Direito Civil IV - Direito das Coisas

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Direito Civil IV – Direito das Coisas ou Direito Reais
1. Introdução
- Definição: regulamenta o direito das pessoas sobre os bens;
- Diferenciação entre direitos pessoais (obrigacionais) e direitos reais;
· Direitos Pessoais: exigir alguma prestação de alguém, exemplo: prestação de serviço (locador e locatário); sujeito passivo determinado; pode se referir a uma coisa ou não; o fato da coisa estar com terceiros torna a prestação juridicamente inexigível.
· Direitos Reais: submeter determinada coisa à vontade do titular, exemplo: direito de propriedade ou direito de usufruto; sujeito passivo universal (erga omnes); sempre se refere a uma coisa; o fato da coisa estar com terceiros não torna a prestação juridicamente inexigível, sendo possível exigir de terceiros. 
Obs: em caso de uma omissão legislativa para versar sobre a natureza do direito em questão, o direito será considerado pessoal/ obrigacional. 
Obs 2: as locações são regidas tanto pela lei 8.245/90 (Lei do Inquilinato) quanto pelo CC, assim se deve observar qual dispositivo irá reger o contrato.
1.1. Classificação dos Direitos Reais
- Direitos Reais de Propriedade: COMPLETAR
- Direitos Reais Limitados: COMPLETAR
1.2. Taxatividade dos Direitos Reais: art. 1.225 do CC regulamenta essa taxatividade
1.3. Objeto do Direitos das Coisas
- Posse (não é um direito real, é um fato, prerrogativa que decorre de um direito pessoal ou direito real e/ou pode gerar outros direitos reais).
- Propriedade 
- Direito Real sobre Coisas Alheias
1.4. Evolução Histórica do Direito das Coisas
Com o passar do tempo, houve uma restrição dos poderes do proprietário ao longo do tempo em virtude da função social da propriedade, exemplo: falta de utilização apropriada do bem leva à desapropriação.
2. Posse 
2.1. Definição
Algumas teorias versam sobre a definição de posse. Assim sendo, nota-se que a posse é uma relação de poder, não necessitando de contato físico do possuidor com a posse, exemplo: fazenda em um local distante na qual o possuidor dá ordens a um terceiro.
- Teoria Subjetiva (Savigny): o possuidor deve respeitar dois requisitos para ter a posse, são eles: corpus e animus domini. O corpus está relacionado com o poder de dispor, isto é, de ter a coisa sobre seu poder. O animus domini se relaciona com ter a coisa sob seu poder exclusivamente em razão da iniciativa ou da vontade própria. Quem é considerado possuidor para esta teoria? O proprietário, o usurpador e o proprietário putativo. Portugal adotou esta teoria para versar sobre a posse. 
- Teoria Objetiva (Ihering): o possuidor deve respeitar dois requisitos para ter a posse, são eles: corpus e animus domini. O corpus está relacionado com ter a coisa sob seu poder. Já o animus domini se relaciona com ter a coisa sob seu poder intencionalmente. Quem é considerado possuidor para esta teoria? O proprietário, o locatário, comodatário, o depositário, o usurpador, o proprietário putativo, toda e qualquer pessoa que tiver a coisa sob seu poder. Brasil adotou esta teoria para versar sobre a posse (art. 1.196 do CC). 
- Teorias Sociológicas (Sallgilles, Perozzi e Gil): é possuidor quem afasta a vontade de terceiros sob a coisa. Criticaram o fato de definir a posse sem antes haver uma definição da propriedade, pois os conceitos existentes se embasavam no poder de propriedade. Outra crítica desta teoria é que o legislador deveria considerar possuidor apenas quem utilizasse a coisa de forma socialmente útil. 
Obs: em algumas ocasiões o legislador opta por considerar como detentor aquelas pessoas que possuem a coisa sob seu poder e, em outras ocasiões, elege-se como possuidor certas pessoas que não possuem a coisa sob seu poder. 
2.2. Classificações 
2.2.1. Posse Ficta
A doutrina também denomina a posse ficta como posse civil. A posse ficta é a condição atribuída por lei ou pelo ordenamento jurídico a aquele que não mantem a coisa sob seu poder, mas faz jus aos efeitos da posse, assim sendo, a pessoa é equiparada ao possuidor mesmo não sendo em vias de fato. 
 - Posse Indireta (art. 1.197 do CC)
Casos	 - Constituto Possessório 
	 - Cessão do Direito de Reivindicar a Coisa que se Encontra com Terceiro
	 - Posse dos Herdeiros (art. 1.784 do CC)
- Posse Indireta: a pessoa cede a posse a uma outra pessoa, exemplos: proprietário que locou o imóvel para o locatário, o locatário que sublocou um determinado imóvel. 
- Constituto Possessório: significa que alguém transferiu a propriedade, mas não transferiu a posse, isto é, o alienante continua na posse e o adquirente, por sua vez, adquiriu apenas a nua-propriedade. 
- Cessão do Direito de Reivindicar a Coisa que se Encontra com Terceiro: a pessoa adquire a propriedade, mas ela continua com o terceiro que se encontrava na posse do imóvel, seja por usufruto ou locação. 
- Posse dos Herdeiros: os herdeiros são equiparados a possuidor até o momento que os detenham a posse propriamente dita, isto porque do falecimento até o final do inventário apenas possuem a propriedade. Ademais, os herdeiros fazem jus inclusive aos frutos, pois não existe um possuidor direito. 
Obs: a legitimidade concorrente disjuntiva é aplicada às ações para defesa da posse contra esbulho e turbações. Cada um dos possuidores pode defender a posse separadamente ou ainda juntos, dependente da vontade deles. Esbulho é a tomada indevida da posse, já turbação é perturbado do exercício da posse. 
 
Obs 2: os frutos são devidos ao possuidor direto. 
2.2.2. Detenção
A detenção (art. 1.198 do CC) é a condição atribuída por lei ou pelo ordenamento jurídico a aquele que mantem a coisa sob seu poder, mas não faz jus aos efeitos da posse. Pode-se citar como exemplo: o peão frente à fazenda, o proprietário da fazenda que dita o que o peão deve fazer com a posse.
 
	 - Fâmulo da posse (ou servidor da posse alheia); 
Casos - Permissão ou tolerância (art. 1.208, 1ª parte);
- Violência ou clandestinidade (art. 1.208, 2ª parte);
- Fâmulo da Posse: quem age sobre a coisa sobre instruções e ordens do proprietário, exemplos: empregada doméstica em relação a uma casa e o peão em relação à fazenda. 
- Permissão ou Tolerância: quem age sobre uma coisa que não lhe pertence por ação solidária do proprietário, exemplo: “morar de favor”. Diante disso, não é possível a ação de usucapião, bem como perceber frutos. 
- Violência ou Clandestinidade: quem age sobre uma coisa que não lhe pertence mediante conduta violenta ou clandestinidade, sendo que a partir de quando se finda a violência ou clandestinidade o detentor passa a ser possuidor (injusto), podendo exigir usucapião posteriormente a contar da data que se acabou a violência/ clandestinidade.
* Bens Públicos: pouco importa se é uma nova modalidade ou se encontra na permissão, assim sendo, quem utiliza-se bens público de uso comum é considerado detentor.
* Bens dos Filhos Incapazes: conforme preconiza o art. 1.689, inciso I, do CC, os pais possuem usufruto dos bens dos filhos, mas com condições especiais de reverter os frutos em proveito dos filhos. Nesse contexto, os filhos são proprietários e detentores do bem, além disso, também pouco importa se é uma nova modalidade ou se encontra na permissão. 
Obs: alguns autores consideram que alguns efeitos da posse também se estendem ao detentor para o caso de defesa da posse contra esbulhos e turbações pela via extrajudicial (autotutela), sendo essa uma visão doutrinária minoritária.
Obs 2: é possível que o detentor passe a utilizar a posse da maneira que bem entender, não se considerando mais como detentor do bem, ainda que seja ilícita, a pessoa passa a ser possuidora da coisa, porém, a presunção se presume até que se prove o contrário. Exemplo: peão prova que exerce posse sobre sua casa durante certo tempo e entra com a ação de usucapião contra o dono da fazenda. 
Obs 3: a permissão ou tolerância é diferente de comodato, porque o comodatário é possuidor. Quem irá definir se é permissão/ tolerância ou comodato é o proprietário. O embate entre comodato e permissão/ tolerância ocorre,com frequência, em inventário em que existem co-proprietários e um deles habita um imóvel alegando ser possuidor.
2.2.3. Composse 
Duas pessoas estando exercendo posse sobre o mesmo bem simultaneamente, independentemente do título pela qual a posse se deu, exemplo: uma república de estudantes.
- Compossuidores de uma certa fazenda podem determinam uma fração ideal para efeitos de frutos, lucros, ônus da propriedade. Sendo que em um impasse de o que fazer com a posse, recairá a decisão sobre o compossuidor com maior parcela da fração ideal.
- Cada compossuidor pode defender a posse judicialmente e extrajudicialmente (autotutela) contra terceiros e até mesmo em relação a outro compossuidor.
- Tipos de Composse:
· Composse Simples: cada compossuidor pode utilizar o bem separadamente. 
· Composse em Mão Comum: cada compossuidor somente pode utilizar o bem conjuntamente com os outros compossuidores.
2.2.4. Posse Justa e Injusta 
Distinção para determinar quem tem e quem não tem direito de defender a posse perante esbulhos e turbações. É justa a posse que não seja violenta, clandestina ou precária. É considerada injusta aquela posse que seja violenta, clandestina ou precária. Ademais, justiça e injusta da posse são critério relativos, isto é, o possuidor injusto não pode defender a posse do possuidor justo, mas pode defender a posse das demais pessoas. 
- Posse Violenta: sujeito toma a posse do com violência - física ou psíquica - ou grave ameaça; 
- Posse Clandestina: sujeito toma indevidamente a posse do bem de maneira escondida;
- Posse Precária: sujeito estava licitamente com a coisa, porém, em um dado momento que deve transferir a posse para outrem, ele se recusa a repassar. É considerada posse precária também quando o detentor se apropria da posse. 
Obs: a posse violenta ao clandestina sempre se sucedem de uma situação de detenção ilícita. Com relação a posse precária, ela sempre se sucede de algo lícito – uma posse ou uma detenção. 
Obs 2: existem posicionamentos doutrinários errôneos que dizem que a posse violenta ou clandestina virá a ser justa em 1 ano e 1 dia. Este prazo de 1 ano e 1 dia é utilizado para questão liminar de quem irá ficar com a posse durante o curso do processo.
Obs 3: rol é não taxativo para instituição de posse injusta, sendo que a posse será injusta sempre que o possuidor não tenha um título que autorize o uso da posse.
2.2.5. Posse de Boa-Fé e Posse de Má-Fé 
Esta distinção é feita em virtude de vários efeitos da posse, por exemplo: apenas o possuidor de boa-fé pode perceber frutos, o possuidor de boa-fé terá direito as benfeitorias uteis e necessárias, dentre outros efeitos.
- Posse de Boa-Fé: ocorre em duas hipóteses, na posse correta/ lícita ou ainda na posse ilícita, mas o possuidor tem razões para acreditar na licitude da posse (erro escusável), conforme art. 1.201 do CC;
- Posse de Má-Fé: ocorre em duas hipóteses, quando o sujeito sabe que a posse é ilícita ou ainda não sabe da ilicitude, mas deveria saber da ilicitude (erro inescusável);
Obs: uma posse injusta pode ser de boa-fé, mas uma posse justa não pode ser de má-fé.
Obs 2: justo título que a legislação prevê é aquele título que é válido ou supostamente válido.
2.2.6. Outras Classificações
- Posse Nova e Posse Velha: a posse nova é quando o possuidor sofre turbação em até 1 ano e 1 dia, já a posse velha é quando a turbação excede 1 ano em 1 dia. A posse nova segue o rito especial para reaver a coisa, sendo permitida liminar. A posse velha segue o rito comum, sendo permitida apenas tutela antecipada. 
- Posse Ad Interdicta: é a posse que pode ser defendida seja por meio de ações possessórias e/ou pela autotutela, sendo que toda posse pode ser defendida. 
- Posse Ad Usucapionem: é a posse exercida por terceiro pela sua própria vontade (animus domini), correndo o prazo para que o mesmo possa usucapir. 
- Jus Possidendi: é o direito de estar na posse, exemplos: proprietário ou a quem este cedeu a posse (contrato de aluguel). 
- Jus Possessionis: são os direitos que alguém possui por estar na posse, exemplo: direito de utilizar das ações possessórias para defender a posse. 
2.3. Aquisição da Posse 
- Como se adquire a posse (art. 1.204 do CC): quando se tem a coisa sob seu poder, salvo disposição em contrário. 
- Por meio de quem se adquire posse (art. 1.205 do CC): pessoalmente; através de representante legal ou convencional; e terceiro sem poder de representação, mas dependendo de ratificação. 
- Transmissão da posse aos sucessores do possuidor (art. 1.206 e 1.207 e CC): a posse se transmite aos herdeiros e aos legatários com os mesmos caracteres (boa-fé; má-fé; justa; injusta). A posse será transmitida ao sucessor universal com os mesmos caracteres. Tratando-se do sucessor singular, o mesmo escolhe se a posse se transmitirá com os mesmos caracteres, assim, dependendo das circunstâncias, o possuidor irá definir o que lhe convém. 
Obs: os herdeiros não há especificação do patrimônio, já com relação aos legatários, há especificação de bens para cada um dos legatários.
Obs 2: o sucessor universal é aquele que passa a ter um todo ou uma cota parte de determinados bens, já o sucessor singular é aquele que passa a ter um determinado bem específico.
- Impedimentos à aquisição da posse (art. 1.208 do CC): quando o indivíduo é detentor ou ainda enquanto durar a violência ou a clandestinidade.
- Posse dos bens móveis existentes em determinado imóvel (art. 1.209 do CC): existe uma presunção relativa de que os bens móveis encontrados dentro de um bem imóvel pertence aquele que estava na posse do bem imóvel. 
2.4. Defesa da Posse
 
2.4.1. Ações Possessórias ou Interditos Possessórios
- Reintegração de Posse (Esbulho)
Espécies - Manutenção da Posse (Turbação)
- Interdito Proibitório (Ameaça de Esbulho ou Turbação)
		 - Especial
Procedimentos - Comum
		 - Sumaríssimo 
Procedimento Especial: até um ano e um dia depois que se cessou a violência ou da ciência do possuidor sobre clandestinidade. No rito especial, o possuidor pode conseguir qualquer tutela provisória para se manter na posse. 
- Fungibilidade das ações possessórias (art. 554, caput, do CPC): autoriza que uma das ações possessórias pode ser substituída por outra, isto é, a propositura de uma ação possessória em vez de outra não obstará a que o juiz conheça do pedido;
- Citação dos réus (art. 554, §1º a 3°, do CPC): no caso em que figure no polo passivo grande número de pessoas, será feita a citação daqueles que forem encontrados no local e os demais por edital.
- Cumulação de pedidos (art. 555 do CPC): no caso de condenação em perdas e danos; na indenização pelos frutos; e na imposição de medida necessária e adequada para evitar nova turbação ou esbulho ou cumprir-se a tutela provisória ou final.
- Natureza dúplice (art. 556 do CPC): o réu pode alegar, em contestação, alegando que foi ofendido em sua posse, requerendo a proteção e as indenizações necessárias. Situação hibrida em que a ação é dúplice naturalmente e por força de lei. 
- Proibição de alegação de propriedade (art. 557 do CPC) e exceções: não há valor jurídico se o autor ou o réu propuser uma ação de reconhecimento do domínio (para reconhecer propriedade), pois trata-se de uma ação que versa sobre a posse. Exceções: quando ambos os litigantes disputarem a posse com base no domínio, isto é, sob a alegação de serem proprietários; quando apreciadas todas as provas de ambas as partes, o juiz não tiver se convencido de quem seja o legítimo ou o melhor possuidor, caso em que deferirá a posse ao proprietário. 
- Requisitos do pedido (art. 561 do CPC): o direito a posse (legitimo possuidor ou melhor possuidor); que sofreu esbulho ou turbação até 1 ano 1 dia atrás;
- Concessão de liminar (arts. 562, 563 e 559 do CPC): segue todo o rito comum do CPC para concessão de liminar, com exceção se o réu for pessoa jurídica de direito público, na qual o juiz não pode deferir a liminar inaudita altera parte, devendo ser devidamente ouvida. A cautelarpode ser revogada, se o autor não dar garantia a coisa (caução), assim sendo, a coisa ficará com terceiro até o final do feito;
- Contestação (art. 564 do CPC): independente da concessão de liminar, seguirá o rito comum do CPC, tendo o autor 5 dias para citar o réu, para que o mesmo conteste em 15 dias;
- Litígio coletivo sobre bem imóvel (art. 565 do CPC): antes da concessão de liminar, o juiz deverá promover audiência de mediação. Concedida a liminar, se essa não for cumprida em 1 ano, o juiz deverá promover nova audiência de mediação;
- Aplicação subsidiária do rito comum (art. 566 do CPC): quando não estiver disposição com relação ao procedimento especial se aplica o rito comum;
- Interdito proibitório (arts. 567 e 569 do CPC): quando o sujeito se sente ameaçado de perder a sua posse, o juiz concederá um mandado para possíveis esbulhos ou turbações;
- Defesa da posse perante terceiros (art. 1.212 do CC): trata de quando a coisa for esbulhada ou turbada e estiver na posse de terceiros. Se a coisa for turbada cabe ação possessória contra terceiro, já se a coisa for esbulhada não se permite ação possessória contra terceiro de boa-fé, mas cabe contra terceiro de má-fé. Ademais, cabe ação reivindicatória contra terceiro de boa-fé.
Procedimento Comum: após um ano e um dia depois que se cessou a violência ou da ciência do possuidor sobre clandestinidade. No rito comum, o possuidor apenas pode conseguir uma tutela antecipada para se manter na posse, na qual os requisitos são maiores. 
Procedimento Sumaríssimo: conforme a lei 9.099/ 1995, se aplicará este rito se o valor do imóvel e/ ou o valor da causa não superar 40 salários mínimos. 
2.4.2. Defesa Direta da Posse 
A defesa direta somente é possível no caso do esbulho ou turbação, não podendo no caso de interdito proibitório. Não obstante, devem se observar dois requisitos: o modo de agir não seja desproporcional; e em tempo hábil, isto é, rapidamente. Quem tem legitimidade para defender a posse diretamente é o possuidor direto; o possuidor indireto e o detentor no caso do permitido ou tolerado, e na violência ou clandestinidade perante terceiros enquanto durar. 
2.5. Efeitos
Todas essas regras valem na falta de disposição contrária pelas partes, por se tratar de direitos disponíveis. 
2.5.1. Direito aos Frutos que a Coisa Proporciona 
- Direito do Possuidor de Boa-Fé: com fulcro no art. 1.214 do CC, os frutos pertencem ao possuidor direito de boa-fé, salvo os frutos civis (os rendimentos). Exemplo: uma pessoa arrenda uma fazenda de outra, todos os frutos pertencerão ao arrendatário, salvo o pagamento a título de arrendamento (frutos civis). Tratando-se de possuidor direto de má-fé, os frutos serão de quem teria o direito de estar na posse, o proprietário e o possuidor indireto com usufruto. 
- Frutos Percebidos com Antecipação e com Atraso: com fulcro no art. 1.214, parágrafo único, do CC, os frutos pendentes ao tempo em que cessar a boa-fé devem ser restituídos, devem ser também restituídos os frutos colhidos com antecipação. Exemplo: uma fazenda decorrente de sucessão hereditária, o proprietário putativo planta algo, surge um herdeiro que faz jus a fazenda, proprietário putativo faz jus aos frutos até o conhecimento do herdeiro e deve ser restituído dos frutos pendentes; exemplo: uma casa decorrente de sucessão hereditária, o proprietário putativo loca a casa e percebe frutos civis por antecipação (aluguel antecipado), descobre-se um herdeiro que faz jus a casa, deve restituir os alugueis depois que passou a ser de má-fé.
- Responsabilidade do Possuidor de Má-Fé pelos Frutos Percebidos e pelos Frutos Desperdiçados: com fulcro no art. 1.216, o possuidor de má-fé responde por todos os frutos colhidos e percebidos, bem como pelos que deixou de perceber por sua culpa, desde o momento em que se constituiu de má-fé.
- Momento de Fazer Jus aos Frutos: com fulcro no art. 1.215 do CC, os frutos naturais e industriais reputam-se colhidos e percebidos; os civis reputam-se percebidos dia por dia.
2.5.2. Responsabilidade por Danos em Coisa Alheia
- Possuidor de Boa-Fé: responde pelos danos à coisa se agiu culposamente – culpa estrito sensu e dolo – ou se não agiu culposamente. Não responde pelos danos “acidentais’
- Possuidor de Má-Fé: responde pelos danos à coisa se agiu culposamente – culpa estrito sensu e dolo – ou se não agiu culposamente. Além disso, também responde pelos danos “acidentais” – aqueles que não der causa – salvo se aquele dano também ocorresse com quem detinha o direito de estar na posse (eventos da natureza). 
Obs (Responsabilidade Civil): são necessários 4 requisitos, são elas: conduta ilícita (ação ou omissão); dano (moral ou material); nexo causal; culpa (culpa estrito sensu e dolo). 
2.5.3. Indenização por Benfeitorias 
Essas regras valem na falta de disposição contrária pelas partes ou de lei específica que não se aplica do CC.
- Possuidor de Boa-Fé: o art. 1.219 do CC regulamenta a questão, tem direito a indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, quanto as voluptuárias, o possuidor não tem o direito a indenização, mas pode levantá-las se for possível.
 
- Possuidor de Má-Fé o art. 1.220 do regulamenta a questão, tem direito a indenização apenas pelas benfeitorias necessárias, quanto as úteis e voluptuárias não tem o direito de indenização e sequer pode levantá-las se for possível. 
- Compensação das Benfeitorias com os Danos: com fulcro no art. 1.221 do CC, pode haver compensação das benfeitorias com os danos. 
- Benfeitorias Existentes ao Tempo da Evicção: com fulcro no art. 1.222 do CC, as benfeitorias somente serão indenizáveis se ao tempo da tradição (perda da coisa/ evicção) ainda existirem.
- Valor da Indenização: com fulcro no art. 1.222 do CC, as benfeitorias do possuidor de má-fé, aquele que deve indenizar pode optar entre o seu valor atual e o seu custo. Quanto as benfeitorias do possuidor de boa-fé, aquele que deve indenizar deve indenizar pelo valor atual.
2.5.4. Presunção Relativa de Propriedade 
Não sabendo quem pertence uma determinada propriedade, deve-se presumir quem está na posse como proprietário. Ressalte-se que a dúvida também de quem pertence a posse, deve-se presumir o proprietário como possuidor. Essas presunções são decorrentes do art. 1.231 do CC. 
2.6. Perda 
Em efeitos práticos, se a pessoa perder a posse em virtude de esbulho e logo recuperar a posse, considera-se, para efeitos jurídicos e legais, que não se perdeu a posse, contando inclusive prazo para usucapião. 
3. Direitos Reais
3.1. Disposições Gerais
- Rol dos direitos reais (art. 1.225 do CC): é um rol taxativo;
		 - Propriedade (usar, gozar, dispor, reivindicar);
Direitos Reais
		 - Sobre coisas alheias ou limitados;
- Aquisição de direitos reais sobre bens imóveis (art. 1.227 do CC): é necessário registro em Cartório para que se tenha os respectivos direitos reais. Nesse sentido, deve-se registrar o contrato em um Tabelionato de Notas e, posteriormente, deve ser feito o registro do contrato no CRI que se encontra a matrícula do imóvel. É válido apenas para atos “inter vivos”. A legislação exige o registro para proteção de terceiros de boa-fé. O contrato sem o registro é passível de perdas e danos, já que é obrigação do alienante não alienar ou constituir direito real para outra pessoa que não seja a contratante, sendo obrigação do adquirente pagar o preço e dar o devido registro ao bem imóvel. A alienação de bem imóvel feita ao terceiro de má-fé não é válida – critério de validade dos contratos. 
- Aquisição de direito reais sobre bens móveis (art. 1.226 do CC): basta apenas a tradição para que se adquira os respectivos direitos reais. Ademais, importante que o contrato se dá por celebrado quando consolidado o acordo de vontades. 
3.2. Direito de Propriedade 
O direito de propriedade está definido no art. 1.228 do CC, sendo considerado como o poder de usar, gozar e dispor da coisa, bem como ter o direito de reaver a coisa do poder de terceiros que injustamente a possuam. 
Não obstante,existem algumas restrições ao direito de propriedade que são estabelecidas em lei e se referem a exploração da propriedade, por exemplo: a desapropriação por interesse público e necessidade; a impossibilidade de construção de grandes edifícios próximos aos aeroportos; dentre outros.
O alcance físico da propriedade imóvel, conforme preconiza o art. 1.230 do CC, vai até onde o proprietário tem interesse em explorar, seja em altura ou profundidade, podendo ser alterado por lei específica, por exemplo: uma lei que trate dos recursos minerais. Existe uma presunção de propriedade plena ao proprietário, isto é, ninguém além do proprietário tem direitos sobre o bem (art. 1.231 do CC). Os frutos e produtos pertencem ao proprietário, salvo disposição em contrário (art. 1.232 do CC).
 
3.2.1. Descoberta
É a obrigação de entregar a coisa ao dono ou ao legítimo possuidor, não conhecendo quem seja, deve-se entregar à “autoridade competente”, que neste caso é a autoridade policial e a autoridade jurisdicional. A autoridade competente dará a devida publicidade pelos meios de imprensa, somente expedindo editais se for cabível. Decorridos 60 dias da divulgação pela imprensa e não aparecendo ninguém que comprove a propriedade da coisa, será designada hasta pública que será revertida para os cofres do Município em que foi encontrada a coisa. Não obstante, sendo a coisa de valor irrisório, o Município pode abandoná-la em favor de quem a achou. 
Quem restituir a coisa achada terá direito a uma recompensa igual ou maior a 5% do valor da coisa. Além disso, o descobridor terá direito a indenização pelas despesas que houver feito com a conservação e transporte da coisa, salvo se o dono preferir abandonar a coisa em seu favor. Nesse contexto, mesmo que o descobridor não receba a devida indenização, não é possível ele exercer o direito de retenção da coisa. A entrega da coisa em departamentos de achados e perdidos é permitida, conforme preconiza o parágrafo único do art. 1.233 do CC, que o descobridor pode fazer por encontrar o proprietário ou o legítimo possuidor.
 
3.2.2. Aquisição de Propriedade de Bens Imóveis
Existe uma série de meios aquisitivos de propriedade, dentre eles se pode citar: usucapião, desapropriação, registro (contratual), aquisição pelo casamento. Diante disso, os modos aquisitivos podem ser divididos em originários e derivados, na qual os originários apenas dependem da vontade do adquirente e os derivados dependem da vontade da outra parte para que ocorra a aquisição. Diante disso, destaca-se que quem adquire a propriedade por usucapião, desapropriação e qualquer outro modo aquisitivo originário passa a possuir a propriedade plena, livre de qualquer ônus gravado na propriedade (usufruto e garantias). 
3.2.2.1. Usucapião 
I – Conceito
Do latim, usu (uso) capere (tomar), isto é, tomar pelo uso. É considerado um modo de aquisição da propriedade pelo exercício da posse por certo tempo, desde que preenchidos determinados requisitos legais.
II – Justificativas 
 
Existem duas justificativas plausíveis para a prática do usucapião, uma relacionada com o interesse público e a outra com o interesse privado. A justificativa que se relaciona com o interesse público, é vista como uma forma de regulamentar a função social da propriedade. Já a justificativa que se relaciona com o interesse particular, é vista como uma forma de conferir segurança jurídica ao particular. 
III – Bens Usucapíveis 
A lei traz as exceções dos bens que não podem ser objeto de uma ação de usucapião, assim sendo, todos os outros bens não previstos em lei podem ser objeto de uma ação de usucapião. Os bens públicos não são usucapíveis (art. 102 do CC), mas a doutrina minoritária entende que os bens públicos dominicais podem ser objeto de uma ação de usucapião. Ademais, os bens gravados de inalienabilidade podem sofrer usucapião. 
IV – Requisitos Genéricos
· Prazo de Posse: cada modalidade de usucapião guarda uma particularidade de prazo, sendo o prazo máximo para uma modalidade de 15 anos. 
· Posse Ininterrupta: salvo a exceção prevista no art. 1.224 do CC, em que se houver perda da posse breve, houver uma recuperação assim que possível e ocorrer uma perda da posse involuntária e inevitável. 
· Posse Sem Oposição: uma posse mansa e pacífica, ou seja, uma posse sem oposição, judicialmente ou extrajudicialmente, do proprietário ou do melhor possuidor, até acabar o prazo de usucapião. 
· Posse Com Ânimo de Dono: estar na posse da propriedade exclusivamente em razão da vontade própria, por exemplo: o proprietário, o usurpador, o esbulhador e o proprietário putativo
V – Modalidades 
A) Usucapião Extraordinário
Conforme preconiza o art. 1.238 do CC, adquire a propriedade aquele que ficar por 15 anos na posse ininterrupta, sem oposição e com ânimo de dono, mesmo que não tenha justo título e seja de boa-fé. Ademais, não é necessário a posse direta nesta modalidade. 
B) Usucapião Extraordinário com Prazo Reduzido
Conforme preconiza o art. 1.238, parágrafo único, do CC, adquire a propriedade aquele que ficar por 10 anos na posse ininterrupta, sem oposição e com ânimo de dono, mesmo que não tenha justo título e seja de boa-fé. Ademais, é necessário nesta modalidade que o possuidor tenha estabelecido sua moradia habitual ou que tenha realizado obras ou serviços de caráter produtivo. 
C) Usucapião Ordinário
Conforme preconiza o art. 1.242 do CC, adquire a propriedade aquele que ficar por 10 anos na posse ininterrupta, sem oposição e com ânimo de dono, desde que possua justo título e esteja de boa-fé (proprietário putativo). Ademais, não é necessário a posse direta nesta modalidade. Tem como finalidade regularizar a propriedade que anteriormente não era válida. 
D) Usucapião Ordinário com Prazo Reduzido
Conforme preconiza o art. 1.242 do CC, adquire a propriedade aquele que ficar por 5 anos na posse ininterrupta, sem oposição e com ânimo de dono, desde que possua justo título e esteja de boa-fé (proprietário putativo). Ademais, é necessário que o imóvel que se deseja usucapir tenha sido adquirido onerosamente – com base no registro presente no CRI – e os possuidores tiverem estabelecido a sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico. 
E) Usucapião Especial Rural
Conforme preconiza o art. 1.239 do CC, adquire a propriedade aquele que ficar por 5 anos na posse ininterrupta, sem oposição e com ânimo de dono, desde que não possua outro imóvel. Ademais, o imóvel rural não pode ser superior a 50 hectares, deve ser produtivo e servir de moradia a sua família. 
F) Usucapião Especial Urbano
Conforme preconiza o art. 1.240 do CC, adquire a propriedade aquele que ficar por 5 anos na posse ininterrupta, sem oposição e com ânimo de dono, desde que não possua outro imóvel. Ademais, o imóvel urbano não pode ser superior a 250 m2, não precisa ser produtivo, mas deve servir de moradia a sua família. 
G) Usucapião Especial Urbano Coletivo
Conforme preconiza o art. 10 da lei 10.257/2001, adquire a propriedade aquele que ficar por 5 anos na posse ininterrupta, sem oposição e com ânimo de dono, desde que não possua outro imóvel. Ademais, o imóvel urbano não pode ser superior a 250 m2 por integrante, não precisa ser produtivo, mas deve servir de moradia a sua família. 
H) Usucapião Indígena
Conforme preconiza o art. 33 da lei 6.001/1973, adquire a propriedade o índio que ficar por 10 anos na posse ininterrupta, sem oposição e com ânimo de dono, independente da capacidade civil do índio. Não se aplica esta modalidade às terras da União e de uso tribal, devendo a área ser não superior a 50 hectares. 
I) Usucapião Familiar
Conforme preconiza o art. 1.240-A do CC, adquire a propriedade aquele que ficar por 2 anos na posse, ininterrupta, sem oposição e com ânimo de dano, cuja propriedade pertença a esta pessoa que promove o usucapião conjuntamente com o ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar. Assim sendo, haverá o usucapião de uma cota parte do imóvel. Ademais, o imóvel deve ser urbano, deve haver posse diretae não pode ser maior que 250m2.
VI – Modos de Aquisição 
Como regra geral, a usucapião é uma forma originária de aquisição de propriedade, com exceção da usucapião ordinário e da usucapião ordinária com prazo reduzido (ambos considerados usucapião do proprietário putativo), que são modos derivados de aquisição pois o proprietário putativo depende de outra pessoa para lhe transmitir o respectivo título. 
VII – Soma de Posses 
O art. 1.243 do CC prevê em quais casos pode haver a soma de posses, “o possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores, contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé. ” Na soma de posses, adquire o imóvel aquele que permanecer por último na posse. No usucapião, para efeitos de soma de posses, o novo possuidor deve manter todos os requisitos do antigo possuidor. 
Sem qualquer controvérsia, o usucapião extraordinário e ordinário admitem soma de posses. Com relação ao usucapião familiar não é possível aplicar a soma de posses, em virtude do caráter personalíssimo deste usucapião, não há controvérsia também. Ademais, nos demais casos existem controvérsias acerca da soma de posses. 
O art. 9°, §3°, da lei 10.257 preconiza que se aplica a soma de posses ao herdeiro perante o usucapião especial urbano. O art. 10, §1°, da lei 10.257 prevê que é possível a soma de posses no usucapião especial urbano coletivo. O usucapião indígena admite a soma de posses conforme preconiza o CC.
VIII – Causas que Impedem, Suspendem e Interrompem a Prescrição 
As respectivas causas com relação à prescrição também se aplicam a contagem do prazo de usucapião. Nas causas de impedimento e suspensão, o prazo começa ou continua a correr após o termino destas causas, já na interrupção, o prazo se inicia novamente. Os arts. 197 a 202 do CC que prevê as causas de impedimento, suspensão e interrupção.
IX – Ação de Usucapião 
A ação de usucapião, geralmente, é pela via judicial. Entretanto, se houver consenso entre as partes pode haver ação de usucapião no Cartório, pela via extrajudicial. É aconselhável que se transfira a propriedade quando ocorreu o prazo de usucapião, a fim de que aquele que usucapiu possa dispor do bem como bem entender (alienar/ dar em garantia) e fazer alegações perante terceiros. O direito de propriedade é gerado pela sentença, sendo essa declaratória conforme apregoa a corrente majoritária. 
X – Direito Intertemporal
O art. 2.028 do CC diz que, no caso de redução do prazo da antiga codificação para a nova, se transcorreu mais da metade do prazo da lei antiga se aplica o antigo código, consequentemente, se transcorreu menos da metade do prazo, aplica-se o novo código. 
O art. 2.029 do CC diz que, nos casos de usucapião ordinário e extraordinário com prazo reduzido, serão concedidos 2 anos a partir da vigência do novo Código para contagem do prazo de usucapião, independente do prazo anterior que o possuidor se manteve na posse. O art. 2.030 do CC diz que se aplica a regra anterior ao art. 1.228, §4°, do CC.
3.2.2.2. Registro do Título Translativo
Os arts. 1.245 a 1.247 do CC versam sobre o registro do título translativo. O CC brasileiro adotou a teoria alemã sobre a translação de propriedade, assim sendo, o simples contrato não transfere a propriedade, mas deve ser feito o registro do mesmo no cartório de registro de imóveis. Entretanto, existe uma diferença da aplicação desta teoria entre o Brasil e a Alemanha, aqui se entende que o proprietário é aquele que consta no registro, salvo disposição em contrário, já na Alemanha, apregoa-se que o proprietário é aquele que consta no registro. O registro pelo sistema torrens segue a lógica alemã de registro, sendo possível apenas em imóvel rural, conforme apregoa os arts. 277 a 2999 da lei 6.015/73.
3.2.2.3. Acessão 
Conforme art. 1.248 do CC, é um modo de aquisição de propriedade por meio do qual o proprietário adquire aquilo que se incorpora ao seu imóvel. São modalidades de acessão: pela formação de ilhas; pelo aluvião; pela avulsão; pelo abandono de álveo (naturais); e por construções e plantações (artificial).
A) Acessão por Construções e Plantações 
É merecido um destaque para essa modalidade de acessão, prevista entre os arts. 1.253 a 1.259 do CC. As acessões se diferenciam das benfeitorias tem caráter acessório, já a acessão não possui caráter acessório, assim sendo, a acessão possui um fim em si mesmo. Com fulcro no art. 1.254 do CC, presume-se a propriedade as acessões existentes em bem imóvel feitas pelo próprio proprietário. 
Em virtude do dominus soli, no caso de construção/ plantação em imóvel próprio com material alheio (art. 1.254 do CC), os materiais pertencerão ao proprietário, devendo este restituir o valor do material, se estiver de boa-fé, devendo restituir e indenizar se tratando de má-fé. Tratando-se de construção/ plantação em imóvel alheio com material próprio (art. 1.255 do CC), a construção/ plantação ficará para o proprietário, devendo este indenizar no caso de o terceiro estar de boa-fé. Não obstante, indo ao sentido contrário do dominus soli, se a construção/plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que de boa-fé plantou ou construiu adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização (art. 1.255, p.u., do CC). 
Se houve má-fé por ambas as partes (proprietário e terceiro), as acessões ficarão para o proprietário, pagando indenização ao terceiro (art. 1.256 do CC). Seguindo novamente o dominus soli, no caso de construção/ plantação em imóvel próprio com material alheio (art. 1.257 do CC), a construção/ plantação ficará para o proprietário que pagará indenização ou não dependendo da boa-fé e má-fé e o proprietário do material deve ser cobrada, subsidiariamente, daquele terceiro que construiu/ plantou e, posteriormente, do proprietário do imóvel. 
Tratando-se construção parcial em imóvel alheio, se a construção não ultrapassar (menor e igual) 5% da área invadida (art. 1.258 do CC), se o invasor estiver de boa-fé: se a construção valer mais que área invadida, deve o invasor indenizar a área que passou a ser proprietário, bem como desvalorizações remanescentes. No mesmo caso, não ultrapassando 5% da área invadida, se o invasor estiver de má-fé: se a construção consideravelmente valer mais que área invadida, deve indenizar em 10x o valor das indenizações, impossibilidade de demolição. 
Tratando-se construção parcial em imóvel alheio, se a construção ultrapassar (maior) 5% da área invadida (art. 1.259 do CC), se o invasor estiver de boa-fé: se a construção valer mais que área invadida, deve o invasor indenizar a área que passou a ser proprietário, bem como a indenização pela valorização que o imóvel teve com a invasão. No mesmo caso, ultrapassando 5% da área invadida, se o invasor estiver de má-fé: se a construção consideravelmente valer mais que área invadida, deve indenizar em 10x o valor das indenizações, impossibilidade de demolição. 
3.2.3. Aquisição de Bens Móveis
A aquisição de bens móveis pode se dar por diversas formas, são elas: usucapião; ocupação; achado de tesouro; tradição; especificação; e confusão, comistão e adjunção. Pelo usucapião, somente se admitem duas modalidades, são elas: usucapião ordinário (3 anos) e extraordinário (5 anos), sendo que ambas seguem as disposições prevista para os bens imóveis, apenas com modificação no prazo. 
Conforme art. 1.263 do CC, a ocupação é quando alguém se assenhora de bem imóvel sem dono. Ademais, conforme art. 1.264 a 1.266 do CC, achado de tesouro é quando alguém acha coisas preciosas, oculto e de cujo dono não haja memória, devendo ser metade do bem daquele que achou e a outra metade do dono do imóvel. Na especificação é quando alguém modifica a coisa, sem autorização do dono, ficando para aquele que modificou o bem se de boa-fé e a coisa não puder voltar ao status quo ante. Na confusão há uma mistura de coisas liquidas; na comistão há uma mistura de coisas sólidas; e na adjunçãoocorre uma união de coisas sólidas sem que se misturam.
A) Tradição
A tradição é a entrega da coisa móvel que, consequentemente, transfere a propriedade do bem móvel. As aquisições que necessitam de tradição, conforme preconiza o art. 1.267 do CC, são aquelas que necessitam de negociação. Existem três espécies de tradição, são elas:
· Real: quando o proprietário transfere o bem propriamente ao adquirente.
· Simbólica: quando o proprietário transfere algo relativo ao bem, em que se presume que transferiu o bem.
· Ficta/ Presumida: são aquelas hipóteses em que não ocorre tradição, mas que a lei presume que houve tradição. O art. 1.267, parágrafo único, do CC considera três espécies de tradição ficta, são elas: no caso de constituto possessório; cessão de direito de reivindicar perante terceiros; e quando o adquirente já se encontra na posse do bem (traditio brevi manu).
A tradição feita por quem não é dono, conforme apregoa o art. 1.268 do CC, não aliena a propriedade, salvo se a coisa for oferecida ao público em leilão ou estabelecimento comercial. A tradição decorrente de negócio jurídico nulo (incapacidade civil, objeto impossível, dentre outros) pode se tornar válido se o transmitente negociar a propriedade com o verdadeiro dono, porém, pode ocorrer que o negócio jurídico nulo não seja capaz de ser regularizado.
3.2.4. Perda da Propriedade
O rol de perda da propriedade é exemplificativo. Ademais, o código preconiza que são formas e perda da propriedade: a alienação; a renúncia; o abandono; o perecimento da coisa; e a desapropriação.
A alienação pode se dar pelo registro ou pela tradição. A diferença entre a renúncia e o abandono, é que a renúncia é expressa e o abandono é tácito. O perecimento é quando ocorre a perda total da coisa. A desapropriação é quando o poder público toma a coisa do particular.
3.2.5. Restrições ao Direito de Propriedade
As restrições ao direito de propriedade são propter rem. Esses direitos são considerados direitos de vizinhança. A responsabilidade civil exige uma conduta; um dano; o nexo causal; e a culpa. Tratando-se da responsabilidade civil entre vizinhos (art. 1.312 do CC) no caso de construções, a mesma é objetiva, não necessitando de culpa por parte do vizinho. Não obstante, a doutrina e a jurisprudência têm entendido que a responsabilidade civil objetiva se estende para todas as relações de vizinhança.
3.3. Direito de Vizinhança 
3.3.1. Uso Anormal da Propriedade
3.3.2. Árvores Limítrofes
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3.3.3. Passagem Forçada
Conforme preconiza o art. 1.285 do CC, o proprietário (possuidor) de um imóvel que não tenha acesso a via pública pode, mediante indenização, constranger o vizinho, que possua imóvel de mais fácil acesso (§1°), a lhe dar passagem. A jurisprudência tem entendido que é possível abrir passagem pelo imóvel alheio se a passagem que existir em seu próprio imóvel for dificultosa. O imóvel deve suportar a passagem forçada. Os parágrafos 2º e 3º apregoam o caso de acesso a via pública decorrente de alienação parcial, em que a outra parte do imóvel dividido deve suportar a passagem da parte que passou a não ter acesso à via pública. O legislador ao criar os parágrafos teve a finalidade de negócios jurídicos entre particulares não prejudique terceiros.
3.3.4. Passagem de Cabos e Tubulações
Conforme apregoa o art. 1.286 e 1287 do CC, um determinado vizinho é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel - de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública - em proveito de outros vizinhos, mediante pagamento de justa indenização e realização de obras de segurança se a obra oferecer graves riscos (art. 1.287 do CC). Ademais, o proprietário prejudicado pode exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso (art. 1.286, parágrafo único, do CC).
3.3.5. Águas
O escoamento de águas de um imóvel para outro vizinho ocorre da seguinte forma: o proprietário do imóvel inferior deve suportar as águas que correm naturalmente; e o proprietário do imóvel superior não pode, através de obras, agravar o fluxo de água para o imóvel inferior (art. 1.288 do CC). O art. 1.289 prevê sobre o direito de captação artificial de águas. O proprietário pode usar as águas até quando satisfeitas suas necessidades de consumo, não podendo impedir ou desviar o curso natural da água (art. 1.290 do CC). Tratando-se da poluição das águas, existem duas hipóteses (art. 1.291 do CC), são elas: 
· Águas Indispensáveis as Primeiras Necessidade Vitais: não é permitido poluir, mas se poluiu deve pagar indenização (decorrente de ato ilícito) e cessar a atividade poluente.
· Águas para as Demais Necessidades: é permitido poluir, mas deve aquele que poluiu despoluir ou pagar indenização (decorrente de ato lícito); ou ainda desvio artificial de curso das águas. 
Com fulcro no art. 1.292 do CC, o proprietário tem direito de construir barragens, açudes, ou outras obras para represamento de água, porém, se as aguas represadas invadirem o imóvel de outro indivíduo, deve-se pagar indenização (ato ilícito), bem como exigir a cessão da inundação. 
É permitido construir canais aos prédios alheios para receber as águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida, desde que não causa graves impactos a agricultura e a indústria, bem como para escoamento dos prédios alheios (art. 1.293 do CC). Os proprietários de imóveis alheios têm direito a ressarcimento de danos futuros, bem como das coisas deterioradas (§1°), os proprietários prejudicados também direito a exigir que os aquedutos sejam subterrâneos (§2°) e que sejam construídos causando o menor dano possível (§3°). Os proprietários que o aqueduto passa podem utilizar para suas necessidades, a preferência será daqueles proprietários em que o aqueduto passa pelo seu imóvel e, posteriormente, os outros.
3.3.6. Limites entre Prédios e Direito de Tapagem
Conforme preconiza o art. 1.298 do CC, se os limites entre dois imóveis forem confusos, na falta de outro meio de prova, se determinarão os limites de acordo com a posse justa. Eventualmente, se não houver como provar a posse justa, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios ou se adjudicará a um dos proprietários, se não for cômodo dividir a área no meio, e assim um deles deve pagar indenização ao outro. Existem dois tipos de ação demarcatória, são elas: ação demarcatória simples e qualificada. 
Com fulcro no art. 1.297 do CC, o proprietário tem o direito a cercar, murar, valar ou tapar seu imóvel e poderá, em conformidade com os costumes da localidade, a dividir as despesas de construção e conservação com o proprietário vizinho, que será de ambos proprietários confinantes. Para impedir a passagem a animais de pequeno porte, o proprietário pode construir muro, cerca ou vala, devendo o outro proprietário concorrer para as despesas. 
Obs: as obras divisórias estão previstas nos seguintes artigos do Código Civil: art. 1.297; arts. 1.304 a 1.307; e arts. 1.327 a 1.330.
3.3.7. Direito de Construir 
Com fulcro no art. 1.299 do CC, o proprietário pode fazer as construções que desejar, respeitando o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos, bem como outras normas extravagantes. No prazo de um ano e um dia, o proprietário pode exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio.
3.4. Condomínio Geral 
O condomínio é o direito de propriedade de duas ou mais pessoas sobre o mesmo objeto. O condomínio pode ser voluntário ou legal, no primeiro as partes acordam pelo condomínio, já no segundo a lei determina que aquilo é um condomínio. Ademais, o condomínio pode ser pro diviso, aquele que é permitido a divisão do bem, ou ainda pro indiviso, que não é permitida a divisão do bem. O condomínio pro indiviso pode ser por natureza, pela lei, ou ainda por disposição particular. 
3.4.1. Direitos do Condôminos
Conforme art. 1.314 do CC, cada condômino pode reivindicar a coisa de terceiro, defender a sua posse (de terceiros ou de outro condômino), alhear a respectiva parte ideal, gravá-laou ainda usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão (não desrespeitar o direito dos outros condôminos). 
Tratando-se das regras de deliberação do condomínio, deve-se observar as seguintes regras: maioria absoluta (art. 1.325, §1°, do CC); consenso (art. 1.314 do CC); maioria simples (art. 1.323, caput, do CC). 
Com fulcro no art. 1.315 do CC, as despesas serão divididas proporcionalmente entre os condôminos de acordo com a cota-parte de cada um. O art. 1.317 prevê sobre dívidas contraídas por todos os condôminos, em que todos respondem pela sua cota parte. Já o art. 1.318 prevê as hipóteses legais sobre dívidas contraídas por um dos condôminos. O art. 1.320 do CC preconiza que o condômino exigir a divisão da coisa comum, de acordo com a sua cota parte e pagando a referidas despesas que restam. Tratando-se da indivisibilidade, é possível acordar que a coisa fique indivisa pelo prazo de até 5 anos, o mesmo ônus incumbe ao testador e ao doador que quiser dispor sobre a indivisibilidade do condomínio. Como exceção, se graves razões acometerem algum dos condôminos, o juiz pode quebrar a cláusula de invisibilidade estabelecida pelos proprietários. Os atos do administrador de fato vinculam os demais proprietários. 
3.5. Condomínio Edilício
É o condomínio de bens imóveis em que existem partes de comum propriedade e partes de propriedade particular. A legislação aplicável é o CC e a lei 4.591/64 (naquilo que o Código Civil for omisso). O condomínio edilício tem personalidade própria, assim sendo, possui seus próprios direitos e obrigações, porém, o condomínio edilício não é uma pessoa jurídica. O condomínio edilício tem natureza jurídica de ente com personificação anômala ou ente despersonificado.
Com fulcro no §1° do art. 1.331 do CC, uma unidade imobiliária é composta por partes exclusivas e por frações ideias da parte comum, sendo que as partes são inseparáveis, isto é, não é possível adquirir ou vender uma das partes sem que a outra lhe acompanhe. O condomínio edilício se constitui, conforme art. 1.332 do CC, por testamento ou por ato inter vivos, com escritura pública registrada no CRI. Com fulcro no art. 1.333 do CC, a convenção de condomínio deve ser subscrita por 2/3 das frações ideias e se torna obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades. O art. 1.334 do CC traz um rol exemplificativo das cláusulas a se constar na convenção de condomínio. 
Conforme art. 1.335 do CC, são direitos do condômino: usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e não excluindo a utilização dos demais compossuidores; e participar/ votar nas deliberações da assembleia, desde que esteja quite. 
Com fulcro no art. 1.336 do CC, são deveres do condômino: contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; e dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. O §1° do art. 1.336 ficará sujeito a juros moratórios (convencionados ou 1% ao mês) e multa de até 2% ao mês. O §2° do art. 1.336 prevê multa acordada na convenção de condomínio para os outros deveres do condômino. O art. 1.337 do CC preconiza que a assembleia pode aplicar multa até 5x o valor do condomínio se o condômino desrespeita reiteradamente seus deveres. Ademais, pode aplicar multa de até 10x o valor do condomínio se o condômino se seu comportamento for reiteradamente antissocial. 
Obs: o CPC/15 transformou a taxa condominial em título executivo extrajudicial, tornando o procedimento mais ágil e buscando evitar a inadimplência do condômino. 
O art. 1.340 do CC prevê que as áreas comuns podem ser utilizadas exclusivamente e separadamente por algum condômino, exemplo: salão de festas. Quanto as benfeitorias nas partes comuns, o art. 1.341 preconiza que: sendo voluptuárias, deve ser aprovada por 2/3 dos condôminos; sendo úteis, deve ser aprovada pela maioria dos condôminos; sendo necessárias e não importando gasto excessivo, não precisa de autorização; sendo necessárias, importando gasto excessivo e urgente, deve ser feita e depois comunicar a assembleia; e sendo necessária, importando gasto excessivo e não urgente, deve ser aprovado pela maioria. 
Com fulcro no art. 1.343 do CC, a criação de novas unidades imobiliárias deve ser aprovada de forma unânime pelos condôminos. O art. 1.345 do CC prevê que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante para com o condomínio, inclusive as multas e os juros moratórios, tendo direito de reembolso. O art. 1.346 do CC apregoa que é obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição.
A assembleia poderá escolher um sindico, que poderá ser condômino ou não, para administrar o condomínio pelo prazo de até 2 anos, o qual pode ser renovado (art. 1.347 do CC). O art. 1.348 do CC apregoa os deveres do síndico. O art. 1.349 do CC prevê sobre a destituição do síndico, podendo a assembleia pela maioria absoluta de seus membros destituir o síndico que cometer irregularidades, não prestar contas e não administrar corretamente o condomínio. 
O quórum é de 2/3 para a alteração da convenção; e de unanimidade dos condôminos para a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. As deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais e, em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo em ambas as situações quando se exigir quórum especial. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. As assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de 3 membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
Se a edificação for destruída, total ou consideravelmente, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais. COMPLETAR
3.6. Propriedade Resolúvel
É a propriedade cujo o título aquisitivo prevê uma clausula extintiva, exemplo: venda de veículo com retrovenda. Ademais a referida revogação do direito de propriedade pode ser feita por causa prevista ou não no título aquisitivo (arts. 1.359 e 1.360 do CC). 
3.6.1. Garantias Reais 
· Propriedade Fiduciária: o credor será proprietário do bem em um primeiro momento, assim, o credor fiduciário não integrará o concurso de credores.
· Penhor: o credor não será proprietário do bem em um primeiro momento, assim, o credor pignoratício integrará o concurso de credores, em que no processo falimentar, perde preferência de crédito para o crédito trabalhista. 
· Hipoteca: o credor não será proprietário do bem em um primeiro momento, assim, o credor hipotecário integrará o concurso de credores, em que no processo falimentar, perde preferência de crédito para o crédito trabalhista. 
· Anticrese: não é muito utilizada no ordenamento jurídico brasileiro, assim, não nos cabe uma análise mais aprofundada. 
3.6.2. Propriedade Fiduciária
Na propriedade fiduciária o credor adquire a nua propriedade do bem. Os dispositivos que regem a propriedade são: o CC; a lei n° 9.514 (bens imóveis) e a lei n° 4.724. 
O regime do CC aplica-se apenas a propriedade fiduciária do bem móvel infungível (art. 1.361 do CC), pela justificativa que facilitaria a busca e apreensão.Antes de vencida a dívida, o devedor, por seu próprio risco, pode usar a coisa segundo sua destinação. Vencida a dívida e não devidamente paga, fica o credor obrigado a vender a coisa a terceiros e a aplicar o preço no pagamento de seu crédito e das despesas de cobrança, bem como entregar o saldo se remanescente ao devedor. Ademais, em duas situações excepcionais, o credor pode ficar o bem, na adjudicação judicial em processo de execução e dação em pagamento. 
3.7. Direito Real de Superfície
O direito real de superfície é o direito de construir em imóvel alheio. Existe um entendimento de que as construções e plantações pertencem ao superficiário, já o imóvel em si pertence ao proprietário. Não obstante, não partilhamos deste entendimento já que não há previsão legal que para que o superficiário vire proprietário das construções e plantações. As regulamentações legais para o referido direito real são o CC e a lei n° 10.257 (Estatuto das Cidades), o Código Civil trata das concessões feitas por particulares na zona urbana ou por concessões na zona rural e o Estatuto das Cidades sobre concessões feitas na zona urbana levando em consideração interesse público. 
As modalidades de usucapião para o presente direito real não são muito utilizadas, porém, o que se mais se utiliza é o usucapião ordinário - em que se possui um justo título e está presente a boa-fé. Se tratando do prazo para usucapir do usufrutuário se aplica as mesmas do usucapião da propriedade (analogia). Quanto as despesas do imóvel, o superficiário deverá arcar com as despesas integramente pelas despesas da propriedade superficial e na proporção pelas despesas da área. 
3.8. Direito Real de Servidão 
O direito real de servidão é caracterizado a utilização do imóvel vizinho para viabilizar ou melhorar a exploração do seu próprio imóvel, exemplo: utilizar do imóvel alheio para passagem ou irrigação. Ademais, a servidão de passagem não é mesma coisa do que a passagem forçada, já que a segunda é decorrente de lei e a primeira decorre de várias formas que não seja a lei (contrato, testamento, usucapião, sentença em ação de divisão). Na servidão aparente, é autorizado ao vizinho que ele realize determinados atos no imóvel alheio, já as servidões não aparentes geram uma obrigação de não fazer. O registro da servidão deve ser feito no CRI para que seja um direito real oponível a terceiros. Imóvel dominante aquele que utiliza da servidão, já o imóvel serviente é aquele que suporta a servidão. 
Tratando-se do exercício da servidão, tem-se que as obras da servidão, em regra, deverão ser feitas e arcadas por aquele que irá usufruir da servidão. A tutela. A remoção de servidão pode ser feita tanto por aquele que usufrui da servidão, quanto daquele que a suporta, dependendo de que é o interesse da remoção. A interpretação da servidão deve ser feita de maneira restritiva, em conformidade com o título constitutivo. Dividido o imóvel que usufrui da servidão, a servidão permanece, mas aquele que dividiu o imóvel deve suportar seu próprio ônus decorrente da servidão. A extinção da servidão se dá pela desapropriação ou pelo cancelamento. COMPLETAR (art. 1.387 a 1.389)
3.9. Direito Real de Usufruto 
O usufruto (art. 1.390 a 1.411 do CC) é o direito real que autoriza seu titular a usar, reivindicar e perceber os frutos de imóvel alheio. O usufruto se constitui por contrato, testamento, usucapião e decorrente da legislação (art. 1.689, inciso I, do CC; art. 231, §2°, da CF). O registro do usufruto é necessário se tratando de bens imóveis para que seja oponível erga omnes e para que se conceda o referido direito real. Tratando-se de bens móveis, a tradição que transfere o usufruto. O usufruto é inalienável e intransmissível pela morte do usufrutuário, porém, o exercício do usufruto pode ser transferido por título oneroso ou gratuito. 
Os direitos do usufrutuário não são cogentes, assim, apenas se aplica a codificação na omissão da disposição entre as partes. O usufruto sobre direitos de crédito é possível, sendo que o usufrutuário possui o direito perceber os frutos e cobrar as respectivas dívidas. Ademais, o usufrutuário dos títulos de crédito deve, após pagar as dívidas, reinvestir no mesmo investimento ou em títulos da dívida pública federal, sendo que se haver descumprimento haverá perda do usufruto e deverá pagar as perdas e danos. O usufrutuário tem o ônus de fazer uma vistoria no bem que será gravado o usufruto, sob pena de presunção relativa que o bem se encontrava em bom estado. A extinção pode se dar pelas seguintes causas extintivas previstas no art. 1.410, são elas: pela renúncia ou morte do usufrutuário; pelo termo de sua duração; pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de 30 anos da data em que se começou a exercer; pela cessação do motivo de que se origina; pela destruição da coisa; pela consolidação (quando o usufrutuário adquire a propriedade do imóvel); por culpa do usufrutuário (quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395); e pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai.
Obs: obrigação, dever e ônus são termos semelhantes, mas não possuem o mesmo significado. Obrigação está relacionada a realização de algo de caráter patrimonial, dever está relacionado com a realização de algo não patrimonial, e ônus está relacionado com a realização de algo, não obrigatório, a fim de se resguardar e evitar futuros danos. 
3.10. Direito do Promitente Comprador
É direito real sobre bem imóvel, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no CRI, desde que não se pactue arrependimento. Se o promitente comprador não registrar o contrato em cartório, este somente será direito pessoal entre as partes, constitui-se direito real apenas com o registro do contrato no CRI. 
4. Teoria Geral das Garantias Reais
Direito real de garantia é o direito que tem o credor de uma dívida sobre um ou mais bens do devedor, ou de terceiro, que os sujeitam a satisfação do crédito em caso de inadimplemento. O oferecimento de bem alheio a fim de garantir dívida não é válido (nulo), salvo se, no futuro, o garantidor se tornar dono do referido bem. Empenhar é oferecer o bem em penhor. A garantia real é indivisível, assim sendo, a garantia somente é liberada quando arque completamente com prestação prometida. 
Antecipa-se o vencimento da dívida se: a coisa garantida se deteriora ou se deprecia; se o bem perecer e não for substituído; se o devedor cair em insolvência ou falir; se as prestações não forem prontamente pagas; e se o bem for desapropriado. Ademais, na hipótese de vencimento antecipado, não incide os juros a serem vencidos. Terceiro obrigado por garantia real não precisa substituir ou reforça-la quando a mesma perece, se deteriora ou se deprecia sem a sua culpa. É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida não for paga no vencimento, já que o bem pode valer mais que a dívida. Os sucessores do devedor não podem remir parcialmente o penhor ou a hipoteca, apenas podem em conjunto remir o penhor ou a hipoteca, aquele que quitar as obrigações dos demais herdeiros, sub-roga nos direitos do credor perante os herdeiros. Quando executada a garantia real e o produto não bastar, continuará o devedor obrigado pessoalmente pelo restante.