Direitos Reais Módulo 4 com Resposts

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MÓDULO 4.
Da aquisição e perda da propriedade móvel.
No CC/02, a matéria é tratada dentro do título sobre propriedade, no Livro do
Direito das Coisas, após a propriedade em geral. O cap. III é sobre a aquisição
da propriedade móvel.
No CC/1916 tal capítulo era chamado “Aquisição e perda da propriedade móvel”,
ainda que nele só se encontrassem regras sobre aquisição.
Mas como a aquisição por parte de um envolve a perda por parte do outro, a
denominação até era correta.
Há 6 modos de aquisição da propriedade móvel: usucapião, ocupação, achado
do tesouro, tradição, especificação e confusão.
Exame dos casos de aquisição da propriedade móvel:
1. tradição:
É a mais importante.
É a entrega da coisa do alienante ao adquirente (alienatário), com ânimo de lhe
transferir o domínio. É modo de aquisição de propriedade móvel que
complementa o contrato.
O contrato só gera entre as partes direito pessoal, não transfere domínio. É
necessário que o ato de vontade externado no contrato se complete com outra
solenidade, a tradição (se for bem móvel) e o registro, se for bem imóvel (art.
1.267 c.c/ 1.226 do CC/02). Com a tradição o direito pessoal do adquirente se
transforma em direito real. Com a tradição o adquirente se transforma em
proprietário.
A tradição só é válida se for válido o negócio jurídico. Se este é ineficaz, a
tradição também o é.
A tradição pode ser efetiva (ou real); simbólica ou ficta.
Real: envolve a entrega material da coisa.
Simbólica: por ato que representa a entrega da coisa, como a entrega das
chaves do veículo.
Ficta: quando se dá pelo constituto possessório – o alienante retém a coisa
vendida em suas mãos, por outro título, como por exemplo o de locatário, ou
comodatário. É como se fictamente o vendedor tivesse entregado a coisa ao
adquirente e este a tivesse repassado de novo ao alienante para que este a
locasse. Para evitar a entrega recíproca, a lei a presume.
Outra tradição fictícia vem do Direito Romano e se opera pela mudança do
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animus das partes, e em sentido contrário ao constituto possessório – era a
traditio brevi manu, em que o arrendatário, pela aquisição, tornava-se dono.
Para evitar que ele entregasse de volta o imóvel para o alienante, que então o
devolveria em tradição, imaginava-se a tradição ficta.
A tradição das coisas que estão em mãos de terceiro (ex.: venda de prédio
alugado): para não ter o alienante que retomar o prédio do inquilino para
entregá-lo ao adquirente, que poderia, por sua vez, devolvê-lo para o inquilino,
para dar continuidade à locação, a lei subentende a tradição. Art. 1.267,
parágrafo único, CC. Isto se dá, então, quando o transmitente cede ao
adquirente o direito à restituição da coisa que se encontra em poder de terceiro.
A tradição que complementa negócio ineficaz não tem eficácia também. Então,
não pode ser feita por quem não é proprietário – se for assim, a tradição
também não confere o direito de propriedade. Mas a lei para privilegiar a
boa-fé, e de forma ficta, admite que o negócio convalesça e a tradição
gere efeito a partir do momento em que ocorreu, se o alienante adquirir
a propriedade depois – 1.268, §1º, CC. Ex.: marido vendeu bens de sua
mulher, mas depois da morte dela os herdou: não os pode reivindicar do
adquirente de boa-fé, alegando nulidade da alienação que antes fez (conforme
julgado).
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Ocupação.
É a tomada de posse de coisa sem dono, com a intenção de lhe adquirir o
domínio. Art. 1.263, CC/02.
A ocupação só serve para coisa móvel[1] e sem dono, por isso é muito rara. No
Direito Romano também era possível para bens imóveis. Mas agora a aquisição
de imóveis pela posse deve ser complementada pelos requisitos tempus, fides,
titulus etc. (e se aperfeiçoa, como vimos, pela usucapião).
Há coisas de ninguém (res nullius), como animais (se a lei permitir), pedras,
conchas, vegetais; e coisas abandonadas (res derelicta) – coisa abandonada ou
ainda não apropriada. A ocupação não pode ser defesa por lei (art. 1.263, CC).
O CC/1916 após definir as coisas de ninguém trazia em 4 subtítulos normas
sobre a caça, a pesca, a invenção e o tesouro. No art. 593, CC/1916 estavam
elencadas as coisas sem dono (sujeitas à apropriação pelo ocupante).
Da caça e da pesca:
São modos de apropriação. Mas se o animal já foi ferido e o caçador lhe
persegue, ou se o peixe foi arpoado e o pescador o persegue, a estes
pertencem os animais.
A caça e a pesca só são permitidas em terras ou águas públicas ou em
particulares com anuência do dono. Se desrespeitar tal regra o pescador ou
caçador perde para o proprietário o produto da caça ou da pesca e ainda
responde por perdas e danos.
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http://adm.online.unip.br/blank.htm#_ftn1
http://adm.online.unip.br/blank.htm#_ftn1
Descoberta.
Invenção substitui-se por descoberta, conforme o novo CC – art. 1.233 a 1.237.
É o encontro de coisa perdida (a coisa é de outrem, que a procura).
Quem acha deve restituir a coisa ao proprietário ou possuidor. É importante
lembrar que coisa perdida não é coisa abandonada (res derelicta) ou coisa de
ninguém (res nullius).
Quem descobre tem direito a recompensa e a indenização pelas despesas que
houver feito com a conservação e transporte da coisa, se o dono não preferir
abandoná-la (art. 1.234, CC/02).
E se o verdadeiro dono não aparece? No CC italiano de 1942, art. 929, se a
coisa perdida não for reclamada pelo verdadeiro dono, o inventor adquire o
domínio. No Direito Brasileiro, se em 60 dias da divulgação da notícia ou dos
editais ninguém se apresenta, esta é vendida em hasta pública, e deduzidas do
preço as despesas, mais a recompensa ao descobridor, o resto pertence ao
Município em cuja circunscrição se deparou o objeto perdido (art. 1.237,
CC/02).
· Art. 746 do CPC/2015 (art. 1.170 e s. do CPC/1973) cuida de coisas vagas.
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O tesouro – era disciplinado dentro da Seção da ocupação, no CC/1916 (art.
670 a 610). No CC/02 está na Seção III do cap. sobre a aquisição da
propriedade móvel – art. 1.264 a 1.266.
Tesouro é depósito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono não haja
memória. Quem o acha, em prédio alheio, tem direito a sua metade (a outra
metade fica para o dono do prédio). Art. 1.264, CC/02.
Se quem o acha é dono do prédio ou operário em pesquisa ordenada pelo dono
do prédio, ou terceiro não autorizado pelo dono do prédio, o tesouro fica inteiro
para o dono do prédio.
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Da especificação.
Ocorre quando alguém, trabalhando em matéria-prima, obtém espécie nova. Se
não dá mais para voltar à matéria-prima originária (porque esta está esculpida,
ou pintada, como a tela de um quadro, por exemplo), a quem pertence a
espécie nova – se a matéria-prima não é do especificador?
Claro que se a matéria-prima é do especificador, a ele pertence a espécie nova.
E se surge nova espécie em matéria-prima alheia, sendo possível voltar ao
status quo ante, reduz-se a especificação, retorna-se ao status quo, e restitui-
se a matéria-prima ao dono. Ex.: alguém transforma barras de outro em uma
única barra. O especificador que custeia o retorno ao estado anterior.
Mas se a matéria-prima não é do especificador e o desfazimento da
especificação (redução) não é possível (ex.: uso do cimento alheio para fazer
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bloco de concreto), estando de boa-fé o especificador, ele fica com a coisa (a
espécie nova), indenizando o dono da matéria-prima. Se o especificador está de
má-fé, a obra nova pertencerá ao dono da matéria-prima.
Às vezes a redução é possível, mas pelo valor da obra, não é justo(ex.:
derreter a escultura de bronze para voltar ao estado anterior). A obra vale
muito mais que a matéria-prima. Há interesse social em se preservar a obra de
arte. E mesmo que o artista esteja de má-fé, ele fica com o domínio, tendo em
vista o valor da obra (art. 1.270, §2º, CC). Aqui, pela má-fé, o especificador
indeniza o dono do valor da matéria-prima e ainda paga perdas e danos.
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Da confusão, comistão[2] e adjunção.
Confusão: mistura de líquidos.
Comistão: mistura de coisas sólidas ou secas. Enquanto é possível a separação
de sementes, e alguns grãos, a mistura de pó de ouro e pó de areia pode ser
inseparável.
Adjunção: justaposição de uma coisa à outra.
Se for possível separar as coisas sem deterioração, quem misturou deve fazer a
separação, devolvendo-se a cada dono a matéria-prima que lhe pertencia (art.
1.272, §1º, CC/02).
Se não se pode separar as coisas sem deterioração, ou se é muito caro separar,
a junção forma nova espécie, que passa a pertencer em condomínio aos
proprietários das coisas que a compuseram e na proporção do valor destas
últimas.
Exceção: se uma das coisas pode ser considerada principal em relação à outra
– o domínio do todo é do dono da coisa principal, que deverá indenizar os
outros (§2º do art. 1.272, CC).
Isso se houver boa-fé das partes. Se há má-fé de uma das partes resultando na
mistura, a outra escolhe guardar o todo, pagando a porção que não for sua, ou
renuncia à que lhe pertence, mediante indenização completa.
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Usucapião: art. 1.260 a 1.262, CC/02.
Art. 2.279, CC francês – a posse da coisa móvel faz presumir a propriedade.
É possível adquirir o domínio das coisas sem dono pela ocupação, há o
usucapião para consolidar o domínio sobre as coisas móveis, quando o modo de
aquisição destas não fosse insuscetível de dúvida.
A usucapião dos móveis ocorre para dar juridicidade a situações de fato que se
prolongam no tempo (como ocorre para os imóveis).
Para bens móveis há (por lei) 2 espécies de usucapião:
1. Usucapião Ordinária – aqui o usucapiente deve provar a posse, boa-fé e
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http://adm.online.unip.br/blank.htm#_ftn2
http://adm.online.unip.br/blank.htm#_ftn2
justo título e o prazo é de 3 anos.
2. Usucapião Extraordinária – prazo de cinco anos, bastando a prova da
posse mansa e pacífica por tal período de tempo (a lei presume
irrefragavelmente o justo título e a boa-fé).
Usucapião de bem móvel não é tão importante quanto de imóvel. São raros os
casos de reivindicação de bem móvel, cuja identificação é mais difícil. É como
no CC francês: quem tem a posse tem o título.
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Do condomínio geral.
Conceito – ocorre quando em uma relação de direito de propriedade há vários
sujeitos ativos.
Art. 1228, CC: domínio é o direito de usar, gozar, dispor de um bem e reavê-lo
de quem injustamente o detenha. Condomínio ocorre quando o sujeito desse
direito é plural e não singular.
O direito de propriedade é exclusivo. No condomínio cada condômino tem uma
parte ideal da coisa, e nesta parte ideal o direito de cada um é exclusivo,
absoluto e perpétuo. A copropriedade ocorre quando a coisa é indivisível.
Em face de terceiro cada condômino (comunheiro) atua como proprietário
exclusivo e ordinário. Mas em face dos demais condôminos, seu direito esbarra
com igual direito dos demais. Assim, cada um só pode usar da coisa comum
sem invadir a área de interesse dos demais.
O condomínio é visto como foco de disputas, de brigas, e se houver
possibilidade a copropriedade deve acabar. É por isso que a todo momento
qualquer condômino pode pôr fim ao condomínio, exigindo a divisão da coisa
comum (art. 1.320, CC/02).
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Tratamento da matéria no novo CC:
1. Direitos e deveres dos condôminos.
2. Administração do condomínio.
3. Condomínio em paredes, cercas, muros e valas. * Este assunto já vimos
quando estudamos o direito de construir – presume-se a copropriedade
das paredes e muros, e quem constrói pode pedir a indenização por
metade dos custos. ** Tal regra é igual à dos compáscuos, que é a
copropriedade dos pastos (de menor importância, e que nem foi tratado
pelo novo CC).
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Dos direitos dos condôminos.
Alguns desses direitos decorrem de sua condição de proprietário, como os de
usar, gravar, reivindicar e alienar a coisa comum. Outros decorrem de sua
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condição de condômino: direito de promover a qualquer tempo a divisão; direito
de preferência (na venda de quinhão de condômino ou na locação da coisa
comum).
Exame dos principais direitos:
I – uso livre da coisa (por qualquer condômino), conforme o destino da coisa. E
o condômino pode exercer sobre a coisa todos os direitos compatíveis com a
indivisão. O limite é a proibição de perturbar o uso por parte de outro
condômino.
Pode ocorrer na prática o condomínio pro diviso, que é o que se apresenta como
se já estivesse repartido – cada condômino usa uma parte com exclusividade
(com exclusão dos consortes), como se dele fosse. Há aprovação tácita
recíproca. É situação de fato que não corresponde a uma situação de
direito. Mas a jurisprudência já dá ao condômino proteção possessória.
E o condômino se for prejudicado ainda pode pedir a divisão da coisa comum.
· o uso da coisa comum deve ser de acordo com o seu destino e conforme a sua
natureza – sem anuência dos demais condôminos não pode haver modificações
que alterem a substância da coisa ou mudem a maneira tradicional de explorá-
la. Art. 1.314, parágrafo único, CC.
· No condomínio tradicional, cada condômino responde aos outros pelos frutos
que percebeu da coisa comum, e pelo dano que lhe causou (art. 1.319, CC).
Ex.: se o prédio comum é habitado por um só dos condômino, este deve
alugueres correspondentes aos demais quinhões.
· O uso da coisa pelo condômino deve ser pessoal. Art. 1314, parágrafo único,
CC/02. Nenhum condômino pode sem prévio consenso dos outros dar posse,
uso ou gozo da propriedade a estranhos. Deve ser impedida a entrada de
estranhos sem a anuência dos demais condôminos.
II – pode o condômino reivindicar de terceiro a coisa comum. A ação não cabe
contra os outros condômino, mas só contra terceiros, pois os outros oporiam ao
reivindicante direito igual ao por ele ostentado.
E o condômino pode proteger a sua posse contra terceiros e até contra
condôminos se a comunhão for pro diviso.
III – o condômino pode alhear sua parte indivisa (art. 1.314, CC). Mas há
restrição para tal direito no art. 504 do CC/02, que está no capítulo da venda e
compra: deve dar preferência pelo mesmo preço aos demais condôminos. Se
não, o condômino a quem não se deu preferência pode depositar o preço e
haver para si a parte vendida a estranhos (prazo para requerer é de 180 dias –
prazo decadencial).
Então, se a coisa for divisível, o condômino pode alienar livremente o seu
quinhão. Mas se for indivisível, a venda só é possível a estranhos após oferta,
em igualdade de condições, aos consortes, que têm preferência. A preferência é
para impedir a entrada na comunhão, à revelia dos demais consortes, de
pessoas a ela estranhas.
IV – o condômino pode gravar a sua parte indivisa (art. 1.314, 2ª parte,
CC/02). Restrição (art. 1.420, §2º, CC/02): só se permite tal negócio com o
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consentimento de todos. Mas cada condômino pode dar em garantia real a
parte que tiver na coisa comum.
V – dir. de exigir a qualquer tempo a divisão da coisa comum (ninguém é
obrigado a permanecer em condomínio, consoante art. 1.320, CC).
Assim, o condomínio é transitório e inconveniente. O preceito que dá direito à
divisãoé de ordem pública. Não pode haver ajuste de indivisão por mais
de 5 anos, e presume-se juris et de jure que se a indivisão for condição
estabelecida pelo doador ou testador ela o é somente por um
quinquênio.
VI – o condômino tem o direito de preferência na venda e na locação da coisa
comum.
Cuidamos da preferência na hora da venda do quinhão por parte de outro
condômino (art. 504, CC). Aqui se trata do direito de preferência na venda da
coisa toda. Ex.: quando ao se pôr termo à comunhão a divisão se torna
impossível porque a coisa é indivisível. Ou a coisa é adjudicada a um dos
condôminos, indenizando-se os outros, ou a coisa é vendida e o preço é
repartido. E nessa venda o condômino tem preferência. Entre os condôminos
será preferido o que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas e, não as havendo,
o de quinhão maior. (art. 1.322, CC).
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Dos deveres dos condôminos:
1. concorrer na proporção de sua parte para as despesas de conservação ou
divisão da coisa e suportar em igual razão os ônus a que estiver sujeita (art.
1.315, CC).
O condômino tem direito aos frutos e responde pelos ônus e pelas dívidas
contraídas em proveito da comunhão e durante ela. Apenas, se todos os
condôminos a contraírem em conjunto, cada um responde na proporção de seu
quinhão, enquanto se a dívida foi contraída por um dos condôminos, este é o
responsável para com o credor, ficando com ação regressiva em face dos
demais condôminos.
Se um condômino se negar a pagar a sua parte nas despesas ou dívidas do
condomínio, será dividida a coisa, e respondendo o quinhão de cada um por sua
parte na dívida, nas despesas anteriores e nas despesas de divisão (a parte da
pessoa será avaliada para responder pelas dívidas).
A obrigação do condômino é propter rem – decorre da copropriedade e se
transmite ao sucessor a título singular (legatário). E se extingue com o
abandono da coisa.
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Da administração do condomínio.
Quando as partes não querem usar conjuntamente a coisa comum, nem dividir,
nem vender, podem resolver administrá-la. Deliberam assim por maioria,
escolhendo um administrador (art. 1.323, CC/02).
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Se houver divergência sobre o modo de administrar ou sobre a pessoa do
administrador, o condômino vencido pode encerrar a comunhão, pedindo a
divisão da coisa comum, ou sua venda, se indivisível.
A maioria, nas deliberações, é calculada de acordo com o valor dos quinhões.
Os frutos da coisa comum são em tese partilhados na proporção dos quinhões.
(conforme art. 1.326, CC), salvo estipulação de última vontade em contrário.
Ainda, os condôminos podem convencionar de forma diferente. E também o
condomínio pode resultar de um contrato – diversas pessoas compram um
prédio (para revenda). E a divisão dos lucros pode ser estipulada conforme a
vontade dos pactuantes (mesmo sem corresponder aos quinhões). O contrato
entre os condôminos é de sociedade, que combinam esforços e recursos para
fins comuns. Só não se pode (é nula a cláusula que o faz) atribuir todos
os lucros a um dos sócios ou subtrair o quinhão social de algum deles à
participação nos prejuízos sociais.
Art. 1.324, CC – traz uma das poucas hipóteses de mandato tácito. O
condômino que sem a oposição dos outros administrar os bens comuns
presume-se mandatário daqueles.
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Da extinção do condomínio.
O condomínio geral é espécie do gênero propriedade, e desaparece então pelas
mesmas causas.
Mas por ser espécie, o condomínio quando se extingue volta a ser gênero
(incorpora-se ao gênero) – desaparecendo a diferença específica, a pluralidade
dos sujeitos ativos é reduzida à unidade e isso se dá pela consolidação e pela
divisão.
A mais importante forma de extinção do condomínio é a divisão. Por
meio dela a coisa divisível é repartida em segmentos, na proporção dos
quinhões de cada condômino, que passa a ser dono exclusivo da parte e deixa
ao mesmo tempo de ser dono de parte ideal do todo.
O art. 631 do CC/1916 estabelecia que a divisão era declaratória
(meramente) e não atributiva de propriedade. Então a lei presumia ter sempre
pertencido ao condômino a parte a ele aquinhoada na divisão. Então, a divisão
operava retroativamente – o direito ao quinhão, reconhecido, incorporava-se ao
seu patrimônio desde o momento em que se instalasse o condomínio, e não a
partir da divisão. O novo CC não repete tal regra, mas o fato de o art.
1.321 do novo CC determinar a aplicação das regras sobre partilha de
herança, à divisão do condomínio, significa que adotou o princípio de
que a divisão entre condôminos é declaratória e não atributiva da
propriedade. O dir. hereditário é deferido ao herdeiro não em
decorrência da partilha, mas da morte do de cujus. Então a partilha tem
efeito meramente declaratório, e não constitutivo do domínio.
As sentenças que nas ações divisórias puserem termo à partilha devem ser
registradas (Lei n. 6.015/73, art. 167, I, n. 23), embora a divisão não seja meio
de aquisição da propriedade.
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· Quando a coisa for indivisível ou se tornar, pela divisão, imprópria a seu
destino, os condôminos podem se quiserem adjudicá-la a um só, que indenizará
os outros. Assim, o condomínio se extingue pela consolidação da propriedade,
nas mãos do adjudicante. Se não quiserem, a coisa é vendida e a divisão é feita
sobre o preço, extinguindo-se o condomínio.
· Os art. 569 e s. do CPC/2015 (art. 946 e s. do CPC/1973) disciplinam a ação
de divisão, que qualquer condômino tem, em face do outro, para dividir o
objeto do condomínio.
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Do condomínio edilício.
Era o antigo “condomínio em edifícios”. O nome novo vem do novo CC, que não
revogou completamente a Lei n. 4.591, de 16 de dez. de 1964, que cuida do
assunto. Tal lei continua valendo em tudo que não for incompatível com o novo
CC. Conforme art. 2º, §1º da LICC.
________//________
O regime de condomínio edilício.
Caracteriza-se por ter uma propriedade singular dos apartamentos e andares,
ao lado de uma comunhão necessária e inexorável do terreno e das partes
comuns do prédio.
Em relação às partes divididas e privadas, a propriedade é singular e exclusiva.
Mas as partes que devem ser usadas por todos, como o terreno, as colunas-
mestras, a estrutura do prédio, os corredores, as escadas, elevadores, pátio,
espaço gourmet etc. são partes comuns das quais dependem a existência e o
funcionamento do sistema. Não há condomínio edilício sem que o hall de
entrada pertença a todos os condôminos. Nas coisas comuns a copropriedade é
perpétua – as coisas comuns são inalienáveis separadamente das unidades
autônomas.
O certo é que os direitos condominiais sobre as partes comuns são acessórios
que acompanham o domínio sobre as partes privativas (art. 1331, CC/02).
A lei n. 13.465, de 11.7.2017, disciplina o condomínio de lotes, estabelecendo o art.
1.358-A – “Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade
exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos”.
Ao condomínio de lotes aplicar-se-ão as regras concernentes ao condomínio edilício.
__________//_________
Evolução História.
Hoje o assunto é muito importante. Mas já foi regulamentado na França em
1561 e depois inserto no Cód. Napoleônico, art. 664 (tal artigo considerava a
hipótese dos diferentes andares de um prédio pertencerem a diversos
proprietários, e disciplinava o modo de reparações e reconstruções, no caso dos
títulos dominiais não o fazerem). Depois a matéria foi disciplinada pela lei de
28.6.1938, que regulamenta o estatuto da copropriedade dos imóveis divididos
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em apartamentos.O tema ganha importância por causa do aumento demográfico e da
consequente valorização dos terrenos urbanos, pela especulação imobiliária,
inflação etc. (anos 30).
O Dec. Legislativo n. 5.481, de 25.6.1928 estabeleceu o regime do condomínio
edilício, determinando que as edificações com as características nelas figuradas
poderiam ser alienadas em parte, constituindo cada apartamento propriedade
autônoma, podendo ser alienada e gravada – e os negócios assim realizados
podiam ser transcritos no Registro de Imóveis.
A Lei nº. 5.481, de 25.6.1928, permite a alienação parcial das edificações de
mais de 5 andares (leis posteriores estenderam a possibilidade de ingressar no
sistema prédios de menos de 5 pavimentos. É possível a venda de aptos.
isolados em edificações de 2 andares), construídas de cimento-armado ou outra
matéria similar incombustível, desde que cada apto. passasse a ser unidade
autônoma, contendo pelo menos 3 peças (esta exigência de conter 3 peças não
existe na lei atual, e na prática nunca foi respeitada).
Cada unidade deveria ser assinalada por uma designação numérica e averbada
no Registro de Imóveis. No momento da averbação, teria ela nascido
juridicamente.
· O terreno e as partes de uso comum são inalienáveis e indivisíveis, de
domínio comum de todos os proprietários do prédio.
A lei de 1928 determinou o funcionamento desse condomínio, determinando
como se instala e funciona a assembleia de condôminos, a eleição do
administrador, o modo de voto e divisão das despesas de reparação e
manutenção da edificação, o seguro, as hipóteses de desapropriação e de
reconstrução do prédio, em caso de destruição total ou parcial.
E cuidou ainda das restrições aos direitos dos condôminos, ditadas pelo
interesse de harmonização da vizinhança, proibindo a mudança da fachada, o
incômodo aos vizinhos, a lesão à segurança, ao sossego ou à saúde dos demais
proprietários e o desvio de destinação do prédio.
A lei de 28 ficou ultrapassada em vários pontos. Os condomínios edilícios
tiveram muita difusão no meio urbano – para residência e serviços
(consultórios, escritórios, comércio etc.). Hoje temos os usados como garagens.
A Lei n. 4.591 de 16.12.1964 substituiu o Dec. n. 5.481, de 25.6.1928.
__________//______
Inovações da Lei n. 4.591 de 16.12.1964:
Há na Lei n. 4.591 de 16.12.1964 2 títulos. Um sobre o condomínio em
edificações propriamente dito, definindo-o, disciplinando a sua constituição e
administração e tratando de sua vida como instituição autônoma; e outro
(inovação da lei) tratando das incorporações e da figura do incorporador,
regulando direitos e deveres deste e os principais problemas jurídicos
decorrentes das construções de prédios destinados a condomínios em
edificações.
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Tudo de bom da lei de 28 foi aproveitado. Mas houve inovações:
· A nova lei permitiu o condomínio em edificações em prédios de um pavimento
(a lei de 28 e modificações posteriores falavam em prédios com 2 ou mais
andares). Assim houve ampliação do sistema, com a possibilidade deste
condomínio em prédio térreo. Terreno e partes comuns se tornam indivisíveis e
suspende-se o art. 629 do CC/1916, que permitia a divisão da coisa comum.
· Art. 4º, § único: o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante
em relação ao condomínio. Assim, atribuiu a tais obrigações o caráter de
propter rem. As dívidas acompanham a coisa e são garantidas pela coisa, seja
quem for o seu dono.
· Art. 9º - obriga a existência de Convenção de Condomínio e de um
Regulamento. Ainda, a nova lei não era explícita e deveria ter colocado no seu
art. 7º a necessidade de apresentação da Convenção Condominial e do
Regulamento devidamente aprovados, para inscrever o condomínio no Registro
de Imóveis. A lei só diz que a convenção e o regulamento devem ser feitos, e
que o projeto de Convenção deve ser arquivado antes do início do lançamento
do condomínio. Deve-se entender que a instituição do condomínio pelo
registro na Circunscrição Imobiliária (Lei n. 6.015/73, art. 167, I, 17)
só se admite após aprovação da Convenção e do Regulamento.
· Está aprovada a convenção com 2/3 das frações ideais que compõem o
condomínio (antes alguns defendiam a unanimidade, difícil de alcançar).
· Art. 9º, j: a convenção deve dizer a forma de contribuição para o fundo de
reserva – este é meio de evitar brigas diante da necessidade de despesas
imprevistas.
· Reformulou a questão do seguro (obrigatório) e da reconstrução (nem sempre
obrigatória – se a maioria não quiser, não há reconstrução).
· Trata da representação do condomínio, que a lei de 28 não cuidava. O
condomínio não é pessoa jurídica. E o síndico, eleito pelos condôminos, era um
administrador mas podia não ser um representante, se não tivesse mandato
com poderes expressos para a prática de determinados atos. Então em caso de
ação era preciso citar todos os condôminos, salvo se o síndico tivesse
procuração com poderes para receber citação inicial. O art. 22 criou
representação legal – compete ao síndico representar ativa e passivamente o
condomínio.
· O título II da Lei cuida das incorporações (o problema dos abusos por parte de
incorporadores desonestos era forte na prática).
Incorporador: quem promove o condomínio, ajustando aquisição do terreno,
construção do prédio, veda das unidades autônomas etc.
A Lei de 1964 protege o público que lida com os incorporadores, definindo nos
art. 28 e 29 incorporadores e incorporação e disciplinando a atividade do
incorporador, impedindo que sua ação, por incompetência ou falta de idoneidade
financeira ou moral lesassem os que com ele negociassem.
A Lei de 64 afasta da atividade o aventureiro – só pode ser incorporador o
titular do Terreno, o construtor ou o corretor de imóveis.
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O incorporador só pode negociar as unidades que pretenda construir após
arquivar no registro competente os documentos relativos ao imóvel e ao
negócio que oferece, para mostrar a legitimidade do empreendimento. Deve
provar: a titularidade do terreno, o plano da obra e avaliação do seu custo, o
projeto de Convenção, a existência ou não de prazo de carência e prova de
idoneidade financeira.
Os contratos preliminares de compra das unidades autônomas, uma vez
registrados no Registro de Imóveis, dão aos promissários direito real oponível a
terceiros, com direito a obtenção do contrato definitivo (§4º do art. 35 da Lei).
A lei quis evitar dois abusos – retardamento ou interrupção da obra (sem
justificativa) e aumento do preço após o contrato. Antes, o incorporador
prometia prazo curto e preço baixo, e depois alegava aumento de mão
de obra e de material e pedia aumento de preço, forçando a situação
com o retardamento ou interrupção das obras.
· A Lei de 64 determina que fixados prazo e preço o incorporador
responde civilmente pela execução da incorporação indenizando dos
prejuízos decorrentes do retardamento (art. 43, II). E não pode
modificar condições de pagamento nem reajustar o preço das unidades
(mesmo se aumentar o preço da mão de obra ou dos materiais). Salvo
se estiver avençada a faculdade de reajuste. As mesmas obrigações
ocorrem na empreitada (mesmo com aumento de preço de mão de obra e
material, não aumenta o preço para o dono da obra, na empreitada).
· O incorporador, então, assume os riscos do empreendimento, não
pode alegar a teoria da imprevisão, para reajustar preços (alea).
__________________________//____________
Elementos constitutivos do condomínio edilício.
1. O ato de instituição (ou instalação) – Lei n. 4.591/64, art. 7º.
Art. 1332, CC/02.
É o ato inicial, pelo qual se constitui propriamente o condomínio.
O art. 7º da Lei de 64 estabelece que o condomínio por unidades autônomas se
institui por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição no Registro de
Imóveis,dele constando: a individualização de cada unidade, sua identificação e
discriminação, e a fração ideal sobre o terreno e partes comuns atribuída a cada
unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.
*** O ato de instituição do condomínio pode ser feito sobre prédio por construir
(hipótese mais comum) ou sobre prédio já construído. No primeiro caso, é ato
do incorporador que deve inscrever seu empreendimento no Registro de
Imóveis. No segundo caso, cabe ao proprietário instituir o condomínio – ele era
único proprietário e resolve transformar seu imóvel em propriedades
parceladas, transferindo a outrem uma, algumas ou todas as unidades
autônomas. Seu ato pode ser intervivos (mediante Registro) ou causa mortis
(testamento, consoante art. 7º).
Obs.: podem ser vários os donos do prédio construído (herdeiros). A situação é
de condomínio tradicional até a instituição do condomínio em edificações (que
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pode até por exemplo atribuir a cada herdeiro um apartamento). A
transformação se faz como o ato de instituição pelo proprietário único e
completa-se com a inscrição do ato de divisão no Registro de Imóveis, conforme
art. 7º da Lei de 1964. Cada unidade autônoma é individualizada, com a
atribuição, a cada uma, de fração ideal do terreno e das partes comuns.
Então:
· O ato de instituição do condomínio em edificações é sempre ato de vontade.
· Deve ser registrado no Registro de Imóveis da situação do imóvel.
· É ato do incorporador ou do proprietário.
· Difere da Convenção e do Regulamento que são atos dos condôminos e supõe
o condomínio já instalado.
· O Dec. Federal n. 55.815, de 8.3.1965, hoje revogado pelo Dec. n. 11, de
10.1.1991, tratou do registro do ato de instituição. Com a revogação do
Dec. de 65 a Lei n. 4.591 está sem regulamento.
_________//_______
2. A Convenção de Condomínio.
Só ocorre se o condomínio já existe. É para regulá-lo.
A vida do condomínio é regulada pela convenção. Trata-se de documento escrito
onde estão os direitos e deveres de cada condômino (art. 9º).
- É chamada de estatuto ou pacto constitutivo.
· Convenção é como contrato, do ponto de vista formal. É ato plurilateral,
escrito (como os contratos).
· Juridicamente convenção e contrato são diferentes porque:
- o contrato só obriga as partes e seus herdeiros. A convenção, se aprovada
pela maioria dos condôminos, quando votam pelo menos 2/3 (este é o quórum
para haver votação e aprovação), obriga a todos os condôminos, atuais ou
futuros, e eventuais ocupantes das unidades autônomas. As obrigações que
decorrem da convenção são propter rem.
Então os efeitos da convenção obrigam terceiro e até pessoas que eram contra
– a minoria.
Não precisa de unanimidade. E entre os 2/3 podem estar: proprietários,
compromissários compradores, cessionários, promitentes cessionários etc.
· Aprovada a convenção: deve ser registrada no Registro de Imóveis (art.
9º, §1º), para publicidade e efeitos aos que dela não participaram.
Art. 1.333 e 1.334 do novo CC – com o registro, há presunção absoluta de
conhecimento do seu conteúdo, vinculando todos: condôminos, ocupantes de
unidades autônomas, sucessores a título singular etc.
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_____//_____
Conteúdo da convenção: varia conforme a necessidade de cada condômino.
Mas o conteúdo mínimo obrigatório está no art. 9º, §3º da lei:
a) discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com
especificação das diferentes áreas;
b) o destino das diferentes partes;
c) modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) encargos, forma e proporções das contribuições dos condôminos para as
despesas de custeio e para as extraordinárias;
e) modo de escolha do síndico e do Conselho Consultivo;
f) as atribuições do síndico (além das legais);
g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
h) o modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos;
i) o quórum para os diversos tipos de votação;
j) a forma de contribuição para a constituição do fundo de reservas (para
emergências – necessidade urgente e imprevista. As reservas são crédito que
se incorpora ao valor do apto., vira seu acessório, pertencendo a quem seja
titular do direito de propriedade sobre o mesmo);
k) a forma e o quórum para as alterações da Convenção: se não for estipulado
isto, deve ser 2/3 o quórum e a aprovação da alteração se dá por unanimidade,
em assembleia geral extraordinária (art. 25, parágrafo único). Claro que é
possível estabelecer minoria simples na convenção (ou que a alteração será em
assembleia ordinária, de 2 em 2 anos) – o art. 25 é supletivo.
l) a forma e o quórum para a aprovação do Regimento Interno quando não
incluído na própria Convenção.
Obs.: a convenção pode tratar de tudo o que interesse às áreas comuns, mas
não pode tratar do que diz respeito às áreas autônomas.
Obs.: como qualquer ato jurídico, a convenção pode estar com defeito que
acarrete a sua nulidade ou anulabilidade. Neste caso, é preciso dar o máximo
de eficácia, conservando-a o máximo possível. Ex.: se um dos condôminos era
absolutamente incapaz para votar mas isto não altera a maioria de 2/3; ou se
só uma cláusula tinha ilícito, não se deve considerar nula toda a convenção (art.
184, CC/2002). A nulidade parcial é possível. Obs.: O prazo é de 4 anos para
propor ação declaratória de cláusula da convenção por erro, dolo etc.
___________//_______
3. O Regulamento (ou Regimento Interno). Lei n. 4.591/64, art. 9º.
Serve para completar a convenção. Deve ser aprovado por contrato ou
deliberação em assembleia.
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Não depende de quórum especial. Basta a sua aprovação por maioria presente
na hora da votação.
Finalidade: interna. Normas minuciosas sobre o uso das coisas comuns. Podem
ser lidos em papéis afixados ao lado dos elevadores, no andar térreo ou na
garagem.
As suas normas não podem alterar ou ultrapassar as da Convenção. A finalidade
é só complementar. Por isso às vezes, em prédio pequeno, para não haver duplo
trabalho, o regulamento é incorporado à Convenção, formando um só
documento. Mas o melhor é que as duas peças se apresentem em documentos
separados.
Só ocorre se o condomínio já existe. É para regulá-lo.
_____________//___________
A instalação de condomínio edilício:
Decorre de atividade de incorporador, que empreende a construção do prédio
para venda das unidades autônomas.
Art. 28, parágrafo único da Lei: considera incorporação imobiliária a atividade
exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total
ou parcial de edificações, ou conjunto de edificações, composta de unidades
autônomas.
Progresso da Lei de 64 - somente permite a incorporação:
a) ao proprietário de terreno, ou promitente comprador, ou cessionário deste,
ou promitente cessionário, com título adequado, que é prova de domínio, ou
promessa irretratável e irrevogável de venda e compra ou de cessão de tal
espécie de direitos;
b) ao construtor;
c) ao corretor de imóveis.
__________//__________
Elementos do condomínio (regime de propriedade individual sobre unidade
autônoma, e de comunhão, perpétua e inexorável, sobre as áreas comuns):
a) unidade autônoma:
Características:
Lei n. 4.591, de 16.12.1964: não reclama número mínimo de peças para a
unidade autônoma, e elimina exigência quanto à finalidade e tamanho da
construção. Então as unidades autônomas podem ser aptos. residenciais,
conjuntos para escritórios, sala simples, garagens (box), casas em vilas
particulares etc.
Natureza jurídica das unidades autônomas: propriedade imóvel comum. Mas há
maior restrição e limitação que veremos.
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15 of 37 12/08/2022 20:14
Características por lei (conditiones legis) para as unidades autônomas:
- estar separada das outras unidades do conjunto;
- possuir saída própria para a via pública, diretamente (como lojas no térreo) ou
através de área comum (art. 2º, Lei n. 4.591/64);
- ter correspondência com fração ideal do terreno e das coisas comuns (Lei n.
4.591/64, art. 1º, §2º);
- ter designação especial, numérica ou alfabética (art. 1º, §1º).
O dono da unidade autônoma tem, como em qualquer outra propriedade,
exclusividade de uso, gozo e fruição (jus utendi, fruendi e abutendi). Pode usar,
hipotecar etc. sem autorização dos outros condôminos. Mas tem restrições que
veremos (art. 4º da Lei supra referida).
Para efeitos tributários, cada unidade autônoma é tratada como prédio isolado,
contribuindo o respectivo condômino, isoladamente, diretamente, com os
impostos e taxas (art. 11 da Lei).
Pode haver condomínio tradicional sobre a mesma unidade autônoma – se dois
irmãos são donos do mesmo apto., por exemplo. Aqui se aplicam todas as
regras do condomínio tradicional (art. 6º da Lei).
· Limitações: resultam da lei e são idênticas aos direitos de vizinhança. São
recíprocas e dispensam registro.
- O art. 1.277 do CC/2002 nos direitos de vizinhança (norma genérica) proíbe
aos proprietários interferências prejudiciais ao imóvel, que são aquelas
prejudiciais ao sossego, à segurança, à saúde dos vizinhos. O art. 10, III da Lei
de 1964 protege os mesmos bens dos condôminos, mas acrescenta que não
pode o consorte destinar a sua unidade à utilização diversa da finalidade do
prédio. Então há mais um limite: o respeito à finalidade do prédio.
- A finalidade (empresarial, residencial ou mista) deve estar na Convenção, e se
não estiver deve ser respeitada a situação existente.
- Animal: a proibição é de licitude discutível e deve estar na Convenção, ou
então para obter judicialmente a proibição deve-se demonstrar que o animal
prejudica a saúde, a segurança ou o sossego dos condôminos.
___________________//____________
- DA ALIENAÇÃO E LOCAÇÃO DE VAGA DE GARAGEM:
- Venda e aluguel de vagas (exclusivas) a terceiros só podem ser feitos com
autorização expressa na convenção do condomínio.
- A Lei n° 12.607, DE 4 DE ABRIL DE 2012, ALTERA o § 1o do art. 1.331
do Código Civil, no que tange ao critério de fixação da fração ideal e às
disposições sobre alienação e locação de abrigos para veículos em
condomínios edilícios.
- Art. 1331, §1º. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como
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16 of 37 12/08/2022 20:14
http://legislacao.planalto.gov.br/legisla/legislacao.nsf/Viw_Identificacao/lei%2012.607-2012?OpenDocument
http://legislacao.planalto.gov.br/legisla/legislacao.nsf/Viw_Identificacao/lei%2012.607-2012?OpenDocument
http://legislacao.planalto.gov.br/legisla/legislacao.nsf/Viw_Identificacao/lei%2012.607-2012?OpenDocument
apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações
ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva,
podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os
abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a
pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na
convenção de condomínio.
________//_______
· Restrições: Resultam da Convenção e se assemelham às servidões. Decorrem
da vontade das partes, podem ou não ser recíprocas e dependem de registro
para serem oponíveis erga omnes.
A aprovação das restrições se dá por 2/3 dos condôminos. Mas são nulas as
restrições ilícitas. Ex.: dar preferência para os outros condôminos na venda ou
troca. Conforme art. 4º da Lei de 64. Ex.: limitar o número de habitantes por
unidade (art. 19 da Lei). Se não houver abuso de direito ou ilicitude as
cláusulas são válidas: não se pode proibir mudança interna de cômodos e nem
atribuir a uma ou algumas unidades pagamento maior nas despesas (art. 12,
§1º da Lei – salvo disposição em contrário da convenção).
Obs.: as (obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade) restrições
e limites obrigam condôminos e demais ocupantes (a qualquer título, segundo
art. 20 da Lei).
** A violação dos deveres traz (conforme regulamento e convenção): multas (o
síndico cobra em favor do condomínio) e responsabilidade civil e penal do
infrator (art. 21 e parágrafo único da Lei). * Poderá ser ainda obrigado a
desfazer o que fez (art. 10, §1º da Lei). A ação é promovida pelo síndico, em
benefício do condomínio. Na omissão do síndico, qualquer condômino pode
fazê-lo – tem legitimação, conforme a lei.
_________________//__________________
Inovações do CC/02:
Art. 1.336, CC – arrola os deveres dos condôminos e impõe sanções à
desobediência a tais deveres.
· Deveres: contribuir proporcionalmente para as despesas; não fazer obras que
comprometam a segurança da edificação; não alterar a forma e a cor da
fachada, das partes e esquadrias externas; dar à sua parte a mesma destinação
da edificação e não as usar de forma que prejudique o sossego, a segurança e a
saúde dos possuidores, e nem os bons costumes.
· §1º do art. 1.336, CC/2002: se não pagar a contribuição, arcará com juros
de mora convencionados ou, se não houver previsão, 1% ao mês e multa de até
2% sobre o débito.
· §2º - se não cumprir qualquer dos deveres previstos no art. 1.336 e seus
incisos, pagará multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não
superior a cinco vezes o valor das contribuições mensais, mais perdas e danos
apurados. Se não houver previsão expressa, assembleia geral com 2/3 dos
condôminos (restantes, ou seja, sem o infrator) delibera sobre a cobrança de
multa.
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17 of 37 12/08/2022 20:14
Art. 1.337, CC: pune o condômino reiteradamente inadimplente, com multa
até cinco vezes o valor da contribuição (se houver decisão por 3/4 dos outros
condôminos). E pune o antissocial, com comportamento irregular, incompatível
com os seus consortes, com multa de dez vezes o valor da contribuição
(parágrafo único do art. 1.337, CC).
__________//__________
b) As áreas comuns:
Art. 3º da Lei de 64 (exemplificativo o rol): terreno em que se levanta a
edificação, fundações, paredes externas, teto, áreas internas de ventilação e
tudo o mais que sirva de dependência de uso comum (elevadores, escadas,
casa do zelador, caixa d’água, jardins, playgrounds, piscinas, salão de festa
etc.) e garagens (quando não se prevê local determinado para cada
condômino).
Natureza jurídica das áreas comuns: condomínio tradicional. Mas a diferença é
que no condomínio edilício se justapõem as propriedades individual e coletiva, e
tal fato acarreta alterações nas duas. Ex.: as unidades autônomas ficam com
mais limites e restrições. Nas áreas comuns, as diferenças entre estas e o
condomínio tradicional são duas:
a) as partes comuns não podem ser divididas (art. 3º da Lei), são perpétuas –
enquanto o condomínio tradicional sempre é incentivado a se dividir, proibindo-
se até a indivisibilidade convencional por mais de 5 anos. Aqui no condomínio
edilício o condômino não pode exigir a divisão do terreno ou do teto, para ter a
sua fração ideal com exclusividade.
b) As partes comuns são insuscetíveis de alienação separadas da respectiva
unidade.
Art. 9º, §4º da Lei de 64: trata de conjunto de edificações, e não de
edificações. E traz uma exceção. Pode desmembrar e alienar porções do terreno
de partes do conjunto e não de partes de edificações (art. 6º da Lei n.
4.864/65, Lei de Estímulos à Construção Civil, e art. 8º da Lei n. 4.591/64).
· Cada condômino terá sua parte no terreno e nas áreas comuns através de
fração ideal, expressa sob forma decimal ou ordinária (art. 1º, §2º da Lei de
1964). O cálculo (precede o lançamento da incorporaçãoe é exigência para que
o incorporador possa negociar as unidades) da fração ideal é feito no ato de
instituição do condomínio (art. 7º). Mesmo que outra pessoa instale o
condomínio, e não o incorporador, é preciso que se faça a divisão das áreas
comuns em frações ideais. A fração serve de base de cálculo para as despesas
(art. 12, §1º). Inúmeros quóruns são computados por frações ideais, em
especial o da Convenção (art. 9º, §2º) e sobre extinção em caso de sinistro
total ou superior a 2/3 da edificação etc.
· O cálculo da fração ideal se faz com base no valor de cada unidade,
mas não há regras fixas para tal valor. Deve-se atribuir um valor certo para
cada andar, valendo mais os superiores, ou menos se não tiver elevador. Os
aptos. de frente, em cada andar, valem mais que os de fundo.
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Problemas de utilização:
Áreas comuns trazem dois problemas: utilização e despesas.
1. uso: (art. 19 da Lei de 64) não pode causar dano aos demais condôminos,
nem atrapalhar o uso pelos outros. Quem usa os corredores com algazarra
causa danos; quem põe caixotes nos corredores impede o bom uso pelos
demais.
As áreas comuns pertencem a todos, não podem ser usadas com exclusividade
por ninguém. Por isso Convenção ou Assembleia sem unanimidade não pode
reservar parte a qualquer condômino.
Violação aos princípios de uso das áreas comuns, causando danos ou embaraço
ao bom uso: multa fixada na Convenção ou Regulamento (art. 21 da Lei de 64).
A multa é cobrada em ação de execução (art. 21, parágrafo único). Se não
estiver ficada na Convenção ou no Regulamento, o síndico propõe ação
cominatória. O valor pago vai para o condomínio, até porque ainda há a
responsabilidade civil, devida inteiramente ao prejudicado, e a responsabilidade
criminal (para os danos à sociedade).
Muitas ações existem com discussões sobre as áreas comuns: ex.: fachadas –
alguns querem colocar anúncios, ar condicionado, grades, na sua unidade
autônoma, e acabam quebrando a harmonia do edifício esteticamente, além de
ferir a lei. A fachada não é propriedade exclusiva do condômino, e sim coletiva.
Ex.: envidraçar terraços abertos, pintar com cores diferentes as janelas etc.
Deve haver autorização de todos por unanimidade para mudar a fachada
isoladamente (art. 10, §2º da Lei). Então: assembleia pode deliberar sobre a
mudança da fachada como um todo, mas autorização para um ou alguns
condôminos modificarem apenas a frente da sua unidade deve ser feita por
todos (e não pelo síndico ou por deliberação da assembleia).
· Teto: não pode ser usado só pelo dono do último andar (art. 3º) e nem pode
este construir ali outro pavimento.
· Piso entre andares – é de todos ou só das unidades que se servem dele como
piso e teto (porque neste caso se alguém for proprietário do 1º e do 2º, pode
fazer uma escada). O art. 5º da Lei de 64 diz: o condomínio por meação de
paredes e tetos das unidades isoladas regular-se-á pelo CC. Então o piso e as
paredes internas não são áreas comuns – são só dos condôminos interessados
confinantes (em condomínio tradicional). Mas há restrição contra obra que
comprometa a segurança da edificação.
______________//__________
Das despesas do condomínio:
É a obrigação mais importante dos condôminos. Art. 12 e §§ da Lei.
Impostos não são rateados (diferentemente do condomínio tradicional). Art. 11
da Lei.
O valor da contribuição é na proporção da fração ideal, mas tal regra é
supletiva, pode-se convencionar diferentemente. Ex.: se o prédio tem loja e
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19 of 37 12/08/2022 20:14
residência, quem tem residência paga menos, porque usa menos luz e água,
menos empregados, tem menos sujeira, usa menos elevador etc.
· Despesas ordinárias: são as destinadas ao custeio normal do prédio.
Conforme a lei, anualmente uma assembleia geral ordinária deve aprovar por
maioria dos presentes as verbas para tais despesas, compreendendo as de
conservação da edificação, manutenção de seus serviços e correlatas.
Obs.: O locatário pode votar na ausência do locador, só para as despesas
ordinárias (Lei nº. 9.267, de 25 de março de 1996, que altera o art. 24, §4º da
Lei de 1964).
Aprovado o orçamento, acrescido inclusive da importância destinada ao fundo
de reserva, todos têm que pagar no prazo previsto na Convenção. O não
pagamento no prazo decorre em juros de mora e multa da convenção. O atraso
por 6 meses faz incidir correção monetária (art. 12, §3º).
Obs.: os condôminos respondem proporcionalmente por verbas trabalhistas
extrajudiciais e judiciais de porteiros, faxineiros, zelador etc. (Lei nº 2.757/56).
· Despesas extraordinárias envolvem gastos maiores e esporádicos, como os da
estrutura da edificação, substituição de elevadores, pintura da fachada, troca de
caldeiras etc.
São aprovadas pela assembleia geral, assim como o orçamento do seu custo.
Na execução de obra, Silvio Rodrigues entende que se pode usar o Fundo de
Reserva, acumulado para este fim.
______//______
Síndico: deve cobrar as contribuições e tem ação de execução contra os
atrasados.
· A Lei nº. 7.182, de 27.3.1984 aumenta a segurança do recebimento das
prestações condominiais (art. 4º, §4º: a alienação ou transferência de direitos
de que trata este art. só pode ser feita com prova de quitação das obrigações
do alienante com o condomínio. E a prova de quitação pode ser declaração do
alienante ou seu procurador, sob as penas da lei, expressamente consignada
nos instrumentos de alienação ou de transferência de direitos). A respeito, vide
também a Lei nº 7.433/85, art. 2º, §2º.
___________//____________
ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO.
Exercida por um síndico, este assessorado por um Conselho Consultivo, eleitos
todos pela assembleia geral, por até 2 anos, podendo haver reeleição.
· Síndico: pode ser pessoa física ou jurídica, condômino ou não.
· Membros do Conselho Consultivo: só podem ser condôminos.
Hoje, na prática, prédios em sua maioria são administrados por empresas
especializadas, organizadas para cobrar condôminos, projetar orçamentos, fazer
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20 of 37 12/08/2022 20:14
concorrência para fornecimentos e obras etc.
Então o síndico pode delegar tarefas de administração para outrem de sua
confiança, mas assume responsabilidade pela delegação e submete-se à
aprovação da assembleia geral (art. 22, §2º) . Isto se o síndico for condômino.
· Conselho Consultivo: órgão colegiado de consulta e fiscalização. Seus
membros são condôminos, então têm os mesmo interesses dos demais
condôminos.
· Deveres do síndico: art. 1.348 do CC/2002 e art. 22, §1º da Lei nº
4.591/84.
- convocar assembleia dos condôminos;
- representar ativa e passivamente o condomínio, em juízo e fora dele, e
praticar atos de defesa dos interesses comuns, nos limites da lei ou da
convenção;
- avisar imediatamente à assembleia da existência de ação ou procedimento
administrativo de interesse do condomínio;
- administrar internamente a edificação ou o conjunto de edificações, quanto à
vigilância, moralidade e segurança, e quanto aos serviços que interessam a
todos os moradores;
- praticar os atos que a lei mandar, ou a convenção, ou o regimento interno;
- cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno, bem como
executar e fazer executar as deliberações da assembleia;
- prestar contas à assembleia dos condôminos;
- manter por 5 anos toda documentação do condomínio, para necessidades de
verificação contábil;
- diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação
dos serviços que interessem aos possuidores;
- elaborar o orçamento da receita e da despesa de cada ano;
- cobrar as contribuições dos condôminos e impor e cobrar as multas; prestar
contas à assembleia,anualmente e quando exigidas;
- fazer o seguro da edificação.
Obs.: o fato de o síndico poder receber citação inicial dá segurança a quem
entra em contato com o condomínio (contratualmente ou
extracontratualmente).
§1º do art. 1.348, CC/2002: pode a assembleia colocar alguém no lugar do
síndico com poderes de representação.
§2º (idem): o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os
poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação
da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
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___________________//_________
SEGURO DO INCÊNDIO, DA DEMOLIÇÃO E DA RECONSTRUÇÃO
OBRIGATÓRIA:
Seguro é obrigatório por lei. Abrange todas as unidades autônomas e partes
comuns, contra incêndio, terremoto, ciclone ou outro acidente que o destrua, no
todo ou em parte.
Prêmio do seguro: entra nas despesas ordinárias do condomínio (art. 13).
O seguro deve ser feito em 120 dias do “habite-se”, sob pena de cada :
convocação de assembleia dos condôminos e pagamento de multa, por mês de
atraso (multa de 1/12 do imposto predial). A multa é devida à Municipalidade.
Em caso de sinistro, deve-se verificar: se destrói menos de 2/3 da edificação, o
síndico promove o recebimento do seguro, e procede a reconstrução ou os
reparos das partes danificadas. Se a indenização não for o bastante, apresenta
o síndico à assembleia o orçamento das obras, sugerindo uso do Fundo de
Reserva e o rateio do excesso. A reconstrução é obrigatória (lei). Mas se todos
os condôminos optarem pela venda, esta será feita (unanimidade).
Se o sinistro destrói tudo ou mais de 2/3 do todo, os condôminos se reúnem em
assembleia especial e deliberam sobre a reconstrução ou venda do terreno e
materiais. Quorum qualificado – mais da metade das frações ideais do terreno.
Rejeitada a proposta de reconstrução, deve haver quórum igual para a
assembleia decidir o destino do terreno, devendo ser aprovada a partilha do
valor do seguro (art. 14, §1º).
A lei é rigorosa, pois pode não haver tal quórum. Silvio Rodrigues acha que
rejeitada a reconstrução, deve ser feita a divisão do prêmio do seguro, na
proporção das frações ideais do terreno, o qual deve ser então vendido. Só
quando outra sugestão for aprovada pelo quórum qualificado é que será seguida
a deliberação da maioria.
Se aprovada a reconstrução, devem ser mantidos o destino, a forma
(disposição) interna e a forma externa. Art. 14, §2º.
A minoria vencida na deliberação sobre a reconstrução não precisa pagar para
ajudar a reedificação e a maioria pode adquirir as partes dos dissidentes, pelo
justo valor apurado em juízo.
Em caso de desapropriação, esta recai sobre toda a edificação (Lei nº 4.864, de
29.11.1965, art. 8º).
________//______
Em caso de condenação do edifício pela autoridade pública ou de ameaça de
ruína (Lei n. 6.709, de 31.10.1979), a maioria qualificada decide pela
demolição, reconstrução ou até alienação do prédio, por motivos urbanísticos e
arquitetônicos e por desvalorização das unidades habitacionais em relação ao
terreno. Ex.: prédio simples em avenida que se torna muito valorizada: pode
ser alienado no todo, se assim quiserem 2/3 dos condôminos, representando
80% do terreno e das coisas comuns. Protege-se o direito da minoria, que não
precisa contribuir para as obras, mas assegura-se à maioria o direito de adquirir
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22 of 37 12/08/2022 20:14
as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial.
_________//__________
DA EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO.
Hipóteses:
1. Extingue-se o condomínio em edificações pela destruição – se a
maioria resolver não reconstruir.
Com a destruição, o terreno que era acessório do principal (aptos.) volta a ser
principal e os donos se encontram na situação de condôminos na forma
tradicional.
Se houver destruição e com o seguro decide-se pela reconstrução, o novo
condomínio ainda que seja materialmente e juridicamente idêntico ao anterior é
um novo sistema – o anterior acabou. O condomínio decorre da necessidade
que implica a existência de partes comuns e direitos recíprocos. Sem isto, o
condomínio termina.
2. Por deliberação dos condôminos.
Por unanimidade se decide transformar o prédio em um condomínio tradicional,
sendo que cada proprietário se torna dono de uma parte ideal do todo. Cancela-
se no Registro de Imóveis a autonomia dos aptos.; anula-se a Convenção
condominial; e desaparece o regime de condomínio edilício.
Aqui a consequência é o princípio de que ninguém pode ser compelido a
permanecer em condomínio. O prédio continuará a ser indivisível, mas por sua
natureza e não pela lei. E agora qualquer condômino pode requerer a venda da
coisa e a divisão do preço, conforme art. 1.322, caput do CC/2002. Essa
hipótese, entretanto, é muito rara.
3. Extinção pela consolidação em uma só pessoa da propriedade de
todos os aptos.
Um proprietário vai adquirindo as unidades dos outros e como as áreas comuns
são acessórios do principal (apto. e andares), chegará um momento em que
referido proprietário se tornará dono do todo. Nesse momento, feitas as
averbações necessárias, terá desaparecido o regime de condomínio edilício.
_______________//___________
PROPRIEDADE RESOLÚVEL:
Ex.: cláusula de retrovenda - no prazo de três anos o vendedor retoma o
imóvel, restituindo preço mais despesas, sem a necessidade de nova compra.
Obs.: Orlando Gomes chama de propriedade temporária a que se resolve por
causa superveniente; e de propriedade resolúvel a que se extingue por causa já
estabelecida no próprio título constitutivo.
Propriedade resolúvel: no CC/2002, está no cap. VIII do Título que trata da
propriedade. Art. 1.359 e 1.360.
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Trata de hipóteses de resolução de propriedade, pelo advento de condição
ou termo, ou pela superveniência de uma causa capaz de destruir a relação
jurídica.
Muitos criticam o fato de o CC cuidar do assunto, que já está tratado em outras
regras. Dizem as críticas que a resolução não é modalidade específica de
domínio. Este se resolve como se resolve a obrigação, se o fato jurídico que lhe
deu origem está subordinado a condição ou termo resolutivo.
A matéria não se relaciona (para os críticos) aos princípios gerais do domínio,
mas aos da condição, que deve ser lembrado para o estudo da propriedade
resolúvel. O assunto deveria estar na parte geral do CC, dentro de condição.
Com a condição, extingue-se o direito a que ela se opõe. A revogação tem
efeito retroativo.
O CC não determina de forma geral o efeito retroativo das condições. Mas neste
caso da propriedade resolúvel por lei o ato se apaga pela condição resolutiva,
como se nunca tivesse existido. Então os direitos reais, concedidos na
pendência da condição, extinguem-se com o seu advento (com o advento da
condição).
_______________//____________
Obs.: As regras sobre o tema (embora o Capítulo seja dispensável) são úteis.
Servem para reafirmar no campo específico do domínio princípios de ordem
geral mais importantes. As regras (art. 1.359 e 1.360) tratam de duas
hipóteses – uma em que os efeitos são retroativos e outra em que não o são.
Das regras:
1. Art. 1.359, CC: Na primeira regra, o elemento que resolve a relação jurídica
está inserto no próprio título constitutivo do negócio e é contemporâneo de sua
constituição.
Resolvida a propriedade pela condição ou termo, ficam resolvidos os direitos
reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a
resolução pode reivindicar a coisa do poder de quem a detenha.
A condição ou termo consta do próprio título constitutivo da propriedade, de
modo que a causa da destruição está na causa que o constituiu.
Assim, a resolução não é surpresapara terceiros: o mero exame do título revela
a existência da condição ou termo resolutivo. O terceiro já adquire sabendo do
risco da perda. Então, os direitos concedidos na pendência da condição se
resolvem com o advento da tal condição, prejudicando os eventuais
adquirentes.
E o alienante só pode vender o que lhe pertence: se só tinha o domínio
resolúvel, ou seja, propriedade com ameaça de se findar, não pode então
transferir domínio pleno, do qual não tinha titularidade.
Não há proteção ao adquirente, pois a causa de resolução consta do título
(público) de constituição do direito. O terceiro não pode alegar prejuízo por
causa da resolução. O prejuízo vem da negligência do adquirente, ou ele
assumiu o risco da resolução, comprando por isso, às vezes, por preço mais
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barato. Ex.: fiduciário que pretende vender bens que estão em seu domínio,
mas que dele sairão se advier o fideicomissário - basta ao adquirente examinar
o formal de partilha para verificar que se trata de propriedade resolúvel. Ex.:
pacto de retrovenda. – consta da escritura pública de compra e venda do
imóvel. O alienante aqui pode readquirir o que vendeu pelo mesmo preço da
venda, dentro de certo prazo de 3 anos (art. 505, CC/2002). É o direito de
retrato.
Neste caso do art. 1.359 a condição ou termo operam retroativamente, e todos
os direitos em sua pendência se desfazem, como se nunca tivessem existido.
_______________//_____________
2. Art. 1360, CC. Aqui o elemento que põe termo à relação jurídica é
superveniente.
A causa da resolução é superveniente.
A resolução não tem efeito retroativo, e as consequências dela resultantes se
contam apenas do momento da resolução. Então são válidos os atos de
alienação praticados anteriormente.
Aqui não se pode prever a resolução antes que ocorra. Então, para proteger os
adquirentes de boa-fé, a lei dá validade aos atos de constituição de direitos
reais de que eles participaram, não permitindo que os efeitos da resolução os
alcancem.
Exemplo mais comum: revogação da doação por ingratidão do donatário. Art.
557 e 563, CC. O alienante tinha o domínio pleno, e é válida então a alienação
para o terceiro.
A pessoa em cujo favor se dá a resolução tem ação contra aquele cujo domínio
se resolveu para haver a coisa, se esta ainda está em suas mãos. Mas só terá
ação para haver seu valor se a coisa houver sido alienada. Não há legitimação
do favorecido com a resolução para reivindicar a coisa de adquirente de boa-fé.
______________//____________
DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA.
Na alienação fiduciária o que há é garantia quando se dá crédito ao consumidor.
É a garantia do credor, como na venda com reserva de domínio e no
compromisso de venda e compra.
Na alienação fiduciária em garantia: o adquirente de um bem o transfere ao
credor (o banco) que emprestou o dinheiro para pagar-lhe o preço, continuando
a possuí-lo pelo constituto possessorio, resolvendo-se o domínio do credor
quando for pago de seu crédito.
Enquanto o débito estiver em aberto, o financiador é o dono.
O financiador tem domínio resolúvel – extingue-se com o reembolso do preço.
· Se não houver pagamento, o financiador pode vender a coisa para pagar-se de
seu crédito. Esta é a propriedade fiduciária, tratada em Capítulo específico no
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CC/2002. Ela se constitui pelo registro do contrato no Cartório de Registro de
Títulos e Documentos do domicílio do devedor e, tratando-se de veículos, o
registro é feito no órgão competente, anotando-se no certificado (doc.) do
carro.
· Quando estudamos contrato, tratamos da constituição do negócio do
financiamento, em alienação fiduciária etc. Agora, examinamos esta
propriedade fiduciária, consequência do contrato.
__________//__________
· Modo de constituição: com o registro do contrato no Registro de Títulos e
Documentos do domicílio do devedor.
O objeto do negócio de garantia é o financiamento de aquisição de coisa
(carros, por ex.). Então a lei determina o registro do contrato na repartição
competente, fazendo-se anotação no certificado de propriedade. Ultimado o
negócio, a posse se desdobra: o devedor fica com a posse direta da coisa; e o
financiador, titular da propriedade resolúvel, conserva a posse indireta,
enquanto o domínio não se resolver.
A alienação fiduciária em garantia é negócio criado para evitar a ação de
execução em caso de inadimplemento.
Art. 1.364, CC – vencida e não paga a dívida, o credor pode vender a coisa,
independentemente da praça, e aplicar o preço no pagamento de seu crédito e
nas despesas de cobrança, devolvendo o saldo, se houver, ao devedor.
________//_______
Do pacto comissório:
A cláusula (clássica nos direitos de garantia) vedando este pacto também se
encontra neste Capítulo, no art. 1.365. Aqui está prescrita a nulidade da
cláusula que autoriza o proprietário fiduciário a ficar com a coisa dada em
garantia.
________________//___________________
[1] O bem imóvel não pode ser apropriado apenas com a ocupação, é
necessária a usucapião, com o preenchimento de todos os requisitos
examinados para tal fim.
[2] Embora os art. 1.273 e 1.274 do CC usem o termo comissão, o vocábulo
correto é comistão.
Exercício 1:
Quanto à aquisição da propriedade, analise as proposições seguintes:
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http://adm.online.unip.br/blank.htm#_ftnref1
http://adm.online.unip.br/blank.htm#_ftnref1
http://adm.online.unip.br/blank.htm#_ftnref2
http://adm.online.unip.br/blank.htm#_ftnref2
I. A ocupação é modo de aquisição de bem móvel, não se aplica para imóveis.
II. A ocupação somente ocorre em relação a coisas sem dono, como na caça e
na pesca, ou coisas abandonadas.
III. Em uma fazenda em que ocorra o “pesque e pague” a aquisição de peixes
ocorre de modo bilateral, pois se trata de venda e compra aleatória, e não de
ocupação.
IV. A descoberta é modo de aquisição de propriedade imóvel.
São corretas apenas as afirmativas:
A)
I, II e III.
B)
II, III e IV.
C)
II e III.
D)
III e IV.
E)
II e IV.
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(A)
Exercício 2:
Quanto à usucapião, analise as afirmativas que seguem:
I. Não pode ocorrer usucapião de coisa móvel.
II. A usucapião de coisas móveis pode ser: ordinária, em que o usucapiente
deve provar a posse, boa-fé e justo título e o prazo é de 5 anos; e
extraordinária, em que o prazo é de sete anos, bastando a prova da posse
mansa e pacífica por tal período de tempo.
III. A usucapião de coisa móvel apenas ocorre em relação a bens públicos.
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Pode-se afirmar que:
A)
somente as proposições I e II são verdadeiras.
B)
somente as proposições II e III são verdadeiras.
C)
somente as proposições I e III são verdadeiras.
D)
todas as proposições são falsas.
E)
todas as proposições são verdadeiras.
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(D)
Exercício 3:
Quanto à propriedade resolúvel, examine as proposições seguintes:
Quando a causa da resolução é superveniente, a resolução não tem efeito
retroativo, e as consequências dela resultantes se contam apenas do momento
da resolução. São válidos os atos de alienação praticados anteriormente.
PORQUE
Quando não se pode prever a resolução, devem ser protegidos os adquirentes
de boa-fé; a lei confere validade aos atos de constituição de direitos reais de
que eles participaram, não permitindo que os efeitos da resolução os alcancem.
É correto afirmar que:
A)
As duas proposições são corretas, e a segunda justifica a primeira.
B)
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As duas proposições são corretas, mas a segunda não justifica a primeira.
C)
As duas proposições são falsas.
D)
Somente a primeira proposição é correta.
E)
Somente a segunda proposição é correta.
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(A)
Exercício 4:
As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos,
escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e
nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser
alienadas e gravadas livremente por seus proprietários,
A)
exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a
pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de
condomínio.
B)
inclusive os abrigos para veículos, que poderão ser alienados ou alugados a
pessoas estranhas ao condomínio, independentemente de autorização expressa
na convenção de condomínio.
C)
mas os abrigos para veículos somente poderão ser alugados a pessoas
estranhas ao condomínio, jamais alienados.
D)
exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a
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pessoas estranhas ao condomínio, ainda que haja autorização expressa na
convenção de condomínio – tal autorização é nula.
E)
exceto os abrigos para veículos, que só poderão ser alienados ou alugados a
pessoas estranhas ao condomínio com aprovação unânime dos condôminos.
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(A)
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Exercício 5:
Analise as proposições abaixo sobre o condomínio geral, e assinale a alternativa
correta:
I. O uso da coisa comum deve ser de acordo com o seu destino e conforme a
sua natureza.
II. Sem anuência dos demais condôminos não pode haver modificações que
alterem a substância da coisa ou mudem a maneira tradicional de explorá-la.
III. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa
comum, e pelo dano que lhe causou.
IV. Se o prédio comum é habitado por um só dos condôminos, este não deve
alugueres correspondentes aos demais quinhões.
A)
Somente I, II e III são corretas.
B)
Somente I, III e IV são corretas.
C)
Somente I e II são corretas.
D)
Somente II e III são corretas.
E)
Todas são corretas.
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(A)
Exercício 6:
Considere as proposições abaixo sobre o condomínio edilício, e assinale a
alternativa incorreta:
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A)
Cabe ao síndico cobrar as contribuições dos condôminos e impor e cobrar as
multas.
B)
Cabe ao conselho consultivo prestar contas à assembleia, anualmente e quando
exigidas.
C)
O síndico deve fazer o seguro da edificação.
D)
Pode a assembleia colocar alguém no lugar do síndico com poderes de
representação.
E)
O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de
representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da
assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(B)
Exercício 7:
Quanto ao tesouro, em matéria de aquisição de propriedade móvel, é incorreto
afirmar que:
A)
a) Trata-se de depósito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono não
haja memória.
B)
 Quem o acha, em prédio alheio, tem direito a sua metade, pois a outra metade
fica para a União Federal.
C)
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 Se o dono do prédio encontra em seu imóvel o tesouro, este fica inteiro para o
dono do prédio.
D)
 Se aquele que o acha é operário em pesquisa ordenada pelo dono do prédio, o
tesouro fica inteiro para o dono do prédio.
E)
 Caso um terceiro não autorizado pelo dono do prédio o encontre, o tesouro fica
inteiro para o dono do prédio.
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(B)
Exercício 8:
Em um condomínio edilício, se o condômino não pagar a contribuição
condominial, arcará com juros de mora convencionados ou, se não houver
previsão:
A)
 2% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.
B)
 somente multa de até 5% sobre o débito.
C)
 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.
D)
 apenas multa de até 1% sobre o débito.
E)
 2% ao mês e multa de até 10% sobre o débito.
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33 of 37 12/08/2022 20:14
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(C)
Exercício 9:
Quanto ao condomínio geral, examine as afirmativas a seguir e assinale a
alternativa correta:
I. Não pode haver ajuste de indivisão por mais de 5 anos, e presume-se juris et
de jure que se a indivisão for condição estabelecida pelo doador ou testador ela
o é somente por um quinquênio.
II. O condômino tem o direito de preferência na venda e na locação da coisa
comum.
III. Quando mais de um condômino é interessado na quota a ser alienada por
outro condômino, será preferido o que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas
e, não as havendo, o de quinhão maior.
A)
Somente I e II são corretas.
B)
Somente II e III são corretas.
C)
Somente I e III são corretas.
D)
Todas são corretas.
E)
Todas são incorretas.
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(D)
Exercício 10:
Não é uma atribuição do síndico, no condomínio edilício:
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34 of 37 12/08/2022 20:14
A)
Convocar assembleia dos condôminos.
B)
Representar ativa e passivamente o condomínio, em juízo e fora dele, e
praticar atos de defesa dos interesses comuns, nos limites da lei ou da
convenção.
C)
Avisar imediatamente à assembleia da existência de ação ou procedimento
administrativo de interesse do condomínio.
D)
Alterar a convenção condominial quando houver cláusula que não seja de
interesse da maioria dos condôminos.
E)
Administrar internamente a edificação ou o conjunto de edificações, quanto à
vigilância, moralidade e segurança, e quanto aos serviços que interessam a
todos os moradores.
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(D)
Exercício 11:
O condômino reiteradamente inadimplente pode arcar com:
A)
multa de até duas vezes o valor da contribuição, desde que haja decisão por
3/4 dos outros condôminos.
B)
multa de até dez vezes o valor da contribuição, desde que haja decisão por 2/3
dos outros condôminos.
C)
multa de até cinco vezes o valor da contribuição, desde que haja decisão por
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35 of 37 12/08/2022 20:14
3/4 dos outros condôminos.
D)
multa de até três vezes o valor da contribuição, desde que haja decisão por 3/4
dos outros condôminos.
E)
multa de até cinco vezes o valor da contribuição, desde que haja decisão por
2/3 dos outros condôminos.
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(C)
Exercício 12:
1. Diante da junção de coisas sólidas, se for possível separar as coisas
móveis sem deterioração, quem misturou deve fazer a separação,
devolvendo-se a cada dono a matéria-prima que lhe pertencia.
Se não se pode separar as coisas sem deterioração, ou se é muito caro separar,
é verdadeiro afirmar que:
A)
 a junção forma nova espécie, que passa a pertencer em condomínio aos
proprietários das coisas que a compuseram e na proporção do valor destas
últimas.
B)
 sempre uma das coisas pode ser considerada principal em relação à outra, de
modo que o domínio do todo é do dono da coisa principal, que deverá indenizar
os outros.
C)
 se há má-fé de uma das partes resultando