Direito civil - Contratos - 17 Edição 2

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23.3.1
da terra e os trabalhadores rurais. Os tempos atuais colocam sob novas vestes o contrato de locação predial, transformando-o em
um direito social, a exemplo do que ocorre com o contrato de trabalho e as relações de consumo, a meio-termo entre o direito
privado e o direito público, como um terceiro gênero.
Conforme o art. 1º, a lei disciplina a locação de imóvel urbano. Considera-se imóvel urbano conforme sua destinação e não
de acordo com sua localização. Ainda que situado em área rural, mas destinado à moradia ou ao comércio, o imóvel deve ser
considerado urbano para fins da locação e do direito que a rege. São dois os contratos que em nossa legislação regulam a posse
e o uso temporário da terra: o arrendamento rural e a parceria, fora, portanto, da legislação do inquilinato. A matéria é
basicamente disciplinada pela Lei nº 4.504/64, Estatuto da Terra.
Prédio, na acepção jurídica tradicional, pode ser edificado ou não. Um lote ou terreno vazio pode ser locado para fins
comerciais ou industriais e até mesmo residenciais. No âmbito da lei, também são reguladas as locações, não só de armazéns,
casas e apartamentos, como também terrenos. A locação de galpões, boxes de mercados e outro tipo de construção que se preste
ao comércio ou à indústria também é regulada pela lei.
O preço na locação deve ser, como em todo contrato, determinado ou determinável, nada impedindo que o valor seja
variável de acordo com índices aceitos pela lei. O art. 17 proíbe a vinculação do aluguel à moeda estrangeira, à variação cambial
ou ao salário-mínimo. Nada impede, como vimos, que se pague de uma só vez. Os aluguéis de imóveis de temporada geralmente
são solvidos em um único pagamento, podendo ser exigidos antecipadamente (art. 20). O preço é devido ao locador durante
todo o período em que a coisa esteve à disposição do locatário, ainda que não utilizada. No silêncio do contrato, a obrigação
locatícia é quesível (art. 327), devendo o locador receber o aluguel no imóvel locado, quando outro local não houver sido
convencionado (art. 23, I). Geralmente, as partes convencionam outro local para o pagamento, transformando a obrigação em
portável.
Locações Regidas pelo Código Civil e Leis Especiais
Já apontamos, ao tratarmos da conceituação inquilinária de “ imóvel urbano”, que a lei exclui de sua abrangência os
arrendamentos rurais. No parágrafo único do art. 1º, a lei exclui expressamente determinadas locações e situações assemelhadas.
Assim, os imóveis de propriedade do Estado (União, Estados e Municípios) não se sujeitam a essa lei, assim como os das
respectivas autarquias e fundações. O interesse público não permite que essas locações se sujeitem ao regime privado. Os
arrendamentos dos imóveis da União são regidos pelo Decreto-lei nº 9.760/46 e pelo Decreto-lei nº 6.874/44.
As locações de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos também ficam excluídas
dessa lei. Não se excluem, porém, as vagas ou espaços de estacionamento ligados a uma locação de imóvel. A exclusão refere-se
às locações precipuamente destinadas a veículos, sem qualquer vinculação com a locação de um imóvel residencial ou não.
Aplica-se o art. 575 do Código Civil. O contrato de garagem é celebrado entre o garagista e o possuidor do veículo,
geralmente automotor. O usuário da garagem tem direito a usar espaço para a coisa, para o fim de guarda ou custódia, em local
determinado ou não, mediante pagamento de quantia em dinheiro. Como é contrato atípico, uma figura jurídica complexa, o
contrato de garagem possui características de contrato de locação de coisas, mas também de depósito e de locação de serviços.
Os espaços destinados a publicidade também são incompatíveis com a lei de locação predial, dizendo-o agora o legislador
expressamente. Inclui-se na expressão legal qualquer espaço publicitário em prédio alheio. São os espaços utilizados por
cartazes, outdoors, luminosos e assemelhados. Essa modalidade de locação afasta-se da finalidade da lei que é regular o
inquilinato de prédio urbano como um todo com finalidade residencial ou não residencial.
A Lei do Inquilinato é expressa no excluir de seu alcance os apart-hotéis, hotéis residência ou equiparados. São novas
formas jurídicas que florescem no mundo negocial. Os apart-hotéis possuem forma de ocupação diferenciada da locação. A
própria lei especifica que assim se entende os locais prestadores de serviços regulares a seus usuários e como tais estejam
autorizados a funcionar. O fenômeno merece atenção do legislador que ainda não regulou essa modalidade de ocupação de
imóvel. Pode ocorrer que, embora o apart-hotel esteja assim estruturado, a ocupação se dê por contrato de locação destinado à
moradia, portanto alcançada a relação pela lei inquilinária. Há necessidade de exame das circunstâncias do caso concreto. Nos
prédios destinados a essa modalidade de moradia, o pagamento é feito sob a forma de diárias, pois o contrato é de hospedagem e
não de locação. Se a relação não estiver submetida à lei do inquilinato, a relação de hospedagem não está sujeita à ação de
despejo, sendo utilizável a possessória para a restituição do imóvel.
Finalmente, o art. 1º exclui o arrendamento mercantil ou leasing do âmbito do inquilinato. A retribuição que se paga não
é mero aluguel, mas serve, ou pode servir de pagamento parcial do bem. Ver o que expusemos no Capítulo 48.