PERDA DA PROPRIEDADE E AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA - JCP

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PERDA DA PROPRIEDADE
• Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a 
propriedade:
• I - por alienação;
• II - pela renúncia;
• III - por abandono;
• IV - por perecimento da coisa;
• V - por desapropriação.
Perde-se a propriedade imóvel quando ocorrer alienação; renúncia;
abandono; percimento e desapropriação.
a) alienação: é o ato pelo qual o titular transfere a outra pessoa sua
propriedade.
A alienação pode ser dar ato gratuito ( doação) ou oneroso (compra e
venda). Pode ainda ser voluntária, como a doação em pagamento e,
compulsória, como a arrematação e desapropriação.
O momento culminante da alienação é a transcrição, pela qual o
imóvel sai definitivamente do patrimônio do alienante para incorporar-
se ao patrimônio do adquirente.
• b) renúncia: é o ato pelo qual o proprietário expressamente abre mão de seu
direito de propriedade, por exemplo: herança.
• c) abandono: ocorre quando o proprietário abandona ou deixa ao léu aquilo que
é seu. É necessário para que haja o abandono a intenção abdicativa. A intenção
pela simples negligência ou descuido não caracteriza o abandono.
• OBS: tanto a alienação quanto a renúncia será obrigatória a transcrição no
cartório de registros de imóveis.
• Artigo 1275, CC - Parágrafo único. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda
da propriedade imóvel serão subordinados ao registro do título transmissivo ou
do ato renunciativo no Registro de Imóveis.
• No caso de imóvel abandonado, será arrecadado como bem vago passando a
domínio do Estado. Em se tratando de imóvel urbano e rural o prazo será de 3
(três) anos, nos termos do artigo 1276, CC.
• Art. 1.276,CC. O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a
intenção de não mais o conservar em seu patrimônio, e que se não
encontrar na posse de outrem, poderá ser arrecadado, como bem
vago, e passar, três anos depois, à propriedade do Município ou à do
Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscrições.
• § 1 o O imóvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas
circunstâncias, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três
anos depois, à propriedade da União, onde quer que ele se localize.
• § 2 o Presumir-se-á de modo absoluto a intenção a que se refere este
artigo, quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietário de
satisfazer os ônus fiscais.
• d) perecimento: a propriedade é o poder do homem sobre a coisa. Se
esta perece ou desaparece, se extingue o direito por falta de objeto.
Via de regra é gerado por caso fortuito ou força maior, ou seja, por
acontecimentos naturais, ex: incêndio, uma inundação permanente,
mas pode decorrer de ato voluntário (caso fortuito), ex: o
proprietário destrói a casa.
• e) desapropriação: é o ato administrativo pelo qual o Estado, compulsoriamente, retira de alguém certo
bem, por necessidade ou utilidade pública ou por interesse social e o adquire originalmente para si ou por
outrem, mediante prévia e justa indenização paga em dinheiro, salvo nos casos que a própria constituição
enumere em que o pagamento é feito com títulos da dívida pública, nos termos do artigo 182, § 4º,
IIII/CF/1988 ou dívida agrária (artigo 184, CF/19880).
• Art. 182, cf/1988. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme
diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da
cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes.
• § 1º O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com mais de vinte mil
habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana.
• § 2º A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de
ordenação da cidade expressas no plano diretor.
• § 3º As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa indenização em dinheiro.
• Os artigos 39º e 40º do Estatuto da Cidade, o plano diretor é “o instrumento básico da política de
desenvolvimento e expansão urbana”. É ele quem deve promover o diálogo entre os aspectos
físicos/territoriais e os objetivos sociais, econômicos e ambientais que temos para a cidade.
• Lei 10.257 de 2001 – Estatuto da Cidade
• § 4º É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área
incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo
urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado
aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:
• (....) III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de
emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até
dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da
indenização e os juros legais.
• Art. 184, CF/1988. Compete à União desapropriar por interesse social, para fins
de reforma agrária, o imóvel rural que não esteja cumprindo sua função social,
mediante prévia e justa indenização em títulos da dívida agrária, com cláusula de
preservação do valor real, resgatáveis no prazo de até vinte anos, a partir do
segundo ano de sua emissão, e cuja utilização será definida em lei.
Formas de aquisição da propriedade imóvel 
• Derivada – Ocorre quando há relação jurídica com o antecessor. Existe
transmissão da propriedade de um sujeito a outro. A regra fundamental
dessa modalidade é que ninguém pode transferir mais direitos do que tem
“ nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet” . Existe
transmissão derivada tanto por inter vivos como mortis causa. Nesta
última, o fato da morte faz com que o patrimônio do falecido transfira-se a
herdeiros. ( Princípio da Saisine )
• Originária – Quando desvinculada de qualquer relação com titular anterior,
não existindo relação jurídica de transmissão. A maioria da doutrina
entende também como originária a aquisição por usucapião e acessão
natural.
• Da aquisição por Usucapião: 
• Conceito: Usucapião é modo originário de aquisição de propriedade,
através da posse mansa e pacífica, por determinado espaço de
tempo, e mediante requisitos previstos em lei.
• O usucapião é considerado forma originária de aquisição de
propriedade, porque o usucapiente constitui direito à parte,
independente de qualquer relação jurídica com o proprietário
anterior.
• Requisitos para o usucapião:
• Res habilis – Coisa hábil, não pode ser coisa fora do comércio e nem pode
ser bem público.
• Bona Fides – Boa Fé – age de boa fé aquele que ignora o vício ou obstáculo
que lhe impede a oposição da coisa – O Usucapião extraordinário, por
exemplo, não dispensa a boa fé, somente dispensa a prova desta, pois
neste dispositivo legal ocorre a presunção juris et de jure (de direito e por
direito (falando de presunção estabelecida pela lei como expressão da
verdade) de boa fé e justo título.
• Titulus – Justo título – A lei condiciona o usucapião ao fato do possuidor
possuir justo título capaz de transferir-lhe a propriedade se proviesse do
verdadeiro dono. A mesma observação usada a respeito da presunção da
boa fé no usucapião extraordinário, vale para o justo título
• Possessio – Posse – É pressuposto do usucapião a posse mansa e
pacífica, sem oposição, não clandestina e não precária, pois de acordo
com sua própria definição, trata-se de aquisição de domínio pela
posse.
• Tempus – Tempo – É pressuposto do usucapião a posse contínua e
ininterrupta por determinado tempo fixado em lei.
• Sentença Judicial –a sentença judicial é o requisito essencial para o
usucapião, pois só com ela efetivamente se adquire a propriedade.
• Espécies de Usucapião:
• Usucapião Extraordinária – Art.1238 Código Civil
• Aquele que ininterruptamente, sem oposição possuir como seu
imóvel por quinze anos, adquire a propriedade, independentemente
de justo título e boa fé (presunção juris et de jure), podendo requerer
ao juiz que assim o declare por sentença que servirá de título para o
registro no cartório de imóveis.
• O Prazo de quinze anos, cai para 10 se o possuidor houver
estabelecidono imóvel a sua moradia habitual ou ter realizado obras
ou serviços de caráter produtivo.
• Requisitos: Posse mansa e pacífica, ininterrupta, sem oposição
exercida com animus domini pelo prazo de quinze ou dez anos,
conforme o caso, presunção juris et de jure de boa fé e justo título
que não só dispensa a exibição deste documento como também
proíbe que se demonstre sua inexistência e sentença judicial
declaratória da aquisição do domínio por usucapião.
• Usucapião Ordinária – Art. 1242 Código Civil
• Aquele que ininterruptamente, sem oposição possuir como seu imóvel por
dez anos, com justo título e boa fé, adquire a propriedade. O Prazo será de
cinco anos se o possuidor adquiriu o imóvel onerosamente, com base no
registro constante no cartório de imóveis, cancelado posteriormente,
desde que nele tiverem estabelecido a usa moradia ou realizado
investimentos de interesse social e econômico.
• Requisitos: Posse mansa e pacífica, ininterrupta, sem oposição exercida
com animus domini pelo prazo de dez ou cinco anos, conforme o caso,
justo título ainda que viciado ou irregular, boa fé e sentença judicial
declaratória da aquisição do domínio por usucapião
• Usucapião Constitucional Rural – Arts. 190 e 191 C.F. e 1239 do Código Civil
• Art. 190, CF/1988. A lei regulará e limitará a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural
por pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que dependerão de autorização
do Congresso Nacional.
• Art. 191, CF/1988. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como
seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a
cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua
moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
• Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
• Modalidade de usucapião previsto na Carta Magna e recepcionado pelo Código Civil de 2002 em
seu art. 1239. Também conhecido como usucapião pro labore e usucapião especial rural.
• Aquele que não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possuir como sua,
ininterruptamente e sem oposição, por cinco anos, área de terra em zona rural não superior a
cinqüenta hectares e torna-la produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua
moradia, adquirir-lhe a propriedade.
• Requisitos: Não ser proprietário de imóvel rural ou urbano, posse
mansa e pacífica, ininterrupta, sem oposição exercida com animus
domini pelo prazo de cinco anos, tornar a terra produtiva com o seu
trabalho ou o de sua família seja ele agrícola, pecuário ou
agroindustrial, ter sua moradia habitual estabelecida no imóvel
(função social), área não superior a cinqüenta hectares , presunção
juris et de jure de boa fé, não se exigindo prova de justo título, terra
objeto do usucapião não pode ser pública e sentença judicial
declaratória da aquisição do domínio por usucapião.
• Usucapião constitucional Urbano – Art. 183 C.F. Art. 9 Lei 10257/2001 e
art. 1240 Código Civil.
• Art. 183,CF/1988. Aquele que possuir como sua área urbana de até
duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos,
ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de
sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de
outro imóvel urbano ou rural.
• Lei 10257 ( Estatuto da Cidade –SP – Plano Diretor) - Art. 9o Aquele que
possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinqüenta
metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição,
utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio,
desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
• Modalidade de usucapião previsto na Carta Magna e recepcionado pelo
Código Civil de 2002 em seu art. 1240.
• Também conhecido como usucapião pro morada e usucapião especial
urbana. “Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e
cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem
oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o
domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”.
• § 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem
ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
• § 2º O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao
mesmo possuidor mais de uma vez”
• Requisitos: Não ser proprietário de imóvel rural ou urbano, posse
mansa e pacífica, ininterrupta, sem oposição exercida com animus
domini pelo prazo de cinco anos, utilização do imóvel para sua
moradia ou o de sua família(função social), área não superior a
duzentos e cinqüenta metros quadrados, seja ela originariamente
edificada ou não, porém deve ter algum tipo de edificação feita pelo
invasor para estabelecer sua morada, presunção juris et de jure de
boa fé, não se exigindo prova de justo título, terra objeto do
usucapião não pode ser pública e sentença judicial declaratória da
aquisição do domínio por usucapião
• Usucapião Especial Urbano Coletivo – Arts. 10 a 14 Lei 10257/2001
As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros
quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua
moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde
não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor,
são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os
possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
• Requisitos: Os possuidores não podem ser proprietários de imóvel
rural ou urbano e devem ser comprovadamente de baixa renda,
posse mansa e pacífica, ininterrupta, sem oposição exercida com
animus domini pelo prazo de cinco anos, utilização do imóvel para
moradia ( função social), área superior a duzentos e cinqüenta metros
quadrados seja ela originariamente edificada ou não, porém deve ter
algum tipo de edificação feita pelos invasores para estabelecer sua
morada, impossibilidade da divisão dos terrenos ocupados por cada
possuidor, presunção juris et de jure de boa fé e justo título, imóvel
objeto do usucapião não pode ser pública e sentença judicial
declaratória da aquisição do domínio por usucapião que atribuirá
igual fração ideal do imóvel a cada possuidor.
• A Usucapião Familiar: foi inserida no nosso Código Civil através da lei
12.424/2011, que regulamenta o programa Minha Casa, Minha Vida.
Através dessa inclusão, criou-se a possibilidade de um cônjuge usucapir do
outro e pleitear o domínio integral do bem imóvel que compartilhavam.
Essa inclusão é verificada no Art. 1240- A do Código Civil:
• Art. 1240-A: Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e
sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até
250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida
com o ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o
para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral,
desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. § 1º O
direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais
de uma vez.
• Essa possibilidade foi inserida em atenção aos problemas sociais, pois
o cônjuge que permanece no lar, o qual foi abandonado, sofre com a
instabilidade financeira e a insegurança social.
• Por esse motivo, o legislador pretendeu proteger essas pessoas,
regularizando a posse do bem imóvel, ocupado exclusivamente por
um dos cônjuges, em face do abandono do lar, integralizando o
domínio. Esse foi o objetivo da função social da usucapião familiar.
• Para que isso seja possível, é necessário que sejam observadas algumas
condições:
• (i) o prazo de 2 (dois) anos de habitação ininterrupta e de forma mansa e
pacífica;
• (ii) a posse precisa ser direta e exclusiva do cônjuge residente, imóvel com
área inferior a 250m²;
• (iii) o requerente não pode ser proprietário de nenhum outro imóvel;
• (iv) o que não tenha sido beneficiado outra vez pelo mesmo instituto e
• (v) é necessário que exista o requisito subjetivo doabandono efetivo do lar,
ou seja, que o cônjuge saia do lar de forma espontânea e sem justificativa.
AQUISIÇÃO POR ACESSÃO
• Da Aquisição por Acessão:
• Acessão é o aumento do volume ou do valor da coisa principal, em virtude de
um elemento externo. A Acessão é modalidade de aquisição de propriedade
dividida em cinco espécies:
• Acessão por formação de ilhas: O artigo 1249 do Código Civil dispõe: “As ilhas
que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos
proprietários ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes:
• I - as que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos sobrevindos aos
terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas
testadas, até a linha que dividir o álveo em duas partes iguais;
• II - as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se
acréscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado;
• III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam
a pertencer aos proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram.”
• Vale lembrar , que de acordo com o código das águas, DECRETO Nº
24.643, DE 10 DE JULHO DE 1934, se as correntes forem navegáveis,
trata-se de águas públicas, e portanto as regras do código civil que
dizem respeito a aquisição de propriedade por acessão aplicam-se
aos rios não navegáveis.
ACESSÃO POR ALUVIÃO
• Acessão por aluvião: Art. 1.250:.”Os acréscimos formados, sucessiva
e imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais ao longo das
margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, pertencem
aos donos dos terrenos marginais, sem indenização.
• Parágrafo único. O terreno aluvial, que se formar em frente de
prédios de proprietários diferentes, dividir-se-á entre eles, na
proporção da testada de cada um sobre a antiga margem”
• O que caracteriza o aluvião é o fato de o acréscimo feito pelo rio à
margem ser de tal modo lento que se torna impossível precisar a
quantidade acrescida no momento anterior.
• Por analogia, se resolve o problema do aluvião com a regra de que o
acessório acompanha o principal.
• Conceito Jurídico – código das águas - “Art. 16. Constituem "aluvião"
os acréscimos que sucessiva e imperceptivelmente se formarem para
a parte do mar e das correntes, aquém do ponto a que chega o
preamar médio, ou do ponto médio das enchentes ordinárias, bem
como a parte do álveo que se descobrir pelo afastamento das águas.”
ACESSÃO POR AVULSÃO
• Acessão por avulsão: “Verifica-se avulsão quando a força súbita da
corrente arranca uma parte considerável e reconhecida de um
prédio, arrojando-a sobre outro prédio” – código das águas – art.19
• Art. 1251 do código civil “Quando, por força natural violenta, uma
porção de terra se destacar de um prédio e se juntar a outro, o dono
deste adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do
primeiro ou, sem indenização, se, em um ano, ninguém houver
reclamado.
• Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento de indenização, o dono
do prédio a que se juntou a porção de terra deverá aquiescer a que
se remova a parte acrescida”
• O Diferencial da acessão por avulsão, está na indenização ao
primeiro proprietário para aquisição do acréscimo no período de um
ano, ou sem indenização se após o prazo ninguém houver
reclamado.
• Entretanto, o primeiro proprietário não é obrigado a aceitar a
indenização, podendo optar pela remoção da parte acrescida a
terreno de outrem.
ACESSÃO POR ÁLVEO ABANDONADO
• Acessão por álveo abandonado. Definição de álveo – leito do rio –
“Álveo é a superfície que as águas cobrem sem transbordar para o
solo natural e ordinariamente enxuto”.
• Art.9 Código das águas. Art. 1.252 do C.C. “O álveo abandonado de
corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens,
sem que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as
águas abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios marginais
se estendem até o meio do álveo”
• Porém se a mudança do curso das águas se der de forma artificial,
cabe indenização ao proprietário ofendido.
CONSTRUÇÕES E PLANTAÇÕES
• Construções e plantações: Elencadas nos artigos 1253 a 1259 do código
civil, as construções e plantações são acessões decorrentes da conduta
humana.
• As construções e plantações são consideradas acessórios do solo. Não se
leva em conta o conceito de valor. A presunção é que pertencem ao
proprietário do solo, embora não seja essa presunção absoluta. Como é
possível semear, plantar e construir com sementes e materiais não
pertencentes ao proprietário do solo, distinguem-se as hipóteses nas quais
isso pode ocorrer:
• 1-Semeadura, plantação ou construção em terreno próprio com material
alheio – com solução no art. 1254 – “Aquele que semeia, planta ou edifica
em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a
propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de
responder por perdas e danos, se agiu de má-fé.”
• 2- Semeadura, plantação ou construção em terreno alheio com material
próprio - com solução no art.1255 – “Aquele que semeia, planta ou edifica
em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes,
plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.
• Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder
consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou
edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da
indenização fixada judicialmente, se não houver acordo. Se o semeador,
plantador ou construtor agiu de má fé, poderá ser constrangido a repor as
coisas no estado em que se estavam e a pagar pelos prejuízos, no entanto
se ambos estão de má fé o art. 1256 determina que o proprietário adquira
os acréscimos e pague o valor das acessões.
CONSTRUÇÃO EM IMÓVEL ALHEIO
• Construção em imóvel alheio:
• Fundamento Legal:
• Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo
alheio em proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o
construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se o valor
da construção exceder o dessa parte, e responde por indenização que
represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da área
remanescente.
• Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste
artigo, o construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que
invadiu, se em proporção à vigésima parte deste e o valor da construção
exceder consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção
invasora sem grave prejuízo para a construção.
• Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a
vigésima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por
perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais o da
área perdida e o da desvalorização da área remanescente; se de má-fé, é obrigado a
demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos
em dobro.
• Tal problema, conhecido também como construção em zona lindeira ocorre se a
construção invadir parcialmente terreno alheio em proporção não superior a vigésima
parte deste.
• O construtor de boa fé passará a ter a propriedade da área invadida, mediante
indenização pelo valor correspondente ao solo invadido. Se a área ultrapassar 1/20 do
terreno pagará também indenização pela desvalorização da área remanescente. Se o
construtor estava de má fé, poderá adquirir o domínio da parcela do solo invadido, se
pagar em décuplo as perdas e danos, proporcional a 1/20 daquele, desde que o valor da
construção exceda ao dessa parte e não se possa demolir a porção invasora sem grave
dano para a obra construída.
• O construtor de boa fé que invada propriedade alheia em porção
superior a sua vigésima parte, adquire o domínio da parcela
invadida, respondendo por perdas e danos nos quais estão
computados o valor econômico do que foi construído, a
desvalorização da área remanescente e o valor de mercado da área
perdida.
• Se agiu demá fé, o construtor é obrigado a demolir a construção ,
pagando em dobro a indenização das perdas e danos apurados.