser atualizados conforme a inflação; 
✓ Busque informações com síndicos de prédios vizinhos, 
preferivelmente que seja mesmo porte do seu; 
✓ Quando a proposta for elaborada pela administradora, peça-a por 
volta de cinco dias antes da assembleia para analisá-la 
minuciosamente, 
✓ Mostre e debata a proposta previamente com todos os conselheiros; 
✓ Provisione uma verba entre 5% e 10% para despesas diversas e 
imprevistas; 
✓ Preveja uma margem de segurança necessária para que o caixa não 
fique negativo em virtude de pequenas flutuações na economia e na 
arrecadação; 
✓ Procure sempre fazer planilhas comparativas, ou seja, peça três 
orçamentos, de diferentes empresas, para as realizações das obras 
e/ ou serviços; 
✓ Lembre-se e considere o percentual de inadimplência, afinal não é 
possível contar com o pagamento total; 
✓ Como consequência da gestão dos valores previstos no orçamento, 
o síndico assume o dever de prestar contas à assembleia, 
anualmente e quando exigidas. 
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✓ As contas prestadas e aprovadas em assembleia geral, não poderão 
ser mais contestadas, isto porque esta na convenção do condomínio 
e também no Código Civil, equivalendo a uma quitação conferida à 
gestão desempenhada pelo síndico. Portanto só comporta 
rediscussão apenas pela via judicial, em que não poderá ser 
analisado o mérito das contas, mas sim a presença de alguma 
irregularidade formal ou de vícios dos atos jurídicos. 
 
 
Despesas 
São todos os valores que um condomínio tem classificados como 
ordinárias e extraordinárias, segundo conceituação e divisão dos artigos 22 e 
23 da Lei n° 8.245/91 (Lei do Inquilinato). As despesas estão divididas em: 
 
Gastos ordinários com funcionários 
✓ Salários; 
✓ Férias; 
✓ 13° salário; 
✓ Rescisões contratuais de trabalho; 
 
Encargos sociais 
✓ INSS; 
✓ FGTS; 
✓ PIS; 
✓ INSS de contribuintes individuais (autônomos anteriormente); 
✓ PPRA, PCMS e CIPA; 
✓ Vales Transportes; 
✓ Uniformes; 
✓ Ferramentas e/ ou instrumentos de proteçõesindividuais; 
✓ Consumos; 
✓ Águas; 
✓ Energias elétricas das áreas comuns; 
✓ Gás; 
✓ Telefones para uso exclusivo do condomínio. 
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Gastos de manutenção e conservação em geral 
✓ Elevadores; 
✓ Bombas; 
✓ Portões automáticos; 
✓ Interfones; 
✓ Piscinas; 
✓ Jardins; 
✓ Antenas coletivas; 
✓ Recargas de extintores; 
✓ Limpezas das caixas d’água e Cisterna; 
✓ Higienização dos tanques de gorduras; 
✓ Higienização das caixas de esgotos ou fossas; 
✓ Desinsetizações das áreas comuns; 
✓ Equipamentos de ginástica. 
 
Despesas Administrativas 
✓ Impressões, xerox e correios; 
✓ Isenção do síndico; 
✓ Taxas bancárias; 
✓ Honorários da administradora. 
 
Despesas com materiais 
✓ Materiais de limpeza e higiene; 
✓ Materiais de elétrico. 
 
Despesas com Seguro 
✓ Riscos de Incêndios; 
✓ Casos de raios 
✓ Explosões 
✓ Danos elétricos 
✓ Desabamentos 
✓ Vendavais 
✓ Inundação 
✓ Impacto de veículos 
22 
 
✓ Quedas de aeronaves 
✓ Entre outros... 
 
Despesas extraordinárias 
Despesas extraordinárias são os gastos imprevisíveis ou destinados 
as melhoriasambos nas áreas de uso comum: 
 
Gastos emergenciais 
✓ Vazamentos em gerais; 
✓ Desobstruções das prumadas 
✓ Substituições das bombas d’água; 
✓ Substituições ou trocas de equipamentos. 
 
Gastos de Benfeitorias 
✓ Renovação (garagem, piscinas, etc.); 
✓ Compras de equipamentos (academia de ginástica, central 
telefônica, etc.). 
 
Angariando fundo para reserva 
Pode ser provisionado no orçamento, um recolhimento destinado a 
compor um fundo de reserva conforme previsto na Convenção. 
A formação do fundo de reserva é de responsabilidade da 
proprietária da unidade. Caso exista necessidade de reposição total ou parcial 
do fundo de reserva, devido à utilização no custeio ou complementação das 
despesas ordinárias do condomínio, a responsabilidade é do inquilino, salvo se 
referente a período anterior ao início da locação. 
O fundo de reserva deve ser fixado quando da aprovação do 
orçamento estabelecido de acordo com a Convenção Condominial, geralmente 
fixado entre 5% e 10% da arrecadação mensal. 
O síndico deve fazer aplicação financeira em nome do condomínio, 
com aprovação do conselho consultivo ou da assembleia geral para maior 
segurança. A utilização do fundo de reserva necessita da aprovação dos 
condôminos reunidos em Assembleia, porém o síndico poderá utilizar esse 
fundo para pagamento de despesas emergenciais, não previstas no orçamento. 
23 
 
Nesse caso, é aconselhável dar ciência aos conselheiros e ratificar a sua 
utilização, na próxima assembleia geral do condomínio. 
 
Documentos e obrigações do condomínio 
Os documentos existentes em um condomínio são diversos. A 
guarda destes documentos administrativos, fiscais e bancários tem prazo de 10 
(dez) anos, pois este é o prazo prescricional para cobranças das dívidas do 
condomínio regularmente aprovadas nos termos do Código Civil, artigo 205. 
Referente às demais modalidades de documentos, caberá ao 
síndico observar o prazo de guarda exigido por lei, caso a caso. 
Livros sugeridos são: 
✓ Atas das assembleias; 
✓ Reclamações e sugestões; 
✓ Registro de empregados; 
✓ Inspeção do trabalho. 
Todos esses livros devem apresentar termos de abertura e de 
encerramento, assinados e rubricados. 
 
Cadastramento nacional da pessoa jurídica 
De acordo com a Instrução Normativa SRF n° 200, de 13 de 
setembro de 2002, os condomínios que auferirem ou pagarem rendimentos 
sujeitos à incidência do imposto de renda na fonte estão obrigados a se 
inscrever no cadastramento nacional pessoa jurídica, mesmo não possuindo 
personalidade jurídica. 
Documentos necessários para inscrição (cópias autenticadas e 
registradas em cartório): 
Convenção do condomínio deve ser lavrada em cartório de registro 
de imóveis. 
Ata da assembleia que elegeu o síndico, deve ser lavrada no cartório 
de títulos de documentos; 
Certidão emitida pelo cartório de registro de imóveis que confirme o 
registro do memorial de incorporação do condomínio; 
Ata da assembleia que deliberou sobre a inscrição no cadastramento 
nacional pessoa jurídica, deve ser lavrada no cartório de títulos de documentos; 
24 
 
Ata da assembleia que deliberou sobre a eleição do síndico, deve 
ser lavrada no cartório de títulos de documentos; 
Certidão do cartório de registro de imóveis contendo as informações 
necessárias à inscrição; 
Ata da assembleia que deliberou sobre a eleição do síndico, deve 
ser lavrada no cartório de títulos de documentos; 
 
Previdência social 
O decreto n° 611, de 21/07/92, que regulamenta os benefícios da 
Previdência Social, em seu artigo 8°, parágrafo único, permite, ao síndico, 
facultativamente, filiar-se a Previdência Social. 
Portanto aquele síndico que não contribui para a Previdência Social 
pode se inscrever como contribuinte, ele não se tornará empregado do 
condomínio por esse motivo, entretanto poderá contribuir para ter uma 
aposentadoria e todos os benefícios dela decorrentes no futuro. 
Esta despesa deverá ser custeada pelo próprio síndico ou, após 
aprovação em assembleia geral dos condôminos assumirem esse ônus, poderá 
ser reembolsado pelo condomínio. 
O síndico deverá manter em dia a Certificação eletrônica do 
condomínio, sem a qual nada se faz com relação à conectividade social, FGTS 
entre outras obrigações trabalhistas. 
 
Demonstrativo financeiro mensal 
Encerrado o mês, a administradora (ou o síndico) deve demonstrar 
um balancete de contas detalhado, referente ao mês anterior. Em todos estes 
documentos de comprovação deverá ter constar a assinatura do síndico e a 
pasta sempre deverá ser analisada pelos membros do conselho. 
A pasta deverá conter também informações sobre quotas em atraso, 
multas recebidas, saldos bancários, saldos em poupança e aplicações, posição 
do fundo de reserva, etc. 
Por fim, é bom fazer um resumo, de no máximo duas folhas, no qual 
poderá ser enviado a cada condômino. 
Caso sobre espaço na folha de prestação de contas (resumo), 
transcreva algum item do Regulamento ou da Convenção ou envie alguma 
25 
 
mensagem de utilidade para o condomínio, não exponha em quadros de avisos 
relação de condôminos em atraso. 
Negocie diretamente, via administradora, por meio de advogado, 
etc., mas nunca exponha o devedor (previsto no Código de Defesa do 
Consumidor). Nos demonstrativos informe somente o número do apartamento 
devedor. 
 
Como escolher e contratar uma administradora 
Na administração do condomínio é aconselhável que o síndico 
contrate uma pessoa física ou jurídica para ajudá-lo o quanto antes em virtude 
da complexidade que envolve varias funções. 
Algumas vezes, o barato pode sair caro, ou seja, não contratar uma 
administradora para economizar determinada quantia poderá se mostrar no 
futuro, uma postura muita mais dispendiosa, se houver algum erro ou omissão. 
Entretanto, uma administradora deve ser bem escolhida, para que 
ela, em vez de solução não seja um problema a mais. 
Caberá ao síndico escolher a empresa administradora, na qual 
deverá ser aprovada pela assembleia geral de condôminos, mediante votação 
de praxe, esta escolha deve basear-se na confiança recíproca. 
Caso seja aprovada, será o síndico a pessoa competente para 
assinar o contrato de prestação de serviço em nome do condomínio. 
É decisão de competência do síndico a rescisão do contrato com 
administradora. No entanto, ainda que seja dispensável a realização da 
assembleia para tanto, o síndico deverá ser cauteloso na tomada de decisão, 
pois a mesma poderá ter fortes repercussões econômicas. No caso, o contrato 
entre as partes servirá de parâmetro para a rescisão como é exemplo a 
definição do prazo de aviso prévio, usualmente fixado entre 30 a 60 dias. 
Mediante aprovação da assembleia, o artigo 1.348, §2°, do novo 
Código Civil trouxe a inovação de que o síndico pode transferir, total ou 
parcialmente, para a empresa administradora, não somente as funções 
administrativas, como também os poderes de representação, salvo se o 
contrário dispuser a Convenção. 
Ressaltamos que o mais usual é a ocorrência da mera delegação 
das funções administrativas. 
26 
 
 
Segurança do condomínio 
Para desenvolvermos ações preventivas efetivas é essencial 
conhecermos o conceito de segurança. 
O termo segurança é originado do latim “securitas” – que são 
medidas designadas a garantir a integridade de pessoas, bens e instituições. 
Segurança é o conjunto de medidas e normas, com adequações 
físicas, agregadas ao profissional especializado e a alta tecnologia, contudo, o 
maior desafio da segurança é antever e dar soluções para as situações de 
perigo. 
 Lembre-se que a responsabilidade pela segurança do sistema é de 
TODOS. 
 Qual é sempre a maior arma utilizada pelos bandidos? É o fator 
SURPRESA! 
 Por esse motivo, a forma mais eficaz de precaver um sinistro é fazer 
um trabalho de PREVENÇÃO. 
 Entretanto, nestes trabalhos devem ser analisados todos os riscos 
pessoais e das instalaçõesfísicas. 
 Os síndicos devem requerer aos consultores de segurança que o 
assessorem nas análises dos riscos e na elaboração dos planos de segurança 
do condomínio. 
Após obter todas essas informações deve-se elaborar um Plano de 
Segurança, que pode ser dividido em 3 (três) etapas: 
 1° Plano físico – faça uma análise criteriosa das instalações físicas 
onde se deve adequá-las visando dificultar o acesso evitando ao máximo a 
invasão. 
 Como aliado essencial, temos a utilização dos equipamentos 
eletrônicos, que tem como principal função, auxiliar os funcionários e 
moradores na vigilância das instalações. 
 2° Plano Operacional – consiste em procedimentos operacionais 
com regras específicas para cada integrante do sistema (condôminos – 
moradores – funcionários – usuários), as quais deverão ser aprovadas em 
assembleia e obedecidas por todos. 
27 
 
 3° Plano de Contingência – defina todas as situações criticas, de 
modo que todos os envolvidos no sistema, durante a efetivação dos riscos 
possuam um roteiro de ações que devem ser implementadas, visando o 
restabelecimento da normalidade, considerando que toda a situação crítica 
gera uma urgência. 
Depois da fase de planejamento é essencial dar um treinamento dos 
funcionários que estarão na operação de todo o sistema e conscientizar os 
condôminos e moradores, através de palestras, circulares e quadros de avisos, 
para manterem-se integrados. 
Conforme suas características, cada condomínio deve estudar o que 
melhor lhe convém, proporcionando um maior estado de segurança a todos. 
 
Precaução para evitar acidentes e incêndios 
Atualmente a legislação exige que um edifício possua equipamentos 
de proteção contra incêndio, tais como iluminação de emergência para facilitar 
a sinalização de escape, hidrantes, extintores por metro quadrado, para-raios, 
corrimão, caixa d’água de acordo com a área e população do prédio, rede 
elétrica em perfeito estado, etc. 
Portanto o síndico não só pode como deve chamar o Corpo de 
Bombeiros para verificação e orientação da segurança do prédio, uma vez que 
ele é responsável pela manutenção dos equipamentos, para que estejam 
sempre operantes e ativados. 
 
 
SEGUROS 
A responsabilidade pela contratação de seguro contra incêndio e 
outros sinistros é do Síndico, abrangendo todas as unidades, partes e objetos 
comuns, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio. 
O prazo para contratação é de 120 dias após “habite-se”. Senão, o 
condomínio ficará sujeito à multa mensal equivalente 1/12 imposto predial 
cobrado pela Prefeitura. 
Atente-se que o seguro de um edifício deve ser feito com base em 
preços reais, em função dos custos de reconstrução e nunca do preço 
comercial do edifício. Caso seja feito o seguro for com valor inferior ao real, o 
28 
 
síndico, em caso de sinistro, poderá ser responsabilizado civil e criminalmente 
pela contratação. 
 
Gerenciamento de pessoal 
 
O treinamento de funcionários tem influência decisiva sobre a forma 
como tratam e como são tratados pelos condôminos. 
Preze pela autoridade do zelador isto é algo que deve ser 
devidamente cuidada pelo síndico, pois é ele quem acompanha a rotina, o dia-
a-dia do condomínio. Disso dependerá a ordem, visto que o zelador, perante os 
condôminos, deverá ter autonomia para tomar providências diversas. 
 
A quantidade de empregados que um condomínio deverá ter é 
proporcional ao tamanho e a complexidade do edifício. 
Ter uma quantidade reduzida de empregados que o ideal; em vez de 
economia, poderá trazer custos adicionais com horas extras, além de 
prejudicar e comprometer a manutenção e a limpeza. Portanto a “economia” 
pode transformar-se em prejuízo. 
Uma boa agência de emprego fará o trabalho de recrutamento e 
uma pré-seleção dos candidatos. No entanto, o síndico deve entrevistá-los, 
principalmente no caso da vaga de zelador. Procure todas as informações 
sobre os empregos anteriores, o tempo médio de permanência em cada 
emprego, os motivos de saída, etc. Não tenha pressa em contratar visto que 
normalmente a pressa se torna inimiga da perfeição. 
Evite porteiros e faxineiros que residam muito longe, pois será ruim 
para ambas as partes. 
No caso do zelador, pergunte se ele tem conhecimentos gerais 
sobre elevadores, extintores de incêndio, filtros de piscinas, eletricidade e 
hidráulica elementar. 
Sempre contrate por um período de experiência e preste atenção ao 
desempenho antes de efetivá-lo. Não ofereça o apartamento (residência) antes 
de completar os 90 (noventa) dias de experiência 
 
29 
 
Inadimplência 
Pode comprometer o orçamento do condomínio e onerar os demais 
condôminos pagantes e por essa razão o síndico deve ser rápido acionando o 
devedor imediatamente na justiça, contatado o débito, objetivando equilibrar o 
orçamento mensal do condomínio. 
Aos inadimplentes não são permitidas outras penalidades além da 
multa e demais PENALIDADES PREVISTAS EM LEI. 
É ilegal cortar interfone, fornecimento de água e gás, ou proibir o 
acesso do condômino às dependências e equipamentos. 
É proibido colocar listas dos devedores em áreas comuns do 
condomínio, isso além de dificultar a negociação do débito pode gerar ações 
judiciais contra o síndico. 
Dar descontos na dívida ou liberação de multas só é seguro realizá-
las com aprovação de Assembleia, pois caso contrário, o síndico que permitir 
essa prática, pode até ter que repor a diferença com dinheiro do próprio bolso. 
 
Disposições gerais 
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade 
exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. 
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como 
apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, 
com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, 
sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas 
livremente por seus proprietários. 
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de 
distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração 
centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, 
são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados 
separadamente, ou divididos. 
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, 
uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em 
forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. 
(Redação dada pela Lei no 10.931, de 2004) 
30 
 
§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao 
logradouro público. 
§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição 
contrária da escritura de constituição do condomínio. 
 
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou 
testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar 
daquele ato, além do disposto em lei especial: 
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade 
exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; 
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, 
relativamente ao terreno e partes comuns; 
III - o fim a que as unidades se destinam. 
 
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser 
subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-
se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou 
para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. 
 
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção 
do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. 
 
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os 
interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: 
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições 
dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias docondomínio; 
II - sua forma de administração; 
III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e 
quorum exigido para as deliberações; 
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; 
V - o regimento interno. 
§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por 
instrumento particular. 
31 
 
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, 
salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários 
de direitos relativos às unidades autônomas. 
 
Art. 1.335. São direitos do condômino: 
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; 
II - Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto 
que não exclua a utilização dos demais co-possuidores; 
III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando 
quite. 
 
Art. 1.336. São deveres do condômino: 
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das 
suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação 
dada pela Lei no 10.931, de 2004); 
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; 
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias 
externas; 
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e 
não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos 
possuidores, ou aos bons costumes. 
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito 
aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por 
cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. 
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres 
estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou 
na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas 
contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se 
apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por 
dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança 
da multa. 
 
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre 
reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por 
32 
 
deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a 
pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição 
para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a 
reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. 
 
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado 
comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os 
demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa 
correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas 
condominiais, até ulterior deliberação da assembleia. 
 
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para 
veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a 
estranhos, e, entre todos, os possuidores. 
 
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são 
inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das 
frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes 
acessórias. 
§ 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em 
separado. 
§ 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua 
unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa 
faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a 
respectiva assembleia geral. 
 
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo 
de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve. 
 
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: 
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; 
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. 
33 
 
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, 
independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou 
impedimento deste, por qualquer condômino. 
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e 
importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou 
o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que 
deverá ser convocada imediatamente. 
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que 
importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após 
autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em 
caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos. 
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será 
reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que 
fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum. 
 
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo 
às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da 
aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas 
construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por 
qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns. 
 
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de 
outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da 
aprovação da unanimidade dos condôminos. 
 
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as 
despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades 
imobiliárias inferiores. 
 
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do 
alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. 
 
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco 
de incêndio ou destruição, total ou parcial. 
34 
 
 
Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser 
condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, 
o qual poderá renovar-se. 
 
Art. 1.348. Compete ao síndico: 
I - convocar a assembleia dos condôminos; 
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em 
juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; 
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de 
procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; 
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as 
determinações da assembleia; 
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar 
pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; 
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada 
ano; 
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor 
e cobrar as multas devidas; 
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; 
IX - realizar o seguro da edificação. 
§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, 
em poderes de representação. 
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os 
poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação 
da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção. 
 
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim 
estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria 
absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não 
prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. 
 
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia 
dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o 
35 
 
orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de 
contas, e eventualmente eleger lhe o substituto e alterar o regimento interno. 
§ 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos 
condôminos poderá fazê-lo. 
§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento 
de qualquer condômino. 
 
Art. 1.351. Depende da aprovação de2/3 (dois terços) dos votos 
dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do 
edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade 
dos condôminos. (Redação dada pela Lei no 10.931, de 2004). 
 
Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações 
da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos 
dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações 
ideais. 
 
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no 
solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo 
disposição diversa da convenção de constituição do condomínio. 
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar 
por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial. 
 
Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os 
condôminos não forem convocados para a reunião. 
 
Art. 1.355.Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas 
pelo síndico ou por um quarto dos condôminos. 
 
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, 
composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a 
dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico. 
 
 
36 
 
3. RESPONSABILIDADE CIVIL 
 
O Direito Romano em sua exercia contribuiu de maneira significativa 
e decisiva para a formação do que temos vivenciado nos dias hoje sobre 
responsabilidade civil, de uma maneira explosivamente diferente dos conceitos 
e formas de atuação o qual precisamos em nosso tempo atual. 
Na antiguidade a morte ou a vingança eram a forma pura e simples 
como formas de reparação do dano causado e tratava-se o mal de forma 
violenta deixando poucas possibilidades de defesa ou até mesmo reparação do 
dano causado. 
A evolução da humanidade e desenvolvimento de normas e leis, 
contribuíram para a intervenção do poder instituído do estado, que passou a 
centralizar todas as formas de penalidades a serem impostas, sendo um início 
importantes para o processo de coibição de injustiças. 
Desta forma passamos pelo período da composição, que 
abandonava a forma de retaliação e buscando gradativamente e de forma 
ordenada reparação do dano, com a princípio, a instituição da pena com a 
entrega de objetos ou dinheiro para efetivar a obrigação de reparação do dano. 
Os romanos já diziam que o direito é sempre o que é bom e 
equânime, estando o seu fim último na realização da justiça verdadeira ou 
superior. 
No Brasil, o código Civil de 1916, sob a inspiração do famoso código 
temos a mais clara e inequívoca manifestação legal sobre a teoria de culpa, 
quando em seu artigo 159 preceitua que: “Aquele que, por ação ou omissão 
voluntária, negligência, ou imprudência, violar direito, ou causar prejuízo a 
outrem, fica obrigado a reparar o dano”. 
De acordo com explanação de Marcelo Benacchio explica que “o 
Direito tem por sua finalidade a ordenação do comportamento das pessoas em 
sociedade, ou seja, enquanto fenômeno social pretende normatizar condutas e 
ações em conformidade aos valores socais constantes em todo o sistema 
jurídico”. 
A cada momento, a cada dia ou instante, o dever de indenizar 
assume novos contornos, principalmente nesse novo cenário do mundo com 
novas tecnologias, globalização, exigindo do jurista verdadeiro e amplo 
37 
 
conhecimento para compreensão e aplicação do direito às mais novas 
situações do cotidiano. 
A responsabilidade civil ocorre quanto a obrigação imposta a uma 
determinada pessoa de reparar o dano efetivamente causado por fato ou ação 
a outra em virtude de descumprimento de uma norma jurídica. 
A construção de uma teoria geral da responsabilidade civil, embora 
deva considerar que a solução de um caso concreto não é única para todos, 
não pode perder de vista a urgência de se prosseguir num norte geral, um 
estudo apto a sistematiza soluções jurídico em torno de casos semelhantes, 
para harmonia nos fundamento da responsabilização civil. 
O agente é o principal responsável pelo fato de agir em uma 
determinada maneira ou situação, enquanto o ordenamento jurídico determina 
que a forma de conduta para que não haja determinado prejuízo ou dano, 
enfatizando a conduta positiva e correta, evitando assim comportamento que 
se reprova. 
É comum ver o termo dano utilizado para designar diversas 
realidades distintas. Ora para referir ao prejuízo de qualquer bem jurídico, ora 
para significar afronta ao patrimônio. No primeiro sentido, equivale a toda 
desvantagem condicionada pelos bens jurídicos, assim inseridos bem 
patrimoniais e não patrimoniais, no segundo sentido estrito, aponta para o 
desfalque de bem pecuniariamente apreciável. 
A noção de responsabilidade vem, principalmente, como decorrência 
a que se submete aquele a quem é confiado determinado dever. 
Como ensina a doutrina francesa, a ideia de responsabilidade pode 
apresentar-se na forma de dever, e ainda, na modalidade de garantia. Pela 
linguagem vulgar, o responsável é quem estará sujeito à obrigação de 
indenizar. 
É o que acontece, então, quando se fala em responsabilidade em 
sentido jurídico, à medida que o sujeito sobre o qual recai o dever de 
indenização advindo da responsabilidade civil está obrigado a um determinado 
comportamento – seja ele comissivo ou omissivo – predeterminado por lei. De 
outro lado, o dever de indenizar é igualmente previsto no ordenamento jurídico 
com finalidades de garantia daquele comportamento previamente estabelecido. 
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De maneira mais abrangente, o termo responsabilidade não se 
aplica totalmente a obrigação, mas também, de garantia. Assim, também se 
vincula, neste sentido, aquele terceiro que se compromete a responder por atos 
de terceiros. 
Como é de notar-se, a ideia da palavra é a de responder por algo 
previamente estabelecido, genérico (responsabilidade civil extracontratual), ou 
especificamente (responsabilidade civil contratual). 
É apropriado dizer que é possível responder por algo previamente 
estabelecido genérica ou especificamente porque o dever de indenização pode 
advir sem que haja uma relação anterior entre os sujeitos, assim sendo todas 
as legislações que temem a atividade jurisdicional discricionária e desordenada 
nesta matéria. 
Responsabilidade Civil é "a aplicação de medidas que obriguem 
alguém a reparar - dano moral ou patrimonial causado a terceiro em 
razão de ato do próprio imputado, de pessoa por quem ele guarda 
(responsabilidade subjetiva) ou ainda, de simples imposição legal 
(responsabilidade objetiva)”. (Maria Helena Diniz, Pag. 58) 
 
"A responsabilidade nada mais é do que o dever de indenizar o 
dano”. A responsabilidade Civil surge em face do descumprimento 
obrigacional. O devedor deixa de cumprir um preceito estabelecido 
num contrato, ou deixa de observar o sistema normativo, que 
regulamenta sua vida. (Alvaro Villaça Azevedo, Pag 98) 
 
Diante das considerações, podemos observar que Responsabilidade 
Civil é a situação de indenizar o dano moral ou patrimonial decorrente de 
inadimplemento culposo (de obrigação legal ou contratual), ou de situação para 
a qual a lei impõe a reparação. 
A regra ampla do artigo 5°, X da Constituição Federal de 1.988, no 
que diz respeito aos danos extrapatrimoniais, permite que qualquer tipo de 
lesão que daí provenha, pode ser objeto de indenização. 
Neste intuito, caberá, portanto, a cada sociedade, de acordo com os 
seus valores e ideais, regulamentar o dever de indenizar da forma mais 
eficiente para que os danos não interferiam, sem que isto reflita em obstáculo 
ao desenvolvimento econômico, que é garantia de progresso, ou institua 
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preferencia injustificada para algumas classes de cidadãos em prejuízo de 
outras, que também demandam proteção. 
Concluímos juntamente com AGUIAR DIAS, "que toda manifestação 
da atividade humana traz em si o problema de responsabilidade" e também, a 
dificuldadede fixar um conceito de responsabilidade, já que ele varia muito em 
relação aos seus aspectos que podem abranger inúmeras teorias filosófico-
jurídicas assumidas. 
Entretanto tais dificuldades não se podem negar que em sede de 
Responsabilidade Civil, o que se vê são poderosas modificações. Portanto 
aquele que sofreu o dano moral, como patrimonial - não poderá ficar sem 
ressarcimento. Esta vem sendo o tópico da atual concepção da 
Responsabilidade Civil. A sensibilidade com a situação das vítimas, surgidas 
das mais variadas espécies de relações, tem gerado uma amplidão em torno 
da responsabilidade de indenização. 
Assim, temos que mais aproximada de uma definição de 
Responsabilidade Civil é a ideia de obrigação de reparar um dano, diante das 
inúmeras espécies de responsabilização civil, conforme o campo em que se 
apresenta o problema: material, moral, advindos das relações jurídicas, de 
direito público ou privado. 
Preambularmente é importante esclarecer que a responsabilidade 
civil é considerada como um instituto basicamente enérgico e brando, que vive 
em transformações constantes, sempre com o intuito de atender melhor as 
necessidades sociais que encontramos em nosso cotidiano. 
Conceito de responsabilidade civil está intimamente ligada à ideia de 
não prejudicar o direito de outro. Nas palavras de Rui Stoco: 
 
“A noção da responsabilidade pode ser haurida da própria origem da 
palavra, que vem do latim respo ndere, responder a alguma coisa, ou 
seja, a necessidade que existe de responsabilizar alguém pelos seus 
atos danosos. Essa imposição estabelecida pelo meio social regrado, 
através dos integrantes da sociedade humana, de impor a todos o 
dever de responder por seus atos, traduz a própria noção de justiça 
existente no grupo social estratificado. Revela-se, pois, como algo 
inarredável da natureza humana” (STOCO, 2007, página 114). 
 
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Segundo Silvio Rodrigues “A responsabilidade civil é a obrigação que 
pode incumbir uma pessoa a reparar o prejuízo causado a outra, por 
fato próprio, ou por fato de pessoas ou coisas que dela dependam” 
(RODRIGUES, 2003, página 6). 
 
Para nos auxiliar no entendimento da responsabilidade civil vejamos o que 
dispõe o Código Civil: 
 
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência 
ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que 
exclusivamente moral, comete ato ilícito. 
 
Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao 
exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico 
ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes. 
Sobre a reparação civil, do ato ilícito, cabe analisarmos o seguinte 
artigo do mesmo instrumento legal: 
 
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (artigos: 186 e 187), causar dano 
a outrem, fica obrigado a repará-lo. 
Portanto, a existência de dano é requisito essencial para a 
responsabilidade civil. Não seria possível se falar em indenização, nem em 
ressarcimento se não existisse o dano. 
 
 
ELEMENTOS DA RESPONSABILIDADE CIVIL 
Existem divergências entre os doutrinadores quanto aos 
pressupostos da responsabilidade civil, porém, os principais pressupostos de 
forma geral são: a ação, a culpa, o dano e o nexo causal. 
 
 A ação ou conduta é um dos elementos da responsabilidade civil, 
que determina que a conduta que cause dano a outrem seja uma ação 
omissiva ou comissiva, que seja lícita ou ilícita, voluntária e imputável ao 
agente. A omissão, é o não cumprimento do dever de agir imposto a 
determinada situação. A comissão é a execução de um ato que não poderia ser 
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realizado. Ser um ato voluntário, para que a pessoa possa agir de conforme 
sua vontade sem nenhum tipo de coação. A imputabilidade irá avaliar a 
capacidade de entendimento da pessoa, observando o comportamento do 
homem médio, a censurabilidade da conduta. 
 
 A culpa também é um requisito essencial para que exista a 
responsabilidade civil. Porém ela será usada na responsabilidade subjetiva, na 
qual haverá a responsabilidade se o agente agir com culpa ou dolo. A um outro 
tipo de responsabilidade, que é a objetiva, para sua caracterização bata o ato 
especificado em lei para que ocorra a responsabilidade, não necessitando de 
culpa muito menos dolo. Assim como nos orienta a Professora Maria Helena 
Diniz. 
Nosso ordenamento jurídico demonstra em regra geral e inclusive 
vigora, de que o dever ressarcimento pela prática de atos ilícitos praticados, 
decorre de culpa, ou seja, da reprovabilidade ou censurabilidade da conduta do 
agente envolvido na ação de responsabilidade. 
A censurabilidade e reprovabilidade a que se refere a citação, se 
atenta a conduta exercida pelo agente que poderia ter agido de forma diferente 
em determinada situação e assim não o fez. A culpa em estrito senso se 
caracteriza com o ato da quebra com o dever de cuidar, especificamente no art. 
186 do Código Civil, que determina como ato ilícito a negligencia, a 
imprudência e a imperícia, fazendo com que cause dano a outrem. 
Ou seja, não há animo de causar o dano, de ver o resultado danoso 
ou o prejuízo com a sua ação, porém ela ocorre, e há a obrigação de repara-la. 
Já o dolo, é a intenção de obter o resultado final causando premeditadamente o 
dano. 
 
A imutabilidade é um elemento da culpa, ela é relativa as condições 
pessoais da pessoa que causou o ato lesivo. A suas condições pessoais é em 
relação a sua consciência e a sua vontade, ou seja, a maturidade ou 
maioridade e a sua saúde mental. 
São imutáveis todas as pessoas que praticam atos livremente, 
conforme a sua vontade e conscientemente, tendo ela capacidade de entendes 
os seus atos e as dimensões que poderão ocorrer. “Portanto, imputável é o 
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agente mentalmente são e desenvolvido, capaz d entender o caráter de sua 
conduta e de determinar-se de acordo com esse entendimento” (Cavalieri Filho, 
2007, p.26). 
A regra geral é que todas as pessoas são imputáveis, ou seja, elas 
respondem pelos seus atos. Porém, há exceções, certas condições que 
excluem a imputabilidade, gerando para aquela determinada pessoa a 
inimputabilidade, que esta pessoa não responderá pelos seus atos. Se tem 
duas situações que geram a inimputabilidade: a menoridade e insanidade ou 
demência. 
A menoridade, estabelecida no nosso Código Civil é de menores de 
18 (dezoito) anos. No artigo 933 no Código Civil, estabelece que os danos 
causados pelo menor inimputável serão reparados pelo seu responsável, tendo 
este uma responsabilidade objetiva frente ao menor que exerce guarda, artigo 
932, I e II. No entanto, não sendo seu ascendente, poderá o seu responsável 
reaver o valor pago pela reparação do dano, artigos 934 e 942, § único. A 
insanidade ou demência, segundo a Professora Maria helena Diniz, “Demência 
ou estado grave de desequilíbrio mental, acarretado pelo alcoolismo ou elo uso 
de drogas, ou de debilidade mental, que torne o agente incapaz de controlar 
suas ações” ( 2008, p.47). 
Portanto, exclui a responsabilidade por uma deficiência mental ou 
ausência de discernimento momentâneo 
O nexo causal é o liame entre a conduta da pessoa e o dano 
causado, de modo que, se não houvesse o fato não haveria o dano. Ele é 
composto pelos elementos objetivos, entre a conduta e o fato. Exige-se a prova 
desse liame, por ser elemento essencial para que se constitua a 
responsabilidade da pessoa, caberá o ônus da prova ao autor da ação, ou seja, 
a vítima. 
Esse liame irá influenciar diretamente na indenização do dano, pois 
é ele quem estabelece os limites da indenização, conforme a conduta causada 
pela pessoa e a gravidade do dano. O nexo de causalidade é o elemento mais 
importante, sendo imprescindível para a caracterização da responsabilidade 
civil, pelo fato de que é ele quem determina se haverá ou não a 
responsabilidade da pessoa frente ao dano causado. 
43Poderá ocorrer determinada conduta que não necessite de culpa, 
como a responsabilidade objetiva, porém nunca poderá faltar o nexo de 
causalidade, pois é ele quem determina a ligação entre o fato causado pela 
pessoa e o dano, comprovando que foi realmente este fato ou causa que 
ocasionou o dano. Se não houver esta ligação, este liame entre o fato e o dano 
não há que se falar de responsabilidade civil. 
O fato lesivo tem efeito direto ou imediato sobre o dano causado. O 
nexo de causalidade trás duas questões relevantes a serem ponderadas, 
sendo, a grande dificuldade encontrada na questão de obter provas do fato 
lesivo, e a identificação do fato real que deu origem aodano, quando ocorrer 
múltiplas causas, sabendo identificar qual delas gerou o dano. Entretanto, pela 
dificuldade e dúvida no caso concreto, a doutrina vem adotando duas teorias 
para determinar o nexo causal, quais são: a teoria da equivalência das 
condições e a teoria da causalidade adequada. 
A teoria da equivalência é a teoria que é utilizada no Código Penal, 
em seu artigo 13º. Essa teoria determina que são equivalentes todas as 
condições que concorrem para o resultado danoso, ela leva todos os atos em 
consideração como nexo causal. Porém, ela inclui pessoas fora da relação do 
dano causado, faz um regresso anterior ao fato, buscando todas as condições 
ou atos referentes aquele dano, de forma que se torna infinito, pois acaba não 
tendo limite para avaliar o nexo causal. 
Essa teoria trouxe situações injustas como nexo de causalidade. A 
teoria da causalidade adequada é a teoria em que a causa que gerou o dano 
será somente aquela que é predominante, necessária, que concretamente 
levou ao resultado danoso. Já as condições antecedentes não são levadas em 
conta. Segundo Sergio Cavalieri Filho (2007, p.48): 
Distintivamente da teoria anterior, esta faz distinção entre causa e 
condição, entre os antecedentes que tiveram maior ou menor relevância. 
Estabelecido que várias condições concorreram para o resultado, e isto é feito 
através do mesmo processo mental hipotético (até aqui as teorias seguem os 
mesmos caminhos), é necessário agora verificar qual foi a mais adequada. 
Causa será apenas aquela que foi mais determinante, desconsiderando-se as 
demais. 
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O Professor Sergio Cavalieri Filho, faz menção ao processo mental 
hipotético, sendo um critério adotado por outros doutrinadores. Este processo 
consiste em manter a relação entre o fato e do dano em sua mente. “Desse 
modo para determinar se uma condição constitui “causa” do evento ou 
resultado procedesse eliminando in mente essa condição. Se, ainda assim, o 
resultado persistir, essa condição não era causa “(STOCO, 2007, p.151). 
Será analisado se ocorreria por parte deste ato que se elimina 
mentalmente o dano. Então, se determinaria a causa, o fato determinante. 
Caberá ao juiz da causa, fazer um juízo de probabilidade para determinar a 
causa determinante. A crítica feita a essa teoria, é que nem sempre este juízo 
de probabilidade é satisfatório. 
No nosso ordenamento jurídico não houve a aceitação absoluta de 
apenas uma das teorias, tanto, que se observa que o Código Penal adotou em 
seu artigo 13º a teoria da equivalência e o Código Civil adotou em alguns 
artigos a teoria da causalidade adequada, como o artigo 186. 
Enfim, independentemente da teoria que se adote como a questão 
só se apresenta ao juiz, caberá a este, na análise do caso concreto, sopesar as 
provas interpretá-las como conjunto e estabelecer se houver violação de direito 
alheio, cujo resultado seja danoso, e se existe um nexo causal entre esse 
comportamento do agente e o dano verificado. Rui Stoco (2007, p.152). 
Como se observa na citação supramencionada, quem irá determinar 
que teoria adotar para solucionar o conflito, e determinar o nexo de 
causalidade, será o juiz competente pata tal demanda, analisando o caso 
concreto. 
 
 CATEGORIA DE RESPONSABILIDADE CIVIL 
A responsabilidade civil pode-se dividir em várias espécies, depende 
da perspectiva em que são analisadas. Estas espécies de responsabilidade se 
dividem em três grupos, separando eles quanto: ao seu fato gerador, ao seu 
fundamento e relativamente pelo seu agente. 
 
RESPONSABILIDADE CIVIL QUANTO AO SEU FATO GERADOR 
A responsabilidade civil quanto ao seu fato gerador, é a espécie que 
se determina pela sua origem, podendo ser ela com contratual ou 
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extracontratual (ou aquiliana). A responsabilidade contratual, como o próprio 
nome já diz ela se origina de um contrato, um acordo de vontades, pode ser um 
contrato unilateral, bilateral ou multilateral. Surge esta responsabilidade de um 
ilícito contratual, no inadimplemento da obrigação, ou na mora do cumprimento 
da obrigação. 
Obtêm-se a presunção da culpa, pois se origina de um acordo de 
vontades, sendo que as partes sabiam e eram cientes dos seus deveres e 
obrigações. Porém, poderá haver excludentes ou inexistência de culpa, como 
nos artigos. 389 e 393 do Código Civil. A responsabilidade extracontratual ou 
aquiliana, ela não se origina em relação contratual ou obrigacional entre as 
partes, ela surge de atos normativos, ou seja, da lei. 
A responsabilidade extracontratual é o ato ilícito, a não observância 
da lei, ou a lesão a um direito. Caberá a vítima o ônus da prova, demonstrar a 
culpa do ofensor. Sendo que se não for provada a culpa, não haverá 
indenização para cobrir os danos, todavia, poderá a vítima se basear na culpa 
fundada no risco, se a culpa não for o suficiente para cobrir todos os danos. 
 
RESPONSABILIDADE CIVIL RELATIVAMENTE AO SEU AGENTE. 
Quanto à responsabilidade civil relativa ao seu agente, é a espécie 
que se baseia no agente que praticou o ato lesivo, se subdivide em dois, sendo 
a direta e a indireta ou complexa. A responsabilidade direta é aquela em que o 
agente causador do ato lesivo irá responder pessoalmente pela 
responsabilidade, será a própria pessoa que causou o dano a imputada pelo 
seu ato. 
Portanto a responsabilidade indireta ou complexa é aquela em que a 
pessoa que será imputada não é a pessoa que praticou o ato lesivo, mas sim a 
pessoa que é responsável por esta, responsável pelo fato de seu animal ou 
responsável por seus bens. Há um vínculo legal entre o causador do dano e a 
pessoa que responderá pelo fato. 
 
 
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O DEVER CIVIL SUBJETIVO E OBJETIVO 
Independente do conceito de culpa a responsabilidade civil objetiva, 
justificando a aplicação da teoria do risco, em que a responsabilidade do 
agente decorre do seu próprio ato que oferece perigo de lesão ao patrimônio 
de outrem; à Responsabilidade Civil subjetiva é indispensável a existência do 
elemento culpa na conduta do agente, da qual resultou dano a alguém. 
A investigação da culpa determina ao agente o grau de sua 
responsabilidade, impondo-lhe, ao mesmo tempo, o dever de indenizar o 
prejudicado conforme seja a extensão do dano, associada à culpa na sua ação. 
O conceito da culpa objetiva, consagrada no artigo 37, § 6º da 
Constituição Federal de 1988, bem como, em dispositivos específicos – artigo 
14 do Código de Defesa do Consumidor – implica no dever de indenizar o dano 
causado, independentemente de culpa do agente lesionado. 
Como ensina Stolze e Pamplona (2013), a responsabilidade 
subjetiva assenta-se na ideia de culpa, caracterizando-se por uma atuação 
imprudente ou negligente por parte do causador do dano. Entendimento este 
firmado no art. 186 do C.C: diz que toda “pessoa que, por ação ou omissão 
voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outras 
pessoas, mesmo que unicamente moral, cometerá um ato ilícito”. Constata-se 
que a obrigação de indenizar é consequência lógica do ato ilícito. 
Caio Mário da Silva Pereira (2001) nos fala que é necessário que o 
autor demonstre o comportamento culposo do demandado, a fim de confirmar 
sua pretensão. Com a especialização da culpabilidade