Arrematação, Adjudicação, Alienação Judicial por Iniciativa Particular

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Coordenação:
Francisco José Rezende dos Santos
Maria do Carmo de Rezende Campos Couto
Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza
Arrematação,
Adjudicação,
Alienação Judicial por
Iniciativa Particular
Sérgio Busso
Coordenação:
Francisco José Rezende dos Santos
Maria do Carmo de Rezende Campos Couto
Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza
2ª edição
(Atualizada e revisada, de acordo com o novo Código de Processo
Civil – Lei nº 13.105, em vigor desde 18 de março de 2016)
Coordenação
Francisco José Rezende dos Santos
Maria do Carmo de Rezende Campos Couto
Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza
São Paulo
IRIB
2016
ARREMATAÇÃO,
ADJUDICAÇÃO,
ALIENAÇÃO JUDICIAL
POR INICIATIVA
PARTICULAR
SÉRGIO BUSSO
2ª edição
(Atualizada e revisada, de acordo com o novo Código de Processo Civil – Lei nº 13.105,
em vigor a partir de 18 de março de 2016)
Qualquer parte desta publicação poderá ser reproduzida, desde que citada a fonte.
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Ficha Catalográfica
Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB
Arrematação, Adjudicação, Alienação Judicial por Iniciativa Particular.
São Paulo: IRIB, 2016
96 p.
ISBN 978-85-99029-19-0
1. Princípio da continuidade registrária. 2. Princípio da especialidade objetiva. 3. Indisponibi-
lidades. 4. Arrematação. 5. Adjudicação. 6. Penhoras sucessivas. 7. Propriedade bipartida.
8. Carta de Arrematação. 9. Outros. I. Título: Coleção Cadernos IRIB _ Arrematação, Adjudi-
cação, Alienação Judicial por Iniciativa Particular.
ARREMATAÇÃO, ADJUDICAÇÃO,
ALIENAÇÃO JUDICIAL POR INICIATIVA PARTICULAR
Por Sérgio Busso
EXPEDIENTE
Diretoria
Presidente: João Pedro Lamana Paiva (RS) •Vice-Pre-
sidente: Francisco Ventura de Toledo (SP) • Secretário
Geral: Frederico Jorge Vaz de Figueiredo Assad (SP)
• 1º Secretário:Eduardo PachecoRibeiro de Souza (RJ)
• Tesoureira Geral: Vanda Maria de Oliveira Penna
Antunes daCruz (SP) • 1º Tesoureiro:SérgioBusso (SP)
• Diretor Social e de Eventos: Jordan Fabrício Martins
(SC) •Diretor de Tecnologia e Informática: Flauzilino
Araújo dos Santos (SP) •Diretor deAssuntosAgrários:
Eduardo Agostinho Arruda Augusto (SP) • Diretor do
MeioAmbiente:MarceloAugusto Santana deMelo (SP)
•Diretor Legislativo: Luiz Egon Richter (RS) •Diretor
deAssistênciaaosAssociados: JulioCesarWeschenfelder
(RS) • Diretor Especial de Implantação do Registro
Eletrônico: João Carlos Kloster (PR)
Conselho Deliberativo
Presidente do Conselho Deliberativo: Mário Pazutti
Mezzari (RS) • Sérgio Toledo de Albuquerque (AL)
• José Marcelo de Castro Lima (AM) • Marivanda
Conceição de Souza (BA) • ExpeditoWilliam deAraújo
Assunção (CE) • Luiz Gustavo Leão Ribeiro (DF)
• Rubens Pimentel Filho (ES) • Kaison Neves de
Freitas (GO) • Francisco JoséRezende dos Santos (MG)
• Alexandre Rezende Pellegrini (MS) • José de
Arimatéia Barbosa (MT) • Cleomar Carneiro deMoura
(PA) • Fernando Meira Trigueiro (PB) • Valdecy José
Gusmão da Silva Júnior (PE) • JoséAugustoAlves Pinto
(PR) • Eduardo Sócrates Castanheira Sarmento Filho
(RJ) • CarlosAlberto da SilvaDantas (RN) •Décio José
de Lima Bueno (RO) • Sérgio Pompilio Eckert (SC)
• Estelita Nunes de Oliveira (SE) • Maria do Carmo de
Rezende Campos Couto (SP) • Marly Conceição
Bolina Newton (TO)
Membros Natos do Conselho Deliberativo –
ex-presidentes do IRIB
Jether Sottano (SP) • Ítalo Conti Júnior (PR) • Dimas
Souto Pedrosa (PE) • LincolnBuenoAlves (SP) • Sérgio
Jacomino (SP) •HelvécioDuiaCastello (ES) • Francisco
JoséRezende dos Santo (MG) •RicardoBasto daCosta
Coelho (PR)
Coordenadoria Editorial
Leonardo Brandelli (SP)
Conselho Editorial
Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza (RJ) • Frederico
HenriqueViegas deLima (DF) • Luiz EgonRichter (RS)
• Marcelo Guimarães Rodrigues (MG) • Maria do
Carmo Rezende Campos Couto (SP) • Mário Pazutti
Mezzari (RS) • Ridalvo Machado de Arruda (PB)
• RodrigoAzevedo Toscano de Brito (PB)
Conselho Fiscal
Antonio Carlos Carvalhaes (SP) • Hélio Egon Ziebarth
(SC) • Jorge Luis Moran (PR) • Leonardo Monçores
Vieira (RJ) • RosaMaria Veloso de Castro (MG)
Suplentes do Conselho Fiscal
Kenia Mara Felipetto Malta Valadares (ES) • Maria
Aparecida Bianchin Pacheco (MT) • Paulo de Siqueira
Campos (PE) • Roberto Dias deAndrade (MG) • Tiago
Machado Burtet (RS)
Conselho de Ética
Gleci Palma Ribeiro Melo (SC) • Léa Emilia Braune
Portugal (DF) • Nicolau Balbino Filho (MG)
Suplentes do Conselho de Ética
Ademar Fioranelli (SP) • Juan Pablo Correa Gossweiter
(MT) • Oly Érico da Costa Fachin (RS)
Comissão deAssuntos Internacionais
Francisco José Rezende dos Santos (MG) • João Pedro
LamanaPaiva (RS) •RicardoBastodaCostaCoelho (PR)
Comissão do Pensamento Registral Imobiliário
Bianca Castellar de Faria (SC) • Bruno José Berti Filho
(SP) • Daniela Rosário Rodrigues (SP) • Eduardo
Sócrates Castanheira Sarmento Filho (RJ) • Emanuel
Costa Santos (SP) • Fábio Ribeiro dos Santos (SP)
• Flauzilino Araújo dos Santos (SP) • Francisco José
Rezende dos Santos (MG) • Francisco Ventura de
Toledo (SP) • Helvécio Duia Castello (ES) • Henrique
Ferraz de Mello (SP) • Jérveson Luís Bottega (RS)
• Luciano Dias Bicalho Camargos (MG) • Luiz Egon
Richter (RS) • Marcos de Carvalho Balbino (MG)
• Maria Aparecida Biachin Pacheco (MT) • Maria
do Carmo de Rezende Campos Couto (SP) • Naila de
Rezende Khuri (SP) • Priscila Corrêa DiasMendes (SP)
• Roberto Pereira (PE).
SUMÁRIO
Apresentação
Parte 1 – Arrematação, Adjudicação, Alienação Judicial por Iniciativa Particular
1. Introdução . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
2. Como se formalizam as Cartas acima reportadas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
3. Obediência ao princípio da continuidade registrária . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
4. Sobre o princípio da especialidade objetiva. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
5. Quanto à especialidade subjetiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
6. Recolhimento do imposto sobre a transmissão indicada nos aludidos títulos . . . . 49
7. As indisponibilidades de forma geral, e as do art. 53, § 1o, da Lei no 8.212/1991,
quanto às arrematações e às adjudicações . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
8. Das certidões negativas de débitos com a União, o Estado, o Município e com Con-
domínios formados dentro do previsto na Lei no 4.591/1964 . . . . . . . . . . . . . . . . 54
9. Vários imóveis arrematados/adjudicados/alienados . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
10. A arrematação e o cancelamento da penhora ou da hipoteca objeto da execução de
onde originou referida transmissão do imóvel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
11. Ciência de credores de hipotecas e demais gravames já lançados na matrícula do
imóvel arrematado ou adjudicado, e ainda não cancelados – art. 889, inc. V, do
CPC/2015 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6012. Penhoras sucessivas – ordem de preferência – prioridade só para a área processual
– Arrematação de imóvel em procedimento judicial que teve a penhora dele extraída
lançada em segundo lugar na matrícula do bem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
13. Penhoras lançadas na matrícula – cancelamentos – como ficam os emolumentos?. . 67
14.Arrematação de imóvel gravado com hipoteca decorrente de cédula de crédito rural,
comercial, industrial, à exportação e de produto rural . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
15. Imóvel com propriedade bipartida – usufruto de propriedade de “A” e a nua-pro-
priedade pertencente a “B” – Como ocorre a arrematação – adjudicação?. . . . . . 72
16. Cisão no registro da Carta de Arrematação – terra-nua e acessões . . . . . . . . . . . 75
17.Arrematação de imóvel que foi anteriormente penhorado como livre de ônus, o qual,
posteriormente, vem gravado por ato voluntário do proprietário do bem. . . . . . . 78
18. Bens que não podem ser comprados em hasta pública, sob pena de nulidade. . . 79
Parte 2 – Modelos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
Parte 3 – Planilha de Qualificação . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
Parte 4 – Referência Legislativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
Esta segunda edição do volume 8 da Coleção “Cadernos do IRIB” não nos sur-
preende, pois já estimávamos que a obra, tão logo lançada, seria um grande sucesso
entre os registradores brasileiros, já que desenvolve, de forma magistral, esse tema que
está presente no nosso quotidiano de trabalho.
O autor, nosso abnegado amigo Sérgio Busso, emérito colaborador do IRIB, é um
dos grandes e respeitados especialistas na matéria de Arrematação, Adjudicação e Alien-
ação Judicial e brindou-nos com este texto jurídico de alta qualidade, que discorre dou-
trinariamente, de forma acessível e elucidativa, complementado pela rica pesquisa
jurisprudencial criteriosamente realizada.
Como já havia manifestado no lançamento da obra, volto a referir aqui a imensa dí-
vida que o IRIB tem para com o autor, que é um colega que está sempre presente em
todos os momentos importantes da vida da instituição, sempre disposto a ofertar o seu
trabalho em prol do desenvolvimento profissional e do prestígio da categoria dos regis-
tradores imobiliários.
Por tudo quanto já realizaste, amigo Sérgio, e pelo tanto que sabemos poder contar
com teu dedicado trabalho para a grandeza do IRIB, mais uma vez, consigno o nosso
mais especial e reconhecido agradecimento.
São Paulo, setembro de 2016
JOÃO PEDRO LAMANA PAIVA
Presidente do IRIB
APRESENTAÇÃO
9
ARREMATAÇÃO, ADJUDICAÇÃO, ALIENAÇÃO
JUDICIAL POR INICIATIVA PARTICULAR
PARTE 1
1. Introdução
Dentro do que temos como instrumentos a transmitir direitos sobre imóveis, desta-
camos para este trabalho os decorrentes de ato de força, que podem ter origem em pro-
cedimentos de natureza judicial ou extrajudicial, os quais independem da vontade de
seus titulares, sendo apresentados como Carta de Arrematação, Carta de Adjudicação e
Carta de Alienação por iniciativa particular.
Os advindos do Judiciário têm regras perfeitamente definidas e podem envolver
todas as naturezas acima apontadas, cujas bases legais vêm dispostas no Código de Pro-
cesso Civil, são elas:
Carta de Arrematação – a partir do art. 825, c.c. os arts. 881 e 901, § 2o;
Carta de Adjudicação – art. 876, c.c. o art. 877 e respectivos parágrafos; e
Carta de Alienação – art. 880 e respectivos parágrafos e incisos.
2. Como se formalizam as Cartas acima reportadas
Antes de qualquer apontamento acerca do que trataremos neste Capítulo, julgamos
de importância observar termos plena ciência de divergências por parte dos Estados da
Federação quanto aos elementos e peças que devem compor um título da natureza do
aqui em comento, o que, a nosso ver, deve ser preservado, principalmente quando essa
prática já é do conhecimento das respectivas Corregedorias, com regular admissão da
forma como isso vem ocorrendo, não obstante julgar também oportuno indicar o que
mais pensamos sobre a situação e o que a egrégia Corregedoria-Geral do Estado de São
Paulo está a determinar aos Cartórios Judiciais quanto ao que deve conter um título
como o aqui em trato, e como deve ele ser concertado, como previsto nos arts. 221 e 223
das Normas de Serviço a eles dirigidas, a saber:
10
a) termo de Abertura e de Encerramento, a serem assinados pelo juiz do respectivo
procedimento judicial, os quais devem indicar o número de folhas que estão a
compor respectivo título de aquisição, que deverão vir numeradas e rubricadas
pelo escrivão judicial responsável pelo concerto do referido título judicial, de
modo a assegurar ao destinatário do título não ter havido acréscimo ou subtração
de peças ou folhas integrantes, certificando ali mesmo a autenticidade da assi-
natura do juiz que subscreveu ditos termos, indicando o nome, o cargo e o exer-
cício no Juízo, onde também deverá constar identificação do referido escrivão,
quanto ao seu nome e número de sua matrícula no quadro de servidores do Tri-
bunal de Justiça. Amesma validade se dá ao documento emitido com assinatura
por certificação digital;
b) numeração de todas as suas folhas, que devem vir rubricadas pelo responsável
pela composição do título em questão;
c) descrição do imóvel, com remissão à sua matrícula ou individuação e aos seus re-
gistros, cópia do auto de arrematação e ***prova de pagamento do imposto de
transmissão, além de indicação da existência de eventual ônus real ou gravame
(art. 901, § 2o, do CPC), a qual deverá ainda indicar:
c.1 se imóvel rural: sua denominação; característicos, confrontações, localiza-
ção e indicação do distrito em que está situado; designação cadastral do Ins-
tituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra);
c.2 se urbano: logradouro para o qual faça frente, com indicação do bairro e do
município; se edificado, o número da edificação; tratando-se de terreno não
edificado e que não faça parte de loteamento devidamente regularizado, infor-
mar se o imóvel fica do lado par ou ímpar do logradouro, em que quadra e a
qual distância métrica da construção ou esquina mais próxima está a se locali-
zar; característicos e confrontações, exceto se tais dados constarem da trans-
crição ou da matrícula; e, se possível, a designação do cadastro municipal.
d) cópia do auto de arrematação/adjudicação/alienação, assinado pelo juiz, por quem
está a adquirir o bem e pelo leiloeiro (art. 903, do CPC);
e) valor da aquisição;
f) os envolvidos com a transmissão aqui em estudo deverão estar devidamente qua-
lificados, a saber:
11
f.1 tratando-se de pessoa física: nome, nacionalidade, profissão, domicílio, es-
tado civil, número de inscrição no CPF ou número do RG e repartição expe-
didora. Se casado, informar o nome do cônjuge, qualificando-o, com os
mesmos elementos aqui indicados, bem como a época em que ocorreu o ca-
samento e, ainda, o regime de bens eleito para citado matrimônio e, se di-
verso do comum, dados quanto ao registro do pacto antenupcial, o qual
deverá também fazer parte do aludido título judicial, a fim de que possa ser
possível a averbação prevista no art. 167, inc. II, item 1, da Lei dos Registros
Públicos. Caso o título não apresente um ou outro elemento de qualificação,
como aqui em trato, e que tenha sua direção para quem está a adquirir o bem,
poderá o interessado apresentá-lo em separado, dando-se, com isso, por com-
pleta a identificação da pessoa a que tais informações/documentos estarão a
se reportar. Caso também o sistema registral não conheça um dos elementos
dessa qualificação, que vai seater à figura do então proprietário do bem em
transmissão, deverá ele ingressar nos assentos do serviço registral por meio
de ato de averbação, apoiado em requerimento formalizado nos termos do
ditado pelo art. 246, § 1o, da Lei dos Registros Públicos, acompanhado de
cópia dos documentos a que estará a se reportar, quando for o caso, a qual
deve estar devidamente autenticada, em obediência ao princípio da segurança
jurídica a que se sujeitam os atos registrários;
f.2 tratando-se de pessoa jurídica: firma ou denominação, sede social e número
de inscrição no CNPJ.
***de importância também observar quanto à necessidade de
prova de recolhimento do ITBI, como acima inserto na alínea
“c”, deve o oficial se ater apenas na verificação de seu recolhi-
mento, sem maiores detalhes quanto a sua regularidade, que
ficam entregues ao próprio credor, que é o município de locali-
zação do citado bem, principalmente quando o pagamento ocor-
reu fora do prazo, exigindo a situação exercícios para se apurar
a correção ou não de eventuais multas, juros, correção monetá-
ria e outras obrigações decorrentes do citado atraso, que, como
aqui já dito, fica para ser mais bem examinado pelo próprio cre-
dor do referido tributo, que deve tomar as medidas cabíveis, se for
para o caso.
Nessa direção, temos algumas decisões do Judiciário, fazendo seguir abaixo remis-
são inserta em uma delas para melhor instruir o aqui exposto, a qual é originária da 1a
Vara de Registros Públicos de São Paulo, datada de 23 de abril de 2014, lançada nos
12
autos de procedimento de dúvida, de número 0063243-55.2013.8.26.0100, suscitada
pelo 14o Registro de Imóveis da Capital e de interesse para o caso, ou seja: “Ao Oficial
de registro incumbe a verificação de recolhimento de tributos relativos aos atos prati-
cados, não a sua exatidão” (Apel. Cív. 20522-0/9-CSMSP – J.19.04.1995 – Rel. Antô-
nio Carlos Alves Braga).
De importância também para a situação, que resulta em saber o momento exato em
que tal imposto pode ser exigido, é a defesa de que isso só pode ocorrer quando do regis-
tro, à vista do disposto no art. 156, inc. II, da Constituição Federal, que assim se mostra:
Art. 156 – Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
[...]
II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso,
de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais
sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direi-
tos a sua aquisição; (Grifo nosso).
Nota-se, na referida base legal, autorização para que o município cobre tal tributo
por ocasião da transmissão do bem, o que, de acordo com o art. 1.227, do Código Civil,
só vai ocorrer com o registro, e não com a lavratura do contrato. Para uma avaliação mais
célere, segue aqui também o texto do aludido art. 1.227:
Art. 1.227 – Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou trans-
mitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no
Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245
a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
Nessa linha, podemos afirmar que o referido imposto só seria devido depois da prá-
tica do ato de registro, semmesmo espaço para se entender que deveria ele ser reclamado
como requisito para que tal registro fosse feito, uma vez que estaria aí também se im-
pondo tal recolhimento antes do momento em que a aquisição em trato estaria a se efe-
tivar, divergindo novamente do que literalmente está a impor sobredita norma
Constitucional. Com isso, deveria o Município se preparar para que tal tributo fosse a
ele recolhido logo que procedido o registro da transmissão, e não quando da formaliza-
ção do respectivo contrato oneroso.
Não obstante tal entendimento, importante lembrar que, enquanto tivermos em vigor
norma municipal que indica como momento para o pagamento do citado imposto o da
lavratura do ato, devem o notário e o oficial respeitar seus termos, ficando impedidos de
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alegar sua inconstitucionalidade no exercício de suas funções, cuja análise deve ocor-
rer em procedimento apropriado e a ser requerido por quem de direito.
Nessa direção, temos algumas decisões do Judiciário, fazendo seguir abaixo uma
delas, originária da 1a Vara de Registros Públicos de São Paulo, que vem datada de 7 de
julho de 2014, extraída de autos de procedimento de dúvida, de número 0057241-
69.2013, suscitada pelo 5o Registro de Imóveis da Capital, da qual destacamos parte de
interesse para o aqui em comento, a saber:
[...]
É o relatório. DECIDO.
[...]
No que concerne à exigência do Registrador em relação à de-
monstração de recolhimento do ITBI, ela é intransponível, pois
decorre da Lei 8.935/94, artigo 30, inciso XI, que elenca entre os
deveres dos notários e dos oficiais de registro fiscalizar o reco-
lhimento dos impostos incidentes sobre os atos que devem prati-
car. Outrossim, cumpre-se salientar que a matéria não é nova, já
vem sendo tratada pelo Eg. Superior Tribunal de Justiça, no sen-
tido de que o fato gerador do ITBI somente se aperfeiçoa com o
registro da transmissão do bem imóvel. AgRg no Ag no
448.245/DF, Rel. Min. LUIZ FUX, DJ de 09/12/2002, REsp no
253.364/DF, Rel. Min. HUMBERTO GOMES DE BARROS, DJ
de 16/04/2001 e RMS no 10.650/DF, Rel. Min. FRANCISCO PE-
ÇANHAMARTINS, DJ de 4/9/2000.
[...]
Em que pese o fato de que o pagamento do ITBI tenha ocorrido
de acordo com o prazo legal estabelecido pelos art. 35, do CTN e
art. 1.245, do CC, o juízo administrativo não pode reconhecer tal
questão, a ser dirimida no âmbito da inconstitucionalidade. Como
bem salientado pelo Ministério Público e pelo Ilustre Oficial, a
inconstitucionalidade da legislação municipal já foi reconhecida
pelos Tribunais Superiores, não cabendo ao Registrador ou à es-
fera administrativa apreciar eventual antinomia entre o Código
Tributário Nacional e a legislação municipal, no que concerne ao
caso em testilha.A jurisprudência vem se estabelecendo neste sen-
tido: Cediço que esta esfera, meramente administrativa, em que
não há participação do Município, não é a apropriada para dis-
14
cussão complexa sobre a constitucionalidade da legislação muni-
cipal, máxime quando na própria sentença se reconhece que a pos-
sibilidade de antecipação tributária está prevista no parágrafo 7o
do art. 150 da Constituição, conquanto se emita, a seguir, enten-
dimento a respeito do alcance que deve ser atribuído ao disposi-
tivo. O que ora se analisa, isto sim, é o acerto da negativa do
Registrador, o qual se baseia, em sua atividade de qualificação,
nas determinações concretas emanadas das normas positivas apli-
cáveis, sem que lhe sejam permitidas elucubrações acerca de sua
perfeita adequação à Magna Carta. Caso se pretenda sustentar a
inconstitucionalidade da legislação de regência, o caminho a ser
trilhado é o jurisdicional, com escolha do remédio processual
apropriado. (Ap. Civ. 365-6/7, São Paulo, j. 6.12.2005, DJE
2/2/2006, rel. des. José MárioAntonio Cardinale).Assim a via ad-
ministrativa para o pleito aqui perseguido é inadequada, para o
qual se torna indispensável a via judicial. Ante o exposto, julgo
PROCEDENTE a dúvida suscitada pelo 5o Oficial de Registro de
Imóveis da Capital, a pedido de XXXXXXXXXXX, mantendo o
entrave registrário.
Podemos, ainda, observar não ser necessário o trânsito em julgado de homologação
de arrematação ou de adjudicação de um bem para que respectivos títulos ingressem no
acervo do oficial imobiliário, o que ocorre à vista do que expressamente temos hoje
no Código de Processo Civil, mais precisamente em seu art. 903, e em seu § 4o, que
assim se expressam:
Art. 903. Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o
auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação
será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que ve-
nham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a
ação autônoma de que trata o § 4o deste artigo, asseguradaa pos-
sibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.
////////
§ 4o Após a expedição da carta de arrematação ou da ordem de
entrega, a invalidação da arrematação poderá ser pleiteada por
ação autônoma, em cujo processo o arrematante figurará como li-
tisconsorte necessário.
Não obstante o que se vê no referido art. 903, temos no Estado de São Paulo exi-
gência nas Normas ditadas pela egrégia Corregedoria-Geral da Justiça, que, ao per-
15
mitir que o tabelião de notas formalize uma Carta de Sentença, como se vê do item 213
do Cap. XIV das sobreditas Normas, também o obrigou a carregar para a composição
da referida Carta peças a indicar o transcurso de prazo sem interposição de recurso,
ou certidão de interposição de recurso recebido sem efeito suspensivo, relacionadas à
sentença ou decisão objeto de cumprimento, como se nota do item 214, inc. II, do ci-
tado cap. XIV.
Tais institutos recebem da doutrina conceitos que quase sempre nos levam ao que
estamos a abaixo reproduzir, aproveitando aqui os ensinamentos de Luiz Guilherme
Loureiro, que em sua obra Registros Públicos – Teoria e Prática, 2a edição, Editora Mé-
todo, página 454 e seguintes, assim os definem:
Aarrematação e a adjudicação constituem formas de expropriação
judicial por meio das quais o bem penhorado (móvel ou imóvel)
é retirado forçosamente do patrimônio do devedor (executado) e
transferido para o credor exequente, como forma de pagamento da
obrigação inadimplida. Na adjudicação, o bem penhorado é en-
tregue ao exequente, mas não se confunde com a dação em paga-
mento, porque, enquanto este é um instituto de direito civil
caracterizado pela voluntariedade, a adjudicação constitui insti-
tuto de direito processual civil, marcado pelo signo da compulso-
riedade, isto é, independe do consentimento do devedor e
proprietário do bem. Por usa vez, na arrematação, o bem penho-
rado é vendido e o numerário obtido é utilizado para pagamento
da dívida (principal e acessórios).
De importância aqui observar a possibilidade de terceiro garantidor oferecer bens à
penhora, como se vê da redação do art. 835, § 3o, do CPC, o que, diga-se de passagem,
já se via também no mesmo Estatuto Processual de 1973, mais precisamente em seu art.
655-B, a ele acrescido pela Lei no 11.382/2006.
Seguindo ainda a doutrina de Luiz Guilherme Loureiro, que se assentou ao que
tínhamos no CPC de 1973, com total proveito para o que vige nos dias de hoje, temos:
São três os mecanismos processuais de satisfação do direito do
exeqüente: a) adjudicação; b) arrematação e, c) alienação por ini-
ciativa particular. Enquanto na adjudicação o bem penhorado é
entregue ao credor, nos dois últimos o bem é transformado em di-
nheiro para gerar a satisfação do direito do exeqüente. Em se tra-
tando de imóvel a alienação e realizada mediante praça: na
primeira praça não se aceitará lance inferior ao da avaliação do
bem. Não havendo interessados, será realizada a segunda praça,
no prazo de dez a vinte dias, quando então será aceito qualquer
16
valor, desde que não configure preço vil. Visando facilitar e tor-
nar efetiva a satisfação do credor no processo de execução, a nova
sistemática processual civil permite que o próprio exeqüente pro-
mova a venda do bem, por meio de corretor de imóveis, por exem-
plo (art. 685-C, do CPC, acrescentado pela Lei 11.382/2006).
Também foi prevista a alienação por meio eletrônico por meio de
leilões realizados pela Internet.
Quanto à alienação por iniciativa própria do exequente, ou por intermédio de cor-
retor ou leiloeiro público credenciado perante o órgão judiciário, comentada na doutrina
acima apontada, está ela disposta textualmente no Código de Processo Civil de 2015,
como pode ser visto a partir de seu art. 880.
Referidos títulos de aquisição para que possam levar quem ali recebe os direitos
sobre imóveis neles tratados, como seu legítimo proprietário, devem, necessariamente,
ser encaminhados a registro junto ao oficial imobiliário competente, como expressa-
mente previsto no art. 167, inc. I, item 26, da Lei Federal no 6.015/1973, para a Arre-
matação e a Adjudicação, e no art. 880 do CPC, para a alienação judicial feita por
iniciativa particular, cuja providência dará a regular publicidade dessa ocorrência, ge-
rando aí efeitos erga omnes.
Dentre as formas de aquisição de bens pelos institutos aqui em comento, que, como
regra, devem ser concluídas em Juízo, temos a observar permissão para que isso tam-
bém aconteça pelos caminhos do extrajudicial, como pode ser visto no (i) Decreto-Lei
no 70/1966, que traz regras quanto ao Sistema Financeiro da Habitação; (ii) na Lei no
4.591/1964, que cuida dos condomínios edilícios; e (iii) na Lei no 9.514/1997, que trata
das alienações fiduciárias, como se vê nos comentários que se seguem:
Em primeiro momento, analisando referido Decreto-Lei no 70/1966, notamos a
possibilidade de o leilão ali em trato ser feito com proveito das regras ditadas pelo alu-
dido Decreto, podendo também o credor fazer uso do que temos no Código de Processo
Civil, no Capítulo das Arrematações, como se nota na redação do art. 29, do aludido
Decreto-Lei, que assim se expressa:
Art. 29 – As hipotecas a que se referem os artigos 9o e 10 e seus
incisos, quando não pagas no vencimento, poderão, à escolha do
credor, ser objeto de execução na forma do Código de Processo
Civil (artigos 298 e 301) ou deste decreto-lei (artigos 31 a 38).
Optando o credor pela forma extrajudicial, temos de, primeiramente, verificar o que
referido Decreto-Lei exige para a regular formação do título a indicar a arrematação
aqui em estudo, que, nos termos de seu art. 37, e § 1o, recae na assinatura do leiloeiro,
17
do credor, do agente fiduciário e de cinco testemunhas, a serem lançadas no respectivo
Termo deArrematação, e, caso haja presença do devedor no ato de leilão, deverá ele tam-
bém assinar aludido termo, ou ficar demonstrado que se recusou em assim o fazer; e, em
se mostrando ausente, deverá esta observação ser feita para justificar aqui também a
falta de sua assinatura, agora por outra razão que não a acima apontada.
Ainda dentro do reclamado pelo sobredito Decreto-Lei, temos a necessidade de
mostras da regular notificação do devedor, sobre o leilão de imóvel de sua propriedade,
em especial quando ela indica ter essa providência ocorrido via Edital.
Decisão nesse sentido vem da 1a Vara de Registros Públicos de São Paulo, lançada
em 1o de julho de 2014, nos autos de procedimento de dúvida suscitada pelo 17o Regis-
tro de Imóveis da Capital, de número 1036531-74.2014, que foi julgada parcialmente
procedente, uma vez que, das duas exigências lançadas na nota de devolução pelo ofi-
cial, uma delas foi afastada, ficando somente a reclamação que envolveu o Edital acima
reportado como procedente, obrigando, aí, o interessado a demonstrar que a notificação
do devedor, via Edital, só aconteceu após ter ficado perfeitamente evidenciado que todos
os meios possíveis foram usados e esgotados para que o devedor fosse notificado pes-
soalmente da hasta pública, o que não ocorreu, motivando, aí, a recusa do registro do ci-
tado título. Segue abaixo parte da sobredita decisão, que se reporta apenas ao que é de
interesse para o aqui em trato:
[...]
O artigo 3o, parágrafo 2o, da Lei no 5.741/71 permite a citação edi-
talícia do devedor se ele não mais se encontrar na jurisdição da si-
tuação do imóvel. Ocorre que o referido dispositivo legal, em
nenhum momento, prescinde da citação pessoal do devedor, se
existirem meios para que ele seja localizado em outro endereço de
conhecimento do credor hipotecário. Isto porque, como é sabido,
a citação por edital não é regra em nosso ordenamento jurídico,
devendo ser levada a efeito apenas e tão somente quando esgota-
das as possibilidades de localização pessoal do devedor.
[...]
Além do que está citado no Decreto-Lei no 70/1966 a determinar para a regularformação do título aqui em estudo, temos também a aproveitar do que mais se exige
para os expedidos pelo Judiciário e que possuem a mesma natureza dos aqui em trato,
como antes já exposto, procedendo-se, para o caso, às devidas adaptações, por não ter-
mos aqui a figura do juiz do feito nem a do escrivão judicial, substituindo-os pelo lei-
loeiro oficial.
18
Aregularidade do procedimento do oficial em exigir atendimento ao princípio da le-
galidade em tudo que lhe é apresentado, quando da qualificação dos títulos que são pro-
tocolados em seu serviço registral, foi por demais bem defendida pelo então
corregedor-geral da Justiça do Estado de São Paulo, ilustre desembargador Gilberto Pas-
sos de Freitas, nos autos de Apelação Cível no 499-6/8, cuja remissão foi feita no acór-
dão lançado em 30 de junho de 2010, nos autos deApelação Cível no 990.10.031.118-2,
decorrente de procedimento de dúvida, suscitada pelo 1o Oficial de Registro de Imóveis
da comarca de São Bernardo do Campo, que assim se expressou: “o Oficial de Regis-
tro qualifica o título à luz da legislação e dele não se espera, por isso, postura passiva e
acrítica, pois é o guardião ou conservador da segurança jurídica imobiliária”.
Com o até aqui em trato, podemos concluir que tais títulos, sem obediência aos re-
quisitos apontados neste trabalho, deverão ter seus registros recusados pelo oficial, por
falta de atendimento aos citados comandos legais. Temos também decisão a confirmar
esta posição, datada de 15 de outubro de 2010, emanada da 1a Vara de Registros Públi-
cos de São Paulo, lançada em procedimento de dúvida, de número 0030168-
30.2010.8.26.0100 (100.10.030168-0), suscitada pelo 13o Registrador de Imóveis da
Capital, da qual destacamos o que se segue abaixo:
Observe-se que o termo de arrematação de fls. 55 não pode ser
recebido como carta de arrematação porque ausentes os requisi-
tos exigidos pelo art. 37 supra, quais sejam, assinaturas do cre-
dor, do agente fiduciário e de cinco pessoas físicas idôneas.
No que se reporta ao reconhecimento de firma, cuja exigência poderia, eventual-
mente, ser questionada para tais títulos de aquisição, parece-nos prevalecer sua regular
dispensa, até mesmo por termos nele envolvido entidade vinculada ao Sistema Finan-
ceiro da Habitação, aproveitando-se, nessa situação, do disposto no inc. II do art. 221
da Lei no 6.015/1973. Nessa direção, temos decisão da 1a Vara de Registros Públicos
de São Paulo, lançada em 1o de julho de 2014, nos autos de procedimento de dúvida de
número 1036531-74.2014, suscitada pelo 17o Registro de Imóveis da Capital, da qual
destacamos o seguinte:
[...]
Quanto ao reconhecimento de firmas das assinaturas de todos os
subscritores da carta, o Provimento no 37/2013, das Normas da
Corregedoria de Justiça dispõe que:
[...]
Mas a questão é também tratada pelo art. 221 da Lei no 6.216, de
19
1975, que estabelece expressa exceção em se tratando de imóvel
pertencente ao Sistema Financeiro da Habitação, no sentido de
que: “Somente são admitidos registro: II – escritos particulares
autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as
firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tra-
tar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Finan-
ceiro da Habitação. Verifico que há entidade vinculada ao Sistema
Financeiro da Habitação participando do ato. Em consequência,
dispensável o reconhecimento de firma “ex-vi” do disposto no ar-
tigo 221, II da Lei de Registros Públicos, conforme entendimento
anterior desta Corregedoria Permanente, por decisão do Dr. As-
drubal Nascimbeni (1a VRPSP processo no 736/1995, de
17/8/1995).
[...]
Em segundo lugar, outra situação de arrematação e também de adjudicação na
esfera do extrajudicial ocorre nos casos de execução de contratos decorrentes da
aquisição ou da promessa de aquisição de frações ideais vinculadas a uma unidade
autônoma que faça parte de empreendimentos que venham se submeter às regras
da Lei no 4.591/1964, cuja aplicação também se estende aos que efetivamente já estão
regularmente instituídos, tudo com proveito do disposto no art. 63, §§ 3o e 5o, da citada
Lei no 4.591/1964.A arrematação e a adjudicação admitidas pela sobredita base legal não
podem, por si só, terem ingresso nos assentos do serviço registral, necessitando de ins-
trumento apropriado para que isso ocorra, mostrando-nos, assim, que o termo de arre-
matação ou de adjudicação vão se apresentar como necessários para que possa ser
devidamente formalizada a transmissão objeto da arrematação ou da adjudicação aqui
em trato, que deve ocorrer via escritura pública ou particular, à vista do que reza o art.
108, do Código Civil. Como temos para a presente situação a possibilidade de o instru-
mento que vai concluir o ato de arrematação aqui em trato ser também formalizado por
meio de escrita privada, parece-nos pela necessidade de se exigir reconhecimento de
todas as firmas a nele serem lançadas, com suporte no art. 221, inc. II, da Lei dos Re-
gistros Públicos.
Corroborando o entendimento acima, fazemos seguir abaixo textos da decisão
originária do Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, datada de
16 de fevereiro de 1996, lançada nos autos de Apelação Cível no 030786-0/0, decor-
rente de procedimento de dúvida suscitada pelo 7o Oficial de Registro de Imóveis da
Capital, a saber:
EMENTA OFICIAL: Registro de Imóveis – Dúvida inversa –
Condomínio especial –Artigo 63 da Lei no 4.591/64 –Auto de ar-
20
rematação lavrado por leiloeiro Oficial – Título inábil a registro
– Necessidade de instrumentalizar a alienação por contrato
[...]
A carta de arrematação é típica da execução judicial e somente
em caráter absolutamente expectivo poderá ser extraída de exe-
cução extrajudicial. O Decreto Lei 70/66, que trata de execuções
extrajudiciais do Sistema Financeiro da Habitação, não pode ser
invocado por analogia. É que o referido Decreto disciplina ex-
pressamente a forma de alienação por leilão e a extração da res-
pectiva carta. Tal não ocorre na Lei de Condomínio e
Incorporações, que faz menção inequívoca a contrato de aliena-
ção. Indisputável, portanto, a necessidade da alienação prevista
no artigo 63 da Lei no 4.591/64 ser instrumentalizada por contrato,
como já decidido por este Conselho Superior em outra oportuni-
dade (Ap. Cível 9.564-0-9, de Cubatão, Rel. Des. Milton Evaristo
dos Santos).
[...]
Corretos os óbices levantados, foi o acesso do título a registro bem
negado.
[...]
Como acima já noticiado, de importância reforçar o entendimento
que está atualmente a prevalecer, no sentido de que, não obstante
termos aludido art. 63, a indicar sua incidência apenas quando
ainda em construção o empreendimento que vai dar por efetiva-
mente formalizado o condomínio, estando até aqui, ainda dentro
do instituto da incorporação, podemos aproveitar da mesma base
legal para assim também fazer quando frente a condomínio já re-
gularmente instituído e especializado, com total proveito aqui do
que se vê na decisão originária do Conselho Superior da Magis-
tratura do Estado de São Paulo, lançada em 6 de dezembro de
2007, nos autos deApelação Cível no 795-6/9, decorrente de pro-
cedimento de dúvida suscitada pelo Registrador de imóveis da co-
marca de São Vicente, de cujo texto destacamos o seguinte:
Registro de imóveis. Dúvida procedente. Condomínio edilício.
Adjudicação conseqüente à satisfação de débito condominial.Ad-
21
missibilidade, em tese, por aplicação analógica do artigo 63, § 3o,
da Lei no 4.591/64. Anuência dos condôminos, que se colhe por
decisão unânime de assembléia geral, que não se confunde com
decisão unânime dos condôminos. Inadmissibilidade, todavia, de
aquisição de imóvel diverso da unidade condominial a qual o dé-
bito condominial está vinculado. Recurso conhecido e desprovido.
1. Trata-se de apelação interposta por Condomínio XXXXXXXXcontra r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada e man-
teve a recusa do Oficial do Registro de Imóveis da Comarca de
São Vicente oposta ao registro de carta de adjudicação expedida
pelo Juízo da 5a Vara Cível da Comarca de São Vicente, extraída
do Processo 1.292/95 (ação de cobrança por débitos condominiais
do apartamento no 11 do Edifício Verde Mar), que tem por objeto
o apartamento no XXXX do Edifício XXXXXXX, objeto da ma-
trícula no XXXXXX, daquela Serventia predial, sob o argumento
de falta de concordância de todos condôminos, não bastando a
concordância dos presentes em assembléia geral extraordinária
realizada em 20 de fevereiro de 2006.
[...]
É o relatório.
[...]
Outrossim, nada obstante a ausência de personalidade jurídica do
condomínio, é de se admitir - por exceção, com respeito ao en-
tendimento diverso de tempos anteriores e frente à evolução ju-
risprudencial de adequação às necessidades da vida social
hodierna (cf. a boa síntese histórica exposta por Ruy Coppola
sobre a questão: “Arrematação pelo condomínio de unidade au-
tônoma”, in Condomínio Edilício, Coordenação de FranciscoAn-
tonio Casconi e José Roberto Neves Amorim. São Paulo: Ed.
Método, 2005, págs. 345-368), o registro de título aquisitivo de
unidade autônoma pelo condomínio (em situação de satisfação
de débito condominial), por aplicação analógica do artigo 63,
§ 3o, da Lei no 4591/64, para o qual não faltam, também, prece-
dentes do Colendo Conselho Superior da Magistratura (Apelações
Cíveis nos 253-6/6, 273-6/7, 256-6/0, 257-6/4, 357-6/0, 363-6/8 e
469-6/1).
[...]
22
Temos ainda a destacar para o caso de não haver aplicação para as aquisições fei-
tas por condomínios em situações como aqui em estudo a alegação de falta de persona-
lidade jurídica dele para assim se apresentar, uma vez cuidar-se de exceção disposta na
referida Lei no 4.591/1964, que, no entanto, deve atender, de forma simultânea, aos se-
guintes pressupostos: a) primeiro: que a aquisição seja modo de satisfação de crédito de-
corrente do inadimplemento das despesas condominiais (obrigações propter rem); b)
segundo: que a unidade autônoma adquirida seja exatamente aquela em relação à qual
está vinculado o débito condominial; c) terceiro: que os condôminos concordem com a
aquisição, mediante decisão unânime de assembleia-geral, em que não se deve compu-
tar o voto do respectivo condômino inadimplente (por congruência lógica) nem con-
fundir a unanimidade dos votos proferidos na assembleia (imprescindível) com
anuências expressas de todos os condôminos (prescindível). Tal exigência vem perfei-
tamente determinada na decisão acima apontada, o que também está sendo aproveitado
por nós para melhor ilustrar o aqui está em comento.
De importância ainda observar que, nos casos aqui apresentados, se o interessado
optar pela execução da dívida, via Poder Judiciário, em detrimento do que está a lhe au-
torizar o referido art. 63, vamos ter como regular para ingresso no registro a Carta deAr-
rematação ou a de Adjudicação, ou, ainda, a de Alienação, previstas no Código de
Processo Civil, como aqui já noticiado, sem necessidade de qualquer contrato para for-
malizar a transferência a que o respectivo título estará a cuidar, como acontece quando
se faz uso da referida base legal, nos termos do aqui já mostrado. Percebemos o aqui ex-
posto na mesma decisão que tem parte de seu texto suso noticiado, a qual atém-se ao pro-
cedimento judicial de número 795-6/9.
Como terceira forma de arrematação ora em estudo, temos a tratada na Lei
no 9.514/1997, e, buscando aqui uma melhor elucidação quanto ao título que estaria a
se apresentar como regular, em caso da necessidade execução e final leilão do bem dado
em alienação fiduciária, parece-nos, de acordo com o disposto no art. 39, inc. II, da
Lei no 9.514/1997, ser de total proveito o que temos nos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei
no 70/1966, em especial nos 31 a 48, que ditam regras quanto à forma de execução e de
procedimento dos leilões que a situação vai exigir para os contratos em trato na referida
norma legal, e agora também para os decorrentes da sobredita Lei no 9.514/1997, com
primeiro proveito do que reza o art. 27 da citada Lei, que deve prevalecer em caso de
conflito com o que temos no referido Decreto-Lei no 70/1966, o qual vai também se
prestar a entregar suas regras para que seja precisamente determinada (i) a forma de
execução, (ii) dos leilões e (iii) do título adequado para que uma arrematação ocorra de
forma regular também em casos de inadimplência nos contratos decorrentes da men-
cionada Lei no 9.514/1997.
Com o acima exposto, podemos concluir que o título a identificar o arrematante do
bem levado a leilão, dentro do instituto daAlienação Fiduciária Imobiliária, deve vir for-
23
malizado por meio de Carta de Arrematação, assinada pelo leiloeiro, pelo credor, pelo
agente fiduciário e por cinco pessoas físicas idôneas, absolutamente capazes, como teste-
munhas, como expressamente disposto no art. 37 do Decreto-Lei no 70/1966, com recep-
ção dos comentários e observações que constam também neste trabalho, mais precisamente
no capítulo que analisa a aplicação do sobredito Decreto-Lei no 70/1966, quando comen-
tamos as arrematações em imóveis decorrentes do Sistema Financeiro da Habitação.
Dentre as particularidades que se destacam para as arrematações no instituto aqui
em análise, de importância as que abaixo se seguem, por terem relação direta com a
qualificação desses títulos para regular ingresso no sistema registral, as quais decorrem
de decisões do Judiciário do Estado de São Paulo, a saber:
1. em ocorrendo arrematação no primeiro leilão, que deve ter como base o valor
de avaliação do imóvel, deve o fiduciário apurar o valor da dívida, que deve tam-
bém envolver despesas, prêmios de seguro, encargos legais, inclusive tributos e
das contribuições condominiais, além do que se vê no § 3o do art. 27 da Lei no
9.514/1997, deduzindo o resultado do valor da arrematação, entregando ao fidu-
ciante o que sobrar, mediante recibo, e dentro dos cinco dias que se seguirem à
venda do bem em leilão, considerando-se compreendido na referida sobra even-
tual valor da indenização de benfeitorias, tudo como previsto no § 4º do referido
art. 27. O Judiciário do Estado de São Paulo chegou a mostrar entendimentos de
que deveria ser demonstrada ao registrador de imóveis competente a entrega dessa
sobra ao então devedor fiduciante, a fim de que pudéssemos ver a recíproca quita-
ção de obrigações entre fiduciário e fiduciante e regular ingresso no Registro de
Imóveis da consequente transmissão do bem, o que não mais prevalece nos dias
de hoje, à vista de mudança de comportamento do mesmo Judiciário, como se
vê do acórdão proferido pelo Conselho Superior da Magistratura, em 9 de novem-
bro de 2015, publicado no Diário Oficial da Justiça de 4 de fevereiro de 2016, nos
autos de Apelação Cível de número 1010103-21.2015.8.26.0100, decorrente de
procedimento de dúvida suscitada pelo 14o Registrador de Imóveis de São Paulo,
a pedido da Caixa Econômica Federal, cuja ementa assim se apresenta:
Registro de Imóveis – Escritura de compra e venda – imóvel ar-
rematado em leilão público promovido pela credora fiduciária –
recusa de registro sob o fundamento de que não há prova da en-
trega do valor excedente apurado às devedoras fiduciantes, nos
termos do § 4º do art. 27, da Lei 9.514/97 – obrigação de natureza
pessoal e estranha à qualificação do título apresentado – exigên-
cia indevida – recurso provido – dúvida julgada improcedente –
registro do título determinado.
24
2. em não havendo arrematante no primeiro leilão, seguindo aí para o segundo,
que deve ter como base o valor da totalidade da dívida em questão, a ser apurada
da forma como noticiado no item anterior, deve aqui também o fiduciário entre-
gar o que sobrar ao fiduciante, da mesma forma como aqui já comentado para oprimeiro leilão (item anterior) e proveito da mesma base legal ali indicada, sem
necessidade, aqui também, de ser apresentada ao registrador imobiliário compe-
tente prova dessa entrega para se ver como reciprocamente quitadas todas as
obrigações contratadas entre o fiduciário e o fiduciante, permitindo-se, assim, o
regular registro do respectivo título.
3. se, no entanto, não tivermos arrematantes, tanto no primeiro como no se-
gundo leilões, a titularidade do imóvel passará de forma definitiva a incorporar
o patrimônio do fiduciário, servindo como título para que isso ocorra a apresen-
tação de prova da negativa dos citados leilões, acompanhada de mostras de que
o fiduciário dá por extinta a dívida, exonerando o credor da obrigação prevista
no § 4o, do referido art. 27, da citada Lei no 9.514/1997, o que deve ser feito me-
diante termo próprio, dentro dos cinco dias que se seguirem ao aludido segundo
leilão. A obrigação de atendimento ao disposto no mencionado § 4o só vai acon-
tecer quando frente a alguma arrematação e com valor a superar a totalidade da
dívida em questão. O entendimento aqui esposado tem suporte também em de-
cisão da 1a Vara de Registros Públicos, datada de 16 de julho de 2014, e objeto
de publicação no Diário Oficial da Justiça de 25 de julho do mesmo ano, lan-
çada nos autos de número 1026550-21.2014, decorrente de dúvida suscitada pelo
14o Registro de Imóveis da Capital.
De importância também observar que as particularidades acima apontadas decorrem
de entendimentos localizados no Estado de São Paulo, e que podem divergir do aplicado
em outras unidades da Federação, as quais deverão ser respeitadas, principalmente
quando advirem de órgãos cujas decisões geram caráter normativo aos registradores
imobiliários.
Temos, finalmente, a ressaltar que, quando a alienação fiduciária aqui em comento
tiver como credor o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) ou o Fundo de Desen-
volvimento Social (FDS), a consolidação da propriedade em nome deles vai se com-
pletar somente com mostras do não pagamento da dívida por parte do alienante,
acompanhada de comprovante do recolhimento do imposto sobre a transmissão em ques-
tão, sem necessidade de submeter a transferência do bem a leilão ou leilões como se re-
clama para os demais casos, ficando esse novo proprietário com a obrigação de
promover a reinclusão do citado imóvel no respectivo programa habitacional, desti-
nando-o à aquisição por beneficiário a ser indicado conforme as políticas habitacionais
25
e regras que estiverem vigentes. Tal exceção vem determinada pelo § 9o do art. 6-A da
Lei no 11.977, já com as modificações em trato na Lei no 13.043, em vigor desde o dia
14 de novembro de 2014.
Temos consideráveis situações peculiares que envolvem todos esses tipos de
aquisição, e dentro das hipóteses aqui comentadas, fazendo referência a algumas
delas, a saber:
Qualificação registral
Em primeiro momento, de importância observar ser ato de ofício do registrador
imobiliário a regular qualificação de todos os títulos que lhe são apresentados, inde-
pendentemente de sua natureza judicial, pública ou particular.
Dentro dessa qualificação, podemos antecipar que somente os instrumentos parti-
culares, quando da utilização do previsto no art. 108 do Código Civil, é que devem ter
suas firmas reconhecidas, por expressa disposição do art. 221, inc. II, da Lei no
6.015/1973. Excluímos dessa exigência os títulos judiciais, bem como as escrituras la-
vradas pelos notários, à vista da fé pública que estão estes a nos mostrar, e ainda as es-
critas privadas, com força de título público, que venham a indicar a participação de
entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação, com suporte no art. 221, inc.
II, da Lei no 6.015/1973. Com o aqui exposto, podemos concluir que, quanto à dis-
pensa do reconhecimento de firmas para os contratos relacionados à alienação fidu-
ciária, isso vai ocorrer somente quando tivermos neles entidade vinculada ao Sistema
Financeiro da Habitação, o que, em princípio, poderia ser questionado, por termos o art.
38 da Lei no 9.514/1997 entregando a tais contratos status de escritura pública. Tal fato,
de pronto, poderia nos levar a indicar tal dispensa para todos os casos e não somente
para a exceção aqui em comento, no entanto, isso não deve prevalecer, em nome de uma
melhor segurança jurídica, por sabermos da possibilidade de contratos dessa natureza
envolverem qualquer pessoa, quer física ou jurídica, quer vinculada ou não ao Sistema
Financeiro da Habitação, como previsto no § 1o do art. 22 da referida Lei no 9.514.
Ainda como sustentação ao aqui exposto, temos entendimento de Ademar Fioranelli,
quando da apresentação das razões que motivaram a suscitação do procedimento da
dúvida registrária, referente ao título protocolado em seu serviço registral (7o Registro
de Imóveis de São Paulo), sob número 240.490, em data de 26 de maio de 2008, que
assim se expressou:
Do instrumento não consta o reconhecimento pelo Notário das
firmas das partes contratantes (outorgados e outorgantes), tra-
zendo em seu bojo tão só o reconhecimento de firma das teste-
munhas.
Dispõe o art. 221, inciso II da lei n. 6015/73 que, somente serão
admitidos a registro escritos particulares autorizados em lei, assi-
nados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas.
A única hipótese de dispensa de reconhecimento é para os atos
praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Ha-
bitação.
[...]
Não há dúvida de que os artigos 22° § único e 38° da Lei n.
9514/97, que instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel, pos-
sibilitam a contratação por escritura pública ou por instrumento
particular com efeitos de escritura pública, entre pessoas físicas ou
jurídicas, não sendo privativos das entidades que operam no Sis-
tema Financeiro Imobiliário.
[...]
Parece intuitivo que a dispensa do reconhecimento de firmas em
tais instrumentos esteja relacionada com o fato de que, as entida-
des integrantes de tais sistemas financeiros, promovem à qualifi-
cação e identificação das partes e realizam um exame perfunctório
da capacidade e higidez do negócio jurídico, arcando, por outro
lado, com as conseqüências que podem advir da invalidade do ne-
gócio jurídico.
A imperatividade no reconhecimento das firmas tem fundamento
racional, que é a garantia da identidade das partes. A atestação do
Notário ou da Instituição Financeira na identificação dos compa-
recentes, leva à certeza sobre o sujeito do direito nos instrumen-
tos públicos ou nos instrumentos particulares com força de
escritura pública.
O instrumento em exame, foi celebrado entre particulares e
não se insere dentro do âmbito dos aludidos sistemas, o que
demanda a aplicação restrita do disposto no citado artigo 221,
11 da Lei nº 6.015/73 (Regulamento de Registros Públicos).
Como o próprio nome diz, é específica aos registros públicos,
portanto, para fins de ingresso no fólio real, é a que deve
ser observada, de modo que não cabe confrontá-la, no caso,
com os dispositivos da Lei nº 9.514/97 que, em seu bojo,
não traz expressa dispensa do reconhecimento das firmas dos
contratantes.
26
27
A obra de Alyne Y. Konno (Registro de Imóveis –Teoria Prática
– Memória Jurídica Editora-SP/2007 pág. 100), traz idêntico en-
sinamento:
“A regra geral é que o instrumento particular apresente o reco-
nhecimento de firma de todas as partes, bem como das teste-
munhas, como expressamente determina o art. 221, n, da Lei
nº 6.015/73, que excetua apenas os contratos do Sistema Finan-
ceiro da Habitação.
O reconhecimento de firma exigido pela lei é plenamente justifi-
cado, trazendo segurança jurídica ao título que será registrado e
que passará a produzir efeitos em relação a terceiros, sendo a dis-
pensa para as operações vinculadas ao Sistema Financeiro da Ha-
bitação (SFH) explicada pelo fato das assinaturas serem apostas
na presençado representante da instituição financeira, competindo
à instituição integrante do SFH as medidas necessárias à identifi-
cação das partes do contrato.”
Há nesse caso um princípio maior, digamos “principal” que reco-
menda a exigência de reconhecimento da firma: o princípio da se-
gurança jurídica.
Temos, ainda, a Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo a confirmar
essa exceção de exigência de reconhecimento de firma, para os casos como aqui em co-
mento, à vista do disposto no Cap. XX, item 235, e subitem 235.1, das Normas de Ser-
viço dirigidas aos registradores de imóveis.
Em todas as situações, deve o oficial proceder tal qualificação, buscando a se-
gurança jurídica que ela está dele a reclamar no regular exercício de seu ofício, pro-
curando, no entanto, dirigi-la sempre no sentido do deferimento da pretensão do
usuário, evitando-se exigências que podem ser superadas dentro do conjunto que
está a se observar, em especial quanto aos princípios da especialidade objetiva e
subjetiva, os quais, respectivamente, reclamam elementos para se saber (i) da pre-
cisa localização de um imóvel dentro do espaço por ele ocupado, e (ii) da devida
identificação dos que estão envolvidos com o título em questão. Nessa direção, fa-
zemos seguir abaixo parte da decisão originária do Conselho Superior da Magistra-
tura do Estado de São Paulo, lançada em 16 de julho de 2014, nos autos de Apelação
Civil, de número 9000002-54.2013.8.26.0099, decorrente de procedimento de dú-
vida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis da comarca de Bragança Pau-
lista/SP, a qual assim se apresenta:
[...] Oportuna é a lição de Alyne Yumi Konno, no sentido de que
“nem sempre é imprescindível que esses elementos estejam no
próprio título submetido a registro, podendo ser complementados
por documentos hábeis, desde que não haja risco na identificação
das pessoas envolvidas“ (KONNO,AlyneYumi. Registro de Imó-
veis: teoria e prática. São Paulo) [...]
Esta forma de se conduzir os trabalhos dos registradores de imóveis, que, em mo-
mento algum, pode desprezar a segurança jurídica na prática de seus atos, também se as-
senta ao que, em 1977, teve recomendação assinada pelo ilustre então
desembargador-corregedor-geral da Justiça do Estado de São Paulo, dr. Acácio Rebou-
ças, nos seguintes termos:
RECOMENDAÇÃO.
Aos Cartórios dos Registros Públicos do Estado.
O Desembargador Acácio Rebouças, Corregedor-Geral da Jus-
tiça, no uso de suas atribuições e
Considerando a orientação do Conselho Superior da Magistratura
de que as declarações meramente enunciativas, nos contratos, no-
tadamente as que se destinam à qualificação das partes, devem
ser recebidas como soam, ficando aos declarantes as responsabi-
lidades que possam advir de falsidades acaso cometidas (Acór-
dão na Apelação Cível nº 256.302, da Capital):
Recomenda:
Aos Oficiais dos Registros Públicos do Estado, em geral, e aos
Oficiais dos Registros de Imóveis, em particular, que se abste-
nham de exigências não fundamentadas em lei, nem criem des-
necessários obstáculos ao atendimento do público, com
investigações que lhes não competem, e que devem ser deixadas
aos titulares dos interesses jurídicos, para discussão na esfera pró-
pria, limitando-se ao exame dos elementos efetivamente condi-
cionantes do exato desempenho de suas atribuições funcionais.
Publique-se e cumpra-se.
São Paulo, 28 de março de 1977.
(a) Des. Acácio Rebouças – Corregedor-Geral da Justiça.
28
29
É relevante também aqui observar nenhuma dúvida mais se ter quanto à competên-
cia e até mesmo à obrigação do registrador de imóveis na qualificação dos títulos judi-
ciais, como já devidamente pacificado pelo egrégio Conselho Superior da Magistratura
do Estado de São Paulo, destacando para melhor elucidação parte do que temos naApe-
lação Cível no 464-6/9, decorrente de procedimento de dúvida suscitada pelo 1o Oficial
Imobiliário da comarca de São José do Rio Preto, que assim se expressa:
Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualifica-
ção registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial
não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo
da regularidade formal, o exame da legalidade não promove in-
cursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das
formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com
o registro e a sua formalização instrumental.
Outra decisão de extrema relevância para a situação vem do Supremo Tribunal Fe-
deral (STF), lançada no Habeas Corpus 85.911-9 (Minas Gerais), que mostra a neces-
sidade de títulos judiciais também receberem a regular qualificação por parte do oficial,
bem como de que eventual recusa na prática do ato não configura ato passível de en-
quadramento como crime de desobediência, em trato no art. 330, do Código Penal.
Segue abaixo parte do julgamento aqui citado, por vê-lo como instrumento a arrematar
qualquer discussão que ainda poderia se ter sobre o comportamento do oficial na quali-
ficação de títulos da natureza ali em comento e da eventual recusa de seu ingresso nos
assentos do serviço registral:
[...]
Habeas corpus 85.911-9 Minas Gerais
Relator: Min. Marco Aurélio
REGISTRO PÚBLICO – ATUAÇÃO DO TITULAR – CARTA
DE ADJUDICAÇÃO – DÚVIDA LEVANTADA – CRIME DE
DESOBEDIÊNCIA – IMPROPRIEDADE MANIFESTA.
O cumprimento do dever imposto pela Lei de Registros Públicos,
cogitando-se de deficiência de carta de adjudicação e levantando-
se dúvida perante o juízo de direito da vara competente, longe fica
de configurar ato passível de enquadramento no artigo 330, do
Código Penal – crime de desobediência –, pouco importando o
acolhimento, sob o ângulo judicial, do que suscitado.
[...]
É relatório.
VOTO
O SENHOR MINISTRO MARCO AURÉLIO (RELATOR) –
Difícil é imaginar-se que se chegue à necessidade de impetra-
ção, no Supremo, de habeas para afastar constrangimento como
o retratado neste processo. Tudo se deve à visão distorcida
quanto à organicidade do Direito, às atribuições dos órgãos pú-
blicos, sendo certo que o ato da Turma Recursal, indeferindo
ordem em habeas, fez-se alicerçado na premissa de que não se
teria ainda recebido a denúncia. Olvidou-se não só o instituto da
impetração preventiva, como também a circunstância de con-
substanciar constrangimento ilegal contexto em que, flagrante-
mente sem justa causa, caminha-se para a audiência preliminar
prevista na Lei nº 9.099/95, como se esta não alcançasse a li-
berdade ampla de ir e vir, no âmago, do próprio envolvido, su-
jeitando-o ao comparecimento a juízo em procedimento
criminal.
O paciente limitou-se a cumprir dever imposto por lei, pela Lei
dos Registros Públicos. Examinando título emanado da jurisdi-
ção cível especializada do trabalho – carta de adjudicação –, per-
cebeu que não se contaria, no instrumento, com informações e
peças exigidas por lei.
[...]
Assim, não é indispensável definir sobre a possibilidade de se ter,
como agente do crime de desobediência, pessoa que implemente
atos a partir de função pública, valendo notar, de qualquer ma-
neira, que se procedeu não na condição de particular, não consi-
derado o círculo simplesmente privado, mas por força de
delegação do poder público, tal como previsto no artigo 236 da
Constituição Federal. O que salta os olhos é a impropriedade da
formalização do procedimento criminal, provocado que foi por
visão distorcida do órgão da Justiça do Trabalho, como se o Di-
reito não se submetesse à organicidade.
Concedo a ordem para fulminar, e essa é a expressão mais ade-
quada ao caso, o procedimento instaurado contra o paciente e que
se faz em curso no Juizado Especial Criminal de Belo Horizonte,
considerado o Processo nº 0024.03.099280-4.
30
31
Decisão: ATurma deferiu o pedido de habeas corpus, nos termos
do voto do Relator. Unânime. Ausente, justificadamente, o Mi-
nistro Carlos Britto. Faloupelo paciente a Dra. Cláudia Murad
Valadares. 1ª Turma, 25.10.2005.
Presidência do Ministro Sepúlveda Pertence. Presentes à Sessão
os Ministros Marco Aurélio, Cezar Peluso e Eros Grau.
Ausente, justificadamente, o Ministro Carlos Britto.
Subprocurador-Geral da República, Dr. Rodrigo Janot Monteiro
de Barros.
Ricardo Dias Duarte
Coordenador
Da máxima relevância também notar que toda desqualificação que o oficial fizer
com relação a um título que lhe é apresentado deve resultar em uma nota de devolução,
cujas exigências podem: (a) em primeiro momento, serem regularmente atendidas pelo
requerente, procedendo-se, aí, à prática dos atos que o caso vai requerer; ou (b) resultar
em procedimento de dúvida, por (i) não estar ele a concordar com tais reclamos, ou até
mesmo (ii) concordando com eles, mas sem possibilidade de atendê-los. Pode, ainda, tal
desqualificação vir a ser analisada pelo próprio juiz do feito de onde foi expedido o res-
pectivo título, o qual poderá entender pelo desprezo das exigências apontadas, dando-
se, assim, condições para que citado título tenha regular ingresso nos assentos do serviço
registral imobiliário, sem maiores questionamentos por parte do oficial. Nesse caso,
pensamos pela conveniência de se lançar no ato registrário em questão informação de
que está ele sendo praticado à vista de decisão judicial que desprezou exigências feitas
pela serventia para que referido ato fosse praticado. Justificamos tal posição a fim de que
a publicidade dos termos desse assento venha, de pronto, a indicar sua regularidade,
que, aparentemente, pode conter alguma imprecisão que teve entendimento diverso do
Judiciário, razão pela qual deve citado ato ser visto como regular.
3. Obediência ao princípio da continuidade registrária
Podemos aqui afirmar estar essa questão dentro do que mais temos de delicado na
qualificação desses títulos, entendendo a doutrina e a jurisprudência, em algum mo-
mento, pela cega necessidade de correspondência entre quem se apresenta no serviço re-
gistral imobiliário como titular do que está sendo transmitido, e quem está sendo
executado, ou quem eventualmente ofereceu tal patrimônio para garantir eventual obri-
gação em execução, mesmo que de terceiro que não o executado; mostrando em outros
não se aplicar tal princípio às arrematações e adjudicações judiciais, por vê-las como
aquisições originárias, ficando, dessa forma, excluídas de qualquer análise quanto à ca-
deia sucessória do bem em transmissão.
Na direção que defende a presença desse princípio, de importância o que nos en-
sina Marcelo Fortes Barbosa Filho, em artigo publicado na Revista de Direito Imobi-
liário – RDI 49/53 – jul./dez./2000, intitulado “O Registro de Imóveis, os Títulos
Judiciais e as Ordens Judiciais”, e reproduzido nas páginas 1.119/1.126 da obra Dou-
trinas Essenciais – Direito Registral, organizada por Ricardo Dip e Sérgio Jacomino, vo-
lume II, Edição de 2012 – Editora Revista dos Tribunais, que assim se expressa: “[...]
não é possível admitir o registro de carta de arrematação, em violação ao princípio da
continuidade, quando o titular do domínio é terceiro, diverso do executado e não há de-
cisão judicial específica tendente à declaração ou consumação da invalidade e da inefi-
cácia (existência de obstáculo registrário) [...]”.
Continuando nessa mesma trilha, temos algumas decisões do Judiciário, que se-
guem abaixo indicadas, com parte de seus respectivos textos, que, por estarem cuidando
de situações diversas, mostram-se como de real interesse para o aqui em estudo, a saber:
a) Fonte: 0035805-59.2010.8.26.0100. Tipo: Acórdão CSM/SP. Data de Julga-
mento: 8/9/2011. Data de Publicação: 16/11/2011. Interessado: 13o Serviço de
Registro de Imóveis de São Paulo. Relator: Maurício Vidigal.
Ementa
Registro de Imóveis – Dúvida – Recusa do Oficial em registrar
carta de arrematação expedida em execução derivada de ação de
cobrança – Imóvel pertencente a ambos os cônjuges –Ação e exe-
cução dirigidas contra apenas um deles – Penhora e arrematação
da integralidade do imóvel – Inviabilidade do registro – Arrema-
tação que constitui modo derivado de aquisição de propriedade –
Ofensa ao princípio da continuidade – Recurso não provido.
[...]
A arrematação não pode ser considerada modo originário de aqui-
sição de propriedade.Washington de Barros Monteiro esclarece a
importância da distinção entre as duas formas de aquisição, “pois
aquele que se abroquela num modo derivado se sujeitará even-
tualmente a comprovar que seu antecessor também era dono da
coisa adquirida e que esta sempre esteve no domínio de todos os
proprietários que o precederam”
[...]
32
33
b) No procedimento de dúvida, de número 0001767-50.2012.8.26.0100, susci-
tada pelo 15o Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, temos decisão da
1a Vara de Registros Públicos de São Paulo, que traz, em seu texto, o que segue
abaixo, que tem relação direta com o aqui em trato: “[...] Anoto que a arre-
matação não constitui modo originário de aquisição da propriedade, de forma
que o título passa, como qualquer outro, pela qualificação registrária [...]”.
c) Decisão proferida em 6 de junho de 2000, pela 1a Vara de Registros Públicos
de São Paulo, em procedimento de dúvida, que recebeu o número 522840-
9/00, suscitada pelo 4o Registrador de Imóveis de São Paulo, a qual, dentro do
princípio da continuidade aqui em comento, reclama que quando a arremata-
ção advir de execução de dívida, que tenha sido garantida por terceiros que não
o executado, deverá a Carta de Arrematação indicar que os proprietários do ci-
tado bem foram regularmente intimados da penhora e da praça, ou que, en-
quanto não demonstrado, não poderá tal arrematação entrar no sistema
registral.
d) Ainda nessa linha de pensamento, defendendo a necessidade de obediência
à continuidade registrária também para a arrematação, temos mais uma de-
cisão da 1a Vara de Registros Públicos de São Paulo, lançada no processo de
número 1028782-06.2014.8.26.0100 – Pedido de Providências, publicada no
Diário Oficial da Justiça de 18 de julho de 2014, a qual traz a seguinte
ementa, com destaque do que mais nela se vê, e de interesse para o aqui em
trato, a saber:
Ementa:
Arrematação nos autos de Reclamação Trabalhista – carta de ar-
rematação levada a registro – ausência do formal de partilha ju-
dicial do casal proprietário do imóvel – exame de legalidade –
improcedência do pedido.
[...]
O diligente Oficial asseverou que o óbice imposto à averbação,
decorreu do fato de não poder realizar partilha extrajudicialmente,
com base tão somente na certidão de casamento, onde consta a
separação judicial do casal proprietário do bem.
[...]
Pela análise dos elementos constantes dos autos constata-se a in-
viabilidade do ato pretendido, sendo que todas as explicações do
requerente não mudam o fato de que não houve a partilha judicial
dos bens e, por isso, não se pode avaliar a parte a que cada um
dos proprietários tem por direito. A partilha sugerida pelo inte-
ressado, atribuindo a metade ideal do imóvel ao executado, não
pode subsistir no âmbito jurídico.
Quanto à qualificação registral, deve-se notar que no ordenamento
jurídico pátrio, incumbe ao Registrador, no exercício do dever de
qualificar o título que lhe é apresentado, examinar o aspecto for-
mal, extrínseco, e observar os princípios que regem e norteiam os
registros públicos, dentre eles, o da legalidade, que consiste na acei-
tação para registro somente do título que estiver de acordo com a lei.
A análise do título deve obedecer a regras técnicas e objetivas, o
desempenho dessa função atribuída ao Registrador, deve ser exer-
cida com independência, exigindo largo conhecimento jurídico.
Percebemos no caso acima que, se tivermos “A” e “B” como proprietários de um
bem e, nessa situação, no estado civil de casados entre si, em regime de comunicação
do bem em questão,cujo estado civil posteriormente foi alterado para o de separa-
dos/divorciados, sem, no entanto, terem formalizado a devida partilha, não pode uma
transmissão, mesmo que decorrente de título judicial, recair somente sobre uma parte que
estaria sendo vista como de titularidade apenas de um dos separandos/divorciandos. Isso
só vai ser possível quando tivermos uma partilha desse bem, determinando (i) que a to-
talidade dele fique apenas para uma das partes, ou que essa titularidade se mantenha em
comum, agora não mais decorrente do regime matrimonial, entregando a cada um deles
o percentual que entenderem como melhor para a situação.
e) Outra decisão que vai ao encontro desse princípio registrário tem origem no Tri-
bunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, lançada em 23 de novembro de
2010, no processo de número 0425989-57.2010.8.13.0000, a qual indica que o
reconhecimento que está se dando à arrematação, como forma originária de aqui-
sição, tem a finalidade específica de mostrar não estar o arrematante a carregar
nessa aquisição outras obrigações que vinham gravando o imóvel em questão, as
quais devem ser resolvidas na área processual, com distribuição do valor pago,
que deve se ater ao concurso de credores, que pressupõe a existência de duas ou
mais execuções, e ao concurso de preferências ou prelações, que reclama a exis-
tência de credor com garantia real, sem exigir a existência de prévia ação judi-
cial. Podemos aqui também entender que o reconhecimento da arrematação
34
35
como forma originária de aquisição não necessariamente vai nos conduzir em
desprezar obediência ao princípio da continuidade registrária, aqui defendido,
como se vê da aludida decisão, da qual extraímos o que abaixo se segue, e que
tem relação direta com o aqui exposto, a saber:
Ementa:
AGRAVODE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO – IMÓVELAR-
REMATADO – CANCELAMENTO DA PENHORA – POSSI-
BILIDADE. Ocorrendo mais de uma penhora sobre o mesmo
bem, nada impede que haja arrematação em uma das execuções,
respondendo o produto da venda pela satisfação do crédito dos
credores, observando-se o direito de preferência de cada um. A
arrematação é forma originária de aquisição de propriedade, acar-
retando, assim, a liberação dos gravames incidentes sobre o bem
arrematado. Recurso provido.
[...]
É o relatório.
DECIDO.
[...]
Ocorrendo mais de uma penhora em processos diversos sobre o
mesmo bem, nada impede que o imóvel seja alienado em uma das
execuções, passando a garantir o débito o valor arrecadado com a
venda e não mais o bem penhorado.
Neste caso, a solução para a questão se resolve de acordo com o
concurso de credores, nos termos do art. 711 do CPC, ou seja,
“concorrendo vários credores, o dinheiro ser-lhes-á distribuído e
entregue consoante a ordem das respectivas prelações; não ha-
vendo título legal à preferência, receberá em primeiro lugar o cre-
dor que promoveu a execução, cabendo aos demais concorrentes
direito sobre a importância restante, observada a anterioridade de
cada penhora”.
[...]
Por outro lado, não fazendo mais o imóvel parte do patrimônio
do devedor, em princípio o único que se destina à satisfação da
execução, o bem dele retirado não mais responde pelo débito, im-
pondo-se, assim, o cancelamento da penhora incidente sobre o
imóvel arrematado.
Diga-se ainda que a arrematação é modo de aquisição originária
de propriedade, acarretando a liberação dos gravames anterior-
mente incidentes sobre o imóvel. Além disso, presume-se regular
a arrematação ocorrida, pois fiscalizada pelo Poder Judiciário.
f) Outra decisão na mesma linha da defesa da continuidade registrária foi lançada
nos autos de Mandado de Segurança de número 1.0251.10.002883-5/001, em
data de 8 de agosto de 2013, que teve seu trâmite pela 8a Câmara Civil do Tri-
bunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, a qual mostra com a precisão que
norteia o sistema registral como devemos entender a forma originária que a re-
cente doutrina está dando à arrematação, dentro dos princípios registrários, desta-
cando dela o que abaixo se vê, e de interesse para a situação:
[...]
Não há falar em ilegalidade do ato praticado pelo Oficial cartorá-
rio que, diante da apresentação de carta de arrematação de imóvel
cuja descrição não coincide com a constante na matrícula do bem,
exige a prévia averbação da área construída a maior para, poste-
riormente, seja registrada a carta, por se tratar de imposição de-
corrente da Lei de Registros Públicos.
[...]
Na espécie, conquanto a jurisprudência do col. Superior Tribunal
de Justiça tenha ratificado o entendimento de que a arrematação
de bem móvel ou imóvel em hasta pública é modalidade de aqui-
sição originária (AgRg noAg no 1225813/SP), tal fato não afasta
os princípios da continuidade e especialidade que regem a ativi-
dade registral.
[...] Neste escopo, tem-se que as colocações do Oficial público ser-
lhe-ão úteis para avaliar a necessidade de regularização do registro,
não sendo de se esperar que o magistrado as tenha por afrontosas à
sua autoridade e, assim, deixe de ponderá-las em detrimento da cor-
reção dos registros e da prevenção de futuras demandas.
36
37
[...]
A respeito dos princípios da continuidade e especialidade, invoco
a lição de João Pedro Lamana Paiva, no texto Títulos Judiciais e
sua repercussão registral:
“Para o acesso de qualquer título ao sistema registrário, constitui-
se imprescindível a presença de alguns requisitos, como o atendi-
mento aos princípios da: CONTINUIDADE, visando a impedir o
lançamento de qualquer ato registral sem o registro anterior e a ob-
rigar as referências originárias, derivadas e sucessivas (arts. 195,
222 e 237 da LRP); ESPECIALIDADE, que exige a plena e per-
feita identificação do imóvel nos documentos (arts. 176, § 1o, II,
item 3, e 225 da LRP)”; DISPONIBILIDADE, com base no qual
ninguém pode transferir mais direitos do que os constituídos pelo
Registro Imobiliário, a compreender a disponibilidade física
(área disponível do imóvel) e a jurídica (a vincular o ato de dis-
posição à situação jurídica do imóvel e da pessoa), conforme
previsão legal do artigo 176, § 1o, III da LRP; e, ainda, LEGALI-
DADE, o qual impõe o exame prévio da legalidade, validez e efi-
cácia dos títulos, a fim de obstar o registro de títulos inválidos,
ineficazes ou imperfeitos, contribuindo para a concordância do
mundo real com o mundo registral, de modo que o público possa
confiar no registro (arts. 167, I e II; 169 e 198 da LRP) (Consoli-
dação Normativa Notarial e Registral – CNNR, Provimento no 1/98-
CGJ/RS, arts. 285, VI, X, XI, XII). (TJMG, Apelação Cível
no 1.0647.08.091976-2/001, 1a Câmara Cível, DJ 21/9/2009.)
Assim, não há falar em ilegalidade do ato impetrado que, como se
vê, tão somente resguarda os princípios que regem a Lei de Re-
gistros Públicos.
[...]
g) Reforçando ainda mais a obediência à continuidade registrária para as arrema-
tações, mostrando aqui que deve haver correspondência entre a titularidade in-
formada nos assentos do oficial com o executado na ação de onde saiu a Carta
Arrematatória, temos decisão da 1a Vara de Registros Públicos de São Paulo, lan-
çada nos autos de procedimento de dúvida, de número 0050568-
94.2012.8.26.0100, suscitada pelo 4o Registrador de Imóveis da Capital, e objeto
de publicação no Diário Oficial da Justiça, em data de 11 de abril de 2013, da qual
destacamos o que abaixo se vê:
[...]
Com razão a Oficial Registradora e o Ministério Público. A segu-
rança que os registros públicos devem proporcionar à sociedade
só é possível se os seus princípios fundamentais, dentre eles o da
continuidade e o da especialidade, forem respeitados.
[...]
Na situação que se apresenta os direitos adquiridos pela suscitada
através da carta de arrematação, não constam na matrícula do imó-
vel como sendo de titularidade da transmitente desses direitos,
XXXXXXXXXXX. Em