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Dicas 
para CONTRATO de LOCAÇÃO
Imobiliária 
Residencial
 Departamento de Direito
Núcleo de Assistência Jurídica (NAJOP)
Rua Diego de Vasconcelos, 29-A, Pilar - Ouro Preto - MG
(31) 3559-1543 | najop@ufop.br
Pró-reitoria de Extensão da UFOP
Assessoria de Artes e Cultura
Universidade Federal de Ouro Preto
03Dicas para contrato de locação imobiliária
Instituição:
Universidade Federal de Ouro Preto 
Pró-Reitoria de Assuntos Comunitários – PRACE
Pró-Reitoria de Extensão - PROEX
Departamento de Direito
Núcleo de Prática Jurídica
Projetos vinculados:
Programa de extensão: “Direito e Sociedade” – “Núcleo de Assistência Jurídica” e “Centro de 
Mediação e Cidadania”
Coordenador: Fabiano César Rebuzzi Guzzo
Projeto de Iniciação Científica CNPq e PRACE: “A formação e a execução de Contratos de lo-
cação residencial nas repúblicas estudantis em Ouro Preto – MG”
Coordenador: Rafael Frattari Bonitto
Co-orientador: Fabiano César Rebuzzi Guzzo
Projeto PROEX: “Incorporação imobiliária: uma análise do mercado imobiliário ouropretano”
Coordenador: Bruno Camilloto Arantes
Co-orientador: Fabiano César Rebuzzi Guzzo
Projeto Pacificar - Centro de Mediação e Cidadania do Núcleo de Assistência Judiciaria da 
UFOP
Coordenadora: Maria Tereza Fonseca Dias
Projeto: Núcleo de Assistência Jurídica e Laboratório Jurídico
Coordenador: Fabiano César Rebuzzi Guzzo
Professores:
Rafael Frattari Bonitto
Fabiano César Rebuzzi Guzzo 
Bruno Camilloto Arantes 
Raphael Furtado Carminate
Rafael Belitzck Ferreira
Beatriz Schettini
Maria Tereza Fonseca Dias
Discentes: 
Luís Felipe Perdigão de Castro - Coordenador Discente
Thiago Augusto Schmidt de Melo - Bolsista CNPq
Nayder Rommel de Araújo Godoi
Mariana Sousa Faria
Leila Bitencourt Reis da Silva
Paula Camila Veiga Ferreira
Larissa Cota
Equipe de Elaboração
02 Dicas para contrato de locação imobiliária
04 05Dicas para contrato de locação imobiliária Dicas para contrato de locação imobiliária
Em fevereiro de 2009 a Pró-Reitoria de Administração (PROAD-UFOP) 
e a Pró-Reitoria de Assuntos Comunitários da Universidade Federal de Ouro Pre-
to (PRACE-UFOP), motivadas por centenas de reclamações de estudantes, con-
tactaram o Núcleo de Assistência Jurídica de Ouro Preto (NAJOP-UFOP), vincula-
do ao Departamento de Direito da mesma universidade, a fim de que sua equipe 
de professores e estagiários acadêmicos averiguassem o teor e o cabimento das re-
clamações levantadas pelos discentes, sobre seus contratos de locação residencial.
Uma vez analisadas as questões preliminares, ficou patente que não se tratava de 
um problema avulso, solucionável com a mera resolução de casos isolados. A gran-
de parte dos estudantes não estava ciente de seus direitos, nem de seus termos 
contratuais assinados, havendo, além desse fator subjetivo, um aumento anormal 
no valor dos aluguéis residenciais, de forma generalizada. 
Tendo em vista que tais questões se repetiam em grande escala, – Ouro 
Preto, Mariana e João Monlevade tem cerca de 430 repúblicas estudantis particula-
res, fora as moradias ainda não cadastradas na PRACE – o NAJOP propôs um Pla-
no de Pesquisas. Dessa forma, foi elaborado um projeto de Iniciação Científica vin-
culado ao CNPq (“A Formação e a Execução de Contratos de locação residencial 
das repúblicas estudantis em Ouro Preto – MG”), a partir de uma equipe formada 
inicialmente por Rafael Frattari Bonito (Professor do Departamento de Direito – 
UFOP), Fabiano César Rebuzzi Guzzo (Professor do Departamento de Direito e 
Coordenador do NAJOP - UFOP) e o bolsista do CNPq, aluno de Direito, Luís Fe-
lipe Perdigão de Castro, substituído no decorrer do projeto por ter colado grau, 
pelo discente Thiago Augusto Schmidt de Melo, também do curso de Direito.
Com o desenvolvimento da pesquisa, elaborou-se também a partir dela, 
o projeto de Extensão “Incorporação imobiliária: uma análise do mercado imobi-
liário ouropretano”, coordenado pelos professores Bruno Camilloto Arantes, che-
fe do Departamento de Direito e Fabiano César Rebuzzi Guzzo no qual visa aten-
der as demandas dos estudantes ufopianos, no que tange as relações contratuais 
Apresentação
Na construção de um projeto existem uma série de desafios a serem 
superados. Contudo, tal superação se torna muito mais fácil quando se tem o 
apoio de parceiros ao longo do caminho. Dessa forma, ao tornar viável a 
presente cartilha queremos registrar nossos agradecimentos: 
À Universidade Federal de Ouro Preto, muito bem representada através da 
PRACE, da PROEX e da PROPP que deram todo o apoio institucional 
necessário, sem o qual não seria possível a confecção da cartilha; 
Ao Ministério Público, representado pelo promotor de justiça Ronaldo Assis 
Crawford, que solicitamente aceitou participar do projeto. 
Ao Departamento de Direito pelo apoio e incentivo a pesquisa e extensão;
Ao Núcleo de Assistência Jurídica da UFOP (NAJOP), ao NEASPOC (Núcleo 
de Estudos Aplicados e Sócio-Políticos Comparados) e ao Núcleo de Direitos 
Humanos (NDH – UFOP) por disponibilizarem seus espaços e suas idéias.
Agradecimentos
06 07Dicas para contrato de locação imobiliária Dicas para contrato de locação imobiliária
I. Conteúdo do Contrato ...........................................PG 08 
II. Dúvidas Freqüentes ................................................ PG 12
III. Dicas Importantes ...................................................PG 20
IV. Considerações Finais ...............................................PG 21
V. Referencias Bibliograficas ....................................... PG 21
Índiceexistentes entre locador e locatário. A partir desses projetos, foram feitas pesquisas com a aplicação de formu-
lários-diagnóticos em mais de 200 repúblicas estudantis, visando analisar os pro-
blemas concernentes às relações contratuais vivenciadas pelos estudantes. Dessas 
pesquisas surgiu então a necessidade da confecção de um contrato de aluguel pa-
drão, bem como da presente cartilha. Esta, de forma didática e clara, tenta fugir da 
linguagem jurídica, sanando dúvidas frequentes em relação aos contratos de loca-
ção de imóvel. Não obstante, foram apresentados os quesitos básicos de um con-
trato e respondidas uma série de perguntas e questionamentos a respeito dos pro-
cedimentos a serem adotados em um contrato de aluguel e normas de vizinhança, 
visando facilitar ao máximo a relação entre o inquilino e o proprietário. 
08 09Dicas para contrato de locação imobiliária Dicas para contrato de locação imobiliária
O que é um Contrato? 
Contrato é um acordo de vontades destinado à criação, modificação 
ou extinção de direitos. Pode ser verbal ou escrito (expresso, formal).
Não seria exagero dizer que grande parte das relações humanas se norteiam 
por um acordo prévio (tácito ou expresso). Qualquer outra forma de relacio-
namento não acordada se constitui numa violação ou abuso contra a vontade, 
a dignidade e o direito da outra pessoa. Ao se embarcar numa lotação, por 
exemplo, regras e condições implícitas garantem às partes, direitos e obriga-
ções recíprocas e exequíveis Assim, todas as relações entre as pessoas, por 
mais simples e corriqueiras que pareçam se sustentam contratualmente, de 
forma expressa ou não. Nessa cartilha serão abordados os principais aspectos 
que regem os contratos de locação de imóvel. 
Conteúdo do Contrato
Locação para fim residencial: é aquela usada para residência do inquilino e 
seus familiares ou de terceiros. Se uma casa é alugada para um comércio a loca-
ção não é residencial. 
Locação para fim não-residencial: é aquela destinada ao comércio, indús-
tria ou prestação de serviços.
Objetos indispensáveis em um contrato
1 - Locador: aquele que aluga o imóvel para outra pessoa.
2 - Locatário: aquele que recebe o imóvel em locação.
3 - Valor do aluguel: é fruto do pacto entre as partes. Não há limitações. Deve 
ser fixado em moeda corrente, ou seja, em Real. Pode ser alterado por vontadede ambas as partes em qualquer tempo.
4 - Reajuste do valor do aluguel: deve ser escolhido um índice usual no mer-
cado. Não sendo possível restabelecer reajuste num período inferior a um ano.
10 11Dicas para contrato de locação imobiliária Dicas para contrato de locação imobiliária
Obs Muito usual nos contratos de locação para efeitos de reajuste anual do 
valor do aluguel é o IGP-M: índice geral de preços de mercado da FGV.
 Na ausência de algum índice pré-estabelecido em contrato a escolha fi-
ca a critério do locador.
5 - Prazo: período de validade do contrato. O contrato pode ter prazo inde-
terminado, sem limite de vencimento, ou então pode ter prazo determinado, 
estipulando uma data para o encerramento da relação contratual. 
6 - Local do pagamento: deve ser definido no contrato. Na omissão, o paga-
mento é efetuado no imóvel locado.
7 - Finalidade da locação: pode ser residencial ou comercial, sendo comer-
cial deve haver a descrição da natureza da atividade.
8 - Sublocação: é um novo contrato de locação celebrado entre o locatário e 
uma outra pessoa. Neste caso passa a existir dois contratos de locação: o pri-
meiro celebrado entre locador e locatário e o segundo celebrado o locatário e 
uma outra pessoa. No segundo contrato o locatário se chama sub-locador e a 
outra pessoa se chama sub-locatário. (Ex: Quando as repúblicas particulares 
alugam quartos durante um determinado tempo ocorre sub-locação).
9 - Benfeitorias: melhorias realizadas no imóvel pelo locatário. Podem ser ne-
cessárias, úteis ou voluptuárias.
9.1 - Benfeitoria necessária: as benfeitorias necessárias introduzidas pelo 
locatário, ainda que não autorizadas, devem ser indenizadas pelo locador, sal-
vo disposição contratual em contrário. São aquelas relacionadas com a preser-
vação do imóvel. 
Ex: substituição de uma rede de esgoto entupida.
9.2 - Benfeitoria útil: desde que autorizadas pelo locador, serão ressarcidas 
ao locatário, salvo disposição contratual em contrário. As benfeitorias úteis 
são aquelas relacionadas a uma melhor utilidade do imóvel. 
Ex: construção de mais um banheiro.
Conteúdo do Contrato
Obs É muito comum que os contratos excluam o direito à indenização 
por benfeitorias (geralmente vale apenas para as necessárias). Nesse caso, tudo o 
que o locatário fizer no imóvel não lhe dará direito a ressarcimento. 
 Direito de retenção: Nas benfeitorias realizadas passíveis de indeni-
zação, negando-se o locador ao ressarcimento, poderá valer-se o locatário do direi-
to de retenção, ou seja, de permanecer no imóvel até que receba os gastos realiza-
dos com as benfeitorias. (Ex: O telhado da casa que se desgastou com o tempo e 
precisou ser trocado).
9.3 - Benfeitoria voluptuária: nesse caso o locador não terá necessariamen-
te a obrigação de indenizar o locatário, podendo este, ao final do contrato, reti-
rar tais benfeitorias, desde que não cause prejuízo ao imóvel. Elas estão relaci-
onadas a um maior conforto no imóvel. 
Ex: instalação de uma sauna.
12 13Dicas para contrato de locação imobiliária Dicas para contrato de locação imobiliária
1 - O que é um contrato de locação de imóveis?
Todas às vezes em que duas pessoas combinam a respeito de um determinado 
objeto ou prestação de alguma obrigação tem-se aí, numa linguagem de sim-
ples compreensão, um contrato. Assim, uma pessoa tem um imóvel e deseja 
alugá-lo a outra, que aceita. Combinam o valor mensal do aluguel. As chaves 
são entregues ao inquilino. Independentemente de haver ou não formalização, 
o contrato verbal vale e produz todos os efeitos legais. É comum que o leigo di-
ga que, na falta de contrato escrito, não há contrato. Contrato existe sempre 
que houver um acordo de vontades entre as duas partes. O que não há é con-
trato escrito. Um contrato de locação pode ser formulado verbalmente.
2 - Existe diferença entre um contrato de locação escrito e um contra-
to de locação verbal?
Sim, uma vez que, no verbal, não se pode estabelecer prazo de locação, consti-
tuição de fiadores e nem transferir a obrigação do pagamento do IPTU para o 
locatário. Assim, se o contrato for verbal, não há fiador. A fiança, ou seja, a ga-
rantia que se pretende dar, não pode ser verbal. O prazo será sempre indeter-
minado. E o IPTU deverá ser pago pelo locador. Ao contrário, se o contrato for 
escrito, o prazo poderá ser fixado. O IPTU poderá ser transferido ao locatário. 
E poderá haver a participação de fiadores para garantir o contrato. O contrato 
escrito permite participação de fiador, fixação de prazo e transferência do 
IPTU ao inquilino.
3 - O locatário responde por danos no imóvel? É obrigado a pintá-lo se 
ocorreu apenas o envelhecimento natural da pintura?
De acordo com a lei do Inquilinato o inquilino não responde pelo desgaste natu-
ral do imóvel. Assim não é, por lei, obrigado a pintá-lo, se não causou nenhum 
dano à pintura que sofreu simples desgaste decorrente do tempo de uso, mas o 
contrato pode trazer uma cláusula que obrigue o locatário a isso. Se o inquili-
no, no entanto, causou danos ao imóvel, depredando-o terá de recompô-lo às 
condições anteriores. Dessa forma aconselha-se vistoriar a casa antes de alugá-
la. O inquilino não responde pelo desgaste natural do imóvel.
Dúvidas Frequentes
4 - O que fazer o inquilino se o imóvel precisar de um reparo urgente 
no telhado, por exemplo, e o locador se recusa a fazê-lo?
É o caso já citado da benfeitoria necessária. O reparo no telhado da casa consti-
tui, sem dúvida, obrigação legal do proprietário e não do inquilino. Como tal, o 
proprietário deverá ser chamado a fazê-lo. Ante a urgência, no entanto, é de su-
gerir que o inquilino notifique o proprietário para o reparo e, se não for feito, fa-
ça-o, ele próprio, o inquilino, guardando os comprovantes de despesas para 
posterior ressarcimento. Os reparos no imóvel constituem ônus do locador se 
o dano não foi provocado pelo locatário.
5 - O proprietário pode alugar um imóvel que apresente graves infil-
trações?
A lei obriga ao locador entregar o imóvel locado em condições de servir aos 
fins a que se destina. Logo, um imóvel com infiltrações graves não poderia ser 
locado, especialmente com desconhecimento do locatário. O imóvel deve ser 
entregue ao locatário em condições de servir aos fins a que se destina. Dessa 
forma, vale ressaltar a necessidade de se vistoriar o imóvel antes do início da lo-
cação. 
6 - Ao assinar um contrato de locação, estabelece-se entre as partes 
(locador e locatário) uma multa de três vezes o valor do aluguel caso o 
imóvel seja entregue antes do término do contrato. O locatário entre-
ga o imóvel pouco antes do prazo fixado no contrato. Estará sujeito a 
essa multa integral?
Não. A lei do Inquilinato permite ao juiz reduzir o valor dessa multa em razão 
do cumprimento parcial do contrato. Assim, poderá o magistrado considerar a 
multa proporcionalmente ao tempo que falta para cumprimento do contrato. 
Se a multa é, como no exemplo, de três vezes o valor do aluguel e prazo do con-
trato de trinta meses e o inquilino entrega o imóvel após vinte meses, a multa 
seria reduzida, por via da proporção, para uma vez o valor do aluguel. A multa 
contratual pode ser reduzida quando o imóvel é entregue antes da data fixada.
14 15Dicas para contrato de locação imobiliária Dicas para contrato de locação imobiliária
7 - É verdade que a multa moratória máxima que o locador pode co-
brar é de 2% do valor aluguel?
O direito não tem a exatidão da matemática. É uma ciência mutável e contro-
vertida. A questão é a seguinte: O Código de Defesa do Consumidor estabele-
ce que multa máxima a ser cobrada do consumidor é de 2%. Acontece que o 
Código de Defesa do Consumidor não se aplica nos contratos de locação, on-
de valeria, então, a multa estabelecida no contrato. Há juízes, no entanto, que 
mandam cobrar, no caso de atraso no pagamento de alugueis,apenas a multa 
de 2% do inquilino. A multa de 2% não se aplica aos contratos de locação de 
imóveis.
8 - O que é denúncia vazia e denúncia cheia?
A expressão “denúncia vazia”, melhor denominada de denúncia imotivada, é 
aquela em que o proprietário ou locador, ao retomar o imóvel do inquilino, 
não precisa justificar os motivos da retomada. Retoma por sua simples conve-
niência. Ela pode acontecer naqueles contratos superiores à 30 meses em 
que, ao término do mesmo, o proprietário do imóvel poderá ajuizar uma ação 
de despejo, alegando apenas que deseja o fim da locação. A denúncia vazia não 
exige motivação do pedido de despejo. 
A “denúncia cheia”, também denominada motivada, é aquela em que o propri-
etário é obrigado a justificar o seu pedido. Ela acontece nos casos dos contra-
tos com o prazo inferior a 30 meses. Sua motivação tem que ser justificada, sen-
do cabível principalmente nos casos: em que há mútuo acordo entre as partes; 
em decorrência do cometimento de infração legal ou contratual; na falta de pa-
gamento do aluguel e demais encargos; para a realização de reparos urgentes a 
mando do Poder Público, nos quais não possam ser feitos normalmente com a 
permanência do locatário no imóvel ou, caso possa permanecer, ele recuse a 
consenti-las. Ademais, fora esses casos, o locador não poderá reaver o imóvel 
alugado até que se termine o prazo estipulado em contrato. A denúncia cheia 
exige a motivação do pedido de retomada.
Dúvidas Frequentes
9 - O fato do contrato de locação de um imóvel residencial fixar um pra-
zo de 1 (um) ano obriga o locatário a entregar o imóvel, ao término 
desse prazo?
Não. Na locação residencial o prazo contratual automaticamente se prorroga 
por prazo indeterminado, quando ao término do fim do contrato, o locatário 
permanece no imóvel por um prazo de 30 dias. Quando a locação é contratada 
por prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, o locador poderá retomar o 
imóvel, findo o prazo, de imediato, por ação de despejo (denúncia vazia). Se o 
prazo, contudo, for inferior a trinta meses, a retomada somente poderá ocor-
rer de forma motivada (denúncia cheia). O contrato de locação residencial se 
prorroga, com prazo indeterminado, após 30 dias do vencimento do contrato 
e da permanência do locatário no imóvel.
10 - Qual a diferença entre revisão e reajuste do aluguel?
O reajuste é a atualização monetária do valor do aluguel tendo em vista a des-
valorização da moeda. O reajuste do aluguel é feito anualmente de acordo 
com o índice previsto no contrato. Já a revisão é diferente: visa adequar o valor 
do aluguel pago ao valor de mercado. Não havendo acordo do período de revi-
são, ela acontecerá após três anos de vigência do contrato. Em razão da revi-
são, o valor do aluguel pode ser aumentado ou reduzido. A revisão visa a ade-
quar o valor locatício ao de mercado.
11 - O locador é obrigado a dar recibo do aluguel?
Sim, o locador não é obrigado tão-somente a dar recibo do aluguel como a dis-
criminar as importâncias pagas. De acordo com a Lei do Inquilinato, o recibo 
de aluguéis não pode ser genérico. Deve mencionar, de modo expresso, deta-
lhado, o valor e o mês a que se referem e, se houver encargos, também discri-
miná-los. O recibo de locação deve ser discriminado.
16 17Dicas para contrato de locação imobiliária Dicas para contrato de locação imobiliária
12 - O que é purga de mora?
Mesmo não tendo pago os aluguéis no tempo próprio, tem o locatário a opor-
tunidade de fazê-lo na ação de despejo, que lhe move o locador, mas apenas 
uma vez a cada 24 meses (alteração feita pela nova Lei do Inquilinato, lei 
12.112/09). O locatário em atraso com os aluguéis pode purgar a mora na ação 
de despejo.
13 - Pode o locador exigir que o locatário pague as despesas de admi-
nistração imobiliária?
Não. As despesas de administração do imóvel locado incubem exclusivamente 
ao locador, não podendo ser transferidas ao locatário. O locador que exige do 
locatário o pagamento de tais despesas não apenas infringe o contrato e a lei co-
mo comete crime, passível de sanção. As despesas de administração imobiliá-
ria constituem encargo do locador. (Ex: Pagar as despesas extraordinárias de 
condomínio, como no caso da pintura da fachada do prédio). 
14 - Pode o locador retomar o imóvel antes do prazo previsto, pagan-
do a multa contratual?
Não, nem pagando a multa contratual pode o locador retomar o imóvel antes 
do termo final do prazo, a não ser que o inquilino cometer infração legal ou con-
tratual, ou atrase o pagamento do aluguel ou demais encargos (Ex: O inquilino 
que subloca o imóvel sem autorização do proprietário, como acontece com as 
repúblicas no carnaval de Ouro Preto, pode perder o imóvel). O locador não 
pode retomar o imóvel no curso do prazo contratual, a não ser em alguns ca-
sos previsto em lei. . 
15 - O que fazer o locador quando o inquilino entrega o imóvel todo da-
nificado, para receber os prejuízos?
O locador pode cobrar do inquilino os danos causados no imóvel, amigável ou 
judicialmente. O locador pode requerer perícia na justiça para verificar os da-
nos no imóvel.
Dúvidas Frequentes
16 - Pode o inquilino de um imóvel entregá-lo sem maiores formalida-
des? Estará sujeito à multa?
Depende de haver ou não contrato por prazo determinado. Se há prazo, o in-
quilino estará sujeito à multa contratual, que poderá ser reduzida de acordo 
com o lapso de tempo já transcorrido. Se o contrato é verbal ou vige por prazo 
indeterminado, o inquilino deve expedir prévio aviso ao locador, com trinta di-
as, sob pena de estar sujeito ao pagamento correspondente a um mês do valor 
do aluguel e encargos. A lei prevê multa para o inquilino que entrega o imóvel 
antes do prazo.
17 - O que fazer quando o inquilino está provocando barulhos excessi-
vos no imóvel?
A questão aqui é do chamado mau uso da propriedade. Qualquer vizinho pode 
impedir que a propriedade alheia prejudique seu sossego, saúde e segurança. 
Além das reclamações que podem ser feitas, nesse caso, à Prefeitura, ainda 
existe uma medida judicial para impedir o mau uso da propriedade, sob pena 
de multa, fixada pelo Juiz. A lei pune o mau uso da propriedade.
18 - O que fazer quando o proprietário do imóvel não sabe assinar?
É comum nesses casos a assinatura a rogo, com duas testemunhas. Parece ma-
is recomendável, no entanto, que o proprietário constitua um procurador, por 
escritura pública e este assine o contrato. O locador analfabeto deve ser re-
presentado por procurador.
19 - O que é direito de retenção?
Como já dito, é o direito que tem o locatário de, em ação de despejo, reter o 
imóvel até que seja indenizado das benfeitorias necessárias que nele realizou. 
Há casos de direito de retenção na relação locatícia.
18 19Dicas para contrato de locação imobiliária Dicas para contrato de locação imobiliária
20 - O que é rescisão de um contrato de locação?
A rescisão do contrato de locação ocorre quando uma das partes não cumpre 
o que está estabelecido em contrato (Por exemplo: não pagamento de aluguel, 
IPTU ou encargos do condomínio). A rescisão do contrato de locação pressu-
põe descumprimento do mesmo.
21 - O que é anulação de um contrato de locação?
Um contrato de locação será nulo quando as partes não forem capazes (me-
nores de 16 anos) ou anulável, quando realizado por menores púberes ou com 
algum vício de consentimento (dolo, erro ou coação). O contrato nulo não pro-
duz efeitos legais.
22 - Pode o locador exigir do locatário o pagamento do aluguel adian-
tado?
Sim, até o sexto dia útil do mês vincendo, mas somente nos casos em que o 
contrato não estiver com nenhuma das garantias previstas em lei, como cau-
ção, fiança ou seguro fiança locatícia. Vale ressaltar que nenhum contrato pode 
ter mais de uma dessas garantias. São restritos os casos em que o locador po-
de pedir o pagamento do aluguel antecipado. Um contrato não pode ter mais 
de uma garantia.
23 - O locatáriotem o direito de requerer o parcelamento dos aluguéis 
em atraso?
Não, somente o locador pode concordar com esse parcelamento. Parcelar alu-
guéis em atraso não é direito do locatário.
Dúvidas Frequentes
24 - É verdade que existem casos em que o inquilino pode pedir o pra-
zo de seis meses para desocupar o imóvel sem maiores despesas?
Sim. Quando o locador pretende a retomada do imóvel para uso próprio, de 
seu cônjuge ou companheiro, ou de descendente ou ascendente, que não dis-
ponham de imóvel residencial próprio, bem como outras situações, o juiz po-
derá conceder o prazo de 6 meses para a desocupação do imóvel. Há certos ca-
sos de retomada em que o juiz poderá dar ao inquilino, que concordou em dei-
xar o imóvel, o prazo de 6 meses para desocupá-lo. 
25 - O que é fiança?
A fiança é um contrato acessório que é criado para garantia de um contrato 
principal. Ou seja, no caso do aluguel, o fiador se obriga pelo pagamento do alu-
guel em atraso, caso o mesmo não seja efetuado pelo locatário.
Nesse sentido, a fiança é a garantia pessoal (caução) dada por uma pessoa inti-
tulada fiador (quem afiançou) e que se responsabiliza em nome do afiançado 
(quem alugou o imóvel). O fiador é pessoa física ou jurídica que se obriga pelo 
afiançado (devedor), assumindo, total ou parcialmente, obrigação pecuniária 
contraída e não paga pelo mesmo, com base no contrato de aluguel. A fiança 
pode ser dada por uma ou mais pessoas.
É importante destacar que na fiança só se admite contrato por escrito, tem a fi-
ança consequências patrimoniais também após a morte do fiador, pois a obri-
gação do fiador falecido passa aos herdeiros. Destaque-se porém, que a res-
ponsabilidade da fiança se limita ao tempo decorrido até a morte do fiador, e 
não pode ultrapassar ao valor total da herança.
20 21Dicas para contrato de locação imobiliária Dicas para contrato de locação imobiliária
Vistoriar o imóvel antes da locação, conferindo se o mesmo encontra-
se em bom estado de conservação, registrando (se possível por fotos) 
o estado do imóvel e seus utensílios.
Fixar o prazo de duração do contrato.
Estabelecer o ressarcimento ao locatário pelas benfeitorias necessári-
as feitas.
Estipular o índice de reajuste de aluguel que será seguido (Ex: IGP-M; 
IGP-DI; IPC; IPCA; INPC; ICV).
Não renunciar à renovação automática de contrato (no caso dos con-
tratos com prazo inferior à 30 meses).
Não renunciar ao direito de retenção.
Dicas Importantes
Um contrato de locação de imóvel, apesar de apresentar itens básicos, que de-
vem estar presentes em qualquer contrato, não é algo estático ou pré-
moldado. O contrato varia de acordo com a situação específica que ele visa re-
ger. Dessa forma, dispositivos diversos dos descritos podem aparecer em um 
contrato, cláusulas podem ser acrescentadas de acordo com a vontade das par-
tes.
A partir disso, essa cartilha tentou sanar tais dúvidas básicas existentes em tor-
no de uma relação contratual comum. Sendo assim, aconselhamos sempre 
uma consulta jurídica especializada no momento da confecção de um contra-
to, para que o acordo que se busca estabelecer entre o inquilino e o proprietá-
rio se traduza da melhor maneira possível no contrato. Dessa forma, evitam-
se eventuais problemas, além de minimizar possíveis conflitos existentes entre 
as partes envolvidas no contrato. 
Considerações Finais
Referencias Bibliográficas
BRASIL. Ministério da Casa Civil. Código Civil. Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Dispo-
nível em: <http://www.planalto.gov.br/CCIVIL/leis/2002/L10406.htm>. 
BRASIL. Ministério da Casa Civil. Lei do Inquilinato. Lei 12.112 de 9 de dezembro de 2009. 
Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil/Leis/L8245.htm>.
CARNEIRO, Waldir de Arruda Miranda. Anotações da Lei do Inquilinato. Revista dos Tribu-
nais, 2000.
DINIZ, Maria Helena. Lei das Locações de Imóveis Urbanos Comentada. 5ª Ed. Saraiva. São 
Paulo, 1999
FELIPE, J. FRANKLIN ALVES. Locação de Imóveis ao Alcance de Todos. 1ª Ed. Forense, 
1999.
NADER, Paulo Nader. Curso de Direito Civil. Vol. 3. Contratos. 1ª Ed. Forense. Rio de Jane-
iro, 2005. 
PACHECO, José da Silva. Tratado das Locações, Ações de despejo e outras. 11ª Ed. Editora 
RT. São Paulo, 2000. 
VENOSA, Silvio. Lei do Inquilinato Comentada. 8ª edição. Ed. Atlas, 2005.
22 23Dicas para contrato de locação imobiliária Dicas para contrato de locação imobiliária
Anotações Anotações
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