Laudo Técnico de Vistoria Predial de Engenharia

Prévia do material em texto

FAG – FACULDADE ASSIS GURGACZ 
 
 
 
 
CÉLIO ROBERTO FARIAS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
LAUDO TÉCNICO 
DE VISTORIA DE ENGENHARIA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
CASCAVEL – PR 
2018 
 
 
2 
 
FAG – FACULDADE ASSIS GURGACZ 
 
 
 
 
CÉLIO ROBERTO FARIAS 
 
 
 
 
 
 
 
 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS 
 
 
Laudo Técnico de Vistoria Predial de Engenharia 
realizado em imóvel urbano apresentado como 
requisito à conclusão do curso de Pós-Graduação 
em “Engenharia de Avaliações e Pericias” da 
Faculdade Assis Gurgacz. 
 
 
 
 
 
 
CASCAVEL – PR 
2018 
 
 
3 
 
SUMÁRIO: 
 
1 – CONSIDERAÇÕES INICIAIS.........................................................................................4 
2 - LOCALIZAÇÃO............................................................................................................4 
3 - ESCOPO .....................................................................................................................5 
4 - DESCRIÇÃO DO IMÓVEL ............................................................................................6 
4.1 – Responsabilidade Técnica......................................................................................7 
4.1.2 – Execução.............................................................................................................7 
4.1.3 – Documentação....................................................................................................7 
5 - VISTORIA DO IMÓVEL ................................................................................................7 
6 - RESSALVAS.................................................................................................................8 
7 - CATEGORIZAÇÃO ......................................................................................................8 
8 - METODOLOGIA........................................................................................................11 
9 – CLASSIFICAÇÃO DO GRAU DE RISCO........................................................................11 
10 – DESCRIÇÃO DOS DANOS E PATOLOGIAS OBSERVADAS.........................................12 
11 – CENÁRIO ATUAL....................................................................................................13 
11.1 – Patologias em Ocorrência ..................................................................................13 
11.1.1 – Infiltrações......................................................................................................13 
11.1.2 – Trincas e Fissuras.............................................................................................15 
11.1.3 – Instalações Elétricas .......................................................................................17 
11.1.4 – Revestimentos de paredes e pisos...................................................................19 
11.1.5 – Pintura............................................................................................................21 
12 – CONCLUSÃO..........................................................................................................23 
13 – ENCERRAMENTO...................................................................................................24 
 
 
 
 
 
 
 
 
4 
 
01. CONSIDERAÇÕES INICIAIS 
 
O presente Laudo Técnico de Vistoria Predial foi solicitado pela Prefeitura Municipal de São 
João, Estado do Paraná, e elaborado em obediência às diretrizes atribuídas pelas Normas 
Técnicas Brasileiras aprovadas e regulamentada pela Associação Brasileira de Normas 
Técnicas – ABNT, sendo imprescindíveis as suas recomendações, convenções e requisitos em 
todas as manifestações escritas, tais como: Pareceres e Laudos Técnicos de Engenharia. 
 
A concepção e apresentação deste Laudo Pericial de Engenharia é de total responsabilidade 
do profissional qualificado, legalmente habilitado pelo Conselho de Arquitetura e 
Urbanismo – CAU, de acordo com a Lei Federal nº 5194/66 e, entre outras, as Resoluções nº 
205, 218 e 325 do CONFEA e Lei n° 12.378/10 do CAUBR. 
 
Considerando o que preconiza a NBR-13.752/96 – Perícias de engenharia na construção 
civil, define-se a perícia como “atividade que envolva a apuração das causas que 
motivaram determinado evento ou da asserção de direitos”. 
 
Não é o objetivo e pretensão deste trabalho esgotar o assunto que, pela própria natureza e 
complexidade, necessita, para o seu aprofundamento, de um nível de conhecimento que 
excede os princípios básicos aqui apresentados. Desta forma, objetivando complementar o 
aprendizado em relação do assunto é apresentada a bibliografia que poderá ser consultada 
por aqueles que tiverem interesse em aprofundar o estudo dos fenômenos relacionados à 
patologia das edificações e análise estrutural. 
 
02. LOCALIZAÇÃO 
 
A edificação, objeto deste estudo refere-se à sede administrativa da Prefeitura Municipal de 
São João, denominada Paço Municipal 25 de Julho, e encontra-se localizada na Avenida XV de 
Novembro, nº 160 – Centro, São João Estado do Paraná, com as seguintes coordenadas 
geográficas: Latitude 25° 49’ 23,96” - longitude 52° 43’ 44,01” 
 
 
5 
 
 
 
Figura 01: (fonte: autoria própria do autor) 
Localização Nacional 
Figura 02: (fonte: autoria própria do autor) 
Localização Estadual 
 
 
Imagem 01: (fonte: Google Maps), extraída em 05/12/2018 
Localização da Obra 
 
03. ESCOPO 
 
O presente trabalho tem por finalidade a realização de uma inspeção predial como um 
“Check-up” da edificação com a finalidade de averiguação e procedimentos técnicos 
investigativos da Engenharia Diagnóstica, de elementos construtivos, com o objetivo de 
identificar e relatar as anomalias construtivas e falhas de manutenção que interferem e 
prejudicam a funcionalidade, suas instalações, seu desempenho, vida útil, análise de risco 
 
6 
 
oferecido aos usuários, patologias, danos físicos e vícios construtivos existentes no prédio da 
sede administrativa da Prefeitura Municipal de São João, Estado do Paraná, bem como 
relatando o nexo causal, apontando as possíveis causas que deram origem às manifestações, 
recomendando os procedimentos necessários para as obras de reparo. 
Neste contexto, é importante frisar que, a ANOMALIA representa a irregularidade relativa à 
construção e suas instalações, enquanto que a FALHA diz respeito à manutenção, operação 
e uso da edificação. 
 
4.0 – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 
 
O imóvel, objeto deste trabalho, é constituído por uma edificação de três pavimentos, com 
acesso principal pela Avenida XV de Novembro, nº 160, distribuídos da seguinte forma: 
- Pavimento Subsolo, com acesso independente pelo calçadão municipal, situado na lateral 
esquerda, para quem olha o prédio do logradouro público, onde é utilizado pela Câmara 
Municipal de Vereadores. 
- Pavimento Térreo, com acesso direto do logradouro público tem-se a utilização pelos 
Departamentos: Jurídico, de Trânsito, de Engenharia, de Informática, Secretaria de Indústria 
e Comércio, espaço destinado a estacionamento de veículos oficiais municipais e acesso ao 
Pavimento Superior. 
- Pavimento Superior, com acesso por rampa e escada, tem-se a utilização pelos 
Departamentos: de Tributação, de Contabilidade, de Licitações Contratos, de Recursos 
Humanos, de Compras, Secretaria de Administração e Finanças e Gabinete do Prefeito. 
 
O imóvel possui uma área total construída de 1.106,78m² (um mil, cento e seis metros, setenta 
e oito centímetros quadrados), edificada no ano de 1980, com acabamento padrão normal, 
caracterizado por estrutura em concreto armado, fechamento em alvenaria, divisões internas 
em alvenaria e divisórias leves tipo eucatéx, aberturas em alumínio e vidro, piso em pavifléx, 
cerâmica e concreto alisado, forro em eps texturizado e laje em concreto armado, estrutura 
da coberturaem madeira e telhas em aço galvanizado. 
 
 
7 
 
Em entrevista o Sr. Alcides Rosa, funcionário público aposentado e pedreiro que trabalhou 
na obra, este informou que a fundação é do tipo estaca escavada com trado manual, tem a 
profundidade em torno de 10,00 metros, a laje é de concreto armado do tipo maciça. 
 
4.1 Responsabilidades Técnica 
4.1.1 - Elaboração de projetos 
Projeto arquitetônico: 
Arquiteta Rosângela Curra, CREA PR-3.250/V - ART nº 018833 
Projetos Hidrosanitário e Prevenção de Incêndio: 
Engenheiro Civil Adroaldo Dal Ri, CREA PR-10.571/D – ART nº 67607 
Projetos Elétrico, Telefônico e Estrutural 
Engenheiro Civil José Eugênio de Biasio, CREA PR-73.473/D – ART nº 70743 
 
4.1.2 - Execução 
Engenheiro Civil Dirceu Mezzaroba, CREA PR-8.921/D - ART nº 109646 
 
4.1.3 – Documentação 
Alvará de Construção: 517/1980 
Carta Habite-se: 004/1983 
 
05. VISTORIA DO IMÓVEL 
 
Foi realizada a vistoria no imóvel em data de 23 de agosto de 2018, na companhia do Prefeito 
Municipal, Sr. Altair José Gasparetto, representante legal da requerente, oportunidade em 
que foram observadas as características e condições gerais do imóvel. 
 
VISTORIA “ad perpetuam rei memoriam” , ou seja, a presente vistoria para perpétua 
memória do fato obedece às diretrizes preconizadas pelas Normas Técnicas Brasileiras 
aprovadas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT e Instituto Brasileiro de 
Avaliações e Perícias – IBAPE 2009 e da Norma de Manutenção em Edificações - NBR 5674, da 
ABNT. 
 
8 
 
 
Durante a vistoria realizada “in loco”, não foram realizados ensaios destrutivos e/ou testes 
com equipamentos, foi realizada a inspeção visual, colhidas imagens fotográficas que 
constituem embasamentos anexos, análise de documentação técnica esclarecedoras ao 
trabalho, a qual foi disponibilizada pelo órgão público. 
 
Os principais danos e patologias observados, durante a vistoria técnica, foram: 
• Infiltrações provenientes da cobertura do prédio e das sacadas; 
• Trincas e fissuras em alguns locais específicos de fachada; 
• Ausência ou impermeabilização vencida e deteriorada; 
• Revestimento de pisos e azulejos danificados; 
• Sistema elétrico danificado e sem proteção. 
 
06. RESSALVAS 
 
As análises e conclusões expressas no presente trabalho são baseadas em dados, pesquisas, 
normatização e levantamentos verificados “in situ”, sendo todas as conclusões limitadas às 
condições visuais. 
 
Este signatário declara não ter interesse presente ou futuro, próprio ou de familiares, na 
realização de obras de recuperação do imóvel periciado, não havendo qualquer tipo de 
vantagem sobre o resultado final do trabalho apresentado. 
 
07. CATEGORIZAÇÃO 
 
Analisando as edificações, podemos compará-los analogamente com o ser humano em 
semelhança com a estrutura e sistemas, assim vemos: 
As ESTRUTURAS definimos como o Esqueleto 
A ALVENARIA como a musculatura 
Os REVESTIMENTOS como a pele 
As instalações HIDRÁULICAS E ELÉTRICAS como o sistema circulatório. 
 
9 
 
Analisando este contexto, identificamos que o adoecimento das edificações são originárias 
por fatores internos e externos. 
Os fatores internos ou endógenos, são derivados da deficiência de projeto ou execução 
da obra, utilização inadequada ou deterioração natural, pelo esgotamento da sua Vida Útil ou 
até mesmo por fatores inerentes ao próprio imóvel. 
Já os fatores externos, ou exógenos, decorrem de ações impostas por fatores produzidos 
por terceiros. 
Os vícios e defeitos construtivos, originam-se da falta de observação das normas, 
deficiências no material e/ou na mão de-obra, aliadas à eventual negligência dos 
construtores. 
Vícios construtivos, define-se como anomalias da construção, originária da inadequação 
de qualidade prometida ou esperada, ou seja, são falhas que tornam o imóvel impróprio 
para o uso ou lhe diminuem o valor. Isso acontece em alguns casos específicos. 
Por exemplo, um pequeno defeito na pintura, alguma pequena falha no rejuntamento 
de azulejos, uma esquadria mal regulada, entre muitos outros, nem sempre tornam o 
imóvel impróprio para uso, mas é o estopim inicial de um processo patológico que culminará 
na diminuição do valor venal do imóvel. 
Desta forma, classificamos os vícios construtivos como fatores endógenos provenientes de 
irregularidades de projeto, ou de execução, ou de materiais utilizados, constituindo uma 
inexecução da obrigação, quando da combinação destas etapas. 
Defeitos, define-se como falhas que fazem com que o fornecimento de produtos ou 
serviços afetem ou possam afetar a saúde e a segurança do consumidor. Os vícios e os defeitos 
podem ser aparentes ou ocultos. Vícios ou defeitos aparentes são os de fácil constatação, 
que podem ser notados de forma visual, quando da entrega do imóvel. Os demais são 
os vícios ocultos que diminuem, ao longo do tempo, o valor do bem ou a tornam 
imprópria ao uso a que se destina. Vejamos, caso o consumidor, na aquisição do produto, 
tivesse conhecimento do vício oculto, poderia pleitear abatimento no preço ou até mesmo 
desistir da compra. É importante ressaltar que, de acordo com o Art. 18 do Código de 
Defesa do Consumidor, é possível ao consumidor pleitear abatimento do preço ou até 
mesmo desistir da compra no caso da existência de vícios que tornem o imóvel impróprio 
para o uso ou diminuam o valor. 
 
10 
 
As falhas podem se classificar por planejamento, consoantes a estratégia de manutenção 
que além dos aspectos de concepção do plano, podem estar relacionadas a periodicidades de 
execução. 
A execução propriamente dita, com procedimentos inadequados, incluindo uso de 
materiais. E por fim a operacionalidade e gerenciamento. 
Danos são o resultado e/ou as consequências dos vícios e defeitos que, na construção 
civil, afetam a própria obra, ou o imóvel vizinho, ou os bens, ou as pessoas nele situados, 
ou ainda a terceiros (transeuntes e outros). 
Desempenho significa comportamento em utilização. O conceito de desempenho parte do 
pressuposto de que um produto deve apresentar certas propriedades a fim de cumprir 
a sua função, quando sujeito a determinadas influências ou ações durante sua vida útil. 
Desnecessário apontar que a partir dos primeiros indícios de deformidades relatadas, as 
patologias passam por uma escala evolutiva, consubstanciados em seus processos de 
degradação um lento e gradual crescimento, proporcionando ações de iminentes danos de 
maior vulto. 
Ressalta-se que a decorrência de fatores patológicos seguem a seguinte sequência: 
a)- Formação, são desagregações latentes amparadas de ações lentas, graduais e progressivas, 
caracterizadas por processos puntiformes iniciais e cuja expansão ainda poderá ser 
assimilada sem qualquer dano visível; 
b)-Propagação, são ações degenerativas, rápidas e evolutivas das patologias, podendo 
declinar-se a origem e natureza também pela ampla área segregada; 
c)-Degradação irreversível, é a perda significativa de performance e desempenho, 
proporcionando a inviabilidade técnica de procedimentos de manutenção e reparos usuais. 
Para tanto consciente e importante enaltecer que, uma degradação em formação permite a 
propagação com tendências a lesões graves, e que devem ser analisadas no que estabelecem 
os projetos e execução, e os reparos realizados devem cessar por definitivo a propagação e 
formação das patologias, de forma a atender quanto ao nível de desempenho esperado 
do produto, dentro do que preconiza as Normas Técnicas vigentes. 
A manutenção é apenas um alerta, e ressaltaque qualquer problema incorrigível ou 
inviável, do ponto de vista do custo versus benefício, pode ser desmembrado em soluções 
paliativas menores e viáveis. 
 
11 
 
08. METODOLOGIA 
Visando relacionar as irregularidades prediais representadas por ANOMALIAS construtivas, 
FALHAS DE MANUTENÇÃO e de USO INDEVIDO ou prejudicado, foram listadas em ordem 
lógica decrescente segundo prioridades de segurança, sugerindo-se a classificação das 
irregularidades pelo Grau de Risco e aplicação da ferramenta GUT (Gravidade, Urgência e 
Tendência). 
Embora também pudessem ser utilizadas outras ferramentas capazes de ordenar as 
prioridades, tais como FMEA (Análise de Modo e Efeito de Falha) e o Diagrama de Pareto. 
 
GRAU Gravidade Urgência Tendência 
MÁXIMO Risco à vida dos usuários, colapso da 
edificação, dano ambiental grave 
Evolução imediata Em ocorrência 
ALTO Risco de ferimentos aos usuários, 
avaria não recuperável à edificação, 
contaminação localizada 
Evolução a curto 
prazo 
A ocorrer 
MÉDIO Insalubridade aos usuários, 
deterioração elevada da edificação, 
desperdício dos recursos naturais 
Evolução à médio 
prazo 
Prognóstico 
para breve 
BAIXO Incômodo aos usuários, degradação 
da edificação, uso não racional dos 
recursos naturais 
Evolução à longo 
prazo 
Prognóstico 
adiante 
MÍNIMO Depreciação imobiliária Não evoluirá Imprevisto 
 
De acordo com o artigo 17 do Código de Defesa do Consumidor, equiparam-se aos 
consumidores todas as vítimas do evento. Isto quer dizer que se alguém estiver passando 
na rua e for vítima de algum material caído da obra, deve ser indenizado, 
independentemente da culpa do construtor e como se fosse um consumidor 
 
O método GUT baseia-se na ponderação do grau de comprometimento (ou da criticidade) 
para cada enfoque analisado das incorreções construtivas (Condição Técnica Construtiva, 
Condições de Uso e Procedimentos de Manutenção), obtendo-se um resultado viabilizando 
desta forma a ordenação (ou priorização) das providências necessárias. 
 
09. CLASSIFICAÇÕES DO GRAU DE RISCO 
 
 
12 
 
Utilizamos como parâmetro de classificação das anomalias e falhas a Norma de Inspeção 
Predial do IBAPE, as anomalias e falhas são classificadas em três diferentes graus de 
recuperação, considerando o impacto do risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e 
ao patrimônio, dentro dos limites da inspeção visual, desta forma, podemos classificar em três 
diferentes graus de recuperação. 
• GRAU DE RISCO CRÍTICO – IMPACTO IRRECUPERÁVEL – é aquele que provoca danos 
contra a saúde e segurança das pessoas e meio ambiente, com perda excessiva de 
desempenho e funcionalidade, causando possíveis paralisações, aumento excessivo de 
custo, comprometimento sensível de vida útil e desvalorização imobiliária acentuada. 
• GRAU DE RISCO REGULAR – IMPACTO PARCIALMENTE RECUPERÁVEL – é aquele que 
provoca a perda parcial de desempenho e funcionalidade da edificação, sem prejuízo à 
operação direta de sistemas, deterioração precoce e desvalorização em níveis aceitáveis. 
• GRAU DE RISCO MÍNIMO – IMPACTO RECUPERÁVEL – é aquele causado por pequenas 
perdas de desempenho e funcionalidade, principalmente quanto à estética ou atividade 
programável e planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos 
riscos relativos aos impactos irrecuperáveis e parcialmente recuperáveis, além de baixo ou 
nenhum comprometimento do valor imobiliário. 
 
10. - DESCRIÇÃO DOS DANOS E PATOLOGIAS OBSERVADAS 
 
A patologia é entendida como a parte da engenharia que estuda os sintomas e 
mecanismos, as causas e origens dos defeitos e vícios construtivos. Sendo portanto, o 
estudo das partes componentes do diagnóstico do problema observado. 
 
O termo “patologia” é utilizado de forma a mencionar e relacionar os problemas e falhas que 
ocorrem na fase de concepção, execução e utilização da edificação, gerando diversas causas 
para o surgimento de anomalias, a qual está diretamente ligada à eficiência e durabilidade 
dos materiais e as técnicas construtivas necessárias para assegurar o desempenho 
diretamente associado a Vida Útil de uma edificação, o conforto dos moradores e o aspecto 
estético da edificação. 
 
 
13 
 
Condições de estabilidade da edificação 
Durante a vistoria foram constatadas patologias oriundas de infiltrações e vazamentos das 
tubulações hidrossanitárias e pluviais, e estas patologias estão evoluindo, através da contínua 
infiltração de água nos pisos das sacadas, aumentando a despassivação das armaduras, com 
consequentemente abertura nas fissuras e rachaduras existentes, agravado ainda com 
infiltrações em tubulações elétricas, elevando a classificação do grau de risco, vindo a causar 
danos graves aos usuários, bem como à edificação. 
 
11. - CENÁRIO ATUAL: 
 
11.1 - Patologias em ocorrência cujas Anomalias estão evidenciadas. 
11.1.1: INFILTRAÇÕES 
Item: INFILTRAÇÕES Foto nº: 01 a 04 
Local: SACADAS E FLOREIRAS DO PAV. TÉRREO E 
SUPERIOR 
Data: 23/08/2018 
 
 
Foto 01: Face inferior da laje da Sacada do 
Pavimento Superior (Fachada Lateral Esquerda) 
Foto 02: Face inferior da laje da Sacada do 
Pavimento Superior (Fachada Frontal) 
 
14 
 
 
Foto 03: Ausência de ralo na Sacada do Primeiro 
Pavimento (Fachada Lateral Esquerda) 
Foto 04: Businote para drenagem da Sacada do 
Primeiro Pavimento (Fachada Frontal) 
 
 
Descrição: 
PATOLOGIA - Erro de projeto: Um dos principais problemas é a falta ausência de ralo 
coleto das águas pluviais, que acabam penetrando nas lajes e paredes de alvenaria, 
agravado pela existência de buzinotes para despejo desses fluídos instalados de forma 
errônea estando em nível superior ao do piso. 
Mão-de-obra Deficiente: Agente causador da patologia, por não ter habilidades para 
verificação da Anomalia. 
Em alguns pontos, como no caso da foto 02, é visível a deterioração do concreto do com 
evidência de carbonatação e oxidação das armaduras devido à umidade excessiva que 
está exposta. 
Criticidade: Deve ser revisado todo o sistema de captação e condução da drenagem 
das águas pluviais, com instalação de ralos e buzinotes situados abaixo 
do nível do piso, a fim de captar as águas e conduzi-las até o exterior da 
edificação. 
 
RECOMENDAÇÕES TÉCNICAS PARA CORREÇÃO: 
As áreas descobertas caracterizadas por sacadas e floreiras devem ser totalmente 
impermeabilizadas. 
Deverá seguir uma sequência lógica, como segue: 
- retirar todo o concreto (camada de proteção) desagregado, ou desagregando-se, ou que não 
tenha caimento no sentido do ponto coletor, proporcionando o direcionamento dos fluídos. 
- reparar todas as trincas e fissuras; 
 
15 
 
- revisar e reparar todos os ralos de águas pluviais e buzinotes; 
- escovar e lavar as superfícies deixando-as limpas, secas e isentas de poeira; 
- após o reparo de todas as trincas, limpar toda à superfície, retificar os caimentos e melhorar 
a drenagem; 
- “bolear” no formato de “meia-cana” a junção das lajes com as paredes e demais 
elementos; 
- aplicar duas demãos de pintura “prime” e impermeabilizar a área, utilizando manta 
asfáltica com 4mm de espessura, totalmente aderida às superfícies, a fogo, subindo, no 
mínimo, 35 cm pelas paredes e dobrando, totalmente em cima dos peitoris e nas paredes 
laterais. 
- Dispor de uma lâmina d’água, de pelo menos 3 cm, em toda a extensão 
impermeabilizada da laje e deixar em teste em um período de 05 dias. Se houver 
vazamento, identificá-lo e corrigi-lo localmente, pois a manta é totalmente aderida à 
superfície; 
- executar o acabamento mecânico de proteção à manta com argamassa de cimento e 
areia de traço 1:3, com espessura de, no mínimo, 2 cm . Atentarpara os vãos de dilatação. 
O acabamento mecânico deverá ter dilatação em vãos a cada 2,00 metros. 
 
11.1.2: TRINCAS E FISSURAS 
Item: TRINCAS E FISSURAS Foto nº: 05 a 08 
Local: SACADAS E PAREDES DO PAV. TÉRREO Data: 23/08/2018 
 
 
Foto 05: Fissura na face inferior da laje da 
Sacada do Pavimento Superior (Fachada Lateral 
Esquerda) 
Foto 06: Fissura na parede em alvenaria do 
Pavimento Térreo (Fachada Posterior) 
 
16 
 
 
Foto 07: Fissura na parede de alvenaria, escada 
de acesso ao Pav. Térreo (Fachada Frontal) 
Foto 08: Fissura na parede de alvenaria, rampa 
de acesso ao Pav. Superior (Fachada Frontal) 
 
 
Descrição: 
PATOLOGIA – Erro de projeto: Um dos principais problemas é a ausência de elementos 
estruturais (pilaretes e viga superior) na mureta de alvenaria que compõe o guarda-
corpo na ligação com a laje de concreto armado da escada. 
Já nas lajes das sacadas a origem está ligada diretamente à ausência de drenagem 
destas. E nas paredes de alvenaria a fissura está sendo agravada pela infiltração oriunda 
da sacada situada no pavimento superior. 
Face às ações externas aos quais estão inseridos os componentes, as fissuras são 
causadas por movimentações térmicas e higroscópicas, agravados pela retração dos 
produtos à base de cimento e às alterações químicas dos materiais de construção. 
Criticidade: Deve ser realizada a correção das trincas imediatamente, objetivando a 
manutenção da edificação, a durabilidade dos materiais e a vida útil da 
edificação. 
 
RECOMENDAÇÕES TÉCNICAS PARA CORREÇÃO: 
As fissuras e trincas também podem aparecer em virtude da variação térmica de temperatura, 
temporárias ou diárias, cujo ar apresente variações de amplitude acentuada durante as 
24 horas do dia, dilatando e contraindo os materiais construtivos, principalmente em 
elementos expostos, tais como lajes de piso. 
 
 
17 
 
As fissuras são mais preocupantes quando há acentuado progresso, principalmente, no 
sentido da largura. Ou seja, quando elas começam a se alargar, transformando-se em trincas 
e rachaduras. Se as fissuras se estabilizarem, menor é a preocupação. 
Igualmente preocupante são as fissuras que atravessam a parede de um lado a outro. 
 
Durante a Vistoria, não observamos, visualmente, recalque nas fundações, menos ainda 
recalques diferenciais. 
 
A recuperação das trincas e fissuras deverão seguir uma sequência lógica, como segue: 
- Abertura de sulco sobre a fissura, em forma de “V” por meio de disco de corte e ou espátulas, 
com aproximadamente 1,0cm de profundidade e 1,0cm de largura. 
- Remoção do acabamento da parede no entorno do sulco em aproximadamente 20cm e 
remoção de todas as partículas soltas no sulco com o auxílio de um pincel. 
- Aplicação de selante acrílico flexível. 
- Após a secagem do selante, aplicação da primeira demão (camada) de impermeabilizante 
acrílico com utilização de pincel. 
- Instalação de tela de poliéster sobre a primeira camada de impermeabilizante. 
- Aplicação da segunda demão (camada) de impermeabilizante acrílico com utilização de 
pincel. 
 
11.1.3: INSTALAÇÕES ELÉTRICAS 
Item: INSTALAÇÕES ELÉTRICAS Foto nº: 09 a 12 
Local: SACADAS, GUARITA E APARELHOS DE AR 
CONDICIONADO 
Data: 23/08/2018 
 
 
18 
 
 
Foto 09: Face inferior da laje da Sacada do 
Pavimento Superior (Fachada Posterior) 
Foto 10: Luminária do ambiente guarita 
(Pavimento Térreo) 
 
Foto 11: Aparelho Condicionador de Ar, 
Pavimento Térreo (Fachada Posterior) 
Foto 12: Face inferior da laje da Sacada do 
Pavimento Superior (Fachada Lateral Esquerda) 
 
 
Descrição: 
PATOLOGIA – De manutenção: Durante a instalação os aparelhos condicionadores de ar, 
que procederam após a conclusão da obra, as empresas fornecedoras dos equipamentos 
e que realizaram a instalação não detinham de conhecimento técnico e mão-de-obra 
qualificada, visto que instalaram o equipamento sem a devida proteção da fiação e ainda 
instalaram um disjuntor situado em parede externa, com acesso ao público, facilitando 
o vandalismo, colocando em risco a saúde dos usuários e prejuízo de todo o sistema 
elétrico da edificação. 
Já nas luminárias a segurança do sistema elétrico é prejudicado pela umidade oriunda 
da infiltração das sacadas. 
Criticidade: Deverá ser revisado realizada a proteção da fiação exposta com a 
instalação de eletrodutos e instalação de caixa de proteção para o 
disjunto. 
 
19 
 
Já para as reparação das luminárias, antecede a execução dos serviços 
de captação e drenagem das águas das sacadas já mencionado 
anteriormente. 
 
RECOMENDAÇÕES TÉCNICAS PARA CORREÇÃO: 
De acordo com as orientações da NBR 5410, instalações elétricas de baixa tensão deverão ter 
todos os cabos de energia providos de isolamento com eletrodutos. 
Para o caso em questão poderá ser realizada a proteção do cabeamento elétrico com a 
utilização de elementos aparentes, constituídos conduletes e caixas (eletroduto e caixas de 
pvc ou aço galvanizado). 
Para a caixa de proteção do disjuntor, este deverá estar devidamente identificado. 
Para o caso onde os eletrodutos possuem água oriunda da infiltração das sacadas, sugere-se 
que após a correção da patologia das infiltrações das sacadas deverá ser revisado a fim de 
atestar que a sessada da referida umidade. 
 
11.1.4: REVESTIMENTOS DE PAREDES E PISOS 
Item: DESPLACAMENTO EM REVESTIMENTO DE 
PAREDES E PISO 
Foto nº: 13 a 16 
Local: AMBIENTES INTERNOS E CALÇADAS 
EXTERNAS 
Data: 23/08/2018 
 
 
Foto 13: Revestimento de piso do Ambiente Sala 
de Reuniões (Pavimento Térreo) 
Foto 14: Revestimento da Calçada de proteção 
externa do Pav. Térreo (Fachada Posterior) 
 
20 
 
 
Foto 15: Revestimento de Parede no ambiente 
sanitário (Pavimento Térreo) 
Foto 16: Revestimento de Piso e Parede no 
ambiente sanitário (Pavimento Térreo) 
 
 
Descrição: 
PATOLOGIA – Falha de manutenção: Desagregação do revestimento de piso da calçada 
de proteção externa devido ao desgaste de abrasão e fissuração ocasionada por 
movimentação térmica agravada por higroscopia. A falha enquadrada nesta categoria 
também é verificada pelos sinais de manutenções realizadas nas tubulações, conexões, 
e equipamentos do sistema hidrossanitário, verificado no ambiente sanitário. 
Falha de Execução Desplacamento do revestimento cerâmico das paredes do ambiente 
sanitário e do revestimento de piso do ambiente sala de reuniões, com a utilização 
inadequada da argamassa de assentamento do revestimento. 
Criticidade: Deve ser realizada a substituição do revestimento danificado, evitando 
a expansão da patologia e prejudicando o desempenho e utilização da 
edificação. 
 
RECOMENDAÇÕES TÉCNICAS PARA CORREÇÃO: 
As áreas com revestimentos desplacando, somente deverão ser recuperadas após investigado 
e sanadas outras possíveis patologias causadoras e não verificadas visualmente. 
Deverá seguir uma sequência lógica, como segue: 
- remoção das placas cerâmicas soltas e quebradas, bem como os resíduos de argamassa para 
o correto nivelamento das novas peças à serem aplicadas. 
- limpeza e lavagem da superfície com a remoção de sujeiras, pulverulências, substâncias 
gordurosas, bolor, resíduos de cera, dentre outros. 
 
21 
 
- verificar o estado do contrapiso e do emboço onde será reassentada as peças cerâmicas, 
fazendo o teste do martelo ou bastão de madeira a fim de identificar através de som cavo 
possíveis pontos com problemas. 
- se for o caso, remover o emboço e/ou o contrapiso nestes locais. 
- se for o caso, reexecutar o emboço e/ou o contrapiso onde for necessário. 
- executar uma camada de regularização nos locais onde as placas cerâmicas foram removidas 
com a utilização de argamassa colante tomando o devido cuidado para que esta camada não 
ultramasse 1,0cm. 
- executar o reassentamento das placas cerâmicas com a utilização de argamassa colante de 
acordo com as características do materialà revestir, tomando especial atenção às orientações 
do fabricante para cada tipo de revestimento à ser utilizado (porcelanato, grês, semi-grês, 
azulejo, dentre outros). 
- executar o rejuntamento das peças com utilização de rejunte de acordo com as orientações 
do fabricante para cada tipo de revestimento. 
11.1.5: PINTURA 
Item: PINTURA Foto nº: 17 a 20 
Local: PAREDES EXTERNAS Data: 23/08/2018 
 
 
Foto 17: Paredes Externas 
(Fachada Lateral Esquerda) 
Foto 18: Parede Externa 
(Fachada Posterior) 
 
22 
 
 
Foto 19: Parede Externa da rampa de acesso 
(Fachada Lateral Direita) 
Foto 20: Paredes Externas 
 (Fachada Posterior) 
 
 
Descrição: 
PATOLOGIA – Falha de manutenção: Devido ao desgaste natural da tinta de proteção 
externa das alvenarias e elementos estruturais, a edificação já apresenta patologias 
oriundas desta falha. Destas, podemos citar as eflorescências, saponificação, bolhas, 
descascamento das alvenarias e desagregação dos materiais. 
 
 
Criticidade: 
Deverá ser realizada urgentemente as reparações que estão 
ocasionando esta patologia, revestindo as paredes com uma camada de 
tinta, que além de transformar visualmente o ambiente, proporciona 
uma série de benefícios, tais como: resistência, durabilidade, 
valorização e higiene, contribuindo para o desempenho da edificação e 
contribuindo para a vida útil. 
 
RECOMENDAÇÕES TÉCNICAS PARA CORREÇÃO: 
Logo após a execução dos serviços de correções especificados anteriormente, a edificação 
necessita ser repintada, seguindo esta ordem lógica. 
- Preparação das superfícies. 
- Lixamento das paredes e lajes com utilização de lixa nº 220 (mais finas) nos locais onde a 
superfície estiver firme e sem muito excesso de reboco, ou lixa nº 80 (mais grossa), nos locais 
onde a superfície estiver mais grosseira. 
- Aplicação de selador acrílico, aplicado com rolo de lã, em todas as paredes e lajes à serem 
pintadas. Deverá ser aplicado com movimentos verticais (sobe e desce), de modo que a 
aplicação seja uniforme. 
 
23 
 
- Aplicação de massa corrida nos locais onde foram realizadas as correções de trincas e fissuras 
com o auxílio de desempenadeira e espátula nos cantos. Inspecionar todas as paredes e lajes 
com a finalidade de localizar buracos e/ou pequenos defeitos existentes antes de iniciar a 
pintura. 
- Aplicação da tinta de acabamento em quantas demãos forem necessárias seguindo sempre 
as orientações do fabricante bem como o tempo de espera indicado entre cada demãos. 
- Cuidado especial deverá ser tomado quanto ao tipo de material e local onde será aplicada a 
pintura. 
 
12. - CONCLUSÃO 
Em geral, o estado de conservação, a funcionalidade e desempenho da edificação, bem como 
o padrão construtivo da edificação pode ser considerado como bom. 
 
As deficiências de manutenção aqui especificados são em funções da idade do prédio, que 
necessita de manutenção corretiva e após sanada estas deficiências construtivas necessitará 
de atenção e manutenção preventiva. 
As maiores patologias encontradas são originárias de infiltrações decorrentes de ausência 
de manutenção dos sistemas de drenagem de águas pluviais, instalações elétricas e pintura. 
 
Durante a vistoria não foram identificados recalques diferenciais no prédio, assim como, 
não foram observados problemas estruturais, no entanto, estas peças estruturais podem 
começar a apresentar problemas de corrosão e despassivação das armaduras e perda de 
resistência do concreto, devido ao processo de molhagem e secagem, o que é 
extremamente prejudicial às estruturas. 
 
Caso esses reparos não sejam executados, com a urgência devida, pode-se chegar a um 
estado de maior deterioração, inclusive estético-funcional, comprometendo a qualidade de 
vida e funcionalidade do edifício, diminuindo o tempo de vida útil do prédio. 
Não foi possível verificar alterações nos elementos estruturais do prédio, apenas mudança de 
setores e divisórias leves e de cunho estético visando melhor aproveitamento interno dos 
ambientes. 
 
24 
 
Utilizando a metodologia GUT – Gravidade, Urgência e Tendência, o grau de risco o qual a 
edificação enquadra-se é de RISCO REGULAR – IMPACTO PARCIALMENTE RECUPERÁVEL, ou 
seja, é aquele que provoca a perda parcial de desempenho e funcionalidade da edificação, 
sem prejuízo à operação direta de sistemas, deterioração precoce e desvalorização em níveis 
aceitáveis. 
 
Desta forma, sugerimos a tomada de providências com o objetivo de reparar os danos e 
defeitos com a maior urgência possível, a qual deverá ser executada com mão-de-obra 
especializada, com os serviços deverão ter responsabilidade e supervisão de um profissional 
de engenharia e arquitetura devidamente habilitado. 
 
13. - ENCERRAMENTO 
 Concluo o presente Laudo Técnico de Vistoria Predial, contendo 24 (vinte e quatro) folhas 
de papel A4, digitadas eletronicamente e impressas de um só lado, 20 (vinte) fotografias 
coloridas e digitalizadas. 
Todas as folhas foram devidamente rubricadas pelo Arquiteto e Urbanista Perito que 
assina este Laudo Técnico de Engenharia. 
 
 
 
São João - PR, 06 de dezembro de 2018. 
 
 
_____________________________________________________________________ 
Célio Roberto Farias 
Arquiteto e Urbanista CAU A114893-1 
Responsável técnico pelo Laudo