investindo-em-fiis-m4

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Suno Research
Investindo em 
Fundos Imobiliários 
Módulo 4
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Aula
Gestão de 
Alocação
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Gestão de Alocação
Gestão de Alocação ou Asset Allocation:
• Procedimento de distribuição de recursos dentro de 
uma carteira de investimentos.
• Busca equilibrar risco e retorno, investindo em 
diferentes classes de ativos.
• Fundamental para o investidor atingir seus objetivos.
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Teoria moderna do portfólio 
– Harry Markowitz. 
• Nobel de Economia 1990.
• Maior retorno com o 
menor risco possível.
• Poder da diversificação.
“Não coloque todos os seus 
ovos em uma cesta só.”
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Teoria de Markowitz
• Retornos esperados: Quanto o investidor espera 
ganhar ao comprar aquele ativo.
• Risco: Diretamente relacionado ao retorno esperado.
O risco é a volatilidade medida pelo desvio padrão –
indica a dispersão dos dados em relação à média.
• Correlação: Medida estatística que mede a relação 
entre duas variáveis.
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Correlação
• Mede o quanto os ativos se movem conjuntamente.
• A correlação varia entre + 1 e - 1.
• + 1 = correlação perfeitamente positiva.
Se movem de maneira muito similar.
Ex: Ações ordinárias e preferenciais.
• - 1 = correlação perfeitamente negativa.
Se movem de forma completamente oposta.
Ex: Ibovespa e dólar.
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Fonte: Status Invest – Acesso: 06/05/21
Correlação Positiva: IFIX e KNRI11
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Fonte: Status Invest – Acesso: 06/05/21
Correlação Negativa: IBOV e Embraer
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Fonte: e-Book “Aprenda a Fazer Gestão e Alocação de Ativos”
- Suno
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Gestão de Alocação
Teoria moderna do portfólio:
• Comprovou os benefícios de acrescentar ativos 
que se movem de forma diferente em um só 
portfólio.
Composição mista entre renda variável e 
renda fixa.
• Deve se adequar ao perfil de risco do investidor 
e seus objetivos.
Mitigar o risco e aumentar a performance.
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Gestão de Alocação
A alocação estratégica de ativos é muito pessoal.
• Depende de características particulares de 
cada investidor.
• Tem como base três fatores principais:
Objetivos de investimento.
Tolerância ao risco.
Horizonte de tempo.
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Gestão de Alocação
Defina os percentuais de alocação de cada ativo na 
sua carteira:
• Fundos de Investimento Imobiliários.
• Ações (Dividendos, Valor, Small Caps)
• Fundos de Investimento Multimercado.
• Renda Fixa (CDB, LCI, Debêntures, Títulos Públicos).
• Investimentos no Exterior (Stocks, REITs, ETFs).
• Alternativos (Private Equity, Venture Capital, FIP-IE).
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Gestão de Alocação em FIIs
Após o aprofundamento sobre a necessidade da 
diversificação de ativos, aplique à sua realidade nos 
investimentos em FIIs:
• Tipo de ativo (Tijolo, Papel, FoFs, Híbridos e 
Desenvolvimento)?
• Quantos FIIs terão a carteira? Qual a participação de 
cada FII?
• Qual a % por segmento – corporativo, logístico, 
shoppings, etc.?
• Tipo de Gestão (Ativa ou Passiva)?
• Quantidade de ativos (Monoativo ou Multiativos)?
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Aula
Aportes 
Regulares e 
Dividendos
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Os centavos valem a pena?
No começo, não desanime com os centavos de
rendimentos.
• Concentre em realizar os aportes;
• E engordar sua carteira.
Aos poucos, o fluxo de caixa começa a gerar 
mais impacto mês a mês e tudo fará sentido.
Veja um exemplo:
• Aportes mensais = R$ 500,00.
• Taxa de juros = 0,65% a.m.
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 R$-
 R$10.000,00
 R$20.000,00
 R$30.000,00
 R$40.000,00
 R$50.000,00
 R$60.000,00
 R$70.000,00
 R$80.000,00
 R$90.000,00
 R$100.000,00
1 13 25 37 49 61 73 85 97 109 121
Meses
Capital Acumulado Capital Investido Juros
Juros Compostos – 10 anos
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Juros Compostos – 20 anos
 R$-
 R$50.000,00
 R$100.000,00
 R$150.000,00
 R$200.000,00
 R$250.000,00
 R$300.000,00
 R$350.000,00
1 7
1
3
1
9
2
5
3
1
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0
3
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5
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1
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2
3
2
2
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3
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2
4
1
Mêses
Capital Acumulado Capital Investido Juros
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Juros Compostos – 30 anos
 R$-
 R$100.000,00
 R$200.000,00
 R$300.000,00
 R$400.000,00
 R$500.000,00
 R$600.000,00
 R$700.000,00
 R$800.000,00
1
1
0
1
9
2
8
3
7
4
6
5
5
6
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6
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2
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3
3
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3
3
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3
6
1
Mêses
Capital Acumulado Capital Investido Juros
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Aportes Regulares e Dividendos
Monte a sua estratégia focada em:
• Aportes regulares.
• Reinvestir os dividendos.
• Investir com inteligência.
Como consequência:
• Acumulação de Cotas.
• Crescimento da Renda Passiva.
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Reinvestindo os Dividendos
Reinvista os dividendos para potencializar a
força dos juros compostos.
Onde reinvestir?
• O reinvestimento deve ser feito nos
melhores FIIs do mês.
• Caixa para futuras oportunidades.
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Exemplo
Ex: João aporta mensalmente R$800,00 e nesse mês
recebeu R$200,00 em dividendos. A sua carteira possui
10 FIIs e ele não pretende abrir novas posições.
Ele gostaria de comprar mais dos fundos BCDE11 e
RSTU11, porém no ranking da Carteira SUNO a
recomendação deles é AGUARDAR, ou seja, os preços
atuais estão acima do preço sugerido.
Dessa forma, ele pode aportar em outro FII que esteja
bem posicionado no Ranking e com indicação de
COMPRA, ou aportar em caixa para aproveitar futuras
oportunidades.
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Moderação nos Aportes
Em caso de venda de bem, recebimento de 
indenização ou herança, surge a tentação de realizar 
um grande aporte.
• Devemos resistir a esse tipo de tentação.
O bom senso nos orienta a fazer aportes moderados, 
aos poucos.
• Numa crise o mercado sempre pode cair mais.
• Na euforia nunca sabemos quando a tendência 
muda.
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Construindo a Carteira 
Previdenciária
Círculo virtuoso:
• Recebimento de dividendos.
• Novos aportes.
• Compra de novos ativos geradores de renda.
• Recebimento de mais dividendos.
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Aula
Rentabilidade
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Como é o retorno dos FIIs?
Existem, basicamente, dois modos para o cotista 
ganhar com um FII:
1. Valorização da cota: proporciona ganho de 
capital.
2. Renda distribuída mensalmente: proporciona 
fluxo de caixa.
• Rentabilidade Total = valorização da cota + dividendos 
recebidos.
A maioria dos investidores são atraídos para os FIIs 
devido à renda.
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Fonte: Relatório Gerencial Jan-21 – Hedge – HGBS11 
(adaptado)
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Como se dá a valorização de 
um FII?
1. Valorização dos imóveis:
• Boa gestão.
• Manutenção e reformas do imóvel.
• Melhorias públicas ao redor da propriedade.
• Maior demanda pelo tipo específico do imóvel.
2. Aumento na distribuição de rendimentos.
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Aumento na distribuição de 
um FII
Como vimos:
𝐷𝑖𝑠𝑡𝑟𝑖𝑏𝑢𝑖çã𝑜 = 𝑅𝑒𝑐𝑒𝑖𝑡𝑎𝑠 − 𝐷𝑒𝑠𝑝𝑒𝑠𝑎𝑠
Portanto, para haver aumentos na distribuição é 
necessário:
• Aumento nas receitas: ganho de capital, taxas 
internas maiores.
• Diminuição em despesas do fundo: vacância, 
taxas de administração, despesas imobiliárias, 
etc.
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Fonte:Relatório Gerencial Dez-20 – Hectare – HCTR11 
(adaptado)
Fonte: FIIs – HCTR11 – Acesso: 17/02/2021 (adaptado)
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Qual a Renda Real de sua 
Carteira?
1. Verifique quanto o seu FII pagou, em média, 
nos últimos 12 meses.
2. Verifique o seu preço médio neste FII.
3. Faça a divisão do valor médio pago por cota 
pelo seu preço médio (lembre-se de multiplicar 
por 12).
4. Apure a inflação IPCA* nos últimos 12 meses.
5. Pronto: Subtraia um do outro e terá uma 
aproximação da renda real consolidada.
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Exemplo – Renda Real
1. Suponha que o FUND11 pagou R$ 0,60 de média 
nos últimos 12 meses.
2. Seu preço médio no FUND11 é de R$ 100,00.
3. 𝐷𝑌 =
0,60 ×12
100,00
=
7,20
100,00
= 0,072 = 7,2% 𝑎. 𝑎.
4. IPCA 2020 = 4,52%.
5. Renda Real = 7,20% - 4,52% = 2,68% a.a.
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Exemplo – Renda Real
A renda real calculada através de uma subtração visa 
facilitar o entendimento. O cálculo mais preciso se dá 
pela fórmula:
𝑅𝑒𝑛𝑑𝑎 𝑅𝑒𝑎𝑙 =
1 + 𝑅𝑒𝑛𝑑𝑎
1 + 𝐼𝑛𝑓𝑙𝑎çã𝑜
− 1 =
1 + 0,072
1 + 0,0452
− 1
𝑅𝑒𝑛𝑑𝑎 𝑅𝑒𝑎𝑙 =
1,072
1,0452
− 1 = 0,0256
𝑅𝑒𝑛𝑑𝑎 𝑅𝑒𝑎𝑙 = 2,56%
O cálculo da renda real envolve apenas os rendimentos 
recebidos. Caso haja ganho de capital com a valorização 
da cota, os resultados do investidor serão majorados. 
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Aula
Índices de 
Mercado
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Índices de Mercado
São índices desenvolvidos em diversas
modalidades de investimentos no mercado
financeiro, e servem para:
• Acompanhar o desempenho.
• Analisar retornos.
• Realizar comparações.
Diversas classes de ativos financeiros
possuem um benchmark (referência).
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Índices de Mercado nos FIIs
Atualmente, os investidores contam com 4 
referências:
• IFIX: índice criado pela bolsa de valores B3.
• IFI-E / IFI-D: índices criados pelo Banco Inter.
• XPFI / XPFT / XPFP: índices criados pela 
corretora XP Investimentos.
• SUNO30: índice criado pela Suno.
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IFIX
Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários.
• Mede o desempenho geral do mercado de FIIs.
Carteira teórica.
Fundos mais negociados em Bolsa (maior liquidez).
Média ponderada do retorno de cada fundo.
• Índice mais utilizado como benchmark.
Comparação com outros índices.
• Acesso: IFIX B3.
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http://www.b3.com.br/pt_br/market-data-e-indices/indices/indices-de-segmentos-e-setoriais/indice-de-fundos-de-investimentos-imobiliarios-ifix.htm
Fonte: Google - Acesso: 04/05/202
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Fonte: Boletim Mensal FIIs – B3 – Março 2021
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Fonte: Boletim Mensal FIIs – B3 
– Janeiro 2021 (adaptado)
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SUNO30
Alternativa de benchmark frente ao IFIX. Criado em 
Jun-2020.
• Composto por 30 FIIs com distribuição igualitária 
(Acesso).
• FIIs de maior patrimônio líquido que atendam a 
quatro itens:
1. Pelo menos um pagamento de proventos nos 
últimos 12 meses.
2. Fazer parte do IFIX.
3. Não ser um Fundo de Fundos (FoF).
4. O Fundo deve possuir mais que um ativo.
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https://www.suno.com.br/indices/suno30/
Fonte: Suno - Acesso: 04/05/2021
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HGRE11
3%
VCJR11
3%
BRCR11
3%
BRCO11
3%
LVBI11
3%
TGAR11
3%
KNCR11
3%
HGRU11
3%
JSRE11
3%
BBPO11
3%
BTLG11
3%
HGCR11
3%
VILG11
3%
VRTA11
3%
KNIP11
3%
KNRI11
3%
HGLG11
3%
XPLG11
3%
IRDM11
3%
HGBS11
3%
XPML11
3%
MXRF11
3%
VISC11
3%
RECR11
3%
HSML11
3%
CPTS11
3%
GTWR11
3%
RBVA11
3%
KNHY11
3%
HCTR11
3%
Fonte: Composição SUNO30
– Abril - Junho/21
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Aula
Revisando sua 
Carteira
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Acompanhando os Relatórios 
dos FIIs
Relatórios gerenciais são divulgados mensalmente.
• Trazem uma boa visão sobre diversas características do 
fundo:
Indicadores, ativos, contratos, locatários, rentabilidade, etc.
• Traz os comentários da gestão sobre os últimos 
acontecimentos.
• É um relatório pequeno e de fácil compreensão.
• Auxilia na tomada de decisão sobre descartar o fundo por não 
estar dentro das características e estratégias que você busca.
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Acompanhando os Relatórios 
dos FIIs
São documentos públicos e podem ser obtidos:
• Site da Bolsa de Valores B3.
• Com o administrador do fundo ou site do fundo.
Cadastro no mailing – sistema de entrega de fatos
relevantes e relatórios direto na sua caixa de e-mail.
• Sites de FIIs: www.fiis.com.br
www.statusinvest.com.br
www.fundsexplorer.com.br
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Fonte: alzr11.alianza.com.br
Fonte: mcci11.mauacapital.com
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Revisando sua Carteira
Investir em FIIs requer uma estratégia focada no Longo 
Prazo.
• Por isso, é importante avaliar a própria carteira de 
tempos em tempos.
• Reavaliar entre uma e duas vezes ao ano é o mínimo 
necessário para o investidor de longo prazo.
Reforçar premissas e redesenhar a estratégia de 
alocação.
O resultado depende de suas escolhas, que dependem de 
seu conhecimento! Estudo é necessário, não há atalhos.
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O que avaliar no fechamento
de um ano?
• Renda real: quanto sua carteira rendeu acima da
inflação.
• Vacância ponderada: quanto de vacância física
sua carteira possui de acordo com o peso de cada
FII dentro dela.
• Comparação com benchmarks (IFIX e CDI): Medir 
seu desempenho com índices de referência.
• Crescimento da renda passiva.
Há ferramentas gratuitas, como o Status Invest.
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Fonte: Status Invest – Área de membros 
Comparação com Benchmarks
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Fonte: Status Invest – Área de membros (adaptado) 
Crescimento da Renda Passiva
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Quando vender um FII?
Reciclagem do portfólio é importante.
• Permite o rebalanceamento da carteira.
• Equaciona o risco e deixa a saúde da carteira estável.
Porém, as vendas não devem ocorrer apenas pela 
valorização da cota.
• O Fundo perdeu a atratividade?
• O Fundo não demonstra evolução?
• Os relatórios não desenvolvem?
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Quando vender um FII?
• Não confia mais na gestão do Fundo?
• O Fundo perdeu os fundamentos?
• O Fundo não está conseguindo se reposicionar no 
mercado?
• O Fundo não consegue diminuir a vacância?
Evite tentar antecipar os movimentos do mercado.
• Controle a frequência de vendas.
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Exemplo de Venda – XPCM11
• Fundo mono-ativo e mono-inquilino.
• Anúncio em jul-19, indicando desocupação total do 
imóvel em Macaé-RJ, 100% locado para a Petrobrás.
Fonte: Google – cotação
XPCM11 – Acesso 07/05/2021
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Aula
Como Controlar 
sua Carteira de 
FIIs
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Como controlar sua carteira
de FIIs
Você faz o controle do seu orçamento financeiro 
pessoal?
Também é importante fazer o controle dos seus 
investimentos.
Te permite acompanhar:
• Patrimônio Acumulado.
• Rentabilidade de cada FII e da Carteira.
• Concentração de cada FII na Carteira.
• Dividendos Recebidos.
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Como controlar sua carteira
de FIIs
Através do controle, você conseguirá fazer análises da 
sua carteira de forma muito prática.
• Comparação da rentabilidade com benchmarks.
• Histórico de compras e vendas.
• Preço médio pago em cada ativo.
• Tributação em caso de ganho de capital.
• Compensação futura de prejuízos realizados.
• Além de facilitar na declaração de Imposto de Renda.
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O que deve ser anotado para 
controle
• Nome do FII e seu TICKER.
• Data de compra.
• Quantidade de cotas compradas.
• Preço pago.
• Motivação da compra e fundamento por trás da 
escolha.
• Data de venda, quantidadevendida e preço de venda.
• Motivação da venda.
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Onde fazer esse controle
• Planilhas disponibilizadas na internet.
• Criar a sua própria planilha.
No começo pode faltar algumas informações, mas
com o tempo você poderá ajustar conforme as
necessidades.
• Sites e aplicativos que disponibilizam ferramentas
específicas para controle:
www.statusinvest.com.br
www.fundsexplorer.com.br
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Fonte: Status Invest – Área de membros
Controle pelo Status Invest
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Controle por planilha
Histórico de operações em FIIs
Ticker Nome do FII Motivação Data Quantidade Preço Custos Extras Valor total
ABCD11 ABCD Crédito Imobiliário 02/07/2020 10 R$ 98,71 R$ 0,00 R$ 987,10
EFGH11 EFGH Shoppings do Brasil 05/08/2020 10 R$ 106,12 R$ 0,00 R$ 1.061,20
IJKL11 IJKL Logística 12/09/2020 10 R$ 118,16 R$ 0,00 R$ 1.181,60
MNOP11 MNOP Escritórios 03/10/2020 10 R$ 82,33 R$ 0,00 R$ 823,30
QRST11 QRST FoF 01/11/2020 10 R$ 98,54 R$ 0,00 R$ 985,40
Carteira de FIIs
Ticker Setor de Atuação Preço Médio Preço Atual Quantidade Valor total Variação % em FIIs % na Carteira
ABCD11 Fundo de Papel R$ 98,71 R$ 100,00 10 R$ 1.000,00 R$ 12,90 19,69% 19,69%
EFGH11 Shopping Center R$ 106,12 R$ 110,00 10 R$ 1.100,00 R$ 38,80 21,65% 21,65%
IJKL11 Galpões Logísticos R$ 118,16 R$ 117,00 10 R$ 1.170,00 -R$ 11,60 23,03% 23,03%
MNOP11 Lajes Corporativas R$ 82,33 R$ 85,00 10 R$ 850,00 R$ 26,70 16,73% 16,73%
QRST11 Fundo de Fundos R$ 98,54 R$ 96,00 10 R$ 960,00 -R$ 25,40 18,90% 18,90%
Soma R$ 5.080,00
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Cálculo do Preço Médio
• Para calcular o preço médio é necessário somar
todos os valores pagos em cada cota e dividir pela
quantidade de cotas.
𝑃𝑟𝑒ç𝑜 𝑚é𝑑𝑖𝑜 =
𝑆𝑜𝑚𝑎𝑡ó𝑟𝑖𝑜 𝑑𝑜𝑠 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟𝑒𝑠 𝑝𝑎𝑔𝑜𝑠 𝑝𝑒𝑙𝑎𝑠 𝑐𝑜𝑡𝑎𝑠
𝑄𝑢𝑎𝑛𝑡𝑖𝑑𝑎𝑑𝑒 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑑𝑒 𝑐𝑜𝑡𝑎𝑠
• Exemplo: João comprou 30 cotas do FUND11 por
R$ 100,00 cada, e depois mais 10 cotas por R$
110,00. Qual o seu preço médio?
𝑃𝑀 =
30 × 100 + 10 × 110
30 + 10
=
3000 + 1100
40
=
4100,00
20
= 102,50
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Aula
Na Prática –
Controlando
sua Carteira
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Na Prática – Controlando
sua Carteira
Acesse o site: www.statusinvest.com.br
• Crie sua conta de forma gratuita.
• Entre em Carteira e insira seus ativos.
Pode ser de forma manual ou automaticamente pelo CEI.
• Veja as funcionalidades disponíveis e entenda a situação 
atual da sua carteira.
• Caso faça alguma nova operação, o sistema alimentará sua 
carteira de forma automática (se tiver conectado o CEI, caso 
contrário, será necessário fazer a alteração manualmente).
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Aula
QUIZ
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1) O que deve ser avaliado em 
sua carteira na revisão de 
fechamento de ano?
a) Renda Real.
b) Vacância Ponderada.
c) Comparação com Benchmarks.
d) Crescimento da Renda Passiva.
e) Todas as alternativas anteriores.
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1) O que deve ser avaliado em 
sua carteira na revisão de 
fechamento de ano?
a) Renda Real.
b) Vacância Ponderada.
c) Comparação com Benchmarks.
d) Crescimento da Renda Passiva.
e) Todas as alternativas anteriores.
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2) Maria comprou 12 cotas de FUND11 a 
R$ 118,00 e posteriormente comprou 
mais 7 cotas a R$ 121,50. Dois meses 
depois ela vendeu 5 cotas a 134,36, 
quanto ficou seu Preço médio?
a) R$ 119,28.
b) R$ 122,42.
c) R$ 115,32.
d) R$ 119,75.
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2) Maria comprou 12 cotas de FUND11 a 
R$ 118,00 e posteriormente comprou 
mais 7 cotas a R$ 121,50. Dois meses 
depois ela vendeu 5 cotas a 134,36, 
quanto ficou seu Preço médio?
a) R$ 119,28.
b) R$ 122,42.
c) R$ 115,32.
d) R$ 119,75.
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