Atividade 3 UC 10

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Atividade 3
 Ref. UC10
Nome: JORGE DA SILVA OLIVEIRA
	 Contexto 
A Virtually foi procurada pelo investidor Rodrigo Nunes, o qual gostaria de colocar para locação dez imóveis de um empreendimento que foi entregue recentemente. Rodrigo gostaria que a garantia fosse feita por título de capitalização para aluguel, então precisa obter mais informações a respeito desse serviço (por exemplo, o valor das taxas). Ele também gostaria de saber o que é necessário para que a garantia seja feita pelo título de capitalização, como são feitos os repasses dos aluguéis e qual é a documentação que deve ser apresentada para efetivar o serviço.
 
Atividade
Elabore, por escrito, uma orientação sobre os procedimentos que devem ser realizados, como valores das taxas, garantia locatícia praticada, procedimento para realização da garantia pelo título de capitalização, forma como é realizado o repasse, bem como documentação que deve ser apresentada. Apresente também no mesmo documento com orientações, como anexo, o tipo de contrato que deverá ser estabelecido.
	
Importante referir, primeiramente, que dentre as competências do corretor de imóveis está a intermediação na locação de imóveis e que quando o proprietário decide colocar seu imóvel para locação o maior temor dele é o risco de não receber o aluguel, além de outros problemas decorrentes no período de locação.
A lei nº 8.245/1991 (lei do inquilinato), veio para regulamentar os procedimentos referentes às locações (Artigo 37 ao 42). São quatro modalidades de garantia, no entanto, apenas uma delas pode ser exigida pelo locador, sendo elas as seguintes:
. Caução – prestada em bens móveis (deve registrar em cartório de títulos), imóveis (deve registrar na matrícula do imóvel), dinheiro, títulos e ações. Sendo em dinheiro, não deve exceder a três meses de aluguel, deve ser depositado em conta poupança e devolvido ao final, caso não tenha sido usado. Os títulos e ações a lei não é taxativa e não limita valor máximo, apenas menciona que deverá ser substituída no prazo de 30 dias caso a sociedade emissora do título ou ação apresente concordata, falência ou liquidação. 
. Fiança - Existe a figura do fiador que garante o pagamento da obrigação assumida pelo devedor, caso a obrigação não seja cumprida. Poderá o locador exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos casos do Art. 40 da Lei de Inquilinato. A Lei 12.112/2009, trouxe alteração dizendo que a fiança, salvo se pacto em contrário, prorroga-se quando a locação é prorrogada por prazo indeterminado, resguardando nesse período de prorrogação a faculdade do fiador se exonerar mediante notificação. 
. Seguro Fiança – É uma apólice que serve para garantir o repasse dos valores, por parte da operadora de seguros. Tem custo elevado e os valores não são devolvidos ao final do contrato de locação, é uma opção para que não tem fiador e nem dinheiro para outro tipo de garantia existente, pois pode parcelar o seguro. 
. Cessão Fiduciária de quotas de fundo de investimento – É pouco utilizado nas práticas imobiliárias, é muito complexo e burocrático, as pessoas acabam optando por uma das outras modalidades. Faculta ao locatário a possibilidade de investimento, a fim de obter rendimentos durante a vigência do contrato de locação. O locador é o credor fiduciário e a instituição financeira emissora das quotas, legalmente autorizada pela comissão de valores imobiliários, como agente fiduciário. Se o locatário incorrer em mora, o locador irá requerer à instituição financeira ou ao agente fiduciário a transferências das quotas para a satisfação da dívida, sem prejuízo da ação despejo. 
No caso do cliente Rodrigo Nunes, ele já manifestou o interesse que a garantia fosse feita por título de capitalização para o aluguel de seus imóveis, mas gostaria de mais informações a respeito dessa modalidade. 
Diante disso, informamos que esta opção está cada vez mais sendo oferecida por grandes empresas do setor de seguros, entre elas a Caixa Econômica Federal, a Porto Seguro e a Sul América e que o valor do título é acertado entre locatário/inquilino e a imobiliária/corretor autônomo, podendo variar entre 3 e 12 aluguéis, mais taxas de IPTU e condomínio. Destacamos ainda que esse título serve como garantia para o locador, pois ele passa a ser o credor do título de capitalização caso o inquilino não cumpra sua obrigação de pagar o aluguel durante a vigência do contrato. Ainda, salientamos que esta opção mantêm as vantagens dos títulos de capitalização convencionais e que oferece ao inquilino a possibilidade de participação em sorteios de prêmios em dinheiro e ao final do prazo, se não possuir dívida com ao imobiliária/proprietário, poderá ser sacado o valor integral corrigido pela taxa Referencial. Outra vantagem é que não precisa comprovar renda, é muito rápido e simples, com renovação automática, geralmente a cada 12 meses. 
No entanto, tem como desvantagem a obrigatoriedade de depositar todo o valor do título numa só vez, o retorno é baixo se comparado com outros investimentos e a espera do fim da ação de despejo para receber o dinheiro, geralmente em torno de 7 meses. 
Portanto, a partir do momento em que o inquilino usa o título de capitalização como garantia da locação, seu resgate somente pode ser feito mediante autorização do proprietário do imóvel ou da imobiliária, é ele quem vai liberar o resgate, desde que não haja nenhuma pendência, por exemplo, nos casos em que há inadimplência ou mau uso do imóvel, em havendo, nesse caso o proprietário pode sacar o título para cobrir o prejuízo causado pelo inquilino ou até buscar um acordo com ele. 
Sendo assim, caso o inquilino não consiga evitar a inadimplência, o locador irá até a corretora e solicitará o resgate do valor correspondente à inadimplência e o locatário não poderá tentar impedir o resgate, afinal ele autorizou por escrito e a garantia é justamente para esses casos. Importante referir que o resgate só é integral após o prazo de vigência, semelhante aos títulos de capitalização comuns. Portanto, se o inquilino rescindir o contrato antecipadamente, ele terá direito a resgatar o título, porém não será integral, perderá uma boa parte, 10, 20 e até 30% do valor, dependerá da corretora. 
O mesmo acontece se o inquilino ficar inadimplente e o locador precisar efetuar o resgate para pagamento dos custos do aluguel, reparos ou até mesmo honorários para despejo. 
 A fim de clarear as dúvidas, fizemos um comparativo das vantagens e desvantagens dessa modalidade de garantia. 
 Vantagens:
· Dispensa a necessidade do fiador;
· Maior agilidade na análise e liberação do contrato;
· Não é preciso comprovar renda. A contratação é rápida e bastante simples, com renovação automática geralmente a cada 12 meses;
· Resgate integral do valor do título corrigido ao final do contrato;
· Participações em sorteios;
· Em caso de inadimplência ou de danos ao imóvel por parte do inquilino, os proprietários resgatarão o título para cobrir os prejuízos causados;
· Mais uma opção de garantia para aumentar as chances de alugar o imóvel com agilidade
 Desvantagens:
· O custo é mais elevado considerando as outras modalidades;
· Pagamento total à vista;
· Resgate antecipado sofre desconto. O desconto vale tanto para o inquilino que queira deixar o imóvel e sacar o título, como para o proprietário que execute a garantia devido à inadimplência do inquilino;
· A partir do momento em que o inquilino usa o título de capitalização como garantia da locação, seu resgate somente pode ser feito mediante autorização do proprietário do imóvel ou da imobiliária.
Com relação a documentação necessária para o título de capitalização, fizemos uma pesquisa junto às seguradoras e repassamos ao nosso cliente, conforme abaixo: 
· Ficha cadastral preenchida e assinada;
· Documentos Pessoais (CPF e RG, CNH);
· Última declaração de imposto de Renda (IRPF) na íntegra, com página de recibo (caso declare);
· Comprovante de residência atualizado (Conta de água, luz, telefone). 
· Comprovante de rendimentos mensais, conformeo vínculo empregatício*.
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL
LOCADOR: Rodrigo Nunes, brasileiro, solteiro, engenheiro, portador da cédula de identidade R.G. nº 5394003001, CPF nº 62474542591, residente e domiciliado à Rua Marechal Floriano, 1900, centro, São Luiz Gonzaga-RS, CEP 97800-000;
LOCATÁRIO: Roberto Pereira Miranda, brasileiro, solteiro, aposentado, portador da cédula de identidade R.G. nº 50030008008 e CPF nº 03035060025, residente e domiciliado à Rua General Paiva, 300, Bairro Duque de Caxias, São Luiz Gonzaga-RS, CEP 97800-000;
CLÁUSULA PRIMEIRA - DO OBJETO DA LOCAÇÃO
1.1 O objeto deste contrato de locação é o imóvel, situado à Avenida Senador Pinheiro, 5000, centro, São Luiz Gonzaga-RS, CEP 978000-000, no exato estado do termo de vistoria e fotos em anexo.
CLÁUSULA SEGUNDA - DA DESTINAÇÃO DO IMÓVEL
2.1 O LOCATÁRIO declara que o imóvel, ora locado, destina-se única e exclusivamente para o seu uso RESIDENCIAL.
2.2 O LOCATÁRIO obriga por si e demais dependentes a cumprir e a fazer cumprir integralmente as disposições legais sobre o Condomínio, a sua Convenção e o seu Regulamento Interno.
CLÁUSULA TERCEIRA - DO PRAZO DE VIGÊNCIA
3.1 O prazo da locação é de 12 meses, iniciando-se em 01/06/2022, com término em 30/05/2023, independentemente de aviso, notificação ou interpelação judicial ou extrajudicial.
3.2Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
CLÁUSULA QUARTA - DA FORMA DE PAGAMENTO
4.1 O aluguel mensal deverá ser pago até o dia 5 (cinco) do mês subsequente ao vencido, por meio de boleto bancário, no valor de R$ 1.000,00, reajustados anualmente, pelo índice IGP-M, reajustamento este sempre incidente e calculado sobre o último aluguel pago no último mês do ano anterior. Sendo extinto tal índice, será utilizado, sucessivamente, o IPC/FIPE ou IGP/FGV. 
CLÁUSULA QUINTA - DA MULTA E JUROS DE MORA
5.1Em caso de mora no pagamento do aluguel, o valor será corrigido pelo IGP-M até o dia do efetivo pagamento e acrescido da multa moratória de 10% (dez por cento) e dos juros de 1% (um por cento) ao mês e ensejará a sua cobrança através de advogado. Ficam desde já, fixados os honorários advocatícios em 10% (dez por cento), se amigável a cobrança, e de 20% (vinte por cento), se judicial.
CLÁUSULA SEXTA - DA CONSERVAÇÃO, REFORMAS E BENFEITORIAS NECESSÁRIAS
6.1. Ao LOCATÁRIO recai a responsabilidade por zelar pela conservação, limpeza do imóvel e segurança. 
6.2As benfeitorias necessárias introduzidas pelo LOCATÁRIO, ainda que não autorizadas pelo LOCADOR, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo LOCATÁRIO, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
6.3 O LOCATÁRIO está obrigado a devolver o imóvel em perfeitas condições de limpeza, conservação e pintura, quando finda ou rescindida esta avença, conforme constante no termo de vistoria em anexo. 
6.4 O LOCATÁRIO não poderá realizar obras que alterem ou modifiquem a estrutura do imóvel locado, sem prévia autorização por escrito da LOCADORA. No caso de prévia autorização, as obras serão incorporadas ao imóvel, sem que caiba ao LOCATÁRIO qualquer indenização pelas obras ou retenção por benfeitorias. 
6.5 Cabe ao LOCATÁRIO verificar a voltagem e a capacidade de instalação elétrica existente no imóvel, sendo de sua exclusiva responsabilidade pelos danos e prejuízos que venham a ser causados em seus equipamentos elétrico-eletrônico por inadequação à voltagem e/ou capacidade instalada. Qualquer alteração da voltagem deverá de imediato ser comunicada ao(a) LOCADOR(A), por escrito. Ao final da locação, antes de fazer a entrega das chaves, o(a) LOCATÁRIO(A) deverá proceder a mudança para a voltagem original.
6.6 O LOCADOR deve responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação
PARÁGRAFO ÚNICO: O LOCATÁRIO declara receber o imóvel em perfeito estado de conservação e perfeito funcionamento devendo observar o que consta no termo de vistoria, não respondendo por vícios ocultos ou anteriores à locação.
CLÁUSULA SÉTIMA - DAS TAXAS E TRIBUTOS
7.1 Todas as taxas e tributos incidentes sobre o imóvel, tais como condomínio, IPTU, bem como despesas ordinárias de condomínio e quaisquer outras despesas que recaírem sobre o imóvel, serão de responsabilidade do LOCATÁRIO, o qual arcará também com as despesas provenientes de sua utilização tais como ligação e consumo de luz, força, água e gás que serão pagas diretamente às empresas concessionárias dos referidos serviços, que serão devidos a partir desta data independente da troca de titularidade.
CLÁUSULA OITAVA - DOS SINISTROS
8.1No caso de sinistro do prédio, parcial ou total, que impossibilite a habitação do imóvel locado, o presente contrato estará rescindido, independentemente de aviso ou interpelação judicial ou extrajudicial. 
8.2No caso de incêndio parcial, obrigando obras de reconstrução, o presente contrato terá suspensa a sua vigência, sendo devolvido ao LOCATÁRIO após a reconstrução, que ficará prorrogado pelo mesmo tempo de duração das obras de reconstrução.
CLÁUSULA NONA - DA SUBLOCAÇÃO
9.1É proibido ao LOCATÁRIO sublocar, transferir ou ceder o imóvel, sendo nulo de pleno direito qualquer ato praticado com este fim sem o consentimento prévio e por escrito do LOCADOR.
CLÁUSULA DÉCIMA - DA DESAPROPRIAÇÃO
10.1 Em caso de desapropriação total ou parcial do imóvel locado, ficará rescindido de pleno direito o presente contrato de locação, sendo passível de indenização as perdas e danos efetivamente demonstradas.
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA - DOS CASOS DE FALECIMENTO
11.1 Falecendo o LOCADOR, ficam os seus sucessores sub-rogados dos direitos do presente contrato, devendo o LOCATÁRIO seguir depositando o valor do aluguel em conta indicada pelo inventariante, após devidamente notificado. 
11.2 Falecendo o LOCATÁRIO, ficam os seus sucessores sub-rogados dos direitos do presente contrato, devendo decidir dentro de 30 dias da continuidade ou não da LOCAÇÃO. O locador deve ser notificado da morte do LOCATÁRIO e informado de quem será o novo sucessor.
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA - DA GARANTIA
12.1 Como garantia das obrigações assumidas neste contrato, o LOCATÁRIO dá em CAUÇÃO ao LOCADOR o Título de Capitalização de Pagamento Único, no valor de R$ 15.000,00 (Quinze mil reais), subscrito, neste ato, junto à Porto Seguros Capitalização, através da Proposta de n° 99.999/2022;
12.2 Ao término do prazo de vigência do Título 12 (doze) meses, sob pena de quebra de cláusula contratual, fica o LOCATÁRIO obrigado a renová-lo enquanto perdurar a locação, no mesmo plano, mediante reaplicação dos saldos atualizados, ficando, também, o Título oriundo da reaplicação caucionados como garantia da avença locatícia, até a efetiva desocupação do imóvel e entrega das chaves. 
CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA - DA ALIENAÇÃO DO IMÓVEL
13.1 No caso de alienação do imóvel, o LOCATÁRIO terá direito de preferência, e se não utilizar-se dessa prerrogativa formalmente, o LOCADOR poderá dispor livremente do imóvel.
CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA - DAS VISTORIAS
14.1 É facultado ao LOCADOR, mediante aviso prévio, vistoriar o imóvel, por si ou seus procuradores, sempre que achar conveniente, para a certeza do cumprimento das obrigações assumidas neste contrato.
CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA - DAS INFRAÇÕES AO CONTRATO
15.1 A não observância de qualquer das cláusulas do presente contrato, sujeita o infrator à multa de 20 % do valor do aluguel, tomando-se por base, o último aluguel vencido.
CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA - DA SUCESSÃO
16.1 As partes contratantes obrigam-se por si, herdeiros e/ou sucessores.
CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA - DA RESCISÃO DO CONTRATO
17.1 A rescisão previamente à vigência do presente contrato, culmina em multa contratual calculada da seguinte forma: valor equivalentea 03 (três) meses de aluguéis.
17.2 Após o prazo de vigência do presente, podem as partes rescindirem o contrato mediante aviso prévio de 30 dias.
CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA - DA OBSERVÂNCIA À LGPD
18.1 O LOCATÁRIO declara expresso CONSENTIMENTO que o LOCADOR irá coletar, tratar e compartilhar os dados necessários ao cumprimento do contrato, nos termos do Art. 7º, inc. V da LGPD, os dados necessários para cumprimento de obrigações legais, nos termos do Art. 7º, inc. II da LGPD, bem como os dados, se necessários para proteção ao crédito, conforme autorizado pelo Art. 7º, inc. V da LGPD.
CLÁUSULA DÉCIMA NONA - TERMOS GERAIS
19.1 O LOCATÁRIO se obriga a respeitar os direitos de vizinhança com rigorosa observância da Convenção, Regulamento Interno ou outros regulamentos porventura existentes, quando a unidade estiver inserida em condomínio, ficando responsável pelas multas que vierem a ser aplicadas em razão de infrações cometidas. 
19.2 Somente será permitido ao LOCATÁRIO colocar placas, letreiros, cartazes ou quaisquer inscrições ou sinais, bem como aparelhos de ar condicionado, antenas, etc. nas partes externas do imóvel locado, se for observado o previsto na legislação municipal, e em caso de unidade integrante de condomínio observar, também, o disposto na convenção e regimento interno, e prévia autorização do síndico.
CLÁUSULA VIGÉSIMA - DO FORO
20.1 As partes elegem o foro da Comarca de São Luiz Gonzaga-RS para dirimirem qualquer litígio decorrente do presente termo.
E, por assim estarem justos e contratados, mandaram extrair o presente instrumento em três (03) vias, para um só efeito, assinando-as, juntamente com as testemunhas, a todos presentes.
 São Luiz Gonzaga-RS, 31 de maio de 2022.
LOCADOR:____________________________________________________ 
LOCATÁRIO:__________________________________________________ 
1ª TESTEMUNHA:______________________________________________ 
2ª TESTEMUNHA:______________________________________________ 
 ANEXOS:
1- Termo de Vistoria do Imóvel
2- Regimento Interno do Condomínio