Procedimentos para Locação de Imóvel

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Procedimentos necessários para a locação do imóvel:
Para realizar uma locação é necessário que ambas as partes assinem um contrato reconhecido em cartório, no qual conste todas as informações necessárias, há determinadas informações que não podem faltar em um contrato de aluguel residencial para que o documento seja válido caso haja necessidade de alguma intervenção judicial. 
*SÃO ELAS:
- Dados pessoais: Nome completo, RG, CPF, endereço e contato. (Locador e locatário) 
- Valor do aluguel: Proposto e reajuste, datas de pagamento de ambos.
Sobre o reajuste deve haver no contrato uma cláusula específica mencionando a correção monetária para cada 12 meses, conforme o período de validade do contrato.
- Garantia: A garantia é o que o locatário deverá oferecer como uma segurança de pagamento do aluguel. (Caução, e/ou um fiador)
- Responsabilidade sobre despesas: Descrição das despesas básicas e quem é responsável por cada uma delas. (Quanto mais detalhes melhor)
- Descrição e destinação do imóvel: Características do imóvel, se há mobília, estado de conservação detalhado do imóvel. Especificar qual a sua finalidade, se é aluguel residencial, comercial, ambos, se é por temporada (especificando o período determinado) e se permite sublocação.
- Termo de vistoria: É importante que uma vistoria profissional seja realizada, para que seja feita uma descrição exata e atualizada das características do imóvel mencionadas no item anterior. (Interessante anexar imagens e relatórios feitos e assinados pelo profissional)
- Período de vigência do contrato: Essa determinação é feita pelo locador e precisa ser bem pensada, é melhor optar por um período mais curto, descrevendo a possibilidade de renovação.
- Descrição de multa rescisória: Sempre a possibilidade de quebra de contrato. Por isso, é importante haver uma cláusula que determine o valor da multa caso uma das partes desista do contrato.
- Assinaturas: Todo contrato necessita de assinaturas das pessoas mencionadas no documento para que tenha validade. Ao final de todas as cláusulas pode haver um copo com os nomes.
Documentos necessários para efetuar a locação de um imóvel:
· LOCATÁRIO PESSOA FÍSICA: 
*Carteira de Identidade e CPF (do casal, se for casado)
*Comprovante de residência
*Comprovante de renda igual ou superior a três vezes o valor do aluguel.
· LOCATÁRIO PESSOA JURÍDICA:
*Carteira de identidade e CPF dos representantes legais da empresa.
*Contrato Social e suas alterações.
*Procuração que conceda poderes aos representantes legais, quando não constar do contrato social.
*Balanços patrimoniais dos dois últimos exercícios fiscais e balancete recente.
*Cartão de CGC e de Inscrição Estadual ou Municipal.
· LOCADOR:
*Carteira de identidade e CPF ou, no caso de ser pessoa jurídica, contato social, CGC e designação de poderes de seus representantes legais.
*Comprovante de propriedade ou domínio do imóvel.
· FIADORES PESSOA FÍSICA:
*Carteira de identidade e CPF (do casal, se for o caso)
*Certidão de casamento.
*Comprovante de residência.
*Comprovante de renda igual ou superior a três vezes o valor do aluguel.
*Certidão de ônus Reais + Cópia do último IPTU do imóvel.
· FIADORES PESSOA JURÍDICA:
*Carteira de identidade e CPF dos representantes legais da empresa.
*Contrato Social e suas alterações. Verificar se existe permissão explícita no contrato para conceder fiança para terceiros, coligadas, funcionários ou contratados, conforme o caso do locatário.
*Procuração que conceda poderes aos representantes legais, quando não constar do contrato social.
*Balanços patrimoniais dos últimos exercícios fiscais e balancete recente.
*Cartão de CGC e de Inscrição Estadual ou Municipal.
Descrição detalhada de como deve ser realizada a vistoria no imóvel:
Uma das cláusulas do contrato de locação diz que o inquilino deve devolver o imóvel alugado para o proprietário da mesma forma que o encontrou no início do contrato. Qualquer dano deverá ser reparado, para evitar problemas na hora da entrega das chaves, é fundamental fazer um laudo de vistoria assim que o contrato é firmado.
No laudo, inquilino e proprietário devem listar todas as condições de conservação do imóvel, além de fotografar cada detalhe.
Segue abaixo sete itens que devem estar presentes na vistoria do imóvel alugado:
· Pintura: especifique a cor e o tipo de tinta das paredes, tetos, portas e janelas da casa e em que estado está a pintura.
· Fechaduras e trincos: estado de conservação e funcionamento de todos os trincos e fechaduras da casa.
· Hidráulica: cheque o escoamento em todos os pontos de água do imóvel.
· Pisos, azulejos e revestimentos: tipo de piso e revestimentos de todos os cômodos e o estado de conservação de cada um deles.
· Parte elétrica: testes todas as tomadas, luzes e verifique o quadro de luz para documentar o funcionamento e estado de conservação da rede elétrica.
· Vidros: notar se os vidros das janelas estão em bom estado, se estão fechando e abrindo normalmente.
· Mobília: caso o imóvel possua algum móvel, certifique-se de inserir no laudo de vistoria o estado de conservação de cada um deles.
Se depois da vistoria o inquilino encontrar algum problema estrutural, que não pode ser identificado na hora de fazer o laudo inicial, a responsabilidade pelo conserto é do proprietário. Nesse caso, ou o locador paga o conserto, ou abate o valor do aluguel.
Direitos e deveres do locador e do locatário:
Direitos do locador:
*Receber alugueis: o contrato de locação é o instrumento que regula a cessão temporária de coisa infungível, mediante remuneração. O locador faz jus ao recebimento do valor da remuneração pela cessão. Caso o locatário não pague, estará sujeito à ação de cobrança de aluguel e despejo.
*Atualização anual do valor do aluguel.
*Exigir o oferecimento de garantias locatícias: as garantias legais do pagamento, conforme o artigo 37 da LLPU são: 
- Caução: afetação do patrimônio do devedor ou de terceiros para garantir o pagamento.
- Fiança: garantia fidejussória em que um terceiro. Proprietário de pelo menos um imóvel, garante o pagamento da dívida.
- Seguro-fiança: seguradora, contratada pelo locatário cobre o risco de seu eventual inadimplemento.
 Deveres do locador:
*Entregar ao locatário o imóvel em um bom estado antes de ser alugado.
*Garantir, durante o tempo de locação, o uso pacífico do imóvel locado.
*Manter, durante a locação, a forma e a destinação do imóvel (residencial, por temporada ou comercial).
*Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação atual.
*Fornecer ao locatário, descrição minuciosa do estado do imóvel.
*Fornecer ao locatário recibos de pagamentos feitos.
*Pagar as taxas de administração imobiliária, e de intermediações, onde se enquadram as despesas necessárias à avaliação da idoneidade do possível inquilino ou de seu fiador.
*Pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, exceto se houver disposição expressa em contrário no contrato, exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas.
*Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Direitos do locatário:
*Proteção contra a retomada imotivada do imóvel pelo locador. Porém há algumas justificativas para a retomada do imóvel, o locador pode exercer o seu direito de retomada do imóvel em contratos de locação residencial com prazo superior a trinta meses, e deverá apresentar algumas das seguintes justificativas, que podem ser encontradas nos artigos 9° e 47 da LLPU.
Deveres do locatário:
*Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, exigidos por meio legal e do contrato, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o 6° dia útil do mês seguinte ao vencido.
*Usar o imóvel para o uso combinado, compatível com a estrutura dele e ao fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu.