Viabilidade econômica de uma obra

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GESTÃO DE 
OBRAS
Júlia Hein Mazutti
Viabilidade econômica 
de uma obra
Objetivos de aprendizagem
Ao final deste texto, você deve apresentar os seguintes aprendizados:
 � Elaborar cronograma financeiro.
 � Preparar a matriz de controles financeiros.
 � Realizar análise econômica e mercadológica de empreendimentos.
Introdução
Uma obra bem planejada e projetada precisa de um programa financeiro 
bem elaborado para que possa ser realizada e, mais importante ainda, 
precisa dar lucro ao investidor. Para isso, é necessário ter controle dos 
gastos e acompanhá-los de perto.
Neste capítulo, você vai aprender os aspectos mais importantes no 
estudo da viabilidade de uma obra. Assim, vai aprender o que é um cro-
nograma financeiro, como elaborá-lo e algumas das diversas vantagens 
da sua utilização. Além disso, você vai aprender a preparar uma matriz 
de controle financeiro, ou seja, a elaborar uma série de medidas que lhe 
ajudarão a ter o controle financeiro sobre a sua obra, como a utilização de 
sistemas ERP e a elaboração do cronograma de fluxo de caixa. Por fim, vai 
ver a importância da realização de pesquisas de mercado para a criação 
de um empreendimento e como realizar a análise econômica da obra.
Cronograma financeiro
Ao fazer o orçamento de uma obra, você poderá saber o custo total do projeto 
até seu término, mas como saber como esse valor estará distribuído ao longo 
do tempo de obra? Para isso, existe o cronograma financeiro da obra, que 
mostrará quanto a obra custará a cada espaço de tempo, tipicamente a cada 
mês. Com ele, o gestor ou administrador da obra pode acompanhar e prever 
os gastos da construção.
Algumas etapas podem ser seguidas para montar um cronograma financeiro. 
Veja, a seguir, o passo a passo sugerido por Ribeiro (2018).
1. Determinar a Estrutura Analítica do Projeto (EAP): define-se todas 
as atividades da obra, dividindo seu escopo em pacotes menores e mais 
fáceis de trabalhar.
2. Sequenciar as atividades: determina-se quais atividades vêm antes 
e depois e quais são independentes. Assim, pode-se saber a ordem 
cronológica da obra.
3. Determinar duração: cada atividade terá um tempo de duração, que 
deverá ser estimado para a elaboração do cronograma.
4. Determinar os custos: as atividades também envolvem custos de ma-
teriais, mão de obra e equipamentos. Esses custos devem ser estimados 
para cada atividade e também para cada espaço de tempo (tipicamente 
mês). Se a atividade, por exemplo, espalhar-se durante três meses, 
seu custo deve ser distribuído durante esses três meses com base na 
porcentagem da tarefa cumprida a cada mês.
Com a divisão dos prazos e dos custos ao longo de cada mês e sua apresen-
tação em forma gráfica, você chega ao seu cronograma financeiro, que também 
é chamado de cronograma físico-financeiro, pois apresenta as atividades 
distribuídas ao longo dos meses (cronograma físico) e acrescenta o custo a 
cada etapa. Observe um exemplo de cronograma físico-financeiro no Quadro 1.
É interessante, no cronograma financeiro, calcular o total gasto no mês e o 
total acumulado. Assim, pode-se saber quanto a empresa gastará ao longo da 
obra, tendo um controle maior dos seus gastos. O total acumulado no último 
mês da obra apresenta o custo final da execução obra no que diz respeito a 
materiais, mão de obra e equipamentos.
No link a seguir, veja a tabela disponibilizada pelo Sienge para montar seu próprio 
cronograma físico-financeiro.
https://goo.gl/9gaC7N
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3Viabilidade econômica de uma obra
Como você pode perceber, a Figura 1 apresenta os gastos na execução da 
obra em si, chamados de custos diretos, mas não inclui gastos com administra-
ção da obra, tributos, consumos de água, energia, etc. Esses valores, chamados 
de custos indiretos, também devem ser contabilizados para o orçamento final 
da obra. Para isso, você deve compreender a divisão dos custos entre diretos 
e indiretos.
Figura 1. Módulos do sistema de gestão de obras.
Fonte: Araujo (2017, documento on-line).
Os custos diretos envolvem os serviços para obter o produto final, ou seja, 
a mão de obra, os materiais e os equipamentos para executar a obra. Esses 
são os custos presentes nas composições de custos unitários dos serviços, 
que constam nas tabelas como TCPO, SINAPI e SICRO/DNIT, utilizadas 
para estimar o preço da obra pelos orçamentistas. Nelas, pode-se encontrar 
os índices de consumo de materiais, o número de horas que cada trabalhador 
necessita para realizar cada atividade, o número de horas de equipamentos, 
entre outros. Sobre esses valores, aplica-se o custo de mercado de salário e 
preço dos materiais.
Viabilidade econômica de uma obra4
Os custos indiretos, por sua vez, envolvem os serviços de apoio para 
realizar a obra. Segundo Pini (2009), esses custos envolvem a mobilização 
e desmobilização da obra, instalações provisórias de escritórios, banheiros, 
vestiários, refeitórios, depósitos de materiais, custo mensal de administração 
local, consumo de energia, água, telefones, materiais de limpeza, entre outros. 
Ao falar em “custo da obra”, deve-se sempre verificar se os custos abrangem 
os valores indiretos ou não.
A partir do custo final da obra, incluindo custos diretos e indiretos, deve-
-se calcular o BDI (Benefício e Despesas Indiretas). Segundo Pini (2009), o 
BDI varia, aproximadamente, entre 30 e 40% do custo final da obra. Esses 
valores envolvem tipicamente o rateio da administração central, a taxa de 
risco, tributos federais e municipais, despesas financeiras de capital de giro, 
despesas comerciais e, claro, o lucro da obra.
Veja mais detalhes sobre o BDI e como calculá-lo acessando o link a seguir.
https://goo.gl/arJy9R
Existem diversas vantagens para se elaborar o cronograma físico-financeiro 
da obra. Algumas das mais importantes destacadas por Lima (2016) são 
apresentadas a seguir.
 � Facilidade para conseguir financiamento: o financiamento da cons-
trução de imóveis, como pela Caixa Econômica Federal e pelo Banco 
do Brasil, geralmente tem como pré-requisito o cronograma físico-
-financeiro da obra para a liberação dos recursos. Assim, o cronograma 
serve como ferramenta de controle para os órgãos de financiamento e 
deve ser elaborado por profissionais especializados.
 � Controle do fluxo de caixa: sabendo quanto a empresa deverá gastar 
de acordo com os meses da obra, garante-se saber quanto dinheiro entra 
e sai da empresa e quando isso acontecerá. Com isso, caso o orçamento 
saia do planejado, pode-se agir rapidamente e evitar que a despesa saia 
do controle e tome proporções muito grandes.
5Viabilidade econômica de uma obra
 � Equipes mais eficientes e melhor gerenciadas: com o acompanha-
mento no cronograma, pode-se verificar onde estão os problemas de 
planejamento ou orçamento da obra. Se o planejado era gastar 10 e 
executar em 5 meses, mas foram gastos 12 e executados em 10 meses, 
pode-se rastrear onde o planejamento falhou e melhorar a gestão das 
equipes e do dinheiro.
 � Planejamento cada vez mais realista: o objetivo do cronograma físico-
-financeiro é estabelecer prazos e custos realistas com a execução da 
obra. Quantomais se planeja e se analisa o planejamento e seus des-
vios, mais fácil se torna prever o quanto as tarefas realmente custam e 
demoram a serem realizadas.
Com uma programação organizada e detalhada por meio de um cronograma 
físico-financeiro, pode-se planejar a contratação dos serviços da obra no tempo 
correto, otimizar a utilização do dinheiro da empresa e evitar empréstimos 
ou gastos inesperados. Para que o cronograma seja o mais realista possível, é 
sempre importante envolver vários setores da obra no seu desenvolvimento, 
como os proprietários, incorporadores, diretores, engenheiros, orçamentistas 
e mestre de obras.
Matriz de controles financeiros
A gestão financeira da obra envolve diversos fatores, como orçamentos, com-
pras, controle de estoque, contas a pagar e receber, fluxo de caixa, contabilidade 
e todas obrigações fiscais, entre muitas outras atividades. Você já se perguntou 
como o gestor pode conciliar e deixar todas estas atividades em dia e todas as 
pessoas envolvidas atualizadas? Para isso, deve-se construir uma boa matriz 
de controle financeiro, com um bom sistema ERP (planejamento de recurso 
corporativo, do inglês Enterprise Resource Planning).
Araujo (2017) destaca que um bom sistema de gestão deve ser dividido 
em módulos essenciais para os processos que existem dentro de uma cons-
trutora (Figura 1). Além disso, deve-se lembrar, é claro, da contabilidade e 
das obrigações fiscais. 
Para que todos esses módulos sejam integrados e gerenciados de maneira 
conjunta, existem os sistemas ERP, que geram a integração entre os dados 
e fazem as informações fluírem naturalmente de um setor para outro na 
empresa de forma suave, tendo uma visão completa do caixa da construtora 
(ARAUJO, 2017). Por exemplo, quando o comprador compra um material e 
Viabilidade econômica de uma obra6
gera um pedido de compra, imediatamente o sistema ERP gera uma previsão 
de pagamento nas contas a pagar e, quando o material chega e a nota fiscal é 
registrada no sistema ERP, ele atualiza automaticamente o estoque, e assim 
por diante. Como você pode ver, o sistema ERP é ágil e diminui os possíveis 
erros humanos entre um processo e outro, apresentando diversas vantagens 
para o gestor.
Entre os sistemas de ERP disponíveis no mercado, o sistema Sienge tem 
grande destaque entre as empresas de construção civil (ALVES, 2017) e permite 
a integração de todas as áreas da empresa e o acompanhamento da construção 
da obra, passando pelo setor de orçamento, materiais, medições até o setor de 
recursos humanos. O sistema Sienge possui 12 diferentes módulos oferecidos 
conforme a necessidade de cada empresa e algumas de suas principais funções 
são, segundo Alves (2017): administração de contratos, cobranças e correção 
de parcelas dos clientes, gestão e controle de equipamentos e suprimentos, 
controle de estoque e relatório diário de obras e integração com a tecnologia 
BIM (Building Information Model), permitindo usar dados em BIM para gerar 
orçamentos diretamente no sistema Sienge.
O BIM é uma das ferramentas mais modernas em armazenamento e compartilhamento 
de dados. Permite juntar, em um mesmo lugar, todos os projetos que compõem 
uma obra, como o projeto estrutural, elétrico, hidráulico, entre outros. Conheça mais 
acessando o link a seguir.
https://goo.gl/Yc6nuQ
Entre as funções de sistemas ERP, está realizar o tão famoso fluxo de 
caixa. Você sabe qual é a diferença entre fluxo de caixa e orçamento? Mattos 
(2014) destaca que o orçamento da obra é uma posição estática, uma cotação 
do valor de serviços, e o fluxo de caixa é dinâmico, sendo o montante de 
dinheiro recebido e gasto pela empresa por um período de tempo.
Enquanto o orçamento é uma posição estática, o fluxo de caixa (ou cash 
flow, em inglês) refere-se ao fluxo do dinheiro no caixa da empresa, ou seja, 
ao montante de dinheiro recebido e gasto por uma empresa durante um período 
de tempo definido. Para Mattos (2014), existem dois fatores que não devem 
ser subestimados na dinâmica de um fluxo de caixa:
7Viabilidade econômica de uma obra
 � fator tempo — os serviços se situam ao longo dos meses;
 � forma como os serviços são pagos — pode ser à vista, a prazo; é preciso 
verificar se há defasagem entre esses desembolsos e o recebimento do 
dinheiro da medição pelo contratante (diversos contratos, principalmente 
públicos, realizam o pagamento dos serviços por mês, conforme medição 
do andamento da obra).
Veja o passo a passo sobre como chegar a um regime de fluxo de caixa 
proposto por Mattos (2014) a partir do exemplo da Figura 2 e das especifi-
cações a seguir.
 � Custo distribuído no tempo (Figura 2a): imagine uma obra com custo 
direto de 400 e indireto de 100, distribuída conforme o cronograma da 
Figura 2a. O cronograma é chamado de cronograma econômico, pois 
leva em consideração o momento da execução do serviço. Esse é um 
cronograma feito por regime de competência.
 � Preço distribuído no tempo (Figura 2b): imagine que a empresa quer 
obter um lucro de 100. Para isso, ela vai diluir o lucro entre as quatro 
atividades da obra, obtendo o cronograma da Figura 2b.
 � Desembolso ao longo do tempo (Figura 2c): para chegar ao fluxo de 
caixa, deve-se saber quando a empresa gastará os 500 e quando receberá 
os 600. Assim, imagine que 50% do serviço seja desembolsado no 
mês de execução do serviço e 50% no mês seguinte, supondo que os 
materiais são pagos em 30 dias, por exemplo. Dessa maneira, obtém-se 
o cronograma da Figura 2c.
 � Pagamento das medições (Figura 2d): para um pagamento de medições 
no mês seguinte da execução, pode-se obter o momento de ingresso 
do dinheiro na conta do construtor, que nada mais é que a Figura 2b 
empurrada um mês para frente, o que pode ser visto na Figura 2d.
 � Fluxo de caixa (Figura 2e): por fim, observa-se quanto entrou e saiu, 
obtendo-se, assim, o fluxo de caixa da obra, apresentado na Figura 2e. 
Pode-se observar que a obra chega a ter até um prejuízo de –50, voltando 
a operar no lucro somente a partir do quinto mês.
Viabilidade econômica de uma obra8
Figura 2. a) custo distribuído no tempo; b) preço distribuído no tempo; c) desembolso ao 
longo do tempo; d) pagamento das medições; e) fluxo de caixa.
Fonte: Mattos (2014, documento on-line).
a)
b)
c)
d)
e)
9Viabilidade econômica de uma obra
Com a utilização de um bom sistema ERP e o entendimento de como fun-
ciona o fluxo de caixa, o gestor garante um controle financeiro refinado e de 
ponta. O controle financeiro da obra representa uma grande responsabilidade 
com um dos principais objetivos do empreendimento: gerar lucro.
Análise econômica e mercadológica
Um orçamento detalhado e bem feito da obra, a análise de fluxo de caixa e a 
utilização de sistemas ERP não garantem sozinhos que a obra terá lucro. Para 
isso, deve-se, antes de tudo, realizar análises de mercado para ver se a obra tem 
clientes potenciais. Além disso, deve-se realizar a análise econômica da obra 
e da empresa para saber se haverá dinheiro suficiente para construir o projeto.
A pesquisa de mercado permite ao investidor identificar quais são as 
oportunidades que o mercado oferece, quais são os produtos e serviços que os 
consumidores então procurando ou precisando. Assim, basicamente, pode-se 
verificar se a obra que se deseja executar terá clientes. O Sienge (2016) destaca 
que a pesquisa de mercado pode ser feita de três maneiras:
 � segundo a fonte de dados — dados primários, coletados para uma 
necessidade específica, ou dados secundários, disponíveis em acervos 
de instituições de ensino e pesquisa;
 � conforme o método — qualitativo, com entrevistas aprofundadas com 
grupos menores e observações de campo, ou quantitativo, que indica 
numericamente a frequência ou intensidade de comportamento de um 
grupo de indivíduos;
 � pela frequência de aplicação — cíclicas, determinando as mudanças de 
comportamento de um grupo em um determinado período, ou ad hoc, 
feita para responder uma necessidade única e específica.
O Sienge(2016) ainda destaca que, conforme a necessidade da pesquisa, 
pode-se escolher uma combinação dessas formas. Diversas vantagens podem 
ser destacadas na execução de uma pesquisa de mercado: pode-se dimensionar 
o mercado, identificar setores lucrativos e tendenciais, falhas de concorren-
tes, determinar a que preço um produto pode ser vendido, conhecer melhor 
o público-alvo, minimizar as chances de erros, identificar oportunidades, 
entre muitas outras. Tudo isso faz com que a chance de o empreendimento 
ser lucrativo seja muito mais alta.
Viabilidade econômica de uma obra10
Conforme o código de autorregulamentação da Associação Brasileira de Empresas 
de Pesquisa (ABEP), pesquisa de mercado é toda atividade destinada ao levanta-
mento sistemático, registro objetivo, classificação, análise e apresentação objetiva 
de dados sobre comportamentos, necessidades, atitudes, opiniões e motivações de 
indivíduos e organizações no contexto de suas atividades cotidianas, econômicas, 
sociais e políticas.
Mas e depois de a obra já ter seu público-alvo e escopo definidos, que me-
didas podem ser tomadas e que análise econômica pode ser feita para melhorar 
o desempenho financeiro do projeto? É comum observar, no fluxo de caixa, 
que a empresa passa vários meses em dívida, utilizando o dinheiro próprio, 
para realizar a obra. As medições, o pagamento e o saldo positivo costumam 
vir alguns meses depois de a obra ter iniciado, e isso apresenta um risco para 
a empresa. Para amenizar o problema de entrada e saída do dinheiro na obra, 
Mattos (2014) propõe algumas possibilidades, descritas a seguir.
 � Obter um adiantamento: essa é a maneira mais simples e confortável 
de resolver os problemas no começo da obra. O adiantamento ou sinal 
permite que o construtor comece a obra com as contas positivas e capital 
de giro ou, pelo menos, com seu negativo amenizado. Deve-se destacar 
que adiantamentos só são permitidos em obras privadas, e essa prática 
é vedada em obras públicas.
 � Parcelar mais as compras: parcelar compras para que o pagamento 
seja jogado para meses mais para a frente faz com que os gastos sejam 
diminuídos nos meses iniciais, justamente os meses críticos para a 
empresa, o que pode representar um alívio e até evitar empréstimos. 
Veja, por exemplo, na Figura 3, como ficaria o fluxo de caixa da Fi-
gura 2e se agora fosse desembolsado 50% do custo da atividade do 
mês de execução, 25% no mês seguinte e 25% do outro mês, em vez 
da premissa de 50% mais 50% admitida para a elaboração do fluxo 
de caixa da Figura 2e. Com essa alteração, você já pode perceber que 
a obra vai operar no negativo somente até o segundo mês, e não até o 
quarto mês de obra, como anteriormente. Essa atitude já pode aliviar 
bastante o bolso do investidor ou as contas da empresa.
11Viabilidade econômica de uma obra
Figura 3. Fluxo de caixa para obra parcelada.
Fonte: Mattos (2014, documento on-line).
 � Alterar o cronograma: o gestor pode optar por mudar o cronograma, 
que obviamente mudará o fluxo de caixa da obra, para que os serviços 
mais caros sejam jogados para a frente no cronograma da obra, dimi-
nuindo o problema nos primeiros meses da obra. Deve-se ter cuidado, 
com essa opção para não alterar a sequência lógica das atividades da 
obra.
 � Desbalancear a planilha de preços: baseia-se em alterar o BDI aplicado 
em cada mês, de maneira que os primeiros meses possuam um valor 
maior. Essa solução não é aconselhada por Mattos (2014), pois cria 
conflitos entre o contratante e o contratado.
Outra maneira que também envolve uma adaptação do cronograma da 
obra sem alterar a sequência das atividades ou o prazo da obra é utilizar o 
cronograma “mais tarde”. Toda obra possui um caminho crítico de atividades, 
ou seja, atividades que, se demorarem mais tempo que o planejado, impactarão 
Viabilidade econômica de uma obra12
diretamente no prazo da obra. Essas atividades não devem ser modificadas, 
mas as outras atividades, que podem flutuar dentro de um espaço de tempo, 
são as atividades com “folga”.
Veja, por exemplo, o cronograma da Figura 4, apresentado por Mattos 
(2010). As atividades 0–20, 20–40, 60–70 e 70–80 representam o caminho 
crítico da obra. Porém, as outras atividades podem flutuar em um deter-
minado tempo sem comprometer o prazo da obra (o que está representado 
na Figura 4 pelos retângulos pontilhados). Se essas atividades começarem 
o mais tarde possível, teremos o cronograma “mais tarde”, e os materiais, 
equipamentos e mão de obra necessários para essas atividades podem 
ser adquiridos mais tarde também. Isso joga as despesas para depois, 
amenizando o problema de saldo negativo nos primeiros meses. Deve-se 
ter cuidado, nesse procedimento, para que as atividades com folga, se 
jogadas até o último prazo possível, não atrasem, pois isso comprometeria 
o prazo final da obra.
Figura 4. Cronograma de obra.
Fonte: Mattos (2010).
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Com a análise do mercado e do fluxo de caixa da obra, garante-se um 
controle econômico muito maior para o empreendimento. Além disso, a chance 
de que a obra seja lucrativa é muito maior, pois a possibilidade de erro diminui 
muito. Durante toda a obra, é muito importante que o acompanhamento das 
contas e do cronograma da obra seja realizado, de modo que se possa verificar 
se tudo está caminhando como o desejado e planejado.
13Viabilidade econômica de uma obra
ALVES, N. 5 softwares de ERP para a construção civil que você precisa conhecer. 09 nov. 
2017. Disponível em: <https://constructapp.io/pt/softwares-de-erp-para-construcao-
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nível em: <https://www.sienge.com.br/blog/sistema-de-gestao-de-obra/>. Acesso 
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MATTOS, A. D. Fazendo o fluxo de caixa da obra — Parte 2/2. 11 set. 2014. Disponível 
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MATTOS, A. D. Planejamento e controle de obras. São Paulo: Pini, 2010. 
PINI. Custos diretos e indiretos: como diferenciar custos diretos dos indiretos e calcular o 
BDI. Construção Mercado, n. 95, jun. 2009. Disponível em: <http://construcaomercado17.
pini.com.br/negocios-incorporacao-construcao/95/custos-diretos-e-indiretos-como-
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Disponível em: <https://maiscontroleerp.com.br/cronograma-fisico-financeiro-de-
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Disponível em: <https://www.elirodrigues.com/2013/06/14/parte-10-como-fazer-um-
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SIENGE. 4 motivos para saber como fazer pesquisa de mercado na construção civil. 24 out. 
2016. Disponível em: <https://www.sienge.com.br/blog/4-motivos-para-saber-como-
-fazer-pesquisa-de-mercado-na-construcao-civil/>. Acesso em 4 fev. 2019.
Leitura recomendada
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE EMPRESAS DE PESQUISA. Código de auto-regulamentação 
da atividade de pesquisa de mercado, de opinião pública e de mídia. São Paulo: ABEP, 
2015. Disponível em: <http://www.abep.org/codigos-e-guias-da-abep>. Acesso em: 
4 fev. 2019.
Viabilidadeeconômica de uma obra14
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