DIREITO DE PROPRIEDADE E DIREITO IMOBILIÁRIO

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A PROPRIEDADE 
PRIVADA E O 
DIREITO 
IMOBILIÁRIO
DARLENE BRAGA
*DOUTORA EM DIREITO CONSTITUCIONAL E RELAÇÕES 
PRIVADAS - UNIFOR
*MESTRE EM DIREITO CONSTITUCIONAL - UNIFOR 
*PROFESSORA DE DIREITO - UNIFOR
NOÇÕES SOBRE O CONCEITO DE 
PROPRIEDADE PRIVADA
• PROPRIEDADE É O DIREITO DE USAR, GOZAR E
DISPOR DE BENS, E DE REAVÊ-LOS DO PODER
DE QUEM QUER QUE INJUSTAMENTE OS
POSSUA.
• POSSIBILIDADE DO HOMEM SUBMETER UMA
COISA AO SEU DOMÍNIO, COM EXCLUSÃO DA
MESMA POSSIBILIDADE PELOS DEMAIS
HOMENS DA SOCIEDADE.
• DIREITO FUNDAMENTAL - Art. 5°, “CAPUT”, XXII e
XXIII, CF
• PRINCÍPIO GERAL DA ATIVIDADE ECONÔMICA -
Art. 170, II, CF
1 REFERÊNCIAS HISTÓRICAS DA 
PROPRIEDADE PRIVADA
• ORIGINALMENTE = ABSOLUTO
• NATURALISTAS = NATUREZA E VONTADE DIVINA
• DIREITO SAGRADO CONCEDIDO POR DEUS
• IGREJA = BÍBLIA E ENCÍCLICAS PAPAIS
• POVO GREGO = ENFITEUSE
• ROMA = INDIVIDUAL
• REVOLUÇÃO FRANCESA = SURGIU A IDÉIA CONTRÁRIA AO
DIREITO ABSOLUTO À PROPRIEDADE PRIVADA. CONSIDERA-
SE O BERÇO DA TEORIA DA FUNÇÃO SOCIAL.
• CÓDIGO DE NAPOLEÃO (1804) - ART. 544
• CÓDIGO CIVIL ALEMÃO (1896) - ART. 903
• CÓDIGO CIVIL DA ITÁLIA (1942) - ART. 832
• CÓDIGO CIVIL PORTUGUÊS - ART. 1.305
• CÓDIGO DO JAPÃO - ART. 206
2 A FUNÇÃO RELIGIOSA DA 
PROPRIEDADE PRIVADA
• ORIGEM DO DIREITO DE PROPRIEDADE ATRIBUÍDA AO CULTO AOS
MORTOS = DEUSES LARES = DIREITO À PROPRIEDADE DA TERRA
POR NELA ESTAREM SEPULTADOS OS MORTOS QUE VIRARAM
DEUSES = IMPEDIMENTO PARA QUE A PROPRIEDADE GERASSE
FRUTOS ECONÔMICOS
• GRÉCIA ANTIGA = PROPRIEDADE FAMILIAR E NÃO INDIVIDUAL =
DIREITO DE PROPRIEDADE = EXCLUSIVO
• LEI DAS XII TÁBUAS (451a.C.) = RETIROU DOS MUROS DAS CIDADES
OS SEPULTAMENTOS E INCINERAÇÃO, TORNOU A TERRA LIVRE
PARA SER ALIENADA, LIBERTANDO-A DA SUA FUNÇÃO RELIGIOSA,
PASSANDO A POSSUIR FUNÇÃO ECONÔMICA.
• A PROPRIEDADE IMÓVEL SÓ SE TORNA REALMENTE PRIVADA
QUANDO COMEÇA A PERDER A SUA FUNÇÃO RELIGIOSA E PASSA A
SER PERMITIDA A SUA ALIENAÇÃO.
• NÃO FORAM POIS AS LEIS, MAS A RELIGIÃO, QUE PRIMEIRAMENTE
GARANTIU O DIREITO DE PROPRIEDADE.
CEMITÉRIOS FAMILIARES
3 A PROPRIEDADE PRIVADA COMO 
DIREITO FUNDAMENTAL
• A VIDA GREGÁRIA IMPÕE LIMITAÇÕES ÀS
LIBERDADES. O HOMEM PRECISA DOS OUTROS
PARA REALIZAR E APRIMORAR SUAS HABILIDADES,
DESENVOLVER A CULTURA E LAÇOS DE
AFETIVIDADE. PORTANTO, É NECESSÁRIA A
CRIAÇÃO DE MECANISMOS DE PROTEÇÃO DOS
INTERESSES INDIVIDUAIS E COLETIVOS.
• DIREITOS HUMANOS FUNDAMENTAIS SÃO UM
MÍNIMO DE DIREITOS QUE DEVEM SER
PRESERVADOS PARA QUE O HOMEM POSSA VIVER
EM SOCIEDADE E PRESERVAR SUA ESPÉCIE. SÃO
INSTRUMENTOS DE ALCANCE DA PAZ. PORQUE
RESPEITADAS AS INDIVIDUALIDADES, DIMINUI-SE AS
HOSTILIDADES.
• O ESTADO DEVE: 
– ABSTER-SE DE TOMAR PARA SI O QUE FOI
APROPRIADO PELO INDIVÍDUO .
– REGULAR AS LIMITAÇÕES À PROPRIEDADE
PRIVADA E AS SANÇÕES APLICÁVEIS AOS QUE NÃO
RESPEITAREM O DIREITO DOS OUTROS.
– CRIAR CONDIÇÕES PARA A CONCRETIZAÇÃO DE
TAL DIREITO E MANUTENÇÃO DA PAZ EM
COMUNIDADE.
• O ORDENAMENTO JURÍDICO BRASILEIRO
INCORPOROU O SISTEMA REGISTRAL COMO
FERRAMENTA DE CONCRETIZAÇÃO DO DIREITO
DE PROPRIEDADE.
4 A PROPRIEDADE PRIVADA E A 
DIGNIDADE DA PESSOA HUMANA
• TODO SER HUMANO DEVE SER RESPEITADO
COMO PESSOA E NÃO SER PREJUDICADO EM
SUA EXISTÊNCIA.
• CARTA DA NAÇÕES UNIDAS (1945)
• DECLARAÇÃO DOS DIREITOS DO HOMEM (1948)
• BRASIL = CONSTITUIÇÃO FEDERAL DE 1988 =
DIREITOS INDIVIDUAIS = ART. 5º = VERDADEIRO
NÚCLEO DE TODOS OS DEMAIS DIREITOS
FUNDAMENTAIS DO CIDADÃO
• VIDA + CORPO + SAÚDE = DIGNIDADE DO HOMEM
• COMO ALCANÇAR A PLENITUDE DESTES VALORES
SEM MORADIA ADEQUADA, COM PELO MENOS
SANEAMENTO BÁSICO, EM CONDIÇÕES DE
HABITABILIDADE HUMANA QUE GARANTAM A SAÚDE
E POR CONSEGUINTE, A SOBREVIVÊNCIA DO
HOMEM?
• NÃO HÁ DIGNIDADE PARA O HOMEM SEM QUE O
DIREITO DE PROPRIEDADE SEJA ALICERÇADO EM
SUA CONCEPÇÃO MODERNA. TENDO EM VISTA QUE
NÃO HÁ DIGNIDADE EM MORAR NAS RUAS, EM BAIXO
DE PONTES E VIADUTOS, REALIDADE DURAMENTE
VERIFICÁVEL NO BRASIL.
• A PROPRIEDADE PRIVADA = FRUTO DO TRABALHO E
COM A PARTICIPAÇÃO DAS POLÍTICAS PÚBLICAS
5 FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE
• FUNÇÃO SOCIAL = PRINCÍPIO
• A FUNÇÃO É O PODER DE DAR À PROPRIEDADE
DETERMINADO DESTINO, DE VINCULÁ-LA A UM
OBJETIVO. O QUALIFICATIVO “SOCIAL” INDICA QUE
ESSE OBJETIVO CORRESPONDE AO INTERESSE
COLETIVO, NÃO AO INTERESSE DO PROPRIETÁRIO.
• A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE É
INSTRUMENTO DE PROTEÇÃO DE VALORES
FUNDAMENTAIS. TRATA-SE DE UMA NORMA
PROGRAMÁTICA DIRIGIDA À ORDEM ECONÔMICA-
SOCIAL.
• A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE DEVE BALIZAR
A POLÍTICA PÚBLICA DE DESENVOLVIMENTO
URBANO. ( FUNÇÃO SOCIAL X FUNÇÃO INDIVIDUAL )
5.1 A FUNÇÃO SOCIAL COMO 
LIMITE/CONDIÇÃO AO DIREITO DE 
PROPRIEDADE
• DEMOCRACIA (EQUILÍBRIO ENTRE IGUALDADE E
LIBERDADE).
• UM DOS LIMITES/CONDIÇÕES IMPOSTOS AO DIREITO DE
PROPRIEDADE PELA NOSSA ORDEM CONSTITUCIONAL,
PARA ALCANCE DESTE EQUILÍBRIO, FOI A FUNÇÃO
SOCIAL.
• PROPRIEDADE DOTADA DE FUNÇÃO SOCIAL, QUE NÃO
ESTEJA A CUMPRI-LA, JÁ NÃO SERÁ MAIS OBJETO DE
PROTEÇÃO JURÍDICA.
• EX. A POSSIBILIDADE DA USUCAPIÃO PODE SER
ENTENDIDA COMO NORMA DE GARANTIA DO DIREITO DE
PROPRIEDADE E COMO NORMA RESTRITIVA DO MESMO
DIREITO.
5.2 REFERÊNCIAS LEGAIS DE ADOÇÃO DA 
FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE
• CONTITUIÇÃO DO MÉXICO DE 1917 (ART. 27)
• CONSTITUIÇÃO GERMÂNICA DE 1919 (WEIMAR)
• NO BRASIL:
– CONSTITUIÇÃO DOS ESTADOS UNIDOS DO BRASIL DE
1934
– CONSTITUIÇÃO DE 1937 (ART. 157, III)
– LEI MAGNA DE 1946 (ART. 147)
– ESTATUTO DA TERRA - LEI Nº 4.504/64
– CONSTITUIÇÃO DE 1967 (CF, ARTS. 168 E 169)
– CONSTITUIÇÃO FEDERAL DE 1988 - ART. 5º, XXIII
– ESTATUTO DA CIDADE, LEI Nº 10.257 (10/07/2001) - ART.
1º, p.u:
– CÓDIGO CIVIL - LEI Nº 10.406 (10/01/2002) - ARTS. 421 E
1.228, §§ 1º AO 5º
• PODE-SE CONCLUIR QUE UMA DAS MAIORES
INOVAÇÕES REFERENTES À FUNÇÃO SOCIAL
DA PROPRIEDADE É O DESLOCAMENTO DO
DIREITO DE PROPRIEDADE DA SEARA PRIVADA
PARA O ÂMBITO DAS NORMAS DE ORDEM
PÚBLICA E DE INTERESSE SOCIAL.
• FUNÇÃO SOCIAL É O USO DA PROPRIEDADE
URBANA EM PROL DO BEM COLETIVO, DA
SEGURANÇA E DO BEM-ESTAR DOS CIDADÃOS,
BEM COMO DO EQUILÍBRIO AMBIENTAL,
EXIGINDO UMA CONDUTA ATIVA DO ESTADO.
• A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE NORTEIA
A RELATIVIZAÇÃO DOS DIREITOS PRIVADOS NO
DIREITO MODERNO.
5.3 A FUNÇÃO SOCIAL DA 
PROPRIEDADE PRIVADA NO BRASIL
• CONSTITUIÇÃO FEDERAL -Arts. 5°,XXIII, 170,III e 182,§ 2°
• O REGIME DA PROPRIEDADE x SISTEMA ECONÔMICO
• A FINALIDADE DA ORDEM ECONÔMICA É
PROPRCIONAR UMA EXISTÊNCIA DIGNA (JUSTIÇA
SOCIAL = EQÜITATIVA DISTRIBUIÇÃO DA RIQUEZA).
• O CUNPRIMENTO DA FUNÇÃO SOCIAL DA
PROPRIEDADE DEVE CULMINAR EM JUSTIÇA SOCIAL.
• O CADASTRO IMOBILIÁRIO E O ESTUDO DE SUA
SITEMÁTICA É FERRAMENTA DE CONCRETIZAÇÃO DA
FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE.
IMÓVEIS REGULARIZADOS PASSAM A
CIRCULAR FORMALMENTE NA ECONOMIA,
INCREMENTANDO A FUNÇÃO PRODUTIVA DA
PROPRIEDADE PRIVADA. COM ISSO, O ESTADO
SATISFAZ NÃO SÓ O INTERESSE INDIVIDUAL,
MAS O COLETIVO.
TODA A SOCIEDADE PASSA A LUCRAR COM A
REGULARIDADE CADASTRAL IMOBILIÁRIA, O
QUE RESULTA EM DESENVOLVIMENTO
NACIONAL, VISTO QUE O FOMENTO DO
MERCADO IMOBILIÁRIO REFLETE DIRETAMENTE
NOS INDICADORES DE CRESCIMENTO
ECONÔMIO.