Legislação Urbanística Aplicada 1

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LEGISLAÇÃO 
URBANÍSTICA 
APLICADA 
Carolina Corso 
Rodrigues Marques
 
U N I D A D E 1 
Direito urbanístico
Objetivos de aprendizagem
Ao final deste texto, você deve apresentar os seguintes aprendizados:
  Reconhecer a origem da legislação urbanística.
  Identificar modelos padrões utilizados no Urbanismo.
  Avaliar a importância da legislação urbanística no desenvolvimento 
das cidades.
Introdução
O Direito Urbanístico é a parte da Arquitetura que estuda o Urbanismo. A 
urbanização das cidades trouxe problemas que necessitavam de ajustes, 
o que se daria mediante a ordenação dos espaços, de onde nasceu o 
Urbanismo como técnica e ciência. Pode-se definir o Urbanismo como 
“[...] um conjunto de medidas estatais destinadas a organizar os espaços 
habitáveis, de modo a propiciar melhores condições de vida ao homem 
na comunidade” (MEIRELLES, 2007, p. 511).
Neste capítulo, você vai aprender que o Urbanismo é um elemento 
de grande transformação das cidades, promovido por meio de atividades 
próprias, como planejamento urbano, uso e ocupação do solo, áreas de in-
teresse especial e utilização dos instrumentos de intervenção urbanística.
A origem da legislação urbanística
A origem da palavra urbanismo vem do latim (urbs, urbus) e signifi ca cidade. 
Por sua extensão, seria o conjunto de medidas que organizam espaços habitá-
veis, trazendo uma melhor condição de vida ao homem, ou seja, o Urbanismo 
é a ciência e a técnica de ordenar espaços habitáveis, visando ao bem-estar 
geral (COSTA, 1991). Sobre o Urbanismo, temos ainda o Direito Urbanístico, 
joliveira
Rectangle
joliveira
Rectangle
que, como defi nição, seria um conjunto de normas jurídicas que regulam a 
atividade urbanística em si (QUINTO JR, 2003).
A legislação urbanística, especialmente no Brasil, tem sua história vol-
tada a sempre policiar e fiscalizar os usos e as ocupações do solo. O período 
conhecido como “desenvolvimentista” se encerrou em 1964 e foi uma época 
marcada por reformas sociais. O desenvolvimento das cidades passou a fazer 
parte das administrações e ter importância nas políticas econômicas e sociais. 
Em contraponto, apesar de as cidades apresentarem alta urbanização, as le-
gislações de zoneamento estavam defasadas e não atendiam às demandas da 
habitação. Os códigos de obras e as leis de zoneamento não eram capazes nem 
estavam à altura de responder à grande demanda por habitação e suas novas 
áreas de expansão. Durante as décadas de 1940 e 1950, as transformações do 
Urbanismo brasileiro exigiam uma visão única para o controle de uso do solo.
As preocupações das reformas urbanísticas na passagem para o século XX 
estavam voltas a evitar uma interrupção nos portos brasileiros, otimizando o fun-
cionamento agroexportador e tentando evitar as diversas epidemias que tomaram 
conta principalmente de cidades litorâneas. Os governos, tanto federal quanto 
estadual, muito preocupados, instituíram comissões técnicas com engenheiros 
sanitaristas para que se realizassem reformas sanitaristas e também urbanísticas, 
intervindo, então, sobre a autonomia do município, combatendo as calamidades 
públicas e consolidando a função social da propriedade urbana no Brasil.
A cultura jurídica, que nasceu em 1808, afirmou que a legislação urbanística 
passaria a se construir no princípio de poder de polícia. Os manuais de Direito 
Urbanístico mostram que a função social das propriedades vem da prerrogativa 
de que o Estado deve opinar nos interesses comuns e nos possíveis conflitos 
que venham a existir. Alguns juristas têm escrito sobre o Direito Urbanístico 
e apontando como princípio a função social da propriedade urbana.
A legislação urbanística baseou-se nos códigos de posturas da época colonial, 
e só em 1920 começou a ser substituída pelos códigos de obras e pelas leis de 
zoneamento urbano. A reforma urbanística tem sua relação decorrente da criação 
dessas leis específicas para cada projeto e também para o saneamento das cidades 
portuárias, os serviços de transporte público, a energia e o saneamento, ao invés 
do caminho em que a reforma da cidade não tinha apenas a regulação social.
A legislação moderna surgiu de demandas sociais a partir da nova cidade 
industrial, passando a ter uma lógica para a produção e a reprodução do capital 
produtivo e maior força de trabalho. A produção da cidade deve agregar os 
custos sociais com habitação e infraestrutura. A área urbana deixou de ser 
parte apenas como suporte e passou a ser base importante para a localização 
Direito urbanístico2
das atividades interurbanas. A legislação urbana passa, então, pelo processo 
de produção da cidade industrial.
O conceito da cidade como função social incorpora a organização do espaço 
físico, contemplando todos os moradores da cidade, e não apenas a parte capita-
lista. Todos os códigos de edificação, uso e ocupação do solo sempre buscaram 
alcançar uma cidade sem divisões, entre incluídos e excluídos socialmente, 
afinal, a legislação deve normatizar todos os valores de custos, isso antes do 
surgimento da incorporação imobiliária. O acesso à habitação deve ser um 
direito e uma garantia fundamental, como expresso na Constituição Federal 
de 1988, a qual dita que todos os moradores devem ter uma habitação digna. 
A legislação urbanística no Brasil começou então a admitir que parte da po-
pulação não tenha acesso ao mercado formal, e foi assim que, com a instituição 
da Lei nº 6.766/79, se abriu espaço legal para loteamentos de interesse social. 
A partir daí surgiram projetos de interesse social para urbanizar e integrar 
a população que vive em áreas socialmente excluídas (QUINTO JR, 2003).
Com a Constituição Federal de 1988, se concedeu atenção 
principalmente à matéria urbanística, reservando diversos 
dispostos e diretrizes no desenvolvimento urbano, na pre-
servação ambiental, nos planos urbanísticos e, ainda, sobre 
a função da propriedade urbana. A grande competência 
é sempre da União, mas foi atribuída aos municípios a po-
lítica de desenvolvimento urbano, sendo que seu grande 
objetivo é ordenar o desenvolvimento de funções sociais 
e garantir o bem-estar dos que a habitam. Acesse o link: 
https://goo.gl/HwJ1Q
Modelos de Urbanismo utilizados 
Em sua essência, o Urbanismo é o verdadeiro estudo entre o espaço e a so-
ciedade que nele vive. Segundo Gonçalves Jr et al. (2006, p. 15-16) “O Urba-
nismo é o estudo das relações entre determinada sociedade e o espaço que 
a abriga, bem como das formas de sua organização e intervenção sobre elas 
com determinado objetivo”.
3Direito urbanístico
https://goo.gl/HwJ1Q
Os principais urbanistas do século XIX foram: Ildefonso Cerdá (Barcelona/
Espanha – 1855), George Haussmann (Paris/França – 1853 a 1870), Arturo 
Sorya y Mata (Madri/Espanha – 1883), Tony Garnier (Lyon/França – 1901), 
Ebenezer Howard (Letchworth – 1903) e Welwyn (Inglaterra – 1919). Algu-
mas de suas principais propostas urbanistas de solução para as cidades são 
utilizadas até hoje (Tabela 1) (Monfré, [2009?]).
 Fonte: Monfré ([2009?]). 
Ildefonso Cerdá
  A rua deve fornecer redes de infraestrutura.
  Possibilitar a melhor aeração e iluminação das casas.
  As esquinas dos prédios são chanfradas nos 
cruzamentos, permitindo melhor visibilidade e 
criação de pequenas praças com comércio e lazer.
  O sistema de transportes é elemento fundamental 
para o funcionamento da cidade.
  Distribui parques, indústria, comércio e residências de 
forma equilibrada.
George Haussmann
  Eliminar a insalubridade e a degradação dos 
bairros, por meio da ventilação, do acesso à luz e da 
arborização.
  Destruição de 20 mil casas para construir outras; 
novos parques e vias largas.
Arturo Sorya y Mata
  Ao centro de uma imensa rua haveria toda a 
infraestrutura necessária para a cidade.
  Todas as habitações devem estar nas mesmas 
condições.
  A cidade linear permite contato direto com o campo.
  Cidade linear: evita o trânsito.
Tony Garnier
  Preocupação com a salubridade.
  Áreas verdesentre as casas: trânsito de pedestre fora 
das ruas.
  A proposta previa claramente a separação das 
diferentes funções da cidade: trabalho, habitação, 
tráfego e recreação.
Ebenezer Howard
  Projeto de um parque público com 58 hectares e com 
o Palácio de Cristal, que serve como abrigo para dias 
chuvosos, venda de produtos, jardim de inverno e um 
conjunto de exposição permanente. 
 Tabela 1. Principais propostas urbanistas utilizadas até os dias atuais
Direito urbanístico4
O modelo progressista
O modelo progressista tem um espaço amplamente aberto, contendo muito 
verde e com exigência em higiene. O verde oferece particularmente momentos 
de lazer e se consagra na jardinagem e na educação. No espaço urbano, se traça 
uma análise das funções humanas, se classifi cam e se localizam diversas formas 
de trabalho industrial, liberal e agrícola. A cidade se recusa a utilizar qualquer 
herança artística do passado e se submete exclusivamente às leis da geometria, 
que eliminam variantes ou adaptações de um mesmo modelo. O alojamento ocupa 
um padrão na concepção progressista privilegiado e importante. Se analisados 
os elementos, ela não constitui uma solução densa e maciça, ao contrário da 
cidade ocidental tradicional, em que há o espaço livre e uma abundância do 
verde, excluindo aquela atmosfera exclusivamente urbana (CHOAY, 2003).
O Urbanismo progressista
O plano de cidade industrial elaborado por Tony Gramier em 1901 (Figura 1) 
alegava uma tentativa de ordenar e trazer soluções utilitárias e plásticas, 
distribuindo por todos os bairros a mesma escolha de volumes e passando 
a fi xar os ambientes seguindo as necessidades de ordem prática e o sentido 
poético do arquiteto. No projeto de cidade, funções de trabalho, habitação, 
lazer e saúde eram separadas (CHOAY, 2003).
Figura 1. Modelo proposto por Tony Garnier: cidade industrial.
Fonte: Choay (2003).
5Direito urbanístico
O modelo culturalista
O ponto de partida, aqui, não é mais o indivíduo, mas sim o agrupamento 
humano na cidade. O modelo culturalista foi um grande escândalo histórico, 
com o desaparecimento da unidade orgânica da cidade (CHOAY, 2003).
O Urbanismo culturalista
Nesta época, havia uma superpopulação nas cidades, causada pela migração 
do campo. Era necessário, então, equilibrar a relação campo-cidade. Para 
isso, foi apresentado o desenho de cidade-jardim (Figura 2), que considerava a 
cidade e o campo como ímãs e tinha como base atrair para si toda a população 
(CHOAY, 2003)
Figura 2. Esquema de cidade-jardim: Howard.
Fonte: Choay (2003).
Direito urbanístico6
Cidade linear
A cidade linear se baseava na expansão das cidades sobre o território rural. As 
cidades tinham problemas com as condições das vias urbanas, a insalubridade 
das habitações, o saneamento básico (com o aumento da população) e o con-
gestionamento dos centros. O pensamento racionalista abordava problemas dos 
grandes centros, como o fl uxo e o tráfego urbano, e, com isso, se desenvolveu 
um novo desenho, rompendo o modelo de cidade convencional. Como o nome 
diz, a ideia central era de que a cidade deveria se desenvolver ao longo de uma 
faixa linear com largura de 50 m em linha; essa seria a artéria principal que 
receberia áreas arborizadas, lardeadas por duas faixas de terrenos urbanos.
No plano de cidade linear (Figura 3) não existe setorização, trazendo o 
uso misto do solo, abandonando as estruturas tradicionais como quarteirão e 
praça, reduzindo os traçados de circulação e serviços. Não se considerava a 
estética da cidade, e sim o desenho urbano e a dimensão técnica, privilegiando 
a circulação na sua forma mais racional: linha reta (CHOAY, 2003).
Figura 3. Plano de cidade linear: Espanha, 1890.
Fonte: Choay (2003).
7Direito urbanístico
O bairro da Água Branca, em São Paulo, tem como principal elemento o parque de 
mesmo nome. Seu projeto prevê vias que ligam o parque à estação Barra Funda do 
metrô, às áreas de lazer e às grandes avenidas que ficam ao seu redor (Figura 4).
Figura 4. Mapa de Água Branca, em São Paulo.
Fonte: Água Branca ([201-?]).
A importância da legislação urbanística no 
desenvolvimento das cidades
A atualização da legislação urbanista se deu em 1971, por meio de ato insti-
tucional e de uma estratégia política defendida pelo governo militar, diante 
do crescimento explosivo das cidades. Ao modernizar a legislação, com a 
Lei de Desenvolvimento Urbano, de 1983, alguns mecanismos de controle 
do mercado imobiliário foram introduzidos. 
Foram produzidas, ainda, a Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 
6.766/77), a Lei de Zoneamento Industrial (Lei nº 1.817/78) e o Projeto de Lei 
nº 775/83, que tratava do desenvolvimento urbano. Este último encontrou difi-
culdade de aprovação pelo fato de introduzir vários instrumentos urbanísticos, 
como o controle da especulação imobiliária. No início da década de 1980, a 
necessidade de introduzir instrumentos urbanísticos e uma legislação que 
fosse capaz de estabelecer um mínimo de ordenamento ao crescimento das 
cidades – dado principalmente em função dos altos custos da infraestrutura 
Direito urbanístico8
urbana, como saneamento, abastecimento de água, transportes públicos e 
habitação – ainda se fazia presente. O Projeto de Lei nº 775/83 não foi aprovado, 
ficando praticamente arquivado até a convocação da Assembleia Constituinte 
em 1987. Aqui, cabe mencionar o significado dessas Leis, pois, por um lado, 
abriram espaço para uma atualização da legislação urbanística, e, por outro, 
não enfrentaram a questão da regulação social e da habitação popular e social 
(QUINTO JR, 2003).
Durante o período republicano de 1889 até 2001, a legislação urbanística 
no Brasil tinha como concepção o embelezamento das cidades, permitindo 
aos urbanistas toda a liberdade para o uso da expansão urbana. As mudanças 
na lei ao longo do século XX não traziam o Urbanismo como instrumento 
de regularização dos conflitos sociais, somente desenvolveram formas de 
preservação e regulamentação do mercado imobiliário. Só evoluiu mesmo 
após o princípio do poder de polícia, mencionado anteriormente. Foi quando se 
preocupou com o tipo de atividade e o conflito com o solo urbano. A legislação 
urbanística só evoluiu quando vieram os códigos de obras, pois passaram a 
restringir os usos e a questão social da habitação.
Elaborada durante a Constituição Federal de 1988, a legislação urbanística 
volta à agenda política e, em seu texto final, o Plano Diretor passou a ser o 
principal instrumento para a definição da função da cidade. Além disso, o 
art. 182 ficou amarrado a uma regulamentação, o Projeto de Lei nº 5.778/90, 
elaborado pelo Senador Pompeu de Souza. Porém, após uma longa tramitação, 
foi aprovado, pela Lei nº 10.257/01, o Estatuto da Cidade. 
Estatuto da Cidade
O Estatuto da Cidade determina para que seja estabelecida uma relação de 
transparência para avaliar e caracterizar o uso das terras urbanas, de modo 
que constem em mapas e plantas do Plano Diretor. Isso signifi ca que cabe ao 
município realizar estudo sobre sua situação fundiária e defi nir uma política 
para prover área de habitação social e, ainda, deverá haver fi scalização da 
sociedade civil e de organizações governamentais capazes de prestar assessoria 
para a administração municipal. 
As prefeituras devem ter condições de desenvolver estudos urbanísticos 
que sirvam de base para a elaboração do Plano Diretor, tendo também uma 
política de uso do solo e de habitação que contemple os que habitam em favelas 
ou em áreas irregulares (QUINTO JR, 2003).
9Direito urbanístico
Planejamento urbano
O planejamento urbano visa à criação e ao desenvolvimento de programas que 
melhorem a qualidade de vida da população, estruturando a apropriação do 
espaço urbano. Os planejadores urbanos devem trabalhar junto às autoridades 
locais para, assim, incluírem melhorias na qualidade de vida das comunidades. 
Seu trabalho envolve principalmente o contato com o processo de produção, 
estruturação e apropriaçãodo espaço urbano. Precisam também prever o 
futuro e possíveis impactos causados pelo plano de desenvolvimento urbano.
De acordo com a própria Lei nº 10.257, o Plano Diretor é “o instrumento básico da 
política de desenvolvimento e expansão urbana”, obrigatório para municípios: 
  com mais de 20 mil habitantes ou conturbados; 
  integrantes de “área de especial interesse turístico” ou área em que haja atividades 
com significativo impacto ambiental; 
  que queiram utilizar de parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de 
imóvel.
Em virtude da complexidade da tarefa, dentre outros motivos, muitos municípios 
deixaram de cumprir o prazo original de cinco anos dado pelo Estatuto das Cidades 
para criarem seus planos diretores. Diante dessa situação, foi promulgada a Lei nº 
11.673, em 2008, adiando o fim do prazo.
O Estatuto exige que o Plano Diretor ao menos delimite as áreas em que se poderão 
aplicar:
  o parcelamento, a edificação e a utilização compulsórios de imóvel;
  o direito de preempção;
  o direito de outorga onerosa do direito de construir;
  o direito de alterar onerosamente o uso do solo;
  as operações urbanas consorciadas;
  o direito de transferir o direito de construir.
Plano Diretor
O Plano Diretor mostra como a cidade é atualmente e como deverá ser no 
futuro. Mostra como o terreno da cidade deve ser utilizado e a infraestrutura 
existente com educação, vias públicas, policiamento, combate contra incêndio, 
saneamento de água e esgoto e transporte púbico, apontando se esta deve ser 
Direito urbanístico10
expandida, melhorada ou até criada. Deve defi nir áreas que podem ser aden-
sadas e áreas que não devem ser urbanizadas, tais como áreas de preservação 
permanente (APP). O objetivo principal do plano diretor é fazer com que a 
propriedade urbana cumpra sua função social em detrimento do interesse 
individual ou de grupos específi cos. Um exemplo é a necessidade de destinar 
função adequada aos terrenos urbanos (DI BERNARDI, 2015).
Desenvolvimento do Plano Diretor
Durante elaboração do Plano Diretor, os planejadores urbanos, que são profi s-
sionais de várias áreas, como engenheiros, arquitetos e urbanistas, geólogos, 
economistas, sociólogos, geógrafos, antropólogos, juristas, estatísticos e biólo-
gos, devem analisar a realidade existente e, em conjunto com a sociedade civil, 
propor novos rumos de desenvolvimento municipal. A legislação brasileira 
exige que a elaboração e a revisão de um Plano Diretor aconteçam de forma 
participativa e democrática. Se não houver participação da sociedade civil, o 
Plano Diretor pode ser invalidado. Em pequenas cidades, um Plano Diretor 
pode ser desenvolvido por uma companhia privada; já em cidades maiores, é 
uma agência pública que desenvolve o Plano Diretor. 
Diversas cidades espalhadas pelo mundo foram planejadas, sobretudo nos países do 
antigo bloco socialista. A seguir, seguem algumas cidades planejadas:
  Brasília, capital do Brasil.
  Goiânia, capital de Goiás.
  Belo Horizonte, capital de Minas Gerais.
  Teresina, capital do Piauí.
  Palmas, capital do Tocantins.
  Rio Claro, no interior de São Paulo.
  Canberra, capital da Austrália.
  Washington, DC, capital dos Estados Unidos.
  Nova Délhi, capital da Índia.
  Islamabad, capital do Paquistão.
  Abuja, capital da Nigéria.
  Astana, capital do Cazaquistão.
  Naypyidaw, capital de Myanmar ou Birmânia.
  Thimphu, capital do Butão.
11Direito urbanístico
  Kyoto, antiga capital do Japão.
  La Plata, capital da província de Buenos Aires, na Argentina. 
Uma cidade planejada facilita a vida dos moradores, fazendo com que não seja 
necessário se locomover tanto, já que é possível atender a todas as suas necessidades 
no seu bairro.
1. Quanto ao direito urbanístico, vimos 
que o plano diretor deve propor 
diretrizes que norteiem os agentes 
públicos e privados em relação ao 
que deve ou não ser feito no 
território municipal. Com base nisso, 
assinale a alternativa correta. 
a) Uma vez instituído o 
plano diretor, este não 
necessita de revisão.
b) O plano diretor é obrigatório 
para todas as cidades, sem 
limite mínimo de habitantes.
c) O plano diretor é parte integrante 
do processo de planejamento 
municipal e estadual.
d) Não é possível aos Municípios 
ampliar o seu perímetro 
urbano após a edição da Lei n.° 
10.257/2001 (Estatuto da Cidade).
e) O plano diretor, aprovado 
por lei municipal, é o 
instrumento básico da 
política de desenvolvimento 
e expansão urbana.
2. Qual o nome da lei que disserta 
sobre normas de ordem pública e 
interesse social, e que regula o uso 
da propriedade urbana em prol 
do bem coletivo, da segurança e 
do bem-estar dos cidadãos, bem 
como do equilíbrio ambiental?
a) Lei de Ordenamento Público.
b) Estatuto da Cidade.
c) Lei de Uso e Ocupação do Solo.
d) Lei de Parcelamento 
do Solo Urbano.
e) Lei de Diretrizes e Bases 
de Conforto Ambiental.
3. O planejamento urbano é a 
elaboração e o desenvolvimento de 
programas que buscam melhorar 
ou revitalizar as cidades, objetivando 
a melhora na qualidade de vida 
da população. Qual foi a primeira 
cidade brasileira a marcar o início 
do planejamento urbano?
a) Belo Horizonte - MG.
b) Brasília - DF.
c) Teresina - PI.
d) Goiânia - GO.
e) São Paulo - SP.
4. O planejamento urbano é vinculado 
ao entendimento mais tradicional da 
cidade, ou seja, aquele que a planeja, 
que define como deverá ser seu 
futuro, quais os caminhos a seguir, 
as prioridades a adotar, os espaços 
a ocupar e a não ocupar, as obras a 
serem realizadas. Uma vez finalizado 
esse planejamento, cabe à gestão 
o papel de executá-lo e fiscalizá-lo. 
Com relação à ocupação do espaço 
Direito urbanístico12
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urbano, o planejamento urbano 
deverá tomar qual atitude? 
a) Impositiva, a fim de organizar 
a ocupação dos espaços.
b) Autoritária, dando a entender 
que o Estado, sozinho, é 
quem pode tomar decisões 
sobre os espaços urbanos.
c) Compreensiva, entendendo os 
interesses privados dos agentes.
d) Repreensiva, aplicando 
multas para aqueles que 
estiverem envolvidos na 
ocupação do espaço.
e) Passiva, deixando que 
a população ocupe 
esse espaço livremente.
5. Segundo a legislação urbanística 
elaborada na Constituição 
Federal e aprovada pela Lei n.º 
10.257/01, quem tem o dever 
de criar leis urbanísticas que 
sirvam para o controle e a 
fiscalização no desenvolvimento 
da expansão urbana?
a) O Poder Legislativo Municipal.
b) Os Municípios.
c) O Conselho Municipal 
do Meio Ambiente.
d) A União e os Estados.
e) Exclusivamente a União.
13Direito urbanístico
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Encerra aqui o trecho do livro disponibilizado para 
esta Unidade de Aprendizagem. Na Biblioteca Virtual 
da Instituição, você encontra a obra na íntegra.
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