5- Politicas habitacionais

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de urbanização e 
Políticas habitacionais 
de investimentos vigentes
Técnico em transações imobiliárias
Políticas habitacionais de urbanização 
e de investimentos vigentes
O Brasil, em 2003, deu um passo 
acertado em direção ao desenvolvimento 
urbano. Com a realização da 1ª 
Conferência Nacional das Cidades. 
Neste momento, Ministério das Cidades 
juntamente com seus muitos delegados 
eleitos para tal finalidade desenharam a 
criação da PNDU – Política Nacional de 
Desenvolvimento Urbano. A PNDU tem 
como objetivo implantar uma política 
calçada em desenvolvimento urbano, 
proporcionando a criação de um espaço 
socialmente construído. A PNDU traz 
como tese central a existência de que 
vivemos uma crise urbana, que necessita 
de políticas nacionais direcionadas, 
que orientem e coordenem esforços, 
ações, planos e investimentos da lavra 
do governo, poder legislativo, poder 
judiciário, setores privados e da sociedade 
civil em geral. O foco é buscar a equidade 
social, um aumento da eficiência 
administrativa, um incremento da 
promoção da cidadania, sustentabilidade 
ambiental e atenção aos direitos das 
populações tidas como vulneráveis: negros 
e índios, idosos, pessoas com deficiência, 
mulheres, crianças e adolescentes. Dentre 
os pontos máximos a serem discutidos 
está a Política Nacional de Habitação. 
Diante da grande onda de 
urbanização que ocorreu no Brasil 
em cinco décadas, ficou evidenciada 
a migração social que passou 
de majoritariamente rural para 
majoritariamente urbana, acelerando 
assim o défice de moradias em diversas 
áreas do país.
Políticas habitacionais Técnico em Transações Imobiliárias2
Um dos produtos 
de maior abrangência no 
mercado imobiliário são 
os imóveis enquadrados 
no Programa Minha Casa 
minha Vida. Inúmeras 
construtoras, do cenário 
nacional, produzem estes 
imóveis que apresentam 
grande procura por 
inúmeros consumidores.
Programa Minha 
Casa Minha Vida 
(PMCMV) 
O QUE VOCÊ REALMENTE SABE SOBRE O PMCMV? 
Você sabia que até março de 2015 o PMCMV já 
havia entregue cerca de 2.169 milhões de unidades, 
conforme dados fornecidos pelo Portal Brasil?
Entendo o programa 
Minha Casa Minha Vida – MCMV
Fonte: <http://www.caixa.gov.br/voce/
habitacao/minha-casa-minha-vida/
Paginas/default.aspx>.
Figura 1 – Minha casa minha vida
Um pouco de história : Na “Cartilha 
do Minha Casa Minha Vida” (Caixa Econômica 
Federal, 2009) o PMCMV é apresentado como 
um programa habitacional governamental, 
voltado a atender uma demanda habitacional 
existente em nosso país. O PMCMV nasceu de 
uma parceria entre o Governo Federal e onze 
empresas pertencentes ao mercado imobiliário 
daquele período. Este programa foi elaborado 
pela Casa Civil e pelo Ministério da Fazenda, com 
a participação de representantes dos setores 
imobiliário e da construção civil. O PMCMV 
funcionaria como uma medida anticíclica, 
ou seja, obstinada a combater a crise. Sua 
constituição (concepção e implementação) 
vinculava a questão habitacional aos processos 
de intensificação da indústria da construção civil.
Logotipo do Programa 
Governamental Minha Casa 
Minha Vida. 
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Como estava o Brasil quando foi lançado o PMCMV?
O mercado da construção no Brasil estava aquecido entre os anos de 
2007 e 2008, todavia o mundo começava a conhecer os efeitos de uma crise 
econômica internacional. Com o objetivo de reagir contra este panorama 
mundial, o governo brasileiro deliberou altos investimentos no setor da 
construção civil, lançando assim o célebre Programa Habitacional - Minha Casa 
Minha Vida - MCMV, em março de 2009 (ANDRADE, 2011). 
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Este novo formato, com foco maior, posicionava-se mais de acordo 
com a realidade, enfrentando a necessidade de aliviamento do déficit 
habitacional de nosso país. Segundo a Fundação João Pinheiro (FJP, 2010), 
este déficit seria de: 3.688.206,21 Uhs, para a F1; 852.700,98 Uhs, para 
a F2 e 769.552,84 Uhs, para a F3. Com relação aos resultados, as metas 
quantitativas almejadas pelo PMCMV vêm sendo alcançadas, com um 
número de unidades habitacionais construídas de acordo com o previsto.
Como o PMCMV 
atende a população?
O PMCMV foi desenhado 
para o atendimento de famílias 
com renda que oscilassem 
entre 0 e 10 salários mínimos 
(SM). Foram criadas 3 faixas de 
atendimento:
O regramento do PMCMV previa que os valores do teto 
máximo de cada faixa fossem periodicamente atualizados. 
A última atualização para a segunda fase do programa foi 
feita em 2011 (BRASIL, 2011a) com valores baseados no 
salário mínimo nacional daquele ano: F1- R$ 1.600,00; F2 - 
R$ 3.100,00 e F3 - R$ 5.000,00.
Na primeira fase do PMCMV, a meta era construir um 
milhão de unidades habitacionais (UHs), assim distribuídas: 
Na segunda fase do PMCMV, 
a meta duplicou e a prioridade de 
atendimento às faixas de renda 
foi claramente invertida. Assim, 
na segunda fase do PMCMV a 
meta era construir 2 milhões de 
unidades, assim distribuídas:
Faixa 01 (F1) – objetivando promover moradias 
a famílias com renda mensal de 0 a 3 SM.
Faixa 02 (F2) – objetivando promover moradias 
a famílias com renda mensal de 3 a 6 SM.
Faixa 03 (F3) – objetivando promover moradias 
a famílias com renda mensal de 6 a 10 SM.
F1 – 400 mil UHs
F2 – 400 mil UHs
F3 – 200 mil UHs
F1 – 1200 mil UHs
F2 – 600 mil UHs
F3 – 200 mil UHs
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Quais as legislações que orientam o PMCMV?
Como está estruturado o PMCMV?
O programa MCMV teve, até o momento, duas fases com legislações 
distintas, vejamos:
A primeira fase de 2009 a 2010 
- iniciou-se com a aprovação, 
através da Medida Provisória 
nº 459, de 25 de março de 
2009, e foi instituída pela Lei 
nº 11.977, de 7 de Julho de 
2009 (BRASIL, 2009).
A 2ª fase do PMCMV, que foi de 
2011 a 2014, formalizou-se pela 
Medida Provisória 514/2010 
(BRASIL, 2010b), posteriormente 
convertida na lei 12.424 de 
junho de 2011 (BRASIL, 2011b), 
alterando a Lei 11.977 de 2009. 
O PMCMV abrange todo o Brasil e, em relação a seus agentes, 
estrutura-se da seguinte forma:
A União determina 
recursos, por área do país, com 
base no déficit habitacional. 
As construtoras, 
interessadas em participar do 
processo, apresentam à CAIXA 
projetos para a construção das 
unidades habitacionais.
A CAIXA operacionaliza 
estas construções analisando 
as propostas, contratando as 
operações e acompanhando 
a execução da obra pela 
construtora.
Os estados e municípios 
cadastram as famílias a 
serem beneficiadas pelo 
programa, intermediando a 
operacionalização e aprovando 
os empreendimentos. 
Os Estados e Municípios, 
no tocante à parte urbanística, 
realizam a avaliação de 
concessões urbanísticas 
e ambientais pertinentes, 
apresentam relatórios de 
diagnóstico da demanda de 
equipamentos e serviços 
urbanos e executam o Trabalho 
Técnico Social, isso com relação 
aos empreendimentos que 
fazem parte da F1 (BRASIL, 
2010ª).
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Notamos a presença do Banco do Brasil, a partir da sua segunda fase, passando 
este a ser agente executor do PMCMV. Todavia, esta não é a habilidade específica 
deste banco, assim os números de UHs realizadas através desta instituição não 
são expressivos. Enquanto o Banco do Brasil teve um total de 389.051 UHS, 
contratadas paras três faixas de renda do Programa, a CAIXA teve 2.371.400, 
e enquanto o Banco do Brasil teve um total de 22.626 UHs concluídas, a CAIXA 
teve 2.698.899. A tabela 1 demonstra esses dados de forma comparativa:
Tabela 1 - Empreendimentos PMCMV 
Fonte: Ministério da Cidades (2016). 
 1.277 192.549 19.862
 532 93.344 2.412
 479 103.158 352
 10.641 1.366.822 946.901
 6.131 693.452 510.677
 2.070 311.126 214.321
 
Banco do Brasil
Banco do Brasil
Banco do Brasil
CAIXA
CAIXA
CAIXA
Faixa 01
Faixa 02
Faixa 03
Faixa 01
Faixa 02
Faixa 03
TOTAL 
INSTITUIÇÃO 
FINANCEIRA
FAIXA SALARIALEMPREENDIMENTOS 
CONTRATADOS 
UHS CONTRATADAS UHS CONCLUÍDAS
21.130 2.760.451 1.721.525
Outro importante ator 
do PMCMV são os beneficiários 
ou mutuários. Eles participam 
do programa de acordo com 
enquadramento nas faixas de 
renda, sendo que os beneficiários 
da F1 aderem ao programa através 
da inscrição no cadastro junto 
às prefeituras municipais, e os 
beneficiários das F2 e F3 escolhem 
os empreendimentos diretamente 
no mercado imobiliário e solicitam 
financiamento e subsídios à CAIXA. 
Outro ponto importante 
para você, futuro corretor de 
imóveis: somente será possível 
comercializar assim os imóveis 
residenciais provenientes do 
PMCMV que se enquadrarem 
dentro das Faixas 02 e 03. 
PARA SABER MAIS:
Você sabia que no Brasil existia uma corrente que entendia que o 
corretor de imóveis não poderia cobrar comissão ao opera uma 
venda de imóveis do PMCMV? Veja como isso mudou:
Procure a reportagem “STJ: comissão de corretagem para 
consumidor é valida, mas taxa SATI é abusiva”, 
publicada no site Migalhas.
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Você sabia?
Falando um pouco sobre a 3ª 
fase do programa minha casa 
minha vida:
Diante de tantas situações que 
ocorrem em nosso cenário político nacional, 
no final de março de 2016 foi anunciado o 
início da terceira fase do programa Minha Casa 
Minha Vida e com isso algumas mudanças. 
A nova etapa estava com a meta de 
entregar 2 milhões de casas até o final de 
2018, investindo cerca de R$210 bilhões, 
sendo que a maior parte viria através do 
Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, mais 
conhecido como FGTS. Algumas novidades, 
como a criação do Sistema Nacional de 
Cadastro Habitacional, em que os cidadãos 
poderiam consultar a sua inscrição no 
programa e ver o andamento do processo de 
seleção das famílias e a criação de uma faixa 
intermediária de financiamento, que seria 
chamada de FAIXA 1,5 – com o objetivo de 
beneficiar famílias com renda de até R$2.350, 
com juros de 5% ao ano.
Todavia, com a entrada do então 
Presidente da República Michel Temer a 
terceira fase do PMCMV foi suspensa, sem 
data para retomadas, com o objetivo de 
aperfeiçoamentos no programa.
O Brasil possui ainda alguns 
subprogramas que servem para 
realizar o atendimento das famílias, 
atuando com subsídios diretos. Estes 
subprogramas são: Programa Nacional 
de Habitação Urbana (PNHU), Programa 
Nacional de Habitação Rural (PNHR), 
PMCMV-Entidades e PMCMV para 
municípios com até 50.000 habitantes. 
As famílias com renda de até 3 
SM, pertencentes a F1, são atendidas 
através do Fundo de Arrendamento 
Residencial (FAR) e Fundo de 
Desenvolvimento Social (FDS), no caso 
do PMCMV-Entidades. As famílias com 
renda entre 3 e 6 SM, pertencentes 
a Faixa 2, e renda entre 6 e 10 SM, 
pertencentes a F3, serão atendidas 
através do Fundo de Garantia de Tempo 
de Serviço (FGTS).
PARA SABER MAIS:
A terceira fase do PMCMV foi marcada 
pela crise instalada no cenário político 
do Brasil. Confira como está a situação 
atualmente. Acesse a reportagem, de 
maio de 2016, do site Estadão “Governo 
Temer suspende todas as novas 
contratações do minha casa minha vida”. 
Procure essa matéria na internet.
Políticas habitacionais Técnico em Transações Imobiliárias8
http://www.minhavidaminhacasa.com/
http://www.minhavidaminhacasa.com/
PMCMV Rural
A criação do Programa MCMV 
Rural tem a finalidade de subsidiar 
famílias para produção ou reforma de 
imóveis residenciais localizados em áreas 
rurais. Podem participar deste programa 
agricultores familiares, trabalhadores rurais 
e comunidades tradicionais (quilombolas, 
extrativistas, pescadores artesanais, 
ribeirinhos e indígenas). No tocante aos 
rendimentos, a renda familiar bruta anual 
deverá ser de até R$ 78.000,00, comprovada 
por meio da Declaração de Aptidão ao 
Pronaf (DAP).
O MCMV Rural em sua constituição 
prevê a participação de entes públicos 
e entidades privadas sem fins lucrativos 
habilitadas, que atuam como entidades 
organizadoras, responsáveis pela 
mobilização das famílias e apresentação dos 
projetos para análise e aprovação junto ao 
Banco do Brasil e CAIXA.
Veja como se darão as contratações:
Os beneficiários, com renda familiar 
bruta anual até R$ 17.000,00, são atendidos 
com valor máximo de subsídio de R$ 
36.600,00. Quem contrata crédito nessa 
faixa vai pagar 4% do valor contratado, em 
até 4 parcelas anuais.
Já os beneficiários, com renda 
familiar bruta anual de R$ 17.000,00 a 
R$ 33.000,00 brutos, são atendidos com 
financiamento FGTS e subsídios de até R$ 
9.500,00 ou 50% do valor financiado (o que 
for menor). Há também um subsídio da taxa 
de risco de R$ 4.500,00.
Já os beneficiários com renda 
familiar bruta anual entre R$ 33.000,00 e R$ 
78.000,00 são atendidos com financiamento 
FGTS, subsidiada sua taxa de risco de R$ 
4.500,00.
Como vimos, o PMCMV está, de certa 
forma, resolvendo o problema da falta de 
moradia digna no Brasil. Tem-se que moradia 
digna é aquela que atenderá necessidades 
básicas, de acordo com a realidade de cada 
local, contando com urbanização completa, 
serviços e equipamentos urbanos (coleta 
de lixo, iluminação pública, água e esgoto 
e pavimentação), diminuindo assim o custo 
governamental com saúde e violência, 
objetivando resgatar a autoestima do 
cidadão brasileiro. 
Muitas pessoas conquistaram 
o sonho da casa própria através deste 
programa que faz parte da Política Nacional 
de Habitação. O PMCMV recebe críticas, 
todavia segue sendo uma opção do Governo 
Federal para solucionar a crise da falta de 
moradia digna em nosso país. 
Algumas legislações interesssantes:
Lei nº 11.977/2009 - Institui o PMCMV – 1ª Fase
Lei 12.424/11 – Altera o PMCMV – 2ªFase
Políticas habitacionaisTécnico em Transações Imobiliárias 9