TTI UC 05 Elaborar Documentos de Negócios e Serviços Imobiliarios Atividade 1

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SERVIÇO NACIONAL DE APRENDIZAGEM COMERCIAL
ESCOLA DE EDUCAÇÃO PROFISSIONAL SENAC RIO GRANDE DO SUL
CURSO TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS
ALUNO
AMILTON ANTÔNIO DE MOURA
UC 5 – Elaborar Documentos de Negócios e Serviços Imobiliários
Atividade 1 – Modulo B
, 
Tutor: GABRIEL JONER GOMES
CIDADE: CARAZINHO – RS
ANO: 2022
Elaborar Documentos de Negócios e Serviços Imobiliários
Atividade 1
Contexto:
Um cliente está interessado em comprar uma área de 3.000 m² para futuramente construir um empreendimento imobiliário e implantar nele um condomínio residencial de luxo. Você auxiliou o cliente na busca da área, todavia, após muito trabalho, só conseguiram localizar três áreas lindeiras (ou seja, lado a lado) de 1.000 m² cada.
O cliente gostou das três áreas e quer fechar o negócio. O seu objetivo é unificá-las para obter a metragem que deseja.
 Atividade:
Explique quais são os procedimentos legais referentes às propostas e aos contratos de compra e venda de cada área.
Diante do desejo do cliente de construir um empreendimento de 3.000 m² utilizando as três áreas adquiridas, o que você sugeriria para torná-las uma única área, considerando a Lei de Parcelamento de Solo Urbano (Lei 6.766/79)?
O parcelamento do solo urbano é um tema interessante. O assunto é tratado pela Constituição Federal de 1988 (está presente no inciso VIII do artigo 30) e pela Lei n.º 6.766, de 19 de dezembro de 1979 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano). O objetivo primordial é regrar a maneira como se divide o solo urbano.
A criação da Lei n.º 6.766 apoiou o crescimento organizado das cidades brasileiras, ajudando a proteger o comprador de terrenos urbanos. Ela trata de várias questões, estabelecendo as principais regras sobre diretrizes urbanísticas e procedimentos administrativos e registrários. Ela ainda dispõe sobre os direitos e as garantias asseguradas aos adquirentes dos lotes.
O parcelamento de solo, portanto, é um ato sobre o qual as determinações municipais têm imenso peso. Cada município do país, por meio de seu plano diretor (criado em sintonia absoluta com o Estatuto da Cidade), complementará e regrará pontualmente o parcelamento de solo, adequando-o à realidade e às peculiaridades de sua região.
A Lei n.º 6.766/79 traz inicialmente as seguintes definições:
Art. 1.º O parcelamento do solo para fins urbanos será regido por esta Lei.
Parágrafo único - Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais.
Ainda com relação à Lei de Parcelamento de Solo, deve-se estar ciente de que somente será admitida a realização do parcelamento de solo em áreas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica.
Diante disso, conforme parágrafo único do artigo 3.º, não será permitido parcelamento de solo:
· Em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações;
· Em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde humana;
· Em terrenos com declividade igual ou superior a 30%;
· Em terrenos cujas condições geológicas não aconselhem a edificação;
· Em áreas de preservação ecológica.
O contrato deve apresentar a qualificação das partes envolvidas, de forma que possam ser individualizadas e encontradas em seus respectivos domicílios. Deve também especificar o objeto do acordo, que pode ser um serviço, uma coisa móvel ou imóvel, a entrega de algum valor etc. Além disso, o vínculo que une os contratantes também deve ser detalhado.
De acordo com artigo 108 do Código Civil, a validade do negócio jurídico requer:
I - Agente capaz;
II - Objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III - forma prescrita ou não defesa em lei.
De acordo com conceitos do direito civil, um contrato de compra e venda envolve duas pessoas. Uma pessoa, denominada vendedora, obriga-se a transferir para outra pessoa, denominada compradora, o domínio de um bem, mediante o pagamento de certo preço em espécie ou de valor fiduciário correspondente.
O Artigo 108 do Código Civil determina que, quando o negócio jurídico versar sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário-mínimo vigente no país, haverá a obrigatoriedade da escritura pública.
Está definido o imóvel que interessa ao cliente, o passo seguinte é formalizar a compra e, é a hora de providenciar a documentação necessária: dos compradores e de seus cônjuges, dos vendedores e seus cônjuges e do imóvel.
A partir de então, dá-se início ao processo de remembramento, ou seja, fusão ou unificação dos três lotes para a criação de um único novo lote. O terreno resultante do remembramento é considerado tecnicamente um novo imóvel, já que contará com uma nova matrícula própria e uma nova área com novas metragens de limites e confrontações.
Remembramento é união. Trata-se da fusão, ou unificação, de dois ou mais lotes, para a criação de um único novo lote. Esse reagrupamento será capaz de formar lotes contíguos e maiores.
Para que ocorra a unificação do imóvel, primeiramente deve se cumprir o Art. 3º, Lei 6.766/79: “Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal.”
A Constituição Federal traz em seu texto legal o seguinte:
Art. 30. Compete aos Municípios:
(...)
VIII - promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano;
(...)
Por fim, a Gleba deve passar por um processo de registro no âmbito jurídico e administrativo, que vai fornecer a ela uma matrícula. Após, a Gleba se transforma em lote e, pode ser unificada. A unificação de imóveis é regida em Lei Municipal e Federal.
Procedimentos necessários para a unificação:
· Contratação de Agrimensor e/ou Engenheiro Civil para elaboração das plantas de unificação dos terrenos (Memorial Descritivo). As plantas de situação dos terrenos, antes e após o remembramento.
· Certidão de Viabilidade: é o documento expedido pela Administração Municipal com o objetivo de estabelecer as condições de ocupação do solo previstas pelo Plano Diretor.
· Após a aprovação do projeto, o Órgão Público emitirá uma licença autorizando a prática. A mesma deve ser levada até o Cartório de Registro de Imóveis, sendo que o profissional de registro:
· Fará a averbação da licença; e
· Emitirá uma nova matrícula para a área resultante.
Ou seja, as matrículas dos lotes que forem remembrados serão extintas, sendo que a nova matrícula resultante deve possuir as áreas, limites e confrontações do imóvel remembrado.
O profissional de registro também solicitara os seguintes documentos:
· Memorial descritivo; 
· As plantas de situação dos terrenos, antes e após o remembramento e:
· O terreno resultante deve receber uma nova matrícula, a qual deve ser registrada no Cartório de imóveis.
· As matrículas antigas, pertencentes aos lotes que foram unificados são extintas.
· A área que surgir deve ter frente para o logradouro já existente, não podendo depender da abertura ou ampliação de novas vias de acesso.
· Para o remembramento deve ser aberto processo administrativo junto a Prefeitura Municipal com projeto correspondente (planta) assinado por profissional habilitado (Agrimensor e/ou Engenheiro Civil). 
· O Requerimento assinado por todos os proprietários dos imóveis a serem unificados e respectivos cônjuges, com todas as firmas reconhecidas, que devem conter as certidões de propriedade dos lotes a serem remembrados com as certidões negativas de IPTU, memorial descritivo e as plantas dos terrenos, antes e depois do remembramento.
· Cabe ao Órgão Público responsável pelas questões urbanísticas emitir a licença de autorização da unificação, a qual deve ser averbada no Cartório de Registro de Imóveis.
Finalmente, o remembramento de terreno envolve procedimentos junto a Prefeitura Municipal e junto ao Registro de Imóveis, de certa maneira, que se deve fazer um estudo detalhado da LegislaçãoMunicipal.
Carazinho – RS, 20 de fevereiro de 2.022.
Virtually Imóveis
Amilton Antônio de Moura
Corretor de Imóveis