Contratos em Especie - Elementos essenciais - Topico 4 - Coisa objeto do contrato

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Coisa – Objeto da Compra e venda
 Todo e qualquer bem jurídico, economicamente
apreciável, pode servir de objeto de um negócio.
Podem ser vendidas todas as coisas que podem ser
objeto de um contrato.
Não há venda de serviços. Se o negócio tem por
objeto um serviço prestado por alguém, caracteriza o
contrato de prestação de serviços ou o contrato de
empreitada, a depender do objeto ajustado.
Bem móvel, imóvel , corpóreo, incorpóreo 
• O objeto do contrato pode ser um bem móvel ou imóvel,
corpóreo ou incorpóreo ( são bens corpóreos os bens
possuidores de existência física, são concretos e visíveis.
Podemos destacar alguns exemplos de Bens corpóreos,
podem ser: uma janela, casa, automóvel, entre outros. Já os
bens Incorpóreos, são bens abstratos que não possuem
existência física, ou seja, não são concretos. Exemplos que
podemos destacar são os direitos autorais, crédito, vida,
saúde, liberdade) tendo existência material ou
imaterial ( neste último caso, a compra e venda é
chamada de cessão onerosa).
 Admite-se a venda de coisa incerta ( artigo 243 do CCB/02)
e a venda alternativa ( artigo 252 do CCB/02).
Venda de coisa futura – Venda a non
domino
 O sistema jurídico autoriza a venda de coisa futura ou a
venda de algo que ainda não pertence ao alienante.
 É possível entender como coisa futura aquela que não é de
titularidade do alienante ao tempo da conclusão do
negócio jurídico, mas que, posteriormente adquirida pelo
alienante, empresta eficácia superveniente ao negócio,
como se o adquirente de boa-fé se convertesse em
proprietário desde a data da tradição ( artigo 1.268
parágrafo 1º do CCB/02).
 Exemplo: alienação de imóveis em construção.
Nulidade do contrato de compra e venda
 Quando o seu objeto for indeterminado ou
indeterminável, ilícito ou impossível física ou
juridicamente.
 Exemplo: venda de herança de pessoa viva, vedada
pelo artigo 426 do CCB/02 que consagra proibição ao
“pacta corvina” (Isso significa que não se pode
contratar em cima de uma herança de alguém que
ainda esteja vivendo, ou de um bem que
provavelmente será ganho, mas que não foi transferido
ainda)
 Ilicitude do comércio de órgãos humanos e partes do
corpo humano.
Nulidade do contrato de compra e venda
 A venda de um bem inalienável, como por exemplo, o bem de
família convencional, pela ilicitude do objeto.
 Bem de família legal - Também denominado de bem de família
involuntário, trata-se de uma proteção conferida pela Lei 8.009/90 ao
imóvel próprio do casal ou da entidade familiar, sendo este
impenhorável, não respondendo por qualquer tipo de dívida civil,
comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos
cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele
residam, salvo nas hipóteses previstas, conforme dispõe o artigo 1º da
referida Lei. Importante destacar que a despeito da norma citar
expressamente que a proteção ocorre para imóvel próprio do casal ou
da entidade familiar, o STJ, em seu enunciado sumular 364, já se
manifestou no sentido de que "O conceito de impenhorabilidade
de bem de família abrange também o imóvel pertencente a
pessoas solteiras, separadas e viúvas", pois o que a Lei pretende é
garantir o direito de moradia ao indivíduo. Assim, a proteção opera-
se automaticamente, não havendo necessidade de nenhum ato por
parte do proprietário do imóvel. Em caso de a família utilizar mais de
um imóvel como residência, a impenhorabilidade recairá sobre o de
menor valor, conforme prevê o artigo 5º, parágrafo único da Lei
8009/90.
http://www.jusbrasil.com.br/topicos/11644083/artigo-5-da-lei-n-8009-de-29-de-marco-de-1990
http://www.jusbrasil.com.br/topicos/11644049/par%C3%A1grafo-1-artigo-5-da-lei-n-8009-de-29-de-marco-de-1990
http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/108914/lei-8009-90
Nulidade do contrato de compra e venda
 O STJ, em recente julgado, publicado no Informativo 543, decidiu
que o imóvel continua protegido como bem de família, ainda que
esteja cedido a familiares, conforme trecho extraído do EREsp
1.216.187-SC:
 Se esse imóvel encontra-se cedido a familiares, filhos, enteados
ou netos, que nele residem, ainda continua sendo bem de
família. A circunstância de o devedor não residir no imóvel não
constitui óbice ao reconhecimento do favor legal.
 Observe que o art. 5 da Lei 8.009/1990 considera não só a
utilização pelo casal, geralmente proprietário do imóvel
residencial, mas pela entidade familiar. Basta uma pessoa da
família do devedor residir para obstar a constrição judicial.
Nulidade do contrato de compra e venda
 Bem de família convencional - Também chamado de voluntário, pois depende de ato
dos cônjuges ou da entidade familiar em destinar parte de seu patrimônio para instituir
bem de família, mediante escritura pública ou testamento, desde que não ultrapasse um
terço do patrimônio líquido existente ao tempo da instituição, mantidas as regras sobre a
impenhorabilidade do imóvel residencial estabelecida em lei especial, conforme dispõe o
artigo 1711 do Código Civil.
 A constituição do bem de família só passará a produzir efeitos após o seu registro no RGI
competente e extingue-se, igualmente, o bem de família com a morte de ambos os
cônjuges e a maioridade dos filhos, desde que não sujeitos a curatela. Será necessário
cumprir os seguintes requisitos para instituir o bem de família voluntário:
propriedade do bem por parte do instituidor, destinação específica de moradia da
família e a solvabilidade do instituidor.
 Conforme o artigo 1715 do CCB/02, o bem de família é isento de execução por
dívidas posteriores à sua instituição, salvo as que provierem de tributos relativos
ao prédio, ou de despesas de condomínio. Diante disso, cabe fazer uma importante
observação: se o imóvel do fiador for constituído como bem de família pelo
procedimento voluntário do Código Civil, não será passível de penhora, desde que
tenha sido constituído antes da dívida, podendo ter sido constituído até mesmo no
curso da locação. Por outro lado, se for considerado bem de família apenas pela lei
(bem de família legal), poderá ser penhorado, pois a Lei 8.009/90 não protege bem
do fiador, ainda que seja seu único imóvel, conforme prevê o artigo 3º, VII da
referida lei.
Responsabilidade pelas despesas no Contrato 
de compra e venda
 Artigo 490 do CCB/02: “ salvo cláusula em contrário,
ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do
comprador; e a cargo do vendedor as da tradição.”
 As despesas de escrituração e registro, quando se
impuser forma solene, incumbem ao comprador.
Cuidando-se de bem imóvel, tais gastos são acrescidos
de certidões, emolumentos e do Imposto de
transmissão de bem imóvel – ITBI.
Responsabilidade pelas despesas no 
Contrato de compra e venda
 Também correm por conta do adquirente eventuais
despesas com profissional incumbido de obter
certidões e providenciar documentação para o registro
( despachante).
 Os custos decorrentes de corretagem cabe a quem
celebrou o contrato com o corretor.
 Já as despesas do vendedor serão restritas à tradição
de bens móveis, no que concerne aos gastos com
embalagem e transporte da coisa ( a expressão frete
grátis é redundante, vez que no silêncio das partes, o
frete, realmente corre por conta do vendedor.