Relatório estagio II

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CENTRO UNIVERSITÁRIO xxxxxxx 
CURSO DE GRADUAÇÃO DE xxxxxxxxx 
 
 
 
 
LUIZ 
 
ANÁLISE DE VIABILIDADE TÉCNICA E ACOMPANHAMENTO DE 
OBRAS 
 
Relatório de Estágio Supervisionado II 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
RECIFE 
2017 
 
LUIZ 
 
 
 
 
 
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ANÁLISE DE VIABILIDADE TÉCNICA E ACOMPANHAMENTO DE 
OBRAS 
 
 
 
 
NOME: LUIZ 
ÁREA DO ESTÁGIO: 
LOCAL:. 
PERÍODO: 21/02/2017 à 22/03/2017 
CARGA HORÁRIA: 80 horas 
CO-ORIENTADOR: 
ORIENTADOR DO ESTÁGIO: 
 
 
 
 
 
RECIFE 
2017 
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Dedico este relatório a meus pais pelo esforço que 
sempre fizeram par que eu pudesse chegar até aqui, sem 
vocês nada disso seria possível. 
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AGRADECIMENTOS 
 
 
 
Agradeço antes de tudo a Deus por toda a oportunidade e apoio. 
Agradeço aos meus pais que nunca deixaram de acreditar em mim, mesmo 
quando tudo parecia perdido. 
Muito obrigado àqueles que diretamente e indiretamente me ajudaram a 
concluir mais essa missão. Que Deus abençoe a todos. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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RESUMO 
 
 
A construção civil se caracteriza como uma prática econômica com especificidades 
próprias que vem buscando ampliar sua produtividade e competitividade no setor 
imobiliário, demonstrando dificuldades no processo de decisão de investimento ou 
de lançamento de novas construções o que é facilitado pela análise de viabilidade, 
sendo ela feitas nos âmbitos econômico, financeiro e técnico. Objetivou-se a 
compreensão da viabilidade técnica, sob os aspectos de engenharia e arquitetura 
dos empreendimentos. Em alguns casos é necessária a reprogramação do 
cronograma, uma vez que a construtora ou incorporadora apresente justificativa 
técnica aceitável para explicar o atraso na execução da obra. Conclui-se a 
importância da compreensão da viabilidade técnica nos olhares da engenharia e 
arquitetura como um elemento condutor de futuras decisões e possíveis correções 
de rumo durante a realização do empreendimento a ser financiado para que o 
mesmo não traga nenhum tipo de perda para as partes envolvidas. 
 
Palavras Chave: Construção Civil; Investimento; Financiamento. 
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ABSTRACT 
 
Civil construction is characterized as an economic practice with its own specificities 
that have sought to increase its productivity and competitiveness in the real estate 
sector, showing difficulties in the investment decision process or the launching of 
new constructions, which is facilitated by the feasibility analysis. In the economic, 
financial and technical spheres. The objective was to understand the technical 
feasibility, under the engineering and architectural aspects of the projects. In some 
cases, it is necessary to reprogram the schedule, once the construction company or 
developer has acceptable technical justification to explain the delay in the execution 
of the work. It concludes the importance of the understanding of the technical 
feasibility in the engineering and architectural views as a driver of future decisions 
and possible course corrections during the realization of the project to be financed so 
that it does not bring any type of loss to the parties involved. 
 
Keywords: Civil Construction; Investment; Financing. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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LISTA DE FIGURAS 
 
Figura 01 – Detalhamento de um cronograma físico-financeiro 17 
Figura 02 – Planilha de Levantamento de Serviços (PLS) 23 
Figura 03 – Vista geral do empreendimento 24 
Figura 04 - Aparelhos instalados (balcão de material sintético e tanque) 25 
Figura 05 – Aparelho instalado (balcão de granito) 25 
Figura 06 – Guarita do empreendimento em construção 26 
Figura 07 – Gráfico com Cronogramas e Execução da Obra do 
Empreendimento “X”. 
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LISTA DE QUADROS 
 
Quadro 1- Documentação necessária para pré-análise e análise de 
viabilidade técnica de empreendimentos na modalidade Apoio à 
Produção. 
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Quadro 2- Resumo de acompanhamento do cronograma das obras. 27 
Quadro 3- Resumo de acompanhamento do cronograma das obras. 29 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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SUMÁRIO 
 
1. INTRODUÇÃO 10 
2 OBJETIVOS 12 
2.1 Objetivo Geral 12 
2.2 Objetivos Específicos 12 
3 REFERENCIAL TEÓRICO 13 
3.1 Viabilidade 13 
3.1.1 Viabilidade Econômica 14 
3.1.2 Viabilidade Financeira 14 
3.1.3 Viabilidade Técnica 15 
3.2 Apoio a Produção 15 
3.3 O Cronograma Físico-Financeiro 16 
4 METODOLOGIA 18 
4.1 Área de Estudo 18 
4.2 Coleta de Dados 18 
4.3 Análise dos Dados 18 
5 RESULTADOS E DISCUSSÃO 19 
5.1 A Análise de Viabilidade Técnica 19 
5.2 O Acompanhamento das Obras 22 
5.3 A Reprogramação de Cronograma 26 
6 CONSIDERAÇÕES FINAIS 31 
7 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 32 
 
 
 
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1. INTRODUÇÃO 
 
A construção civil é uma prática econômica com especificidades próprias, 
evidenciada por uma grande diversidade de clientes, empresas e obras. Esta 
atividade econômica representa uma parcela importante do produto interno bruto de 
qualquer país, produzindo efeitos significativos na empregabilidade de pessoal 
(UNIMEP, 2010). 
Embora o momento atual do país imponha uma carga severa ao mercado de 
engenharia, levando a uma mudança profunda na gestão dos negócios, ainda existe 
uma aplicação considerável de capital, criando um nível de investimento que não 
permite sua estagnação (REVISTA ENGENHARIA, 2016). 
Esse setor com características tão específicas é alvo de pesquisas quanto a 
sua atualização e qualidade de seu produto final, não sendo, portanto, aceitável que 
as empresas que nele atuam operacionalizem sem levar em conta a intensa 
industrialização, advento de novas tecnologias, crescimento populacional e 
diversificação do consumo de bens e serviços. 
A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC, 2011) projeta a 
necessidade da construção de 23,5 milhões de novas moradias até 2022 para zerar 
o déficit habitacional no país. 
Com isso a construção civil vem buscando novas formas de gestão e 
organização do trabalho, objetivando ampliar sua produtividade e competitividade 
demonstrando que a relação entre política pública habitacional e produção privada 
de moradias jamais deixou de existir no Brasil. 
Para Arretche (1990), desde a época do Banco Nacional de Habitação (BNH, 
1964-1985), que se constituiu a partir do padrão de intervenção e de centralização 
estatal no setor habitacional, próprio dos regimes militares do período, havia a 
segmentação da provisão da casa própria em dois mercados distintos: um voltado 
para os setores de renda média e alta, com financiamento e promoção privados; e 
outro para os setores de baixa renda, a partir da promoção pública. 
Desde os anos 1990 vêm se constituindo, no Brasil, mecanismos jurídicos e 
institucionais que preparam o terreno para ampliação e a consolidação da produção 
privativa de moradias, inclusive para a faixa de renda familiar que anteriormente não 
era atendida pelo mercado formal promovido por grandes empresas. Sem grande 
10 
 
alarde, o mercado imobiliário passou a ocupar a posição de ator central na política 
brasileira recente de habitação (Shimbo, 2010). 
A mudança citada acima, que foi responsável pala restruturação do mercado 
imobiliário no Brasil, se deu devido a entrada de capital financeiro nas grandes 
construtoras e incorporadoras, além da grande injeção de dinheiro através de fundos 
públicos e semipúblicos como o Sistema Financeiro de Habitação (SBH); o Fundo de 
Garantia do Tempo de Serviço (FGTS); e o Sistema Brasileiro de Poupança e 
Empréstimo (SBPE). 
No caso da construção civil, quando uma nova construção é investigada, 
utiliza-se a tradicional “análise de viabilidade” que consiste na coleta de informações 
e aplicaçãode técnicas de engenharia econômica, considerando as taxas de 
desconto, os prazos e os valores previstos em um fluxo de caixa (BALARINE, 1997; 
GONZÁLEZ, 1999). 
Sabendo-se que é grande a quantidade de fatores intervenientes e que é 
longo o período que decorre entre o momento da decisão e a conclusão do 
empreendimento, torna-se necessário analisar objetivamente a viabilidade 
econômica e financeira do mesmo, empregando as técnicas gerais de engenharia 
econômica, acrescidas das peculiaridades relativas ao mercado imobiliário. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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2. OBJETIVOS 
 
2.1. Objetivo Geral 
 
• Compreender a viabilidade técnica, sob os aspectos de engenharia e 
arquitetura dos empreendimentos. 
 
2.2. Objetivos Específicos 
 
• Descrever o processo de análise de viabilidade técnica de 
empreendimentos financiados pela Caixa através da modalidade Apoio 
à Produção; 
 
• Analisar através do acompanhamento e medição os serviços 
executados pela construtora após a contratação. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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3. REFERENCIAL TEÓRICO 
 
3.1 Viabilidade 
 
 Os empreendimentos nascem do desejo de se construir algo novo, de uma 
reforma, e, para tanto, é necessário utilizar dos recursos disponíveis para saber se a 
obra poderá ser realizada ou não. É neste momento que se inicia o estudo da 
viabilidade do empreendimento, que é feito com base no método construtivo, nos 
materiais e na mão de obra utilizados, daí então são geradas estimativas que serão 
avaliadas em conjunto com os recursos disponíveis. 
 O Estudo de Viabilidade é aquele que fará análises e avaliações do ponto de 
vista técnico, legal e econômico e que promove a seleção e recomendação de 
alternativas para a concepção dos projetos. Permite verificar se o programa, terreno, 
legislação, custos e investimentos são executáveis e compatíveis com os objetivos 
do órgão (Bonatto, 2012). Já para Balarine, 2004 em um estudo de viabilidade de 
um empreendimento, o incorporador/construtor depende não só do espaço físico, 
mas também do preço do capital e da disponibilidade de recursos para financiar o 
longo período de produção. 
 Após a concepção inicial, o desenvolvimento do projeto também deve garantir 
a possibilidade da obtenção de uma estimativa com o auxílio de plantas específicas 
e detalhes que servirão para o controle de custos. Além disso, a viabilidade na 
construção está além de orçamentos, planilhas e cronogramas, e, independente do 
porte do empreendimento, é necessário questionar e estudar diversos aspectos, tais 
como zoneamento, uso, ocupação, retorno financeiro, restrições ambientais, 
geotécnicas, dentre outros. 
 A necessidade de se estudar todas as questões previamente citadas deve-se 
ao fato de tais estudos providenciarem a resposta ao programa de necessidades de 
um empreendimento sob os aspectos técnico, ambiental e socioeconômico. Assim 
sendo, a viabilidade executiva deve atender os estudos definidos analisando três 
aspectos fundamentais: o fator financeiro, o fator econômico e o fator técnico. 
 
 
 
13 
 
 
3.1.1 Viabilidade Econômica 
 
A viabilização de qualquer negócio deve ser iniciada pelo aspecto econômico. 
É possível, dentre várias possibilidades, escolher aquela que for mais atraente, ou 
seja, um empreendimento no qual se possa cobrar um preço justo, receber de 
maneira ágil e que seja pouco oneroso. As variáveis precisam estar dentro da 
realidade de venda estimada e do levantamento de custos confiáveis. Desta 
maneira, pode-se concluir que há inicialmente a busca pelo lucro, a sua projeção 
para o futuro e a provável garantia de que ele será realmente obtido. Para tanto, o 
preço terá que ser maior do que o custo, bem como as receitas ou entradas maiores 
que os gastos ou saídas. 
Bezerra da Silva (1995) apud Costa Neto et. al. (2003), afirma que quando a 
decisão de investir está baseada apenas na análise comparativa da quantidade de 
recursos entrantes e de saídas referentes ao custeio do empreendimento, resultando 
em um lucro, trata-se de viabilização econômica. 
 
3.1.2 Viabilidade Financeira 
 
É necessário, em grande parte dos investimentos da construção civil, o 
investimento de capital. Como visto anteriormente, o preço deverá ser maior que os 
custos, porém há a necessidade do pagamento de despesas e a receita está 
disponível no caixa posteriormente. Nos contratos de prestação de serviços de 
construção civil por empreitada e incorporações imobiliárias é quase sempre 
necessária uma antecipação de recursos para que a produção seja aumentada. 
Desta forma, Bezerra da Silva (1995) apud Costa Neto et. al. (2003), afirma que 
quando a decisão de investir está baseada na disponibilização de recursos, com 
objetivo de se obter o equilíbrio das entradas e saídas, levando-se em conta os 
saldos a cada momento (fluxo de caixa), trata-se de viabilização financeira. 
Portanto, ao estudar a viabilidade econômico-financeira de um 
empreendimento é pretendido determinar se há lucro aos investidores na conclusão 
do negócio, além de ter a capacidade de evitar saldos negativos, ou seja, manter o 
fluxo de caixa positivo em qualquer momento da obra. 
14 
 
Porém, não se deve realizar o estudo de viabilidade de um empreendimento 
baseado apenas nos aspectos econômico-financeiros, pois há fatores não 
quantificáveis que exercem influência na qualidade dos indicadores do resultado 
final do negócio. 
 
3.1.3 Viabilidade Técnica 
 
 A análise de viabilidade técnica está diretamente relacionada aos indicadores 
de qualidade do empreendimento, uma vez que é responsável pelo estudo dos 
diversos projetos e pela coordenação dos mesmos. As deficiências apontadas em 
projeto, quando não averiguadas, podem ser a causa de vários problemas e conflitos 
no decorrer da construção, podendo, inclusive, causar insucesso no 
empreendimento. Desta forma, os diversos projetos devem ser analisados em 
conjunto para que uma parte não coloque em xeque a qualidade total da obra. 
 
 
3.3 O Cronograma Físico-Financeiro 
O cronograma físico-financeiro demonstra a programação das atividades de 
uma obra de engenharia, bem como a duração dos mesmos e os seus respectivos 
valores. Esse tipo de programação permite ao construtor melhor visualização dos 
serviços e contratação de mão de obra, insumos e equipamentos, no momento 
correto de modo a não garantir prejuízo financeiro. A elaboração desse documento 
deve levar em consideração diversos fatores além de necessitar participação de 
diversos profissionais para sua elaboração. 
15 
 
 
Figura 01 – Detalhamento de um cronograma físico-financeiro 
Fonte: Equipe de Obra / PINI 
 
4. METODOLOGIA 
 
4.1. Área de estudo 
 
O estágio desenvolveu-se com o auxílio à equipe técnica na análise de 
viabilidade técnica de empreendimentos para contratação, conferência de 
documentação técnica, além do acompanhamento de obras para fins de liberação 
de parcela de financiamento e auxílio na reprogramação de cronograma físico-
financeiro. 
 
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4.2. Coleta de dados 
 
O relatório de estágio supervisionado teve como metodologia aplicada a 
pesquisa integrativa em livros, artigos, em meio escrito ou digital e sites, 
sumarizando as informações necessárias para o produto final, bem como a visita ao 
empreendimento com o intuito de acompanhar o andamento da obra para 
verificação de seu andamento e conformidade com as informações prestadas pela 
empresa responsável. 
 
4.3. Análise dos dados 
 
Após a coleta dos dados, tanto em artigos e sites, quanto no canteiro de 
obras, foi dada início a redação do relatório, que foi feita utilizando a norma padrão 
da língua portuguesa, foram utilizadas, também, ferramentas como quadros e figuras 
para facilitar a visualização e entendimento dos dados 
 
 
5. RESULTADOS E DISCUSSÃO 
 
5.1 A Análise de Viabilidade Técnica 
 
Com base nas definiçõese conceitos sobre viabilidade vistos no item 2 deste 
relatório, será abordada neste documento apenas a análise de viabilidade técnica, 
sob os aspectos de engenharia e arquitetura, que a Caixa realiza para verificar os 
seguintes pontos: 
 
a) as condições da área de intervenção e seu entorno; 
b) se os projetos e as especificações atendem às condições definidas pelos 
programas; 
c) se os projetos atendem aos critérios de acessibilidade; 
d) se as especificações e os orçamentos apresentados correspondem àqueles 
do projeto; 
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e) o cronograma; 
f) se há compatibilidade entre os documentos de incorporação, do terreno e dos 
quadros da NBR 12721:2006; 
g) a viabilidade econômico-financeira do empreendimento proposto. 
 
Após a análise dos itens acima citados, caso sejam atendidas as condições 
de acordo com os critérios de cada item, o empreendimento é considerado viável e o 
LAE (Laudo de Análise de Engenharia) deve ser emitido. Vale ressaltar que a 
análise de engenharia/arquitetura realizada pela Caixa não se sobrepõe às decisões 
e questionamentos dos órgãos públicos responsáveis legalmente por 
licenciamentos, ou seja, não há co-responsabilidade do seu corpo técnico. 
O proponente pode, a seu critério, solicitar uma etapa preliminar à análise 
chamada de pré-análise. Na pré-análise é recomendado o exame preliminar da 
proposta antes da apresentação da documentação completa, emitindo assim a 
viabilidade prévia cuja finalidade é possibilitar ao proponente a continuidade da 
proposta. A pré-análise verifica a localização e a adequação do terreno para fins de 
habitação, analisa a compatibilidade do projeto arquitetônico com o terreno, o 
entorno, e se for o caso, analisa o percentual de obra já executado e define o valor 
das unidades como já estivessem prontas. A conclusão da pré-análise se dá através 
de um parecer técnico que divulga os valores de avaliação e os valores 
considerados para fins de análise de empreendimento, além de relatar as 
providências que devem ser adotadas para que a análise definitiva tenha 
possibilidades de considerar o empreendimento viável. 
A conclusão da análise é dada quando, após a análise técnica, o 
empreendimento atende aos critérios pré-estabelecidos pela Caixa. Com isso, é 
emitido o LAE (Laudo de Análise do Empreendimento) conforme modelo específico 
por programa e/ou modalidade. Se a obra analisada já estiver sido iniciada, é 
averiguado o cumprimento do percentual de obra apresentado no cronograma físico-
financeiro atualizado. Logo, o percentual informado na conclusão da análise deverá 
ser limitado ao proposto na documentação do empreendimento. 
 
 
 
 
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5.2 O Acompanhamento das Obras 
 
 Com base na documentação utilizada na análise técnica de engenharia, são 
feitas vistorias às obras contratadas com o objetivo de acompanhar o objeto 
contratado e a sua evolução física, para assim verificar o cumprimento adequado do 
contrato. A Caixa não é responsável pela fiscalização da execução dos serviços e 
aplicação dos diversos materiais, sendo estas responsabilidades exclusivas do 
proponente que apresentará ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT 
(Registro de Responsabilidade Técnica) junto ao CREA ou CAU, a depender do 
caso. 
 Nas vistorias é observada, a princípio visualmente, a compatibilidade da obra 
com os projetos aprovados e outros elementos. Nesse contexto, é realizado 
levantamento fotográfico para retratar o estágio atual da obra bem como os 
principais serviços em execução. Além disso, o engenheiro avalia a qualidade 
aparente da obra e o desempenho técnico da construtora. 
 Após a vistoria, é realizada a elaboração do Relatório de Acompanhamento 
de Empreendimento – RAE. O RAE é o documento técnico que relata, após cada 
vistoria realizada, a evolução física do empreendimento do ponto de vista de 
engenharia, além de prestar informações complementares, observações técnicas 
relevantes e relatório fotográfico que ilustra o estágio atual da obra. Caso haja 
desconformidade em algum aspecto técnico, a situação deve ser justificada no 
campo de observações do RAE. Também devem ser informadas no campo de 
observações do RAE quaisquer pendências documentais relacionadas à obra, tais 
como habite-se, termos de recebimento de infraestrutura, Licença de Operação, etc.. 
19 
 
 
 
 
 
 
Durante o estágio foram realizadas reprogramações de cronogramas de 
empreendimentos contratados pela Caixa. No Quadro 03, a seguir, é possível 
observar o Quadro de Reprogramações realizado para um empreendimento 
contratado na modalidade Apoio à Produção. Por motivos confidenciais, o 
empreendimento bem como a construtora serão itificados apenas pela letra X.
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6. CONSIDERAÇÕES FINAIS 
 
O setor imobiliário repleto de incertezas e riscos é efetivamente motivado pelo 
mercado, carregando em sua essência o empreendedorismo nato capaz de 
influenciar o desenvolvimento de um país. Este mercado deve-se embasar em 
estudos e avaliações criteriosos que demonstrem suas capacidades em chegar nos 
mais completos objetivos. 
Assim deve-se ter um foco principal na complexidade em volta da realização de 
um empreendimento imobiliário, tendo em vista a compreensão clara do objeto de 
trabalho e a efetivação de um estudo confiável de viabilidade. Compreender a 
viabilidade nos olhares da engenharia e arquitetura se acentua como um elemento 
norteador de futuras decisões e possíveis correções de rumo durante a realização 
do empreendimento. 
Portanto a assimilação do campo de engenharia econômica torna-se igualmente 
importante no desenvolvimento profissional. Corroborando a necessidade de 
instituições nas quais é inato o crescente compromisso com a lisura em suas ações, 
edificando idôneos profissionais e empreendimentos confiáveis. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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7. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 
 
AE 098. Caixa Econômica Federal. 
 
Alocação de Recursos. Disponível em: <http://www.caixa.gov.br/empresa/credito-
financiamento/imoveis/financiamento-para-producao-imoveis/alocacao-de-
recursos/Paginas/default.aspx#como-contratar>. Acesso em 05/04/2017. 
 
BONATTO, Hamilton. Licitações e Contratos de Obras e Serviços de 
Engenharia. Belo Horizonte: Fórum. 2010. 
 
COSTA NETO, José Anísio Leal; BRIM JÚNIOR, José Viana; AMORIM, Paulo 
Henrique Melo de. Estudo de um modelo para Análise Prévia de Viabilidade 
Econômico-Financeira de Empreendimentos Imobiliários em Salvador – BA. 
Salvador: UFBA. 2003. 
 
FARIA, R. Cronograma físico-financeiro. Disponível em: 
<http://equipedeobra.pini.com.br/construcao-reforma/35/cronograma-fisico-
financeiro-213994-1.aspx>. Acesso em 21/11/2016. 
 
PESSÔA NETO, Djalma Pinto. Viabilidade de Executiva de Obras e/ou Serviços 
de Engenharia. Disponível em: 
<http://www.forumdaconstrucao.com.br/conteudo.php?a=38&Cod=498>. Acesso em 
22/11/2016. 
 
 
 
 
	Luiz