APS Contratos e responsabilidade contratual

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ATIVIDADE PRÁTICA SUPERVISIONADA (APS) 
 
 
 
 
 
 
 
 
SÃO PAULO 
2021 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ATIVIDADE PRÁTICA SUPERVISIONADA (APS) 
 
 
 
Lorena de Oliveira Serpa R.A: 3870423 
 
Trabalho apresentado à Faculdades 
Metropolitanas Unidas para aquisição de 
média sob orientação da professora Lidiane 
D. Silva 
 
 
 
 
 
SÃO PAULO 
2021 
ATIVIDADE PRÁTICA SUPERVISIONADA (APS) 
 
(1) Elaboração de minuta de contrato de compra e venda de imóvel. O aluno 
deverá: reconhecer os interesses das partes; avaliar possibilidades 
juridicamente viáveis de alcance dos interesses; definir estratégias jurídicas de 
minimização dos riscos envolvidos. 
 
 
 
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL 
 
 
 
 Pelo presente instrumento particular, de um lado, Augusto Pereira 
da Silva, brasileiro, engenheiro civil, solteiro, portador do RG nº 50.345.765-3, e 
do CPF nº 303.543.633-17, residente e domiciliado à Rua, Teodoro Sampaio nº 
100, Bairro Faria Lima no Estado de São Paulo, de ora em diante denominado 
simplesmente VENDEDOR e, de outro lado, Arthur Montenegro, brasileiro, 
Delegado de Policia, casado, portador do RG nº45.209.287-5 e do CPF nº 
403.643.687-10, residente e domiciliado à Rua Casa do Ator, nº 290, Bairro 
Vila Olímpia, Estado de São Paulo, de ora em diante denominado 
COMPRADOR, têm entre si como justo e contratado o que segue, que se 
obrigam a cumprir por si, seus herdeiros e sucessores: 
 
 CLÁUSULA 1: O vendedor é proprietário e possuidor do imóvel 
localizado na rua Alameda Amazonas, 875, Cidade: Barueri / SP 
Bairro: Alphaville (Zona Centro), CEP: 06454-050, possuindo as seguinte 
características: Edifício Classic, 100 m2, com 3 dormitórios, sendo 1 suíte, 
3 banheiros, 1 sala, 1 lavabo, 2 garagens, apartamento, semi mobiliado, 
Prédio em estilo clássico, com excelente infraestrutura - espaço gourmet com 
churrasqueira, piscina, fitness, salões de festa, academia, Área de Serviço com 
Banheiro, Armários Embutidos, Armários Planejados, Churrasqueira, Elevador, 
Espaço Gourmet, Playground, Portaria 24 Horas, Sacada, Salão de Festas e 
Varanda, sob o Registro n.º 3.764.555, do Cartório do 9° Ofício de Registro de 
https://www.alphaplusimoveis.com.br/imoveis/apartamento:1/venda:2/barueri-sp:3
https://www.alphaplusimoveis.com.br/imoveis/apartamento:1/venda:2/barueri-sp:3/alphaville:1
Imóveis, desta capital, livre de ônus ou quaisquer dívidas e, em boas 
condições de habitabilidade. 
 
 CLÁUSULA 2: O Promitente vendedor resolve vendê-lo ao 
COMPRADOR, o imóvel pelo valor de R$ 750.000,00 (setecentos e cinquenta 
mil reais) , que deverá ser pago da seguinte forma: a título de sinal e primeiro 
pagamento R$ R$300.000,00 (trezentos mil reais), através de cheque número 
176542864, Banco Safra, nesta data, do qual o VENDEDOR dará plena 
quitação após a compensação ou cobrança respectiva, e o restante no ato da 
desocupação do imóvel e entrega das chaves, no valor de R$450.000,00 ( 
quatrocentos e cinquenta mil reais). 
 
 2.1- O presente contrato obriga também os sucessores das 
partes. 
 
 CLÁUSULA 3: A posse do imóvel será transferida ao 
COMPRADOR após a desocupação do imóvel e entrega definitiva das chaves, 
mas a transferência definitiva somente ocorrerá mediante o recebimento do 
valor total estipulado na cláusula anterior. 
 
 3.1 - Na hipótese de pagamento em cheques, a quitação das 
parcelas e do negócio estará condicionada a compensação ou cobrança 
bancária correspondente. 
 
 CLÁUSULA 4. Em consequência ao acima pactuado, se 
o COMPRADOR não efetuar o pagamento das parcelas devidas, ou se os 
cheques não forem liquidados ou pagos, o presente instrumento considerar-se-
á rescindido de pleno direito, ficando o COMPRADOR constituído em mora e 
obrigado a restituir imediatamente o imóvel adquirido. 
 
 4.1 - Na hipótese de ocorrência de mora, o VENDEDOR 
restituirá ao COMPRADOR a importância equivalente a 50% (cinquenta por 
cento) do sinal e das parcelas efetivamente pagas, corrigidos pelo IGP-M a 
partir do mês subsequente a cada pagamento e até o mês anterior ao de 
devolução, no prazo de 30 (trinta) dias após a restituição do imóvel. 
 
 CLÁUSULA 5. O VENDEDOR desocupará o imóvel na 
data máximo de 15/05/2021. Caso não o fizer, ficará sujeito a um aluguel diário 
de R$ 100,00 ( cem reais) até a desocupação e entrega definitiva das chaves. 
 
 5.1 - Ao VENDEDOR caberá zelar pela conservação do imóvel 
até a data da desocupação e entrega definitiva das chaves, inclusive arcando 
com as despesas que para isso forem necessárias, defendendo-o da turbação 
ou esbulho de terceiros. 
 
 5.2 - Na hipótese de devolução do imóvel por ocorrência de mora, 
o VENDEDOR executará a vistoria do bem devolvido, no ato do recebimento. 
Caso o mesmo não esteja em perfeitas condições de uso e conservação, os 
reparos serão orçados no prazo de 5 (cinco) dias da data do recebimento, e 
deduzidos do reembolso estipulado na cláusula 4.1. 
 
 5.3 - As despesas com taxas, impostos e demais encargos sobre 
o bem objeto da presente contratação são assumidos, a partir desta data, pelo 
COMPRADOR, exceto em relação ao período entre a data deste contrato e a 
desocupação do imóvel e entrega definitiva das chaves. 
 
 5.4 - Caso o VENDEDOR venha a desocupar o (s) imóvel (is) 
antes do prazo máximo fixado, ao COMPRADOR será facultado receber ou 
não as chaves. Caso o faça, as parcelas faltantes para completar o preço total 
serão devidas no próprio ato, conforme pactuado na cláusula 2. 
 
 CLÁUSULA 6. Ao COMPRADOR será facultado 
inspecionar periodicamente o imóvel, em dias e horários previamente 
acordados, até a entrega definitiva das chaves. 
 
 6.1 - Obriga-se o VENDEDOR a contratar um seguro total sobre o 
imóvel vendido, com apólice a favor do COMPRADOR, na seguradora de sua 
preferência, mantendo-o segurado até a data da entrega final das chaves, sob 
pena de, não o fazendo, responder por todos os danos ocorridos a o bem, 
ainda que oriundos de caso fortuito ou força maior. 
 
 CLÁUSULA 7. Em caso de mudança de endereço, o 
COMPRADOR deverá comunicar imediatamente tal fato ao VENDEDOR, por 
escrito. 
 
 7.1- Integralizado o valor total do preço, e não havendo qualquer 
violação contratual, o COMPRADOR passará a ter a posse e a propriedade 
plenas do referido objeto, sem maior formalidade. 
 
 7.2 - O COMPRADOR efetivará o registro da transferência do 
bem no órgão competente no prazo máximo de 30 (trinta) dias após a quitação 
integral do preço, isentando o VENDEDOR de qualquer responsabilidade sobre 
eventuais consequências de sua omissão. 
 
 CLÁUSULA 8. As partes elegem o foro da Comarca desta 
cidade, para dirimir qualquer controvérsia decorrente deste contrato. 
 
E por estarem assim justas e contratadas, assinam o presente em 2 (duas) vias 
de igual teor, juntamente com as testemunhas abaixo. 
 
São Paulo, 15 de Abril de 2021 
 
Augusto Pereira da Silva 
VENDEDOR 
 
Arthur Montenegro 
COMPRADOR 
 
 
TESTEMUNHA 
NOME: Ramom Felipe Serpa 
RG:50.253.766-5 
 
TESTEMUNHA 
NOME: Elisângela Oliveira 
RG:63.652.744-9 
 
 
 
(2) Estudo de Caso. Érico celebrou contrato com a sociedade empresária 
Wagner & Cia. Ltda., com a obrigação de promover, à conta desta e mediante 
retribuição, a mediação para a venda de artigos de cozinha, em zona 
determinada (estado da Bahia), podendo representar o proponente na 
conclusão dos contratos. Após dois anos de vigência do contrato, o agente 
assumiu o encargo de mediação para a venda dos mesmos produtos à conta 
de outros proponentes, também no estado da Bahia. Sem ter recebido qualquer 
comunicação sobre esse fato e sabendo que Érico estava a serviço de um dos 
seus maiores concorrentes, a sociedade empresária dispensou o agente por 
justa causa, alegando infração contratual e prejuízos pela diminuição 
comprovada do faturamentona mesma zona geográfica. Tomando ciência da 
extinção unilateral do contrato, Érico procura um advogado relatando que, 
antes da dispensa pelo proponente, ele intermediou com êxito várias propostas 
que resultaram em vendas para a Wagner & Cia. Ltda. Apresentou os 
documentos comprobatórios das referidas transações, correspondentes aos 
quatro últimos meses da vigência do contrato, informando que não recebeu 
nenhuma comissão por elas e indagando se tem direito a algum crédito em 
relação ao proponente. Com base nas informações contidas no enunciado, 
responda aos seguintes itens. 
 
 A) A despedida do agente pelo proponente pode ser considerada por justa 
causa, sendo portanto legítima? Justifique. 
 
 B) Diante da narrativa apresentada por Érico ao advogado, qual a orientação a 
ser dada a ele? Obs.: responda justificadamente, empregando os argumentos 
jurídicos apropriados e a fundamentação legal pertinente ao caso. 
 
 
 
RESPOSTAS: 
 
B) A despedida do agente pelo proponente pode ser considerada por justa 
causa, sendo legítima, pois de acordo com o código civil art 711 “Salvo ajuste, 
o proponente não pode constituir, ao mesmo tempo, mais de um agente, na 
mesma zona, com idêntica incumbência; nem pode o agente assumir o 
encargo de nela tratar de negócios do mesmo gênero, à conta de outros 
proponentes” Dessa maneira, fica evidente a obrigação do agente de não 
assumir encargos referentes aos mesmos negócios com outros proponentes na 
mesma zona geográfica, violando a proibição expressa, salvo em que estava a 
servi o e um os maiores on orrentes o proponente, tam m no Estado da 
Bahia. Assim é lícito ao proponente rescindir o contrato por justa causa e 
pleitear perdas e danos. 
 
B) A orientação dada mediante fundamento no Art. 717, do Código Civil, onde 
preceitua que “Ain a que ispensa o por justa ausa, terá o agente direito a 
ser remunerado pelos serviços úteis prestados ao proponente, sem embargo 
 e haver este per as e anos pelos prejuízos sofri os”. Diante isso, os 
documentos mostrados de Érico servem como provas da transação 
evidenciando que houve mediação útil ao proponente e que as comissões 
delas advindas não foram pagas, mesmo intermediando várias 
propostas/vendas em favor do proponente.