DA COMPRA E VENDA - RESUMO

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DA COMPRA E VENDA
CONCEITO
É o contrato pelo qual um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar­lhe certo preço em dinheiro (Art. 481, CC). 
Gera apenas obrigações. O contrato de compra e venda por si só não transfere o domínio, gera apenas OBRIGAÇÃO DE DAR (transferir o domínio), após o adimplemento ou pagamento do preço. 
A transferência do domínio depende da tradição, para os móveis (CC, art. 1.226), e do registro, para os imóveis (art. 1.227).
POSITIVAÇÃO:
O contrato de compra e venda é típico, ou seja decorre de lei 
Arts. 481 a 532 do Código Civil.
NATUREZA JURÍDICA
■ É bilateral ou sinalagmático, uma vez que gera obrigações recíprocas.
■ É consensual, visto que se aperfeiçoa com o acordo de vontades, independentemente da entrega da coisa.
■ É oneroso, pois ambos os contratantes obtêm proveito, ao qual corresponde um sacrifício.
■ É, em regra, comutativo (as obrigações são equivalentes, ou equitativas, ou ainda aquele em que há troca de obrigações), porque as prestações são certas, embora se transforme em aleatório (um dos contraentes não pode antever a vantagem que receberá, em troca da prestação fornecida) quando tem por objeto coisas futuras ou sujeitas a risco.
■ É, em regra, não solene, de forma livre, malgrado em certos casos seja solene, exigindo­se escritura pública (art. 108).
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
ELEMENTOS
■ Consentimento:
a) Deve ser livre e espontâneo, isenta de qualquer embaraço, como erro, dolo, coação, sob pena de anulabilidade do negócio jurídico.
b) Deve recair sobre a coisa e o preço.
c) Requer capacidade das partes. As incapacidades dos arts. 3º e 4º do CC são supridas pela representação, pela assistência e pela autorização do juiz.
d) Exige, também, capacidade específica para alienar (poder de disposição) e, em alguns casos, legitimação para contratar.
■ Preço:
a) Deve ser determinado ou determinável.
b) Pode ser fixado pela taxa do mercado ou de bolsa, em determinado dia e lugar (art. 486).
c) Não pode ser deixado ao arbítrio exclusivo de uma das partes (art. 489).
d) Pode a fixação ser deixada ao arbítrio de terceiro (art. 485).
e) Se não estabelecido critério para sua fixação, entende­se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor (art. 488).
f) Deve ser pago em dinheiro ou redutível a dinheiro.
g) Deve ser sério e real, e não vil ou fictício.
■ Coisa: certa, incerta; presente ou futura; determinada de modo específico ou indicada por seu gênero; corpóreas e incorpóreas; fungíveis ou infungíveis e consumíveis
a) Deve ter existência, ainda que potencial, como a safra futura, p. ex.
b) Deve ser individuada ou suscetível de determinação no momento da execução.
c) Deve ser disponível, isto é, não estar fora do comércio.
EFEITOS
■ Principais:
a) gera obrigações recíprocas para os contratantes;
b) acarreta a responsabilidade do vendedor pelos vícios redibitórios e pela evicção.
■ Secundários:
a) a responsabilidade pelos riscos (art. 492);
b) a repartição das despesas (art. 490);
c) o direito de reter a coisa ou o preço (art. 491).
LIMITAÇÕES
■ Venda de ascendente a descendente:
a) É anulável, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido (art. 496).
b) A finalidade da vedação é evitar doações inoficiosas disfarçadas de compra e venda.
c) A forma da anuência será a mesma do ato a ser praticado (art. 220).
d) Cabe ao juiz nomear curador especial ao descendente menor ou nascituro (art. 1.692), bem como suprir o consentimento, se a discordância foi imotivada.
■ Pessoa que deve zelar pelos interesses do vendedor:
O art. 497 do CC nega legitimação a certas pessoas que têm, por dever de ofício, de zelar pelos bens alheios, com a finalidade de manter a isenção de ânimo, p. ex., do tutor, do curador, do administrador, do juiz etc.
■ Parte indivisa em condomínio:
O condômino não pode alienar a sua parte indivisa a estranho, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. Se preterido, poderá este exercer o seu direito de preferência pela ação de preempção, no prazo decadencial de cento e oitenta dias, efetuando o depósito do preço pago e havendo para si a parte vendida ao terceiro (art. 504). A regra aplica­-se também ao coerdeiro (art. 1.795).
■ Venda entre cônjuges:
O art. 499 do CC considera “lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão”. No regime da comunhão universal, tal venda mostra­-se inócua. Nos demais regimes, o sistema não impõe proibição. É inadmissível a doação entre cônjuges casados no regime da separação legal ou obrigatória.
VENDAS ESPECIAIS
■ Venda mediante amostra:
Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender­-se­-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a ela correspondem (art. 484). Prevalece a amostra, se houver diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato (parágrafo único).
■ Venda ad corpus e ad mensuram:
a) Na venda ad corpus, o imóvel é adquirido como um todo (Chácara Palmeiras, p. ex.), sendo apenas enunciativa a referência às suas dimensões, que não têm influência na fixação do preço.
b) Na venda ad mensuram, o preço é estipulado com base nas dimensões do imóvel. Se a área não corresponder às dimensões dadas, cabe a ação ex empto ou ex vendito para exigir a complementação. Se esta não for possível, cabe o ajuizamento da ação redibitória ou da quanti minoris.
CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA
■ Da retrovenda:
Constitui um pacto acessório, pelo qual o vendedor reserva­se o direito de reaver o imóvel que está sendo alienado, em certo prazo, restituindo o preço, mais as despesas feitas pelo comprador (art. 505). Caracteriza-se como condição resolutiva expressa.
■ Da venda a contento e da sujeita a prova:
Constituem cláusulas que subordinam a eficácia do contrato à condição de ficar desfeito se o comprador não se agradar da coisa, ou se não tiver esta as qualidades asseguradas pelo vendedor e for inidônea para o fim a que se destina (arts. 509 e 510).
■ Da preempção:
A preferência do condômino na aquisição de parte indivisa constitui exemplo de preferência ou prelação legal. A preferência convencional resulta de um acordo de vontades, em que o comprador se obriga a oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, para que este use o seu direito de prelação (o mesmo que preferência) na compra, tanto por tanto (arts. 513 a 520).
■ Da venda com reserva de domínio:
É modalidade especial de venda de coisa móvel, em que o vendedor tem a própria coisa vendida como garantia do recebimento do preço. Só a posse é transferida ao adquirente. A propriedade permanece com o alienante e só passa àquele após o recebimento integral do preço (CC, art. 521).
■ Da venda sobre documentos:
Espécie de venda na qual a tradição da coisa é substituída pelo seu título representativo e por outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos (art. 529).