AULA 1

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Disciplina: Avaliação de Imóveis
Aula 1: Conceitos gerais
Apresentação
Nesta aula, abordaremos os conceitos gerais de avaliação de imóveis para conhecermos a abrangência de um mercado
dentro do segmento imobiliário que apresenta atualmente inúmeras oportunidades para os pro�ssionais da área.
As normas contidas na ABNT reservavam a avaliação de imóveis aos engenheiros de avaliações, fato refutado judicialmente
pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), com resultado favorável ao Conselho Federal. Com isso, não
contrariando as normas de avaliação emitidas pela ABNT, o Cofeci estabeleceu a denominação de Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica (PTAM) para o trabalho de avaliação elaborado pelo corretor de imóveis, no qual expressa seu
parecer em relação ao valor de mercado de um imóvel.
O Cofeci editou a Resolução nº 1.066/2007, dispondo sobre o conteúdo mínimo e a forma de apresentação do processo de
avaliação de imóveis e criou o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI).
Objetivos
Reconhecer os conceitos gerais relacionados à avaliação de imóveis;
Explicar a �nalidade de uma avaliação de imóveis;
Identi�car os princípios gerais de avaliação de imóveis.
De�nição de avaliação de imóveis
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Conforme o Creci-RJ, a avaliação de imóveis é o processo de
estimar o valor de um bem imóvel — que pode servir para
diferentes �nalidades, como:
Compra e venda;
Locação;
Garantias hipotecárias;
Indenização por desapropriação, entre outras.
Os conceitos de valor e de preço são importantes para que se possa entender a
avaliação de imóveis.
De�nições de acordo com a NBR14.653-1
Valor de mercado: “quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data
de referência, dentro das condições do mercado vigente”.
Preço: “quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre
ele”.
O valor está associado ao conceito de utilidade: só
tem valor aquilo que é útil, caracterizado pela
estabilidade (D’AMATO; ALONSO, 2007). 
O preço poderá variar de acordo com as condições
e circunstâncias da transação imobiliária.
Finalidade de uma avaliação de imóveis
De acordo com Pereira (2016), a avaliação do valor de um bem imóvel serve para diversos �ns: compra e venda, locação,
atualização do valor para �ns de seguro, garantias hipotecárias, desapropriação, partilha de bens, assim por diante.
A falta de regulação dentro desse segmento da atividade imobiliária pode causar danos aos envolvidos na transação, bem como
para os demais segmentos da sociedade.
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Exemplo
Crise imobiliária norte-americana em 2008, que re�etiu na economia mundial. 
 
Segundo Mendonça et al (1998), a avaliação de um imóvel poderá ser utilizada pelos públicos: 
• Particular (pessoas físicas); 
• Público (governamental); 
• Judicial (Poder Judiciário).
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Particular — pessoas físicas 
• Compra e venda de imóveis; 
• Aluguel ou arrendamento de imóveis; 
• Partilhas realizadas em cartórios; 
• Avaliação e reavaliação de ativos de pessoas físicas e jurídicas; 
• Apuração de valores de imóveis para �nanciamento bancário, entre outros.
PARTICULAR 
Público — governamental 
• Compra e venda de bens públicos; 
• Aluguel ou arrendamento de bens públicos; 
• Avaliação imobiliária para �ns tributários; 
• Concessão de bens públicos, entre outros.
PÚBLICO 
Judicial — Poder Judiciário 
 
• Ações de cobrança de cotas condominiais em processo de execução e penhora; 
• Ações judiciais relativas a aluguel (revisional, renovatória etc.); 
• Ações trabalhistas em processo de execução e penhora; 
• Ações de indenização por desapropriação do bem imóvel; 
• Ações de herança e partilha de caráter consensual ou litigioso, entre outros. 
 
No caso das ações judiciais, o juiz poderá solicitar a prova pericial e indicar o perito responsável. Ao perito caberá propor os
honorários compatíveis com o trabalho a ser realizado, assim como a descrição das tarefas necessárias para a conclusão da
avaliação. 
 
Existe uma tendência no mercado a utilizar com mais frequência as perícias extrajudiciais. Nas transações que envolvem
particulares, por exemplo, as partes já estabelecem no contrato a utilização de perícia em avaliação de bens evitando o
emprego dos meios judiciais. Em caso de litígio posterior, a busca da justiça pode resultar em decisões demoradas e
dispendiosas.
JUDICIAL 
Competências de um avaliador
 
Entretanto, o Poder Judiciário, por meio de várias decisões,
reiteradas e uniformes, tem decidido que a elaboração de
avalição de mercado é uma atribuição pro�ssional dos
corretores de imóveis.
A NBR 14.653-1 estabelece que a avaliação de bens e o
laudo de avaliação são trabalhos realizados por
engenheiros de avaliações.
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Em 2007, os engenheiros representados pelo seu órgão de classe Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura (CONFEA) e o
Instituto Brasileiro de Avaliações e Pesquisas (IBAPE/SP) impetraram ação contestando o Cofeci, querendo anular a Resolução
Cofeci 957/2006, substituída pela Resolução Cofeci 1066/2007, que estabeleceu nova regulamentação para o funcionamento do
Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, entre outras providências. O Cofeci foi vitorioso em todas as instâncias, não
cabendo mais recursos para essa questão (GARCIA, 2017).
Com o intuito de não contestar as normas de avaliação emitidas pela ABNT, o Cofeci estabeleceu a denominação de Parecer
Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) para o trabalho de avaliação elaborado pelo corretor de imóveis, no qual expressa
seu parecer em relação ao valor de mercado de um imóvel, de forma fundamentada, metódica e revestida de legalidade.
O Cofeci, visando o aprimoramento e a qualidade dos Pareceres Técnicos de Avaliação Mercadológica (PTAM) emitidos pelos
corretores de imóveis, editou a Resolução-Cofeci nº1.066/2007, que dispõe sobre o conteúdo mínimo e a forma de apresentação
desses trabalhos, e criou o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI).
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A inscrição no CNAI do Cofeci deve ser realizada pelo pro�ssional que, além de sua
formação de corretor de imóveis, participe de um curso de avaliação de imóveis, cujo
conteúdo ministrado privilegia os métodos aplicados ao processo de avaliação.
A Lei n° 6.530/78, em seu artigo 3º, determina que “compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda,
permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária”.
A abrangência da atuação do corretor de imóveis de�nida na referida lei, quanto a sua capacidade de opinar na comercialização
imobiliária, corrobora as medidas tomadas pelo Cofeci no sentido de reservar ao corretor de imóveis a responsabilidade para
avaliar imóveis. Assim, o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica foi elaborado em conformidade com a Lei nº 6530/78.
O art. 2º da Resolução-Cofeci nº 1.066/2007 determina que: 
 
“Poderá inscrever-se no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários o Corretor de Imóveis que seja, cumulativa ou
alternativamente: 
I) possuidor de diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente; 
II) possuidor de certi�cado de conclusão de curso de avaliação imobiliária. 
§1º - Somente serão aceitos, para �ns de inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, os certi�cados de cursos
reconhecidos pelo Conselho Federal. 
§2º - Para inscrição no CNAI, o Conselho Federal poderá exigir aprovação prévia em prova de conhecimentos sobre avaliação
mercadológica de imóveis”.
É importante ressaltar a preocupação do Cofeci em cadastrar somente pro�ssionais da área de negócios imobiliários
conhecedores do processo de avaliação de imóveis. Para isso, o próprio Conselho Federal pode exigir uma avaliação do
solicitante de inscrição no CNAI quantoa sua capacidade de promover a avaliação mercadológica de imóveis.
Princípios gerais de avaliação de imóveis
Existem os denominados princípios gerais de avaliação, constantes das normas internacionais homologadas por instituições
como o Comitê Internacional de Normas de Avaliação (IVSC) e a União Pan-americana de Associações de Avaliação (UPAV),
que devem orientar a atuação dos avaliadores de imóveis, no exercício de suas atividades (PEREIRA, 2016).
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Princípio do maior e melhor uso 
O valor de um imóvel será aquele em que o resultado re�etir seu melhor aproveitamento e os correspondentes resultados
econômicos, observadas as restrições de natureza legal e �scal.
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Princípio da oferta e da procura 
 
Aplicado com frequência nas economias capitalistas. Esse princípio propõe que o preço do bem deve estar relacionado com as
condições de oferta e demanda veri�cadas no mercado. Esse é um fator determinante para a escolha do corretor de imóveis
como o pro�ssional competente para realizar a avaliação de imóveis.
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Princípio da permanência 
 
Aceita terminantemente a permanência do preço do imóvel durante certo período de tempo, desde que mantidas as condições de
natureza física e econômicas.
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Princípio da proporcionalidade 
 
Dispõe que dois bens que apresentam condições semelhantes, em mercados semelhantes, deverão apresentar preços similares.
Havendo diferença de preços, essa diferença deverá ser equivalente às diferenças existentes entre eles. Esse princípio é a base da
metodologia denominada de método comparativo direto.
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Princípio da rentabilidade 
 
O valor de um imóvel explorado economicamente é dado em função da expectativa de renda que poderá ser obtida no futuro. O
avaliador deverá utilizar as técnicas disponíveis para análise para obter resultados con�áveis após a conclusão dos trabalhos.
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Princípio da �nalidade 
 
A �nalidade da avaliação deve determinar o método e as técnicas a serem empregadas na avaliação. Para isso, sempre que
possível, o avaliador de imóveis deve conhecer a destinação a ser dada ao imóvel após a avaliação.
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Princípio da probabilidade 
 
Quando existirem incertezas quanto às possibilidades de ocorrência de determinado evento, devem ser escolhidos os
considerados mais prováveis de ocorrer. O avaliador de imóveis deverá colocar em prática seus conhecimentos básicos de
estatística descritiva.
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Princípio da prudência 
 
Na existência de valores diversos, devem ser utilizados aqueles mais conservadores, referentes às situações que propiciem maior
liquidez do bem. A atividade do avaliador de imóveis não deverá pôr em risco a transação a ser realizada.
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Princípio da transparência
A avaliação deve estar de acordo com os termos de�nidos no código de ética pro�ssional, contendo informações verdadeiras e
completas do bem avaliado e dos elementos comparativos. Deve-se detalhar as hipóteses e documentações utilizadas e conter,
objetivamente, os dados e as informações necessários à sua fácil compreensão.
Comentário
O pro�ssional que atua com avaliação de imóveis deve atentar para esses princípios gerais e nortear o desenvolvimento de suas
atividades com ética para que a imagem do corretor de imóveis seja preservada. 
 
Um cliente satisfeito indicará o pro�ssional para outras pessoas conhecidas, além de utilizar novamente seus serviços quando
deles necessitar.
Atividade
Para responder as atividades 1 a 3, leia o texto a seguir:
Caixa vai leiloar seis mil imóveis no atacado para levantar recursos — O Globo online, 12 jun. 2018.
<https://oglobo.globo.com/economia/caixa-vai-leiloar-seis-mil-imoveis-no-atacado-para-levantar-recursos-22770515>
“A Caixa Econômica Federal vai fazer, pela primeira vez, um leilão de imóveis por atacado. Segundo o banco, seis mil propriedades
em todos os estados do país serão ofertadas em apenas dois grandes lotes. O valor mínimo global será de R$1,17 bilhão
(considerando os dois lotes). Neste caso, informou a instituição, já está aplicado o desconto médio de 30% em relação ao valor de
avaliação dos bens. 
 
Ainda de acordo com o banco, 95% dos imóveis (casas, apartamentos, salas e galpões comerciais) que constam dos dois lotes
são residenciais. Esses bens foram recebidos como garantia de operações de crédito imobiliário que não foram honradas, e já
foram oferecidos em leilões promovidos pelo banco (venda individual). 
 
Segundo ele, o objetivo é reduzir o estoque de imóveis retomados de devedores, bem como cortar despesas como IPTU e cota de
condomínio. A instituição ainda quer evitar gastos com o controle e a gestão desses bens. 
 
"O objetivo é tornar a gestão mais e�ciente e melhorar ainda mais o resultado operacional da Caixa”, disse o vice-presidente de
Logística e Operações do banco, Marcelo Prata, por meio de nota. 
 
Como será o leilão 
 
As regras da transação e a relação de bens postos à venda foram publicados nesta terça-feira, dia 12. Os interessados — que
podem ser pessoas físicas ou jurídicas, inclusive estrangeiras — terão um prazo de 45 dias, até 25 de julho, para consultar o edital
por meio do site. 
 
Após esse prazo, as propostas de compra deverão ser apresentadas em envelopes lacrados, com um depósito prévio de R$ 1
milhão para cada lote. O valor será bloqueado na conta do interessado, após a assinatura de um termo de autorização. 
 
As propostas �carão sob a guarda de uma comissão especial de licitação em São Paulo (SP), até 2 de agosto, quando serão
abertas e lidas durante um evento no Hotel Meliá (Avenida Paulista 2.181, Consolação), às 14h30. O encontro será aberto ao
público. 
 
Vencida esta etapa, o banco dará cinco dias úteis de prazo para apresentação de recursos, antes de divulgar o resultado �nal da
licitação, no dia 10 de agosto, pelo site www.caixa.gov.br. A proposta de maior valor para cada lote será a vencedora, desde que
todas as regras do edital tenham sido respeitadas. 
 
A partir daí, o vencedor terá mais dez dias úteis para efetuar a transferência bancária. Todas as despesas necessárias para lavrar
escrituras e averbações junto aos Registros de Imóveis serão de responsabilidade dos compradores. 
 
A Caixa esclareceu que será responsável pelo pagamento de todas as dívidas anteriores à venda, como dívidas de condomínio e
IPTU.”
1. Comente sobre a competência do Corretor de Imóveis para realizar a avaliação de imóveis da Caixa Econômica Federal.
2. A partir do texto, comente em que esfera (Particular, Pública ou Judicial) qual a esfera de um imóvel avaliado para o leilão
realizado pela Caixa Econômica Federal. Fundamente sua resposta.
https://oglobo.globo.com/economia/caixa-vai-leiloar-seis-mil-imoveis-no-atacado-para-levantar-recursos-22770515
3. Aponte dois princípios gerais de avaliação de imóveis presentes no texto.
4. Poderá inscrever-se no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI) para ser indicado pelo Cofeci.Creci para ser
indicado para participar da avaliação de imóveis da Caixa Econômica Federal, o corretor de Imóveis:
a) Possuidor de diploma de natureza jurídica.
b) Possuidor de certificado de conclusão de curso de avaliação imobiliária.
c) Funcionário concursado da Caixa Econômica Federal.
d) Aprovado em teste específico de habilitação promovido pela Caixa Econômica Federal.
e) Residente na cidade em que for realizado o leilão.
5. O corretor de imóveis, ao realizar a avaliação dos imóveis da caixa Econômica Federal, deverá emitir:
a) Laudo de atualização monetária dos bens avaliados.
b) Parecer sobre a situação financeira dos bens leiloados.
c) Laudo geral de vistoria técnica.
d) Laudo sobre situação econômica do imóvel.
e) Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.
Referências
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT) — NBR 14.653-1. Procedimentos gerais. Rio de Janeiro: ABNT,2001.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT) — NBR 14.653-2. Imóveis Urbanos. Rio de Janeiro: ABNT, 2004.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT) — NBR 14.653-3. Imóveis Rurais. Rio de Janeiro: ABNT, 2004.
BRASIL. Lei 6530, de 12 de maio de 1978. Dá nova regulamentação à pro�ssão de Corretor de Imóveis, disciplina o
funcionamento de seus órgãos de �scalização e dá outras providências. Brasília, 1978. Disponível em:
//www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6530.htm <//www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6530.htm> Acesso em: 5 dez. 2018.
COFECI. Resolução nº 1.066. 29 de novembro de 2007. Disponível em:
//www.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/2007/resolucao1066_2007.pdf
<//www.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/2007/resolucao1066_2007.pdf> . Acesso em: 05 out. 2018.
COFECI-CRECI. Avaliação de imóveis: uma atribuição dos corretores de imóveis. Disponível em:
//www.cofeci.gov.br/portal/index.php?option=com_content&view=article&id=207:avaliacao-de-imoveis-uma-atribuicao-
<//www.cofeci.gov.br/portal/index.php?option=com_content&view=article&id=207:avaliacao-de-imoveis-uma-atribuicao-> . Acesso
em 10 out. 2018.
CRECI/RJ. Avaliação de Imóveis. Disponível em: //creci-rj.gov.br/avaliacao-imoveis/ <//creci-rj.gov.br/avaliacao-imoveis/> .
Acesso em: 08 out. 2018.
D’AMATO, M; ALONSO N. R. P. Imóveis Urbanos Avaliação de Aluguéis. São Paulo: Universitária de Direito, 2007.
GARCIA, J. Avaliação mercadológica de Imóveis. Rio de janeiro: Espaço Luz, 2017.
KUHN, A. E; PEREIRA, L. P; NERBAS, P. F. Avaliação de imóveis e perícias. Curitiba: IESDE Brasil, 2012.
MENDONÇA, F. Avaliação de imóveis: teoria e prática. Recife: Editora do Autor, 2012.
MENDONÇA, M. C; SOLLERO, M; CURI, E; AGUIAR, J. B; QUEIROGA, H. S.; MAIA, E. A; AQUINO, R; CANÇADO, J. M. M. Fundamentos
de avaliações patrimoniais e perícias de engenharia. São Paulo: PINI, 1998.
PEREIRA, W. de O. Avaliação de imóveis. Rio de Janeiro: SESES, 2016.
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6530.htm
http://www.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/2007/resolucao1066_2007.pdf
http://www.cofeci.gov.br/portal/index.php?option=com_content&view=article&id=207:avaliacao-de-imoveis-uma-atribuicao-
http://creci-rj.gov.br/avaliacao-imoveis/
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http://www.cofeci.gov.br/