Slides Contratos Mercantis e Civis 28 10 e 04 11 21

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Contratos Mercantis e 
Civis
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▪ Na exploração da atividade econômica a que se dedica, o empresário celebra
diversos contratos, a ponto de COASE definir empresa como resultado de um
feixe de contratos.
▪ No Brasil, após o Código Civil de 2002, podemos indicar quatro regimes
jurídicos para os contratos: (a) o do direito civil (rege o contrato entre não
empresários) e o direito comercial (rege o contrato entre os empresários) →
CC/02; (b) direito do consumidor (rege o contrato entre o fornecedor e o
consumidor) → CDC; (c) direito do trabalho (rege o contrato entre o
empregador e o empregado) → CLT; (d) direito administrativo (rege as
relações envolvendo o Poder Público) → Lei Licitações (Lei 8.666/93)
1. Teoria Geral e diferenças entre 
contratos mercantis (empresariais) e civis
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▪ Atualmente, a aceleração do progresso tecnológico tem
transformado radicalmente os métodos de gestão
empresarial (Comparato, RT 389/1968)
▪ Eficiência produtiva pode ser alcançada com um melhor
arranjo contratual?
▪ Qual a diferença entre contrato empresarial e contrato
civil? O regime jurídico não é o mesmo?
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1. Teoria Geral e diferenças entre 
contratos mercantis (empresariais) e civis
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▪ Rigor do Direito Civil x Vitalidade do Direito Comercial,
sob o escopo do lucro; Tradição dos institutos
civilísticos x a modernidade das trocas mercantis;
▪ Nem o contrato empresarial nem a empresa vivem na
solidão, fechados e exauridos em si mesmos, mas
pertencem, especialmente na nossa era, à unidade
econômica e jurídica do mercado (Natalino Irti);
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1. Teoria Geral e diferenças entre 
contratos mercantis (empresariais) e civis
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▪ O mercado não é um lugar imaginário e abstrato, mas
uma unidade jurídica, fundada no princípio do “pacta
sunt servanda”;
▪ O “pacta sunt servanda” → caráter vinculante e
imperativo do acordo → potencializa a garantia da
calculabilidade (as partes contam com um curso
previsível das coisas);
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1. Teoria Geral e diferenças entre 
contratos mercantis (empresariais) e civis
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▪ O contrato empresarial é reflexo da instituição jurídica
da propriedade (compra-se, vende-se, financia-se,
transporta-se ... bens) e, como tal, exerce uma função
social e se coloca no centro da vida dos negócios
(MESSINEO).
▪ Pelos contratos faz-se circular as riquezas, compra-se
e vende-se, financia-se, segura-se, deposita-se, transfere-se
bens etc (BULGARELLI, 1998, p. 25)
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1. Teoria Geral e diferenças entre 
contratos mercantis (empresariais) e civis
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▪ O Código Civil de 2002 afastou a dualidade de
tratamento conferido aos contratos civil e comercial.
Portanto, seria pertinente falar em Teoria Geral
dos Contratos Empresariais?
▪ formalmente, não há uma diferença estrutural;
▪ porém, existem várias diferenças;
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1. Teoria Geral e diferenças entre 
contratos mercantis (empresariais) e civis
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▪ civil, é o negócio jurídico celebrado para obter o gozo de
um bem em favor de um não empresário, enquanto o
empresarial visa a obtenção de bens para o
mercado;
▪ o negócio jurídico empresarial exige uma organização
especializada e diferenciada, como também uma
instrumentação técnica e, ainda, uma atividade
criadora que não existe na vida civil comum;
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1. Teoria Geral e diferenças entre 
contratos mercantis (empresariais) e civis
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▪ as relações empresariais são reguladas tendo em vista
uma atuação dinâmica (e não estática);
originalidade do método na solução do problema; a
extrema mobilidade do fenômeno regulado,
decorrente das contínuas modificações, impõe técnicas
próprias e diversas dos negócios da vida civil (Oscar
Barreto Filho, 1969, p. 17-18).
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1. Teoria Geral e diferenças entre 
contratos mercantis (empresariais) e civis
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Considerações iniciais: Com a unificação das obrigações pelo
Código Civil/2002, diminuiu o relevo prático mais evidente,
diferentemente de outros ordenamentos como o francês, o alemão e o
espanhol, que conservam tratamentos legislativos diversos para o direito
dos contratos comerciais (Otávio Rodrigues Jr, 2016, p. 83).
Síntese do princípios gerais dos contratos empresariais: (a)
paridade das partes; (b) nível de intervenção judicial menor; e (c)
prevalência da autonomia de vontade.
2. Contrato de venda e compra
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Arts. 191 a 220 do Código Comercial de 1850 (revogados);
Convenção de Viena de 1980, internalizada pelo Decreto 8.327/2014, e
INCOTERMS, para as compras e vendas internacionais;
Arts. 481 a 532 do Código Civil de 2002 (em vigor);
Arts. 428 a 446 do PLS 487/2013 (novo Código Comercial – lege ferenda), que
continuou adotando a terminologia “compra e venda mercantil”.
Lei 13.874/2019 (Lei Liberdade Econômica) – arts. 113, 421 e 421-A do CC/02
2. Contrato de venda e compra 
Evolução do marco regulatório
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3.1 – Compra e venda é o contrato em que uma pessoa (vendedor) se obriga a transferir
o domínio de coisa a outra (comprador), que por sua vez, se obriga a pagar à primeira
o preço entre elas acertado. O Direito Comercial ocupa-se de uma das modalidades de
compra e venda: a mercantil, também conhecida como comercial ou empresarial.
3.2 - A cadeia de circulação de mercadorias é uma sucessão de contratos de compra e
venda mercantis.
3.3 - Não são mercantis os contratos de compra e venda situados fora da cadeia 
de circulação de mercadorias (compra e venda civil) ou no elo final da cadeia (compra 
e venda ao consumidor).
Contrato de venda e compra 
Características
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3.4 – Para ser mercantil e sujeitar-se à disciplina do antigo Código Comercial, devia atender
a três requisitos: pelo menos o comprador deve ser comerciante (subjetivo), a coisa deve
ser móvel ou semovente (objeto) e inserir-se na atividade de circulação de mercadorias
(finalístico). É mercantil o contrato em que o objetivo do comprador é utilizar a coisa
adquirida como insumo de sua atividade econômica, seja reintroduzindo-a na cadeia de
circulações de riquezas, transformadas ou não, seja empregando-na produção ou circulação
de outras mercadorias (Fábio Ulhoa Coelho, 2007, v. 3).
3.5 - Incluem-se entre as coisas suscetíveis de compra e venda mercantil a moeda, os
valores mobiliários. Desse modo, o câmbio, a alienação de debêntures ou ações e a cessão
de quotas sociais são espécies de gênero compra e venda mercantil. Seguindo uma tradição
secular, a legislação brasileira afastou os imóveis das negociações mercantis (Fran Martins,
2017, p. 102). E a compra e venda de imóvel industrial?
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Contrato de venda e compra 
Características
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4.1 – CONSENTIMENTO (comum a todos os contratos). Vícios do
consentimento (encontrados na própria declaração): (a) erro e a ignorância; (b)
dolo; (c) coação. Vícios sociais (são os resultados obtidos com a declaração da
vontade que prejudicam a parte): (a) estado de perigo; (b) lesão; (c) fraude; (d)
simulação.
4.2 – COISA: O objeto da compra e venda mercantil é um bem móvel ou
semovente (requisito objetivo). Mas não precisa ser presente, isto é, existente no
momento da contratação. É, aliás, bastante corriqueiro que, ao tempo da celebração
do contrato, a coisa ainda não exista ou, se existente, não seja ainda da propriedade
do vendedor.
Contrato de venda e compra –
Elementos do contrato
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4.3 – PREÇO: No sistema econômico fundado na livre iniciativa, como é o brasileiro,
o princípio geral é o da liberdade de composição dospreços. O preço pode ser
pago à vista ou a prazo, em função exclusivamente do contratado entre comprador
e vendedor. Na primeira hipótese, convenciona-se que o dinheiro sai da propriedade
do comprador e ingressa na do vendedor no ato do fechamento do contrato. Na
venda aprazada, essa mudança patrimonial deve verificar-se em momento posterior
ao contrato, como no dia da tradição (contra entrega) ou no dia 15 do mês
imediatamente seguinte ao do contrato (15 dias fora o mês). Também é a prazo o
pagamento contratado para ser feito em parcelas periódicas (ato, 30, 60 e 90 dias) e
poderá resultar na emissão de duplicatas mercantis.
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Contrato de venda e compra –
Elementos do contrato
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6.1 – típico (obrigações previstas no CC/02);
6.2 – consensual (simples manifestação de vontade);
6.3 – bilateral (obrigação do vendedor transferir a coisa e do comprador pagar o
preço);
6.4 – oneroso (intuito especulativo com paga pelo bem; não é benéfico);
6.5 – comutativo (objeto certo e definitivo na contratação), muito embora possa
assumir caráter aleatório (venda de coisas incertas ou futuras);
6.6 – sinalagmático (equilíbrio nas trocas, equivalência patrimonial dos objetos,
equilíbrio dos ônus e bônus dos contratantes).
Contrato de venda e compra empresarial
6 – Classificação 
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7.1 – As obrigações do vendedor são: 
a) transferir o domínio da coisa objeto de contrato; a tradição (entendida como o ato ou fato
que tem o sentido jurídico de excluir o bem móvel do patrimônio do vendedor e incluí-lo no do
comprador) é importante para mensurar os direitos e deveres dos contratantes; até o momento da
tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por contra do comprador
(art. 492, CC/02);
b) responder por vícios; apresentando-se a coisa inapta ao uso que o comprador legitimamente 
poderia esperar, por deficiência na qualidade ou quantidade, configura-se o vício; 
c) responder por evicção (perda do bem adquirido pelo comprador em razão de reconhecimento 
judicial da titularidade dela a terceiros).
Contrato de venda e compra empresarial
7 – Obrigações dos contratantes
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7.2 – São obrigações do comprador:
(a) a principal obrigação é pagar o preço no local, montante e prazo
estipulados com o vendedor; não sendo a venda a prazo, o vendedor não é
obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço (art. 491, CC/02);
(b) custear a tradição da coisa, se outro não tiver sido o trato;
(c) receber a coisa adquirida no tempo, lugar e modo contratado.
Contrato de venda e compra empresarial
7 – Obrigações dos contratantes
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▪ Factoring é resultado da criatividade posta a serviço da
circulação da riqueza (adaptação Bulgarelli para novos tipos de
negócios)
▪ Representa uma técnica financeira (financiamento) e de gestão
comercial (gestão de crédito e clientes do faturizado)
(Hagstrom, Fran Martins)
3. Factoring - Conceito 
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▪ Factoring é um contrato bancário atípico (Orlando Gomes); é
um contrato bancário impróprio (Fábio Ulhoa Coelho)
▪ Representa uma técnica financeira (financiamento) e de gestão
comercial (gestão de crédito e clientes do faturizado)
(Hagstrom, Fran Martins)
3. Factoring - Conceito 
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▪ O factoring é uma atividade de prestação cumulativa
e contínua de serviços de assessoria creditícia,
mercadológica, de gestão de crédito, de seleção de
riscos, de administração de contas a pagar e receber,
e de compra de direitos creditórios resultantes de
vendas mercantis a prazo ou de prestação de
serviços (art. 28, 1º, c.4, Lei 8.981/95 – base de
cálculo do IR)
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3. Factoring - Conceito 
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▪ Consensual, bilateral, oneroso e comutativo;
▪ Adesão, atípico, nominado e interempresarial;
▪ De trato sucessivo ou execução continuada;
▪ Contrato quadro (contrato mãe + aditivos =
normativo + fonte imediata de obrigações)
▪ Colaboração (parceria e não apenas uma simples
entrega de dinheiro em troca de crédito. Será?)
3. Factoring - Classificação 
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▪ Circulares BACEN 703/1982 e 1.359/1988
▪ Instrução Normativa DRC 16/1986
▪ Lei 8.981/95, art. 28, § 1º, c.4 (base IR factoring)
▪ Lei 9.532/97 (IOF sobre factoring)
▪ LC 116/03 (ISSQN sobre factoring)
▪ Lei 9.613/98 (COAF)
▪ Resolução COAF 21/2012 (factoring)
3. Factoring - Legislação 
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▪ IOF (ADI 1763/DF de 1988):
▪ Ives Gandra Martins e Paulo de Barros Carvalho contestam o
IOF
▪ STF, por unanimidade, entendeu constitucional a incidência do
IOF sobre operação de factoring (Rel. Min. Toffoli, j. 16.06.2020).
3. Factoring - Jurisprudência 
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▪ Questão: Como se equipar e se modernizar sem imobilizar
expressivos recursos próprios? → Solução passa pela
organização jurídica privada (novo tipo contratual) → leasing
▪ Leasing: (a) fórmula engenhosa; (b) investimento
amortizável com os próprios lucros; (c) locação com opção
de compra; (d) movimento de separação entre a
propriedade estática e a propriedade dinâmica (Comparato,
RT 389/1968)
4. Leasing – Considerações iniciais 
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▪ Lei 6.099/1974 (âmbito tributário) e suas posteriores
alterações; Lei 9.514/1997 (Sistema Financiamento
Imobiliário); Lei 11.649/2008 (procedimento na
operação de leasing de veículo)
▪ Resolução CMN 2.309/1996 (disciplina o arrendamento
mercantil operacional); Resolução CMN 3.516/2007 (veda a
cobrança de tarifa em liquidação antecipada e estabelece
critérios para amortização ou liquidação)
4. Leasing – Marco Regulatório 
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▪ LEGAL: Considera-se arrendamento mercantil, para os efeitos desta Lei,
o negócio jurídico realizado entre pessoa jurídica, na qualidade de
arrendadora, e pessoa física ou jurídica, na qualidade de
arrendatária, e que tenha por objeto o arrendamento de bens adquiridos
pela arrendadora, segundo especificações da arrendatária e para uso próprio
desta (art. 1º, par. único, Lei 6.099/74)
▪ DOUTRINA: O conceito legal não é completo, visto que se trata, na verdade,
de uma relação contratual complexa, que envolve, dependendo do tipo de
leasing, locação, promessa de compra e venda, operação de crédito e até
opção de compra (WAISBERG, 2016)
4. Leasing – Conceito 
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▪ Locação? Mútuo? Compra e Venda? Contrato “Sui Generis”? Contrato
complexo? Locação com opção de compra (Coelho, 2007)?
▪ O contrato de leasing apresenta-se assim como negócio jurídico complexo, e não
simplesmente como coligação de negócios, visto que, não obstante a pluralidade de
relações obrigacionais típicas que o compõem, apresenta-se funcionalmente uno,
pois a causa do negócio é o financiamento. Dentre as relações obrigacionais típicas
que compõem o leasing, predomina a figura da locação de coisa, muito embora a
existência de promessa unilateral de venda por parte da instituição financeira o
diferencie da locação comum e também da venda e compra a crédito. (Comparato, RT
389/68; Martins, 2018)
4. Leasing – Natureza 
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▪ Financeira: pois libera capital de giro ou supre a falta de capital para
uma imobilização e, ainda, permite apresentar balanço com melhor
índice de liquidez do que se adquirisse o bem;
▪ Tributária: pois a paga mensal do arrendamento é, em princípio,
despesa operacional, dedutível da receita tributária, para fins de
operação do lucro tributável pelo imposto de renda (Cláudio Santos,
AJURIS 66/20; Athos Gusmão Carneiro, RTrib 18/1998)
4. Leasing - Vantagens 
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▪ REsp. 249.340: Valor Residual (VR) e Valor Residual Garantido
(VRG) não se confundem. O primeiro (VR) é o valor combinado
para o exercício da opção de compra, enquanto o segundo
(VRG) é um elemento do equilíbrio contratual. O pagamento do
valor residual é um direito do arrendatário, enquanto o
pagamento do VRG é um dever. O VRG é uma garantia de que o
arrendador receba, ao final do contrato, a quantia mínima em
caso de o arrendatário optar por não exercer seu direito de
compra e não prorrogar o contrato.
4. Leasing - Jurisprudência 
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▪ Incide IOF ou ISS no contrato de leasing? Não incide
IOF e sim ISS, visto que, se o leasing pode representar,
sob o aspecto econômico, uma operação de
financiamento, sob o aspecto jurídico, a operação é uma
locação de bens com opção de compra (Comparato, RT
389/1968).
▪ Súmula STJ 138 (1995): “O ISS incide na operação de
arrendamento mercantil de coisas móveis”.
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4. Leasing - Jurisprudência 
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▪ Representação comercial: contrato em que uma das partes
(representante) obriga-se a obter pedidos de compra dos
produtos fabricados ou comercializados pela outra parte
(representado).
▪ É contrato típico (Lei 4.886/65 alterada pela Lei 8.420/92 = LR).
5. Representação Comercial -
Conceito 
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▪ Agência: contrato em que um pessoa, em caráter não eventual e
sem vínculos de dependência, assume a obrigação de promover,
à conta de outra, mediante retribuição, a realização de certos
negócios, em zona determinada (parte inicial art. 710 CC/02)
▪ Distribuição: contrato com as mesmas características da
agência, porém, com a diferença de que neste o agente tem à
sua disposição a coisa a ser negociada
5. Representação Comercial e 
outros tipos
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▪ Contrato de colaboração (se obriga a criar, consolidar ou
ampliar mercado para o produto do fornecedor).
▪ Exerce a representação comercial autônoma a pessoa jurídica
ou a pessoa física, sem relação de emprego (art. 1º, LR).
Risco de reconhecimento de vínculo empregatício pela
Justiça do Trabalho?
5. Representação Comercial e 
características
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▪ as condições e os requisitos gerais da representação; 
▪ a indicação dos produtos objeto de representação; 
▪ o prazo determinado ou indeterminado; 
▪ a indicação da zona de exercício da representação (base territorial); 
▪ a existência ou não de exclusividade de zona (proibição do 
representado de comercializar); 
5. Representação Comercial e 
cláusulas
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▪ a existência ou não de exclusividade de representação (proibição de o 
representante agenciar pedido de concorrentes); 
▪ o valor, as condições e o prazo de pagamento da remuneração do 
representante; 
▪ a indenização do representante na rescisão do contrato não causada por 
culpa dele; 
▪ outras obrigações e responsabilidades das partes.
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5. Representação Comercial e 
cláusulas
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▪ se o contrato é por prazo determinado, rompido o vínculo antes do fim do
prazo contratado, será devida indenização, correspondente à média
mensal da retribuição até então auferida multiplicada pela metade dos
meses do prazo contratual (art. 27, §1º);
▪ se por prazo indeterminado e estando em vigor há mais de 6 meses, o
contrato só poder ser denunciado mediante pré-aviso de 30 dias ou o
pagamento da indenização correspondente (média das comissões
auferidas nos últimos 3 meses - art. 34); será devida ainda indenização
correspondente a 1/12 do total das comissões recebidas (art. 27, j).
5. Representação Comercial e 
indenização
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• Sobre o valor da indenização devida ao representante,
incide imposto de renda? Não. A jurisprudência do STJ se
firmou no sentido de que o pagamento feito com base no art.
27, "j", da Lei 4.886/1965, a título de indenização, multa ou
cláusula penal, pela rescisão antecipada do contrato de
representação comercial, é isento, nos termos do art. 70, §
5º, da Lei 9.430/1996, do Imposto de Renda (REsp.
1.737.954/PE, j. 07.06.18; REsp. 1.317.641/SP, j. 10.05.16).
5. Representação Comercial e 
jurisprudência
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▪ O termo franchising foi traduzido no Brasil como franquia, muito
embora Orlando Gomes tenha criticado essa tradução por ser
inexpressiva. A doutrina utiliza tanto o termo franquia como franchising.
▪ A Lei 8.955/1994 (já revogada) adotava em sua ementa o termo
franquia empresarial (franchising).
▪ Já a Lei 13.966, de 26.12.2019 (em vigência) adota apenas o termo
franquia empresarial, sem o estrangeirismo.
6. Franquia empresarial ou 
franchising
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6. Franquia - considerações iniciais
▪ Franchising ou franquia empresarial significa um complexo de atividades
destinado a desencadear processos de venda e distribuição em escala
(Bulgarelli, 1988, p. 522). Fomenta o processo de venda em escala.
▪ Em linhas gerais, o instituto do franchising tem por finalidade ampliar a
rede de distribuição do franqueador sem utilizar capital próprio para
tanto (Waisberg, 2016, v. 4, p. 211);
▪ Previa risco de não ser largamente utilizada em função do caráter abusivo
de suas fórmulas negociais (Comparato, RDM 18/1975), o que acabou não
ocorrendo.
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6. Franquia – Origem e exemplos
▪ A Singer Sewing Machine Company teria sido a primeira empresa a utilizar o sistema de
franquia nos Estados Unidos (1860) com a finalidade de ampliar sua rede de distribuição
de máquinas de costura (Jorge Lobo, 1997, p. 23).
▪ No mundo: McDonald´s (rede de lanchonetes desenvolvida pelos irmãos Dick e Maurice
McDonald´s), Burger King (lanchonete), 7 Eleven (loja de conveniência), Subway
(lanchonete), Hilton Hotels, dentre outras.
▪ No Brasil: O Boticário (perfumaria e cosmético); Cacau Show (comércio de chocolates);
CVC Brasil (agência turismo), Wizard (escola de idiomas), Hering (roupas e acessórios),
Arezzo (calçados), Habib´s (restaurante fast food), dentre outras.
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6. Franquia – Conceito legal
▪ Franquia empresarial é o sistema pelo qual um franqueador autoriza por
meio de contrato um franqueado a usar marcas e outros objetos de
propriedade intelectual, sempre associados ao direito de produção ou
distribuição exclusiva ou não exclusiva de produtos ou serviços e também
ao direito de uso de métodos e sistemas de implantação e
administração de negócio ou sistema operacional desenvolvido ou
detido pelo franqueador, mediante remuneração direta ou indireta, sem
caracterizar relação de consumo (novidade) ou vínculo empregatício
em relação ao franqueado ou a seus empregados, ainda que durante o
período de treinamento (art. 1º da Lei 13.966/2019)
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6. Franquia – Operação econômica
▪ O franqueador → CEDE (bens ou serviços) → o uso da marca ou
patente, produtos, know-how para prestação de serviços, assistência
técnica.
▪O franqueado → PAGA (R$) → taxa inicial, royalties, preço de
aquisição dos produtos, aluguel de equipamentos, etc.
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6. Franquia – Classificação do contrato
▪ Atípico (Fábio Ulhoa Coelho, 2012, v. 1, p. 187) e Típico
(Waisberg, 2016, v. 4, p. 216; Fran Martins, 2018, p. 408; Arnold
Wald, 2012, v. 3, p. 411)
▪ Consensual; Formal (escrito); Bilateral; Oneroso; Comutativo
(equivalência prestação entre os contratantes); Execução
continuada;
▪ Adesão; Complexo e Interempresarial (entre empresas)
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6. Franquia– Modalidades
▪ Franchising de serviços: o franqueado presta serviços específicos do
franqueador, o qual dá assistência técnica e garantia (exemplo: escolas,
hotéis e locadoras);
▪ Franchising de distribuição: incumbe ao franqueado a distribuição dos
bens produzidos pelo franqueador, sob a marca dele (exemplo:
lanchonete);
▪ Franchising de produção ou indústria: o franqueador transfere ao
franqueado tecnologia, know how, enfim, o processo de fabricação e
comercialização dos produtos (exemplo: bebidas)
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6. Franquia – Jurisprudência
▪ Incide ISS sobre o contrato de franquia? Incide, segundo a LC 116/03 e a
jurisprudência do STJ (AgRg no REsp. 1.113.055/RJ; EDcl no Resp. 1.121.098/SP) e
STF (RE 603.136, j. 28.05.20).
▪ É válida a cláusula de não concorrência após o término do contrato de franquia?
Desde que limitadas no espaço e no tempo, como forma de evitar desvio de clientela
(REsp. 203.109/MG; REsp. 1.692.457/SP)
▪ Aplica-se o CDC ao contrato de franquia? Segundo o STJ, não se aplica, pois no
contrato de franquia não há relação de consumo, mas de fomento econômico (REsp.
1.602.076/SP). Diferentemente da Lei 8.955/94 (já revogada), o art. 1º da Lei 13.966/19
é categórico ao afirmar que o contrato de franquia não caracteriza relação de
consumo.
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7. Built to suit – Terminologia
▪ Advém do verbo em inglês “to build” (construir), que se conjuga
no tempo passado como “built”.
▪ Built to suit → construído para servir; construído sob medida
▪ Nomina um contrato mediante o qual um empreendedor se
obriga a construir ou reformar um imóvel para as necessidades
específicas de um usuário/empresário (relação interempresarial).
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7. Built to suit – Considerações 
iniciais
▪ Trata-se de nova figura contratual decorrente das novas técnicas negociais para
construção ou reforma de prédio para locação de longo período, ou seja, construção ou
reforma de prédio pelo locador para servir à atividade empresarial do locatário.
▪ Em linhas gerais, o contrato “built to suit” acaba contribuindo para ampliação da rede
de distribuição do empresário locatário sem a necessidade de mobilizar capital
próprio para construção ou reforma.
▪ O valor pago para o uso do prédio (valor de uso) pode ser mais vantajoso e estratégico
do que o valor que se pagaria para construir ou reformar um prédio (valor da
propriedade, valor de imobilização).
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7. Built to suit – Origem e exemplos
▪ Sam Walton, americano fundador da rede de supermercados Wal-Mart (maior
rede de varejo do mundo), em meados de 1960, utilizou como estratégia para
ampliação do seu negócio o contrato “built to suit” para a expansão de suas
lojas ao redor do mundo, isto é, contratar terceiros para adquirir imóveis e
neles construir lojas para se servir do uso remunerado por longo
período de tempo (LEONARDO, 2016, p. 421).
▪ No Brasil, podemos citar a WTorre, que se valeu do contrato “built to suit”
para celebrar grandes negócios com grupo francês Accor (hotéis), Volkswagen
(centro de distribuição de peças) (GOMIDE, 2017, p. 23). Outras parcerias da
WTorre: Nestlé, Unilever, Palmeiras, etc.
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7. Built to suit – Lei 9.245/91 alterada 
Lei 12.744/12
▪ Altera o art. 4º: Durante o prazo estipulado para a duração do
contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado (regra
geral da locação). Com exceção ao que estipula o § 2o do art.
54-A (built to suit), o locatário, todavia, poderá devolvê-lo,
pagando a multa pactuada, proporcional ao período de
cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente
estipulada (regra de exceção da locação).
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7. Built to suit – Lei 9.245/91 alterada 
Lei 12.744/12
• Acrescenta o art. 54-A: Na locação não residencial de imóvel urbano na
qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial
reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo
pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo
determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no
contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.
§ 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do
valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
§ 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário,
compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá,
porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação
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7. Built to suit - Natureza
▪ Não é uma simples locação comercial.
▪ Compreende aquisição de imóvel (não é obrigatória), construção ou reforma
substancial de um imóvel, para posterior cessão de uso do bem (aquisição +
construção/reforma + locação). Não há como dissociar essas obrigações,
principalmente as duas últimas.
▪ É da junção dessas prestações que temos o contrato “built to suit”.
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7. Built to suit - Classificação
▪ Atípico e misto (LEONARDO, 2016, p. 431; BENEMOND, 2015, p. 30).
Acrescenta GOMIDE (2017, p. 69) que além de atípico misto, é possível
também classifica-lo como “socialmente típico” (pois é frequentemente
utilizado no Brasil)
▪Consensual; Formal (escrito); Bilateral; Oneroso; Comutativo
(equivalência prestação entre os contratantes); Execução continuada;
▪Não é de adesão; Complexo e Interempresarial (entre empresas)
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7. Built to suit - Vantagens
▪ Para o usuário (contratante): (a) prerrogativa de escolher o local, definir o
projeto e todas as características do imóvel; (b) não imobiliza capital, ficando com
recursos para investir no seu “core business” (aquisição de estoques, máquinas,
marketing, etc); (c) valor pago ao empreendedor é contabilizado como despesa
operacional, possibilitando assim a dedução pelo usuário dos valores a serem pagos
a título de IRPJ/CSLL (redução carga tributária).
▪Para o empreendedor (contratado): (a) investimento sem conotação
especulativa (função social da propriedade); (b) a procura antecede a oferta (menor
risco de desocupação do imóvel); (c) renda garantida por um longo período.
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7. Built to suit - Jurisprudência
▪ É possível a revisão do contrato “built to suit”? É possível, porém, ocorre
em casos excepcionais (dificilmente em sede de tutela antecipada), visto que os
valores livremente pactuados pelas partes devem ser respeitados (prevalência do
pacta sunt servanda). Ademais, é possível ser convencionada a renúncia ao
direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato
(art. 54-A, § 1º)
▪ É possível a resilição antecipada do contrato pelo usuário? É possível,
desde que o usuário/locatário pague a multa convencionada em contrato, que
não poderá ser superior à soma dos aluguéis vincendos (art. 54-A, § 2º c.c. art.
473 CC/02). O locador não pode rescindir antecipadamente sem justa causa.
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8. Holding familiar com integralização 
de imóveis
▪ Objetivos: planejamento sucessório e tributário.
▪ Planejamento: a) familiar: será necessário examinar a composição da
família e outros aspectos que venham a ser relevantes na definição da
estrutura jurídica a ser adotada; b) patrimonial: a identificação do patrimônio
e dos tipos de negócios que o compõem é imprescindível para definição da
estrutura societária a ser adotada; c) societário: a constituição de
sociedades, a alteração da estrutura de sociedades existentes, a
formalização de acordo de acionistas/quotistas são ferramentas básicas para
a formatação do planejamento sucessório; e
d) tributário: O exame do impactofiscal e a escolha da forma menos
onerosa tributariamente.
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8. Holding familiar com integralização 
de imóveis
▪ Possíveis Vantagens: (a) os bens transferidos da pessoa física para a
pessoa jurídica (holdings) não serão futuramente objeto de inventário em
caso de falecimento da pessoa física; somente as quotas ou as ações
deverão ser inventariadas, se não houver doação com reserva de usufruto;
(b) a transferência dos imóveis da pessoa física para a jurídica não
dependem de escritura pública (não há despesa com cartório de notas); (c)
não está sujeita ao ITBI (imposto de transmissão de bens); (d) a tributação
sobre aluguéis na pessoa física é muito superior à tributação da pessoa
jurídica.
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8. Holding familiar com integralização 
de imóveis
▪ Análise da recente decisão do STF (RE 796.376, j. 05.08.2020, por
maioria 7 x 4):
✓ Fixada tese de repercussão geral (Tema 796): “A imunidade em relação
ao ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição
Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital
social a ser integralizado”.
✓ A CF/88 (art. 156, § 2º) imunizou a integralização do capital por meio de
bens imóveis, não incidindo o ITBI sobre o valor do bem dado em
pagamento do capital subscrito pelo sócio ou acionista da pessoa jurídica.
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8. Holding familiar com integralização 
de imóveis
▪ Análise da recente decisão do STF (RE 796.376, j. 05.08.2020, por maioria 7 x
4):
✓ O Min. Rel. Alexandre de Moraes, em seu voto, registrou, que as condicionantes
(atividade preponderante) se aplica apenas transmissão de bens ou direitos
decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica; a
imunidade decorrente da conferência de bens para integralizar capital
subscrito é incondicionada;
✓ sobre a diferença do valor dos bens imóveis que superar o capital subscrito a ser 
integralizado, incidirá a tributação pelo ITBI.
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9. Contratos do Agronegócio - Espécies
✓ Contrato de parceria agrícola (rural);
✓ Contrato de arrendamento rural;
✓ Contrato de fornecimento rural;
✓ Contrato de integração vertical.
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9. Contratos do Agronegócio –
Parceria Agrícola
▪ As parcerias agrícola e pecuária eram reguladas pelo Código
Civil de 1916 (arts. 1.410 a 1.423) até o advento da Lei
4.504/1964 (Estatuto da Terra = ET) e seu Regulamento
(Decreto 59.566/66)
▪ Atualmente, o art. 96 do ET e os arts. do seu Regulamento
disciplinam a parceria agrícola (produção vegetal), pecuária
(criação animais), agroindustrial (transformação) e extrativa
(agrícola, animal ou florestal);
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▪ Conceito: Parceria rural é o contrato agrário pelo qual uma
pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado
ou não, o uso específico de imóvel rural, de parte ou
partes dele, incluindo, ou não, benfeitorias, outros bens
e/ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida
atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial,
extrativa vegetal ou mista, mediante partilha dos frutos e
riscos
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9. Contratos do Agronegócio –
Parceria Agrícola
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▪ Características: compartilhamento dos frutos (lucros) e dos
riscos (caso fortuito ou força maior, risco dos frutos e risco
de variações de preço dos frutos) → Art. 96, § 1º, ET;
partilha em frutos, produtos ou dinheiro;
▪ Partes: Parceiro outorgante (proprietário) x Parceiro
Outorgado (quem irá explorar o imóvel rural)
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9. Contratos do Agronegócio –
Parceria Agrícola
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▪ Direitos e obrigações: prazo de vigência mínimo de 3 anos
(art. 13, II, a, Dec. 59.566/66), direito de preferência do
parceiro na renovação, limites na participação do
proprietário (20% apenas terra nua, 25% terra preparada,
30% terra preparada e moradia, 40% + galpões, currais,
50% + fornecimento máquinas, 75% pecuária ultra
extensiva, com meação de leite e comissão 5% venda por
animal)
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Parceria Agrícola
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▪ A locação de prédio rústico (imóvel rural) era regulada pelo
Código Civil de 1916 (arts. 1.211 a 1.215) até o advento da
Lei 4.504/1964 (Estatuto da Terra = ET) e seu Regulamento
(Decreto 59.566/66)
▪ Atualmente, o art. 95 do ET e os arts. do seu Regulamento
disciplinam o arrendamento rural;
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9. Contratos do Agronegócio –
Parceria Agrícola
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▪ Conceito: é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se
obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o
uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo,
incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades,
com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração
agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista,
mediante, certa retribuição ou aluguel, observados os
limites percentuais da lei (art. 3º, Dec. 59.566/66)
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9. Contratos do Agronegócio –
Parceria Agrícola
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9. Contratos do Agronegócio –
Arrendamento
▪ Características: assemelha-se ao contrato de aluguel; não há
compartilhamento de frutos (lucros) e riscos; preço só pode ser
ajustado em quantia fixa de dinheiro (art. 18 Dec. 59.566/66);
remuneração não pode ser superior a 15% do valor cadastral do
imóvel rural, podendo chegar a 30% em caso de arrendamento
parcial e com exploração intensiva (art. 95, XII, ET)
▪ Partes: Arrendador (cedente) x Arrendatário (quem irá utilizar o
imóvel rural)
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▪ Direitos e obrigações: prazo de vigência mínimo de 3 anos
(art. 13, II, a, Dec. 59.566/66); direito de preferência do
arrendatário na renovação; direito de preempção do
arrendatário na aquisição do imóvel rural (art. 45, Dec.
59.566/66); proibição de subarrendar sem expresso
consentimento do arrendador (art. 31, Dec. 59.566/66);
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9. Contratos do Agronegócio –
Arrendamento
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9. Contratos do Agronegócio – Características 
comuns à parceria e ao arrendamento
▪ proteção àquele que explora a terra (parceiro agricultor ou arrendatário); 
▪ são classificados como contratos agrários típicos; 
▪ podem ser escrito ou verbal (admite prova testemunhal); 
▪ proibição de renúncia dos direitos e vantagens estabelecidos em lei 
(norma de proteção);
▪ a alienação ou a imposição de ônus real ao imóvel não interrompe a 
vigência dos contratos, ficando o adquirente sub-rogado nos direitos e 
obrigações do alienante (art. 92, § 5º, ET; art. 15 Dec. 59.566/66); 
▪ aplicação subsidiária do Código Civil (art. 88 do Dec. 59.566/66).
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9. Contratos do Agronegócio –
Controvérsia no STJ
▪ Aplicabilidade das normas protetivas do Estatuto da Terra à 
empresa do agronegócio? Proteção àquele que explora a 
terra (parceiro agricultor ou arrendatário); 
REsp. 112.144/SP, Rel. Menezes Direito, j. 24.11.1997 (a favor) 
X
REsp. 1.447.082/TO, Rel. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 10.05.16
(contra)
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9. Contratos do Agronegócio –
Fornecimento
▪ Era regido pelo Estatuto da Lavoura Canavieira (Decreto-lei
3.855/41), já revogado; atualmente é um contrato atípico;
▪ Reúne características da compra e venda prevista no Código
Civil (arts. 481 a 504); por isso é conhecido como compra e
venda de execução periódica e contínua (ex. contrato de
fornecimento de cana x contrato spot de cana);
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▪ Conceito: contrato em que uma das partes obriga-se a
prestações periódicas ou contínuas contra o pagamento do
preço ajustado;
▪ Função: estabilizar determinadosaspectos da relação
negocial, poupando as partes de renegociações periódicas e
possibilitando o cálculo empresarial relativamente ao
suprimento de insumos (para o comprador) ou garantia de
demanda (para o vendedor) (Fábio Ulhoa Coelho)
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9. Contratos do Agronegócio –
Fornecimento
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9. Contratos do Agronegócio –
Integração Vertical
▪ O próprio Estatuto da Terra (art. 96, § 5º), com a alteração
de 2007, já sinalizava a sua não aplicação para os contratos
de parceria agroindustrial de aves e suínos, os quais
deverão ser regulados em lei específica.
▪ Em 16 de maio de 2016, é sancionada a Lei 13.288, que
dispõe sobre os contratos de integração vertical nas
atividades agrossilvipastoris (para o comprador) ou garantia
de demanda (para o vendedor) (Fábio Ulhoa Coelho)
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▪ A Lei 13.288/16 acabou disciplinando os contratos de 
integração vertical nas atividades agrossilvipastoris, ou seja, 
de forma ampla e não restrita apenas à parceria 
agroindustrial de aves e suínos.
▪ Atividades agrossilvipastoris: agricultura, pecuária,
silvicultura, aquicultura, pesca ou extrativismo vegetal (art.
2º, V).
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9. Contratos do Agronegócio –
Integração Vertical
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▪ Conceito: É contrato, firmado entre o produtor integrado e o
integrador, que estabelece a sua finalidade, as respectivas
atribuições no processo produtivo, os compromissos financeiros,
os deveres sociais, os requisitos sanitários, as responsabilidades
ambientais, entre outros (art. 2º, IV).
▪ A simples obrigação do pagamento do preço estipulado contra a
entrega de produtos à agroindústria ou ao comércio não
caracteriza contrato de integração (art. 2º, 3º). São contratos
agrários regulados pelo ET ou Código Civil.
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9. Contratos do Agronegócio –
Integração Vertical
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▪ Características do contrato: deve ser escrito, sob pena de
nulidade (art. 4º); não configura relação de emprego entre
integrador e integrado, seus prepostos ou empregados (art.
2º, § 3º); conjugação de recursos e esforços e pela
distribuição justa dos resultados (art. 3º); necessidade de
Documento de Informação Pré-Contratual (DIPC), com
estimativa da remuneração do produtor (art. 9º, VII), dentre
outras informações; contrato complexo (CADEC, RIPI,
FONIAGRO etc)
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9. Contratos do Agronegócio –
Integração Vertical
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https://www.linkedin.com/in/rogerio-alessandre-de-oliveira-castro-7831b0136
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