contrato de locação - lab de direito privado

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TRABALHO I – LAB. DE DIREITO PRIVADO
CONTRATOS RELEVANTES
1. A importância da Due Diligence:
O due diligence é uma importante e essencial prática para o empresário que planeja investir em outra empresa. Isso porque uma operação desse tipo (compra, fusão ou parceria), sempre envolve riscos, por isso o papel fundamental é munir o comprador/ empresário com o máximo de informações possíveis sobre as ameaças e oportunidades que o negócio envolve. 
Logo, a diligencia prévia envolve uma análise minuciosa do negócio e serve para que os encarregados consigam tomar uma decisão clara quanto à operação, avaliando se a compra, fusão ou parceria de fato vale a pena.
- AUDITORIA;
A partir dos resultados do due diligence é que os administradores decidem se continuam ou se desistem da operação. Resumindo: muita informação é colhida para o ponto de partida e assim deve ser para que o resultado seja o mais detalhado possível.
ANALISES REALIZADAS PELA AUDITORIA: Ele deverá listar os principais problemas e riscos encontrados. Melhor ainda se já incluir sugestões de estratégias para resolvê-los ou minimizá-los.
- Contrato social, arquivos de contabilidade, planilhas, atas de reuniões, informações sobre ativos e passivos e vários outros documentos relativos à atividade da companhia.
- Consulta a órgãos públicos ou até mesmo outras empresas que têm contrato com a que está sendo analisada.
- Posicionamento da empresa no mercado: diante dos concorrentes diretos e indiretos, como está o seu desempenho?
- Expectativas para o futuro: considerando os números da empresa e as tendências de consumo para o futuro, o que se espera da companhia?
- Situação contábil e fiscal: as finanças estão organizadas e controladas? A gestão tributária é feita com competência ou há riscos nessa área?
- Ameaças e fraquezas: quais os pontos fracos da empresa e que elementos internos ou externos ameaçam sua saúde no curto, médio e longo prazo?
TUDO ISSO COMO MEIO DE ATUAÇÃO PRÉ CONTENSIOSA QUE BUSCA A PREVENÇÃO DE EVENTUAIS LITIGIOS
2. CONTRATO DE LOCAÇÃO:
- Como a empresa compradora pretende continuar a utilizar os imóveis que hoje ocupam que os vendedores são os proprietários, requer-se a celebração de um contrato de locação para regular e dar continuidade no uso do imóvel;
- Nós estipulamos uma cláusula afim de garantir essa continuidade e, por este motivo, requer-se que os vendedores ofereçam os alugueis a serem recebidos como garantia do imóvel. 
O contrato de locação, nada mais é do que um documento fundamental para garantir a legalidade do aluguel de um imóvel e resguardar tanto o locatário quanto o locador. 
Nesse contrato, são estabelecidos os direitos e os deveres do locador e do locatário, o valor do aluguel, a data de vencimento, entre outros aspectos importantes. A formalização evita transtornos para ambas as partes no futuro.
Um ponto importante, é a  lei do inquilinato, nº 8.245/91, responsável por regulamentar o mercado de aluguel comercial e residencial com o objetivo de garantir os direitos e evitar conflitos nos processos de locação. Vale destacar que a lei aborda todos os aspectos importantes que locador e locatário precisam conhecer, acatar e cumprir adequadamente. Entre esses pontos, vale destacar:
1. Contrato;
2. despejo;
3. desocupação;
4. direitos e deveres do proprietário;
5. direitos e deveres do inquilino;
6. fiança.
7. garantias;
8. quebra de contrato.
Apesar de o contrato de aluguel poder ser adaptado de acordo com a realidade de cada caso, alguns pontos são fundamentais para garantir a segurança de qualquer contrato de locação. Veja alguns exemplos:
9. Dados pessoais das partes (nome completo, CPF etc);
10. Descrição detalhada do imóvel;
11. Valor e periodicidade do reajuste;
12. Termo vistoria do imóvel;
O termo de vistoria é o documento que atesta e especifica as condições do imóvel em relação à conservação e manutenção no início e ao final da locação. A vistoria é parte fundamental do processo de aluguel.
A lei do inquilinato não determina que o locador realize a vistoria no imóvel. Entretanto, é relevante que ela seja realizada. Quando a vistoria é feita antes do aluguel ela pode servir como ferramenta jurídica, protegendo o locatário e o locador.
Esse processo é muito importante na locação de um imóvel, pois, além de especificar as condições estruturais e de conservação do imóvel, é a garantia que ele será devolvido da mesma forma que foi alugado, ou seja, em bom estado.
O termo de vistoria deve ser completo e detalhado, contendo fotos e descrições específicas de cada cômodo e gerando uma relação completa do imóvel. O ideal é contratar um profissional qualificado ou uma empresa especializada para isso.
Garantias que podem ser exigidas
As partes possuem o direito de exigir a garantia locatícia. Essa exigência visa assegurar ao locatário que os aluguéis serão pagos até o fim do acordo.
Vale destacar que não é legal exigir mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de aluguel. Isso significa dizer, por exemplo, que não é possível solicitar o fiador e o seguro-fiança para alugar uma propriedade.
Esse é um ponto muito importante do contrato, por isso, vejamos, a seguir, quais são as garantias locatícias previstas pelo artigo 37 da Lei do Inquilinato (8.245/91).
A fiança é a garantia mais usada nos contratos de locação. Basicamente, um terceiro assegura que o locatário vai cumprir com as suas obrigações financeiras. Caso contrário, depois de tentar receber os valores com o locatário e não ter sucesso, o locador pode dirigir-se ao fiador, que assume a responsabilidade.
Em relação ao perfil do fiador, o Código Civil Brasileiro permite que seja exigido dele ter um imóvel próprio na mesma cidade onde está a propriedade sendo alugada, que servirá como uma garantia de pagamento.
Vale lembrar que a partir da reformulação da lei do inquilinato, o fiador tem o direito de solicitar a saída do contrato antes de findar o prazo vigência. Para isso, a manifestação deve ser formalizada com antecedência mínima de 120 dias.
Caberá à imobiliária ou ao proprietário a decisão de solicitar que o inquilino apresente novo fiador ou meios para garantir que o aluguel seja pago corretamente.
Seguro-fiança
Também é possível que o inquilino procure uma seguradora para contratar o seguro-fiança. Assim, se o locatário não realizar o pagamento do aluguel a empresa repassa ao proprietário os valores que foram segurados no contrato.
Seu custo é parcelado e deve ser pago mensalmente pelo locatário. O seguro-fiança é uma boa opção para quem não tem fiadores ou a quantia de dinheiro necessária para pagar a caução. Sua desvantagem, contudo, é que o valor não será devolvido no fim do contrato.
Caução – MELHOR OPÇÃO NESTE CASO
Essa opção costuma ser conhecida como garantia de aluguel ou depósito — uma ótima alternativa para quem quer alugar e tem algum dinheiro guardado, sendo também aplicável a inquilinos com dificuldades em apresentar fiador.
Funciona assim: o inquilino deposita uma quantia em dinheiro — que, legalmente, não pode ultrapassar o valor de três meses de aluguel — em uma poupança autorizada pelo Poder Público.
No fim do contrato, o locatário pode resgatar o valor e todos os seus rendimentos. Caso isso não seja efetuado corretamente, o locatário pode entrar com uma ação judicial para receber o seu dinheiro de volta.
Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
Nessa modalidade, o locatário concede ao locador fundos de investimento como garantia de aluguel. Caso aconteça algum atraso ou inadimplência do pagamento, o proprietário pode requisitar para si valores dessas quotas.
Aqui, vale lembrar que o proprietário (ou a imobiliária que estiver intermediando a transação) não é obrigado a aceitar nenhum desses tipos de garantia.
O contrato de aluguel é a expressão de vontade de duas partes, sendo assim, é um direito do locatário aceitar apenas a caução como garantia, por exemplo. A negociação deve finalizar de forma positiva para ambas as partes.
Conclusão:
	- Como a empresa compradora pretendecontinuar a utilizar os imóveis que hoje ocupam que os vendedores são os proprietários, requer-se a celebração de um contrato de locação para regular e dar continuidade no uso do imóvel;
- Nós estipulamos uma cláusula afim de garantir essa continuidade e, por este motivo, requer-se que os vendedores ofereçam os alugueis a serem recebidos como garantia do imóvel. 
LINKS NATÁLIA (gente ignorem):
https://julianafenato.jusbrasil.com.br/modelos-pecas/347911025/modelo-contrato-de-locacao-de-imovel-comercial
https://blog.movingimoveis.com.br/contrato-de-aluguel-saiba-o-que-pode-e-o-que-nao-pode-ser-exigido/
https://mseadvogados.com.br/direito-imobiliario/dados-obrigatorios-no-contrato-de-locacao/
https://www.ctpadv.com.br/a-atuacao-pre-contenciosa-como-ferramenta-para-prevencao-de-disputas-em-tempos-de-crise/