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WBA0319_v1.0
Avaliação de imóveis urbanos e 
rurais e de recursos naturais e 
ambientais
Procedimentos metodológicos 
para identificar valores e custos 
de um bem imóvel
Bloco 1
Rosangela Bomtempo de Siqueira
Avaliação de bens
O que é estatística?
“Um conjunto de métodos e processos quantitativos que serve para estudar 
e medir os fenômenos coletivos. Podemos, também, definir a Estatística 
como um conjunto de técnicas e métodos que, através de dados obtidos em 
estudos ou experimentos realizados nas mais diferentes áreas do 
conhecimento, permite organizar, descrever, analisar, interpretar e tirar 
conclusões com base nesses dados.” (ROCHA, 2015, p. 1)
Metodologias científicas aplicáveis
Amostra Área total Tipo Valor total PV * Endereço Bairro Município Informante
1 277.000,00 INDUSTRIAL R$ 5.500.000,00 MUITO BOM RODOVIA D. PEDRO I - S/N PARATEÍ DO MEIO JACAREÍ AMAGAI
2 17.240,00 
COMERCIAL/RESIDE
NCIAL
R$ 2.340.000,00 REGULAR
RUA CARLOS DE CAMPOS 
515
CENTRO JACAREÍ AMAGAI
3 656.382,00 INDUSTRIAL/SÍTIO R$ 16.400.000,00 BOM
ESTRADA MUNICIPAL DO 
JARDIM 4405
VARADOURO 
COLONIA
JACAREÍ AMAGAI
4 12.799,00 
INDUSTRIAL/ 
RESIDENCIAL
R$ 12.799.000,00 BOM
RUA GERALDO ESCAVONI, 
2510
JARDIM 
PEDREGULHO
JACAREÍ AMAGAI
5 21.319,00 INDUSTRIAL R$ 10.500.000,00 BOM
RUA AROLDO BARNSLEY 
HOLAND
RIO ABAIXO JACAREÍ AMAGAI
6 98.000,00 
INDUSTRIAL/ 
RESIDENCIAL
R$ 6.860.000,00 MUITO BOM
RUA HENRIQUE HEROLES, 
KM 85
VILA GARCIA JACAREÍ AMAGAI
7 84.700,00 
INDUSTRIAL/ 
RESIDENCIAL
R$ 1.200.000,00 MUITO BOM RUA TOQUIO S/N JAMIC JACAREÍ AMAGAI
8 110.000,00 
INDUSTRIAL/ 
RESIDENCIAL
R$ 5.500.000,00 MUITO BOM RUA RIO NILO MAXIMO
PARQUE 
CARAMURU
JACAREÍ AMAGAI
9 110.000,00 RESIDENCIAL R$ 5.500.000,00 MUITO BOM ESTRADA LAMBARI, 1230 LAMBARI JACAREÍ AMAGAI
PV* Ponto de vista do corretor para imóvel industrial
Metodologias científicas aplicáveis
“A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, a 
finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis.” (ABNT, 2019a, p. 7)
• Método comparativo de dados direto de mercado.
• Involutivo.
• Evolutivo.
• Método da capitalização da renda.
Imóveis urbanos
Metodologias científicas aplicáveis
Uma vez que os dados estejam planilhados e organizados, é hora de tratá-los individualmente. Lembre-se que, 
o tratamento de dados é uma das premissas do trabalho do avaliador, conforme NBR 14.653 (ABNT, 2019). A 
norma também fala sobre as metodologias aplicáveis, ela descreve:
8.1.1 A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da
avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado. A sua escolha
deve ser justificada e ater-se ao estabelecido nesta parte da NBR 14653, bem como nas demais partes que
compõem a NBR 14653, com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de modelos que
suportem racionalmente o convencimento do valor.
8.1.2 Esta parte da NBR 14653 e as demais partes se aplicam à situações normais e típicas do mercado. Em
situações atípicas, onde ficar comprovada a impossibilidade de utilizar as metodologias previstas nesta parte
da NBR 14653, é facultado ao engenheiro de avaliações o emprego de outro procedimento, desde que
devidamente justificado.
8.1.3 Os procedimentos avaliatórios usuais, com a finalidade de identificar o valor de um bem, de seus frutos
e direitos, o seu custo, bem como aqueles para determinar indicadores de viabilidade, estão descritos em 8.2,
8.3 e 8.4, respectivamente.
Coleta de dados
Fonte: PIKSEL/iStock.com.
Fonte: elaborada pela autora.
Figura 2 - Laudo de avaliação
Figura 1 - Coleta de dados
Método comparativo direto de dados de mercado
• O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é um dos mais utilizados no Brasil, o mercado 
apresenta uma diversidade de softwares que auxiliam o trabalho do perito-avaliador junto a esse 
método.
Figura 3 - Método comparativo
Fonte: elaborada pela autora.
Fatores importantes para imóveis urbanos
• Fator contemporaneidade.
• Fator fonte.
• Fator testada.
• Fator melhoramentos.
• Fator profundidade.
• Fator topografia.
• Outros fatores.
Imóveis urbanos
Método comparativo direto de dados de mercado
• Neste modelo, o perito-avaliador conta com a representação do campo amostral em gráfico, no 
qual ele pode evidenciar, claramente e de forma representativa, a situação das suas amostras, 
conforme exemplo no gráfico a seguir.
Figura 4 - Método comparativo
Fonte: elaborada pela autora.
Outros métodos para avaliar 
imóveis urbanos
Bloco 2
Rosangela Bomtempo de Siqueira
Método involutivo
O Método Involutivo é comumente utilizado para estudo de viabilidade de 
empreendimentos imobiliários, onde um modelo suposto é utilizado como base para o 
valor de um terreno dos diversos que podem existir naquela determinada área. 
Neste método de avaliação, a receita provável em cima da comercialização desses 
imóveis/terrenos são consideradas para a obtenção do preço justo de mercado.
Para este tipo de avaliação é exigido que:
• O objeto avaliando esteja inserido em uma zona de mercado com empreendimentos 
semelhantes, além de ter autorização do município para uso e ocupação do solo.
• As unidades admitidas devem atender aos modelos e características urbanas 
admitidas no plano diretor de uso e ocupação.
• As análises financeiras estejam inseridas no laudo.
Avaliação de imóveis rurais
Figura 5 - Imagem de satélite com a localização do objeto de avaliação
Fonte: captura de tela Google Earth Pro.
Método evolutivo
O Método Evolutivo pode ser bastante utilizado para apuração de valores de 
benfeitorias e construções. Raramente ele é usado sozinho, desse modo, o perito-
avaliador costuma trazê-lo junto com outro método, como o Método Comparativo 
Direto de Dados de Mercado.
Neste sistema, além de custos de reedição, também se considera o fator de 
comercialização.
Método da capitalização da renda
O Método da Capitalização da Renda considera a renda líquida, real ou prevista que o
bem retorna. Ele é muito utilizado para avaliação de lojas, shoppings, postos de gasolinas,
etc. Esse sistema, segundo a NBR 14.653, “Identifica o valor do bem, com base na
capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis”
(ABNT, 2019a, p. 8).
Neste Método, a estimativa de receitas e despesas deve ser feita a partir da montagem
de um fluxo de caixa e uma taxa mínima de atratividade deverá ser estabelecida, assim,
por fim, o empreendimento será calculado. Além dos métodos indicados acima, e outros
indicados na NBR 14.653, existem literaturas de bens muito interessantes sobre o assunto
avaliação, estudos, pesquisas e artigos publicados com diferentes metodologias
científicas que foram comprovadas como eficientes para avaliação de um bem.
Métodos para avaliar imóveis 
rurais e recursos naturais e 
ambientais
Bloco 3
Rosangela Bomtempo de Siqueira
Avaliação de imóveis rurais
Para um bom trabalho, o avaliador precisa fazer o levantamento de dados.
Nesta fase, ele investiga o mercado, coleta dados e informações confiáveis, 
preferencialmente a respeito de negociações realizadas e ofertas 
contemporâneas à data de referência da avaliação, com suas principais 
características econômicas, físicas e de localização. 
Além de especificar as terras, as benfeitorias, os cultivos, entre outros 
aspectos de uma zona rural.
Avaliação de recursos naturais e ambientais
Para avaliar recursos naturais e ambientais é preciso buscar na norma apoio 
para definição clara e objetiva da avaliação.
• Atmosférica.
• Aguas superficiais, interiores e subterrâneas.
• Estuário.
• Mar.
• Solo e subsolo.
Recursos abióticos
• Fauna.
• Flora.
Recursos bióticos
Grau de fundamentação
As avaliações podem ser especificadas quanto à fundamentação e precisão.
A fundamentação será função do aprofundamento do trabalho avaliatório, 
com o envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade, 
qualidadee quantidade dos dados amostrais disponíveis.
Grau de precisão
A precisão será estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e o 
nível de erro tolerável numa avaliação.
Ela depende da natureza do bem, do objetivo da avaliação, da conjuntura de 
mercado, da abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade, 
qualidade e natureza), da metodologia e dos instrumentos utilizados.
Teoria em prática
Bloco 4
Rosangela Bomtempo de Siqueira
Teoria em prática
Após a coleta dos dados, o perito-avaliador precisa elaborar o laudo de avaliação. Essa etapa é 
de suma importância para a conclusão do trabalho e deve contar com o maior número de 
detalhes possíveis. Assim, é importante que o profissional fundamente seu laudo de acordo 
com as diretrizes da NBR 14.653 (ABNT, 2019). 
Imagine que você é perito e está realizando um trabalho de avaliação de uma antiga área rural 
que agora, conforme plano diretor, se tornou uma gleba urbanizável. Os herdeiros da área lhe 
contrataram para estudar a viabilidade de implantação de um loteamento urbano. Além disso, 
lembre-se que ao final do laudo você deve informar o grau de fundamentação. 
Considerando este cenário, responda: 
a) Qual seria o método mais apropriado para realizar a avaliação?
b) De acordo com o modelo de avaliação escolhido, qual o grau de fundamentação se
encaixaria nele?
Dica da Professora
Bloco 5
Rosangela Bomtempo de Siqueira
Dica da professora
Como pode ser visto, avaliar bens exige um estudo bastante detalhado e profundo 
da norma com apoio da literatura. É muito importante que o perito-avaliador, no 
decorrer de sua vida, participe de fóruns de discussões, congressos, palestras e 
cursos que fomentem o assunto, pois, esses são grandes conteúdos que irão 
contribuir para o andamento do bom trabalho. Desta forma, assegura-se que com o 
passar do tempo, e com o continuo aprimoramento das técnicas de avaliações, os 
avaliadores tenham bagagem e conhecimento significativo para apresentar 
trabalhos de excelência ao mercado de avaliações.
Referências
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS - ABNT. NBR 14.653-1: 
avaliação de bens – Parte 1 - Procedimentos Gerais. Rio de Janeiro: ABNT, 
2019a.
ROCHA, S. Estatística geral e aplicada para cursos de engenharia. 2. ed. São 
Paulo: Atlas, 2015.
Bons estudos!
	Avaliação de imóveis urbanos e rurais e de recursos naturais e ambientais
	Procedimentos metodológicos para identificar valores e custos de um bem imóvel
	Avaliação de bens
	Metodologias científicas aplicáveis
	Metodologias científicas aplicáveis
	Metodologias científicas aplicáveis
	Coleta de dados
	�Método comparativo direto de dados de mercado�
	Fatores importantes para imóveis urbanos
	�Método comparativo direto de dados de mercado�
	Outros métodos para avaliar imóveis urbanos
	Método involutivo
	Avaliação de imóveis rurais
	Método evolutivo
	Método da capitalização da renda
	Métodos para avaliar imóveis rurais e recursos naturais e ambientais
	Avaliação de imóveis rurais
	Avaliação de recursos naturais e ambientais
	Grau de fundamentação
	Grau de precisão
	Teoria em prática
	Teoria em prática
	Dica da Professora
	Dica da professora
	Referências	
	Bons estudos!