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Atividade Prática Supervisionada – Contratos e Responsabilidade Contratual
Peterson Ribeiro S. X. Lima		
RA:3239514
Exercício 01 – Elaboração de minuta de contrato de compra e venda de imóvel.
Contrato de Promessa de compra e venda de imóvel.
(partes integrantes do contrato) (contrato bilateral)
Entre:
1. Ana Paula Margarida Lakai, brasileira, casada, sob o regime de separação total de bens, publicitária, cpf nº 255.968.755-13, RG: 15.236.789-6 expedida por SSP/SP, residente em Av. Parada Pinto 3000, Jd Consolata, São Paulo-SP, Cep 12356-456 
Denominada PROMITENTE VENDEDORA;
E
2. Zender Slavieiro Hornshuck, brasileiro, solteiro, médico, cpf nº 456.789.123-55, RG nº 22.459.783-4 expedida por SSP/SP, residente em Rua dos Patis 380, V.N Cachoeirinha, São Paulo-SP, Cep 02612-056
Denominado PROMISSÁRIO COMPRADOR; 
(vontade elemento fundamental para efetivação do negócio jurídico)
Firma-se o presente contrato de compra e venda de bem imóvel, com as cláusulas a seguir:
(estrutura do ato os elementos são: a coisa, o preço e o consentimento)
(descrição minuciosa do objeto)
CLÁUSULA 1ª – DO OBJETO DA COMPRA E VENDA
Por meio deste contrato, o promitente vendedor compromete-se a vender ao promissário comprador o seguinte bem imóvel: casa plana de dois andares com área total de 160 m² e área privativa de 96 m², sendo dois quartos, dois banheiros, área de serviço e cozinha planejada. Matriculado sob o nº 15489 no 7º cartório de registros na 2ª subdivisão de cartórios de São Paulo, é localizado no endereço: av. parada pinto 3132, Jd Consolata, São Paulo- SP, Cep: 02645-010.
CLÁUSULA 2ª – DO PREÇO E DA DIVISÃO DO PAGAMENTO
O valor total do imóvel é de R$ 1.100.000 (um milhão e cem mil reais) que será pago nas seguintes condições:
I. o valor de R$ 900.000 (novecentos mil reais) é pago a título de sinal, no ato da assinatura deste contrato;
II. o restante do valor, correspondente a R$ 200.000 (duzentos mil reais) será pago e parcela única até 10/072021.
 CLAUSULA 3ª – DA FORMA DE PAGAMENTO DO SINAL
O valor pago de entrada será por meio de transferência bancária ou depósito para a seguinte conta bancária:
Banco: C6
Agência: 6895-7
Conta-corrente: 56987-7
CPF do beneficiário: 456.789.123-55
Nome do beneficiário: Alice Lakai
CLAUSULA 4ª – DA FORMA DO PAGAMENTO DO RESTANTE
O pagamento da parcela única devera ser realizado da mesma forma e pelos mesmos meios utilizados no pagamento do sinal.
Paragrafo único. Em caso de mora de pagamento será aplicada multa de 20 % (vinte por cento) sobre o valor da parcela, assim como juros de 1 % (um por cento) ao dia de atraso.
(natureza obrigacional, as partes terão obrigações reciprocas entre si)
CLÁUSULA 5° - DA POSSE PRECÁRIA
O PROMISSÁRIO COMPRADOR estará autorizado a ocupar o imóvel a partir da data de assinatura deste contrato pelas partes.
§ 1º. Desde o momento em que exerça sobre o bem a posse, ainda que não definitiva, o PROMISSÁRIO COMPRADOR já estará legitimado a defendê-la através dos interditos possessórios. 
(solução de conflitos)
CLAUSULA 6ª - DAS BENFEITORIAS
A partir da data de assinatura desde instrumento, as benfeitorias realizadas por quaisquer das partes serão incorporadas ao bem e não gerarão, assim, direito a ressarcimento ou a indenização, exceto se as
partes expressamente, por meio escrito ou verbal, acordarem o contrário,
Parágrafo único. Em caso de rescisão contratual por motivo para o qual o PROMISSÁRIO COMPRADOR
não tenha concorrido, as benfeitorias úteis ou necessárias realizadas serão indenizáveis e as benfeitorias
voluptuárias poderão ser levantadas, desde que não deteriorem o bem.
CLÁUSULA 7ª - DA ESCRITURA
A posse definitiva será repassada ao PROMISSÁRIO COMPRADOR através da outorga da escritura pública de compra e venda, após quitado em sua integralidade o valor correspondente ao preço ajustado.
§ 1º. Obriga-se o PROMITENTE VENDEDOR pela outorga da escritura pública de compra e venda,
inclusive devendo providenciar, com razoável antecedência, todos os documentos necessários a este procedimento
§ 2". Todas as despesas relacionadas à transferência do imóvel, incluindo os valores necessários, confecção e ao registro de escritura pública de compra e venda, emolumentos cartorários e impostos,
serão arcadas única e exclusivamente pelo PROMITENTE VENDEDOR
CLÁUSULA 8ª - DAS DESPESAS FUTURAS
A partir da data de assinatura deste contrato pelas partes, o PROMISSÁRIO COMPRADOR passará a arcar com todas as despesas referentes ao bem, inclusive impostos, seguros e taxas de qualquer natureza.
Parágrafo único. O PROMISSÁRIO COMPRADOR não será responsabilizado por quaisquer débitos existentes antes da data mencionada nesta cláusula.
CLÁUSULA 9ª - DA OBRIGAÇÃO DO PROMITENTE VENDEDOR
São obrigações do PROMITENTE VENDEDOR:
l. entregar o bem imóvel livre e desembaraçado de todos os débitos, na data estipulada neste contrato;
ll. informar o PROMISSÁRIO COMPRADOR sobre quaisquer ônus reais, judiciais ou extrajudiciais ou quaisquer outros fatos, ações ou medidas administrativas que possam porventura atingir o bem;
Ill. realizar as diligências e prestar toda a assistência ao PROMISSÁRIO COMPRADOR para a transferência definitiva do bem,
IV. arcar com as despesas relativas à transferência do bem, inclusive impostos, taxas e custas referentes a seu registro.
Parágrafo único. O PROMITENTE VENDEDOR se responsabiliza integralmente por defeitos aparentes ou ocultos existentes no bem, assim como por sua qualidade e segurança, conforme atestado
no laudo de vistoria anexo
CLÁUSULA 10ª - DAS OBRIGAÇÕES DO PROMISSÁRIO COMPRADOR
São obrigações do PROMISSÁRIO COMPRADOR:
l. realizar os pagamentos devido ao PROMITENTE VENDEDOR por força deste contrato de maneira pontual, em conformidade com as datas e meios fixados neste contrato;
II. fornecer todos os documentos pessoais necessários à lavratura da escritura pública de compra e venda;
IlI. informar o PROMITENTE VENDEDOR sobre a insolvência civil, recuperação judicial ou extrajudicial, falência ou de qualquer ação ou execução declarada contra si.
CLÁUSULA 11ª - DA CESSÃO OU DA TRANSFERÊNCIA
Os direitos derivados do presente contrato não poderão ser cedidos, prometidos ou transferidos pelo PROMISSÁRIO COMPRADOR a terceiro, a título oneroso ou gratuito, senão com anuência prévia e
expressa do PROMITENTE VENDEDOR.
Parágrafo único. Em caso de descumprimento desta cláusula, serão consideradas vencidas, antecipada e compulsoriamente, a parcela vincenda, caso exista, e o PROMITENTE VENDEDOR poderá ainda rescindir o contrato.
(possível desistência das partes)
CLÁUSULA 12º - DA RESCISÃO
Além de outras hipóteses previstas em lei, neste instrumento ou em eventuais aditivos que venham a ser firmados entre as partes, o presente contrato poderá ser rescindido:
I. pelo PROMITENTE VENDEDOR, caso o PROMISSARIO COMPRADOR atrase por mais de trinta dias o pagamento de qualquer quantia por ele devida como contraprestação pelo bem imóvel negociado por meio deste contrato 
II. pelo PROMISSÁRIO COMPRADOR, caso o PROMITENTE VENDEDOR constitua qualquer ônus real no bem, tais como hipoteca, penhor e anticrese, sem a expressa autorização do PROMISSÁRIO COMPRADOR;
III. pelo PROMISSÁRIO COMPRADOR, caso o PROMITENTE se recuse a lhe transferir o bem.
$ 1º. Em qualquer dos casos, os valores já pagos pelo PROMISSÁRIO COMPRADOR lhe serão devolvidos, descontadas as multas e juros, quando houver.
$ 2º. Rescindido o contrato, o PROMITENTE VENDEDOR estará autorizado a revender o bem a terceiros
$ 3º. Caso o PROMITENTE VENDEDOR se recuse a transferir o bem, o PROMISSÁRIO COMPRADOR poderá, se não optar pela resolução do contrato e desde que cumpridas todas as suas obrigações, exigir judicialmente a adjudicação compulsória do bem.
CLÁUSULA 13ª - DO ARREPENDIMENTO
A parte que desejar romper este contrato, unilateralmente e sem justa causa, poderá fazê-lo, sujeitando-se, porém, ao pagamento da multa compensatória prevista neste contrato, sem prejuízo de perdas e
danos que excederem o valorda multa e de outras eventualmente medidas cabíveis.
(multas)
CLÁUSULA 14ª - DAS PENALIDADES
Em caso de descumprimento dos dispositivos contidos neste instrumento, será aplicada à parte infratora multa no valor de R$ 100.000 (cem mil reais), a ser devidamente atualizada no momento de sua aplicação, sem prejuízo de ressarcimentos e indenizações por perdas e danos percebidos pela parte contraria.
$ 1°. A mera tolerância de uma das partes em relação ao cumprimento das obrigações determinantes neste contrato não importa em renúncia, perdão, novação ou alteração da norma infringida 
$2°. A multa prevista nesta cláusula é aplicável em caso de arrependimento de alguma das partes
CLÁUSULA 15º - DO FORO
Para a resolução de eventuais litígios que se refiram a direitos ou a obrigações decorrentes deste contrato, fica eleito o foro da comarca da cidade em que está localizado o bem imóvel negociado.
E por estarem, assim, justas e acordadas, as partes assinam este instrumento em 02 (duas) vias de idêntico conteúdo e forma, na presença de 02 (duas) testemunhas, abaixo arroladas.
São Paulo/SP 30 de abril de 2021
PROMITENTE VENDEDOR
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 Ana Paula Margarida Lakai
PROMISSÁRIO COMPRADOR:
 
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 Zender Slavieiro Hornshuck
TESTEMUNHAS:
Assinatura:_________________________
Nome completo:_____________________
CPF nº...........
Assinatura:_________________________
Nome completo:_____________________
CPF nº...........
(2) Estudo de Caso. Érico celebrou contrato com a sociedade empresária Wagner & Cia. Ltda., com a obrigação de promover, à conta desta e mediante retribuição, a mediação para a venda de artigos de cozinha, em zona determinada (estado da Bahia), podendo representar o proponente na conclusão dos contratos. Após dois anos de vigência do contrato, o agente assumiu o encargo de mediação para a venda dos mesmos produtos à conta de outros proponentes, também no estado da Bahia. Sem ter recebido qualquer comunicação sobre esse fato e sabendo que Érico estava a serviço de um dos seus maiores concorrentes, a sociedade empresária dispensou o agente por justa causa, alegando infração contratual e prejuízos pela diminuição comprovada do faturamento na mesma zona geográfica. Tomando ciência da extinção unilateral do contrato, Érico procura um advogado relatando que, antes da dispensa pelo proponente, ele intermediou com êxito várias propostas que resultaram em vendas para a Wagner & Cia. Ltda. Apresentou os documentos comprobatórios das referidas transações, correspondentes aos quatro últimos meses da vigência do contrato, informando que não recebeu nenhuma comissão por elas e indagando se tem direito a algum crédito em relação ao proponente. 
Com base nas informações contidas no enunciado, responda aos seguintes itens.
A) A despedida do agente pelo proponente pode ser considerada por justa causa, sendo, portanto, legítima? Justifique. 
R: A despedida de Érico pelo proponente não pode ser considerada por justa causa pois segundo o art. 711 do código civil - Salvo ajuste, o proponente não pode constituir, ao mesmo tempo, mais de um agente, na mesma zona, com idêntica incumbência; nem pode o agente assumir o encargo de nela tratar de negócios do mesmo gênero, à conta de outros proponentes. Ou seja, o enceramento unilateral do contrato foi ilegítima.
B) Diante da narrativa apresentada por Érico ao advogado, qual a orientação a ser dada a ele? Obs.: responda justificadamente, empregando os argumentos jurídicos apropriados e a fundamentação legal pertinente ao caso.
R: Diante do exposto por Érico, a orientação a ser dada seria que segundo o artigo 717 do código civil. Ainda que dispensado por justa causa, terá o agente direito a ser remunerado pelos serviços úteis prestados ao proponente, sem embargo de haver este perdas e danos pelos prejuízos sofridos.