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O impacto da taxa de juros nos Fundos de Investimentos Imobiliários
Eurico de Andrade Pedrosa Filho euricopedrosa66@outlook.com
MBA em Gestão de Investimentos – EAD ESTÁCIO
Petrolina, PE, 22 de abril de 2021
Resumo
A pesquisa se deu em um contexo de crescimento bastante elevado do números de investidores em fundos de investimentos imobiliários em decorrência da queda da taxa Selic para patamares nunca visto em nosso país. Essas pessoas fugiram da renda fixa em busca de rendimentos melhores na renda variável. Porém, a renda variável tem características peculiares que os novos investidores em FII’s não estão habituados, como a volatilidade do valor das cotas. Essa volatilidade somada a falta de conhecimento e uma possível elevação dos juros básicos têm feito com que muitos deles vendam suas cotas, enfraquecendo a indústria e deixando de investir em um excelente veículo previdenciário. Esse trabalho tem o objetivo de mostrar a relação da taxa Selic e dos juros futuros com o IFIX, bem como o índice de correlação do CDI com o IFIX, com a finalidade de trazer conhecimento para esses investidores e assim proporcionar o amadurecimento dos mesmos. A pesquisa desenvolveu-se em duas etapas, ambas bibliográfica. A primeira mostra a influência da taxa Selic sobre o IFIX e a correlação do CDI com o referido índice imobiliário e a segunda, elucida a influência da taxa de juros futuros sobre o IFIX. Então, chegou-se a conclusão que o IFIX é muito influenciado pela variação da taxa futura do IPCA+ e seus efeitos são sentidos imediatamente. Já a correlação da taxa selic com o CDI é praticamente zero. No entanto, esta influencia as cotações dos FII’s com um delay de 4 a 5 meses.
Palavras-chave: Fundos de investimentos imobiliarios. Taxa de juros Selic. Taxa de juros futura. Volatilidade. IFIX
1 INTRODUÇÃO
A quantidade de investidores em renda variável tem crescido muito no Brasil nos últimos anos como consequência da redução da taxas de juros que chegou a 2% a.a em 05/08/2020 e permaneceu até 17/03/2021. Essa taxa baixa fez com que os brasileiros, na sua maioria conservadores em matéria de investimentos, assumissem mais riscos em busca de uma maior rentabilidade. Nesse contexto, os FII’s (Fundos de Investimentos Imobiliários) cresceram de forma expressiva. Em fevereiro de 2017 a fevereiro de 2021, o crescimento foi de de 1.276%, passando de 90.973 investidores para 1.252.159 investidores pessoas físicas, segundo dados do boletim mensal disponibilizado pela B3. 
 Os Fundos de Investimentos Imobiliários são uma boa opção para as pessoas investirem em imóveis de forma mais vantajosa que em imóveis físicos, porque permitem adquirir cotas de fundos a preços acessíveis, ter rendimentos recorrentes oriundos dos aluguéis, escolher imóveis bem localizados, bons inquilinos, boa qualidade construtiva, gestão profissional e isenção de imposto de renda sobre os aluguéis. Portanto, o perfil do investidor em FII’s deve ser aquele que foca em renda, buscando complementar sua aposentadoria ou alcançar a independência financeira com a renda passiva recorrente. No entanto, os investidores precisam conhecer os mecanismos do mercado, a exemplo das taxas de juros que impactam o valor das cotas de seus fundos.
 A maioria das pessoas que começaram a investir em FII’s, fugindo das baixas taxas da SELIC nos últimos anos, não tem o devido conhecimento do universo dos mesmos e começaram a investir pensando apenas em aumento do patrimônio através dos ganhos com as aplicações e com o passar do tempo se sentem desconfortável com a volatilidade dos FII’s, que segundo a Reis,Tiago (2018): “A volatilidade pode ser definida como uma medida estatística da dispersão dos retornos para um determinado ativo financeiro ou até mesmo um índice de mercado”. Assim sendo, essa variação nos preços dos ativos é uma realidade inerente à renda variável, apesar de também estar presente na renda fixa através da marcação a mercado dos títulos públicos e privados prefixados ou pós-fixados indexados ao IPCA e que normalmente passam despercebidos por muitos investidores. A variação no valor das cotas dos FII’s tem correlação com vários fatores, como: Mercado macroeconômico (taxa de juros,PIB), ciclo de mercado dos ativos que compôem o FII’s, pandemias, vacâncias, inadiplências, entre outros. 
A taxa de juros é um dos componentes do mercado macroeconômico e o objetivo principal desse artigo é trazer conhecimento para esses novos investidores através da análise da variação da taxa de juros (SELIC) e taxa de juros futura e seu impacto na variação do valor das cotas dos fundos de investimentos imobiliários com o propóstito que eles não desistam de investir devido essas variações, nem por um melhor retorno imediato, cohecido como custo de oportunidade. E como objetivo secundário, descobrir qual a corelação entre as taxas de juros Selic e o valor de mercado das cotas, aferidas pelo CDI e o IFIX, respectivamente. 
O presente estudo justifica-se porque possibilitará o entendimento da influência das taxas de juros nas volatilidade das cotações dos FII’s, com o propósito de que esse fator não seja um motivo de insegurança nem de venda das cotas, o que tem sido um problema real para os novos investidores, mas pelo contrário, oportunidade de novas compras com preços descontados quando as cotas caírem e os fundamentos dos fundos permanecerem inalterados, haja vista que esse tipo de investimento é para longo prazo e com foco nos rendimentos.
Esse artigo é composto pela introdução, revisão bibliográfica sobre o tema, metodologia usada para a pesquisa, apresentação das etapas e dos resultados e por fim a conclusão do trabalho.
2 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA
2.1 Fundos de Investimentos Imobiliários (FII’s)
Essa modalidade de fundo foi criada no Brasil em 25/06/1993, pela lei 8.668/93, destinados exclusivamente ao investimento em empreendimentos imobiliários por meio de condomínio fechado. 
Os FIIs são constituídos na forma de condomínio fechado: os investidores não podem fazer o resgate antecipado das cotas. Se um investidor deseja resgatar o investimento que realizou em um FII, há duas opções: 1. aguardar o término do prazo de duração do fundo (apesar de a maioria dos FIIs não possuir prazo definido de duração); 2. vender as cotas na Bolsa de Valores, no mercado secundário, para outros investidores que estejam interessados em adquiri-las. (MENDES, 2018, P.17)
Desde a sua criação, os FII’s vêm passando por novas normatizações através de leis e intruções da CVM (Comissão de Valores Mobiliários) buscando regulamentar esse mercado da melhor forma possível. Dentre elas, destaca-se a lei 11.196 de 2005 que trata da isenção de imposto de renda sobre os rendimentos para pessoas físicas.
A pessoa física que investe em FII’s será beneficiada da isenção do imposto de renda sobre os rendimentos, se o fundo tiver no mínimo 50 cotistas, o cotista não possuir 10% ou mais das cotas do fundo e as negociações precisam ser através da bolsa de valores. 
Paulitsch (2020) cita muitas vantagens dos FII’s quando comparado com investimentos em imóveis físicos, dos quais destacam-se o baixo investimento inicial, possibilidade de diversificação com poucos recursos, alta liquidez e possibilidade de venda fracionada por serem negociados em bolsa, isenção de imposto de renda sobre os aluguéis, possibilidade de escolher bons imóveis e inquilinos e ter uma gestão terceirizada. Em contrapartida há desvantagens porque não existe investimento perfeito e sem riscos. Algumas desvatagens são a cobrança de 20% de imposto de renda sobre o ganho de capital e nos imóveis físicos são 15% e a baixa propabilidade de interferir na gestão.
Outra vantagem que os fundos imobiliários têm é a obrigatoriedade de distribuir 95% do lucro obtido no semestre conforme descrito no Art. 10 da Lei 8.668/93. O ofício circular CVM/SIN/SNC 01/2014 trata de “como deve ser calculada, exatamente, a regra de distribuição dos 95%”. Bacci (2017, p.51)
Esse intrumento de investimento está sujeito a riscos do tipo: externos, como juros,mercado, crédito, vacância, inadiplência, gestão, execução de obras, judiciários, patrimoniais, tributários, regulatórios e internos, como baixa diversificação, erros operacionais no home broker, aquisição de imóveis muito específicos e com baixa liquidez e imóveis mono ativo-inquilino-região. 
Apesar dos riscos e algumas desvantagens em relação aos imóveis físicos, os fundos imobiliários se constituem um excelente veículo do mercado para quem pretende viver de renda de forma consistente e ainda manter um patrimônio de alta qualidade
2.2 Inflação 
A inflação segundo o Bacen (Banco central do Brasil):
é o aumento dos preços de bens e serviços. Ela implica diminuição do poder de compra da moeda. A inflação é medida pelos índices de preços. O Brasil tem vários índices de preços. O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) é o índice utilizado no sistema de metas para a inflação.
O IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e estatística) define o IPCA (Índice de Preço ao Consumidor Amplo) como sendo “[...] a inflação de um conjuno de produtos e serviços comercializados no varejo, referentes ao consumo pessoal das famílias, cujo rendimento varia entre de 1 a 40 salários mínimos, qualquer que seja a fonte de rendimentos”. 
O IPCA é um dos índices que corrigem os aluguéis dos imóveis dos FII’s e tem ganhado bastante espaço frente ao IGP-M (Índice Geral de Preços Mercado) atualmente, devido a grande valorização deste nos últimos 12 meses.
Os aluguéis dos fundos imobiliários são corrigidos anualmente pelo seus respectivos índices de reajustes, porém nas renegociações a cada 03 (três) anos são repactuados novos valores de aluguéis em função dos preços vigentes no mercado. Portanto, esses reajustes podem ser superiores ou inferiores aos índices de contrato. Fica claro que o fato dos aluguéis serem reajustados pelo IPCA não há garantia de que os aluguéis irão repor a inflação no longo prazo.
Os valores dos imóveis dos FII’s podem ou não ser corrigidos pela inflação, isso dependerá de vários fatores macroeconômicos, como crescimento do PIB e taxas de juros, e de fatores microeconômicos, como a qualidade e localização dos imóveis e do ciclo econômico do setor no qual estão inseridos os fundos. 
De acordo com Medeiros (2020), o respeitado Professor João da Rocha Lima Jr, em entrevista ao Marcos Baroni, no canal da Suno Research no YouTube é categórico ao afirmar que é “infantil” acreditarmos que o preço de um imóvel é consequência do seu custo, não podendo afirmar que um imóvel lhe protege da inflação de forma absoluta (tempo 54:45)
2.3 Taxa Selic 
O Banco Central do Brasil define a Selic, como
a taxa básica de juros da economia. É o principal instrumento de política monetária utilizado pelo Banco Central (BC) para controlar a inflação. Ela influencia todas as taxas de juros do país, como as taxas de juros dos empréstimos, dos financiamentos e das aplicações financeiras. A taxa Selic refere-se à taxa de juros apurada nas operações de empréstimos de um dia entre as instituições financeiras que utilizam títulos públicos federais como garantia. O BC opera no mercado de títulos públicos para que a taxa Selic efetiva esteja em linha com a meta da Selic definida na reunião do Comitê de Política Monetária do BC (Copom).
 
Figura 1: TAXA SELIC(azul) x Inflação(vermelho)
Fonte: Casal Investidor (2019)
O espaço entre os dois gráficos representa os juros reais, que é a diferença da Selic e do IPCA. Quando essa diferença é negativa, significa que a economia está com juros reais negativos.
Sempre que o Copom aumenta a taxa de juros básica da economia para inibir a inflação, ele está tornando o custo do crédito mais caro e consequentemente inibindo o consumo, que por sua vez pode levar a economia à recessão devido ao aumento do custo Brasil, provocando desemprego, queda na renda e aumento da pobreza. Quando a inflação está sob controle e a taxa Selic começa a cair devido à uma política monetária de afrouxamento, os efeitos na economia são exatamente o contrário.
2.4 Juros Futuros
As taxas dos juros futuros expressam as expectativas futuras do mercado financeiro para taxa Selic, embasadas na realidade presente de fatores políticos, econômicos, inflacionários e cambiais nos âmbitos internos e externos.
A taxa futura é representada pela DI futura ou IPCA futuro acrescido de um prêmio.
Segundo Reis (2018),
Juros futuros são contratos feitos entre duas partes sobre a expectativa de taxa de juros entre o dia da negociação e uma data futura. Esse acordo, também conhecido contrato de DI Futuro, representa a estimativa do mercado para o valor dos juros nas operações de DI (Depósito Interfinanceiro) em algum momento no futuro.
O gráfico abaixo mostra a variação anual dos últimos 10 anos da taxa do IPCA+ 2035. A volatilidade que o gráfico mostra nos percentuais de juros é o reflexo das expectativas futuras para a taxa Selic. Devido a tratar-se de uma expectativa que varia em função de fatores macroeconômicos é que não existe uma correlação entre a taxa de juros futura e a taxa Selic. Há momentos que ambas crescem ou decrescem simultaneamente e outros que elas se movimentam em sentido contrário, além de não haver proporcionalidade entre elas.
Figura 2: NTN-B 2035 
Fonte: Tesouro Direto (2020)
2.5 IFIX – Índice de Fundos imobiliários
 IFIX está para os fundos imobiliários assim como, o IBOVESPA está para as ações. Ele é composto pelos 87 fundos mais líquidos do mercado e serve de benchmark para os rendimentos de alguns deles, como também parâmetro para comparação de comportamento com outros índices.
Baroni; Bastos (2018) conceituam o IFIX como
um índice que busca medir o desempenho geral do mercado de fundos imobiliários. Foi criado em dezembro de 2012, porém com dados retroativos a 31/12/2010, em que teve início com 1.000 pontos. Ele monitora o desempenho de uma carteira teórica composta pelos fundos mais negociados em Bolsa. O monitoramento de desempenho se dá pela média ponderada do retorno total de cada fundo, isto é: a variação do preço das cotas somado aos rendimentos distribuídos.
O mercado de fundos imobiliários tem também, atualmente, os índices XPFI, XPFT, XPFP e o SUNO30 que retratam o desempenho do setor. O XPFI é similar ao IFIX no sentido de ser um índice que comtempla fundos de todos os setores, o XPFT retrata o desempenho do retorno dos fundos de tijolos, o XPFP retrata o desempenho do retorno dos fundos de Papel e o SUNO30 contempla os 30 fundos de papel, tijolo e híbrido de maior patrimônio líquido negociados. Esse número de índice demonstra o crescimento e a peculiaridade da indústria de fundos.
Nosso trabalho adotará o IFIX por ter dados históricos referentes a um período superior a 10 anos.
O gráfico abaixo comtempla o período de setembro de 2012 a abril de 2020 e mostra que o retorno é crescente no tempo. No período de 10 anos e 3 meses o índice saiu de 1000 pontos para 2843,51, que dá um retorno total, variação da cota somada aos dividendos distribuídos, de aproximadamente 10,55% a.a.
Figura 3: IFIX 
Fonte: Tradingview.com (202
2.6 Ciclos imobiliários
A economia dos países têm ciclos que influenciam os preços dos produtos comercializados e dentro desses ciclos, existem muitos outros ciclos setorizados que, por sua vez, têm outros ciclos dentro do mesmo setor, simultaneamente. Esse é o caso dos ciclos dos fundos imobiliários, que tem o ciclo imbiliário com todos os seus setores simultaneamente , no caso o ciclo das lajes, dos galpões, dos shoppings entre outros, e os ciclos de cada um desses setores de forma independente, além dos ciclos dentro de um mesmo setor, que estão relacionado as localizações de seus imóveis. 
O gráfico 4 apresenta os ciclos distintos para setores diferentes e também dentro do mesmo setor. 
Figura 4: Ciclo Imobiliário Setorial
Fonte: Exame Invest (2020)
O gráfico 5 mostra o ciclo imobiliário brasileiro no período de 2009 a 2018, com duração de 10 anos. De 2009 a meados de 2011 observa-se o período de expansão. Do início de 2011 ao início de 2013 houve excesso deoferta. Do início de 2013 ao início de 2016 estava em recessão e do início de 2016 a 2018 começou o ciclo de recuperação.
: Figura 5: Ciclo Imobiliário 
 Fonte: Exame Invest (2020)
É de fundamental importância interpretar os ciclos imobiliários, conforme mostram os gráficos, porque eles interferem nos preços das cotas dos ativos.
3 METODOLOGIA 
O artigo é uma pesquisa bibliográfica qua. Para Prodanov e Freitas (2013, p.24), “Partindo da concepção de que método é um procedimento ou caminho para alcançar determinado fim e que a finalidade da ciência é a busca do conhecimento, podemos dizer que o método científico é um conjunto de procedimentos adotados com o propósito de atingir o conhecimento”.
O procedimento adotado para a análise da influência dos juros nos fundos imobiliários foi feita em duas etapas com um intervalo de tempo de 10 anos para ambas, de janeiro/2011 a dezembro/2020. A primeira, está relacionada à taxa Selic, sendo esta etapa dividida em 4 fases: A 1ª fase de janeiro/2011 a fevereiro/2013, a 2ª de fevereiro/2013 a fevereiro/2016, a 3ª de fevereiro/2016 a janeiro/20 e a última, de janeiro a dezembro/2020. A segunda etapa está relacionada à taxa de juros futura e terá uma única fase, compreendida no período de janeiro/2011 a dezembro/2020.
O índice adotado para análise de possíveis inter-relações entre as variações das taxas de juros e os valores das cotas dosfundos imobiliários será o IFIX.
3.1 Apresentação das etapas e análise dos resultados
3.1.1 Influência da taxa Selic no IFIX 
O gráfico abaixo traz o percentual de crescimento do IFIX e a taxa de juros Selic no período de 2010 a 2020. No período de 11/2010 a 8/2011 observa-se os dois indíces com o mesmo comportamento de crescimento. Entre 8/2011 e 11/2012 a taxa Selic decresce e o IFIX cresce, assumindo movimentos opostos. Desta data até 4/2013 a Selic permanece constante e o IFIX varia, inicialmente um pequeno movimento de alta e posteriormente de baixa. De 4/2013 a 7/2015 a Selic sobe para 14,25% e o IFIX anda de lado. A Selic permaneceu com essa taxa até 10/2016 e o IFIX continiou andando de lado até final de 2015, quando iniciou um movimento de subida que perdurou até fevereiro/2020. Já a Selic de 10/2016 a 3/2018 teve um movimento de queda até 6,5% e estabilizou até final de 7/2019 e logo após continuou caindo até 4,5% em fevereiro/2020. Em março de 2020 veio à tona a pandemia que trouxe um movimento de queda brusca no IFIX e posterior recuperação final de fevereiro de 2021 e a Selic continuou caindo até 2% em 8/2020 e permaneceu constante até meados de março de 2021.
 Figura 5: IFIX x SELIC
Fonte: Tradingview.com (2020)
Pelo gráfico acima observa-se que o IFIX e a SELIC tem uma relação inversa de movimento, mas que não é proporcional, haja vista que há momentos que se movimentam no mesmo sentido ou um vai em uma determinada direção e o outro permanece constante ou com poucas variações. Pode-se determinar as causas de alguns desses movimento, como: outubro de 2017, no Joesley day, a taxa de juros estava constante em 14,25% e o IFIX sofreu uma queda; maio de 2018 com a greve de 10 dias dos caminhoneiros, a Selic estava constante em 6,5% e o IFIX caiu e março de 2020 com o advento da pandemia, o IFIX teve uma queda abrupta e a Selic continuou seu movimento de queda iniciado no final de julho de 2019. Está claro nesses episódios que fatores extra Selic causaram impacto nas cotas dos fundos imobiliários. 
A etapa 1 que trata da taxa Selic é dividida em 4 fases, conforme mostra o gráfico abaixo, desenvolvido por Felipe Vaz Moreira, analista de FII’s e REITs do Banco Santander do Brasil , e apresentado no programa da FII’s em exame, durante uma entrevista com o professor Arthur Vieira de Moraes (1:08:35).
 Figura 6 – SELIC x IFIX
 Fonte: Santander e Quantum (2021)
Na fase 1, que compreende o período de janeiro/2011 e fevereiro/2013, o mercado imobiliário está com excesso de oferta, preços estabilizados e redução de novas construções. Nessa fase a taxa Selic caiu de 11,25% para 7,25% a.a, perfazendo uma queda de 35,55% contra uma alta de 59,8% no IFIX. Se o ciclo imobiliário estivesse em um momento de recuperação, a Selic teria influenciado mais ainda o IFIX.
A fase 2 perdurou por 3 anos, de fevereiro/2013 a fevereiro/2016, o mercado imobiliário estava em recessão ocasionando aumento de vacância e queda nos valores dos aluguéis devido a diminuição da demanda e aumento dos estoques de imóveis. Somado a isso, conforme cita Mendes (2018) teve a MP 694 do senador Romero Jucá de dezembro de 2015 que propunha uma retenção de 17,5% dos rendimentos dos FII’s a título de cobrança de IR, o que ocasionou uma queda nos preços das cotações de aproximadamente 10% no dia da apresentação da mesma, devido a fuga de muitos investidores. Então, nesse período houve poucas emissões por parte dos FII’s e foi o mais difícil para essa indústria nos últimos 10 anos. Nessa fase, a taxa Selic assume uma postura oposta a anterior e teve uma alta de 7,25% para 14,25%, enquanto o IFIX caiu 14,7%. Então, percebe-se que a Selic teve um movimento oposto ao IFIX, mas houve também as constribuições do ciclo imobiliário, da MP sobre a taxação dos aluguéis e principalmente do PIB (Produto Interno Bruto) que entre 2013 e 2015 apresentou os resultados 3,0%, 0,5% e - 3,55% respectivamente.
A fase 3 foi a melhor na última década para o setor e durou 4 anos, de fevereiro/2016 ao início de janeiro de 2020. Esse foi um período de recuperação e que apresentou um pequeno aumento na demanda e consequentemente uma pequena recuperação dos preços dos aluguéis. Já o PIB de 2016 a 2019 foi de -3,31%, 1,06%, 1,12% e 1,14% respectivamente e está em linha com a evolução do mercado imobiliário. O evento que causou uma queda nas cotações do IFIX foi a greve dos caminhoneiros em maio de 2018. Porque de janeiro a abril de 2018 o IFIX havia subido 4,98% e em 25 de maio de 2018 tinha caído para - 5,56%. A queda da Selic de 14,25% para 4,5% e o cerscimento do IFIX em 139% nessa fase deixa evidente que o fator que mais influenciou esse crescimento foi a própria Selic e mais uma vez os indíces se movimentaram em sentidos opostos, mas não de forma proporcional.
Na fase 4 em 2020, em um primeiro momento o IFIX sofreu uma redução brusca devido à pandemia, haja vista que muitos investidores inseguros quanto ao futuro preferiram vender suas cotas e logo depois houve um crescimento para um nível inferior ao imediatamente anterior à pandemia como consequência dos efeitos econômicos da COVID-19. A selic continuou seu movimento de queda de 4,25% para 2,0% e o IFIX caiu 11%. Nessa fase, percebe-se que a influência da Selic foi bastante reduzida em relação à da pandemia. 
Ao analisar a tabela abaixo, desenvolvida por Felipe Vaz Moreira e apresentada no FII’s em exame durante a entrevista com Artur Vieira de Moraes (1:08:35), percebe-se que a correlação do CDI com o IFIX é praticamente zero, ou seja, não há influência do CDI sobre o IFIX. Como o CDI é uma proxy da Selic e por toda influência da taxa Selic no IFIX conforme discutido acima, parece estar havendo uma incongruência nos resultados. No entanto, o professor Artur Vieira de Moraes, no seu programa, faz um comentário que elucida essa aparente incongruência. Ele afirma que na realidade, o CDI não afeta diretamente os FII’s, mas indiretamente, pois a Selic influencia diretamente a economia e essa por sua vez,o IFIX. De acordo com Neto (2011, p. 63) “A concretização do proposto na temática do estudo que apontou como defasagem de tempo necessária para o controle inflacionário um período de 4 meses, com maior credibilidade ao 5º mês posterior a uma alteração na taxa de juros.” Portanto, o argumento do professor tem fundamento, mas deve-se levar em consideração que há um delay de 4 a 5 meses para a economia sentir os efeitos da taxa de juros.
 
 Figura 7 – CORRELAÇÃO DE ÍNDICES
Fonte: Santander e Quantum (2021)
Existe um efeito imediato e pontual da variação da taxa Selicsobre o IFIX devido ao custo de oportunidade, quando há uma ponta vendedora maior que a compradora no cenário de subida da Selic e vice-versa. Esse movimento é realizado na sua grande maioria pelos investidores novatos porque sentem-se inseguros por falta de conhecimento.
 3.1.2 Influência da taxa de juros futuros no IFIX
O índice de juros futuros adotado para comparação com o IFIX é a NTN-B longa, atual Tesouro IPCA+, título do Governo Federal, porque é o índice que tem a melhor correlação com os investimentos em fundos imobiliários, além de estar explícito o valor dos juros, algo que não acontece com os juros prefixado, porque a taxa é nominal (inflação + juros). 
	Figura 8: IFIX x NTN-B longa 
 Fonte: Tradingview.com (2020)
Nessa segunda etapa, conforme descrito na metodologia, observa-se no gráfico acima uma grande correlação de ordem inversa. A medida que o IPCA+ aumenta a taxa, o valor das cotas dos fundos imobiliários caem para manter o retorno para os investidores atrativo. Lembrando que o investidor sempre quer o IPCA+ (juros futuros) acrescido de um prêmio que varia em funçaõ do setor de atuação do fundo. Já no gráfico abaixo, mostra de forma muito explícita a relação direta entre o PU da NTN-B e o IFIX. Observa-se que na maior parte do tempo o IFIX está acima da NTN-B, isso deve-se ao prêmio que o investidor exige ao investir em fundos imobiliários que é renda veriável e por conseguinte tem um grau maior de risco que investir na NTN-B, que é renda fixa e tem risco soberano, já que é um título emitido pelo governo Federal.
Figura 9: IFIX x PREÇO UNITÁRIO (PU) da NTN-B longa
Fonte: Tradingview.com (2020)
Figura 10: Spread do IFIX sobre a NTN-B 2035 
Fonte: Clube FII (2019)
Esse spread é o prêmio que o investidor exige sobre o título do tesouro Direto NTN-B 2035 por estar investinto em fundos imobiliáriios.
4 CONCLUSÕES
 O presente artigo tem como objetivo principal fazer uma análise da variação da taxa de juros Selic e da taxa de juros futura e seu impacto na variação do valor das cotas dos fundos de investimentos imobiliários. E como objetivo secundário, descobrir qual a corelação entre as taxas de juros Selic e o valor de mercado das cotas, aferidas pelo CDI e o IFIX, respectivamente. O trabalho mostrou pela análise e interpretação de gráficos que há uma relação inversa do IFIX com os juros da taxa Selic devido aos efeitos provocados na economia, porém há um delay de 4 a 5 meses para serem percebidos. No entanto, a taxa dos juros futuros indexada ao IPCA+ impactam os valores das cotas dos fundos imobiliários de forma inversa e com uma grande corrrelação, além de não haver delay como na taxa Selic. O objetivo secundário também foi cumprido, pois o gráfico 7 mostra uma correlação de 0,02, praticamente zero, entre o CDI e a taxa Selic.
Portanto, o trabalho trouxe subsídio científico para que os novos investidores entendam que as variações das cotas não ocorrem de maneira aleatória, mas que existem fundamentos teóricos e portanto, ao analisar os fundos de suas carteiras, caso os fundamentos que o levaram a investir permaneçam bons, não há motivos para pânico nem necessidade de venda de suas cotas. Porque, o investimento em FII’s com foco previdenciário exige paciência, disciplina, perseverança e conhecimento para entender que os rendimentos gerados são mais importantes que o patrimônio e a variação das cotas, haja vista que são eles que pagam as despesas mensais do investidor. 
Mesmo os fundos de investimentos imobiliários não garantindo proteção ao investidor da inflação, apesar do prêmio exigido sobre o IPCA futuro e seus rendimentos serem reajustados pela inflação, eles se constituem um excelente investimento para quem quer diversificar sua carteira com novos ativos e busca uma aposentadoria sustentável devido ao recebimento de proventos de forma recorrente e mensal.
Sugiro que novos estudos possam ser realizados com o propósito de descobrir o coeficiente de correlação entre o IFIX e os juros futuros indexados ao IPCA+; analisar a correlação dos FII’s de tijolo e papel com o IPCA+; estudar o impacto imediato da Selic sobre o IFIX em decorrência da saída de investidores buscando um melhor custo de oportunidade e avaliar se a correlação do IFIX com o IPCA+ com juros semestrais é melhor que com o IPCA+, já que aquela paga juros semestrais assemelhando-se de certa forma aos FII’s, que pagam proventos geralmente mensais.
REFERÊNCIAS
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