Relações entre Lei do Inquilinato e Locação de Coisas

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Fernando Tizon
Lucas Alberto Ferreira
Lucas Nunes de Alencar
Nathália Gomes 
Valentina Capelli
Vinicius Trilha
Relações entre a Lei do Inquilinato e Locação de Coisas do Código Civil
São José – SC
2019
Índice
1. Introdução pg. 3
2. Desenvolvimento pg. 5
3. Considerações Finais pg. 12
4. Referências Bibliográficas pg. 13
INTRODUÇÃO 
 
No passado, um contrato unitário que envolvia o que hoje conhecemos como “Locação de Coisas”, “Prestação de Serviços” e “Empreitada”, era para o povo romano conhecido como “Locatio Conductio”. Essa variação de relações se unificava pelas vozes que a compendiam; “locare” e “conducere”.
 
Locação de Coisas
 
Sabemos que o contrato pelo qual uma das partes se obriga a conceder à outra parte o uso de alguma coisa não fungível e mediante remuneração, chama-se “Locação de Coisas”.
 
A característica deste contrato é “o retorno do bem locado”. A remuneração é indispensável para configurar esta locação. Do contrário, seria um comodato, ou seja, um uso gratuito do bem infungível.
 
Em relação ao preço, é importante destacar que o preço deve ser sério, determinado ou ainda, determinável. Enquanto o lugar do pagamento, que em regra é feito em dinheiro, deve ser feita no domicílio do locatário, ela é uma obrigação quesível.
 
Aquele que inadimplir esse pagamento, ou seja, o aluguel está sujeito a uma ação der despejo. O bem locado pode ser sublocado, porém, obrigatoriamente, deve existir uma autorização do locador.
 
Quem aluga, ou seja, o locador, e o locatário, quando firmam o contrato, passam a adquirir diversas obrigações.
 
É importante lembrar que o locador tem a obrigação de entregar ao locatário a coisa, mantê-la nas condições pelo período de duração do contrato, responder por todo os vícios ocultos desta coisa, garantir a utilização pacífica, manter-se adimplente com os impostos e condomínio, se houver, do bem locado, indenizar as benfeitorias úteis ou necessárias, fornecer o recibo do aluguel, etc.
 
Outro ponto importante, é que no contrato de locação, a lei tem como alvo acertar o desiquilíbrio das partes. Sendo assim, sempre é protegendo o inquilino de acordo com a máxima de tratar as pessoas diferentes de maneira diferente.
 
Ao aplicar a redução por equidade, consequentemente atende-se mais ao interesse social do que a noção antiga de proporcionalidade. No sistema que é adotado pelo Novo Código de Processo Civil, entende-se que o julgador fica com mais liberdade de fazer justiça.
DESENVOLVIMENTO 
Art: 1º A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei:
 Parágrafo único. Continuam regulados pelo código Civil e pelas leis especiais:
1. As locações:
1.De imóveis de propriedade da união, dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
2.De vagas autonômas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart – hotéis – residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestem serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autordizados a funcionar;
b) o arrendamendo mercantil, em qualquer de suas modalidades
O art: 565 do Código Civil expressa em seu caput : “Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.
Comparando os dois artigos, analisamos que o Art: 565 do C.C reafirma que no caso de bens imóveis se faz presente a infungibilidade, pois se trata de bens que nao podem ser substituídos por outros bens. Ou seja no término da locação é o mesmo bem que retornará ao locador. 
 Art: 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o parágrafo 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. 
 
Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.
 havendo uma concordâcia nítida entre os artigos supracitados, estes regulam para que sejam sanadanas eventuais dívidas em virtude do contrato. Fazendo com que o locador nao cometa arbitrariedades em face do locatário, ou seja nao o locador reaver o imóvel no dia em que desejar, pois é deve ser respeitado o prazo para a duração do contrato. Art. 571. Fala que nesses casos deverá o locador ressarcir o locatário as perdas e danos, como também não poderá o locatário devolver o imóvel sem pagar a multa proporcionalmente prevista no contrato. Locatário poderá devolver o imóvel se efetuando o pagamento da multa respeitando assim o prazo estipulado no contrato. 
Art. 566. O locador é obrigado:
I - a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário;
II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa.
Quando comparamos o art. 566 do Código Civil com o art. 22 da lei 8.245/91 a primeira diferença notável é a quantidade de conteúdo que o art. 22 da lei 8.245/91 tem a mais que o art. 566 C.C. Isso é devido ao código civil se referir a locação de coisas em geral, o que se torna uma norma mais ampla, ou seja, mais genérica. Já a lei 8.245/91 se refere somente à locação de imóveis, e por ser uma lei especifica, tem que dispor de todos os possíveis questionamentos nesse assunto.
Quanto ao conteúdo, o art. 22 da lei 8.245/91 engloba o que está descrito no art. 566 do C.C. (que são os artigos I, II e III da lei 8.245/91) e ainda acrescenta mais conteúdo. Esse acréscimo corresponde aos incisos IV, V, VI, VII, VIII, IX, X e P.Ú. que vou, resumidamente explicar, já que são os divisores de aguas das duas normas. 
O inciso IV fala de vícios ou defeitos anteriores a locação e que constatado esse vicio o locatário poderá optar pela dissolução do contrato e pleitear indenização, ou pedir redução proporcional do preço do aluguel.
O inciso V fala que o locador deve fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel. Isso se deve para definir os limites da responsabilidade do locatário quando for devolver o imóvel, já que tem que estar no mesmo estado em que o recebeu, salvas as deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23, III).
O inciso VI fala que o devedor que paga tem direito de receber o recibo, podendo reter o pagamento enquanto este não lhe for dado. A lei esclarece a regra civil, impondo ao locador o dever de fornecer ao locatário, recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedando a quitação genérica.
O inciso VII fixa a responsabilidade do locador por despesas relativas ao ajuste da locação e à administração do imóvel locado.
O inciso VIII fala que o locador é responsável pelo pagamento dos impostos, das taxas e do prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato. Ou seja, a lei não impede que, ao contratar a locação, carregue-se tal obrigação para o inquilino, ao contrário do inciso anterior, de acordo com a qual a obrigação é sempre do locador, independentemente da vontade das partes.
O inciso IX fala que o locador é obrigado a exibir os comprovantes relativos às parcelas que exigir do locatário, assegurando, assim, o direito de o locatário fiscalizar com exatidão as verbas cobradas. Não basta que o locador discrimine no recibo todas as quantias. O locatário pode exigir a exibição dos documentos que comprovem as despesas alegadas
No inciso X fala: “pagar as despesas extraordinárias de condomínio” e no parágrafo único, o legislador procura conceituar tais despesas,esclarecendo serem aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício.
Para finalizar, o Paragrafo Único fala do rol das despesas extraordinárias que é meramente exemplificativo, já que as antecede o advérbio “especialmente”, que não significa, unicamente. Outras despesas, desde que assemelhadas àquelas legalmente tipificadas, poderão ser tidas como extraordinárias.
Art. 569 – Código Civil e Art. 23 da Lei do Inquilinato
De um lado, o locador que, detentor da propriedade, emprega seus recursos na aquisição de bens, transformando-os em investimento. É claro que este, por sua vez, pelo lucro, pelo resultado do capital investido, muitas vezes dependendo desses recursos financeiros para sua própria subsistência. Por ceder a outra pessoa o seu imóvel, empenha-se em transferir o máximo dos encargos a ele inerentes àquele que vai usufruir de seu patrimônio.
De outro, o locatário buscando um aluguel mais acessível, procurando não ser onerado demais quando da contratação que irá permitir a satisfação de sua necessidade mais básica: a moradia. Por não ter, ao menos momentaneamente, recursos suficientes para a aquisição da tão sonhada “casa própria”, necessita buscar em imóvel alheio o local onde vai instalar seu reduto doméstico, o lar. Para tanto, almeja a melhor localização, as instalações mais aconchegantes, o maior potencial de conforto, e tudo, se possível, pelo menor preço.
O Código Civil disciplica a respeito do locátario:
Art. 569. O locatário é obrigado:
I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;
II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar;
III - a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito;
IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.
 
A lei do inquilinato também disciplina os locatários nos mesmos aspectos, o art. 23 também trata das obrigações legais impostas ao locatário.
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.
 
Diantes dos artigos supracitados, vale frisar o porquê é tão importante o laudo de vistoria do imóvel. O objetivo deste laudo é descrever o estado de conservação do imóvel, recomenda-se a elaboração de dois laudos de vistoria: um na entrega do imóvel e outro na restituição, o motivo é bastante simples, é obrigação do locador entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, ao passo que é obrigação do locatário restituir o imóvel no estado em que recebeu, exceto as deteriorações decorrentes de seu uso normal.
 Na Lei do Inquilinato o art. 46 reidge:
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
CODIGO CIVIL 
Art. 574. Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado.
Os contratos de locação residenciais juntados por escritos e com prazo igual ou superior de 30 meses acabam ao final do tempo estipulado. Porém na prática nem sempre o locatário desocupa o imóvel. Se locatário permanecer no imóvel por mais 30 dias sem resistência do locador, o contrato estará prorrogado por prazo indeterminado, mantidas as clausulas e condições. Aqui cabe a “denúncia vazia” que é a faculdade de finalizar a locação sem a obrigação de demonstrar a razão ou a necessidade da retomada do imóvel. Assim, pode o Locador entrar com ação de despejo, logo depois do vencimento do contrato, alegando apenas que não mais lhe convém a locação. Estabeleceu-se, então, que, acabando o prazo do contrato, sem necessidade de notificação ou aviso, o locador ficaria no direito de retomar de imediato o imóvel, sem que, necessitasse demonstrar ou comprovar qualquer razão.
O locador ainda poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, mas terá que promover a Notificação Premonitória, ou seja, o locador só poderá usar o seu direito de retomada pela “denuncia vazia” depois de comunicar ao locatário, por escrito, seu interesse em retornar ao imóvel, alem disso terá que conceder um prazo de 30 dias para a desocupação do locatário. Onde o contrato de locação é verbal ou escrito com prazo inferior a trintameses, decorrido o prazo de locação, esta prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado e somente poderá ser retomado o imóvel pelo locador em caso de ocorrência de algumas das hipóteses do artigo 47 da Lei do Inquilinato (lei 8.245/91). Este tipo de contrato de locação, portanto, não engloba a denuncia vazia, sendo cabível somente a denúncia motivada. Fora da vigência (contrato por prazo indeterminado), a denúncia vazia é permitida, apenas, após 30 meses a notificação é obrigatória sempre que o locador perder o prazo de 30 dias, contados do término do contrato de locação, para ajuizar ação de despejo. Tal notificação concede ao locatário um prazo complementar de 30 dias para entregar o imóvel, salvo no caso de despejo em virtude de alienação do imóvel durante a locação, hipótese em que o prazo complementar será de 90 dias.
Com a finalização do prazo, o locatário deverá devolver a coisa sem prejuízo de sua massa e funcionalidade, ou seja, deverá estar nas condições ideais para uso como determinada em contrato. Quando não houver isso estipulado em contrato o prazo para a finalização da locação, devido a possibilidade de uso incessante por tempo indeterminado, é recomendado que o mesmo procure a possibilidade da estipulação de um contrato de compra e venda entre locador e locatário.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
 
Concluímos que tais comparações feitas ao longo desse trabalho fizeram a equipe ter a percepção que por mais diferente que seja a lei que cuida dos contratos de locação de bens imóveis (lei do inquilinato) e a lei que regula os bens móveis (Código Civil de 2002) quando comparados, acabam se complementando causando assim uma abrangência maior de maneira necessária e fundamental. Absorvendo papel essencial na relação de locador e locatário, resguardando assim todos os seus direitos. 
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 
1. Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo: visão atual na doutrina e jurisprudência / Adriana Marchesini dos Reis... [et. al.]: organização Luiz Antonio Scavone Junior, Tatiana Bonatti Peres. – 2 ed. rev. atual e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2017.
2. Simão, José Fernando / A Lei do Inquilinato e o Novo Código Civil Questões Polêmicas - http://www.professorchristiano.com.br/ArtigosLeis/artigosimao.pdf 
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