Contrato promessa acordúo

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Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
	Processo:
		967/10.0TJVNF-A.P1
	
	Nº Convencional:
	JTRP000
	Relator:
	FILIPE CAROÇO
	Descritores:
	CONTRATO-PROMESSA
NULIDADE
FALTA DE RECONHECIMENTO PRESENCIAL
ASSINATURA
FALTA DE CERTIFICAÇÃO NOTARIAL
LICENÇA DE UTILIZAÇÃO OU DE CONSTRUÇÃO
	
	
	Nº do Documento:
	RP20110127967/10.0TJVNF-A.P1
	Data do Acordão:
	27-01-2011
	Votação:
	UNANIMIDADE
	Texto Integral:
	S
	Privacidade:
	1
	
	
	Meio Processual:
	APELAÇÃO.
	Decisão:
	CONFIRMADA.
	Indicações Eventuais:
	3ª SECÇÃO
	Área Temática:
	.
	
	
	Sumário:
	I - Apesar de imperativa, a norma do n.º 3 do art.º 410.º do Código Civil estabelece uma nulidade atípica para os casos de preterição das formalidades nela previstos, sendo invocável apenas pelos contraentes interessados e, quanto ao promitente vendedor, só quando a omissão tenha sido culposamente causada pela outra parte.
II - Tratando-se de um contrato-promessa em que uma das partes se obriga a vender à outra um prédio mediante a promessa de pagamento de uma quantia em dinheiro e a entrega de fracções autónomas de valor determinado, ambas as partes assumem, simultaneamente, as qualidades de promitentes compradores e promitentes vendedores e, tendo elas consignado na promessa que dispensam o reconhecimento das assinaturas, torna-se indiferente que o contraente faltoso assuma também a veste de adquirente para, sem mais, poder invocar e obter a declaração de nulidade do mesmo contrato.
III - Por identidade de razão, também não a podem obter com fundamento na falta de certificação notarial da existência de licença de utilização ou de construção.
	Reclamações:
	
	
	
	Decisão Texto Integral:
	Proc. nº 967/10.0TJVNF-A. – 3ª Secção (apelação)
Tribunal Judicial de Vila Nova de Famalicão
Relator: Filipe Caroço
Adj. Desemb. Teresa Santos
Adj. Desemb. Maria Amália Rocha
Acordam no Tribunal da Relação do Porto 
I.
B………., divorciado, residente na ………., .., da freguesia de ………., Vila Nova de Famalicão, intentou acção declarativa de condenação, sob a forma de processo ordinário, contra:
C………., LDA, com sede na Rua ………., …, da freguesia de ………., NIPC ………;
D………., contribuinte fiscal nº ………, e mulher, E………., contribuinte fiscal nº ………, casados sob o regime de comunhão de adquiridos e residentes na mencionada Rua ………., …, da dita freguesia de ……….;
F………., contribuinte fiscal nº ………, e mulher, G………., contribuinte fiscal nº ………, casados sob o regime de comunhão de adquiridos e também residentes na Rua ………., …, da mesma freguesia, alegando, no essencial, que A. e R.R. celebraram entre si um contrato-promessa de compra e venda pelo qual o A. prometeu vender aos R.R., em comum, um prédio urbano que aqueles se comprometeram a pagar, uma parte em dinheiro e outra parte através da transmissão a favor do A. de duas fracções autónomas de um mesmo prédio urbano já constituído em propriedade horizontal, ficando consignado que as escrituras públicas de compra e venda se realizariam até ao dia 31.1.2010.
Os R.R. ficaram ainda responsáveis, nos termos do contrato, pelo pagamento mensal das prestações dos empréstimos obtidos pelo A. junto da H………., SA, bem como pelo pagamento do seguro de vida a partir de 1.7.2009.
Ainda nos termos do referido contrato, a 1ª R. prometeu vender ao A. três fracções autónomas de um prédio, por ela, a construir e duas garagens de um prédio já edificado e constituído sob o regime de propriedade horizontal, consignando-se, entre A. e R.R. que também estas escrituras públicas de compra e venda deveriam ser efectuadas até ao dia 31.1.2010.
E foi ainda estabelecida uma cláusula penal no valor de € 25.000,00 para o caso de incumprimento das obrigações assumidas pelos outorgantes do contrato-promessa.
Os R.R. inviabilizaram, culposamente, o cumprimento do contrato-promessa e a respectiva execução específica, levando o A. a perder o interesse na prestação e a resolver o contrato por carta de 15.2.2010. 
Terminou com o seguinte pedido, ipsis verbis:
«Nestes Termos e Nos Mais de Direito, Deve, a presente acção, ser julgada provada e procedente e, em consequência, devendo a presente acção ser julgada provada e procedente e, por via disso ser declara a resolução do contrato-promessa dos autos por incumprimento definitivo, culposo e exclusiva dos R.R. e estes condenados a pagar ao A. o montante da cláusula penal contratada – 25 000 € - acrescida de juros de mora à taxa legal desde a citação até efectivo e integral pagamento.»
Os R.R. deduziram contestação e reconvenção, alegando, essencialmente e na parte que agora interessa, o seguinte:
Não foi feito no contrato-promessa o reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes e a certificação, pelo notário, da existência de licença de utilização. Trata-se de formalidades ad substantiam, cuja falta implica nulidade do contrato, invocável a todo o tempo.
O contrato celebrado entre a 1ª R., como promitente-vendedora, e o A., como promitente-comprador, relativamente à construção que aquela pretendia levar a efeito é parte integrante do mesmo documento que as partes denominaram de “CONTRATOS-PROMESSA DE COMPRA E VENDA” e só foi celebrado atenta a promessa de venda que o A. se propôs fazer aos 2°s e 3°s R.R. Tanto assim que a respectiva escritura, far-se-ia no mesmo dia da realização da escritura ou escrituras referentes aos bens das cláusulas primeira e segunda do contrato-promessa. E foi igualmente consignado que caso não se concretizasse, dando-se sem efeito, o prometido contrato celebrado entre o A. e os 2°s e 3°s R.R., então, o prometido contrato entre a 1ª R. e o A., ficaria automaticamente sem efeito. Dando assim o contrato como nulo e sem qualquer efeito legal (cláusula 10ª).
Com efeito, entendem os contestantes que a nulidade invocada deve versar todo o contrato junto sob o documento nº l, da petição inicial.
Nesta senda, pela reconvenção visam obter os efeitos da nulidade contratual invocada, implicando a restituição de tudo o que tiver sido prestado, como sejam oito prestações, por crédito de conta do A. na H………., no total de € 1.518,50, pagas pelos 2ºs e 3ºs R.R. por crédito de conta do A. na H………. a título de pagamento mensal das prestações dos empréstimos obtidos pelo demandante.
E concluem o seu articulado nos seguintes termos:
«Deve a presente acção improceder e os Réus absolvidos dos pedidos contra si formulados, pela procedência da excepção da nulidade invocada em I, deste articulado 
e, assim, 
Ser julgada procedente e provada a reconvenção deduzida em III – A e, por via dela, ser o reconvindo (A.) condenado a pagar aos reconvintes (2°s e 3°s R.R.) o montante de € 1.518,50 
- Sem conceder e por mera cautela –
Deve a acção ser julgada improcedente e os R.R. absolvidos dos pedidos contra si formulados, com as ulteriores consequências legais; 
Deve ainda ser julgada procedente e provada a reconvenção deduzida em III – B e, por via dela, decretar-se o contrato-promessa de compra e venda junto aos autos totalmente sem efeito e nulo, sendo o reconvindo (A.) condenado a pagar aos reconvintes (R.R.) o montante de € 1.518,50 com todas as demais consequências legais.» (sic)
O A. ofereceu articulado de tréplica, além do mais, defendendo que não há qualquer nulidade, designadamente por que todos os outorgantes dispensaram o reconhecimento notarial das assinaturas, como resulta da parte final do contrato-promessa.
Por outro lado, tratando-se de prédios que, à data da outorga de tal contrato, nem sequer estavam construídos, era impossível mencionar qualquer licença de utilização, não sendo, nessa situação, obrigatória tal menção.
No caso dos prédios existentes nessa data é feita menção expressa ao alvará de licença de cada um dos prédios. 
Logo, a invocação da nulidade constitui claro abuso de direito dos R.R., concluindo no sentido da improcedência da reconvenção.
Admitida a reconvenção, foi proferido despacho saneador no qual, expressamente, se conheceu da matéria de excepção, concluindo-se que não existe a invocada nulidade e decidindo-se a improcedência dessa excepção.
Seguiram-se os factosassentes e a base instrutória.
Porém, inconformados com aquela decisão os R.R. interpuseram recurso de apelação que foi admitido, e em cujas alegações expressaram as seguintes CONCLUSÕES:
«1. Os apelantes recorrem do douto Despacho Saneador de fls. 104 a 112, na parte que considera improcedente a excepção por si invocada referente à nulidade do contrato-promessa de compra e venda, de fls. 6 a 12, que decorre da falta de reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes e da falta de certificação notarial da existência de licença de utilização, como resulta claro da simples análise do referido documento
2. Vícios de ordem formal previstos e exigidos no nº 3, do artigo 410º do Código Civil, cuja falta acarreta a nulidade do contrato celebrado, atento o estatuído pelos artigos 220º e 364º, nº 1, em conformidade com o artigo 285º, todos do Código Civil.
3. No mesmo aludido contrato, não se faz sequer menção, nem referencia, sobre a existência de qualquer licença de utilização no que respeita às fracções autónomas designadas pelas letras “W” e “V” (garagens nºs 12 e 13), prometidas vender pela 2ª outorgante “C………, Lda.”, ora apelante (Ré) – vide cláusula 8ª, Um e três alíneas D) e E)
4. O que – com todo o respeito – não é mencionado no douto Despacho Saneador (na parte que ora se recorre), como também não o é, o facto do Autor (recorrido), no mesmo contrato, ser também promitente comprador e a apelante (Ré) sociedade, ser promitente vendedora.
5. Como decorre do documento junto aos autos intitulado “Contratos-promessa de compra e venda”, temos aí incluídas duas promessas de compra e venda, com as seguintes intervenções:
- O 1º outorgante (Autor/recorrido) num caso como promitente vendedor e noutro caso como promitente comprador (vide, respectivamente cláusulas Primeira e Oitava-Três);
- Os 2ºs outorgantes (Réus/recorrentes) das alíneas a) e b), como promitentes compradores do 1º outorgante (vide cláusulas Primeira e Segunda A) e B)
e
- A sociedade (Ré/recorrente) que os 2ºs outorgantes barões representam, como promitente vendedora ao 1º outorgante (vide cláusulas Oitava-Três e suas alíneas).
6. O douto Despacho Saneador, constatando a realidade da falta de reconhecimento presencial das assinaturas, entendeu que tendo ambas as partes prescindido dessa formalidade, houve clara renúncia dos contraentes ao direito de anular o negócio.
7. A tal propósito, e em manifesta oposição, ensina o Prof. Calvão da Silva (in “Sinal e Contrato promessa”, 11ª ed., pág. 77):
“Seria nula a cláusula pela qual o promitente-comprador renunciasse, antecipadamente, ao direito de invocar a nulidade, para salvaguarda da ordem pública de protecção ou ordem pública social que ditou a norma legal, ou seja, para o proteger da sua própria fraqueza e inexperiência, ligeireza e inadvertência, na tomada de decisão em branco. A admitir-se a validade da cláusula pela qual o promitente-comprador renuncia antecipadamente ao direito de arguir a nulidade, estaria aberta a porta para, com a maior das facilidades, os promitentes-vendedores incluírem nas promessas uma cláusula de estilo, em que as partes declarariam prescindir das formalidades impostas pelo artº 410º, nº 3, renunciando à invocação da respectiva omissão e, assim, sabotar o sentido e fim de uma norma de protecção da parte mais fraca, o consumidor. Tanto mais incoerente quanto o artº 830º, nº 3, veio também impor a irrenunciabilidade antecipada ao direito de exigir a execução específica e a Lei de Defesa do Consumidor é imperativa nos direitos conferidos”.
8. Deste modo, a inserção de tal parágrafo (o último) no documento contratual junto, é inadmissível, preponderando a nulidade do contrato-promessa celebrado entre os recorrentes (2ºs e 3ºs R.R. por si) e o recorrido, com todas as ulteriores consequências legais.
9. Os outorgantes não prescindiram da invocação da omissão de certificação notarial da existência da licença de habitação/utilização referente aos prédios e/ou fracções autónomas em causa.
10. Considera o mesmo douto Despacho Saneador que relativamente aos prédios que não estavam construídos, a menção a tal licença era inviável (com o que se concorda), e no que respeita aos prédios já existentes, foi feita menção ao alvará de licença de cada um (com o que se discorda).
11. Primeiro, porque nenhuma menção é feita relativamente à licença de utilização/construção das fracções autónomas designadas pelas letras “W” e “V”, do prédio já construído e referenciado no contrato – vide cláusula OITAVA-Três, alíneas D) e E), e parágrafo seguinte – o que só por si e por argumento a contrario (seguindo a mesma lógica de raciocínio), terá de levar à procedência das pretensões dos recorrentes.
12. Segundo, porque o que resulta da lei, não é a exigência da simples menção dos alvarás de licenças, mas antes a certificação pelo notário da sua própria existência, o que manifestamente não foi concretizado pelos outorgantes, facto que vale e aproveita aos aqui recorrentes.
13. A nulidade invocada deve aproveitar a todo o contrato, vale por dizer a ambas as promessas aí insertas, as quais estão intrinsecamente interligadas como decorre das suas cláusulas OITAVA nº CINCO (data coincidente da outorga das escrituras) e DÉCIMA (na hipótese de se não concretizar o prometido contrato entre o recorrido (Autor) e os recorrentes (2ºs e 3ºs Réus, por si), o prometido contrato celebrado entre a recorrente (sociedade Ré) e o recorrido (Autor) ficaria automaticamente sem efeito).
14. Foram violadas as disposições dos artigos 410º, nº 3, 220º, 364º, nº 1 e 285º e seguintes, todos do Código Civil.» (sic)
Terminam no sentido de que seja revogado o despacho saneador, proferindo-se decisão de absolvição dos recorrentes (Réus), dos pedidos contra si formulados, atenta a nulidade de todo o contrato-promessa junto aos autos. 
*
O A. apresentou contra-alegações opondo-se ao efeito pretendido pelos recorrentes e defendendo a manutenção do julgado. 
*
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir. 
*
II. 
As questões a decidir --- excepção feita para o que é do conhecimento oficioso --- estão delimitadas pelas conclusões da apelação do A., acima transcritas (cf. art.ºs 660º, nº 2, 684º e 685º-A, do Código de Processo Civil, na redacção introduzida pelo Decreto-lei nº 303/2007, de 24 de Agosto, aqui aplicável).
Com efeito, há que apreciar e decidir se o (s) contrato(s)-promessa deve(m) ser declarado(s) nulo(s), com todas as consequências legais, por preterição das seguintes formalidades contratuais, referidas no art.º 410º, nº 3, do Código Civil:
- Falta de reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes; e
- Falta de certificação notarial da existência de licença de utilização ou de construção. 
*
III.
São os seguintes os factos que, sem controvérsia, relevam para a decisão das questões equacionadas e que resultam do contrato-promessa junto aos autos:
1- A. e R.R. celebraram o contrato documentado a fl.s 38 e 43, que denominaram de “CONTRATOS-PROMESSA DE COMPRA E VENDA”;
2- No âmbito desse contrato, o A. prometeu vender aos 2ºs R.R., em comum, o prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde sob o nº 00374/ ………. e inscrito na matriz predial urbana sob o art. 692 da freguesia de ………., prédio este constituído em regime de propriedade horizontal, formado por duas fracções autónomas (A e B), licenciado por alvarás e licença de utilização nºs …/02 de 10/09/2002 e …/04, de 02/11/2004, ambos emitidos pela Câmara Municipal de ……….; (vd. cláusula 1ª)
3- Pelo preço de € 465.000,00;
4- A pagar com a quantia de € 285.000,00 em dinheiro, € 90.000,00 através da transmissão a favor do A. da fracção autónoma designada pela letra «F» e € 90.000,00 através da transmissão a favor do A. da fracção autónoma designada pela letra «J» de um prédio urbano constituído sob o regime de propriedade horizontal descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Famalicão no nº 1796-………. e inscrito na matriz predial urbana sob o art. 4837 da freguesia de ………. (vd. cláusula 2ª, A)), ambasas fracções com licença de utilização nº …/2007 de 09/05/2007 e nº …/2007 de 03/05/2007, emitidas pela Câmara Municipal ……….; (vd. cláusula 2ª)
5- Devendo estas transmissões ser efectuadas com as fracções autónomas em causa equipadas com móveis de cozinha, móveis de casas de banho, incluindo protecção de chuveiro e aparelhos de ar condicionados; (vd. cláusula 4ª) 
6- Foi convencionado entre A. e R.R. que as escrituras públicas de compra e venda relativas às prometidas transacções imobiliárias deveriam ser efectuadas até 31.1.2010, devendo, para tanto, os segundos outorgantes avisar o primeiro contratante, com antecedência de oito dias, do local, dia e hora para a sua realização; (cláusula 5ª)
7- Os segundos outorgantes ficaram, nos termos do mesmo contrato, responsáveis pelo pagamento mensal das prestações dos empréstimos obtidos pelo primeiro outorgante junto da H………., S.A., cujo valor em divida, no total, é de aproximadamente € 155.000.00, bem como pelo pagamento do seguro de vida a partir de 2.7.2007 e até à data do seu integral pagamento, ficando ainda responsáveis por todas as despesas em virtude da liquidação antecipada dos referidos empréstimos; (cláusula 7ª)
8- Por outro lado e ainda nos termos do clausulado do contrato-promessa dos autos, a lª R., representada pelos demais R.R. varões, prometeu vender ao A. as fracções autónomas correspondentes a:
- apartamento tipo T-2 no R/C com uma garagem na cave, pelo preço de € 50.000,00; (vd. cláusula 8ª, 3, A)) 
- apartamento tipo T-l no R/C, pelo preço de € 35.000,00 (vd. cláusula 8ª, 3, B)) 
- apartamento tipo T-l no R/C pelo preço de € 35.000,00 (vd. cláusula 8ª, 3, C)), todas do prédio urbano a construir pela lª R. na parcela de terreno para construção urbana, lote nº 4, descrito na Conservatória do Registo Predial de vila Nova de Famalicão sob o nº 1798 ……….; 
e ainda
- garagem nº 12, correspondente à fracção autónoma designada pela letra «W» pelo preço de € 5.000,00 (vd. cláusula 8ª, 3, D)) 
garagem nº 13, correspondente à fracção autónoma designada pela letra «V» pelo preço de 5.000 euros (vd. cláusula 8ª, 3, E))
do prédio urbano constituído sob o regime de propriedade horizontal, lote 1, sito na ………. e descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Famalicão sob o nº 1795-……….; 
9- A entrega das referidas fracções F e J, pelos 2ºs R.R. ao A., referida sob o item 4º (cláusula 2ª do contrato) pelos R.R. D………. e mulher, E………., ao A. será efectuada --- nos termos da cláusula 3ª do contrato --- “será efectuada por escritura de compra e venda a favor do primeiro outorgante, no mesmo dia da escritura da venda das fracções que constituem o imóvel que o primeiro outorgante promete vender aos segundos outorgantes, em comum, bem como, no mesmo dia os segundos outorgantes entregarão ao primeiro outorgante a quantia referida na al. C) da cláusula segunda do presente contrato, ou seja, 285.000,00 €”;
10- A escritura de compra e venda relativa à promessa referida sob o item 8º realizar-se-á impreterivelmente no mesmo dia da realização das escrituras ou escritura dos bens referidos nas cláusulas 1ª e 2ª do contrato, ente o primeiro e os segundos outorgantes; (cláusula 5ª)
11- Segundo a cláusula 10ª do contrato, “se por qualquer motivo, o prometido contrato entre o primeiro e os segundos outorgantes não se concretizar, ou seja, se o contrato ficar sem efeito, então, o prometido contrato entre a sociedade representada pelos segundos outorgantes e o primeiro outorgante, fica automaticamente sem efeito, ficando o presente contrato nulo e sem qualquer efeito legal, não havendo, neste caso, lugar ao pagamento de qualquer indemnização”;
12- Foi ainda estabelecida uma cláusula penal do valor de € 25.000,00 para o caso de incumprimento das obrigações assumidas pelos outorgantes do aludido contrato-promessa; (vd. cláusula 11ª)
13- Na parte final do contrato consta: “Pelos primeiro e segundos outorgantes, nas respectivas qualidades em que outorgam foi dito que reciprocamente aceitam o presente contrato nos termos exarados e que dispensam o reconhecimento notarial das assinaturas”. 
*
A primeira questão:
- Falta de reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes
O nº 3 do art.º 410º do Código Civil, preceito que prevê o regime geral aplicável ao contrato-promessa, dispõe que «no caso de promessa respeitante à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial das assinaturas do promitente ou promitentes e a certificação, pela entidade que realiza aquele reconhecimento, da existência da respectiva licença de utilização ou de construção; contudo, o contraente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte».
Analisado o contrato-promessa, reduzido a escrito, dele não consta o reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes. Em vez desse reconhecimento, as partes, sem excepção, fizeram constar que “dispensam o reconhecimento notarial das assinaturas”.
Aquela norma, de natureza imperativa, quer na redacção primitiva, quer na actual[1], visou, primacialmente, a protecção do promitente-comprador, como parte sociologicamente mais fraca no tipo de negócio regulado. 
Como refere Calvão da Silva[2], «o legislador sentiu necessidade de vir em auxílio de elevado número de pessoas que, por tantas e tão variadas razões, se viam constrangidas a recorrer ao instrumento jurídico do contrato-promessa e que, por necessidade e falta de preparação para zelar devidamente os seus interesses, estavam a ser vítimas de abusos, injustiças e imoralidades. No fundo, portanto, uma intervenção em nome da protecção do consumidor, do adquirente não profissional de edifícios ou prédios urbanos perante promitentes-alienantes profissionais, atento o interesse social em jogo».
Sendo embora imperativa, na medida em que impõe às partes a observância de formalidades sem as quais o contrato, em princípio não é válido --- formalidades ad substantiam (art.º 294º do Código Civil) --- aquela disposição legal do nº 3 do art.º 410º tem sido entendida como um dos casos que o referido art.º 294º excepciona, no sentido de que se deve considerar válida a aplicação interpretativa dos assentos nºs 15/94, de 28 de Junho e 3/95, de 1 de Fevereiro, tirados no domínio da redacção legal primitiva, na sua função actual de meros uniformizadores de jurisprudência[3], uma vez que, entre uma e outra versão do preceito em causa, não houve substancial modificação no que toca à matéria que interessa à doutrina neles expendida; a omissão dos requisitos referidos no nº 3 do art.º 410° não pode ser invocada por terceiros, nem oficiosamente conhecida e declarada pelo tribunal.
Afastando-se, assim, do regime da nulidade pura, a nulidade em causa --- atípica ou mista, como tem sido denominada --- é arguível apenas pelos contraentes, mas, quanto ao promitente-vendedor, apenas no caso de a falta ser imputável, a título de culpa (mera culpa ou dolo) ao promitente-comprador. Na expressão de Antunes Varela, “o contraente que promete transmitir ou constituir o direito não pode invocar a omissão de tais requisitos, salvo se a contraparte a causou culposamente[4]. Neste caso, o legislador, afastando-se da pureza dos princípios que regem a ordem pública de protecção, entendeu que este não era merecedor de protecção e passou a reconhecer expressamente, à outra parte (promitente-comprador) o direito de invocar a nulidade, se lhe aprouver. 
Assim, ainda que se considere não ter havido culpa do promitente-vendedor na omissão das referidas formalidades, se igualmente não existiu qualquer responsabilidade por parte do promitente-comprador, a lei confere, nestas circunstâncias, ao promitente-comprador a faculdade de invocar a nulidade decorrente da citada norma, mesmo tendo subscrito o contrato-promessa[5]. Tal invocaçãopelo promitente-comprador só não ganhará consistência jurídica em caso de abuso de direito (art.º 334º do Código Civil). 
Por outro lado, ficou claro desde o início de vigência da redacção da 1ª parte do nº 3 do art.º 410º introduzida pelo referido Decreto-lei nº 379/86 que a norma abrange quaisquer contratos definitivos, típicos ou atípicos, dirigidos à transmissão ou constituição onerosa de direitos reais”. 
Como se refere no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 5 de Julho de 2007[6], «sendo irrelevante o facto de, previamente ao acto de assinatura dos contratos em causa nos autos, o recorrido e a recorrente, por mútuo acordo, dispensaram as referidas formalidades, pois que, conforme ensina Calvão da Silva …seria nula a cláusula pela qual o promitente comprador renunciasse, antecipadamente, ao direito de invocar a nulidade, para salvaguarda da ordem pública de protecção ou ordem pública social que ditou a norma legal, ou seja, para o proteger da sua própria fraqueza e inexperiência, ligeireza e inadvertência, na tomada de decisão temporã, em branco. A admitir-se a validade da cláusula pela qual o promitente-comprador renuncia antecipadamente ao direito de arguir a nulidade, estaria aberta a porta para, com a maior das facilidades, os promitentes-vendedores incluírem nas promessas uma cláusula de estilo, em que as partes declarariam prescindir das formalidades impostas pelo art.º 410°, nº 3, renunciando à invocação da respectiva omissão e, assim, sabotar o sentido e fim de uma norma da protecção da parte mais fraca, o consumidor. Tanto mais incoerente quanto o art.º 830°, nº 3, veio também impor a irrenunciabilidade antecipada ao direito de exigir a execução específica e a Lei de Defesa do Consumidor é imperativa nos direitos conferidos».
Em sentido contrário, defendeu o acórdão desta Relação do Porto de 2.11.1999[7] que, se as partes num contrato-promessa de compra e venda de uma fracção autónoma de edifício já construído convencionaram que nenhuma delas invocaria a nulidade decorrente da falta de reconhecimento presencial das assinaturas ou de certificação da existência de licença de utilização, nenhuma delas pode invocar a nulidade daí resultante.
Aqui chegados, retomemos o caso sub judice, analisando-o à luz das considerações efectuadas. 
São os R.R. recorrentes que vêm invocar a nulidade do contrato que denominam de “contratos-promessa de compra e venda”.
Na própria expressão das suas alegações de recurso e como resulta dos termos do próprio contrato, os R.R. D………. e mulher, E………., figuram como promitentes-compradores, e apenas relativamente à primeira promessa de negócio ali clausulada, agora sob os itens 2 a 7 dos factos atrás descritos. Daí que sejam estes recorrentes que invocam a nulidade daquele contrato-promessa, até porque, para além do A., só eles ali se comprometeram, como segundos outorgantes.
Ocorre, porém, que da análise do texto integral do documento contratual assinado por todas as partes resulta uma realidade complexa que, de modo algum, se confunde com a corrente ou comum promessa de compra e venda de um bem entre duas partes, em que uma é promitente-vendedora e outra é promitente-compradora.
É ali apresentado o A. como promitente-vendedor num negócio e como promitente-comprador noutro negócio, sendo que, neste último, os que naquele figuram como promitentes-compradores, actuam como representantes da R. sociedade promitente-vendedora. Deparamo-nos, pois, com o estabelecimento contratual de um conjunto de direitos e obrigações cruzados por interesses transversais das partes, sendo o A. parte nos dois negócios e os 2ºs R.R. parte num deles e interessados na R. sociedade que, no segundo negócio, contrata com o A.
A interligação negocial é também reforçada por elementos acessórios definidos no contrato, como sejam:
- A obrigação de marcação do contrato definitivo em ambos os casos para o mesmo dia, até 31.1.2010;
- A previsão contratual das partes, no negócio prometido entre o A. e os 2ºs R.R. de realizarem uma escritura de compra e venda a favor do A. relativa às fracções F e J referidas sob o item 4º e uma escritura pública no mesmo dia para venda do imóvel prometido vender pelo A. aos 2ºs R.R.; 
- A estipulação de que, acaso o contrato entre o A. e os 2ºs R.R. não se realize, fica, automaticamente, sem efeito o contrato prometido entre o A. e a 1ª R. sociedade; e ainda, 
- O estabelecimento de uma cláusula penal única para o caso de incumprimento contratual por qualquer das partes envolvidas. 
Volvendo à promessa contratual celebrada ente os 2ºs R.R. e o A. não pode, a mesma, qualificar-se de uma pura promessa de compra e venda, porquanto os 2ºs R.R. não se obrigam a pagar em dinheiro a totalidade do valor encontrado para o imóvel que prometem comprar ao A., mas prometem entregar-lhe duas fracções autónomas com valor adequado ao estabelecimento do equilíbrio prestacional. Na realidade, ocorre uma promessa de troca de imóveis entre elas, e não apenas o pagamento de um preço, limitando-se este a uma diferença de valor a compensar pelo A. a favor dos 2ºs R.R. com expressão pecuniária. Esta interpretação emerge não apenas da previsão expressa de entrega recíproca de imóveis ou fracções entre as partes, mas ainda da obrigação também assumida, expressa no contrato-promessa de, em data a designar, os R.R. celebrarem uma venda das fracções F e J a favor do A. e deste vender àqueles o imóvel que lhe prometem comprar. 
Assim, se não estamos perante duas promessas de compra e venda em que ambas as partes prometem vender e prometem comprar, reciprocamente, bens determinados, estamos pelo menos perante um contrato-promessa misto de compra e venda e de troca ou permuta em que, para além de um preço estabelecido pela diferença, ambas as partes se obrigam, reciprocamente, a entregar bens imóveis (ou fracções autónomas), tudo se passando como se prometessem vender, reciprocamente, esses bens determinados.
A propósito, Menezes Leitão[8], citando Ferreira de Almeida, Bianca e Luminoso, equaciona o problema da qualificação do contrato pelo qual as partes apesar de efectuarem a troca de bens, quando eles têm valores diferentes, uma delas inclui ainda uma prestação em dinheiro (e independentemente do valor desta), conclui que se trata de um contrato misto de venda e permuta, determinando de acordo com a teoria da combinação a aplicação a cada atribuição económica do regime que a regula.
Apesar de ser um contrato atípico, a troca apresenta grandes similitudes com a compra e venda e grande parte das suas características, apenas dela se distinguindo pelo facto de nesta o estabelecimento da contraprestação em dinheiro implicar uma específica consideração do valor do bem. À troca ou permuta aplica-se o regime da compra e venda nos termos previstos no art.º 939º do Código Civil. 
Decorre do exposto que, naquele contrato, os 2ºs R.R. não são apenas promitentes-compradores; são também promitentes-vendedores das fracções a favor da mesma contraparte que, por isso, não é apenas promitente-vendedor, mas também promitente-comprador.
E se, de novo, ponderarmos a economia contratual do negócio, em sentido amplo, realizado por todas as partes através do documento em causa, facilmente se observa que não estão em causa interesses próprios do consumidor, não se justificando a tutela legislativa desse interesse. A primeira R., de que os 2ºs R.R. varões são representantes legais, é uma sociedade do ramo imobiliário.
Neste enfiamento, face às circunstâncias do caso, sendo os 2ºs R.R., simultaneamente, promitentes-vendedores (ou promitentes-permutantes) no contrato-promessa, está-lhes vedada a invocação da sua nulidade, já que sobre eles impendia também o dever de providenciarem pela obtenção do reconhecimento presencial das assinaturas dos subscritores e não se verifica o condicionalismo previsto na parte final do nº 3 do art.º 410º do Código Civil.
Ilustrando esta conclusão, passamos a citar o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 18.1.1996[9], segundo o qual, “a lei penaliza a parte que prometeu alienarquando seja ela a parte faltosa, como sucede com o réu, independentemente da qualificação jurídica do contrato prometido, sendo por outro lado indiferente que o contraente faltoso assuma também, na economia do contrato prometido, a veste de adquirente”.
Neste conspecto, afigura-se-nos juridicamente insustentável, no caso, declarar a nulidade do contrato por preterição da formalidade de falta de reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes. 
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A segunda questão:
2- Falta de certificação notarial da existência de licença de utilização ou de construção 
Valem aqui, em larga medida, os fundamentos explanados relativamente à falta de reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes, uma vez que uma e outra faltas seguem o regime comum do art.º 410º, nº 3, do Código Civil, designadamente, no que agora interessa, que o contraente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte. 
Na 3ª conclusão das suas alegações, os recorrentes consignam que «não se faz sequer menção, nem referência, sobre a existência de qualquer licença de utilização no que respeita às fracções autónomas designadas pelas letras “W” e “V” (garagens n°s 12 e 13), prometidas vender pela 2ª outorgante “C………, Lda.”, ora apelante (R.)…».
Está em causa o contrato-promessa celebrado entre o A. e a 1ª R. sociedade “C………., Lda”, pelo qual esta promete vender e o A. promete comprar cinco fracções autónomas, três delas de apartamentos num determinado edifício a construir, sendo as restantes duas garagens em edifício já construído e constituído em propriedade horizontal.
Quanto aos apartamentos, os próprios recorrentes, incluindo a promitente-vendedora, reconhecem (aliás, quanto a todos os prédios ainda não construídos na data do contrato-promessa) que a referência à licença de utilização era inviável; como tal, situam a questão nas garagens “W” e “V”, já construídas. 
Na verdade, falta no contrato-promessa qualquer referência à existência de licença de utilização das garagens e, por isso, também a respectiva certificação pela entidade que poderia fazer tal reconhecimento não poderia estar efectuada.
Acontece que estava na total disponibilidade da “C………., Lda”, como promitente-vendedora, dar satisfação àquela exigência legal. Não se pode exigir ao promitente-comprador que forneça ao contrato um elemento de que não dispõe e que está na disponibilidade da parte contrária. 
Faz aqui todo o sentido a última parte do referido nº 3 do art.º 410º, de cujos termos, aplicados ao caso, resulta que a “C………., Lda” apenas poderia invocar a falta do citado requisito contratual legal se tal omissão tivesse sido culposamente causada pelo A., enquanto promitente-comprador nesse contrato.
Não estando sequer indiciada qualquer culpa do A. na omissão da formalidade legal em causa, sendo exigível à contra-parte, e não a ele, o respectivo cumprimento, temos como evidente a falta de culpa do A. e a inviabilidade da invocação da omissão pela promitente-vendedora.
Quanto ao contrato-promessa havido entre o A. e os 2ºs R.R., aduzem os recorrentes que não basta a mera referência às licenças de utilização dos imóveis e fracções cuja alienação ali é prometida. Seria necessário a certificação da respectiva existência.
Assim acontece, é certo, por força do nº 3 do art.º 410º. Mas valendo aqui, de novo, os argumentos expostos no tratamento da primeira questão --- que, por desnecessidade, não voltamos a desenvolver --- dizemos apenas que a qualidade de promitentes-vendedores ou promitentes-permutantes de ambas as partes contratantes, que também dispensaram o acto de reconhecimento, e o facto da economia do contrato dispensar a protecção normalmente dada ao consumidor, tornam indiferente que ambos os contraentes, faltosos, assumam também a veste de adquirentes. Como tal e porque não pode atribuir-se ao A. a culpa pela não certificação da existência da invocada licença de utilização do seu prédio, também por esta via a segunda questão da apelação deve improceder. Aliás, os 2ºs R.R. apelantes também se dispensaram de certificar a existência de licença das fracções que prometeram permutar e violam agora o princípio da boa fé ao invocar a preterição da formalidade por parte do A. 
A carceribus ad metam, resta-nos concluir que será de manter a decisão recorrida. 
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SUMÁRIO (art.º 713º, nº 7, do Código de Processo Civil):
I- O art.º 410º, nº 3, do Código Civil, estabelece uma nulidade atípica do contrato-promessa no caso de preterição das formalidades ad substantiam ali previstas.
II- Apenas invocável pelas partes contratantes interessadas, resulta da parte final daquele normativo que, enquanto o promitente-comprador pode pedir a declaração da nulidade, sem mais e se lhe aprouver, o promitente-vendedor só poderá invocar a omissão daqueles requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte.
III- Não constitui um contrato-promessa de compra e venda comum, no sentido de se contrapor um promitente-vendedor a um promitente-comprador, o contrato pelo qual uma das partes se obriga a vender à outra um prédio tendo como contrapartida a promessa de pagamento de uma quantia em dinheiro (preço) e de entrega de duas fracções autónomas de valor determinado.
IV- Nesta situação existe um contrato-promessa de permuta, a que é aplicável o regime legal da promessa de compra e venda, ou mesmo um contrato-promessa de compra e venda, em que ambos os contratantes são promitentes-compradores e promitentes-vendedores de bens determinados. 
V- Nestas circunstâncias, em que ambas as partes são promitentes-alienantes, não estando presente na economia do contrato o interesse próprio do consumidor e tendo elas consignado na promessa que dispensam o reconhecimento das assinaturas, torna-se indiferente que o contraente faltoso assuma também a veste de adquirente para, sem mais, poder invocar e obter a declaração de nulidade do contrato. 
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IV.
Pelo exposto, acorda-se nesta Relação em julgar a apelação improcedente, mantendo-se a decisão recorrida.
Custas pelos R.R. apelantes. 
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Porto, 27 de Janeiro de 2011
Filipe Manuel Nunes Caroço
Teresa Santos
Maria Amália Pereira dos Santos Rocha
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[1] Tem-se entendido que a redacção dada pelo Decreto-lei nº 379/86, de 11.11, visou, sobretudo, dissipar dúvidas de interpretação da redacção anterior (Decreto-lei nº 236/80, de 18/7) – cf. acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 18.1.1996, Colectânea de Jurisprudência do Supremo, T. I, pág. 46.
[2] Sinal e Contrato-promessa, 11ª edição, pág. 67.
[3] Art.º 17º do Decreto-lei nº 329-A/95, de 12 de Dezembro.
[4] “Contrato-promessa, Uma Síntese do Regime Vigente, 9ª edição, Almedina, 2007, pág.s 32 e 33.
[5] Acórdão da Relação de Lisboa de 22.2.2007, in www.dgsi.pt. 
[6] Colectânea de Jurisprudência do Supremo, T. II, pág. 144.
[7] Colectânea de Jurisprudência T. V, pág. 175.
[8] Direito das Obrigações, Vol. III, Almedina, 2010, 7ª edição, pág.s 172 a 174.
[9] Colectânea de Jurisprudência do Supremo, T. I, pág. 46.