Atividade 2 - Módulo B - Intermediar processos de compra, venda, locação e permuta de imóveis

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Atividade 2 - Módulo B - Intermediar processos de compra, venda, locação e permuta de imóveis
1) Preencher formulários para cadastro de cliente pessoa física:
2) Documentos do locatário:
Carteira de identidade e CPF (se casado, apresentar do cônjuge); 
Certidão de casamento/separação/óbito/nascimento (se casado, separado, viúvo ou solteiro);
Comprovante de endereço atualizado (30 dias);
03 últimos comprovantes de renda 03 vezes o valor do aluguel mais encargos (se casado apresentar do cônjuge)
Declaração de Imposto de renda completa (se casado apresentar do cônjuge)
Cópia da carteira de trabalho (para assalariados);
Contrato social e última alteração (para sócios de empresas);
Certidão(ões) atualizada(s) do(s) registro(s) do(s) imóvel(eis) e IPTU(s) do ano corrente;
Documento do(s) veículo(s) atualizado(s)
3) Documentos do Fiador:
 RG e CPF do fiador e de seu cônjuge (se tiver);
Comprovante de residência;
Cópia atualizada do registro do imóvel;
Certidão atualização de estado civil;
Comprovante de renda que pode ser holerite ou Imposto de Renda do fiador e de seu cônjuge (se tiver).
Se o fiador possuir imóvel, deverá apresentar a certidão de inteiro teor expedida pelo Cartório de Registo de Imóveis, datado pelo menos há 30 (trinta) dias da pretensão da locação.
 OBS: A apresentação regular dos documentos é indispensável para a análise e aprovação da locação. Os documentos exigidos devem ser entregues de forma completa e a análise será feita em até 2 (dois) dias úteis.
4) Apresentação dos Direitos:
a) Do Locador
Receber alugueis: o contrato de locação é o instrumento que regula a cessão temporária de coisa infungível, mediante remuneração. Esta faz parte inseparável do caráter oneroso desse tipo de contratação. O locador faz jus ao recebimento do valor da remuneração pela cessão. Caso o locatário não pague, estará sujeito à ação de cobrança de aluguel e despejo.
Atualização anual do valor do aluguel.
Exigir o oferecimento de garantias locatícias: as garantias legais do pagamento, conforme o artigo 37 da LLPU são:
- Caução: afetação do patrimônio do devedor ou de terceiros para garantir o pagamento.
- Fiança: garantia fidejussória em que um terceiro. Proprietário de pelo menos um imóvel, garante o pagamento da dívida.
- Seguro-fiança: uma seguradora, contratada pelo locatário, cobre o risco de seu eventual inadimplemento.
Caso o interessado em realizar uma locação não tenha como oferecer alguma das três garantias possíveis, poderá ajustar com o proprietário pagar antecipadamente o mês da locação (locação com pagamento de aluguel antecipado – artigo 42 da LLPU). É crime a exigência por parte do locador de mais de uma modalidade de garantia para o mesmo contrato de locação.
b) Do locatário:
Proteção contra a retomada imotivada do imóvel pelo locador. Porém, há algumas justificativas para a retomada do imóvel, o locador pode exercer o seu direito de retomada do imóvel em contratos de locação residencial com prazo superior a 30 meses, e deverá apresentar algumas das seguintes justificativas, que podem ser encontradas nos artigos 9º e 47 da LLPU.
5) Apresentação das Obrigações:
a) Do locador:
· Transmitir a posse do bem ao locatário;
· Concorrer com o pagamento das despesas necessárias à manutenção do imóvel;
· Assegurar o uso pacífico da coisa no período de locação, respeitando a posse do locatário e defendendo ela contra turbações de terceiros.
Ainda, o artigo 22 da LLPU apresenta mais algumas obrigações do locador:
· Responder pelos vícios ou defeitos anteriores a locação: o locador responde pelos vícios ou defeitos no imóvel existentes ao tempo da celebração do contrato de locação.
· Fornecer o memorial descritivo.
· Emissão do recibo de quitação: o locatário tem o direito de exigir do locador a emissão do recibo de quitação das parcelas pagas.
· Pagamento de taxas de administração imobiliária e de intermediação.
· Pagamento de tributos e seguro complementar contra fogo.
· Exibição dos comprovantes relativos às parcelas que estão sendo exigidas do locatário: o locatário tem o direito de exigir do locador os comprovantes dos pagamentos que efetuou relativos às despesas que tinha a obrigação contratual de solver. Por exemplo, as despesas de IPTU, normalmente, são enviadas ao locador que é o proprietário do imóvel. O inquilino tem a prerrogativa de exigir a comprovação de tais pagamentos.
· Pagar as despesas extraordinárias de condomínio. 
b) Do locatário:
· Remunerar pontualmente o locador pela cessão de uso.
· Cuidar e ser diligente com a coisa locada como se dono fosse.
· Utilizar o imóvel de acordo com a destinação fixada em contrato: o critério norteador para a definição do uso do imóvel é o uso convencionado, isto é, a destinação da locação será a indicada no contrato para fim residencial ou não residencial. O desrespeito ao determinado, caracteriza quebra de obrigação contratual que poderá implicar sua resolução por desvio de finalidade.
· Conservar o imóvel e restituí-lo ao final da locação.
· Turbação de terceiros: é a conduta que impede ou atenta contra o exercício da
posse por seu legítimo possuidor, podendo ser positiva, quando o agente de fato invade o imóvel e o ocupa, não importando se de forma parcial, total ou negativa, quando o agente impede que o real possuidor se utilize de seu bem como, por exemplo,fazendo construções no local
· Dever de informar a turbação e os danos ou defeitos no imóvel: o locatário tem o dever de providenciar a imediata notificação do locador quando sua posse for turbada por terceiros para que este possa tomar as providências cabíveis (defesa possessória).
· Reparar de forma imediata os danos de sua responsabilidade: a responsabilidade pelos danos no imóvel não recai apenas sobre atos praticados pelo locatário, mas também é extensiva para seus familiares, dependentes e, até mesmo, aos visitantes que danificarem o bem locado.
Observação: quando o dano for decorrente de incêndio provocado por alguma das pessoas arroladas no artigo 23, V, da LLPU (familiares, dependentes, locatário, visitantes, preposto), a responsabilidade pela reparação não será necessariamente do locatário. Lembre-se de que dentre as obrigações do locador está o pagamento do seguro complementar contrafogo e, no caso de imóvel em condomínio, o pagamento das despesas extraordinárias para instalação de equipamentos de segurança e de incêndio (artigo 22, VIII, E, da LLPU).
· Não modificar a forma externa e interna do imóvel.
· Entregar documentos dirigidos ou de interesse do locador.
· Pagar despesas de consumo: a responsabilidade pelos débitos de prestação de serviços públicos é do inquilino, entretanto, é limitada ao período em que locou o imóvel, não respondendo por dívidas oriundas do consumo realizado por inquilinos anteriores ou posteriores ao tempo em que usou o bem.
· Permitir a vistoria in loco do imóvel: a lei do inquilinato não prevê datas periódicas para a verificação do imóvel, a fim de fiscalizar se o locatário está utilizando o bem da forma contratada. Assim, a chamada vistoria do bem poderá ser realizada pelo locador desde que seja dada prévia ciência ao locatário, agendando dia e hora para a sua realização. Assim deve-se fazer na hipótese de vistoria do imóvel por terceiros interessados na sua aquisição.
· Cumprir a convenção de condomínio e os regulamentos internos.
· Pagar as despesas ordinárias de condomínio: as despesas ordinárias de condomínio são aquelas necessárias a sua administração, como manutenção e conservação de elevadores, limpeza e pintura das instalações e dependências de uso comum, entre as outras descritas no inciso XII do artigo 23 da LLPU.
6) Realização da Vistoria
 Documento que possui finalidade de avaliar o estado de conservação e manutenção do imóvel no momento do aluguel, garantindo que o inquilino receba o imóvel em boas condições de uso e também ao locatário de no ato da finalização de contrato ou rescisão, o imóvel seja entregue em condições iguais.
 A vistoria é realizada pelo profissional habilitado, sendoacompanhada pelo inquilino e também proprietário do imóvel, devendo abranger a parte interna e externa do imóvel, incluindo área de lazer. É importante também anexar a vistoria, fotos de todos os ambientes para maior veracidade e melhor visualização do que está sendo entregue.
 As vistorias serão feitas no ato de entrega e de recebimento do imóvel.
Detalhes a ser verificados:
· Análise detalhada dos cômodos e pisos;
· Análise de dormitórios;
· Verificação de louças do banheiro;
· Verificação de instalação elétrica; pontos de luz e tomadas
· Análise detalhada da cozinha para indicação de pontos de infiltração se caso houver;
· Verificação de acabamentos e pinturas das áreas externas e internas;
· Se houver móveis, estes devem ser arrolados ao laudo de forma específica e detalhada.
Seguem documentos necessários para locação de imóvel.
Teresina - 12 de junho de 2021
Flaviana Farias - Corretora de Imóveis