Contratos Imobiliários e Consumidor

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Contratos Imobiliários e Direito do Consumidor 
“Tão velho como a sociedade humana e tão necessário como a própria lei, o contrato se confunde com as origens do Direito.”(Orlando Gomes)
Luiz Otávio Alves de Azevedo, Mestre
azevedo_luiz@ig.com.br
Universidade Corporativa CRECI-RJ
Ementas
Dos Contratos Imobiliários em Espécie. 
Da Proposta e do Aceite. 
Das Arras. 
Dos Vícios Redibitórios. 
Da Evicção. 
Da Troca. 
Da Doação. 
Do Empréstimo. 
Do Contrato de Depósito. 
Do Mandato. 
Do Contrato de Compra e Venda.
Ementas
Da Prestação de Serviços. 
Direitos do Consumidor. 
Política Nacional das Relações de Consumo.
Direitos Básicos do Consumidor. 
Qualidade de Produtos e Serviços.
Práticas Comerciais. 
Proteção Contratual. 
Infrações Penais. 
Defesa do Consumidor em Juízo. 
Ações Coletivas. 
Convenção Coletiva de Consumo. 
Análise Jurisprudencial.
Palavras iniciais...
CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
Nenhum contrato pode prever todos os cenários possíveis para o futuro. Contratos paritários ocupam plano secundário em face da proteção do contratante-conconsumidor
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
É uma lei ordinária que instituiu um Microssistema ordenado de proteção que trouxe princípios de direito contratual da doutrina tradicional e novos mecanismos de defesa
Conceitos básicos
Legislação básica – art. 421 a 853 CC
Fato Jurídico – fato jurídico natural (ex. nascimento, maioridade) x fato jurídico humano (ex. mudança de domícílio, negócio jurídico).
Negócio Jurídico – vontade de obter resultado jurídico (ex. contrato). Requisitos – art. 104 CC: agente capaz; objeto lícito (ex. é nula cessão de direito de imóvel público REsp 1.025.552/DF); forma prescrita.
Escritura pública imóvel › 30 SM – art. 108 CC.
Contrato é fonte de obrigação – objeto da obrigação: prestação (ex. concessionária entregar automóvel) ≠ objeto do contrato: coisa (ex. imóvel). Descumprimento faz surgir responsabilidade.
Obrigação é vinculo jurídico transitório – prestação de dar, fazer, ou não fazer alguma coisa.
Conceito de Contrato
Obrigação de reparar danos: ato ilícito – art. 186 CC + art. 927 CC (ex. descontos em benefício INSS sem contrato APC 20140910067919 TJ-DF ) ≠ obrigação contratual
Conceito de Contrato - fixado por juristas: “Acordo de vontades com fim de produzir efeitos jurídicos” (ex. contrato de sociedade 981 CC ≠ contrato de prestação de serviços de implantação de loteamento 598 CC; autocontrato para prestação de serviços de engenharia 117 CC ; compra e venda imóvel 481 CC).
Princípios Básicos:
Autonomia da vontade: limitado pela supremacia da ordem pública (ex. leis usura, inquilinato, luvas).
Obrigatoriedade das convenções: modificado pela teoria da imprevisão resolução por onerosidade excessiva art. 478 CC e ¨6º, V CDC ).
Conceito de Contrato
Princípios Básicos – continuação:
Função social: art. 421 CC. Limite liberdade de contratar  ideia de equilíbrio da prestação art. 4º, III CDC 
Interpretação: prevalece a intenção e não a linguagem – art. 112 CC
Boa fé objetiva: art. 422 CC. Inclui períodos pré e pós-contratual
Requisitos de validade: 
Subjetivos: Capacidade Genérica - Incapacidade absoluta (ex. incapaz art 166, I CC ) x incapacidade relativa (ex. 16›‹18 nulidade do ato provoca anulação art 171, II CC ) + específica: ineficácia absoluta (ex. venda entre tutor e tutelado 497 CC ) x ineficácia relativa (ex. venda ascendente a descendente 496 CC ). Objetivos: lícito (ex. proibe herança de pessoa viva 426 CC ). Formais: 107 CC
Classificação dos Contratos
Unilateral (ex. doação pura, comodato) x bilateral (ex. cessão onerosa de direitos). Imperfeito (ex. depósito remunerado 643 CC , doação com encargo).
Oneroso (ex. locação, seguro) x gratuito (ex. doação sem encargo). 
Comutativo (ex. locação de coisas ) x aleatório (ex. seguro, cessão de crédito de precatório com alto deságio AgRg no REsp 1328869/RS). 
Consensual (ex. compra e venda de bens imóveis, transporte ) x real (ex. comodato, penhor comum sobre coisa móvel, mútuo, depósito). 
Solene (ex. pacto antenupcial REsp 1355007-SP, registro da promessa para direito à adjudicação compulsória 1417 CC) x não solene (ex. locação, comodato 107 CC).
Preliminar (ex. compromisso de venda e compra) x definitivo (ex. locação de imóvel, compra e venda de imóvel Por meio de escritura pública se › 30 SM 108 CC).
Paritário: discussão das condições do negócio (ex. locação residencial sem intermediação) x adesão: elimina a fase inicial de debates (ex. Tv a cabo, concessionária de eletricidade) – clausulas ambíguas a favor do aderente 423 CC e 54 CDC; As cláusulas contratuais serão interpretadas mais favoráveis ao consumidor art. 47 CDC
Da Proposta e do Aceite
Negociações preliminares: Sem vinculo contratual sondagens, conversas, tratativas. Responsabilidade civil pré-contratual: rompimento injustificado danoso (ex. induzir a deixar de contratar com terceiro ato ilícito 186 c/c 927 CC )
Proposta: obriga o policitante, salvo cláusula expressa – art. 427 CC. Vinculação – art. 428 CC: se oblato presente aceita imediatamente (ex. aceitar proposta por telefone, internet 428, I CC); oblato ausente: policitante deve aguardar prazo moral 428, II CC; retratação superveniente: deve chegar antes ou com a proposta 428, IV CC.
Da Proposta e do Aceite
Aceite: expressa (declarada) x tácita (inequívoca). Presumida: conduta induz anuência (ex. dentro do prazo dado não há resposta negativa 432 CC. Aceitação fora do prazo ou com modificações ou restrições = nova proposta, facultativa 431 CC . Retratação do aceite: deve chegar antes ou com a proposta 433 CC.
Aceitação entre presentes mesmo ambiente, on line, telefone, Skype, videoconferência x Aceitação entre ausentes e-mail, carta, correio, mala direta, mensagem de texto, WhatsApp  contratos perfeitos com a expedição da resposta 434 CC.
Lugar da formação: onde a proposta foi expedida 435 CC.
 das Arras ou Sinal
sponsalia
Das Arras
Conceito: coisa ou dinheiro dado para firmar presunção de acordo final ou assegurar direito de arrependimento (ex. muito comuns em promessa de compra e venda)
Arras confirmatórias função ordinária: princípio de pagamento (sinal) – art. 417 CC. Não admitem direito a arrependimento: em caso de culpa ou recusa ‘quem deu perde, quem recebeu devolve em dobro’ - art. 418 CC + correção monetária, juros e honorários. Permite indenização suplementar se há prova do prejuízo – art. 419 CC.
Arras penitenciais função secundária: ‘Quem deu perde, quem recebeu devolve em dobro’ mesmo efeito da confirmatória - art. 420 CC, mas exige convenção expressa permitindo arrependimento. Exige a tradição da coisa. Sem pagamento de perdas e danos, salvo juros de mora e encargos: STF SÚMULA 412 : é indenização ‘pré-fixada’, não cabe indenização suplementar. Distrato: devolução não é dobrada.
Dos Vícios Redibitórios
Conceito: falha ou defeito oculto para o homem de diligência média da coisa que a torna imprópria ou diminui valor – art. 441 CC (ex. aquecer motor do carro em ladeiras, prédio sujeito a inundações). Fundamento: princípio da garantia ≠ da ideia de responsabilidade civil. Vício ≠ inadimplemento contratual (ex. comprar café de um tipo e receber de outro, automóvel de ano diferente do que adquiriu perdas e danos na forma do 389 CC). Vício ≠ erro essencial subjetivo, objeto não tem defeito (ex. comprar quadro falso, candelabros de prata). 
Dos Vícios Redibitórios
Consequências: o alienante responde pelos vícios ainda que os ignore – art. 443 CC e art. 23 do CDC nem se exonera se a coisa vier a perecer em poder do adquirente em decorrência do vício preexistente – art. 444 CC. Não cabe responsabilidade em caso de renúncia expressa ou tácita do adquirente ≠ do CDC: renúncia à garantia é cláusula abusiva arts. 25 e 51, I do CDC . Em contratos de adesão no âmbito das relações paritárias também são nulas cláusulas de renúncia antecipada – art. 424 CC. Permitem propositura das ações edilícias: redibitória devolução ao alienante – art. 441 CC ou estimatória abatimento de preço – art. 442 CC ou art. 18, § 1º IIICDC. 
Prazos: decadencial de 1 ano para imóveis – art. 445 caput, primeira parte CC, e de 30 dias para coisa móvel.
Da Evicção
Da Evicção
Evicção: garantia para o adquirente que perde a propriedade ou posse da coisa em virtude de sentença judicial, por causa preexistente ao contrato ≠ STJ REsp 259726 perda por ato administrativo. Apreensão de veículo. Sujeitos: evictor verdadeiro dono, reivindicante do bem: direito de sequela art. 1.228 CC, evicto adquirente que perdeu o bem, alienante não é o verdadeiro dono. Evicto tem direito a indenização das perdas. Alienante paga as perdas do evicto ação de indenização (ex. venda a non domino). 
Responsabilidades: preço a restituir = valor da coisa na época da perda. Alienante deve a valorização entre a alienação e a perda – art. 450 p. ún. CC. Desvalorização: alienante deve cobrir aquisição de igual valor STJ REsp 248423 . Permite diminuição (ex. pagamento pela metade) ou reforço (ex. pagamento em dobro, fiança), mediante cláusula expressa – art. 448 CC. 
Evicção parcial: perda de uma fração da coisa (ex. perda de parte de imóvel rural, servidão em favor de outro prédio). Se considerável: opção por resolução do contrato ou restituição proporcional de parte do preço – art. 455 CC. Perda não considerável só direito a restituição proporcional (ex. hipoteca de débito não preponderante descoberta em prédio vendido como livre e desembaraçado).
Da Evicção
Evicção em Hasta Pública
Devedor-executado
Credor-exequente
Adquirente-evicto
 Responsabilidade estatal
Corpus Juris Civilis
Da Troca
Da Troca
Troca ou permuta: as partes se obrigam a dar uma coisa por outra, exceto dinheiro (ex. imóvel por imóvel, móvel por móvel, imóvel por móvel). Objeto: dois bens servem de preço – não há troca se há compromisso de prestar fato (ex. execução de serviço). 
Permuta de valores desiguais: é anulável entre ascendente e descendente, sem consentimento expresso dos demais – art. 533, II CC: vedado contornar proibição de venda a descendente do art. 496 CC através de permuta.
Natureza jurídica: bilateral, oneroso, comutativo, consensual via de regra e solene por exceção. Exige escritura pública se imóvel › 30 S.M. e outorga conjugal. Segue as disposições da compra e venda – art. 533 CC, com ressalva art. 533, I CC de que cada contratante paga metade das despesas (ex. imposto de transmissão inter vivos sobre cada imóvel) ≠ da compra e venda escritura e registro pelo comprador e despesas da tradição pelo vendedor, art. 490 CC. 
Da Doação
Doação: obrigação de transferir gratuitamente bem de sua propriedade para o patrimônio de outra, que os aceita. Contrato gratuito, unilateral e formal. Doação de imóvel: escritura pública – art. 541 CC. 
Elementos: contrato, liberalidade intenção de doar, transferência de titularidade, por tradição ou registro para imóveis. Para validade: consentimento - expresso ou tácito. Objeto: todo bem ‘no comércio’ pode ser doado (ex. imóveis, móveis, móveis incorpóreos). Exige forma escrita, seja bem móvel ou imóvel – art. 541 CC, e escritura pública p/ imóvel › 30. S.M. 
Doação pura e simples: é a liberalidade plena. Não gera qualquer ônus ao donatário. Não há encargo ao donatário.
Doação modal: o donatário presta um encargo (ex. doador sujeita município a construir creche na área doada, pensão a parente do doador). Inadimplemento: permite revogação – art. 555 CC. Aceitação: deve ser expressa – art. 539 in fine CC. 
Da Doação
Doação de ascendente para descendente: Permitida. Donatário colaciona bens recebidos na abertura do inventário do doador – art. 2002 CC.
restrições: nula a doação universal sem reserva de usufruto ou renda para subsistência – art. 548 CC. Anulável a doação ao cônjuge adúltero – art. 550 CC, mesmo que seja da parte disponível - será válida com autorização do cônjuge e herdeiros.
revogação: por ingratidão do donatário – art. 557 (ex. atentar contra vida do doador, ofensa física, calúnia). Por descumprimento do encargo doação modal: donatário tem que ser constituído em mora por notificação judicial – art. 562 CC; não cumprida a obrigação caberá ao doador ação revogatória no prazo de 1 ano da ciência do fato que a autoriza – art. 559 CC.
Doação entre cônjuges: permitida. implica adiantamento de legítima – art. 544 CC. Inválida na comunhão universal impossibilidade do objeto e na separação obrigatória. Permitida na separação parcial.
Do Empréstimo
Empréstimo: uma parte recebe coisa que deve restituir por outra do mesmo gênero, quantidade e qualidade. Reúne os contratos de comodato e mútuo.
Obrigações do comodato. Comodatário: conservar a coisa e usar na finalidade do contrato (ex. foge à finalidade automóvel emprestado para curtos passeios que é usado em viagens longas) - art. 582 CC. Responde por despesas necessárias a uso e gozo – art. 584 CC. Restituir no prazo ajustado; na falta de prazo: restituir quando for reclamado. Negativa de entregar a coisa é esbulho ação de reintegração de posse. Comodante: zelar pelo uso pacífico da coisa. Reembolsar despesa extraordinária e urgente (ex. reparo de rachadura do teto decorrente de infiltração antes do ingresso no imóvel).
Comodato: empréstimo gratuito de qualquer coisa não fungível Empréstimo de uso (ex. móvel ou imóvel) - art. 579 CC. Comodato é cessão de uso, não transfere a propriedade. Natureza jurídica: unilateral obrigações só para o comodatário, gratuito se há retribuição é locação, real, temporário se perpétuo confunde-se com doação, não solene provado por testemunhas. Requisitos: Administrador precisa autorização judicial (ex. tutor, curador) – art. 580 CC. Capacidade: comodante não precisa ser proprietário, basta ter a posse. 
Extinção do comodato: se o contrato é a prazo certo comodante pode resilir unilateralmente provando necessidade urgente de recuperação – art. 581 CC (ex. empréstimo de máquinas agrícolas para uma safra reclamado aos herdeiros do comodatário após a morte deste).
Do Empréstimo
Conceito de mútuo: empréstimo de coisas fungíveis – art. 586 CC empréstimo de consumo. Exige transferência da propriedade não é cessão de uso. Após a tradição todos os riscos da coisa são do mutuário – art. 587 CC. Devolução em bem de mesma espécie, salvo empréstimo de dinheiro mútuo fenératício. 
Obrigações do mútuo. Mutuante: não tem obrigações, mas responde por vícios ou defeitos dos quais não advertiu o mutuário. Mutuário: restituir em coisa do mesmo gênero, quantidade e qualidade. Mútuo pecuniário: vencível em 30 dias, salvo ajuste em contrário; presume-se incidentes os juros – art. 591 CC. 
Requisitos do mútuo: mutuante deve ser proprietário daquilo que empresta. Mútuo feito a menor sem autorização do responsável não pode ser reavido – art. 588 CC. Requisitos objetivos: qualquer coisa fungível, mais comum é o dinheiro.
Do Contrato de Depósito
Conceito de depósito: depositário recebe um objeto móvel para guardar até que o depositante o reclame – art. 627 CC. Natureza jurídica: real; unilateral  quando só o depositário tem obrigação e bilateral  se há obrigação para o depositante (ex. depósito pago); gratuito por natureza, mas oneroso se resultar de atividade negocial (ex. guarda-volumes) – art. 628 CC; temporário: depositário tem que devolver a coisa assim que pedida – art. 633 CC.
Requisitos. Objetivos: qualquer coisa móvel, excepcionalmente imóvel. Formais: no depósito voluntário a forma é escrita – art. 646 CC, mas possível início de prova documental reforçado por prova testemunhal (ex. canhoto, recibo de pagamento, e-mail mencionando o contrato).
Obrigações. Depositante: pagar o preço convencionado, despesas necessárias ao depósito e indenizar o depositário (ex. prejuízos decorrentes de vício ou defeito da coisa). Depositário: dever principal é a custódia da coisa; restituir o depósito com frutos e acrescidos (ex. juros) – art. 629 CC. 
Do Mandato
Conceito: mandatário recebe poderes para praticar atos jurídicos ou administrar interesses em nome do mandante. A procuração unilateral é o instrumento do mandato bilateral, exige aceitação. 
Requisitos.Subjetivos: podem constituir mandatário todas pessoas capazes – art. 654 CC. Objetivos: atos que mandante pode realizar por si (ex. casamento por procuração); não pode atos personalíssimos (ex. testamento, voto, depoimento pessoal). Formais: forma livre – art. 656 CC, salvo casos que a lei exige poderes especiais (ex. alienar, hipotecar, atos que exorbitem a administração ordinária – art. 661, § 1º CC). Instrumento público é para casos excepcionais (menor relativamente incapaz assistido, cego, a rogo).
Obrigações. Mandatário: agir com zelo – art. 667 CC, transferir vantagens auferidas e prestar contas da gestão. Mandante: pagar remuneração ajustada ao mandatário. Responde perante terceiros com seu patrimônio pelos compromissos em seu nome assumidos, mesmo que orientações sejam contrariadas – art. 679 CC. Cabe ação de ressarcimento – art. 686 CC. 
Exercício 1: Documentação para Compra de Imóvel
 
1. Marque a alternativa errada. São itens necessários na documentação do vendedor:
 
a) ( ) Certidões Negativas das Ações da Fazenda Municipal e das Ações da Fazenda Estadual
b) ( ) Certidões Negativas das Ações Cíveis (Registros de Distribuição) e das Ações da Justiça Federal
c) ( ) Certidão Negativa de Ações Trabalhistas 
d) ( ) Certidão Negativa do Ofício de Interdição e Tutelas
e) ( ) Cópia do Cartão do CNPJ
 
Exercício 1: Documentação para Compra de Imóvel
 
2. Marque a alternativa errada. São itens necessários na documentação do comprador (pessoa física):
 
a) ( ) Cópia da Certidão de Nascimento, se solteiro
b) ( ) Cópia do Comprovante do Estado Civil
c) ( ) Cópia do Contrato Social
d) ( ) Comprovante de Residência
e) ( ) Cópias do RG e CPF
Exercício 1: Documentação para Compra de Imóvel
 
3. Marque a alternativa errada. São itens necessários na documentação do imóvel:
 
a) ( ) Declaração de Quitação Condominial 
b) ( ) Cópia Autenticada das Escrituras Anteriores
c) ( ) Certidão de Ônus Reais Atualizada
d) ( ) Certidão Negativa de Débitos Municipais
e) ( ) Certidão da Situação Enfitêutica 
Exercício 2: Conceitos básicos
 
1. Bem imóveis são aqueles que não podem ser removidos sem alteração da sua substância. A herança (direito à sucessão aberta) é bem móvel ou imóvel?
Exercício 3: Proposta
 
1. As partes iniciam tratativas de um contrato de cessão de direitos locatícios de uma empresa em shopping center para uma franquia a fim de obter anuência da administradora do shopping. Esta encaminhou minuta do instrumento contratual para a empresa sendo estabelecido o valor de R$ 400.000,00. A proposta foi aceita de imediato por e-mail, faltando ajustes para formalização do negócio. Dois meses depois, em aceitação tardia, a empresa enviou alterações que ampliaram o objeto do contrato e alteraram as cláusulas econômicas quanto às condições de prazo e pagamento. A administradora do shopping não aceitou. Responda sim ou não: a empresa apresentou nova oferta? 
LAB
As palavras...
Junte-se a seu grupo e coloque no papel uma palavra da aula de hoje que você se recorda ou que lhe chamou a atenção. Ao lado coloque seu nome.
LAB
2. Os fatos.
Pegue algumas palavras da lista para usar sua criatividade. 
Utilize os conhecimentos adquiridos e sua vivência profissional para criar uma estória fictícia que sua empresa viveu. Liberdade de criação.
Descreva os fatos desde 1. Negociações preliminares, 2. Proposta até 3. Aceite. Indique onde está o problema em cada fase.
Boa tarde !
Obrigado !
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