7- CONTRATO DE DOAÇÃO (ARTS 538 A 564) e LOCAÇÃO (ARTS 565 A 578)

Prévia do material em texto

Associação Educativa Evangélica 
FACULDADE EVANGÉLICA RAÍZES 
 Plantando Conhecimento para a Vida 
DOAÇÃO (arts. 538 a 564 CC) 
 
1- CONCEITO E CARACTERÍSTICAS 
 
Doação, define o Código Civil no art. 538, é “o contrato em que uma pessoa, 
por liberdade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens o de outra”. 
 
Predomina, na moderna dogmática, a concepção contratualista, tendo em vista 
que a doação requer a intervenção entre duas partes, o doador e o donatário, 
cujas vontades hão de se completar para que se aperfeiçoe o negócio jurídico. 
 
DOADOR X DONATÁRIO 
 
A liberalidade ou animus donandi é elemento essencial para a configuração da 
doação, tendo o significado de ação desinteressada de dar a outrem, sem estar 
obrigado, parte do próprio patrimônio. 
 
Afirma Clóvis Beviláquia que o animus donandi “não está na intenção de 
enriquecer o donatário, nem nos motivos finalísticos do ato, mas na liberalidade, 
elemento subjetivo pessoal do agente, ora beneficente, ora generosa, ora 
expressão de estima ou apreço”. 
 
O elemento objetivo da doação é a transferência de bens ou vantagens de um 
patrimônio para outro. A vantagem há de ser natureza patrimonial, bem como 
deve haver ainda aumento de patrimônio à custa de outro. 
 
É necessário que haja uma relação de causalidade entre o empobrecimento, 
por liberalidade, e o enriquecimento. O essencial é a existência de atribuição 
patrimonial. 
 
A aceitação é indispensável para o aperfeiçoamento da doação e pode ser 
expressa, tácita, presumida e ficta. 
 
- Expressa: é a mais comum e vem no próprio instrumento. Ex: o donatário 
comparece à escritura que formaliza a liberalidade para declarar que aceita o 
benefício. 
 
- Tácita: quando revelada pelo comportamento do donatário. Este não declara 
expressamente que aceita a doação mas, por exemplo, ao receber a doação de 
um veículo passa a usá-lo e providencia a regularização da documentação, em 
seu nome. 
 
Presumida: quando o doador fixa prazo ao donatário, para declarar se aceita, 
ou não, a liberalidade. Desde que o donatário, ciente do prazo, não faça dentro 
dele, a declaração, entender-se-á que aceitou (CC, art. 539). O silêncio atua, 
nesse caso, como manifestação da vontade. 
 
 
 
 
 
 
Associação Educativa Evangélica 
FACULDADE EVANGÉLICA RAÍZES 
 Plantando Conhecimento para a Vida 
Ficto: é o consentimento para a doação ao incapaz. Dispensa-se aceitação, 
“desde que se trate de doação pura, se o donatário for absolutamente incapaz” 
(CC, art. 543). Isso porque a doação pura só pode beneficiá-lo. 
 
1.1- CARACTERÍSTICAS: 
 
A doação é contrato, em regra, gratuito, unilateral e formal ou solene. 
- Gratuito: porque constitui uma liberalidade, não sendo imposto qualquer 
ônus ou encargo ao beneficiário. 
- Unilateral: porque cria obrigação para somente uma das partes. (contudo 
será bilateral, quando modal ou com encargo). 
- Formal: porque se aperfeiçoa com o acordo de vontades entre doador e 
donatário e a observância da forma escrita, independentemente da 
entrega da coisa. 
- A doação é, portanto, em geral, formal ou solene, porque a lei impõe a 
forma escrita, por instrumento público ou particular (CC art. 541, 
caput), salvo a de bens móveis de pequeno valor, que pode ser verbal 
(parágrafo único). 
- A lei não tolera, realmente, a liberdade de forma, optando por inscrever a 
doação entre os contratos formais, como regra. 
- A doação constitui ato inter vivos. 
- O doador não é obrigado a pagar juros moratórios, nem é sujeito ás 
consequências da evicção ou do vício redibitório (CC, art. 552), pois 
não seria justo que surgissem obrigações para quem praticou uma 
liberalidade. 
 
2- OBJETO DA DOAÇÃO 
- O art. 538 do CC, fala em transferência de “bens ou vantagens.” 
- Objeto da doação é, portanto, a prestação de dar coisa ou vantagem. 
Qualquer coisa que tenha expressão econômica e possa ser alienada. 
Incluem-se os bens móveis ou imóveis, corpóreos e incorpóreos, 
consumíveis ou inconsumíveis. 
 
Em relação aos bens futuros, há divergência na doutrina. Há quem defende que 
não pode ser doado o patrimônio que não se tem. Em contrapartida, Agostinho 
Alvim, exemplifica por exemplo, que pode ser doado “frutos que colher este ano, 
o primeiro bezerro que nascer de tal vaca”. 
 
3- PROMESSA DE DOAÇÃO 
- Assim, como há promessa (compromisso) de compra e venda, pode 
haver, também, promessa de doação. Há controvérsias, no entanto, a 
respeito, da exigibilidade do seu cumprimento. 
- Para Caio Mário, em caso de promessa de doação pura, seria inexigível 
o cumprimento, porque esta representa uma liberalidade plena. 
- Contudo, na doação onerosa existiria, porque o encargo imposto ao 
donatário estabelece um dever exigível do doador. 
 
 
 
 
 
 
 
Associação Educativa Evangélica 
FACULDADE EVANGÉLICA RAÍZES 
 Plantando Conhecimento para a Vida 
4- ESPÉCIES DE DOAÇÃO 
- Pura e simples ou típica: quando o doador não impõe nenhuma restrição 
ou encargo ao beneficiário, nem subordina a sua eficácia a qualquer 
condição. O ato constitui uma liberalidade plena. 
- Onerosa, modal, com encargo ou gravada: aquela em que o doador 
impõe ao donatário uma incumbência ou dever. Ex: autor da doação 
incumbe ao município donatário a construir uma escola na área urbana 
doada. Tem legítimo interesse, para exigir esse cumprimento, o doador, 
terceiros e até o Ministério Público. Mas somente o doador pode pleitear 
a revogação da doação. 
- Remuneratória: é feita a retribuição a serviços prestados, cujo 
pagamento não pode ser exigido pelo donatário. O doador sente-se 
no dever moral de remunerá-lo em virtude de prestação de um serviço 
que aquele lhe prestou e, por alguma razão pessoal, não exigiu o 
correspectivo ou a ele renunciou. Ex.: Devo ao médico, mas não tenho 
dinheiro. Faz tempo, a dívida já foi prescrita. Então eu doei alguma coisa. 
Se a dívida era exigível, a retribuição se chama pagamento. Se não era 
exigível, a retribuição se chama doação remuneratória. 
- Mista: é aquela em que se procura beneficiar por meio de um contrato 
de caráter oneroso. Ex: venda a preço vil ou irrisório, ou aquisição de um 
bem por preço superior ao valor real. 
- Em contemplação do merecimento do donatário: quando o doador 
menciona, expressamente, o motivo da liberalidade. Ex: a gratificação 
pecuniária ao vencedor do Prêmio Nobel. 
- Feita ao nascituro: (CC, art. 542) tal espécie de doação valerá sendo 
aceita pelo seu representa legal. A aceitação do representante legal do 
nascituro não torna o contrato de doação definitivamente válido, pois está 
condicionada ao nascimento com vida. 
- Em forma de subvenção periódica: trata-se de uma pensão, como 
favor pessoal ao donatário, cujo pagamento termina com a morte do 
doador, não será transferido a obrigação aos herdeiros. Exceto se o 
doador estipular, assim não ultrapassará da vida do donatário. 
- Em contemplação de casamento futuro - propter nuptias: constitui 
liberalidade realizada em consideração às núpcias próximas do donatário 
com certa e determinada pessoa. Art. 546 CC: “só ficará sem efeito se 
o casamento não se realizar”. A sua eficácia subordina-se, pois, a uma 
condição suspensiva: a realização do casamento. Dispensa aceitação, 
que se presume da celebração. 
- A doação não se resolve pela separação, nem podem os bens doados 
para casamento ser reivindicados pelo doador por ter o donatário 
enviuvado ou divorciado e passado a novas núpcias. 
- Entre cônjuges: o art. 544 CC, estatui que a doação “de um cônjuge para 
o outro importa adiantamento do que lhes cabe por herança”. Assim, 
podem ser doados de um cônjuge a outro: no regime de separação 
absoluta, qualquer um dos bens, em virtude da inexistência de bens 
comuns; no regime da comunhão parcial de bens podem ser doados pelo 
cônjuge ao outro os bens particulares. 
 
 
 
 
 
Associação Educativa Evangélica 
FACULDADE EVANGÉLICA RAÍZES 
 Plantando Conhecimento para a Vida 
- Em comuma mais de uma pessoa: quando a doação é feita em comum 
a várias pessoas, entende-se distribuída entre os beneficiados, “por 
igual”. Entende-se, assim, uma obrigação divisível (art 551 CC). 
- De ascendentes a descendentes: (art. 544 CC) “importa adiantamento 
do que lhes cabe por herança”. Deve sair da sua metade disponível, 
caso contrário deve ser feito uma estimativa do que foi doado para igualar 
os quinhões. 
- Inoficiosa: é a que excede o limite que o doador, “no momento da 
liberalidade, poderia dispor em testamento”. O art. 549 CC, declara 
nula somente a parte que excedeu tal limite, e não toda a doação. 
Havendo herdeiros necessários, o testador só poderá dispor da metade 
de seus bens, pois a outra “pertence de pleno direito” aos referidos 
herdeiros (art. 1.846 CC). 
- Com cláusula de retorno ou reversão: (art 547 CC) o doador estipula 
o retorno, “ao seu patrimônio”, dos bens doados, “se sobrevier ao 
donatário”. Revela o propósito do doador de beneficiar somente o 
donatário e não os herdeiros deste. A cláusula só terá eficácia se o doador 
sobrevier ao donatário. Se morrer antes deste, deixa de ocorrer a 
condição e os bens doados incorporam-se definitivamente ao patrimônio 
do beneficiário. 
- Manual: é a doação verbal de “bens móveis de pequeno valor”. Será 
válida “se lhe seguir incontinenti a tradição” (art. 541 CC).Pode ser 
feita verbalmente, sendo exceção a regra. Ex: presente de casamento ou 
de aniversário. 
- Feita a entidade futura: (art. 554 CC) a doação a “entidade futura”, 
portanto inexistente, “caducará se, em dois anos, esta não estiver 
constituída regularmente”. O prazo é decadencial e de dois anos: não se 
prorroga nem se interrompe. 
 
5- RESTRIÇÕES LEGAIS À DOAÇÃO 
A lei impõe algumas limitações à liberdade de doar, visando preservar o 
interesse social, o interesse das partas e de terceiros. Proíbe assim: 
- Doação pelo devedor insolvente: configura fraude contra credores, 
podendo ser impugnada através da Ação Pauliana; 
- Doação por parte inoficiosa: é nula doação a parte que excede do que 
o doador tem disponível no momento da liberalidade; 
- Doação de todos os bens do doador: não será nula se o doador tiver 
alguma fonte de renda ou reservar pra si o usufruto dos referidos bens, 
ou parte deles. 
- Doação do cônjuge adúltero a seu cúmplice: pode ser anulada até dois 
anos depois da dissolução conjugal (Art. 550). 
 
6- DA REVOGAÇÃO DA DOAÇÃO 
- A doação pode ser revogada “por ingratidão do donatário, ou por 
inexecução do encargo” (art. 555 CC), bem como pelos modos 
comuns a todos os contratos. 
 
 
 
 
 
Associação Educativa Evangélica 
FACULDADE EVANGÉLICA RAÍZES 
 Plantando Conhecimento para a Vida 
- Qual é o prazo para que se peça a revogação (ingratidão)? Dentro de um 
ano, a contar de quando chegue ao conhecimento do doador, um dos 
fatos elencados (art.559 CC). 
- a) Casos comuns a todos os contratos: tendo natureza contratual, a 
doação pode contaminar-se de todo os vícios do negócio jurídico, como 
erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra 
credores, sendo desfeito por ação anulatória (CC, art. 171, II), ou se 
o agente for absolutamente incapaz, objeto ilícito, impossível ou 
indeterminável. 
- b) Revogação por descumprimento do encargo: Se o doador fixa prazo 
para o cumprimento do encargo, a mora se dá automaticamente pelo seu 
vencimento. Após o vencimento começa a fluir o prazo prescricional 
para a propositura da Ação Revocatória da doação. (CC, art. 562). 
- c) Revogação por ingratidão do donatário: (CC, art. 557) ao aceitar o 
benefício, o donatário, assume tacitamente, obrigação moral de ser grato 
ao benfeitor e de se abster da prática de atos que demonstrem ingratidão 
e desapreço. A ação cabível é revocatória. E as causas de revogação 
encontram-se taxativamente no art. 557 e 558 do CC, I - se o donatário 
atentou contra a vida do doador ou cometeu crime de homicídio 
doloso contra ele; II - se cometeu contra ele ofensa física; III - se o 
injuriou gravemente ou o caluniou; IV - se, podendo ministrá-los, 
recusou ao doador os alimentos de que este necessitava. 
 
- OBSERVAÇÕES: 
- Art. 560. O direito de revogar a doação não se transmite aos herdeiros 
do doador, nem prejudica os do donatário. Mas aqueles podem 
prosseguir na ação iniciada pelo doador, continuando-a contra os 
herdeiros do donatário, se este falecer depois de ajuizada a lide. 
- Art. 564. Não se revogam por ingratidão: 
- I - as doações puramente remuneratórias; 
- II - as oneradas com encargo já cumprido; 
- III - as que se fizerem em cumprimento de obrigação natural; 
- IV - as feitas para determinado casamento. 
 
CONTRATO DE LOCAÇÃO- (ARTIGOS 565 A 578) 
 
 
1- CONCEITO E NATUREZA JURÍDICA 
Designa unicamente o contrato que se destina a proporcionar a alguém o uso 
ou gozo temporário de uma coisa infungível, mediante contraprestação 
pecuniária. 
- Locação de coisa, ou como diziam os romanos Locatio Conductio Rerum, 
nada mais é que um contrato, onde uma das partes proporciona, 
temporariamente, a outra o uso e gozo de coisa infungível mediante 
remuneração, conforme preleciona o artigo 565 do Código Civil de 2002. 
- No contrato de locação participam como sujeito ativo, o locador, 
também conhecido por senhorio ou arrendador (arrendamento é o 
 
 
 
 
 
Associação Educativa Evangélica 
FACULDADE EVANGÉLICA RAÍZES 
 Plantando Conhecimento para a Vida 
sinônimo de locação) e do outro lado temos a figura do locatário 
também chamado de inquilino. 
 
- PODE SER DE BEM MÓVEL OU IMÓVEL 
Sendo bem imóvel: o CC não dispõe a respeito da locação de prédios. A 
locação urbana rege-se pela Lei 8.245/91 – a Lei do Inquilinato. 
Diz o art. 1º da Lei que: “Continuam regidas pelo CC as locações de imóveis 
de propriedade da União, dos Estados, dos Municípios, de vagas 
autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; 
de espaços destinados a publicidade; de apart-hotéis, hotéis residências 
ou equiparados; e o arrendamento mercantil”. 
- Assim, as normas referentes a bens imóveis no CC, tem aplicação 
somente a esses tipos de bens. 
Sendo bem móvel: a locação de bem móvel é regida pelo CC (art. 565 e 
seguintes) ou pelo CDC (Lei nº. 8.078/90). 
Segundo o art. 565 CC, é contrato pelo qual “uma das partes se obriga a ceder 
à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, 
mediante certa retribuição.” 
As partes denomina-se: 
- Locador, senhorio ou arrendador 
- Locatário, inquilino ou arrendatário 
A retribuição pelo uso e gozo da coisa chama-se aluguel ou renda. 
 
Natureza jurídica 
- contrato bilateral ou sinalagmático porque envolve prestações 
recíprocas. Gera obrigações para ambas as partes e, em 
consequência, admite a aplicação da exceptio non adimpleti contractus 
prevista no art. 476 do CC. 
- Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de 
cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. 
- oneroso, uma vez que a obrigação de uma das partes tem como 
equivalente a prestação que a outra lhe faz. Se o uso e gozo for 
concedido gratuitamente, torna-se comodato. Por isso deve haver uma 
contraprestação. 
- consensual, tendo em vista que se aperfeiçoa com o acordo de 
vontades, gerando um direito de crédito ou pessoal. Todavia, não tem 
caráter personalíssimo nem para o locador nem para o locatário, uma 
vez que admite cessão ou sublocação, não se extinguindo pela morte 
de qualquer um deles. Nada impede, porém, que convencione a 
impossibilidade de ser cedido ou sublocado e se lhe empreste 
caráter personalíssimo. 
- É também, comutativo, visto que não envolve risco: as prestações 
recíprocas são certas e não aleatórias. 
- É, ainda, não solene porque a forma é livre, somente sendo exigida em 
casos especiais. 
- Pode, assim, ser celebrado por escrito ou verbalmente. No entanto, para 
se convencionar uma garantia, como fiança, por exemplo, o contrato 
deve obrigatoriamente ser escrito.Associação Educativa Evangélica 
FACULDADE EVANGÉLICA RAÍZES 
 Plantando Conhecimento para a Vida 
- É, por fim, de trato sucessivo ou de execução continuada porque se 
prolonga no tempo. As prestações são periódicas e, assim, não se 
extingue com o pagamento. Este tem apenas o efeito de solver o débito 
relativo a cada período. 
 
2- Elementos do contrato de locação 
São três os elemento fundamentais: o objeto, o preço e o consentimento. 
a) Objeto: O bem imóvel é sempre infungível. Já o bem móvel deve ser 
infungível. 
- Não podem ser alugadas coisas móveis consumíveis, cujo uso importa 
destruição imediata da própria substância (CC, art. 86), como a energia 
elétrica por exemplo. 
Podem ser alugados os bens incorpóreos ou direitos, como uma patente de 
invenção, uma marca, o usufruto e as servidões prediais juntamente com o 
prédio dominante etc. 
A locação de bens móveis vem ganhando, bastante espaço e importância. 
Ex: bicicletas, livros, roupas, 
Pode ser alugada por inteiro ou em frações. 
A locação de bens imóveis urbanos residenciais ou comerciais continua 
regida pela Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245 de 18/10/91), os imóveis rurais 
regem pelo Estatuto da Terra (Lei n. 4.504 de 30/11/64). 
 
b) Preço: denominado aluguel ou remuneração, é essencial para a sua 
configuração, pois se gratuito será comodato. 
- Deverá ser valor real, pois se estipulado ínfimo descaracteriza o contrato. 
- Deve ser determinado ou determinável; 
- A lei impõe, em regra, tetos aos reajustes; 
- O pagamento em via de regra é em dinheiro. Podendo ser misto, parte 
em dinheiro parte em frutos ou em obras e benfeitorias feita pelo locatário. 
- Pagamento periódico (por semana, quinzena ou mês). Nada impede o 
pagamento de uma só vez, por todo período de locação, ex: aluguel de 
temporada. 
 
c) Consentimento: pode ser expresso ou tácito. 
- É capaz de locar quem tem poderes de administração, não 
necessariamente o proprietário. Ex: inventariante em relação aos bens do 
espólio. 
- O locatário tem de ser pessoa estranha à coisa locada. Não pode o 
locador ser locatário ou sublocatário de si próprio. 
- Não possui limite temporal os contratos de locação, que podem assim ser 
celebrados por qualquer prazo. 
- Conforme art. 571 CC, “Havendo prazo estipulado à duração do 
contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa 
alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos 
resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, 
proporcionalmente, a multa prevista no contrato”. 
 
3- Obrigações do locador 
 
 
 
 
 
Associação Educativa Evangélica 
FACULDADE EVANGÉLICA RAÍZES 
 Plantando Conhecimento para a Vida 
Conforme o artigo 566 CC: 
- Entregar ao locatário a coisa alugada: 
A entrega deve ser feita com seus acessórios, deve ser realizada na data 
ajustada ou em tempo útil. Também importante que o locador deve entregar 
a coisa no estado em que possa ser utilizada, para servir ao uso em que 
se destina 
Ex: entrega da casa com a instalação elétrica e o serviço de água. 
 
- Manter a coisa no mesmo estado, pelo tempo do contrato: 
Compete ao locador realizar os reparos necessários para que a coisa 
seja mantida em condições de uso, salvo convenções em contrário. 
Se a coisa alugada se deteriorar sem culpa do locatário, poderá pedir 
redução proporcional do aluguel ou resolver o contrato, caso não sirva 
mais ao fim a que se destinava. 
Se destruição total, o contrato se resolverá, cabendo ao locatário pleitear 
perdas e danos em caso de culpa do locador. (art. 567 CC) 
 
- Garantir o uso pacífico da coisa: 
O locador deve abster-se da prática de qualquer ato que possa perturbar 
o uso e gozo da coisa (embaraços e turbações de terceiros), isso envolve, 
também o fato de que o locador não pode perturbar o locatário (art. 568 
CC). 
 
- Responde ainda, o locador, por vícios ou defeitos da coisa, que 
sejam anteriores a locação. 
Obs.: Responsabilidade pelas reparações que a coisa alugada venha a 
necessitar e que não decorram de culpa do locatário. Sim, qualquer dano 
que for decorrente de culpa do locatário, ele que irá pagar. 
Diz a lei no art. 567: “Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, 
sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do 
aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se 
destinava.” 
A lei defere ao locatário a escolha em caso de deterioração da coisa 
alugada: rescinde o contrato (em caso de grave deterioração) ou pede 
redução proporcional do aluguel. 
 
4- Obrigações do locatário 
Dispõe o art. 569 do CC: 
• O locatário é obrigado: 
I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, 
conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o 
mesmo cuidado como se sua fosse; 
II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de 
ajuste, segundo o costume do lugar; 
III - a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se 
pretendam fundadas em direito; 
IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas 
as deteriorações naturais ao uso regular. 
 
 
 
 
 
Associação Educativa Evangélica 
FACULDADE EVANGÉLICA RAÍZES 
 Plantando Conhecimento para a Vida 
 
Observações: 
 E se o locatário não devolve quando acabou o contrato? 
Caracteriza esbulho. Esbulho significa retirar de uma pessoa algo que está 
em sua posse ou é sua propriedade. No esbulho a pessoa que tem a posse 
ou a propriedade do bem perde a posse sobre ele. A expressão é muito usada 
na área jurídica e se refere à retirada de um bem de alguém, como um imóvel 
ou uma propriedade rural. 
E se a coisa se encontra em estado deplorável? 
Pode o locador se recusar a receber as chaves, não dando quitação. 
 
5- Prazos da locação 
- As regras relativas aos prazos não se aplicam aos prédios urbanos, tem 
regulamentação própria. A locação de coisas pode se ajustar por prazo 
determinado ou indeterminado. 
- PRAZO DETERMINADO: na hipótese de haver locação por prazo 
determinado, a relação cessa de pleno direito com o advento do termo, 
independente de notificação ou aviso – Art. 573 – Deve, assim, o 
locatário devolver a coisa ao locador. 
- Mas e se não devolve? Cabe ao locador reclamar a coisa através de 
notificação, a fim de colocá-lo em mora. 
- Mas e se mesmo após a notificação, o locatário não se sai do bem? 
Se notificado, o locatário não restituir a coisa, sua mora poderá provocar 
dupla sanção: 
- 1 – Pagará o aluguel que o locador, na própria notificação, arbitrar. 
É um meio compulsório que quer obrigar o locatário a restituir a coisa. Diz 
o art. 575 que: “Se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, 
poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu caráter de 
penalidade.” 
- 2 – Responderá pelo dano que a coisa venha a sofrer, ainda que 
proveniente de caso fortuito. 
- Pode o locador tentar reaver a coisa locada antes do prazo 
determinado? 
- Somente se pagar ao locatário perdas e danos resultantes. 
- Pode o locatário devolver antes de findo o contrato? Somente se 
pagar, proporcionalmente, a multa prevista no contrato. Se esta multa 
for excessiva, poderá o juiz reduzi-la. 
- OBS.: Morrendo o locador ou o locatário, transfere-se aos seus herdeiros 
a locação por tempo determinado. Exige, sempre, notificação do locatário. 
 
DIREITO DE RETENÇÃO DO LOCATÁRIO: 
Direito de retenção é um meio direto de defesa. Pode assim, in caso, o 
locatário se recusar a entregar a coisa sem antes receber o que lhe é de 
direito. Assim, a lei dá ao locatário o direito de retenção sobre as 
benfeitorias necessárias (sempre) e das úteis (se feitas com a autorização 
do locador), desde que expressamente não acordado o contrário. 
 
COISA ALIENADA DURANTE A LOCAÇÃO: 
 
 
 
 
 
Associação Educativa Evangélica 
FACULDADE EVANGÉLICA RAÍZES 
 Plantando Conhecimento para a Vida 
O adquirente não é obrigado a respeitar o contrato de locação,se nesse 
contrato de locação não houver cláusula que diga que o contrato continua 
vigendo em caso de alienação e não estiver registrado. Portanto, PARA QUE 
APÓS A VENDA DA COISA O CONTRATO DE LOCAÇÃO CONTINUE A 
EXISTIR, É NECESSÁRIO QUE: HAJA CLÁUSULA NO CONTRATO DE 
LOCAÇÃO A RESPEITO E TAMBÉM QUE ESTEJA ESSE CONTRATO 
REGISTRADO. O registro será o de Títulos e Documentos do domicílio do 
devedor quando a coisa for móvel e será o de Registro de Imóveis quando a 
coisa for bem imóvel. De qualquer forma, se, de acordo com o disposto acima, o 
adquirente para acabar com o contrato de locação, ele só pode querer tirar o 
locatário se respeitar o prazo de 90 dias após notificação. 
 
6- Disposições complementares – Lei 8.245/91 
- A locação urbana rege-se pela Lei n. 8.245/91, Lei do Inquilinato. 
- O contrato de locação predial pode ser estipulado por qualquer prazo, 
embora não possa ser perpétuo. Se superior a dez anos, depende de 
vênia conjugal, levando em consideração a igualdade de diretos dos 
cônjuges (artigo 3º). 
- A cláusula penal é prefixada de comum acordo entre as partes, 
podendo ser cobrada mesmo sem alegação de prejuízo (CC, art. 416). 
Tendo, no caso, natureza compensatória, equivale uma prefixação de 
perdas e danos. Não poderá, todavia, cumular a cobrança da multa com 
as perdas e danos. 
- Em locações por prazo indeterminado, ou nas que passaram a vigorar 
pela expiração do prazo original, poderá o locatário denunciar a locação 
mediante aviso por escrito ao locador com antecedência mínima de 
trinta dias (LI, art. 6°). 
- Em locação urbana a LI declara, no art. 13, que tanto a SUBLOCAÇÃO, 
COMO EMPRÉSTIMO OU CESSÃO DEPENDEM DO 
CONSENTIMENTO PRÉVIO E ESCRITO DO LOCADOR. 
- SUBLOCAÇÃO: Trata-se de um contrato derivado, pois sua existência 
está subordinada à vigência do contrato originário e, consequentemente, 
a transferência dos direitos ao sublocatário está subordinada aos direitos 
que o locatário detém no contrato original. 
- O contrato de sublocação não interfere no contrato de locação firmado 
entre o locador e o locatário. Ambos, assim como o fiador, 
permanecem obrigados ao cumprimento de suas obrigações. 
- Na sublocação o locatário continua obrigado pelo contrato celebrado 
com o locador. 
- A sublocação distingue-se da cessão, pois enquanto nesta 
o terceiro assume a posição do locatário, sem o surgimento 
de uma relação contratual derivada, na sublocação, 
forma-se uma relação derivada. 
- Na cessão, a locação continuará com um novo locatário, o 
cessionário. 
- Na cessão da locação, desaparece a responsabilidade do cedente, 
que se transmite ao cessionário, com o qual, daí por diante, se 
entenderá com o locador. 
 
 
 
 
 
Associação Educativa Evangélica 
FACULDADE EVANGÉLICA RAÍZES 
 Plantando Conhecimento para a Vida 
- A cessão é mais ampla que a sublocação, pois “o locatário 
autorizado a ceder a locação pode sublocar o imóvel” (Súmula 411 
do STF). 
 
- O locador só pode exigir do inquilino as seguintes modalidades de 
garantia: 
- a) caução, pode ser em bens móveis ou imóveis, em títulos e ações e 
em dinheiro, não podendo, neste último caso, exceder ao equivalente a 
três meses de aluguel; 
- b) fiança; 
- c) seguro de fiança locatícia; e 
- d) cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento. 
- É vedado, sob pena de nulidade, mais de uma dessas modalidades 
num mesmo contrato de locação (art. 37 e 38 LI).