AV1 - Prática Civil IV -ANÍBAL MATOS PITA JR- 05 05

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CURSO: Direito
	
	CÓD/ DISCIPLINA: Prática Civil IV
	
	PROFª.: CHRISTIANE LEITÃO
	TURNO:
	
	TURMA:CD
	SALA:
	MAT.:
	NOTA
	GRADUAÇÃO
	ALUNO(A):ANÍBAL MATOS PITA JUNIOR
	
	DATA:
	AV1 ( X ) – AV2 ( ) – AV3 ( )
	
01) Rodrigo da Fonseca, domiciliado em São Paulo/SP, celebrou contrato de locação do imóvel de sua propriedade, situado na Rua Conde de Bonfim nº 78/401, São Paulo/SP, com Reginaldo Carvalho, assinado pelo devedor e duas testemunhas, tendo como fiador e devedor solidário Júlio Bentes. Findo o prazo de 30 meses estipulado no contrato, Reginaldo desocupa o imóvel e passa a residir em Campinas/SP, entretanto, deixa uma série de débitos (alugueis, IPTU, condomínio e contas de luz e gás) em aberto, que perfazem o valor total de R$50.000,00 (cinquenta mil reais). Após algumas tentativas amigáveis para pagamento e a inércia de Reginaldo em cumprir sua obrigação, Rodrigo procura você, advogado, relatando todo o ocorrido e você analisando o contrato, identifica que as partes, de acordo com o contrato, determinaram a Comarca de São Paulo como foro de eleição para qualquer litígio por ventura existente oriundo do contrato. Elabore a ação cabível na defesa dos interesses de Rodrigo. (8,0)
PEÇA PROCESSUAL NA PÁGINA SEGUINTE 
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA __ VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO PAULO
Rodrigo da Fonseca, brasileiro, estado civil, profissão, inscrito no CPF sob o nº xxx.xxx.xx-xx, portador de cédula de identidade nº xxxxxxxx SSP/SP, residente e domiciliado na __________, n. ___, bairro _____, Cidade – Estado, vem respeitosamente perante Vossa Excelência, por sua advogada – instrumento anexo – , com fulcro no art. 319 e seguintes do Código de Processo Civil (lei 13.105/2015), propor a presente
AÇÃO DE COBRANÇA
em face de Reginaldo Carvalho e Júlio Bentes, nacionalidade, estado civil, profissão, inscrito no CPF sob o nº xxx.xxx.xx-xx, portador de cédula de identidade nº xxxxxxxx SSP/SP, residente e domiciliado na __________, n. ___, bairro _____, Cidade – Estado, pelos fatos e fundamentos jurídicos a seguir alinhavados:
I – DOS FATOS:
1- Rodrigo da Fonseca realizou relação contratual de aluguel de imóvel residencial entre si e os réus, o Sr. Reginaldo Carvalho como locatário e o Sr. Júlio Bentes na qualidade de fiador e devedor solidário do contrato de locação.
2- O compromisso firmado entre as partes Locador e Locatário foi o seguinte: aluguel de um imóvel localizado na rua Conde de Bonfim nº 78/401, São Paulo/SP, no valor de R$ _________, a ser pago no dia _____ de cada mês. O contrato de locação também contempla o pagamento de obrigações acessórias, quais sejam: contas de energia, contas de água, IPTU e outras decorrentes do uso do imóvel locado.
3- Acontece que após o período em que o imóvel foi locado pelo Inquilino, o autor verificou várias pendências acessórias relativas ao imóvel (obrigações propter rem: IPTU, Água, Gás e Taxas Condominiais em aberto, sem sua efetiva quitação). O autor vem exercendo o seu trabalho na administração do imóvel, entrando em contato para o adimplemento das obrigações anexas em aberto, no entanto, o Inquilino não responde e não dá retorno a respeito do débito.
4- Diante das tentativas infrutíferas de solução, com envio de Notificação Extrajudicial e posteriormente o apontamento do débito para Protesto, a única saída para a Autora foi ingressar em juízo para ter a garantia de adimplemento dos débitos oriundos da relação locatícia existente entre ela e os réus.
5- Como detalhado no contrato locatício firmado entre as partes e constante do (anexo .03) não existe neste contrato locatício o benefício de ordem ao fiador, por este em cláusula específica e explícita, ter de forma livre e desembargada optado por renunciar a tal privilégio executório. De tal sorte que o autor opta por executar de forma simultânea e síncrona, tanto a pessoa do locatário como a do garantidor do contrato locatício o Sr. Júlio Bentes.
10- Para detalhar os cálculos atualizados do débito da obrigação acessória do Locatário, segue anexa aos autos a Planilha de Cálculos, que tem os débitos atualizados até o dia 05 de maio de 2021, data de ajuizamento da presente demanda.
II – DO DIREITO
 A lei que disciplina a matéria relacionada às locações de imóveis urbanos traz expressamente em seu texto quais são os deveres do Locador e do Locatário, vejamos:
“Art. 23 - O locatário é obrigado a:
I- Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;” (Grifo nosso)
 Está demonstrada pelo texto legal acima transcrito, a legitimidade do direito do Requerente, ora Locador, em recorrer a este respeitável Juízo, haja vista que, em não pagando as obrigações acessórias pactuadas, deixou o Locatário de cumprir com suas obrigações locatícias.
Também é importante salientar o que o ordenamento pátrio tem a enunciar no que diz respeito ao afastamento do benefício de ordem ao fiador. O Art. 828 do Código Civil - Lei 10406/02, assim reza:
Art. 828. Não aproveita este benefício ao fiador:
I - se ele o renunciou expressamente;
Fato este comprovado e assinado pelo próprio fiador e duas testemunhas no contrato locatício anexo a esta peça processual, vide (anexo .03).
 Portanto, é notório que o Requerido se encontra em flagrante infração legal e contratual, uma vez que deixou de cumprir sua obrigação contratual e as acessórias, sendo plenamente cabível a aplicação da multa contratual (compensatória) no valor de R$ X.XXX,00 (XXXX mil e XXXX reais), correspondente a 02 (dois) aluguéis, pactuada na Cláusula XVI e item 11, do já referido instrumento de locação anexado aos autos do processo. Conforme determina o art. 9º da Lei de Inquilinato:
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las. (Grifo nosso)
Correta também é a aplicação da multa moratória de 10% por atraso no pagamento de cada aluguel que se encontra em atraso, de correção monetária e juros de mora à razão de 0,03% por dia de atraso. O Decreto nº 22.626/1933, chamado de Lei da Usura, que dispõe sobre os juros nos contratos, reza:
Art. 9º. Não é válida a cláusula penal superior a importância de 10% do valor da dívida.
Art. 5º. Admite-se que pela mora dos juros contratados estes sejam elevados de 1% e não mais.
A cláusula contratual XXI reza que além das despesas judiciais e extrajudiciais, obriga-se o Locatário a pagar os honorários advocatícios no importe de 20% sobre o valor do débito, na forma contratualmente celebrada, de acordo com a Planilha de cálculos em anexo.
Art. 395 do Código Civil: “Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.” (Grifo nosso)
É válido salientar, que os valores devidos pelo Locatário, nesta data, importam no total de R$XX.XXX,05 (XXXXX mil, XXXX e XXXX reais e cinco centavos), mencionada quantia já está acrescida da multa contratual devida, multa moratória, juros de mora e honorários advocatícios na ordem de 20%, os quais deverão ser pagos pelo Requerido, tudo conforme preceitos legais e cláusulas contratuais.
Sendo assim, indiscutivelmente encontra-se legitimado o direito da Requerente na propositura da presente ação, posto que o Requerido não cumpriu com sua maior obrigação contratual, devendo desta forma, arcar com todas as verbas reclamadas dispostas acima.
IV. DOS PEDIDOS
Diante do exposto, esgotados os meios amigáveis desolução, e por tudo mais que consta nos autos, requer seja, na forma do art 23, inciso I da lei de Inquilinato, JULGADO PROCEDENTE o presente feito, em especial para o seguinte:
a) a citação dos Requeridos, via carta com Aviso de Recebimento, no endereço constante na Exordial, para, querendo, venha contestar os termos da presente ação, dentro do prazo legal, sob pena de ficta confessio e revelia;
b) requer seja julgada TOTALMENTE PROCEDENTE a presente ação, para condenar a parte Requerida dos aluguéis e encargos locatícios vencidos, acrescidos de multas, juros e honorários advocatícios conforme contratualmente pactuado, tudo no importe de R$ XX.XXX,05 (treze mil, seiscentos e dezesseis reais e cinco centavos), mais juros legais e correção monetária contabilizados dos vencimentos das parcelas até a data do efetivo pagamento, por ser medida de direito e Justiça;
c) Requer ainda que seja a parte Requerida condenada ao pagamento das custas judiciais e honorários advocatícios, que desde já requer sejam arbitrados por este Douto Juízo, na forma do art. 20, parágrafo 4º do CPC;
d) Que seja afastado qualquer alegação ao benefício de ordem, pelo SR. Júlio Bentes, conforme cláusula IX do contrato locatício (anexo .03), para que este figure de forma solidária como devedor principal dos débitos ora demonstrados.
e) Provará o que for necessário, usando de todos os meios permitidos em direito, em especial pela juntada de documentos, o depoimento pessoal do Requerido e outros que se fizerem necessários até o final da instrução.
Dá-se à causa o valor de R$ XX.XXXX,05 (treze mil, seiscentos e dezesseis reais e cinco centavos).
Nestes Termos,
Pede deferimento.
São Paulo – SP, 05/05/2021.
ADVOGADO
OAB//XX