Condomínio direito civil

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Condomínio
Verifica-se a existência do condomínio quando mais de uma pessoa tem a propriedade sobre determinado bem.
De acordo com Rubens França, o condomínio “é a espécie de propriedade em que dois ou mais sujeitos são titulares, em comum, de uma coisa indivisa (pro indiviso), atribuindo-se a cada condômino uma parte ou fração ideal da mesma coisa”.
Pereira (2018) diz que, dá-se condomínio, quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre todo e cada uma de suas partes.
Na situação condominial vários são os sujeitos ativos em relação ao direito de propriedade que é único, o que justifica a utilização dos termos copropriedade e compropriedade.
Discussão doutrinária
Copropriedade: é um direito em que dois ou mais coproprietários tem de partilhar a posse de uma propriedade privada.
Compropriedade: ocorre na propriedade comum, quando duas ou mais pessoas são simultaneamene titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa.
Composse pro diviso é aquela em que há uma divisão de fato da posse para utilização pacífica do direito de cada condômino.
A título de ilustração, podem ser citadas as partes autônomas ou individuais em um condomínio edilício.
Composse pro indiviso é aquela em que todos os condôminos exercem, ao mesmo tempo e sobre a totalidade da coisa, os poderes de fato.
Podem ser mencionadas as partes comuns no condomínio edilício.
O condomínio admite algumas classificações, levando-se em conta três diferentes critérios, o que é ponto inicial para o estudo da categoria, assim, o condomínio pode ser: Voluntário, Necessário ou Edilício.
Condomínio Voluntário
O condomínio voluntário é aquele que decorre do exercício da autonomia privada. 
Anote-se que o tratamento do Código Civil de 2002 a respeito dessa categoria exclui o condomínio em edificações ou edilício, que tem regulamentação em separado na codificação. 
Art. 1.314 CC: Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
Art. 1.315 CC: O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.
Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.
Obs.: em contrato, pode ser estipulada diferente da quota parte de cada um.
Art. 1.320 CC: A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
§ 1 o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.
São direitos e deveres dos condôminos (arts. 1.314 a 1.322):
a) cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicála de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la — note-se que tais poderes são imanentes ao próprio direito de propriedade;
b) nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros;
c) o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa;
d) quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum;
cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou — na mesma linha, a presente regra visa a evitar que um dos condôminos se beneficie ou se prejudique às custas dos demais;
Da administração do condomínio voluntário
Após consagrar as regras relativas aos direitos e deveres dos condôminos, o Código Civil Brasileiro de 2002 elenca preceitos relativos à administração do condomínio voluntário ou convencional, o que é fundamental para a sua manutenção e funcionamento.
De início, prevê o art. 1.323 do CC/2002 que, deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio. 
Esse administrador age com um mandato legal, representando todos os condôminos nos seus interesses. 
A possibilidade de escolha de quem não é condômino abre a possibilidade de atuação de um administrador profissional, que será devidamente remunerado.
Art. 1.323 CC: Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.
Quanto aos aluguéis, reafirme-se a regra do art. 1.326 do CC, segundo a qual “os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões”.
Sendo muitos os condôminos, deverá ser respeitada a seguinte ordem, conforme o parágrafo único do art. 504 do Código Civil: 
· Terá preferência o condômino que tiver benfeitorias de maior valor. 
· Na falta de benfeitorias, terá preferência o dono do quinhão maior. 
· Na falta de benfeitorias e sendo todos os quinhões iguais, terá preferência aquele que depositar judicialmente o preço.