1 - Modalidades de operações imobiliárias_ compra e venda, comodato, arrendamento, locação, incorporação e loteamento

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Modalidades de operações imobiliárias:
compra e venda, comodato,
arrendamento, locação, incorporação e
loteamento
Ao atuar na intermediação de imóveis, o técnico em transações
imobiliárias aproxima as partes interessadas para concretizar uma
determinada operação imobiliária. Neste tópico, você conhecerá algumas
das principais operações imobiliárias, apresentando o conceito, os
procedimentos e atores envolvidos e as determinações legais para
cada uma delas.
Compra e venda de imóveis
Pode-se dizer que esta é a mais lucrativa das transações imobiliárias,
na qual o corretor faz jus à comissão de intermediação, já que a compra e
venda é a modalidade de contrato na qual uma parte se obriga a transferir à
outra a propriedade de uma coisa, mediante ao pagamento de um preço. E
é nesse momento que entra a intermediação por meio do corretor de
imóveis.
A venda de um imóvel é o processo final de um trabalho de um
profissional ou de uma equipe, que passa por algumas etapas. Os
procedimentos e documentos desta transação podem ser definidos da
seguinte maneira:
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Agenciamento do imóvel
O agenciamento do imóvel de terceiro acontece por meio do jornal,
indicação ou captação direta. Já é de conhecimento que o corretor para
poder oferecer o imóvel do cliente deve ter uma autorização de venda.
Buscar certidões negativas nos órgãos competentes: deverá ser
exigida do cliente que pretende vender o imóvel, a certidão negativa de
ônus do imóvel, junto aos cartórios, receita municipal e dependendo dos
casos, INSS, receita federal e estadual.
Retirar certidão vintenária: é expedida pelo cartório de registro de
imóveis, revela se o bem tem algum embaraço jurídico, penhora, hipoteca
etc., que inviabiliza e até impossibilita a venda do imóvel.
Importante destacar que na compra de um apartamento requer ainda
mais atenção, pois o apartamento tem características próprias, como:
a. O condomínio está em dia?
b. A vaga da garagem está expressa na escritura?
c. Existe outro documento atestando a venda da garagem, como
um contrato de compra e venda?
d. O condomínio cumpre com suas obrigações de pagamento
junto às empresas de água e energia?
Consulta de viabilidade
É interessante ter em mão uma consulta de viabilidade de construção
emitida pelo órgão municipal, para poder avaliar suas reais condições de
valor de mercado.
Laudo de avaliação
O laudo de avaliação emitido por profissional competente, dá
segurança quanto ao valor de mercado.
Autorização de venda
É o documento obrigatório e deve ser mantido arquivado, caso haja até
uma fiscalização dos órgãos competentes. Este documento consiste da
identificação do cliente e do imóvel, em que o mesmo está descrito
detalhadamente, por determinado preço, condições e prazo de validade da
proposta.
Plano de marketing
De posse da autorização de venda, o corretor deve traçar uma
estratégia para comercializar o imóvel no mercado. No plano de
comercialização poderão ser utilizados diversos veículos, como:
a. Anúncios em jornais
b. Anúncios em portais na internet
c. Feiras, plantões e exposições
d. Panfletos
Quando o cliente contata o corretor, deve se realizar uma entrevista
para que o profissional saiba quais as suas particularidades para encontrar
o imóvel, dentro de suas necessidades e possibilidades financeiras.
Encontrando o imóvel que o corretor acredita ser o ideal, o profissional deve
mostra-se conhecedor do imóvel, em relação ao tipo de material utilizado na
construção e acabamentos, padrão, localização, vizinhança, acessos,
comodidades, avaliação, retorno de investimento, e sobretudo, mostrar a
situação de legalidade, garantindo a segurança do negócio. Feito todo este
estudo, deve-se marcar uma visita, em que o cliente deverá assinar um
termo de visita, pois só assim o corretor tem cobertura jurídica a respeito
dos honorários.
Termo de visita ao imóvel
Neste termo está identificado o visitante, o corretor, o imóvel e o dono
do imóvel. Este termo tem validade mesmo depois de vencida a autorização
de venda. O corretor ainda terá direito à comissão, caso o negócio seja
fechado, com cliente apresentado pelo mesmo ao vendedor, em prazo
previsto em lei.
Contrato de sinal ou arras
Neste contrato o comprador dá um sinal manifestando o interesse na
compra do imóvel. Caso venha a desistir, perderá o valor dado em sinal e,
caso o vendedor desistir de vender, deverá devolver a quantia recebida
mais sua forma equivalente (dobro). No Código Civil, os artigos 418 a 420
preveem que, poderá ainda, a parte inocente requerer na justiça,
indenização suplementar se provar prejuízo maior pela desistência ao
mesmo, caso não haja cláusula de arrependimento no contrato.
Documentos para a intermediação de compra e venda de imóvel: o
contrato de compra e venda propriamente dito, deve seguir um rol de
requisitos. Ele é um acordo de vontades, oneroso, entre duas ou mais
pessoas, no qual uma das partes compromete-se a passar direitos reais de
posse, domínio e uso à outra parte diante de pagamento de quantia certa,
estipulada no contrato, segundo as condições acordadas no mesmo. O
Contrato de compra e venda cria uma relação entre o vendedor e o
comprador, especifica o negócio a ser realizado, quais as condições,
garantias, prazos etc. No contrato devem constar todas as informações
necessárias ao enquadramento das pessoas e dos negócios.
Atenção: antes de estudar os passos para a elaboração de um
contrato de compra e venda, é importante conhecer os requisitos para que
este contrato seja lícito e sem vícios:
Os agentes devem ser capazes perante a lei: maiores de 18
anos ou maiores de 16 anos com assistência de um
responsável legal.
Não sejam pródigos, ou seja, aquele que gasta, desperdiça,
esbanja seu patrimônio.
Não sejam ébrios habituais ou viciados em substâncias
tóxicas.
Os agentes devem poder exprimir claramente sua vontade.
Aqueles que, por causa transitória ou permanente não puderem,
não são considerados agentes capazes.
O objeto deve ser lícito, possível, determinado ou determinável.
Forma contratual prevista em lei ou não proibida em lei.
Outras situações de extrema importância merecem destaque, como:
Verificação da situação do vendedor ou dos vendedores (no
caso casal, marido e mulher) do imóvel perante a dívida pública
ativa da união, estados e municípios, pois pode haver ônus dos
vendedores a serem quitados com a dívida pública.
A verificação da situação do vendedor ou dos vendedores
perante a justiça do trabalho, devendo-se juntá-la à certidão
negativa correspondente sob pena de, não se observando tal
situação, anular o negócio realizado. A justiça pode anular a
venda e o comprador pode ficar no prejuízo.
É importante saber que a relação de documentos e
providências citadas é somente um exemplo, e que não
se deve considerá-la única e definitiva, deixando de se
preocupar com as demais situações que podem ocorrer
em razão das peculiaridades de cada negócio, ou
mesmo do local em que o negócio está sendo realizado,
ou ainda, o tipo de imóvel negociado. Um caso bem
peculiar é a negociação de imóveis com características
físicas e geográficas que envolvam questões de meio
ambiente, como matas, áreas de preservação ambiental
de fauna e flora, entre outras situações, por exemplo,
devem merecer atenção redobrada dos corretores de
imóveis para o atendimento correto às exigências da
legislação ambiental. Como este conhecimento desta
legislação não está no dia a dia do corretor, requer
muitas vezes o auxílio de uma assessoria jurídica
especializada na legislação ambiental.
Para que o contrato de compra e venda atenda a sua finalidade com
sucesso, ele deve atender os requisitos elencados acima, bem como, ser
elaborado de forma correta, seguindo os seguintes passos: a identificação
das partes envolvidas no negócio deve ser completa, contendo
documentação, naturalidade, estado civil, endereço, profissão etc.
A natureza do negócio, a tipificação do objeto transacionado(compra e venda).
Informações que indiquem precisamente o imóvel em questão
(localização, metragem, confrontações, matrícula e outras
características, como garagem, área privativa, memorial
descritivo etc.).
Garantia que o imóvel pertence aquele proprietário.
O valor da parcela de entrada (sinal ou arras) ou a forma de
pagamento inicial escolhida, que garante ao comprador
primazia na compra do imóvel, além da data que esse valor
deve ser pago.
Um prazo razoável para a apresentação de toda documentação
O valor da prestação ou das prestações posteriores e suas
respectivas datas de pagamento, com eventuais correções
acertadas entre as partes.
Em caso de financiamento do restante a ser pago, o prazo
exequível para que toda a documentação seja providenciada e
analisada pela instituição que concederá o empréstimo.
Cláusulas de arrependimento, quando houver.
Data de desocupação, pois caso o imóvel seja usado e esteja
ocupado, é necessário incluir uma cláusula que fixe a data em
que proprietário ou inquilinos devem deixá-lo.
A entrega ao comprador, de documento de quitação da compra
do imóvel após os devidos pagamentos.
Cláusula penal, pois define as obrigações de cada parte caso
alguma cláusula seja descumprida. Ela deve estipular também
os valores a serem pagos se isso acontecer.
A denominação do foro contratual (um tribunal de justiça)
escolhido para julgar problemas decorrentes deste negócio.
Para que o negócio transcorra em segurança, é necessário que o
vendedor apresente uma série de certidões negativas de ônus junto à
receita federal, estadual ou municipal, cartório de distribuição, protestos etc.
Normalmente, essas certidões têm validade de 30 dias.
É preciso ter conhecimento também de que acordo com o Código de
Defesa do Consumidor, nos contratos de compra e venda de imóvel em que
haja relação de consumo e envolva o pagamento de prestações,
consideram-se nulas as cláusulas que estabelecem perda total das
prestações pagas ao vendedor/credor por inadimplência.
Permuta
A permuta é uma troca. É também uma das formas de adquirir um
imóvel, para os casos em que o comprador tem um imóvel de valor igual ao
imóvel que pretende adquirir. Assim, comprador e vendedor, de comum
acordo, se interessam pela troca. A permuta pode ocorrer com valor justo,
quando é realizada uma troca pura de um imóvel por outro, sem
compensações financeiras. Por exemplo, o comprador está interessado em
um imóvel de R$ 300 mil e é proprietário de um imóvel de mesmo valor.
Caso o vendedor aceite, eles poderão trocar (permuta) um imóvel pelo
outro.
O processo é basicamente igual ao de compra e venda, com exceção
de que ele será uma permuta, e a documentação a ser coletada deve ser de
ambos os imóveis (os quais devem aparecer nos documentos, como
propostas, promessas e escrituras). A escritura a ser assinada será uma
escritura de permuta, e não de compra e venda, e os honorários de
corretagem serão pagos por cada permutante, considerando o valor do
imóvel de cada um.
Além disso, mesmo que não exista uma compensação financeira, as
partes terão que arcar com os custos de ITBI (Impostos de Transmissão de
Bens Imóveis), escritura e registro, por exemplo. Por fim, embora tenham
sido usados os termos “comprador” e “vendedor” para um melhor
entendimento, as partes não serão identificadas dessa forma, e sim como
“permutantes”.
O que ocorre, então, quando o imóvel do comprador
(proprietário) tem um valor inferior ao do imóvel que ele
tem interesse?
Trata-se de uma permuta com torna. Por exemplo, o comprador se
interessou por um imóvel de R$ 300 mil, mas é proprietário de um imóvel de
apenas R$ 200 mil. Considerando que o vendedor tenha interesse no
negócio, será feita uma escritura de permuta com torna, na qual o
permutante 1 (chamado, neste exemplo, de comprador) trocará seu imóvel
com o permutante 2 (chamado, neste exemplo, de vendedor) e ainda dará
uma compensação financeira (torna) no valor de R$ 100 mil.
Os cuidados e o processo são os mesmos que os da permuta com
valor justo, porém existe um limite de valor que pode ser dado como torna.
Para se enquadrar como permuta, o imóvel de menor valor deve
corresponder a no mínimo 50% do valor do imóvel de maior valor. Neste
exemplo, só seria caracterizada permuta caso o imóvel de menor valor
fosse avaliado em pelo menos R$ 150 mil. Caso fosse avaliado em um valor
inferior a R$ 150 mil, por exemplo, R$ 100 mil, não seria mais realizada uma
permuta, e sim um processo de compra e venda com dação em pagamento.
Confira o que diz o artigo 533 do Código Civil sobre a permuta:
Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e
venda, com as seguintes modificações:
Dação em pagamento
A dação em pagamento ocorre quando o credor aceita receber em
pagamento, como parte do valor de um imóvel, algo diferente da forma
monetária, como um veículo ou um imóvel. Como visto anteriormente, se o
valor de um imóvel a ser permutado for inferior a 50% do valor do outro
imóvel, não se trata mais de permuta, e sim de compra e venda com dação
em pagamento. Seguindo os exemplos anteriores, suponha que um
potencial comprador com interesse em um imóvel de R$ 300 mil é
proprietário de um imóvel de R$ 100 mil, o que corresponderia a apenas
33,33% do imóvel que o comprador tem interesse. Trata-se, assim, de um
processo de compra e venda com dação em pagamento.
Mais uma vez, os cuidados e os procedimentos não diferem muito dos
que ocorrem nos processos de compra e venda e de permuta. O importante
é ressaltar nos documentos a complementação “com dação em
pagamento”. Por exemplo, em vez de ser assinada uma “promessa
particular de compra e venda”, seria assinada uma “promessa particular de
compra e venda com dação em pagamento”. Igualmente, não se assinaria
uma “escritura de compra e venda”, e sim uma “escritura de compra e venda
com dação em pagamento”. Ressalta-se que a documentação do imóvel
dado como dação em pagamento também deverá ser coletada e que o
proprietário pagará os honorários referentes ao valor desse imóvel.
I - salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por
metade as despesas com o instrumento da troca;
II - é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e
descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge
do alienante.
Também é muito comum que outros bens entrem no negócio como
dação em pagamento (por exemplo, um veículo). Contudo, nem sempre
quem quer vender um imóvel aceita outro imóvel ou outro bem no negócio,
mesmo podendo ser uma alternativa interessante quando se pensa em
liquidez.
Eventualmente, um imóvel pode ficar um bom tempo sem ser vendido,
e, dependendo da urgência do vendedor em finalizar o processo, aceitar um
imóvel de menor valor no negócio possibilitará que ele tenha acesso a
recursos financeiros que podem ser necessários. Além disso, um bem de
menor valor, normalmente, tem uma maior liquidez, ou seja, mais pessoas
têm capacidade financeira de comprá-lo, o que poderia aumentar a
velocidade de venda.
Observe o que determinam os artigos do Código Civil sobre a dação
em pagamento:
Comodato
Art. 356. O credor pode consentir em receber prestação diversa da que
lhe é devida.
Art. 357. Determinado o preço da coisa dada em pagamento, as
relações entre as partes regular-se-ão pelas normas do contrato de compra
e venda.
Art. 358. Se for título de crédito a coisa dada em pagamento, a
transferência importará em cessão.
Art. 359. Se o credor for evicto da coisa recebida em pagamento,
restabelecer-se-á a obrigação primitiva, ficando sem efeito a quitação dada,
ressalvados os direitos de terceiros.
O Código Civil de 2002, no livro que trata sobre o empréstimo, traz
uma modalidade que é aplicável aos imóveis: o comodato, que nada mais
é que, o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis, ou seja, bem
infungível.
Para entender, você precisa saber o conceito de coisas fungíveis. É a
característica de bens que podem ser substituídospor outros da mesma
espécie, qualidade ou quantidade (exemplo: dinheiro, mercadorias).
Portanto, o comodato se enquadra no empréstimo de algo que não
pode ser substituído por outro da mesma espécie e qualidade, neste caso,
um imóvel, que é um bem infungível.
O comodato é realizado pela entrega do objeto. O comodante é aquele
que empresta e o comodatário é a pessoa que recebe o objeto em
comodato.
Pelo Código Civil de 2002, existem algumas restrições para a
realização de comodato. Essas restrições estão elencadas no artigo 580 e é
assim resumido: os tutores, curadores e em geral todos os administradores
de bens alheios não poderão dar em comodato, sem autorização especial,
os bens confiados à sua guarda.
O comodatário tem algumas obrigações que deve seguir na vigência
do comodato. Essas obrigações estão elencadas no artigo 582 do Código
Civil, você pode buscar e fazer a leitura do artigo por completo.
Resumidamente, as obrigações do comodatário são:
a) Conservar a coisa: o Comodatário deve conservar a coisa como se
fosse sua, evitando desgastá-la, não podendo alugá-la e nem emprestá-la.
É responsável pelas despesas de conservação, não podendo recobrar do
comodante as despesas comuns, como despesas de energia e água, por
exemplo. Como possuidor de boa-fé, tem direito a indenização das
benfeitorias. O Código Civil apresenta que em caso de perigo, preferindo o
comodatário salvar os seus bens, abandonando os do comodante,
responderá pelo dano ocorrido, ainda que se possa atribuir o evento a caso
fortuito, ou força maior. O comodatário só pode usar a coisa de forma
adequada, se fugir do acordado no contrato, também irá responder por
perdas e danos, além de ser causa de resolução do contrato.
b) A restituição da coisa: o comodatário deve restituir no prazo
convencionado aquilo que lhe fora dado em comodato, ou, não sendo este
determinado, terminando o prazo necessário ao uso concedido. Todo
comodatário que negar-se a restituir a coisa, praticará esbulho e estará
sujeito a ação de reintegração de posse, além de incidir em dupla sanção,
conforme determinado no Código Civil.
Os requisitos da extinção do comodato acontecem por meio do prazo
convencionado, ou não havendo estipulação nesse sentido, pela utilização
da coisa de acordo com a finalidade para que foi emprestada. Pela
resolução, por iniciativa do comodante, em caso de descumprimento pelo
comodatário de suas obrigações. Não pode o comodante, salvo
necessidade imprevista e urgente e também reconhecida pelo juiz,
suspender o uso da coisa emprestada, antes de terminar o prazo
determinado.
Extingue-se também o comodato, pela morte do comodatário se o
contrato for celebrado intuitu personae, ou seja, quando só a parte
contratada pode executar a obrigação do contrato, não podendo repassar o
comodato para outra pessoa.
É importante saber que o
comodato não enseja a ação
despejo. As ações mais comuns
no comodato são a reintegração
de posse ou ação de restituição
de coisa.
O comodato também se dá em imóveis rurais, nada mais sendo que, o
empréstimo gratuito de imóvel rural, de parte ou de partes de imóvel rural,
incluindo ou não outros bens e outras benfeitorias ou embarcação, com o
objetivo de nele ser exercida atividade agropecuária ou pesqueira.
Na situação de comodato, o corretor de imóveis deve ter o
conhecimento que o contrato é unilateral, pois apenas o comodatário
assume obrigações.
Arrendamento
O arrendamento, que é muito comum no âmbito rural para fins de
plantação e lavoura, consiste na cessão onerosa do uso e gozo do terreno
em si, em troca de um pagamento pré-fixado, que no caso deve ser em
dinheiro ou até mesmo em produto. Porém, não é somente a possibilidade
de imóvel rural que se pode arrendar. O objeto do arrendamento costuma
ser bens imóveis, como casas, apartamentos, fazendas, pontos comerciais,
fábricas e outros estabelecimentos comerciais. Um programa do ministério
das cidades e operacionalizado pela caixa econômica federal tem como
objetivo reduzir o déficit habitacional em municípios com mais de cem mil
habitantes, viabilizando imóveis residenciais para famílias com renda de até
mil e oitocentos reais. O programa é denominado PAR (programa de
arrendamento residencial).
Os agentes envolvidos neste
programa são: o ministério das cidades, a
caixa econômica federal, poder público,
construtoras, arrendatários e empresas
do ramo imobiliário, que cuidam dos
contratos de arrendamento, imóveis ou
condomínio. Já as pessoas envolvidas no
arrendamento são: arrendador (dono
bem) e arrendatário (pessoa que
arrendou o bem).
As famílias interessadas neste
programa, procuram a secretaria de
habitação municipal para se candidatar. E
a secretaria faz uma pré-seleção e indica
as famílias à caixa. Aquelas que forem
selecionadas definitivamente, começam a
morar nas unidades habitacionais
pagando uma taxa mensal inferior ao
aluguel cobrado na região. Ao final de
quinze anos, elas têm a opção de
comprar os imóveis. Este programa
abrange as regiões metropolitanas,
capitais e municípios com mais de cem
mil habitantes.
<https://dpuba.files.wordpress.com/2014/10/download.jpg?w=240>.
Para que o arrendatário tenha direito a arrendar o imóvel, deve
obedecer às seguintes condições:
O imóvel deve ser utilizado exclusivamente para residência do
arrendatário e de sua família, com ocupação no prazo máximo
de 90 dias após a assinatura do contrato de arrendamento.
Cabe ao arrendatário assumir todas as despesas e tributos
incidentes sobre o imóvel, bem como mantê-lo em perfeitas
condições de habitabilidade e conservação.
O prazo de arrendamento é de 180 meses, sendo o vencimento
da primeira taxa de arrendamento com 30 dias após a
assinatura do contrato e as demais em igual dia nos meses
subsequentes.
A contratação do arrendamento residencial é firmada por meio
de contrato por instrumento particular de arrendamento
residencial com opção de compra.
O valor inicial da taxa de arrendamento do imóvel é igual a 0,7%
do valor de aquisição do imóvel (ou de 0,5%, caso a família
arrendatária tenha renda mensal de até 1.200 reais).
O atraso no pagamento da taxa de arrendamento por mais de
60 dias consecutivos é motivo para retomada imediata do
imóvel, sem direito à devolução de valores pagos a título de
taxa de arrendamento.
O imóvel arrendado, por solicitação do arrendatário e expressa
concordância da caixa, pode ser substituído por outro
equivalente ou de valor diverso, desde que haja disponibilidade
de imóvel.
O imóvel do PAR tem padronização de 2 quartos, sala, cozinha e
banheiro, com área útil mínima de 37 m², exceto nos projetos de
recuperação de empreendimentos, que são analisados individualmente.
O que difere o arrendamento do aluguel é que ele pode ser tipo
arrendamento com opção de compra. Neste tipo de arrendamento, fica
estabelecido que o imóvel poderá ser adquirido pelo arrendatário ao final do
término do contrato, e os valores pagos mensalmente poderão compor o
pagamento para aquisição do bem móvel ou imóvel.
O arrendamento rural funciona como se fosse uma locação. No caso
de arrendamento rural há regulação específica pela Lei nº 4.504, de 1964
(Estatuto da Terra) regulamentada pelo Decreto 59.566, de 1966. A locação
de imóvel rural é regulada pelo Código Civil e de imóvel urbano pela Lei nº
8.245, de 1991.
No arrendamento rural não há a possibilidade de compra do imóvel ao
final. Importante lembrar que não se deve utilizar a figura do arrendamento
como substitutivo da locação. Não se tratando de terras rurais ou então de
arrendamento em todas as suas faces (com opção de compra ao final), não
é recomendável o uso de instituto.
Locação
A Lei nº 8.245/91, que é a Lei de Locação Predial Urbana – LLPU,
também conhecida pela Lei do Inquilinato, tem por objetivo regular as
locações de imóveis urbanos para fins residenciais e não residenciais. A
locação de bens móveis e de imóveis rurais é regulada pelo Código Civil e
pelo Estatuto da Terra – Lei nº 4.504/64. Existem situaçõesem que a
locação poderá ser regida pelo Código Civil ou por leis especiais (parágrafo
único do artigo 1ª da LLPU c/c com o artigo 2.036 do Código Civil):
Locação de coisa móvel
Imóvel rural para a exploração de atividade produtiva ou não
Imóveis de propriedade da união, dos estados, municípios e de
suas autarquias e fundações públicas
Vagas autônomas de garagens ou espaços para
estacionamento de veículos
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Locação em apart-hotéis, hotéis, residência ou equiparados,
assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a
seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar
Arrendamento mercantil em qualquer de suas modalidades
A locação é um contrato que tem por
objeto a cessão temporária do uso e gozo
de bem infungível mediante remuneração
(aluguel). O objeto do contrato de locação
poderá ser a cessão do uso de bem
infungível ou de seu uso e gozo.
São partes do contrato de locação, o locador, que poderá realizar a
locação daquilo que for titular do direito de uso e gozo do bem infungível.
Assim, o proprietário da coisa terá a prerrogativa de locá-la a quem bem
entender por decorrência dos direitos inerentes a propriedade (artigo 1228
do Código Civil). Além do proprietário, também poderão ser locadores o
usufrutuário, credor anticrético, locatário de imóvel urbano com contrato por
escrito que permita a sublocação e todos aqueles, salvo vedação expressa,
que detiverem o poder de administração do bem.
O locatário é a outra parte do contrato de locação, também conhecido
popularmente por inquilino. O locatário poderá ser qualquer pessoa que
tenha o poder de cessão de uso da coisa. O próprio ente estatal pode ser
locatário de bem pertencente a particular. E é neste momento que entra a
ação da intermediação da locação por parte do corretor de imóveis. O
intermediador deve deixar claro que, tanto o locador quanto o locatário têm
direitos e deveres sobre a locação. Veremos alguns desses direitos e
deveres, bem como algumas características do contrato de locação, mas
você vai encontrar a legislação completa sobre a Lei do Inquilinato em outro
tópico desta unidade curricular.
No contrato de locação, o locatário passa a ter o direito de usar a
coisa, extraindo dela todas as suas utilidades. A locação pode ser realizada
para uso próprio do inquilino ou indiretamente para uso de sua família.
Os elementos essenciais da locação são:
a) Onerosidade: pagamento de aluguel em retribuição à cessão de
uso e gozo sob pena de se caracterizar contrato de comodato.
b) Temporalidade: a duração temporária da cessão de uso e gozo é
uma situação inseparável da locação. A situação de transferência de uso
definitivo e fruição é peculiar da compra e venda. O artigo 3º da LLPU
dispõe que o contrato de locação poderá ser ajustado por qualquer prazo,
dependendo de autorização conjugal (da esposa ou do marido), do locador
ou do locatário se igual ou superior a dez anos.
c) Infungibilidade: o objeto da locação deve ser bem infungível, no
caso um imóvel.
Modalidade de locação
Há muitas outras questões e peculiaridades no que diz respeito a lei de
locações. Nesse conteúdo, veremos os principais tópicos, verificando na
sua lei as principais funções e como deve ser a atuação do profissional de
transações imobiliárias referente às locações de imóveis.
Clique ou toque para acessar o conteúdo.
Locação residencial de imóvel urbano
O critério definidor de imóvel urbano é o de sua destinação, isto é, não
importa onde o imóvel esteja localizado, em zona urbana ou rural, mas sim
a destinação que lhe foi dada pelo locador e pelo locatário quando da
celebração do contrato de locação. É possível que um imóvel esteja
localizado em área rural, mas seja considerado imóvel urbano diante de sua
utilização restrita à moradia. O imóvel rural é caracterizado pela exploração
de atividade econômica rural, sendo regulado pelo Estatuto da Terra
(arrendamento rural e parceria agrícola).
Já se o imóvel estiver localizado em área urbana e pelo contrato de
locação for acordado que nele irá ser explorada atividade econômica
agrícola, será considerado imóvel rural.
A locação de imóvel residencial urbano abrange apenas a cessão de
uso. A exploração econômica do bem é incompatível com sua natureza.
Portanto, estão excluídas no âmbito das locações residenciais as
sublocações e as locações para fins comerciais.
Locação por temporada
Segundo o artigo 48 da LLPU é considerada locação por temporada
aquela destinada à residência temporária do locatário, para a prática de
lazer, realização de cursos, realização de obras em seu imóvel etc. Nesse
tipo de locação o prazo contratado não deve ser superior a 90 dias.
O imóvel poderá estar ou não mobiliado para uso (armários, sofás,
estantes, camas etc.). No caso de imóvel já guarnecido com mobílias,
deverá constar, obrigatoriamente, no contrato de locação sua descrição e o
estado de conservação em que se encontram.
Quadro resumo das diferenças
Locação residencial Locação por temporada
Destina-se a moradia fixa do
locatário e de sua família
Destina-se a moradia
provisória do locatário e
de sua família,
normalmente para
períodos de férias ou
causas transitórias
O prazo pode ser livremente
convencionado pelas partes – artigo
3º da LLPU
Não pode exceder o
prazo de 90 dias
A exigência de pagamento
antecipado do aluguel somente
poderá ocorrer se não foram dadas
pelo locatário algumas das garantias
legais (caução, fiança ou seguro-
fiança)
A lei permite ao locador
exigir o pagamento
antecipado dos alugueis
– artigo 49 da LLPU
Figura 1 – Diferença entre locação residencial e locação por temporada
Observação importante:
decorrido o prazo de 90 dias,
caso o locatário permaneça no
imóvel sem oposição do locador
por mais 30 dias, o contrato de
locação temporária será
considerado prorrogado por
tempo indeterminado, o locador
não poderá exigir o pagamento
antecipado dos alugueis. O
locador somente poderá
denunciar o contrato após 30
meses de seu início – artigo 50,
parágrafo único da LLPU ou
mediante denúncia motivada nas
hipóteses do artigo 47 da LLPU.
Locação não residencial
Existe duas espécies de locação não residencial: a locação
empresarial e a locação não residencial e não empresarial.
A locação empresarial é destinada ao exercício de atividade
econômica. Nesse tipo de locação o locador exerce o uso e gozo do bem.
Exemplo: casa utilizada como salão de beleza.
Já a locação não residencial e não empresarial é quando mesmo que a
locação seja destinada a fins não residenciais, caso não sejam preenchidos
os requisitos do artigo 51 da LLPU, não haverá direito de inerência, uma vez
vencido o contato de locação, o locatário deverá restituir o bem para o
locador, posto que a locação cessa de pleno direito independentemente de
notificação o aviso do locador. Caso o locador permaneça inerte, após o
decurso de 30 dias da permanência do inquilino no imóvel sem a sua
oposição, será considerada prorrogada a locação, vigendo a partir daí por
prazo indeterminado. Os contratantes poderão, então, resilir o contrato a
qualquer tempo.
Ainda temos as locações não residenciais de conteúdo especial que
envolvem a utilização de determinados imóveis para atividades especiais de
atendimento à coletividade. Nesse tipo de locação a lei busca conferir ao
locador uma maior segurança em relação à estabilidade quando do uso e
fruição do bem.
Os contratos de locação celebrados com hospitais, asilos,
estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo
poder público, unidades sanitárias oficiais e entidades religiosas
devidamente registradas, nos termos dos artigo 9ª e 53 da LLPU somente
poderão ser rescindidos:
Por mútuo acordo.
Em decorrência da prática de infração legal ou contratual.
Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais
encargos.
Para a realização de reparaçoes urgentes determinadas pelo
poder público, que não possam ser normalmente executadas
com a permanência do locatáriono imóvel ou podendo que ele
se recuse a dar seu consentimento.
Locação mista
A locação mista pode servir simultaneamente para fins residenciais e
comerciais. Exemplo, um sobrado em que na parte inferior funciona um
comércio e na parte superior está a residência do locatário. Para este tipo
de locação mista, a lei não institui nenhuma regra de aplicação específica. O
critério utilizado pela jurisprudência é o da preponderância da atividade. Vale
dizer, a locação será regulada em razão da preponderância na utilização do
bem locado.
Locação mista: análise do contrato +
análise fática do caso.
Locação residencial de imóvel urbano
O critério definidor de imóvel urbano é o de sua destinação, isto é,
não importa onde o imóvel esteja localizado, em zona urbana ou rural,
mas sim a destinação que lhe foi dada pelo locador e pelo locatário
quando da celebração do contrato de locação. É possível que um
imóvel esteja localizado em área rural, mas seja considerado imóvel
urbano diante de sua utilização restrita à moradia. O imóvel rural é
caracterizado pela exploração de atividade econômica rural, sendo
regulado pelo Estatuto da Terra (arrendamento rural e parceria
agrícola).
Já se o imóvel estiver localizado em área urbana e pelo contrato
de locação for acordado que nele irá ser explorada atividade econômica
agrícola, será considerado imóvel rural.
A locação de imóvel residencial urbano abrange apenas a cessão
de uso. A exploração econômica do bem é incompatível com sua
natureza. Portanto, estão excluídas no âmbito das locações
residenciais as sublocações e as locações para fins comerciais.
Locação por temporada
Segundo o artigo 48 da LLPU é considerada locação por
temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para
a prática de lazer, realização de cursos, realização de obras em seu
imóvel etc. Nesse tipo de locação o prazo contratado não deve ser
superior a 90 dias.
O imóvel poderá estar ou não mobiliado para uso (armários, sofás,
estantes, camas etc.). No caso de imóvel já guarnecido com mobílias,
deverá constar, obrigatoriamente, no contrato de locação sua descrição
e o estado de conservação em que se encontram.
Quadro resumo das diferenças
Locação residencial Locação por temporada
Destina-se a moradia fixa do
locatário e de sua família
Destina-se a moradia
provisória do locatário e
de sua família,
normalmente para
períodos de férias ou
causas transitórias
O prazo pode ser livremente
convencionado pelas partes –
artigo 3º da LLPU
Não pode exceder o
prazo de 90 dias
A exigência de pagamento
antecipado do aluguel somente
poderá ocorrer se não foram dadas
pelo locatário algumas das
garantias legais (caução, fiança ou
seguro-fiança)
A lei permite ao locador
exigir o pagamento
antecipado dos
alugueis – artigo 49 da
LLPU
Figura 1 – Diferença entre locação residencial e locação por temporada
Observação
importante: decorrido o
prazo de 90 dias, caso o
locatário permaneça no
imóvel sem oposição do
locador por mais 30 dias, o
contrato de locação
temporária será considerado
prorrogado por tempo
indeterminado, o locador não
poderá exigir o pagamento
antecipado dos alugueis. O
locador somente poderá
denunciar o contrato após 30
meses de seu início – artigo
50, parágrafo único da LLPU
ou mediante denúncia
motivada nas hipóteses do
artigo 47 da LLPU.
Locação não residencial
Existe duas espécies de locação não residencial: a locação
empresarial e a locação não residencial e não empresarial.
A locação empresarial é destinada ao exercício de atividade
econômica. Nesse tipo de locação o locador exerce o uso e gozo do bem.
Exemplo: casa utilizada como salão de beleza.
Já a locação não residencial e não empresarial é quando mesmo
que a locação seja destinada a fins não residenciais, caso não sejam
preenchidos os requisitos do artigo 51 da LLPU, não haverá direito de
inerência, uma vez vencido o contato de locação, o locatário deverá restituir
o bem para o locador, posto que a locação cessa de pleno direito
independentemente de notificação o aviso do locador. Caso o locador
permaneça inerte, após o decurso de 30 dias da permanência do inquilino
no imóvel sem a sua oposição, será considerada prorrogada a locação,
vigendo a partir daí por prazo indeterminado. Os contratantes poderão,
então, resilir o contrato a qualquer tempo.
Ainda temos as locações não residenciais de conteúdo especial que
envolvem a utilização de determinados imóveis para atividades especiais de
atendimento à coletividade. Nesse tipo de locação a lei busca conferir ao
locador uma maior segurança em relação à estabilidade quando do uso e
fruição do bem.
Os contratos de locação celebrados com hospitais, asilos,
estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo
poder público, unidades sanitárias oficiais e entidades religiosas
devidamente registradas, nos termos dos artigo 9ª e 53 da LLPU somente
poderão ser rescindidos:
Por mútuo acordo.
Em decorrência da prática de infração legal ou contratual.
Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais
encargos.
Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo
poder público, que não possam ser normalmente executadas
com a permanência do locatário no imóvel ou podendo que ele
se recuse a dar seu consentimento.
Obrigações e direitos do locador e do locatário
A LLPU apresenta um rol de direitos atribuídos ao locador e ao
locatário dispostos nos artigos 22 e 23. Pela leitura destes artigos, se pode
perceber quais são as obrigações de cada um no curso do contrato. Trata-
se de uma relação de deveres de cunho não taxativo, ou seja, podem
ocorrer situações não previstas na lei, mas que podem ser solucionadas à
luz dos princípios gerais norteadores do direto contratual.
Clique ou toque para acessar o conteúdo.
Locação mista
A locação mista pode servir simultaneamente para fins residenciais e
comerciais. Exemplo, um sobrado em que na parte inferior funciona um
comércio e na parte superior está a residência do locatário. Para este tipo
de locação mista, a lei não institui nenhuma regra de aplicação específica.
O critério utilizado pela jurisprudência é o da preponderância da atividade.
Vale dizer, a locação será regulada em razão da preponderância na
utilização do bem locado.
Locação mista: análise do contrato +
análise fática do caso.
Obrigações do locador
Transmitir a posse do bem ao locatário
Concorrer com o pagamento das despesas necessárias à
manutenção do imóvel.
Assegurar o uso pacífico da coisa no período de locação,
respeitando a posse do locatário e defendendo ela contra
turbações de terceiros.
Ainda, o artigo 22 da LLPU apresenta mais algumas obrigações do
locador:
Responder pelos vícios ou defeitos anteriores a locação: o
locador responde pelos vícios ou defeitos no imóvel existentes
ao tempo da celebração do contrato de locação.
Fornecer o memorial descritivo.
Emissão do recibo de quitação: o locatário tem o direito de
exigir do locador a emissão do recibo de quitação das parcelas
pagas.
Pagamento de taxas de administração imobiliária e de
intermediação.
Pagamento de tributos e seguro complementar contra fogo.
Exibição dos comprovantes relativos às parcelas que estão
sendo exigidas do locatário: o locatário tem o direito de exigir
do locador os comprovantes dos pagamentos que efetuou
relativos às despesas que tinha a obrigação contratual de
solver. Por exemplo, as despesas de IPTU, normalmente, são
enviadas ao locador que é o proprietário do imóvel. O inquilino
tem a prerrogativa de exigir a comprovação de tais
pagamentos.
Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Obrigações do locatário
As obrigações do locatário podem ser determinadas:
Remunerar pontualmente o locador pela cessão de uso.
Cuidar e ser diligente com a coisa locada como se dono fosse.
Utilizar o imóvel de acordo com a destinação fixada em
contrato: o critério norteador para a definição do uso do imóvel
é o uso convencionado, isto é, a destinação da locação seráa
indicada no contrato para fim residencial ou não residencial. O
desrespeito ao determinado, caracteriza quebra de obrigação
contratual que poderá implicar sua resolução por desvio de
finalidade.
Conservar o imóvel e restituí-lo ao final da locação.
Turbação de terceiros: é a conduta
que impede ou atenta contra o exercício
da posse por seu legítimo possuidor,
podendo ser positiva, quando o agente
de fato invade o imóvel e o ocupa, não
importando se de forma parcial, total ou
negativa, quando o agente impede que o
real possuidor se utilize de seu bem
como, por exemplo, fazendo construções
no local.
Dever de informar a turbação e os danos ou defeitos no imóvel:
o locatário tem o dever de providenciar a imediata notificação
do locador quando sua posse for turbada por terceiros para
que este possa tomar as providências cabíveis (defesa
possessória).
Reparar de forma imediata os danos de sua responsabilidade: a
responsabilidade pelos danos no imóvel não recai apenas
sobre atos praticados pelo locatário, mas também é extensiva
para seus familiares, dependentes e, até mesmo, aos visitantes
que danificarem o bem locado.
Observação: quando o dano for decorrente de incêndio provocado
por alguma das pessoas arroladas no artigo 23, V, da LLPU (familiares,
dependentes, locatário, visitantes, preposto), a responsabilidade pela
reparação não será necessariamente do locatário. Lembre-se de que dentre
as obrigações do locador está o pagamento do seguro complementar
contrafogo e, no caso de imóvel em condomínio, o pagamento das
despesas extraordinárias para instalação de equipamentos de segurança e
de incêndio (artigo 22, VIII, E, da LLPU).
Não modificar a forma externa e interna do imóvel.
Entregar documentos dirigidos ou de interesse do locador.
Pagar despesas de consumo: a responsabilidade pelos débitos
de prestação de serviços públicos é do inquilino, entretanto, é
limitada ao período em que locou o imóvel, não respondendo
por dívidas oriundas do consumo realizado por inquilinos
anteriores ou posteriores ao tempo em que usou o bem.
Permitir a vistoria in loco do imóvel: a lei do inquilinato não
prevê datas periódicas para a verificação do imóvel, a fim de
fiscalizar se o locatário está utilizando o bem da forma
contratada. Assim, a chamada vistoria do bem poderá ser
realizada pelo locador desde que seja dada prévia ciência ao
locatário, agendando dia e hora para a sua realização. Assim
deve-se fazer na hipótese de vistoria do imóvel por terceiros
interessados na sua aquisição.
Cumprir a convenção de condomínio e os regulamentos
internos.
Pagar as despesas ordinárias de condomínio: as despesas
ordinárias de condomínio são aquelas necessárias a sua
administração, como manutenção e conservação de
elevadores, limpeza e pintura das instalações e dependências
de uso comum, entre as outras descritas no inciso XII do artigo
23 da LLPU.
Direitos do locador
Podem ser destacados como principais direitos do locador:
Receber alugueis: o contrato de locação é o instrumento que
regula a cessão temporária de coisa infungível, mediante
remuneração. Esta faz parte inseparável do caráter oneroso
desse tipo de contratação. O locador faz jus ao recebimento do
valor da remuneração pela cessão. Caso o locatário não pague,
estará sujeito à ação de cobrança de aluguel e despejo.
Atualização anual do valor do aluguel.
Exigir o oferecimento de garantias locatícias: as garantias
legais do pagamento, conforme o artigo 37 da LLPU são: 
- Caução: afetação do patrimônio do devedor ou de terceiros
para garantir o pagamento. 
- Fiança: garantia fidejussória em que um terceiro. Proprietário
de pelo menos um imóvel, garante o pagamento da dívida. 
- Seguro-fiança: uma seguradora, contratada pelo locatário
cobre o risco de seu eventual inadimplemento.
Caso o interessado em realizar uma locação não tenha como oferecer
alguma das três garantias possíveis, poderá ajustar com o proprietário
pagar antecipadamente o mês da locação (locação com pagamento de
aluguel antecipado – artigo 42 da LLPU). É crime a exigência por parte do
locador de mais de uma modalidade de garantia para o mesmo contrato de
locação.
Incorporação
A conceituação de incorporação pode ser entendida como a realização
de construção de um imóvel em edificação composta por unidades
autônomas (futuro condomínio), para ser alienado no seu todo ou em parte.
Por isso, possui regras próprias dispostas em lei.
O incorporador é entendido como pessoa física ou jurídica,
comerciante ou não, que, embora não efetue a construção, promova o
compromisso de compra e venda de frações ideais de terreno, que podem
ser entendidas como unidades imobiliárias do empreendimento. A legislação
que trata sobre o assunto é a segunda parte da Lei nº 4.591/64.
Obrigações do incorporador:
É obrigação do incorporador proceder de forma especificada, levando
os documentos mencionados a seguir ao registro de imobiliário, pois
somente após o atendimento aos requisitos legais é que o incorporador
poderá negociar as unidades autônomas:
Direitos do locatário
Os principais direitos do locatário podem ser resumidos em:
Proteção contra a retomada imotivada do imóvel pelo locador.
Porém, há algumas justificativas para a retomada do imóvel, o
locador pode exercer o seu direito de retomada do imóvel em
contratos de locação residencial com prazo superior a 30
meses, e deverá apresentar algumas das seguintes
justificativas, que podem ser encontradas nos artigos 9º e 47
da LLPU.
Título de propriedade de terreno, de compra e venda, de cessão
de direitos ou de permuta, do qual conste a cláusula de imissão
na posse do imóvel, não havendo estipulações impeditivas de
sua alienação em frações ideais e incluindo o consentimento
para demolição e construção devidamente registrado.
Certidões negativas de impostos, protestos de títulos de ações
cíveis e criminais e de ônus reais relativos ao imóvel, aos
alienantes do terreno ao incorporador.
Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os
últimos 20 anos.
Projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades
competentes.
Cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da área
global, a das partes comuns e indicando cada tipo de
unidade/metragem.
Certidão negativa de débito (CDN) quando o titular de direitos
sobre o terreno for responsável pela arrecadação das
respectivas contribuições.
Memorial descritivo das especificações da obra projetada.
Avaliação do custo global da obra, atualizada com base nos
custos unitários, discriminando-se, também, o custo de
construção de cada unidade devidamente autenticada pelo
profissional responsável pela obra.
Discriminação das frações ideais de terreno com as unidades
autônomas que a elas corresponderão.
Minuta da futura convenção de condomínio que regerá a
edificação ou o conjunto de edificações.
Declaração em que é definida a parcela do preço.
Certidão do instrumento público de mandato.
Declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de
carência.
Atestado de idoneidade financeira, fornecido por
estabelecimento de crédito que opere no país há mais de cinco
anos.
Declaração acompanhada de plantas elucidativas sobre o
número de veículos que a garagem comporta e os locais
destinados à guarda desses veículos.
Loteamento
O loteamento é a divisão de área de terra existente com abertura de
ruas, logradouros públicos e demais equipamentos públicos, como praças,
asfalto, galerias pluviais etc. A Lei nº 6.766/79 dispõe sobre o parcelamento
do solo com finalidade urbana. Assim, o parcelamento do solo poderá ser
feito mediante loteamento ou desmembramento. Daremos atenção nesse
momento, ao loteamento.
No loteamento, as zonas habitacionais de interesse social – ZHIS
podem ser declaradas pelo poder público para assentamento de programas
populares de habitação, mas devem se formar com o mínimo de
infraestrutura, que são:
Vias de circulação
Escoamento de águas pluviais
Rede para abastecimento de água potável
Soluções para o esgotamento sanitário epara a energia elétrica
domiciliar
O parcelamento do solo deve respeitar o plano diretor da cidade, bem
como o estatuto da cidade – Lei nº 10.257 e deve atender ao menos aos
seguintes requisitos:
As áreas destinadas aos sistemas de circulação, a implantação
de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços
livres de uso público serão proporcionais à densidade de
ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei
municipal para a zona em que se situem.
Os lotes terão área mínima de 125 metros quadrados e frente
mínima de 5 metros, salvo quando o loteamento se destinar a
urbanização específica ou edificação de conjuntos
habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos
órgãos públicos competentes.
Ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de
domínio público das rodovias e ferrovias, será obrigatória a
reserva de uma faixa não edificável de 15 metros de cada lado,
salvo maiores exigências da legislação específica.
As vias de loteamento deverão se articular com as vias
adjacentes oficiais, existentes ou projetadas e se harmonizar
com a topografia local.
Sendo assim, o corretor de imóveis deve conhecer os elementos e
requisitos legais e a estrutura da prefeitura municipal do município da área
de atuação, parta obter acesso às informações.
A lei de parcelamento do solo prevê algumas proibições, que são:
Em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de
tomadas as providências para assegurar o escoamento das
águas.
Em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à
saúde pública, sem que sejam previamente saneados.
Em terrenos com declividade igual ou superior a 30%, salvo se
atendidas as exigências específicas das autoridades
competentes.
Em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a
edificação.
Em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a
poluição impeça condições sanitárias suportáveis até sua
correção.
Outras proibições relativas aos loteamentos são:
É proibido vender uma parcela de loteamento não registrado. Esse
fato, sendo verificado, constitui crime nos seguintes casos:
Dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento do solo
para fins urbanos sem a autorização do órgão público
competente ou em desacordo com as disposições da Lei nº
6.766/79, ou ainda, em discordância com as normas
pertinentes do distrito federal, estados e municípios.
Dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento do solo
para fins urbanos sem observância das determinações
constantes do ato administrativo de licença.
Fazer ou veicular em proposta, contrato ou comunicação ao
público ou aos interessados, afirmação falsa sobre a legalidade
de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos
ou ocultar fraudulentamente fatos a ele relativo.
A pena prevista para esses
crimes é reclusão de 1 a 4 anos
e multa de 5 a 50 vezes o maior
salário mínimo vigente no país.
Também é crime registrar loteamento ou desmembramento não
aprovado pelos órgãos competentes, registrar o compromisso de compra e
venda, a cessão ou promessa de cessão de direitos, ou efetuar registro de
contrato de venda de loteamento ou desmembramento não registrado, de
acordo com o artigo 52 da Lei nº 6.766/79.
A pena prevista é detenção
de 1 a 2 anos e multa de 5 a 50
vezes o maior salário mínimo
vigente no país, sem prejuízo
das sanções administrativas
cabíveis.
Conclusão
Como vimos, cada procedimento que trata da intermediação
imobiliária, sendo a compra e a venda, a permuta, a dação em pagamento,
a incorporação, o comodato, a locação, tem uma legislação ou artigos
dentro do Código Civil que prevê a sua regulamentação, trazendo meios
norteadores de como trabalhar em cada caso especificamente. O corretor
de imóveis sabe que, na sua maioria, as intermediações se dão por meio de
um contrato entre as partes, e é nesse contexto que entra o papel do
profissional de TTI: realizar a intermediação em cada situação específica.