Apostila Despesas Condominiais, Inadimplência e Penalidade - UniSecovi Rio

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MÓDULO 2 –DESPESAS CONDOMINIAIS 
 
Unidade curricular 
 
DESPESAS CONDOMINIAIS, INADIMPLÊNCIA E PENALIDADES 
Sumário 
 
1- INTRODUÇÃO – NATUREZA DAS DESPESAS CONDOMINIAIS ................................................. 2 
2- CLASSIFICAÇÃO E FORMA DE RATEIO ENTRE OS CONDÔMINOS ........................................... 3 
3- EFEITOS DA INADIMPLÊNCIA POR PARTE DO CONDOMÍNIO ................................................. 7 
4- INADIMPLÊNCIA (FORMA DE COBRANÇA DAS PENALIDADES E DEMAIS EFEITOS) ................ 9 
5- LIMITES DO SÍNDICO PARA APROVAÇÃO DE ALGUMAS DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS ...... 11 
6- FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO E SUA RELAÇÃO COM AS OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS ........ 13 
7- FORMAS DE CRIAÇÃO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS (COMPETÊNCIA ADMINISTRATIVA E 
DAS ASSEMBLEIAS) ...................................................................................................................... 15 
8- PENHORABILIDADE DO IMÓVEL DO DEVEDOR .................................................................... 16 
9- COMPORTAMENTO ANTISSOCIAL LIGADO À INADIMPLÊNCIA ............................................ 17 
10- DESPESAS ÚTEIS, NECESSÁRIAS E VOLUPTUÁRIAS (DIFERENÇAS, COMPETÊNCIA, DIREITOS E 
DEVERES DO SÍNDICO E CONDÔMINOS) ..................................................................................... 19 
 
 
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1- INTRODUÇÃO – NATUREZA DAS DESPESAS CONDOMINIAIS 
 
 
A natureza jurídica busca explicar o princípio ou a essência de um instituto jurídico. 
Serve para explicar de onde determinado instituto surgiu, quais são os seus princípios 
básicos e quais são os elementos formadores. 
 
Quando falamos de despesa condominial, esta possui como característica a vinculação a 
um direito real, no caso, decorre da propriedade de uma unidade condominial; 
possibilidade de exoneração pelo abandono, ou seja, ela somente não será devida se 
houver o abandono da propriedade; transmissibilidade por meio dos negócios jurídicos 
em geral, caso em que a obrigação recai sobre o adquirente, inclusive quanto às dívidas 
anteriores à aquisição (art. 1.345, CC/02). 
 
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em 
relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. 
 
As despesas condominiais são dívidas de natureza propter rem, ou seja, a dívida só 
existe por causa da coisa, que pode ser cobrada daquele que a possua ou detenha, de 
modo que o seu pagamento, a princípio, cabe ao proprietário indicado na matrícula do 
imóvel, cabendo ressaltar que o STJ vem entendendo que a obrigação de pagamento da 
cota condominial decorre somente do registro imobiliário, mas também da imissão na 
posse e conhecimento por parte do condomínio nos casos de venda sem registro. 
 
Portanto, a obrigação de pagar as despesas condominiais nasce a partir do momento em 
que o condômino se torna titular da unidade autônoma, pouco importando se ele 
participou ou não da assinatura da respectiva Convenção ou da aprovação da despesa. 
Tendo em vista a natureza da despesa, em caso de inadimplemento, a unidade garante o 
pagamento da dívida. 
 
Questões a serem debatidas 
 
João, proprietário de uma unidade no seu condomínio, por dificuldades 
financeiras, deixou de pagar o condomínio por oito meses e resolveu vender a 
unidade para Maria, fazendo uma promessa de compra e venda não registrada. 
Maria chegou ao edifício, comunicou a compra, fez uma grande festa, convidou os 
amigos e, passados três meses, ela ainda não pagou o condomínio. O que você acha 
que deve ser feito para resolver o problema? (Veja decisões anexadas.) 
 
Existe alguma possibilidade de um condômino deixar de pagar a cota 
condominial? 
 
 
 
 
 
 
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2- CLASSIFICAÇÃO E FORMA DE RATEIO ENTRE OS CONDÔMINOS 
 
 
Inicialmente, é importante situar o condomínio para que torne mais fácil compreender 
os direitos e deveres dos condôminos e sua relação com o condomínio. 
 
No Direito brasileiro, os tipos de condomínio mais conhecidos são: o voluntário, o 
necessário e o edilício (Cap. VI do CC/02), sendo que este último é o objeto do nosso 
estudo. 
 
Haverá condomínio quando várias pessoas exercerem domínio (propriedade) sobre a 
mesma coisa, a exemplo do que ocorre com a propriedade, o usufruto e uso. Trata-se de 
um direito real, perpétuo ou temporário, e pode se dar sobre coisa móvel ou imóvel. 
 
O condomínio pode ser pro diviso, quando é possível a divisão, e pro indiviso, quando a 
coisa, por questão física ou jurídica, não pode ser dividida. As maiores questões 
jurídicas estão ligadas ao condomínio pro indiviso, pois mitiga uma das características 
mais marcantes de propriedade, que é a exclusividade. Via de regra, a coisa pertence de 
forma exclusiva a uma pessoa, porém, nesse instituto, a mesma coisa pertence a mais de 
uma pessoa, cuja divisão e administração se faz por quinhões. 
 
Essa indivisibilidade pode decorrer da vontade das partes, da lei ou mesmo de fatos 
estranhos, como a sucessão causa mortis, casamento em comunhão parcial etc. 
 
O condomínio necessário, também chamado de condomínio forçado, especial ou legal, 
na forma do art. 1.327 a 1.330 do CCB/02, decorre da meação de paredes, cercas, muros 
e valas, deriva da lei e tem a característica de perpetuidade, ao contrário do condomínio 
comum. 
 
O condomínio voluntário ocorre quando duas ou mais pessoas adquirem um bem em 
conjunto, como um cavalo, um quadro de artista famoso ou mesmo uma unidade em 
condomínio, nosso foco de estudo (art. 1.314 CC/02). 
 
Por derradeiro, temos o condomínio edilício, instituto complexo, constituído por 
unidades autônomas e partes comuns, onde os proprietários das partes autônomas 
possuem frações ideais nas partes comuns (onde efetivamente se realiza o condomínio). 
Assim, o condomínio edilício se constitui num “conglomerado” específico que engloba 
a propriedade particular, propriedade comum, condomínio necessário e condomínio 
voluntário em uma mesma edificação. 
 
Sobre a descrição do que é um condomínio horizontal/edilício, o professor Caio Mário 
da Silva Pereira, na sua obra “Condomínio e Incorporações”, atualizada por Sylvio 
Capanema de Souza e Melhim Namem Chalhub, 12ª edição, 2016, pág. 64, com 
maestria dispõe: 
 
“Onde”, entretanto, estão a originalidade e a peculiaridade da propriedade 
horizontal é na fusão dos conceitos de domínio singular ou exclusivo e de 
domínio plural ou comum, para a criação de um conceito próprio ou de um 
 
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complexus jurídico que existe neste tipo de propriedade e que não é 
encontrado em nenhum outro tipo de propriedade. O condomínio por 
unidades autônomas ou propriedade horizontal, com o qualificativo que a 
distingue, forma então um direito diferente, que amalgama ou funde as 
noções de propriedade e de copropriedade. Em símile exato, a Química nos 
oferece o fenômeno da combinação, que se distingue da mistura, em que 
naquela os elementos se transmudam indissoluvelmente em um corpo novo, 
como é a liga de dois metais, por exemplo, o aço, formado da liga de ferro e 
manganês, que não é nem ferro nem manganês e de que não se pode mais 
extrair nem o ferro nem o manganês, sob pena de deixar de ser aço. 
 
(...) 
 
A propriedade horizontal é, portanto, um direito, que se configura com as 
suas linhas estruturais definidas, próprias, características peculiares na 
aglutinação do domínio e do condomínio; da propriedade individual e da 
propriedade comum, formando um todo indissolúvel, inseparável e unitário. 
Os direitos do comunheiro sobre a sua unidade autônoma e sobre as partes 
comuns consideram-se indivisíveis, não podem ser cedidos separadamente 
(N.A.: Código Civil, art. 1.339, § 1º). 
 
Certo é que a manutençãoe conservação da própria edificação demandam gastos, 
devendo o síndico ficar atento aos encanamentos de água, luz, gás, funcionamento de 
elevadores, piscina, equipamentos de sala de ginástica, coisas de uso comum, pois, se 
não for feita a manutenção adequada, isso pode trazer grandes prejuízos tanto com os 
reparos da própria coisa, como em relação a eventuais indenizações aos condôminos. 
 
Os custos com a manutenção, conservação, administração, reparações do que for 
danificado pela ação do tempo e de terceiros devem ser rateados entre todos os 
condôminos, pois, como visto acima, a propriedade comum pertence a todos os 
condôminos, mas como dividir essas despesas? 
 
 
As despesas são classificadas em ordinárias e extraordinárias. 
 
Toda pessoa que reside em condomínio tem a obrigação de pagar cota condominial (art. 
1.336, I, do Código Civil/02), pois a sua função é a conservação e manutenção da 
edificação, assim, tais valores visam à subsistência do próprio bem que é coletivo. 
Portanto, o condômino não tem opção de contribuir ou não para a sua manutenção, 
principalmente quando existe uma deliberação coletiva nesse sentido, cabendo a todos 
se submeterem à decisão da maioria, tanto aqueles que discordaram ou que não 
compareceram à assembleia. 
 
Art. 1.336. São deveres do condômino: 
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações 
ideais, salvo disposição em contrário na Convenção. 
 
 
 
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Forma de divisão das despesas 
 
Conforme prevê o próprio dispositivo legal, as despesas devem ser rateadas entre todos 
os condôminos, dividindo-se as despesas de acordo com a fração ideal de cada 
condômino, ou outra forma que a Convenção estabeleça, como cotas iguais, tamanho da 
unidade, colunas etc. 
 
Importante destacar que, caso a Convenção não estabeleça a forma de rateio, prevalece 
o critério legal, ou seja, fração ideal. 
 
Classificam-se as despesas comuns em ordinárias, que servem para fazer frente às 
despesas rotineiras, e extraordinárias, aquelas imprevistas que surgem no curso da 
administração. 
 
Sobre esse assunto, J. Nascimento Franco, na sua obra “Condomínio”, 5ª edição revista, 
ampliada e atualizada com a Lei nº 10.931/04, páginas 251 e 266, aponta a distinção 
entre despesas ordinárias e extraordinárias, e pontua, de forma exemplificativa, vez que 
seria impossível classificar todas as despesas: 
 
Despesas ordinárias – “Todos os condôminos têm a obrigação de concorrer 
para as despesas de condomínio, recolhendo sua cota-parte nos prazos 
previstos na Convenção (art. 1.336, I, do CC). Em duas classes se dividem 
basicamente as despesas de condomínio: as ordinárias (art. 1.348, VI, e 
1.350 do CC), as extraordinárias (art. 1.341) e as individualizadas (art. 
1.331, § 5º, 1.340 e 1.344). Infere-se desses dispositivos que as “despesas de 
custeio” referem-se aos serviços rotineiros de manutenção e administração 
do condomínio, que abrangem, entre outras, manutenção dos elevadores, 
salários de empregados, taxas de consumo de água e esgoto (...), luz e força 
utilizadas nas instalações e partes de uso comum, fundo de reserva (se 
previsto na Convenção), seguro do edifício, materiais de limpeza, 
honorários do administrador ou do síndico, contribuições previdenciárias 
relativas aos salários dos empregados etc., além do custeio do Programa de 
Controle Médico e Saúde Ocupacional.” 
 
Despesas extraordinárias – “São, em princípio, as despesas destinadas a 
acudir situações imprevistas, assim como para custeio de inovações e 
reparações necessárias, úteis ou voluptuárias. Cada categoria de despesas 
merece um tratamento jurídico próprio e, na medida do possível, deve ser 
regulada na Convenção. De qualquer forma, porém, sua exigibilidade 
depende, como toda e qualquer contribuição cobrada aos condôminos, de 
regular aprovação na Assembleia Geral: previamente, quando possível; ou 
posteriormente, quando o fato que as ocasionou era imprevisível.” 
 
Exemplos de despesas ordinárias e extraordinárias são os artigos 22 e 23 da Lei de 
Locações, Lei nº 8.245/1991: 
 
 
 
 
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LEI N
o
 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991 
SEÇÃO IV 
Dos deveres do locador e do locatário 
 
Art. 22. O locador é obrigado a: 
(...) 
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio. 
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem 
aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, 
especialmente: 
a) Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do 
imóvel. 
b) Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem 
como das esquadrias externas. 
c) Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício. 
d) Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de 
empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação. 
e) Instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de 
intercomunicação, de esporte e de lazer. 
f) Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum. 
g) Constituição de fundo de reserva. 
 
Art. 23. O locatário é obrigado a: 
(...) 
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio. 
§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à 
administração respectiva, especialmente: 
a) Salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais 
dos empregados do condomínio. 
b) Consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum. 
c) Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso 
comum. 
d) Manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, 
elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum. 
e) Manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso 
comum destinados à prática de esportes e lazer. 
f) Manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas 
coletivas. 
g) Pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas 
de uso comum. 
h) Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao 
início da locação. 
i) Reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no 
custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, 
salvo se referentes a período anterior ao início da locação. 
 
 
http://legislacao.planalto.gov.br/legisla/legislacao.nsf/Viw_Identificacao/lei%208.245-1991?OpenDocument
 
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A regra geral é que todos os condôminos devem contribuir para as despesas do 
condomínio, mas poderá haver exceções, as quais devem estar previstas na Convenção, 
como, por exemplo, a isenção do síndico ou de outros membros da administração, como 
forma de contraprestação pelos serviços de gestão, lojistas com saída direta para a rua e 
que não usem os serviços ordinários do condomínio. 
 
Há casos também em que unidades contribuem com valor superior, como ocorre com 
algumas coberturas ou apartamentos do térreo que usam partes comuns do condomínio 
de forma exclusiva, mas isto, repita-se, deve estar previsto na Convenção. 
 
Ressalte-se que, de acordo com o art. 1.340 do Código Civil/02, o condômino que usa 
partes comuns de forma exclusiva tem o dever de manter e conservar o espaço. 
 
Questões a serem debatidas 
 
Na última AGO, alguns condôminos questionaram sobre a forma de rateio de cota extra 
para impermeabilização do terraço e sobre parcelas referentes ao 13º salário. A 
Convenção define para o rateio o critério da fração ideal. Como você definiria a 
questão? 
Uma assembleia pode alterar a forma de rateio da cobertura e qual o quórum necessário 
para essa alteração? Apresente o fundamento legal. 
 
3- EFEITOS DA INADIMPLÊNCIA POR PARTE DO CONDOMÍNIO 
 
 
O condômino que deixa de pagara cota condominial sofre as consequências da mora, 
com a incidência de multa, juros e atualização monetária, conforme determina o § 1º do 
art. 1.336 do CC/02. 
 
Art. 1.336. São deveres do condômino: 
 
§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos 
juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por 
cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. 
 
Com relação à multa, na vigência da Lei nº 4.591, ela correspondia a até 20% sobre o 
débito, mas esta foi reduzida a 2% sobre o valor do débito no Código Civil/02, 
colocando os gestores de condomínios numa situação bastante complicada, pois, diante 
de juros mais elevados de outras dívidas, é mais vantajoso dever o condomínio, pois o 
custo final será menor. 
 
Verifique que o percentual de multa é considerado uma norma cogente, que não 
comporta alteração pela vontade das partes, ou seja, não há possibilidade de os 
condôminos alterarem esse percentual. 
 
 
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Quanto aos juros, trata-se de uma norma dispositiva, pois a lei disciplinou que 
corresponderá a 1% ao mês, se não forem convencionados outros, portanto, as partes 
podem alterar esse percentual de forma moderada, e esta é a grande discussão. 
 
No próprio segmento imobiliário, existem defensores da possibilidade de fixação de 
juros acima de 1% com base no § 1º do art. 1.336 CC/02; há os que defendem a 
possibilidade de cobrança limitada ao dobro da taxa legal, que corresponderia a 2% com 
base no Decreto nº 22.626/1933; e, ainda, existem aqueles que se posicionam no sentido 
de que a possibilidade de convencionar juros está limitada ao percentual de 1%, que é o 
limite legal. 
 
Para que o percentual de juros possa ser maior, deve ser alterada a Convenção, com 
aprovação de 2/3 dos condôminos. 
 
A atualização monetária está prevista no art. 389 do CC/02 e tem o objetivo de manter 
a moeda com o mesmo valor de compra do momento da contratação, bem como 
protegê-la de perdas inflacionárias, muito comuns nos países com economia instável. 
Por esse motivo, antes da aplicação da multa e juros, deverá ser aplicada a atualização 
monetária, como forma de recompor o valor da moeda. A multa e os juros devem ser 
aplicados individualmente sobre o débito. 
 
Art. 389 do Código Civil – Não cumprida a obrigação, responde o devedor 
por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices 
regularmente estabelecidos, e honorários de advogado. 
 
Com relação à possibilidade de aplicação de penalidade de cinco vezes o valor da cota 
por atrasos reiterados no pagamento da cota condominial, o art. 1.337 do Código Civil 
estabelece que o condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os 
seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos 
condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até o 
quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, 
conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e 
danos que se apurarem. 
 
Na forma do dispositivo acima, é possível a aplicação da penalidade desde que 
comprovada a infração nos termos apontados, ou seja, que o comportamento que gera 
incompatibilidade de convivência seja reiterado e contumaz; que a penalidade seja 
aprovada pelo quórum de 3/4 dos condôminos restantes; e, conforme entendimento 
pacífico da jurisprudência, seja garantido ao infrator direito de defesa, na forma da 
Constituição Federal. Esta questão ainda não está pacificada, mas já temos algumas 
decisões pela aplicação da penalidade. 
 
Outra consequência muito importante é a prevista no art. 1.335, III, que veda a 
participação e voto nas assembleias ao condômino inadimplente; embora o devedor 
possa estar presente na assembleia, não poderá emitir opinião e votar sobre assuntos 
importantes do condomínio, como, por exemplo, o aumento da cota condominial, 
assunto que lhe afeta diretamente. 
 
 
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Questões a serem debatidas 
 
Pode o condomínio, se decidido em assembleia, cobrar multas superiores aos 2% dos 
inadimplentes e os juros podem ser superiores a 1% ao mês? 
Condômino em parcelamento de débito condominial pode participar e votar nas 
assembleias? 
 
 
4- INADIMPLÊNCIA (FORMA DE COBRANÇA DAS PENALIDADES E DEMAIS 
EFEITOS) 
 
 
Ao síndico, como gestor do condomínio, cabe a obrigação de cobrar as contribuições, 
impor e cobrar as multas aos condôminos, conforme previsto no art. 1.348, VII, do 
CC/02. Não se trata de uma faculdade, e sim de uma obrigação legal, portanto, cabe ao 
síndico agir sempre de forma isonômica, adotando postura equivalente tanto para os 
devedores contumazes como os devedores eventuais. 
 
Art. 1.348. Compete ao síndico: 
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e 
cobrar as multas devidas. 
 
Como abordagem inicial aos devedores, recomenda-se uma cobrança amigável, feita de 
forma administrativa, através de uma correspondência enviada pelo síndico ou pela 
administradora, apontando a falta do pagamento, informando as consequências da mora, 
solicitando o pagamento, utilizando os meios adotados pelo condomínio. 
 
Caso o devedor não atenda à solicitação do síndico, este poderá: 
 
 Cobrança administrativa – Mediante aviso de comunicação de débito, de forma 
amigável, enviada pelo síndico ou administradora. 
 
 Propor mediação utilizando a Câmara de Mediação do Secovi Rio. Os 
condomínios em dia têm direito a três mediações gratuitas. 
 Protesto – Com relação ao protesto, vemos que o novo Código de Processo Civil 
veio dar maior segurança à administração, posto não haver qualquer discussão 
quanto à protestabilidade de um título executivo. Não que o protesto em si 
resolva a questão financeira do condomínio, mas certamente será mais um 
instrumento da administração para diminuição da inadimplência, cabendo 
observar que o valor das cotas condominiais deve estar expresso na ata, para 
conferir liquidez ao título. Neste caso, orientamos observar regra para retirada 
do nome do devedor, conforme exposto acima. 
 Ação de execução de título executivo extrajudicial – O devedor é citado já 
para efetuar o pagamento da dívida dentro do prazo de três dias, sob pena de 
constrição patrimonial, ou seja, a unidade devedora poderá vir a ser penhorada 
 
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para quitação do débito de uma maneira mais rápida, pois nesse sistema não 
existe a fase de conhecimento. 
 Ação ordinária de cobrança – Procedimento mais longo utilizado até agora, 
porém, atenderá aos casos em que o condomínio não consiga preencher os 
requisitos legais para ação executiva. 
 
Importante ressaltar que tanto o síndico como a administradora devem estar sempre 
atentos quanto à inclusão de adimplentes no rol de inadimplentes, pois trata-se de fato 
grave que pode acarretar condenação em danos morais. 
 
Prestar contas é uma das principais obrigações de um gestor do patrimônio alheio. O 
síndico, ao prestar as contas ou ao enviar os balancetes mensais, deve apresentar de 
forma transparente os valores recebidos e as despesas realizadas no mês. O que deve ser 
evitado é a exposição do devedor a terceiros, como, por exemplo, a fixação do nome dos 
inadimplentes em quadro de avisos. 
 
 
Medidas que podem auxiliar no combate a inadimplência 
 
 
Esta é uma das atribuições mais tormentosas enfrentadas pelos síndicos nestes tempos 
de crise que afeta a todos, com o desemprego em alta, redução de salário e carga horária 
e suspensões de contratos. 
 
Para tanto, o síndico deve ser prudente e criativo para manter o orçamento equilibrado, 
podendo ser adotadas as seguintes medidas: 
 
 Conscientização preventiva de todos os moradores sobre aimportância de 
manter o condomínio em dia para não onerar os demais condôminos, manter os 
serviços do condomínio sempre em funcionamento e evitar gastos extras com 
pagamento de multas, bem como evitar desgastes com os condôminos. 
 Estabelecer procedimentos claros e objetivos sobre a forma de cobrança aos 
inadimplentes, criando regras que podem constar de uma deliberação assemblear 
ou mesmo da Convenção, criando um passo a passo partindo da medida menos 
drástica, como uma notificação, até chegar à mais drástica, com a cobrança 
judicial, podendo ser estipulado a partir de quantas parcelas em aberto será 
proposta a ação. 
 Tentando formular acordos, pois um bom acordo é sempre melhor que uma boa 
briga. Oportunize ao devedor a possibilidade de pagamento parcelado da dívida, 
sem abonos de multas, juros ou atualização monetária. Tente encaixar a parcela 
dentro da possibilidade do devedor, pois o condomínio também sairá ganhando 
por não ter que enfrentar longo processo judicial e o morador poderá se tornar 
um parceiro da administração. 
 Caso o relacionamento esteja desgastado, a melhor alternativa é buscar a ajuda 
de pessoas especializadas, retirando as negociações diretas com o condomínio, 
 
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encontrando um ambiente neutro, profissional, em que as negociações podem 
fluir melhor. 
 Evite expor os devedores. Antes de qualquer atitude, tente negociar com o 
devedor, evitando expor a sua situação aos demais, pois isso gera empatia, o que 
torna mais fácil a negociação. 
 Em hipótese alguma coloque os nomes dos devedores em quadro de aviso. Isso 
poderá render problemas que extrapolam a dívida do condomínio. 
 Não acumule dívidas. Esteja sempre atuante para que a inadimplência não 
cresça, pois a cobrança de cotas extras para cobrir tais despesas é sempre muito 
desgastante para todos, principalmente para o síndico. 
 Na previsão orçamentária tente estabelecer uma reserva para situações de 
inadimplência, pois a cobrança de cotas extras para cobrir inadimplência 
penaliza o bom pagador, e um percentual pequeno cobrado ao longo do ano gera 
menos impacto na vida dos condôminos que um valor elevado por um tempo 
reduzido. 
 Convenção e Regulamentos atualizados, pois são as ferramentas principais de 
um condomínio, onde o síndico se apoia para gerir os condomínios e os 
condôminos encontram regras claras sobre seus direitos e obrigações, bem como 
os valores de multas de forma contemporânea. 
 Não dê descontos, pois desestimula os bons pagadores. 
 Protesto 
 Mediação 
 
Questões a serem debatidas 
 
O devedor pode ser impedido de usar as partes comuns do condomínio? 
 
O síndico anterior, que não teve suas contas aprovadas e que posteriormente ficou 
evidenciada a falta de dinheiro sem a comprovação das despesas, procurou você, atual 
síndico, para reconhecer a dívida e propor o pagamento de forma parcelada, sem multa 
ou juros. O que você faria? 
Diante do percentual de devedores em 30%, o síndico resolveu pressionar os devedores 
e colocou a lista de inadimplentes no elevador. Você apoia essa atitude? Quais as 
consequências que podem advir dessa divulgação? 
 
 
5- LIMITES DO SÍNDICO PARA APROVAÇÃO DE ALGUMAS DESPESAS 
EXTRAORDINÁRIAS 
 
Via de regra, as despesas devem ser aprovadas em assembleia, assim, surgindo alguma 
situação imprevista, cabe ao síndico convocar assembleia, na forma da lei e da 
Convenção, para que o assunto seja deliberado em assembleia. 
 
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Ressaltamos, entretanto, que em alguns casos o síndico pode determinar a realização do 
serviço sem ouvir a assembleia. 
 
O art. 1.341 do CC/02 apresenta a classificação das obras em necessárias, úteis e 
voluptuárias, cujo conceito é encontrado no art. 96 do mesmo Código, quando trata das 
benfeitorias. 
 
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: 
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; 
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. 
§ 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, 
independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou 
impedimento deste, por qualquer condômino. 
§ 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em 
despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino 
que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser 
convocada imediatamente. 
§ 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem 
em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da 
assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão 
ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos. 
§ 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será 
reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das 
que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse 
comum. 
 
Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias. 
§ 1º São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o 
uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável, ou seja, de elevado 
valor. 
§ 2º São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem. 
§ 3º São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se 
deteriore. 
 
Benfeitoria é toda obra realizada na coisa pelo homem com o objetivo de conservá-la, 
melhorá-la ou embelezá-la. 
 
Também é este o critério para classificação das despesas realizadas em condomínios, ou 
seja, despesas necessárias, úteis ou voluptuárias, cujo quórum e condições de aprovação 
seguem as mesmas regras estabelecidas para as obras no já referido art. 1.341. 
 
Seguindo a regra do § 1º do art. 1.341, o síndico tem autorização para realizar as 
despesas necessárias, ou seja, que servem para manutenção e conservação do bem, bem 
como aquelas necessárias, urgentes ainda que de elevado valor, mas neste último caso 
terá que convocar assembleia imediatamente para dar conhecimento aos condôminos do 
ocorrido. 
 
 
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Não obstante a disposição legal, o condomínio é ente colegiado por sua própria 
natureza, portanto, tais questões devem ser tratadas, na prática, com bastante 
razoabilidade. 
 
Com relação às despesas necessárias e urgentes, que ocorrem de forma imprevista e que 
demandam uma atuação célere do síndico, deixar de fazê-las pode significar um risco 
ainda maior, pois talvez isso ocasione gastos ou danos maiores aos condôminos, 
podendo acarretar responsabilização civil ao condomínio e ao síndico. Portanto, a 
recomendação será a sua realização ou amenização dos impactos para dar tempo de uma 
decisão mais assertiva. 
 
Importante ressaltar também que, caso o síndico seja omisso em suas atribuições ou 
esteja impedido de realizar as despesas classificadas como necessárias, qualquer 
condômino poderá determinar a realização do serviço, mas somente poderá ser 
reembolsado das despesas se efetivamente ficar comprovado que a despesa era 
necessária. 
 
Da mesma forma, qualquer condômino poderá determinar a realização de despesas 
necessárias e urgentes – também aqui deverá comunicar o fato aos condôminos em 
assembleia. 
 
Questões a serem debatidas 
 
O síndico está com o mandato vencido há seis meses e não quer convocar assembleia. O 
que fazer? 
 
Qual o quórum para deliberação sobre obra da fachada – manutenção e pintura? 
Justifique. 
 
 
6- FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO E SUA RELAÇÃO COM AS OBRIGAÇÕES 
CONDOMINIAIS 
 
Fração ideal, em linhas gerais, representa o quanto a unidade possui nas coisas comuns 
do condomínio, medida usada para definir questões importantes na relação condominial. 
 
Definir a fração ideal é tarefa complexa, atribuída ao incorporador, que tem o dever de 
defini-lapreviamente à negociação das unidades. Atualmente inexiste norma 
estabelecendo critérios para cálculo da fração ideal, ficando esta ao arbítrio do 
incorporador, conforme previsto na Lei nº 4.591/1964 e normas da ABNT. 
 
Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas 
após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os 
seguintes documentos: 
(...) 
i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas 
que a elas corresponderão; (...) 
 
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Com a edição do novo Código Civil/02, ficou estabelecido o critério do valor para 
aferição de fração ideal, no entanto, tendo em vista a inviabilidade do cálculo, este 
dispositivo foi suprimido com a alteração promovida no Código Civil, através da Lei nº 
10.931, de 2 de agosto de 2004. 
 
Sobre o assunto, o prof. Caio Mário da Silva Pereira, autor da Lei nº 4.591/1964, se 
pronunciou em seu livro “Condomínios e Incorporações”, 10ª edição: 
 
“Não é, porém, tão simples fazer-se o cálculo, como seria se se dividisse o prédio 
pelo número de apartamentos e se atribuísse a cada um, como cifra representativa 
da fração ideal, o quociente respectivo. Não pode ser assim, como não pode ser 
adotado puramente o critério da área, e, em razão da quadratura de cada unidade, 
apurar-se o valor da quota ideal. É que vários fatores concorrem na composição do 
valor, dos quais podemos, sem dúvida, mencionar a área mesma, pois é evidente 
que dentro de um critério relativo as comodidades decorrentes de área maior 
importam em maior valorização. 
 
A situação relativamente ao logradouro público influi sobremaneira, dizendo-se 
“apartamento de frente” o que tem serventia sobre rua ou praça e “apartamento de 
fundos” o que a tem sobre pátio ou área interna, e naturalmente os primeiros valem 
mais do que os segundos. 
 
O andar em que se situa é outro elemento importante na composição do preço, 
costumando-se emprestar maior valor aos andares mais altos do que aos mais 
próximos do chão, pelo incômodo maior que estes sofrem. Mas, nos prédios não 
servidos de elevadores, a mesma regra não se aplica porque os mais altos obrigam 
a galgar as escadas. 
 
Outros fatores secundários são igualmente levados em conta: dar para terraço 
comum; existir ou estar projetada obra pública que melhore a situação do 
apartamento; não haver certas janelas, portas, vãos ou varandas; a melhor ou pior 
serventia de luz; a qualidade dos materiais empregados etc. 
 
O § 3º do art. 1.331 do Código Civil determina que seja atribuída uma fração ideal a 
cada unidade imobiliária e a forma que a mesma deve ser apresentada. É da essência do 
condomínio edilício que uma unidade tenha discriminado uma fração ideal. 
 
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade 
exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. 
 
§ 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração 
ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma 
decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. 
 
Como se verifica, a fração ideal tem grande importância na vida condominial, sendo 
considerada para definir direitos e obrigações entre os condôminos, cujas situações 
seguem disciplinadas abaixo: 
 
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 Tem como primeira e principal função definir o quanto de propriedade que cada 
condômino possui nas partes comuns do condomínio, e como dito acima é 
atribuição do incorporador (art. 32, Lei nº 4.591/1964 c/c art. 1.331, § 3º, 
CC/02), devendo a fração ideal constar também da Convenção (art. 1.332, II, do 
CC/02). 
 
 Critério para instituição da Convenção – Conforme o art. 1.333 CC/02, 
considera-se aprovada a Convenção que contar com a aprovação de 2/3 das 
frações ideais. 
 
 Participação nas despesas do condomínio (art. 1.336, I) – Observar que a fração 
ideal é o critério estabelecido pela lei, mas faculta aos condôminos 
estabelecerem critério diferente, desde que haja aprovação de 2/3 das frações na 
assembleia de instituição do condomínio ou 2/3 dos condôminos nos casos de 
alteração do critério de rateio (art. 1.351 CC/02). 
 
 Servir como critério de aprovação de despesas ou outras deliberações dos 
condôminos, desde que prevista na Convenção esta condição (art. 1.334, III, c/c 
art. 1.352, § único). 
 
 Exigência de metade das frações ideais, representada pela maioria dos 
condôminos presentes, para deliberação em primeira convocação nas 
assembleias cujo item não exija quórum especial. 
 
 Se metade das frações ideais para edificação for total ou consideravelmente 
destruída, ou ameace ruína (art. 1.357 CC/02). 
 
Questões a serem debatidas 
 
Qual o procedimento e o quórum para alterar a Convenção condominial? 
 
A Convenção determina que as despesas devem ser rateadas em partes iguais, porém, as 
unidades menores e lojistas com saída direta para a rua reclamam da forma de divisão. É 
possível alterar a forma de rateio das despesas? 
 
 
 
7- FORMAS DE CRIAÇÃO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS (COMPETÊNCIA 
ADMINISTRATIVA E DAS ASSEMBLEIAS) 
 
As despesas de condomínio decorrem da necessidade de sua manutenção, conservação, 
aperfeiçoamento e melhoramentos com vistas à manutenção ou melhoria na qualidade 
de vida dos condôminos. 
 
Assim, desde a existência do condomínio, este já demanda gastos com sua manutenção 
básica, como segurança, que poderá ser com uma simples portaria, acessada com chave 
pelos condôminos, ou com a assistência de um empregado por determinado tempo ou 
 
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24 horas, a depender da necessidade e capacidade financeira dos condôminos; 
manutenção e conservação de equipamentos como porteiro eletrônico, elevadores, 
interfone, controle de câmeras, sistemas de água, luz e gás; salários e encargos dos 
empregados e prestadores de serviço; contratos em geral etc. 
 
Via de regra, tais itens estão enquadrados nas despesas ordinárias que servem para que a 
edificação funcione com o mínimo de conforto e segurança para os condôminos, cujas 
despesas são aprovadas na previsão orçamentária anual, devendo a sua realização 
também ser aprovada ao final do período. 
 
Com relação às despesas extraordinárias, aquelas não previstas e que também servem 
para acudir situações emergenciais necessárias, ou mesmo uma inovação que dará maior 
conforto ou segurança aos condôminos. 
 
Questões a serem debatidas 
 
A assembleia pode deixar de aprovar a previsão orçamentária apresentada pelo síndico? 
 
O condomínio foi intimado a providenciar obras de acessibilidade por um morador com 
dificuldade de locomoção. Quais as providências a serem adotadas pelo síndico? 
 
8- PENHORABILIDADE DO IMÓVEL DO DEVEDOR 
 
 
Nos processos judiciais, após ultrapassada a fase de conhecimento, em que se discute e 
prova a regularidade da dívida, ocorrerá a condenação do devedor ao pagamento da 
dívida, e se este, de livre e espontânea vontade, não a quita, o processo judicial possui 
ferramentas para constranger o devedor ao pagamento da dívida, buscando um 
patrimônio seu para dar efetividade do direito do credor, satisfazendo os débitos. 
 
Uma das ferramentas é a penhora, em que há a individualização do bem do devedor, 
afetando-o, restringindo também a venda livre a terceiros, para que o mesmo possa ser 
vendido ou adjudicado ao pagamento da dívida. 
 
Por ser uma medida invasiva, em 1990 foi criada a Lei nº 9.009, limitando essa 
constrição. Durante muito tempo discutia-se se o devedor de cotas condominiais poderia 
ter seu único imóvel penhorado para pagamento de dívidas de condomínio, porém, o 
assunto foi pacificado com esta lei, que incluiu entre as ressalvas legais as dívidas 
condominiais, ao dispor, no art.3º, permitindo que o imóvel em condomínio pudesse ser 
penhorado para pagamento das dívidas condominiais. 
 
Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de 
execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, 
salvo se movido: 
II - pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à 
construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos 
constituídos em função do respectivo contrato; 
 
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III - pelo credor da pensão alimentícia, resguardados os direitos, sobre o 
bem, do seu coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou 
conjugal, observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida; 
(Redação dada pela Lei nº 13.144, de 2015) 
IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e 
contribuições devidas em função do imóvel familiar; 
V - para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real 
pelo casal ou pela entidade familiar; 
VI - por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de 
sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de 
bens; 
VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação; 
e (Redação dada pela Medida Provisória nº 871, de 2019) 
VIII - para cobrança de crédito constituído pela Procuradoria-Geral Federal 
em decorrência de benefício previdenciário ou assistencial recebido 
indevidamente por dolo, fraude ou coação, inclusive por terceiro que sabia 
ou deveria saber da origem ilícita dos recursos. (Incluído pela Medida 
Provisória nº 871, de 2019) 
 
Com a edição do novo CPC/15, esse risco de penhora tornou-se ainda maior, pois as 
cotas condominiais foram incluídas no rol dos títulos executivos judiciais, e com isso o 
condomínio, ao cobrar as cotas, não precisa passar pelo demorado processo de 
conhecimento, podendo propor a execução da dívida, procedimento mais curto que 
facilita o recebimento do débito. 
 
Questões a serem debatidas 
 
A única unidade pode ser penhorada para pagamento de débito condominial? 
 
 
9- COMPORTAMENTO ANTISSOCIAL LIGADO À INADIMPLÊNCIA 
 
Não existe uma definição precisa do que seja o comportamento antissocial, porém, o art. 
1.337 do CC/02, que criou essa figura, caracteriza a pessoa como “capaz de gerar 
incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores”, devendo 
cada caso ser avaliado individualmente pelo juiz. 
 
Sobre essa questão, o prof. Caio Mário da Silva Pereira, na obra “Condomínio e 
Incorporações”, 12ª edição, 2015, pág. 130, revisada por Sylvio Capanema de Souza, 
entende: 
 
“Como o legislador não define o que tipifica o comportamento antissocial e 
não poderia elencar as condutas que autorizariam a sanção, caberá aos 
juízes, diante do caso concreto, fazê-lo, o que certamente irá suscitar acesas 
controvérsias”. 
Preferiu o legislador adotar fórmula genérica ou aberta, referindo-se apenas 
à incompatibilidade de convivência. 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2015/Lei/L13144.htm#art1
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2019-2022/2019/Mpv/mpv871.htm#art22
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2019-2022/2019/Mpv/mpv871.htm#art22
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2019-2022/2019/Mpv/mpv871.htm#art22
 
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Contudo, é evidente que não se poderá confundir uma conduta ou 
temperamento reservado ou diferente do comum a traduzir até mesmo uma 
educação deficiente, assim, por exemplo, não cumprimentar os vizinhos ou 
não comparecer às assembleias ou festas de confraternização dos 
condôminos, com a postura “antissocial”. que deve ser considerada aquela 
que viola as mais elementares regras de convivência civilizada, capaz de 
colocar em risco a integridade física ou moral dos demais. 
 
Caracterizar uma pessoa como antissocial não é uma tarefa fácil, vez que exige a 
reiteração do fato e aprovação pelo quórum elevadíssimo de 3/4 dos condôminos. 
 
Com relação à falta de pagamento reiterado ser considerada como comportamento 
antissocial, somente mais recentemente a tese foi aceita, embasada no § único do art. 
1.337 do Código Civil. 
 
Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente 
com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três 
quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa 
correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as 
despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, 
independentemente das perdas e danos que se apurem. 
 
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado 
comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os 
demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa 
correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as 
despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia. 
 
Registre-se, ainda, que essa multa se revela uma penalidade ao condômino pelo fato de 
ser devedor contumaz, não havendo majoração da multa de 2% pelo atraso no 
pagamento, prevista no art. 1.336, § 1º, do Código Civil. Isto é, são penalidades 
distintas. 
 
A penalidade prevista no art. 1.337 do Código Civil se aplica nos casos de reiteração no 
descumprimento dos deveres do condômino, dentre os quais está o do pagamento da 
cota condominial. 
 
Para aplicação do dispositivo acima, o condomínio deve obter a aprovação em 
assembleia, por 3/4 dos condôminos, fixando o valor da multa. Poderá, ainda, ser 
alterada a Convenção para inserir a penalidade. Neste caso, a aprovação depende de 2/3 
dos condôminos. 
 
Por fim, a caracterização da contumácia do condômino inadimplente está diretamente 
ligada à reiteração do seu comportamento em relação ao atraso no pagamento das cotas 
condominiais. Ela se revela pela resistência na obediência às normas; na reiteração 
desse comportamento, em que o devedor não procura meios para quitar a sua dívida. 
Simplesmente sabe que traz prejuízos à coletividade, mas não se corrige. 
 
 
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É difícil conceituar reiteração, definindo a quantidade de vezes em que o ato se repete 
para que seja considerado “comportamento reiterado”, até porque a sua inadimplência 
pode ser fruto de uma dificuldade financeira, perda de emprego, problemas de saúde etc. 
Isto é, o fato de o condômino ficar inadimplente por alguns meses não significa, 
necessariamente, que seja um devedor contumaz. 
 
A aplicação da multa deve ser deliberada analisando-se o caso concreto, cabendo aos 
condôminos reunidos em assembleia a sua deliberação, observado o quórum de 3/4 dos 
condôminos restantes. 
 
Questões a serem debatidas 
 
Quais as condições para um condômino ser considerado antissocial? 
 
É possível expulsar um condômino antissocial do condomínio? 
 
 
10- DESPESAS ÚTEIS, NECESSÁRIAS E VOLUPTUÁRIAS (DIFERENÇAS, 
COMPETÊNCIA, DIREITOS E DEVERES DO SÍNDICO E CONDÔMINOS) 
 
A realização de despesas em condomínio, com base na sua classificação, obedece ao 
disposto no art. 1.341 do CC/02, que trata das obras, classificando-as em necessárias, 
úteis e voluptuárias, cujo conceito é encontrado no art. 96 do mesmo Código. 
 
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: 
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; 
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos; 
§ 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, 
independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou 
impedimento deste, por qualquer condômino. 
§ 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em 
despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino 
que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia,que deverá ser 
convocada imediatamente. 
§ 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários que importarem 
em despesas excessivas somente poderão ser efetuadas após autorização da 
assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão 
ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos. 
§ 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será 
reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das 
que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse 
comum. 
 
Art. 96 
Benfeitorias necessárias – Têm por fim conservar o bem, evitando-lhe a 
deterioração. São aquelas imprescindíveis para que o imóvel ou o 
patrimônio não pereça. 
 
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Benfeitorias úteis – Têm por finalidade aumentar ou facilitar o uso do bem, 
criando meios para que o patrimônio possa ser cada vez melhor utilizado 
pelo proprietário ou possuidor. 
Benfeitorias voluptuárias – São as consideradas de mero deleite ou recreio, 
que tornam apenas mais agradável ou mais aprazível a utilização do bem. 
 
No dia a dia, por vezes é complicado fazer a diferenciação entre as despesas úteis e 
voluptuárias, mas sempre se deve ter em mente o padrão financeiro de cada 
condomínio, pois o que pode ser caro para uns pode não ser para outros. 
 
Questão importante também é com relação ao quórum de aprovação das despesas, por 
vezes muito elevado, porém, tem fundamento em dar maior segurança jurídica à 
decisão, que, por ter um caráter de inovação, demanda a participação de uma quantidade 
maior de condôminos, seja de forma presencial ou por meio de representação. 
 
As despesas úteis e voluptuárias devem sempre ser aprovadas em assembleia, já as 
necessárias, dependendo da situação, podem ser realizadas pelo síndico ou por qualquer 
condômino sem aprovação prévia em assembleia. Como dito anteriormente, esta deve 
ser uma situação excepcional, pois a decisão coletiva deve ser sempre privilegiada. 
 
Questões a serem debatidas 
 
Um pedaço de reboco do prédio caiu e por pouco não atingiu um morador. O síndico 
nada fez a respeito. O que você, como condômino, pode fazer para resolver o problema? 
 
Qual o quórum para a reforma da portaria, esclarecendo que não haverá alteração na 
estrutura da edificação, e sim mudança de materiais de acabamento, como piso, 
azulejos, painéis e instalação de catracas. 
 
Qual o quórum para aprovação de um projeto de energia solar, que tem como pré-
requisito para sua efetivação a fixação de placas fotovoltaicas no terraço e coberturas 
dos prédios? 
 
O condomínio está pretendendo implantar o hidrômetro individual. Como você 
classificaria esta obra? 
Qual o quórum necessário para reforma/alteração da fachada, já que a atual encontra-se 
com algumas pedras de mármore soltando e vidros rachados?