Função social da propriedade - O que é e principais aspectos

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O que é a função social da propriedade e seu papel no Direito Civil
Marta Mendes
21 maio 2021 • 11 min de leitura
Artigo atualizado 7 jun 2023
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A função social da propriedade é um instrumento jurídico que tem como objetivo evitar as desigualdades sociais provocadas pela
distribuição das terras rurais e urbanas. 
Neste artigo eu abordo um conceito muito mencionado, mas pouco compreendido: a função social da propriedade. Convido você a vir
comigo na análise do tema e de sua relevância em nosso ordenamento jurídico. 
Além disso, falo também sobre a origem desse princípio e a sua importância para o direito civil nas diversas especi�cidades, como na
propriedade urbana e rural.
Por �m, trago os principais pontos de atenção para nós advogados e advogadas. Con�ra a seguir!
O que é o direito à propriedade?
Antes de entender a função social da propriedade, é preciso entender o próprio direito que tal instituto “limita”: o direito à propriedade.
O direito à propriedade está previsto no artigo 5º da Constituição Federal e é alçado a garantia fundamental, sendo essa uma cláusula
pétrea do nosso Diploma Constitucional. Vejamos:
Portanto, o direito à propriedade é garantia de todos os Estados democráticos e livres da atualidade. Caso não fosse assegurado o
direito de propriedade estaríamos diante de uma situação em que o fruto do esforço de um indivíduo poderia ser tomado por outro, ou
mesmo pelo próprio Estado.
Além disso, o direito à propriedade como garantia inviolável permite que as pessoas produzam bens e serviços que bene�ciarão a todos,
uma vez que ingressarem no mercado. 
Cito como exemplo a situação de um agricultor. Se ele soubesse que o fruto do seu empenho em arar a terra, plantar e colher os frutos
pudesse ser suprimido por uma pessoa ou pelo Estado sem a justa compensação pelo seu trabalho, ele não teria interesse nessa
produção. 
Conforme bem preceitua Melhim Namem Chalhub: 
O que é o direito à propriedade?
Limitação ao exercício do direito à propriedade
Qual a importância da função social da propriedade? 
O papel da função social da propriedade no Direito Civil 
Aspectos da função social da propriedade urbana 
Aspectos da função social da propriedade rural 
Principais pontos de atenção para aplicadores do Direito
Dúvidas frequentes sobre a função social da propriedade
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Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes
no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: (…)”
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Portanto, esse direito se constitui como direito de usar, fruir e dispor de alguma coisa, bem como de excluir que terceiros assim o façam. 
Limitação ao exercício do direito à propriedade
A maioria dos direitos está sujeito à limitações, e esse parece ser o caso do direito à propriedade quando observamos o inciso XXIII do
artigo supramencionado. Vejamos:
Logo, o artigo 170, ao tratar dos princípios sobre os quais se funda a ordem econômica, prevê:
Conforme o artigo, a propriedade atenderá à sua função social. Mas o que isso quer dizer? 
O instituto da função social da propriedade, apesar de relativamente recente em nosso ordenamento, remonta à Igreja Medieval com a
Encíclica Rerum Novarum do Papa Leão XIII, em que se discute que a propriedade privada deve facilitar o bem comum. 
Foi neste momento que se passou a discutir a contribuição ao bem comum, que deveria ser possibilitada pelo uso da propriedade. Assim, a
propriedade de uma pessoa deveria se comunicar com a necessidade do outro, tendo, portanto, uma função social.
Origem do termo na área jurídica
Na área jurídica, quem cunhou o termo função social da propriedade foi o jurista francês Léon Duguit. Segundo ele, o direito de
propriedade deveria ser uma função social e o proprietário deveria usá-lo para o incremento da riqueza e bem comum. 
Ele ainda via a referida transformação como uma socialização da noção de propriedade. Isso porque, no seu entender, deixa de ser um
direito do indivíduo para verter-se em função social. É cada dia mais cerceado, tendo em vista a ampliação do número de casos em que
deve ser a sociedade juridicamente protegida frente à propriedade.
Não é de se espantar que essa construção coletivista e, portanto, cerceadora de liberdades individuais de Duguit foi utilizada por regimes
totalitaristas como o regime fascista italiano, por exemplo. 
Isso ocorreu pois a negação de direitos subjetivos realizada pelo jurista, que era positivista e acreditava que os direitos individuais sempre
se curvam aos interesses da sociedade, é conveniente à regimes ditatoriais, já que conceitos amplos como “sociedade”, “bem comum” e
“solidariedade”, são facilmente utilizados para expansão do Poder Estatal.
Esse é um grande problema de conceitos jurídicos indeterminados, ainda mais quando trazem limitações aos direitos individuais. 
No Brasil, o conceito da função social da propriedade surgiu textualmente pela primeira vez na Constituição Federal em 1967, durante o
período da ditadura militar.
Qual a importância da função social da propriedade? 
Em sua concepção individual, o direito à propriedade privilegia o indivíduo titular do direito. No entanto, em sua perspectiva social, tutela o
interesse da coletividade de forma a estabelecer imposições negativas e positivas aos titulares desse direito.
Qualquer que seja a organização social considerada, a propriedade há de ser, obviamente, elemento sempre presente na estrutura
da ordem econômica e social, não havendo dúvida de que o reconhecimento do direito de propriedade é fator de segurança jurídica
e, conseqüentemente, de estabilidade social.”
XXII – é garantido o direito de propriedade;
XXIII – a propriedade atenderá a sua função social;”
Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por �m assegurar a todos
existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios:
I – soberania nacional;
II – propriedade privada;
III – função social da propriedade;
(…)”
Con�ra o conceito da função social da propriedade!
Destaca-se que essa função social não recai somente sobre bens imóveis, mas sobre qualquer coisa de que uma pessoa possa se apropriar,
como uma empresa, por exemplo.
A função social da propriedade condiciona o exercício dos poderes do proprietário, abrindo espaço para que a política legislativa de�na
qual deve ser a destinação de cada bem a depender da circunstância.
Dessa forma, a propriedade pode ser regulamentada de acordo com a natureza dos bens sob os quais recai.
Apesar disso, é importante destacar que a função social em nenhum momento importa em supressão da propriedade privada, somente
delimita o espaço em que o titular pode satisfazer seus interesses individuais.
O papel da função social da propriedade no Direito Civil 
No Código Civil de 2002 Código Civil, existe uma menção à função social da propriedade no artigo 2.035:
Art. 2.035. A validade dos negócios e demais atos jurídicos, constituídos antes da entrada em vigor deste Código, obedece ao disposto
nas leis anteriores, referidas no art. 2.045, mas os seus efeitos, produzidos após a vigência deste Código, aos preceitos dele se
subordinam, salvo se houver sido prevista pelas partes determinada forma de execução.
Parágrafo único. Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por
este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos.“
O mencionado artigo se encontra nas disposições �nais do Diploma, e esta existe menção pois o código anteriormente não fazia alusão ao
referidoinstituto. 
Outras previsões inovadoras foram trazidas, ao que muitos autores disseram ser em função da consagração deste princípio pelo Diploma
Constitucional, como no art. 1.228, que prevê em seu §§1º e 2º:
Logo, o direito de propriedade não pode ser utilizado de forma a prejudicar o meio ambiente, tampouco os interesses de outras
pessoas.
Ainda que se diga que o artigo trata-se do re�exo da função social, mais parece que se trata da limitação normal de um direito subjetivo na
medida em que todos os direitos sofrem limitações quando invadem a esfera de outros indivíduos.
Aspectos da função social da propriedade urbana 
Como dito anteriormente, apesar da função social da propriedade se referir a quaisquer coisas que possam ser apropriadas por uma
pessoa, é mais comum ouvir o termo referindo-se à propriedade imóvel.
Nesse sentido, no que tange à função social da propriedade urbana, prevê a Constituição Federal de 1988:
Neste sentido, é importante destacar que cada cidade irá regulamentar no Plano Diretor as exigências a serem consideradas para que a
propriedade cumpra sua função social.
Art. 182 da Constituição Federal
Os demais §§ do referido dispositivo preveem: 
Portanto, o não cumprimento da função social, com a não utilização ou subutilização do imóvel, pode resultar em penalidades sérias. A
mais grave delas é a desapropriação mediante pagamento em até dez anos após o ato.
Isso mostra a relevância do instituto para o nosso ordenamento.
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§1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com suas �nalidades econômicas e sociais e de modo que sejam
preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a �ora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o
patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.
§ 2.º: São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de
prejudicar outrem.”
Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais �xadas em lei,
tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem estar de seus habitantes.
§ 1º O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com mais de vinte mil habitantes, é o instrumento
básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana.
§ 2º A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade
expressas no plano diretor.“
§ 3º As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa indenização em dinheiro.
§ 4º É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei especí�ca para área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei
federal, do proprietário do solo urbano não edi�cado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob
pena, sucessivamente, de:
I – parcelamento ou edi�cação compulsórios;
II – imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;
III – desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com
prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais.”
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Aspectos da função social da propriedade rural 
No capítulo que se refere à política agrícola em nossa constituição, prevê o artigo 184:
Dessa forma, a propriedade rural subutilizada ou improdutiva pode acarretar para seu proprietário em sua perda por
desapropriação. Neste caso, o pagamento ocorrerá em até 20 anos.
Assim, nota-se que tanto no caso de propriedade urbana quanto propriedade rural, existem hipóteses de usucapião especial. O prazo para
aquisição originária da propriedade é de apenas cinco anos caso a propriedade seja produtiva (se rural) ou sirva de moradia (se urbana).
Principais pontos de atenção para aplicadores do Direito
No caso da propriedade imóvel, é importante ter atenção que o descumprimento da função social, através da subutilização do imóvel,
pode acarretar até mesmo a perda da propriedade. 
Uma hipótese seria se a pessoa que tem um terreno e não vai ao imóvel, não cuida, não paga os tributos. 
Nesse caso, se uma outra pessoa constrói ali uma casa e passa a residir no imóvel por um determinado período sem a oposição do
proprietário, é possível a aquisição por usucapião. Isso porque a pessoa da função social à propriedade.
Dúvidas frequentes sobre a função social da propriedade
O que signi�ca a função social da propriedade?
O instituto da função social da propriedade, apesar de ser um conceito jurídico aberto, discute que a propriedade de uma pessoa deve se
comunicar com a necessidade da sociedade, ou seja, possibilitar o bem comum.
De onde surgiu o termo função social da propriedade?
Na área jurídica, quem cunhou o termo foi o jurista francês Léon Duguit. Segundo ele, o direito de propriedade deveria ser uma função
social e o proprietário deveria usá-lo para o incremento da riqueza e bem comum. Saiba mais sobre o tema neste artigo!
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Art. 184. Compete à União desapropriar por interesse social, para �ns de reforma agrária, o imóvel rural que não esteja
cumprindo sua função social, mediante prévia e justa indenização em títulos da dívida agrária, com cláusula de preservação do
valor real, resgatáveis no prazo de até vinte anos, a partir do segundo ano de sua emissão, e cuja utilização será de�nida em lei.
§ 1º As benfeitorias úteis e necessárias serão indenizadas em dinheiro.
§ 2º O decreto que declarar o imóvel como de interesse social, para �ns de reforma agrária, autoriza a União a propor a ação de
desapropriação.
§ 3º Cabe à lei complementar estabelecer procedimento contraditório especial, de rito sumário, para o processo judicial de
desapropriação.
§ 4º O orçamento �xará anualmente o volume total de títulos da dívida agrária, assim como o montante de recursos para atender ao
programa de reforma agrária no exercício.
§ 5º São isentas de impostos federais, estaduais e municipais as operações de transferência de imóveis desapropriados para �ns de
reforma agrária.”
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Marta Mendes
Advogada (OAB 163595/MG), Bacharela em Direito pela pela Faculdade de Direito da Universidade Federal de Juiz de Fora (UFJF). Pós-graduada em
Direito do Trabalho e Processual do Trabalho pela Faculdade Damásio de Jesus. MBA em Gestão e Business Law pela...
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Laércio Cordeiro Vieira
17/11/2022 às 21:16
Gostei do artigo é o meu tema de TCC, me passou de uma forma clara a ideiade função social da propriedade. Top
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