PTAM_JoaquimNabuco

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PTAM LEC 021/2021 PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLOGICA 
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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO 
MERCADOLÓGICA 
 
 
Imóvel Avaliando: Rua Joaquim Nabuco, 325 
Finalidade do Parecer: Determinação do valor mercadológico de venda 
Interessados: Sueli Girardi, Sandra Girardi e Celso Girardi 
 
 
 
 
 
Vista do Imóvel Avaliando 
 
 
 
PTAM LEC 021/2021 PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLOGICA 
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SUMÁRIO: 
 
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA ..................................... 1 
SUMÁRIO ........................................................................................................ 2 
1. SOLICITANTE ............................................................................................... 3 
2. FINALIDADE ................................................................................................. 3 
3. NÚMERO DESTE PARECER (PTAM) ............................................................... 3 
4. DA COMPETÊNCIA ....................................................................................... 3 
5. INSTITUTOS NORMATIVOS .......................................................................... 3 
6. ABREVIATURAS ........................................................................................... 3/4 
7. IMÓVEL AVALIANDO ................................................................................... 4 
8. VISTORIA ..................................................................................................... 4 
9. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL............................................................................... 4/5 
10. REGISTRO FOTOGRÁFIO DO IMÓVEL AVALIANDO ..................................... 5 
11. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO ................................................................... 10 
12. CONFRONTAÇÕES ..................................................................................... 10 
13. MAPA DE LOCALIZAÇÃO ........................................................................... 10 
14. VISTA AÉREA ............................................................................................. 11 
15. METODOLOGIA UTILIZADA ........................................................................ 11 
16. PESQUISA DE MERCADO – IMÓVEIS REFERENCIAIS ................................... 11 
16.1. R1 – IMÓVEL REFERENCIAL 1 .................................................................. 12 
16.2. R2 – IMÓVEL REFERENCIAL 2 .................................................................. 12 
16.3. R3 – IMÓVEL REFERENCIAL 3 .................................................................. 13 
17. ADEQUAÇÕES E HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES ..................................... 13 
17.1. QUANTO AOS PREÇOS DO TIPO OFERTA ................................................. 13 
17.2. QUANTO A IDADE DOS IMÓVEIS ............................................................. 14 
18. GRÁFICO COMPARATIVO DE VALORES DO IA E RS ..................................... 14 
19. NOTAS ....................................................................................................... 15 
20. CONCLUSÃO .............................................................................................. 15/16 
21. ANEXOS ..................................................................................................... 17 
21.1. CURRÍCULO DO CORRETOR DE IMÓVEIS EMISSOR DESTE PARECER ........ 17 
21.2. TABELA DE VIDA ÚTIL DE IMÓVEIS .......................................................... 17 
21.3. TABELA DE ESTADOS DE CONSERVAÇÃO ................................................ 18 
21.4. TABELA DE ROSS-HEIDECKE .................................................................... 18 
21.5. MATRÍCULA DO IMÓVEL AVALIANDO ..................................................... 19,20,21 
 
 
1. SOLICITANTE 
PTAM LEC 021/2021 PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLOGICA 
 3 
 
 Sandra Girardi, Sueli Girardi e Celso Girardi devidamente qualificados nos autos de partilha 
de bens. 
 
2. FINALIDADE 
 Este Parecer Técnico tem por finalidade determinar o valor de mercado para VALORAÇÃO do 
terreno situado na Rua Joaquim Nabuco, 325- Vila Teixeira, Salto, espólio deixado por Vicente 
Girardi, imóvel este descrito nos termos da matrícula nº 49.772 do 1º Cartório de Registro de 
Imóveis de Salto, e devidamente cadastrado junto à Prefeitura deste mesmo município como 
contribuinte municipal nº 01.02.0004.0220.0001. 
 
3. NÚMERO DESTE PARECER (PTAM) 
 PTAM – LEC021/2021 
 
 4. DA COMPETÊNCIA 
 Este parecer está em conformidade com a Lei 6530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 
15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, em atenção ao disposto em seu 
artigo 3º, o qual versa que “Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, 
venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária”. 
 Em adição, a elaboração deste parecer respeita a Resoluções do COFECI - Conselho Federal de 
Corretores de Imóveis nº 1066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que estabelece 
nova regulamentação para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, em 
atenção ao seu artigo 4º, o qual versa que “Entende-se por Parecer Técnico de Avaliação 
Mercadológica – PTAM - o documento elaborado por Corretor de Imóveis no qual é apresentada, 
com base em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor de 
comercialização de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente”, e artigos sucessivos, os quais 
apresentam os requisitos do PTAM, destacando-se o artigo 6º, o qual versa que “A elaboração de 
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é permitida a todo Corretor de Imóveis, pessoa física, 
regularmente inscrito em Conselho Regional de Corretores de Imóveis”. 
 
5. INSTITUTOS NORMATIVOS 
Este Parecer segue rigorosamente os institutos normativos emitidos pelo COFECI – Conselho 
Federal de Corretores de Imóveis, notadamente a Resolução-COFECI nº 1066/2007 e o Ato 
Normativo nº 001/2011. 
 
6. ABREVIATURAS 
 ATT -Área Total do Terreno 
 ATC -Área Total construída 
 AC -Idade aparente da construção 
 ABNT -Associação Brasileira de Normas Técnicas 
 Art. – Artigo 
 AT -Área do terreno 
 CNAI -Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários 
 CRECISP -Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo 
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 DTC – Depreciação por Tempo de Construção 
 IA -Imóvel em Avaliação 
 IPTU -Imposto predial, territorial e urbano. 
 m2 -Metro quadrado 
 MG -Média geral 
 NBR -Normas Brasileiras 
 PTAM - Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica 
 R – Referenciais 
 TG -Total Geral 
 VL -Valor da locação 
 VM -Valor médio 
 VV -Valor de venda 
 
7. IMÓVEL AVALIANDO 
 O imóvel objeto deste PTAM, de propriedade de Sandra Girardi Motta e Celso Girardi, 
localizado à Rua Joaquim Nabuco, 325, Vila Teixeira, no Município de Salto/SP, e encontra-se 
registrado sob a matrícula de nº 49.772 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Salto, nos seguintes 
termos: “Lote nº 11 da quadra 01, com frente para a Rua Joaquim Nabuco, no loteamento Jardim 
Três Marias, nesta cidade, que assim se descreve e confronta. Medindo 10 metros de frente, e igual 
medida nos fundos, por 30 metros da frente aos fundos, de ambos os lados, encerrando uma área 
de 300 metros quadrados, dividindo um lado com lote 09 e de outro lado com o lote 13 e fundos 
com lote 12.”. 
 
8. VISTORIA 
 O imóvel foi vistoriado "in Loco" por este subscritor em companhia do Sr. Celso Girardi, sendo 
conferida a metragem do imóvel, dependências e estado de conservação. Imóvel encontra-se em 
situação INABITÁVEL. 
 
9. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 
 
 São apresentadas as seguintes características sobre o imóvel avaliando e da rua qual 
pertence: 
Imóvel Avaliando 
 
Posição metros 
Frente 
Lateral Direita 
Lateral Esquerda 
Fundo 
Idade de Imóvel 60 anos 
Orientação Cardeal Norte 
Posição narua Meio de quadra 
 
Descrição do Imóvel 
Dormitórios 
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Banheiros 
Garagem 1 auto 
Sala 
Cozinha 
Jardim 
Porão 
 
10. REGISTRO FOTOGRÁFIO DO IMÓVEL AVALIANDO 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Fachada do Imóvel Avaliando 
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Vista 1 Cozinha 2 Vista 2 Cozinha 2 
 
 
Sala Principal 
 
Cozinha 1 
 
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 7 
 
Banheiro 1 (inativo) Banheiro 2 (inativo) 
 
 
 
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 8 
 
Área Externa (quintal) Acesso ao Pavimento Inferior 
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 9 
 
 
 
Quarto 2 
 
 Quarto 3 Garagem 
 
Quarto 1 
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 10 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Área Externa (fundos) Vista 1 
 
Porão Vista 1 
 
Porão Vista 2 
 
Área Externa (fundos) Vista 2 
Área Externa (fundos) Vista 3 
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11. Características da Região 
O imóvel avaliando está localizado na rua Joaquim Nabuco, nº 325, na Vila Teixeira, o qual apresenta 
as seguintes especificações: 
Zoneamento: ZEU (zona de expansão urbana) 
Principal Avenida: Avenida 9 de Julho 
Elementos Valorizantes em um Raio de 1500 metros 
 Centro comercial do Município 
 Bancos 
 Academias 
 Pizzarias 
 Supermercados 
 Farmácias 
 Colégio ensino fundamental e médio 
 Centro Universitário (CEUNSP) 
 Rodoviária e terminal urbano 
Infraestrutura e Serviços Públicos 
 Rua Pavimentada 
 Ciclovia 
 Rede de água e esgoto 
 Internet Fibra Optica 
 TV via Fibra Optica 
 
12. CONFRONTAÇÕES 
Confrontando no lado direto com o número 319 e de lado esquerdo com o número 325 (empresa 
fish company), sendo que as possíveis alterações estarão contidas nas averbações desse 
documento. 
13. MAPA DE LOCALIZAÇÃO 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Fonte Google Maps: https://www.google.com/maps/place/R.+Joaquim+Nabuco,+325+-
+Vila+Teixeira,+Salto+-+SP,+13320-370/@-23.2029828,-
47.2989347,18z/data=!4m5!3m4!1s0x94cf51f91a72bd3b:0xb5c199ff2f8859bf!8m2!3d-23.2031184!4d-
47.2988859 
14. VISTA AÉREA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
15. METODOLOGIA UTILIZADA 
 Em conformidade com a Resolução COFECI 1066/07, o anexo IV do Ato Normativo 001/2011 
do COFECI e considerando o item 8.2.1 da ABNT/NBR 14653, para a elaboração deste Parecer 
Técnico de Avaliação Mercadológica e a realização da avaliação do imóvel objeto deste parecer, 
utilizou-se o “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”. 
 Pelo método aplicado, foi levada em consideração as diversas tendências e flutuações do 
Mercado Imobiliário, identificando-se imóveis que tenham elementos com atributos comparáveis, 
chamados imóveis referenciais, para compará-los com o imóvel em avaliação. A partir da 
ponderação dos dados obtidos, foi possível determinar o valor do bem imóvel. É nesse contexto 
que este método se apresenta como o mais recomendado e utilizado para a avaliação de valor de 
imóveis. 
16. PESQUISA DE MERCADO – IMÓVEIS REFERENCIAIS 
 A determinação do valor do imóvel em avaliação, foi realizada pela comparação no mercado 
de outros 03 (três) imóveis que apresentam elementos com atributos comparáveis. Estes imóveis, 
sendo referenciais, foram utilizados no método aplicado neste parecer e estão identificados 
abaixo. 
 
PTAM LEC 021/2021 PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLOGICA 
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 16.1 IMÓVEL REFERENCIAL 1 
 Rua Joaquim Nabuco - 60 anos – Imóvel a venda - Imobiliária Local 
 Valor R$ 320.000,00 
 
 16.2 IMÓVEL REFERENCIAL 2 
 Rua Joaquim Nabuco - 50 anos – Imóvel em imobiliária local 
 Valor R$ 670.000,00 
 
 
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 16.3 IMÓVEL REFERENCIAL 3 
 Rua Joaquim Nabuco – 295mts² - 70 anos – Imóvel em imobiliária local 
 Valor R$ 390.000,00 
 
17. ADEQUAÇÕES E HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES 
 Apesar da similitude dos imóveis referenciais com o imóvel avaliando, foram necessárias 
aplicações de cálculos de adequação para a correta obtenção de realidades homogêneas para a 
conclusão apresentadas, uma vez que o imóvel encontra-se inabitável. Seguem descrições dos 
cálculos aplicados. 
 17.1. Quanto aos preços do tipo oferta 
 Para os imóveis referenciais cuja fonte de pesquisa tenha sido uma oferta de mercado, 
entende-se que normalmente os preços praticados sejam superiores ao verdadeiro valor do 
imóvel, tornando necessária adequação pela aplicação de um fator redutor para adequá-los ao 
valor de mercado. 
 Considerando a ABNT/NBR 14653-2, item 8.2.1.3.4. (o qual versa que “Os dados de oferta 
são indicações importantes do valor de mercado. Entretanto, devem-se considerar 
superestimativas que em geral acompanham esses preços e, sempre que possível, quantificá-las 
pelo confronto com dados de transações.”), segue tabela com a aplicação do fator redutor de 5% 
(cinco por cento) sobre o preço anunciado de cada imóvel nas condições supra descritas. 
 O cálculo da aplicação do citado fator redutor foi obtido pela aplicação da seguinte fórmula: 
𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑚𝑒𝑟𝑐𝑎𝑑𝑜 = 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑎𝑛𝑢𝑛𝑐𝑖𝑎𝑑𝑜 − 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑎𝑛𝑢𝑛𝑐𝑖𝑎𝑑𝑜 𝑋 5 
 100 
 
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 O cálculo efetuado segue os padrões de Homogeneização para o valor de mercado, 
reduzindo 5% nos imóveis referenciais que estão anunciados, calculando o valor metro quadrado 
referente de cada amostra para termos o valor real do metro quadrado do imóvel avaliando.
 
 17.2. Quanto a idade dos imóveis 
 As idades dos imóveis referenciais são próximas da idade do imóvel avaliando, apresentando, 
portanto, diferenças quanto ao percentual de vida útil de cada bem, o que torna necessária a 
homogeneização dos valores para representarem a realidade compatível 
 
 Considerando a metragem quadrada do imóvel avaliando e multiplicando-se pelo valor 
médio do metro quadrado (com base nos imóveis referenciais após adequação e 
homogeneização), obtém-se o valor avaliado do imóvel objeto deste parecer, conforme segue 
acima. 
18. GRÁFICO COMPARATIVO DE VALORES DO IA E Rs 
 Abaixo apresento o gráfico comparativo com os valores auferidos já descritos 
 No primeiro gráfico apresentamos a comparação dos valores dos imóveis pelo valor integral 
conforme pesquisa mercadológica realizada. 
No segundo gráfico comparamos o metro quadrado de cada imóvel referencial e do avaliando.
 A cor Azul representa os imóveis referenciais (Rs) e com vermelha ilustramos o imóvel 
avaliando (IA) objeto deste parecer. Todos os imóveis estão com sua metragem, representados 
pela abreviatura, conforme pesquisa realizada e considerados na avaliação efetuada. 
19. NOTAS 
 Para uma boa e precisa avaliação de terreno, devemos considerar as diferenças 
topográficas, localização na rua e confrontantes. 
 No caso do imóvel avaliando e as referências utilizadas, não precisamos aplicar estas 
diferenças pois todo tem, o mesmo perfil. 
20. CONCLUSÃO 
 
 
PTAM LEC 021/2021 PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLOGICA 
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No segundo gráfico comparamos o metro quadrado de cada imóvel referencial e do avaliando. 
A cor azul representa os imóveis referenciais (Rs) e com vermelha ilustramos o imóvel avaliando 
(IA) objeto deste parecer. Todos os imóveis estão com sua metragem, representados pela 
abreviatura, conforme pesquisa realizada e considerados na avaliação efetuada. 
 
 Utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de Marcado, aplicando as técnicas de 
homogeneização quer permitem determinar o valor de mercado, analisando astendências e 
flutuações do mercado, chegamos ao valor referencial de mercado do imóvel avaliando, objeto 
deste parecer técnico de avaliação mercadológica. 
VALOR DO IMÓVEL AVALIADO EM R$ 282.395,68 (duzentos e oitenta e dois mil e 
trezentos e noventa e cinco reais e sessenta e oito centavos). 
 Por se tratar de um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica onde os imóveis 
referenciais são de mesma localização socioeconômica e o método acompanha as oscilações do 
mercado, deve-se adotar uma possível variação de até 5% nos valores adotados (-5% a +5%). 
 Agradeço a oportunidade de poder preparar este Parecer Técnico de Avaliação 
Mercadológica, e coloco-me à disposição para dirimir quaisquer esclarecimentos que sejam 
pertinentes a este trabalho. 
 
Cordialmente 
 
 
 
 
 
_______________________________________ 
Reginaldo Corazza 
Creci 215699-F 
 
 
 
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21. ANEXOS 
21.1. Currículo do Corretor de Imóveis emissor deste Parecer 
Nome: Reginaldo Corazza 
Qualificação: Corretor de Imóveis 
CRECI: 215699-F- 2ª Região (São Paulo) 
Endereço: Rua Agostinho Rodrigues, 45, Salto, SP. 
Telefone: (11) 97371-4289 
E-mail: corazza@louroecorazza.com.br 
 
Habilidades Profissionais 
Experiência na área Imobiliária como Corretor de Imóveis desde 2020; 
Experiência em Avaliações Imobiliárias desde 2021. 
 
Formação Acadêmica 
Direito (FAC São Roque) 
Técnico de Transações Imobiliárias (Colégio Lapa) 
Engenharia Civil (Anhembi Morumbí – em curso) 
 
21.2. Tabela de Vida Útil de Imóveis 
 
 
 
 
 
 
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21.3. Tabela de Estados de Conservação 
 
 
 
 
21.4. Tabela de Ross-Heidecke 
 
 
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21.5. Matrícula do Imóvel
 
 
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