PIM VII_Negocios imobiliários

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UNIVERSIDADE PAULISTA - UNIP 
 
INSTITUTO DE CIÊNCIAS SOCIAIS E COMUNICAÇÃO 
CURSO SUPERIOR DE TECNOLOGIA EM NEGÓCIOS 
IMOBILIÁRIOS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
PROJETO INTEGRADO MULTIDISCIPLINAR VII 
BRIO INCORPORADORA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
SÃO PAULO 
2021
UNIVERSIDADE PAULISTA - UNIP 
 
INSTITUTO DE CIÊNCIAS SOCIAIS E COMUNICAÇÃO 
CURSO SUPERIOR DE TECNOLOGIA EM NEGÓCIOS 
IMOBILIÁRIOS 
 
 
 
 
 
 
 
 
PROJETO INTEGRADO MULTIDISCIPLINAR VII– PIM 
V IIIIIiIIiI 
BRIO INCORPORADORA 
 
 
 
 
 
 
DIEGO STEFAN DO AMARAL RA 2081621 
 
 
Projeto Integrado Multidisciplinar VII - PIM 
VII apresentado como um dos pré-requisitos para 
aprovação do bimestre regente no curso Superior de 
Tecnologia em Negócios Imobiliários 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
SÃO PAULO 
 
2021
 
 
 
RESUMO 
 
 
 
Meu projeto se desenvolve através do conhecimento obtido nas disciplinas 
Administração e Contratos nos Negócios Imobiliários, Planejamento Urbano e 
Ambiental e Desenvolvimento Sustentável, com o intuito de mostrar através 
de pesquisa todo o processo das políticas de gestão contratuais, os 
principais impactos do plano diretor nos negócios da empresa, bem como 
demonstrar a utilização de práticas sustentáveis da empresa Brio Construtora 
escolhida como obbjeto de estudo. 
 
 
 
 
 
 
Palavras-chave: imóveis, gestao, brio, pesquisa, desevolvimento, 
plano diretor, sustentáveis, gerenciamento, empreendimento; 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
SUMÁRIO 
 
 
1. INTRODUÇÃO 
 
2. OBJETIVO 
 
3. ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS 
 
3.1 COMO FUNCIONA NA BRIO* 
 
4. PLANEJAMENTO URBANO E AMBIENTAL 
 
4.1 PLANO DIRETOR EM SOROCABA 
 
4.2 COMO FUNCIONA NA BRIO** 
 
5. DESENVOLVIMENTO SEUSTENTÁVEL 
 
5.1 GESTÃO AMBIENTAL 
 
5.2 COMO FUNCIONA NA BRIO*** 
 
6. CONCLUSÃO 
 
7. REFERÊNCIAS 
1. INTRODUÇÃO 
 
Com 7 anos de atuação, a Brio Construtora criada em Ribeirão Preto e com grande 
engajamento com sua chegada em Sorocaba há 2 anos, está entre as maiores 
do estado de São Paulo, sempre antecipando as tendências do setor para cumprir 
com a missão de viailizar o sonho do imóvel próprio através da concepção de 
condomínios com alto valor agregado um custo acessível a todos seus clientes. 
 
 
2. OBJETIVO 
 
O objetivo desse trabalho é mostrar através de pesquisas feito com a empresa 
escolhida, se a mesma tem como verificar as teorias estudadas foram 
devidademente mencionadas e relacionadas com a empresa pesquisada. Se 
houve ou não problemas encontrados, mostrando visão crítica e não somente 
descrever as divergencias encontradas, e também apontar soluções possíveis 
para o problema. 
 
 
3. ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS 
 
 
A Lei n° 13.786 de 27/12/2018 regulou o contrato de compra e venda de imóveis 
novos. Diferente do que tem sido noticiado, não foi regulamentada apenas a multa 
em caso de distrato. 
A lei citada alterou a lei de incorporação imobiliária (Lei n° 4.591/64) para incluir um 
artigo 35-A, determinando que os contratos de compra e venda, promessa de 
venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de 
incorporação imobiliária serão sempre iniciados por quadro-resumo, que deverá 
conter: 
I – o preço total a ser pago pelo imóvel; 
II – o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de 
pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o 
valor total do contrato; 
III – o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação 
precisa de seu beneficiário; 
IV – a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e 
vencimentos das parcelas; 
V – os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver 
pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um; 
VI – as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja 
por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do 
adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades 
aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente; 
VII – as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se 
nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização; 
VIII – as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente 
do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 
de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos 
firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do 
estabelecimento comercial; 
IX – o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto 
de conclusão da obra pelo incorporador; 
X – as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial 
quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do 
investimento; 
XI – o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a 
identificação do cartório de registro de imóveis competente; 
XII – o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os 
efeitos contratuais da intempestividade da entrega. 
Identificada a ausência de quaisquer das informações acima, será concedido prazo 
de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o 
qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão 
contratual por parte do adquirente. 
Foi criado ainda o artigo 43-A que prevê a possibilidade de atraso em até 180 dias 
para entrega da obra, sem que tal fato dê motivo à rescisão contratual, e desde que 
tal condição esteja prevista em contrato. Até então, tal cláusula era comum em 
contratos, contudo a sua discussão no judiciário era frequente. 
No entanto, havendo atraso além da tolerância acima mencionada, o adquirente 
poderá rescindir o contrato, devendo o incorporador restituir todas as parcelas 
quitadas até então, corrigidas, e no prazo de 60 dias. 
E ainda, não optando o adquirente pela resolução do contrato em caso de atraso, 
será devido pela incorporadora indenização de 1% do valor efetivamente pago pelo 
comprador até então, por mês de atraso. 
Distrato por iniciativa do comprador 
Por outro lado, o novo Artigo 67-A prevê que, em caso de desistência do 
comprador, as quantias pagas à incorporadora deverão ser devolvidas corrigidas 
em até 180 dias, porém deduzidas do seguinte: 
I – a integralidade da comissão de corretagem; 
II – a pena convencional, que não poderá exceder a 25% da quantia paga, salvo 
nos casos em que a incorporação estiver sujeita ao regime de afetação, caso em 
que a multa será de 50% da quantia paga. 
Caso a desistência se dê em período posterior à entrega do imóvel, ou seja, tendo 
o mesmo ficado à disposição do comprador, além dos valores acima, poderá ainda 
ser retido ou cobrado o seguinte: 
I – quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; 
II – cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; 
III – valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos 
por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die; 
IV – demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato. 
No entanto, vale ressaltar que nos contratos firmados em estandes de vendas e 
fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de 
arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução 
de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de 
corretagem. 
Nesse caso, caberá ao adquirente demonstrar o exercício tempestivo do direito de 
arrependimento por meio de carta registrada, com aviso de recebimento, 
considerada a data da postagem como data inicial da contagem do prazo de 7 dias. 
Regras para loteamentos 
Em caso de loteamentos, as condições são ligeiramente diferentes.Mantém-se a obrigação de quadro resumo com as informações mencionadas. Em 
caso de distrato, a multa fica reduzida para 10%, e em caso de fruição do imóvel, o 
valor mensal referente ao uso fica fixado em 0,75%. 
O pagamento da restituição nesses casos, também muda. Passa a se dar em 12 
parcelas, com início após o seguinte prazo de carência: 
I – em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e 
oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras; 
II – em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses 
após a formalização da rescisão contratual. 
Vigência 
A lei entra em vigor na data de sua publicação, de modo que aplica-se para os 
contratos em andamento. Sempre há esse tipo de discussão: sua aplicação se dá 
aos contratos em andamento, ou aos contratos firmados após a sua publicação? 
Naturalmente que o contrato em andamento não precisará ser alterado para se 
inserir, por exemplo, um quadro resumo – caso não o tenha. Contudo, eventual 
distrato ocorrido após o advento da lei deverá obedecer aos seus trâmites no que 
for o contrato omisso. 
Inegavelmente, tanto compradores quanto incorporadores agora possuem uma 
maior segurança jurídica. 
E como dito no início desse texto, são diversas normas e alterações, muito mais do 
que tão somente a multa por desistência. Algumas com clara gravidade, como a 
possibilidade de rescisão contratual em caso de omissão no quadro resumo, ou 
atraso na obra. 
Se o incorporador ganha em segurança com o endurecimento nas regras de 
distrato, o consumidor ganha, de igual modo, em garantias contratuais, clareza nas 
informações, e rigor nos prazos de entrega das obras. 
 
 
3.1 COMO FUNCIONA NA BRIO INCORPORADORA* 
 
Na brio Incorporadora, a administração de contratos é revista semestralmente para 
atualização pelo corpo juridico da empresa, e toda sua regulamentação é feita 
através da lei n° 13.786 de 27/12/2018 que compreende a parte de distrato, que 
antes era falha na proteção de ambas as partes. 
Quando um contrato é efetivado é submetido a uma auditoria interna feito pelo 
setor comercial, financeiro e juridico para validação do mesmo. A empresa conta 
com um sistema internos de contrato que integra todas as partes e gera o contrato 
de forma automática. 
 
 
4. PLANEJAMENTO URBANO E AMBIENTAL 
 
 
Um plano que, a partir de um diagnóstico científico da realidade física, social, 
econômica, política e administrativa da cidade, do município e de sua região, 
apresentaria um conjunto de propostas para o futuro desenvolvimento 
socioeconômico e futura organização espacial dos usos do solo urbano, das redes 
de infraestrutura e de elementos fundamentais da estrutura urbana, para a cidade e 
para o município, propostas estas definidas para curto, médio e longo prazos, e 
aprovadas por lei municipal. 
Faz parte dos grandes centros urbanos ter uma organização prévia de como 
seguirão os rumos das cidades, principalmente das mais populosas. Pensando 
nisso, já temos uma base de planejamento estabelecido no Brasil pelo Estatuto da 
Cidade, que nada mais é do que a Lei Federal 10.257 de 2001, que diz no seu 
primeiro artigo para o que ela serve: "normas de ordem pública e interesse social 
que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e 
do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental". 
 O estatuto faz parte de um marco legal para o desenvolvimento das cidades que 
estão em constante evolução e crescimento. Nele se destaca a política urbana, que 
tem como objetivo planejar e desenvolver funções sociais da cidade e da 
propriedade urbana. 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/LEIS_2001/L10257.htm#:~:text=LEI%20No%2010.257%2C%20DE%2010%20DE%20JULHO%20DE%202001.&text=182%20e%20183%20da%20Constitui%C3%A7%C3%A3o,urbana%20e%20d%C3%A1%20outras%20provid%C3%AAncias.&text=Art.,aplicado%20o%20previsto%20nesta%20Lei.
Os maiores objetivos de compromissos territoriais são: 
• Garantir os direitos à infraestrutura urbana, à moradia, à terra, ao transporte, 
ao saneamento ambiental e ao serviço público. Assim como o lazer, para as 
gerações presentes e as que virão; 
• Oferta de equipamentos urbanos e comunitários, transporte e serviços 
públicos adequados aos interesses e necessidades da população e às 
características locais de cada cidade; 
• Evitar e corrigir as distorções do crescimento urbano e seus efeitos 
negativos sobre o meio ambiente. 
É exatamente no planejamento urbano que entra o Plano Diretor. Será a partir das 
suas funções básicas dentro da lei que as cidades terão um respaldo legítimo para 
o desenvolvimento e expansão de forma efetiva, tanto para a cidade quando para 
os seus moradores. Além de ser a ponte para promover o diálogo entre os 
diferentes aspectos de espaço e de objetivos sociais, econômicos e ambientais que 
temos para cada cidade. 
 
Imagem ilustrativa 
 
4.1 PLANO DIRETOR EM SOROCABA 
 
 Plano Diretor é a legislação que orienta o desenvolvimento de Sorocaba, ao 
estabelecer as regras para a ocupação do solo, levando em conta fatores como o 
sistema viário, áreas de preservação ambiental, residenciais, industriais, 
comerciais, entre outras, acompanhando permanentemente o crescimento da 
cidade. O atual Plano Diretor de Sorocaba foi regulamentado pela Lei nº 11.022, de 
16 de dezembro de 2014, com a participação da Câmara Municipal, associações de 
classe, universidades, entidades representativas, instituições públicas e privadas e 
da população em geral. Em Março de 2014, a Câmara Municipal de Sorocaba, 
optou pela rejeição do Veto Parcial nº53/2014. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Fonte: Prefeitura Municipal de Sorocaba 
 
 
 
4.2 COMO FUNCIONA NA BRIO INCORPORADORA** 
 
O plano diretor na brio Incorporadora é seguido de forma em que a regulamentação 
do Municipio de Sorocaba pela Lei nº 11.022, de 16 de dezembro de 2014. 
Como é uma empresa nichada em apartamento populares, além do plano diretor, 
estão sempre atentos a vibilizar projetos que além de seguir o plano diretor faça 
parte de uma ótima estratégia comercial para a empresa. 
 A empresa conta com setor de novos negócios, que cuida de toda gestão de 
projetos e viabilidade do mesmo. 
 
 
 
5. DESENVOLVIMENTO SUSTENTÁVEL 
 
 
“Desenvolvimento sustentável é aquele que atende às necessidades dos presentes 
sem comprometer a possibilidade de as gerações futuras satisfazerem suas 
próprias necessidades” (NOSSO FUTURO COMUM, 1991). 
Sustentabilidade indica uma busca pelo equilíbrio entre a melhora da qualidade de 
vida dos homens e o limite ambiental do planeta, buscando alternativas viáveis, 
ambientalmente corretas e socialmente justas para a sociedade. 
 
5.1 GESTÃO AMBIENTAL 
A gestão ambiental é o sistema que inclui a estrutura organizacional, atividades de 
planejamento, responsabilidades, práticas, procedimentos, processos e recursos 
para desenvolver, implementar, atingir, analisar criticamente e manter a política 
ambiental. É o que a empresa faz para minimizar ou eliminar os efeitos negativos 
provocados no ambiente por suas atividades. 
 
5.2 COMO FUNCIONA NA BRIO INCORPORADORA*** 
 
Apesar da brio Incorporadora não ter ainda a ISO 14001, que por fim é vista de 
forma positiva, pois possui um diferencial competitivo e isso mostra à sociedade 
que a empresa é comprometida com a preservação ambiental. Por mais que isso 
não seja a realidade deles, zelam muito pelo desenvolvimento sustentável na 
empresa, adotando algum sistemas de enconomia de energia e meios de descartes 
de lixo. 
Atualmente com grande enjamento no estado de São Paulo, a brio busca 
sempre manter a qualidade de suas construções , pois possue uma delegação 
planejada e centralização de suas atividades sustentáveis, contribuindo para o 
crescimento e continuidade da brio incorporadora. 
 
 
 
 
 
Fonte: Book Brio Incorporadora (Lar Toronto)6. CONCLUSÃO 
 
Este Projeto estudou alguns tópicos estudados nas disciplinas Administração e 
Contratos nos Negócios Imobiliários, Planejamento Urbano e Ambiental e 
Desenvolvimentos Sustentável. 
A brio Incorporadora trabalha de forma clara e preza muito pelo valor para qualquer 
cliente, como um valor obrigatório. E dessa maneira que vive na sociedade em 
grande harmonia e obtém satisfação de todos seus clientes quando há tratativa em 
seus contratos. Atualmente seu regulamento é feito através da lei n° 13.786 de 
27/12/2018, seguindo mesmo plano no caso de seus possíveis distratos. 
Também buscam capacitar todos seus empreendimentos que possuem na cidade de 
Sorocaba, seguindo de forma atenciosa o padrão do plano diretor, que tem grande 
importância para seu crescimento, suas norma devem sempre estar atualizados com 
novas tendências, leis, regulamentada pelo munícipio para sempre estar aptos e 
suas possíveis novas incorporações. 
O Desenvonvimento Sustentável da empresa brio segue com algumas alterações em 
suas plantas e construções em seu empreendimentos para ajudar com , onde a 
economia de energia, área verde e toda sua infra-estrutura para que que todos 
tenham um Mundo melhor. 
Atuamente a empresa em grande expansão no estado de São Paulo prevê sua 
conquista do certificado ISO 14001 para o mais breve possível e sim estar apto de 
vez com a sustentabilidade do planeta. 
 
 
7. REFERÊNCIAS 
 
https://www.gestaomultipla.com.br/lei-regula-contratos-de-compra-e-venda-de-
imoveis-novos/ 
 
https://www.colab.re/conteudo/plano-diretor-entenda-o-que-e-e 
 
https://obras.sorocaba.sp.gov.br/plano-diretor/ 
 
https://www.brioincorporadora.com.br/ribeirao-preto/institucional 
 
 
https://www.gestaomultipla.com.br/lei-regula-contratos-de-compra-e-venda-de-imoveis-novos/
https://www.gestaomultipla.com.br/lei-regula-contratos-de-compra-e-venda-de-imoveis-novos/
https://www.colab.re/conteudo/plano-diretor-entenda-o-que-e-e
https://obras.sorocaba.sp.gov.br/plano-diretor/
https://www.brioincorporadora.com.br/ribeirao-preto/institucional