CAPITULO 1 - BEM IMOVEL

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MÓDULO – INTRODUÇÃO AO DIREITO IMOBILIÁRIO UNIDADE 1 – BENS IMÓVEIS
UNIDADE 1UNIDADE 1
Bens imóveis
Bem imóvel consiste no solo e em tudo aquilo
que lhe é incorporado e acrescido de forma
natural ou artificial.
Bem-vindo(a) Jeferson Presotto
1.1 Bem imóvel
Conforme a de�nição dos Artigos 79 a 81 do código Civil, bem imóvel consiste no solo e em tudo aquilo
que lhe é incorporado e acrescido, de forma natural (por força da natureza) ou arti�cial (por força do
homem).
Os conceitos de imóvel rural e imóvel urbano bem como sua distinção não são pací�cos no Brasil. A
Constituição Federal, em seus Artigos 182 a 191, distingue os imóveis com base, unicamente, em sua
localização.
INTRODUÇÃO AO DIREITO IMOBILIÁRIO UNIDADE 1 – BENS IMÓVEIS
imóvel rural
Aquele situado em zona rural do município em
que o bem está localizado, de acordo com o
respectivo plano diretor e suas alterações
sistemáticas.
imóvel urbano
Aquele situado em área urbana ou de
expansão urbana, de acordo com o que
estabelecer o plano diretor do respectivo
município.
Bem-vindo(a) Jeferson Presotto
Estatuto da Terra
Para que serve a definição legal de imóvel rural ou urbano?
A de�nição do bem imóvel como rural ou urbano serve para:
identi�cação dos tributos (impostos, taxas e contribuições) incidentes;
�ns de reforma agrária.
A de�nição do bem imóvel é igualmente importante para a contagem do prazo de ocupação da área para
�ns de usucapião, bem como para as regras aplicáveis à locação.
Comentário
Clique no ícone para acessar um comentário sobre Imóvel rural e imóvel urbano.
O Estatuto da Terra, por meio da Lei 4.504/64, utiliza
critérios diversos, estabelecendo a destinação do
imóvel como base para sua determinação como rural.
Dessa forma, considera como imóvel rural aquele que,
independentemente de sua localização, destine-se à
exploração agrícola. Esse também é o critério utilizado
pela Lei da Reforma Agrária (Lei 8.629/93).
A jurisprudência brasileira tem aceitado ainda o
critério da destinação do imóvel para de�nição dos
tributos incidentes sobre ele.
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Comentário
Imóvel rural e imóvel urbano
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A Lei 9.393/96 que dispõe sobre o Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR), que
considera rural o imóvel localizado fora da zona urbana do município em 1° de janeiro de cada
ano.
O Código Civil também utiliza o critério da localização do bem para estabelecer a distinção entre
imóvel rural e urbano.
usucapião
Uma das formas de aquisição da propriedade imobiliária por meio da posse de um imóvel, exercida de
forma mansa e pacífica, sem oposição de terceiros, durante um determinado período de tempo,
ininterruptamente.
Jurisprudência acerca da definição de imóvel
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Veja abaixo parte de ementas do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça de Minas
Gerais neste sentido.
Recurso especial nº 1.112.646 – SP (2009/0051088-6)
"TRIBUTÁRIO. IMÓVEL NA ÁREA URBANA. DESTINAÇÃO RURAL. IPTU. NÃO-INCIDÊNCIA. ART. 15 DO
DL 57/1966. RECURSO REPETITIVO. ART. 543-C DO CPC.
1. Não incide IPTU, mas ITR, sobre imóvel localizado na área urbana do Município, desde que
comprovadamente utilizado em exploração extrativa, vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial
(art. 15 do DL 57/1966).
2. Recurso Especial provido. Acórdão sujeito ao regime do art. 543-C do CPC e da Resolução 8/2008
do STJ".
Embargos à execução Fiscal nº 1.0515.06.016181-4/001
"TRIBUTÁRIO – EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL – COBRANÇA DE CRÉDITO TRIBUTÁRIO – IPTU –
CRITÉRIO DA DESTINAÇÃO ECONÔMICA – DECRETO-lei Nº. 57/66 – NÃO INCIDÊNCIA. Existindo
prova de que o imóvel objeto da tributação é destinado economicamente à atividade rural, deve
incidir sobre ele o ITR – Imposto Territorial Rural –, sendo certo que a anulação do lançamento de
débito de IPTU sobre o mesmo bem é medida que se impõe, mormente em se considerando a
impossibilidade de bitributação".
Importante nesse passo esclarecer que caso a prefeitura do município onde o imóvel está
localizado passe a cobrar Imposto sobre a Propriedade Territorial Urbana – IPTU, a União não
poderá mais exigir o ITR, sob pena de bi-tributação.
Entendimento sobre um determinado assunto gerado a partir de um conjunto de decisões judiciais
num mesmo sentido. É a sequência de palavras chaves ou expressões que indicam o assunto
discutido na decisão do Tribunal.
Bem-vindo(a) Jeferson Presotto
1.2 Registros
Operações
INTRODUÇÃO AO DIREITO IMOBILIÁRIO UNIDADE 1 – BENS IMÓVEIS
A Lei 6.015/73 criou um sistema de registro de imóveis
por meio do qual todos os imóveis no Brasil devem
ser cadastrados em matrícula própria, no competente
cartório de registro de imóveis. Esse registro público é
acessível a qualquer pessoa.
A matrícula é aberta quando do primeiro registro, a
ser feito na vigência da Lei 6.015/73.
De acordo com o Artigo 176 da Lei nº 6.015/73, a
abertura de matrícula possui os seguintes requisitos:
o número de ordem (que seguirá ao in�nito);
a data;
a identi�cação do imóvel;
o nome, o domicílio e a nacionalidade do
proprietário;
o número do registro anterior.
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Comentário
Clique no ícone para acessar um comentário sobre informações adicionais de
identi�cação do imóvel e do proprietário.
Lei nº 6.015/73
Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências.
Para acessar a Lei nº 6.015/73 na íntegra, clique em: www.planalto.gov.br.
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6015original.htm
registro de imóvel
Cartório em que se faz inscrição do documento que confere autenticidade à propriedade do imóvel.
Matrícula
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Expressão numérica designada para caracterizar e individualizar cada imóvel perante o Cartório do
Registro de Imóveis.
Cartório de Registro de Imóveis
Repositório de informações sobre as situações jurídicas relativas a bens imóveis. Pelo registro,
constituem-se, alteram-se e extinguem-se os direitos reais sobre imóveis.
Sua missão essencial é prover a publicidade de todas as informações concernentes à propriedade
imóvel, revestindo-as com o caráter de autenticidade, oficialidade e eficácia para produzir todos os
efeitos.
Para mais informações sobre o registro geral de imóveis acesse www.quinto.com.br.
http://www.quinto.com.br/
Informações adicionais de identificação do imóvel e
do proprietário
A identificação do imóvel será feita com indicação de:
se rural, código do imóvel, dados constantes do certificado de cadastro de imóvel rural (CCIR),
denominação e características, confrontações, localização e área;
se urbano, características e confrontações, localização, área, logradouro, número e designação
cadastral, se houver;
Em relação às informações do proprietário, será preciso indicar:
tratando-se de pessoa física, estado civil, profissão, número de inscrição no Cadastro de Pessoas
Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade (ou, na falta
deste, sua filiação);
tratando-se de pessoa jurídica, sede social e número de inscrição no Cadastro Geral de
Contribuintes do Ministério da Fazenda.
Bem-vindo(a) Jeferson Presotto
Operações
De acordo com o Artigo 176 da Lei nº 6.015/73, a
abertura de matrícula possui os seguintes requisitos:
o número de ordem (que seguirá ao in�nito);
a data;
a identi�cação do imóvel;
o nome, o domicílio e a nacionalidade do
proprietário;
o número do registro anterior.
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Comentário
Clique no ícone para acessar um comentário sobre informações adicionais de
identi�cação do imóvel e do proprietário.
Todas as operações envolvendo determinado imóvel devem ser objeto de registro ou
averbação na respectiva matrícula.
As operações são enumeradas nos Incisos I e II do
Artigo 167 da Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos).
Por meio de certidões, emitidas pelo registro geral de
imóveis onde o imóvel está matriculado, de inteiro
teor ou de ônus reais, é possível veri�car:
o proprietário do imóvel;
a existência de ônus ou gravames;
eventuais impedimentos a sua alienação.
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averbação
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Anotação feita na matrícula do imóvel referentea algum documento ou fato que venha a alterar ou
adequar seu conteúdo à nova situação de fato do próprio imóvel ou de seus titulares.
Registro Geral de Imóveis
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Repositório de todas as informações sobre as situações jurídicas relativas a um imóvel. No Registro
Geral, estão identificados todos os títulos que normalizam a aquisição ou oneração da propriedade
imóvel, ou os direitos a ela correspondentes, tal como alterações que afetam a conformação
desses direitos, visando sempre à segurança das pessoas e das relações jurídicas entre elas
estabelecidas.
Certidão de inteiro teor
Cópia reprográfica, certificada, de ato arquivado.
Ônus real
Segundo o dicionário Aurélio:
Gravame que recai sobre coisas móveis ou imóveis, por força de direitos reais sobre coisas alheias.
A enfiteuse, o usufruto, a hipoteca, o penhor, etc, são ônus reais.
Gravame
Restrição legal ou contratual existente sobre um imóvel, bem como o direito de terceiros sobre um
imóvel de outrem, sujeitando seu proprietário a observá-la.
Como exemplos de gravames, podemos citar a hipoteca, a promessa de compra e venda, a servidão e
a penhora judicial.
Alienação
Transferência de domínio de bens a terceiros ou transferência da titularidade do imóvel, que pode-se
dar por meio da venda, por exemplo.
Bem-vindo(a) Jeferson Presotto
1.3 Especi�cidades dos imóveis rurais
As áreas rurais devem ter suas áreas especi�cadas na matrícula em hectares, o que nem sempre ocorre.
Em muitos casos, são encontradas referências a áreas em outras formas de medição, tais como
alqueires, tarefas, braçadas, etc.
Além da inscrição no registro geral de imóveis, aplicável a todos os imóveis, os imóveis rurais estão
sujeitos ao registro junto ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária, o INCRA, criado pelo
Estatuto da Terra.
O registro no INCRA é chamado de certificado de cadastro de imóvel rural (CCIR).
Lei 10.267/01
INTRODUÇÃO AO DIREITO IMOBILIÁRIO UNIDADE 1 – BENS IMÓVEIS
Atenção!
Em caso de transferência, a qualquer título, do imóvel rural, é obrigatória
a apresentação de:
CCIR;
prova de quitação do imposto sobre a propriedade territorial
rural (ITR), correspondente aos últimos cinco exercícios
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Por ser um país de dimensões continentais e com um
histórico de pouco rigor na identi�cação das áreas
Alqueire
Unidade de medida de superfície agrária equivalente em Minas Gerais, Rio de Janeiro e Goiás a 10.000
braças quadradas (4,84 hectares), e em São Paulo a 5.000 braças quadradas (2,42 hectares).
Tarefa baiana
Medida utilizada na Bahia que corresponde a uma área de 30 x 30 braços. Portanto uma tarefa é igual
a 4.356m². No entanto, existem outras medidas de tarefas em outros estados.
Braçada/braça
Antiga unidade de medida de comprimento, equivalente a 10 palmos, ou seja, 2,2 m (Brasil). Desse
modo, 1 palmo = 8 polegadas = 22 cm. Pode ser chamada também de braça.
Braça/braçada também é unidade de comprimento do sistema inglês, equivalente a cerca de 1,8 m.
Bem-vindo(a) Jeferson Presotto
Lei 10.267/01
A Lei 10.267/01 estabeleceu, por exemplo, que:
Georreferenciamento
Por ser um país de dimensões continentais e com um
histórico de pouco rigor na identi�cação das áreas
rurais, a sobreposição de áreas tornou-se fato
corriqueiro no Brasil. Há um longo histórico de
ocupações ilegais de terras públicas, que advém,
especialmente, da falta de uma boa delimitação dos
bens imóveis rurais.
Com vistas a amenizar tais di�culdades, a Lei n°
10.267/01 veio a criar mecanismos legais que têm por
objetivo básico promover a identi�cação de imóveis
rurais, a �m de melhor �scalizá-los e de conferir maior
segurança jurídica aos negócios que tenham imóveis
rurais como objeto.
Veri�cado que terras públicas foram objeto de apropriação indevida por quaisquer meios,
inclusive decisões judiciais, a União, o Estado, o Distrito Federal ou o Município prejudicado,
bem como seus respectivos órgãos ou entidades competentes, poderão, à vista de prova da
nulidade identi�cada, requerer o cancelamento da matrícula e do registro.
A Lei nº 10.267/01 criou o georreferenciamento e o
Cadastro Nacional de Imóveis Rurais.
Georreferenciamento é um memorial descritivo da
área rural, assinado por pro�ssional habilitado. Nele,
contém as coordenadas dos vértices de�nidores dos
limites dos imóveis rurais, georreferenciadas pelo
Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão
Lei nº 10.267/01
Altera dispositivos das Leis nos 4.947, de 6 de abril de 1966, 5.868, de 12 de dezembro de 1972, 6.015, de 31
de dezembro de 1973, 6.739, de 5 de dezembro de 1979, 9.393, de 19 de dezembro de 1996, e dá outras
providências.
Para acessar a Lei nº 10.267/01 na íntegra, clique em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/LEIS_2001/L10267.htm.
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/LEIS_2001/L10267.htm
Bem-vindo(a) Jeferson Presotto
Georreferenciamento
O georreferenciamento será obrigatório para todos os imóveis rurais, observado o atual
cronograma fixado pelo Decreto 7.620/2011, que altera o Decreto 4.449/2002, o qual
varia de acordo com o tamanho do imóvel.
Uma vez decorrido o prazo estabelecido em Lei para a realização do georreferenciamento, o registro de
qualquer dos seguintes atos, relativamente ao imóvel rural em questão, dependerá da conclusão do
georreferenciamento:
desmembramento;
loteamento;
remembramento;
em caso de transferência do bem, a qualquer título.
j , , , p p j ,
bem como seus respectivos órgãos ou entidades competentes, poderão, à vista de prova da
nulidade identi�cada, requerer o cancelamento da matrícula e do registro.
A Lei nº 10.267/01 criou o georreferenciamento e o
Cadastro Nacional de Imóveis Rurais.
Georreferenciamento é um memorial descritivo da
área rural, assinado por pro�ssional habilitado. Nele,
contém as coordenadas dos vértices de�nidores dos
limites dos imóveis rurais, georreferenciadas pelo
Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão
posicional a ser �xada pelo INCRA.
Esse memorial descritivo, elaborado de acordo com as
normas �xadas pelo INCRA, será certi�cado pelo
mesmo órgão, o qual atestará a inexistência de outra
área sobreposta ao imóvel rural em questão. Essa
certi�cação deverá ser registrada no Registro de
Imóveis competente.
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Comentário
Clique no ícone para acessar um comentário sobre desmembramento.
Georreferenciamento
Procedimento de mapeamento de imóveis rurais com vértices e coordenadas fixados pelo sistema
geodésico brasileiro.
Desmembramento
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Subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário
existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos nem o
prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
Loteamento
Subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de edificação, de
logradouros públicos, ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
Remembramento
Procedimento administrativo destinado a realizar a fusão ou unificação de dois ou mais terrenos, para
a formação de novo lote, pelo reagrupamento de lotes contíguos, com a decorrente constituição de
um terreno maior.
Desmembramento
O desmembramento ocorre quando uma ou mais partes do imóvel são destacadas do todo,
originando novas matrículas para as partes destacadas. O desmembramento dos imóveis rurais deve
observar as áreas mínimas fixadas pelo INCRA, isto é, a menor área permitida para um imóvel rural.
Varia de cidade para cidade.
Reserva legal
Os imóveis rurais estão sujeitos a outra obrigação legal, de caráter ambiental, que é a instituição de uma
área de reserva legal.
De acordo com a Lei nº 12.651/2012 (Novo Código Florestal), a reserva legal é uma área localizada no interior
de uma propriedade ou posse rural com a função de:
A reserva legal deve representar, no mínimo, 20% da vegetação nativa da propriedade. O percentual total da
reserva legal irá variar de acordo com cada região do Brasil, podendo chegar a até 80% na região da
Amazônia Legal.assegurar o uso econômico de modo sustentável dos recursos naturais do imóvel rural;
auxiliar a conservação e a reabilitação dos processos ecológicos;
promover a conservação da biodiversidade, bem como o abrigo e a proteção da fauna silvestre e
da flora nativa.
De acordo com Lei nº 12.651/2012, a área de reserva legal
deverá ser registrada no órgão ambiental competente
por meio de inscrição no Cadastro Ambiental Rural (CAR).
Se o CAR ainda não estiver instituído onde a propriedade
estiver localizada, a reserva legal deve estar averbada na
matrícula do imóvel.
O Artigo 55 do Decreto nº 6.514/2008, com a redação
dada pelo Decreto nº 6.686/2008, considera a falta de
averbação da reserva legal como infração administrativa,
sujeita a uma multa diária. Essa regra vigora desde o dia
11 de junho de 2012. No entanto, cumpre destacar que o
novo Código Florestal dispõe que a inscrição no CAR
desobriga o proprietário ou posseiro da averbação da
reserva legal na matrícula.
Obrigação
Vínculo de direito em que um sujeito passivo (devedor) tem de dar, fazer ou não fazer uma prestação a
um sujeito ativo (credor).
Àrea de reserva legal
Área localizada no interior de uma propriedade ou posse rural, excetuada a de preservação
permanente, necessária ao uso sustentável dos recursos naturais, à conservação e reabilitação dos
processos ecológicos, à conservação da biodiversidade e ao abrigo e proteção de fauna e flora nativas.
Lei nº 12.651/12
Dispõe sobre a proteção da vegetação nativa; altera as Leis nos 6.938, de 31 de agosto de 1981, 9.393, de 19
de dezembro de 1996, e 11.428, de 22 de dezembro de 2006; revoga as Leis nos 4.771, de 15 de setembro de
1965, e 7.754, de 14 de abril de 1989, e a Medida Provisória no 2.166-67, de 24 de agosto de 2001; e dá
outras providências.
Para acessar a Lei nº 12.651/12 na íntegra, clique em:
www.planalto.gov.br.
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2011-2014/2012/lei/l12651.htm
1.4 Aquisição de imóveis rurais por estrangeiros1.4 Aquisição de imóveis rurais por estrangeiros1.4 Aquisição de imóveis rurais por estrangeiros1.4 Aquisição de imóveis rurais por estrangeiros
A aquisição de imóveis rurais por estrangeiros (pessoa física residente no Brasil e pessoa jurídica autorizada a
funcionar no Brasil) sofre algumas restrições legais, estabelecidas pela Lei 5.709/71, regulamentada pelo
Decreto 74.965/74. Clique nos números para conhecer as restrições.
As pessoas jurídicas estrangeiras autorizadas a funcionar no País só podem
adquirir imóveis rurais para o desenvolvimento de projetos de exploração agrícola, florestal,
agropecuária, agroindustrial, turística ou de colonização vinculados ao seu objeto social, e previamente
aprovados pelos órgãos públicos competentes.
O Artigo 23 da Lei nº 8.629/93 estende as mesmas restrições aplicáveis a pessoas físicas e jurídicas estrangeiras
(ou a elas equiparadas) aos casos de arrendamento de imóveis rurais. Dessa forma, para aquisição ou
arrendamento de imóveis rurais com área de até 50 Módulos de Exploração Indefinida (MEI) por pessoas físicas,
e até 100 MEI por pessoas jurídicas, será necessária a prévia autorização pelo INCRA, sendo que, para áreas
superiores a tais limites, será necessária a autorização do Congresso Nacional.
A aquisição ou o arrendamento por pessoas físicas estrangeiras de imóvel rural com área de até três MEI não
depende de autorização do INCRA. No entanto, se o imóvel estiver localizado em faixa de fronteira, conforme
adiante explicado, será necessária prévia aprovação do Conselho de Segurança Nacional.
O tamanho de cada MEI para cada Município brasileiro, definido em hectares, é determinado por ato
administrativo do INCRA, podendo ser modificado sempre que houver alteração da situação econômica e social
da região.
As restrições à alienação são extensivas a brasileiros casados com estrangeiros, mas não se aplicam a
estrangeiro que tenha filho brasileiro ou que seja casado com pessoa brasileira, pelo regime da comunhão
universal de bens, nem em casos de transmissão do imóvel a estrangeiro por sucessão (herança), em caso de
morte do antigo proprietário.
INTRODUÇÃO AO DIREITO IMOBILIÁRIO UNIDADE 1 – BENS IMÓVEIS
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http://nc-www5.fgv.br/cursosgratuitos/cg/OCWIDIMEAD/base_rede/pag/1_1_4.html#tab1
http://nc-www5.fgv.br/cursosgratuitos/cg/OCWIDIMEAD/base_rede/pag/1_1_4.html#tab2
http://nc-www5.fgv.br/cursosgratuitos/cg/OCWIDIMEAD/base_rede/pag/1_1_4.html#tab3
http://nc-www5.fgv.br/cursosgratuitos/cg/OCWIDIMEAD/base_rede/pag/1_1_4.html#tab4
http://nc-www5.fgv.br/cursosgratuitos/cg/OCWIDIMEAD/base_rede/pag/1_1_4.html#tab5
RESTRIÇÕES LEGAIS ESTABELECIDAS PELA LEI 5.709/71:
1 - O estrangeiro, pessoa física, deve ser residente no País e estar inscrito no
Cadastro de Pessoas Físicas (CPF).
2 - A soma das áreas rurais pertencentes ou arrendadas a pessoas estrangeiras, 
físicas ou jurídicas não poderá ultrapassar 1/4 (um quarto) da superfície dos 
Municípios onde se situem os imóveis (comprovada por certidão do Registro de 
Imóveis).
3 - Pessoas da mesma nacionalidade não poderão ser proprietárias, em cada 
Município, de mais de 40% (quarenta por cento) da superfície do referido 
Município, conforme o Artigo 12 da Lei Federal nº 5.709/1971.
4 - O estrangeiro não pode possuir outro imóvel no País.
5 - As pessoas jurídicas estrangeiras autorizadas a funcionar no País só podem 
adquirir imóveis rurais para o desenvolvimento de projetos de exploração 
agrícola, florestal, agropecuária, agroindustrial, turística ou de colonização 
vinculados ao seu objeto social, e previamente aprovados pelos órgãos públicos 
competentes.
Artigo 12 da Lei Federal nº 5.709/1971
Art. 12 - A soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, não poderá
ultrapassar a um quarto da superfície dos Municípios onde se situem, comprovada por certidão do Registro
de Imóveis, com base no livro auxiliar de que trata o art. 10.
§ 1º - As pessoas da mesma nacionalidade não poderão ser proprietárias, em cada Município, de mais de
40% (quarenta por cento) do limite fixado neste artigo.
§ 2º - Ficam excluídas das restrições deste artigo as aquisições de áreas rurais:
I - inferiores a 3 (três) módulos;
II - que tiverem sido objeto de compra e venda, de promessa de compra e venda, de cessão ou de
promessa de cessão, mediante escritura pública ou instrumento particular devidamente
protocolado no Registro competente, e que tiverem sido cadastradas no INCRA em nome do
promitente comprador, antes de 10 de março de 1969;
III - quando o adquirente tiver filho brasileiro ou for casado com pessoa brasileira sob o regime de
comunhão de bens.
§ 3º - O Presidente da República poderá, mediante decreto, autorizar a aquisição além dos limites fixados
neste artigo, quando se tratar de imóvel rural vinculado a projetos julgados prioritários em face dos planos
de desenvolvimento do País.
Para acessar a Lei nº 5.709/71 na íntegra, clique em:
www.planalto.gov.br.
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L5709.htm
Arrendamento
Convenção ou contrato entre duas partes por meio do qual uma cede à outra o uso, o gozo e a fruição
de um determinado bem (propriedade, prédio, terreno) ou recurso, mediante o pagamento de uma
retribuição chamada aluguel.
Empresa brasileira controlada por estrangeiros
Em 6 dezembro de 2011 foi expedida, pelo INCRA, a Instrução Normativa nº 70, que estabelece os
procedimentos e requisitos legais para obtenção da autorização do referido órgão para aquisição e
arrendamento de imóvel rural por estrangeiros residentes no Brasil, pessoas jurídicas autorizadas a
funcionar no Brasil e empresas brasileiras controladas por estrangeiros.
A possibilidade de a empresa brasileira controlada por estrangeiros adquirir imóvel rural no País é muito
discutida, e foi objeto de parecer elaborado pela Advocacia Geral da União (Parecer CGU/AGU nº 01/2008-
RVJ) e de orientações do Conselho Nacional de Justiça. Isso porque, até agosto de 2010, com base no Parecer
AGU nº 22/1194 e no Parecer AGR nº GQ 181/1998,entendia-se que o Parágrafo 1º do Artigo 1º da Lei nº
5.709/71 não teria sido recepcionado pela Constituição de 1988, em especial após a Emenda Constitucional
nº 6, que revogou o Artigo 171 da Constituição Federal.
Em seu novo parecer, a AGU defende a posição da aplicação das restrições da Lei Federal nº 5.709/71 em
aquisições e arrendamentos realizados por empresas brasileiras que sejam controladas, direta ou
indiretamente, por estrangeiros. Nesse contexto, em sua nova interpretação, a AGU utiliza-se da definição
de controle acionário definido pelo Artigo 116 da Lei de Sociedades Anônimas (Lei nº 6.404/76), dando a
impressão de que, ainda que o acionista não seja titular da maioria do capital social de uma empresa, mas
exerça efetivo controle sobre a empresa, a mesma estaria sujeita às limitações impostas pela Lei Federal nº
5.709/71.
É importante ressaltar que a referida interpretação, trazida pela AGU em 2010, ainda tem causado muitas
discussões e grande insegurança, não existindo ainda precedentes jurisprudenciais que pacifiquem o seu
efetivo alcance, inclusive no que se refere às empresas brasileiras indiretamente controladas por
estrangeiros.
A matéria continua sujeita a questionamento judicial por qualquer prejudicado. Diante da relevância da
questão, tramitam, atualmente, no Congresso Nacional alguns projetos de lei que, de uma forma ou de
outra, visam equacionar essa temática.
O mencionado Parágrafo 1º do Artigo 1º da Lei nº 5.709/71 estende as
mesmas restrições impostas aos estrangeiros às empresas brasileiras das
quais participem, a qualquer título, pessoas físicas ou jurídicas que tenham a
maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no exterior.
Contudo, o CGU/AGU nº 01/2008-RVJ, aprovado pelo Advogado Geral da
União e pelo Presidente da República trouxe nova interpretação deste tema
e entendeu pela recepção do dispositivo legal em tela.
Desse modo, desde 23 de agosto de 2010 (data da publicação do Parecer
CGU/AGU nº 01/2008-RVJ), os órgãos da Administração Pública Federal
passaram a ser obrigados a aplicar as restrições previstas no Parágrafo 1º do
Artigo 1º da Lei 5.709/71, limitando, portanto, a aquisição e o arrendamento
de imóveis rurais por empresas brasileiras com capital estrangeiro.
Além de mudar de posição, a AGU também ampliou a interpretação do que seria
considerada participação a qualquer título de estrangeiros (pessoa física ou jurídica) em
pessoas jurídicas brasileiras.
No caso de imóvel rural situado em faixa de fronteira (faixa
interna de 150 km de largura, paralela à linha divisória terrestre
do território nacional), as restrições impostas pela Lei n°
6.634/79, regulamentada pelo Decreto nº 88.064/80, não se
aplicam apenas à aquisição e ao arrendamento de imóveis rurais
por estrangeiros ou pessoas jurídicas brasileiras das quais
participem a qualquer título estrangeiros.
Nesse caso, as restrições se aplicam também a qualquer
transação com imóvel rural que impliquem a obtenção, por
estrangeiro, do domínio, da posse ou de qualquer direito real
sobre o mesmo, o que dependerá sempre da prévia autorização
do Conselho de Segurança Nacional (atual denominação do
Conselho de Defesa Nacional).
Lei nº 5.709/71 – Artigo 1º, Parágrafo 1º
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Art. 1º - O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil
só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista nesta Lei.
§ 1º - Fica, todavia, sujeita ao regime estabelecido por esta Lei a pessoa jurídica brasileira da qual
participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu
capital social e residam ou tenham sede no Exterior.
[...]
Para acessar a Lei nº 5.709/71 na íntegra, clique em:
www.planalto.gov.br.
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L5709.htm
Emenda Constitucional nº 6 de 1.995
Altera o inciso IX do art. 170, o art. 171 e o § 1º do art. 176 da Constituição Federal.
Para acessar a Emenda Constitucional nº 6 de 1995 na íntegra, clique em: 
www.planalto.gov.br.
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Constituicao/Emendas/Emc/emc06.htm
Lei nº 6.404/76 – Artigo 116
Art. 116. Entende-se por acionista controlador a pessoa, natural ou jurídica, ou o grupo de pessoas
vinculadas por acordo de voto, ou sob controle comum, que:
a) é titular de direitos de sócio que lhe assegurem, de modo permanente, a maioria dos votos nas
deliberações da assembléia-geral e o poder de eleger a maioria dos administradores da companhia;
b) usa efetivamente seu poder para dirigir as atividades sociais e orientar o funcionamento dos
órgãos da companhia.
Parágrafo único. O acionista controlador deve usar o poder com o fim de fazer a companhia realizar o seu
objeto e cumprir sua função social, e tem deveres e responsabilidades para com os demais acionistas da
empresa, os que nela trabalham e para com a comunidade em que atua, cujos direitos e interesses deve
lealmente respeitar e atender.
Para acessar a Lei nº 6.404/76 na íntegra, clique em: 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6404consol.htm.
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6404consol.htm
Unidade 1 – Bens imóveis
BEM 
IMÓVEL
imóvel urbano
classifica-se 
em
imóvel rural
exige
cadastro em 
matrícula 
própria
realizado por 
meio do 
sistema de 
registro de 
imóveis
MÓDULO – INTRODUÇÃO AO DIREITO IMOBILIÁRIO
Mapa conceitual
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Diagrama usado para conectar palavras e ideias a uma ideia central. É usado para visualizar,
classificar, estruturar e gerar ideias. Os elementos são ordenados de forma intuitiva, de acordo
com a importância dos conceitos, que são organizados em agrupamentos, ramificações ou áreas.
 
 
 
 
 1 
 
SITUAÇÃO-PROBLEMA 
 
Dr. Otávio de Miranda Borges é especialista em Direito Imobiliário. Com a expansão do mercado 
imobiliário, seu escritório ficou bastante movimentado. 
 
Todos os dias, ele recebe pessoas com diferentes tipos de dúvidas relacionadas à compra da casa 
própria, alocação, fundos de investimentos, certificados recebíveis, entre outras. 
 
Por não estar conseguindo dar conta de todos os atendimentos Dr. Otávio decidiu contratar um 
auxiliar. Entrevistou alguns candidatos e se decidiu por Izabela, estudante do oitavo período do Curso 
de Direito. 
 
Durante uma semana, Izabela acompanhou Dr. Otávio em seus atendimentos e ficou impressionada 
com a quantidade e diversidade de casos. Ela registrou todos os casos para depois comentar as 
possíveis soluções e/ou orientações com Dr. Otávio. Se ela conseguisse mostrar para Dr. Otávio 
conhecimento relacionado ao Direito Imobiliário, ficaria com o cargo! 
 
Observe os casos registrados por Izabela: 
 
Caso 1 
Orlando comprou um imóvel na área urbana do Rio de Janeiro. Ao registrar seu imóvel, soube 
que os encargos com o cartório ultrapassavam 5% do valor da compra. Inconformado em ter 
que despender mais um valor monetário, desistiu de registrar o bem que acabara de comprar. 
O antigo proprietário tomou conhecimento que Orlando não tinha registrado o imóvel e 
vendeu o bem mais uma vez. O novo proprietário, diferente de Orlando, registrou o bem em 
cartório. 
 
Caso 2 
Cláudio convidou seu irmão para ser parceiro na compra de um terreno. Em resposta, o irmão 
disse que só aceitaria a proposta se comprassem o terreno e o dividissem em uma parte 
comum e o restante, em partes iguais, pois a opção de condomínio voluntário é a que mais 
lhe agradava. Cláudio está na dúvida se é a melhor opção. 
 
Caso 3 
Fernanda está preocupada com o futuro da sua joalheria, pois o imóvel alugado está com o 
contrato a vencer, e o proprietário não quer renová-lo. 
 
Caso 4 
Armandinho foi convidado por Joaquim para divulgar na vizinhança o seu empreendimento 
chamado Casas da Felicidade. Joaquim é um incorporador e Armandinho quer aceitar o trabalho, 
pois vai ganhar uma comissão para cada venda que conseguir. O único temor de Armandinho 
é ter responsabilidades iguais às de Joaquim, já que faria a divulgação. 
 
Caso5 
Sra. Tereza não está conseguindo arcar com a prestação de sua casa. Ela foi demitida e a sua 
remuneração em seu novo emprego é menor. Decidiu, então, vender o apartamento. 
 
 
 
 
2 
 
Caso 6 
Bernardo, todo feliz por ter dado entrada em um financiamento imobiliário, queria 
esclarecimento para a seguinte dúvida: deveria escolher alienação fiduciária ou hipoteca, pois 
o gerente da empresa, que vai financiar o imóvel, quer um ou outro como garantia? 
 
Caso 7 
Dona Joana tem o desejo de comprar um imóvel, porém, não tem dinheiro nem bens, 
somente um galinheiro e créditos imobiliários que recebeu de sua mãe por uma venda antiga 
de um imóvel. 
 
Caso 8 
Sr. Abílio, dono da Tetalar (empresa securitizadora), administra créditos imobiliários de alguns 
clientes. Está passando por problemas financeiros e gostaria de saber se os créditos que ele 
administra poderiam ir para a massa falida se for decretada a falência de sua empresa. Outra 
dúvida está relacionada à emissão de uma Cédula de Crédito Imobiliário – CCI. Sr. Abílio quer 
receber antecipadamente créditos imobiliários e deseja saber quais as formas possíveis de 
escolha. 
 
Caso 9 
Seu Augusto deseja alugar um imóvel para sua filha que vai se casar. O proprietário do imóvel 
pelo qual seu Augusto se interessou apresentou o contrato de locação que menciona o prazo 
de um ano, prorrogável por mais um. Para Augusto há uma ilegalidade nesse contrato. Como 
presente de casamento, Augusto fez um contrato de temporada em uma casa em Búzios para 
a filha e o genro passarem a lua de mel. O contrato foi assinado por tempo determinado de 
três meses, o que foi questionado por Dr. Otávio, pois o prazo para alocação de temporada 
deve ser no máximo de 90 dias. 
 
Caso 10 
Dona Margarida possui um imóvel alugado e quer cancelar o contrato para vendê-lo a um 
amigo. Deseja saber se o locatário tem algum amparo legal. 
 
Caso 11 
Flávio possui uma propriedade no Mato Grosso do Sul. Foram encontrados nesta propriedade 
explosivos estocados, usados em roubos a caixas de banco. Com qual responsabilidade civil que 
Flávio pode arcar com seu imóvel? 
 
Caso 12 
Marcela comprou uma propriedade rural, registrou o bem, mas sabe que parte do terreno é 
fruto de invasão de terras da União. Dr. Otávio menciona que ela está prestes a ter uma 
modificação em seu registro por haver uma ilegalidade que não foi sanada. 
 
Caso 13 
Carlos teve seu imóvel, devidamente registrado, invadido por milicianos, que determinaram 
que o imóvel não é mais dele. O que é possível fazer? 
 
 
 
 
 
 3 
 
Caso 14 
Valéria foi a uma imobiliária e encontrou dois imóveis que gostou. Apresentou para Dr. Otávio 
fotos, cópias da escritura e certidão de ônus reais de ambos, sua dúvida consiste em saber se 
há algum problema jurídico para efetivar a compra e qual é o melhor. Doutor Otávio verificou 
que um está situado dentro de um loteamento e o outro, em um desmembramento. 
 
Lendo o seu relatório, Izabela percebeu a importância do Direito Imobiliário, por se tratar de um ramo 
do Direito que cresce cada vez mais dentro da sociedade e exige um domínio tanto da legislação como 
da jurisprudência para entender o real sentido de suas normas e princípios. Izabela estuda bastante os 
casos para discutir com Dr. Otávio, pois quer muito trabalhar nesse ramo do Direito. Mas será que ela 
está preparada? 
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	CAPITULO 1 - BEM IMOVEL
	1 - BEM IMOVEL 1
	1 - BEM IMOVEL 2
	1 - BEM IMOVEL 3
	1 - BEM IMOVEL 4
	1 - BEM IMOVEL 5
	1.2 - BEM IMOVEL - REGISTRO 1
	1.2 - BEM IMOVEL - REGISTRO 2
	1.2 - BEM IMOVEL - REGISTRO 3
	1.2 - BEM IMOVEL - REGISTRO 4
	1.2 - BEM IMOVEL - REGISTRO 5
	1.2 - BEM IMOVEL - REGISTRO 6
	1.2 - BEM IMOVEL - REGISTRO 7
	1.2 - BEM IMOVEL - REGISTRO 8
	1.2 - BEM IMOVEL - REGISTRO 9
	1.2 - BEM IMOVEL - REGISTRO 10
	1.2 - BEM IMOVEL - REGISTRO 11
	1.2 - BEM IMOVEL - REGISTRO 12
	1.2 - BEM IMOVEL - REGISTRO 13
	1.3 - BEM IMOVEL - IMOVEL RURAL 1
	1.3 - BEM IMOVEL - IMOVEL RURAL 2
	1.3 - BEM IMOVEL - IMOVEL RURAL 3
	1.3 - BEM IMOVEL - IMOVEL RURAL 4
	1.3 - BEM IMOVEL - IMOVEL RURAL 5
	1.3 - BEM IMOVEL - IMOVEL RURAL 6
	1.3 - BEM IMOVEL - IMOVEL RURAL 7
	1.3 - BEM IMOVEL - IMOVEL RURAL 8
	1.3 - BEM IMOVEL - IMOVEL RURAL 9
	1.3 - BEM IMOVEL - IMOVEL RURAL 10
	1.3 - BEM IMOVEL - IMOVEL RURAL 11
	1.3 - BEM IMOVEL - IMOVEL RURAL 12
	1.3 - BEM IMOVEL - IMOVEL RURAL 13
	1.3 - BEM IMOVEL - IMOVEL RURAL 14
	1.3 - BEM IMOVEL - IMOVEL RURAL 15
	1.3 - BEM IMOVEL - IMOVEL RURAL 16
	1.4 - BEM IMOVEL - IMOVEL RURAL - AQUISIÇÃO POR ESTRANGEIRO 1
	1.4 - BEM IMOVEL - IMOVEL RURAL - AQUISIÇÃO POR ESTRANGEIRO 2
	1.4 - BEM IMOVEL - IMOVEL RURAL - AQUISIÇÃO POR ESTRANGEIRO 3 
	1.4 - BEM IMOVEL - IMOVEL RURAL - AQUISIÇÃO POR ESTRANGEIRO 4
	1.4 - BEM IMOVEL - IMOVEL RURAL - AQUISIÇÃO POR ESTRANGEIRO 5
	1.4 - BEM IMOVEL - IMOVEL RURAL - AQUISIÇÃO POR ESTRANGEIRO 6
	1.4 - BEM IMOVEL - IMOVEL RURAL - AQUISIÇÃO POR ESTRANGEIRO 7
	1.4 - BEM IMOVEL - IMOVEL RURAL - AQUISIÇÃO POR ESTRANGEIRO 8
	1.5 - BEM IMOVEL - SINTESE 1
	1.5 - BEM IMOVEL - SINTESE 2
	direito_imobiliario_situacao_problema