INTRODUCAO_AO_PLANEJAMENTO_E_CONTROLE_DE

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INTRODUÇÃO 
AO PLANEJAMENTO 
E CONTROLE DE CUSTOS 
NA CONSTRUÇÃO CIVIL 
BRASILEIRA 
Pedrinh o Goldma n 
• Orçamento 
• NBR 12721 
• Incorporação Imobil iár ia 
• Gerenciamento 
PEDRINHO GOLDMAN 
• Engenheiro civi l formado 
em 1977 pela Pont if ícia 
Universidade Catól ica 
do Rio de Janeiro. 
• Diretor da Pekman 
Engenharia Ltda. - Empresa 
de Consultoria em Planejamento 
de Edif icações, fundada 
em 9/ 2/ 1982. 
• Professor do curso 
"Orçam ento e 
Acompanhamento de Custos 
na Const rução Civi l " (Núcleo 
de Treinamento Tecnológico RJ). 
• Mestre em produção civi l ; 
curso concluído em 1999 pela 
Universidade Federal 
Fluminense do Rio de Janeiro 
P I N P 
INTRODUÇÃO 
AO PLANEJAMENTO 
E CONTROLE DE CUSTOS 
NA CONSTRUÇÃO CIVIL 
BRASILEIRA 
Pedrinh o Goldma n 
• Orçamento 
• NBR 12721 
• Incorporação Imobiliária 
• Gerenciamento 
Introdução ao planejamento e controle de custos na construção 
civil brasileira 
© Copyrigh t Editor a Pini Ltda . 
Todos os direitos de reprodução ou tradução reservados pela Editora Pini Ltda. 
Dados Internacionai s de Catalogaçã o na Publicaçã o (CIP) 
(Câmar a Brasileir a do Livro , SP, Brasil ) 
Goldman, Pedrinho, 1954-
Introdução ao planejamento e controle de custos 
na construção civil brasileira / Pedrinho Goldman. --
4. ed. atual. -- São Paulo : Pini, 2004. 
Conteúdo parcial : Orçamento -- NBR 12721 --
Incorporação imobiliária - Gerenciamento 
Bibliografia. 
ISBN 85-7266-155-7 
1. Construção - Custos 2. Construção -
Planejamento 3. Indústria da construção - Brasil 
4. Indústria da construção - Planejamento 
I. Título. 
04-2982 CDD-692.5 
índice s para catálog o sistemático : 
1. Construção : Custos : Tecnologia 692.5 
Coordenação Manuais Técnicos: Raquel Cardoso Reis 
Projeto gráfica, capa e diagramação: LL Artes Gráficas 
Revisão: Mônica Costa 
Editora Pini Ltda. 
Rua Anhaia, 964 - CEP 01130-900 São Paulo, SP 
Fone: 11 3352-7558 - Fax 11 3352-7587 
Internet: www.piniweb.com - E-mail: manuais@pini.com.br 
4~ Edição 
1a tiragem: 1.000 exemplares, maio/2004 
2a tiragem: 1.000 exemplares, set/2005 
http://www.piniweb.com
mailto:manuais@pini.com.br
prefácio 
Toda construção começa com uma pergunta: os recursos disponíveis serão suficientes 
para concluir a obra? Em tempos de ajustamento à economia globalizada, em que as mar-
gens vão diminuindo à proporção inversa da competitividade empresarial, poucos especia-
listas brasileiros estão tão qualificados a respondê-la quanto Pedrinho Goldman, engenhei-
ro com 29 anos de atuação na indústria de construção civil, responsável por alguns dos 
maiores projetos imobiliários do Rio de Janeiro e autor deste livro que você compartilha 
comigo do privilégio de ter em mãos. 
"Introdução ao Planejamento e Controle de Custos na Construção Civil", esta quarta 
edição, revista e atualizada, é leitura obrigatória que preenche uma lacuna na ainda carente 
bibliografia técnica sobre planejamento e gerenciamento financeiro no atual mercado bra-
sileiro de construção civil. Nos dias de hoje, o cálculo financeiro e o planejamento total cie 
um empreendimento, antes mesmo de seu início efetivo, assumiram a mesma importância 
de um cálculo estrutural, uma vez que as margens de negócio atingiram um patamar menor 
que no passado. Hoje, o erro é a linha divisória entre sucesso e fracasso, lucro e prejuízo. 
Destinado a estudantes, engenheiros, técnicos e incorporadores, o livro de Pedrinho 
Goldman é um instrumento de extraordinário valor didático, este sim, incalculável. O incrí-
vel desenvolvimento tecnológico experimentado pelas técnicas de construção nos últimos 
vinte anos abriu para empreiteiros e incorporadores um vasto leque de conquistas e desa-
fios. As conquistas traduzem-se numa escala magnificente de difusão de informações e 
conhecimentos nunca antes vivenciada na história humana. Os desafios brotam de cada 
novo projeto, impondo a engenheiros, arquitetos e empreendedores uma permanente 
reciclagem e revisão da metodologia científica de tudo o que se entende por engenharia e 
administração de recursos. 
A consciência da importância das finanças remonta à Grécia dos tempos de Péricles, 
que consolidou a supremacia econômica de sua terra promovendo intenso programa de 
obras públicas para embelezar Atenas e gerar empregos para a população. E, finalmente, 
a Demóstenes, que ensinou como orador e homem público que "ter recursos é necessá-
rio e sem eles nada que é necessário pode ser feito". Essa cultura do pleno conhecimento 
financeiro de cada etapa de uma empreitada - que atravessou séculos como qualidade 
imprescindível para o êxito de qualquer empreendimento - pode ser flagrada em cada 
página desta obra. 
Engenheiro, consultor, auditor, professor e escritor, Pedrinho Goldman concebeu notá-
vel trabalho intelectual ao apontar fachos de luz às dúvidas habituais que brotam durante as 
fases de planejamento e gestão orçamentária. O conteúdo técnico e a qualidade de "Intro-
dução ao Planejamento e Controle de Custos na Construção Civil" motivarão, 
indubitavelmente, novos investimentos para o mercado imobiliário. Durante mais de dez 
anos de convivência, período em que trabalhamos conjuntamente - fosse contratado por 
mim ou por terceiros - em projetos que saltaram de páginas em branco para a paisagem 
urbana carioca, presenciei a paixão com que Pedrinho Goldman se entrega ao trabalho, 
nunca restringindo sua atividade à frente de micros e planilhas, mas saindo a campo para 
pesquisar e concretizar na prática os princípios matemáticos resultantes de mais de duas 
décadas de pesquisas. 
O Brasil, com riqueza de matéria-prima e mão-de-obra qualificada, é uma das dez 
maiores economias do mundo. Este modelo, entretanto, é insuficiente para consolidar a 
inserção do País à atual conjuntura econômica mundial. A dimensão moderna deste mode-
lo orbita em torno do perfeito gerenciamento de capital, matéria-prima e recursos humanos. 
Esse conceito está no centro do novo modelo, do novo paradigma. E, amparada em alicer-
ces científicos como os que folheamos nas páginas a seguir, temos a certeza de que a 
indústria de construção civil brasileira caminha para atingir, muito em breve, níveis 
tecnológicos que em nada ficarão a dever aos observados nos países do Primeiro Mundo. 
Uma certeza tão absoluta quanto um planejamento do engenheiro Pedrinho Goldman. 
ROGÉRIO JONAS ZYLBERSZTAJN 
Engenheiro 
Dedico aos meus pais, 
Ela Berek Goldman e Kejla Goldman, 
pelo apoio que nunca faltou 
Agradeço à equipe da Pekman Engenharia, em especial, 
a Michelle Valentic Ferreira e Amália de Souza Neta pela colaboração nas 
modificações dos textos e conteúdos técnicos para a elaboração desta edição 
índice 
CAPÍTULO 1 A ESTRUTURA DE UM SETOR DE PLANEJAMENTO TÉCNICO 11 
0 setor de planejamento técnico na empresa de construção 15 
Fluxograma do sistema 15 
1 .J fase - Viabilidade da construção 17 
2.-1 fase - Planejamento técnico-econômico da construção 20 
3."' fase - Controle físico-financeiro da construção 23 
A.* fase - Resultados físico-financeiros da construção 26 
CAPÍTULO 2 O PLANO DE CONTA NOS SERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO 27 
Descrição de serviços principais 28 
Carimbo de lançamento contábil 38 
Plano de Contas de Construção detalhado 38 
CAPÍTULO 3 CADASTRO DE PREÇOS E COMPOSIÇÕES DOS SERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO 67 
Cadastro de fornecedores 67 
Cadastro de preços de materiais e serviços 68 
Composições de serviços de construção 71 
Composição A - Execução de fôrma (e desforma) para 
fundações - sapatas, blocos e cintas 71 
Composição B - Preparo e lançamento de concreto estrutural 73 
Composição C Armação para estruturas de concreto 
(vigas, pilares e lajes) 76 
Composição D - Alvenaria de t ijolo cerâmico furado 80 
Composição f Revestimento de piso cerâmico 83 
CAPÍTULO 4 ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS E DE ACABAMENTO DA OBRA 87 
Especificações gerais do empreendimento 89 
Generalidades 89 
Instalação da obra 90Movimentação de terra 90 
Fundações 91 
Estrutura 91 
Alvenaria 91 
Soleiras, rodapés e peitoris 91 
Csquadrias 92 
Ferragens 92 
Vidros 92 
Cobertura 93 
Tratamentos 93 
Revest imentos 93 
Pinturas 94 
Pavimentação 94 
Instalações - generalidades 94 
Instalações elétricas 94 
Telefone 96 
Instalações hidráulicas 96 
Gás 96 
Incêndio 96 
Esgoto sanitário 97 
Águas pluviais 97 
Elevadores 97 
l i xo 97 
Aparelhos 98 
Elementos decorat ivos 98 
Complementação da obra 98 
Fachadas 99 
Caderno complementar de especif icações 99 
CAPÍTULO 5 ORÇAMENTO DA CONSTRUÇÃO POR ESTIMATIVAS 105 
Projetos 107 
Instalação da obra 107 
Serviços gerais 107 
Trabalhos em terra 107 
Fundação 108 
Estrutura 108 
Instalações 108 
Alvenaria 108 
Cobertura 108 
Tratamentos 108 
Esquadrias 108 
Revest imentos 108 
Pavimentação 109 
Rodapé, soleira e peitoril 109 
Ferragens 109 
Pintura 109 
Vidros 109 
Aparelhos 109 
Complementarão 109 
Limpeza 109 
Remuneração da construtora 109 
Anexo I - Custos unitários/m- de área equivalente de construção 116 
Anexo II - Quadro percentual incidente de custo por serviço principal 117 
Anexo III - Quadro percentual incidente de custo por serviço principal 119 
CAPÍTULO 6 CONTROLE DOS SERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO 121 
Materiais de ut ilização nos serviços 122 
Equipamentos 123 
Ferramentas 123 
Mão-de-obra 125 
Prazo de execução 126 
Considerações sobre o método de trabalho empregado 126 
A quantidade produzida do serviço 126 
Os custos correspondentes a cada insumo 128 
CAPÍTULO 7 NBR 12721 - AVALIAÇÃO DE CUSTOS UNITÁRIOS E PREPARO DE ORÇAMENTOS 
DE CONSTRUÇÃO PARA INCORPORAÇÃO DE EDIFÍCIO EM CONDOMÍNIO 133 
Definições para os efeitos da NBR 12721 134 
Projeto aprovado 134 
Projetos-padrão 134 
Dependências de uso privat ivo 134 
Dependências de uso comum 134 
Área coberta padrão 134 
Área real 134 
Área equivalente de construção 134 
Área de divisão não-proporcional 135 
Área de divisão proporcional 135 
Área de construção sub-rogada 135 
Custo unitário básico 135 
Car act er íst i cas p r i n ci p ai s dos p ro j et os p ad r ão u t i l i z ad o 
na NBR 12721 136 
Exemplos de preenchimento dos quadros I a VIII da NBR 12721 138 
Comentários dos quadros preenchidos 151 
Quadros para preenchimento de informações para arquivo 
no registro de imóveis 157 
CAPÍTULO 8 INTRODUÇÃO À INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA BRASILEIRA 159 
Criação da empresa incorporadora 
Compra do terreno 161 
Estudo do projeto 161 
Estudo de viabilidade econômica do empreendimento 162 
Elaboração da documentação técnica e jurídica do 
empreendimento 163 
Construção do empreendimento 164 
Gerenciamento do empreendimento 165 
Venda do empreendimento 166 
Análise dos resultados 167 
Observações finais 167 
CAPÍTULO 9 INTRODUÇÃO AO GERENCIAMENTO DAS EDIFICAÇÕES 169 
I a Fase: viabilidade e planejamento da edificação 170 
2- Fase: produção 171 
3a Fase: término da obra 172 
Anexo I - Percentual físico da obra 173 
Anexo 2 - Análise físico-financeira da construção 175 
A estrutura de um setor 
de planejamento técnico 
O planejamento se constitui hoje em um dos principais fatores para o sucesso 
de qualquer empreendimento. No tocante à construção predial, faz-se necessário 
um sistema que possa canalizar informações e conhecimentos dos mais diversos 
setores e, posteriormente, direcioná-los de tal forma que todas essas informações e 
conhecimentos sejam utilizados para a construção. 
O setor de planejamento técnico surge exatamente desta necessidade de organi-
zação, deste complexo que á um empreendimento de construção predial. 
Com relação às empresas de construção, o setor de planejamento técnico inter-
liga-se com quase todos os outros setores da empresa. Para que se conheça como 
esta engrenagem funciona, descrevemos a seguir o relacionamento do planeja-
mento com os outros setores. 
a) Setor de planejament o e seto r de arquitetur a 
A primeira influência exercida pelo setor de planejamento no setor de arquitetura é 
no que tange à escolha de especificações a serem adotadas nas obras. Isto porque as 
facilidades ou dificuldades encontradas pela obra na execução de determinados mate-
riais, como, por exemplo, se os materiais são de boa qualidade ou mais baratos que os 
similares, são informações e atribuições do setor de planejamento técnico. 
A perfeita coordenação do projeto arquitetônico com outros projetos (cálculo estru-
tural, instalações, outros) também é atribuição do planejamento. A responsabilidade 
na procura de novos materiais e serviços aliados à economia nos custos são atribui-
ções que o planejamento deve dividir com o setor de arquitetura. 
b) Setor de planejament o e seto r financeir o 
No setor financeiro, o planejamento geralmente fornece informações quanto à 
viabilidade econômica do empreendimento referente ao custo de construção obti-
do pelo orçamento detalhado da obra, pelo cronograma físico-financeiro e pelo 
custo de construção de cada unidade do empreendimento obtido da execução da 
NBR 12721, antiga NB 140. 
Além disso, o planejamento também fornece as previsões de despesas da cons-
trução em períodos de interesse e as documentações técnicas necessárias ao pedido 
de financiamento. 
c) O seto r de planejament o e o seto r contábi l 
É no setor contábil que o planejamento recebe os dados relativos às despesas reais 
de construção, para que possa avaliar, planejar e controlar os custos das obras. Tam-
bém apropria todas as despesas de construção num sistema de codificações por item 
de serviços e o envia mensalmente ao setor de planejamento. 
O setor de planejamento pode, também, fornecer dados ao setor referentes às 
construções, sempre que for necessário, como no auxílio de dados de fiscalização 
contábil. 
d) O seto r de planejament o e o seto r de processament o de dado s 
Os computadores eletrônicos são de grande valia para o setor de planejamen-
to, principalmente na execução de serviços, tais como: 
Orçamentos 
Cronogramas físico-financeiros 
NBR12721 
Controle cie materiais e serviços 
Controle de despesas de construção 
Concorrências 
Previsões financeiras 
Projetos 
Gestão de contratos 
Relatórios gerenciais físico-financeiros 
Os itens descritos acima serão abordados posteriormente de maneira mais de-
talhada, pois eles formam a alma do planejamento. 
Estes serviços são praticamente todos elaborados por microcomputadores, in-
clusive nas empresas de pequeno porte. 
A elaboração dos projetos de arquitetura, cálculo estrutural e projetos de 
instalações com a ut ilização da informática estão em processo de crescimen-
to no Brasil. 
Acreditamos que este processo esteja em ritmo acelerado e as universidades têm 
um papel preponderante de difundir junto aos universitários, principalmente de enge-
nharia e arquitetura, o hábito e a prática destas aplicações (CAD e softwares correlatos). 
e) O seto r de planejament o e o seto r de tesourari a 
É função do setor de planejamento enviar previsões de despesas ao setor de 
tesouraria, para o bom cumprimento das obrigações financeiras cia empresa. Em 
certos casos, as previsões financeiras são de grande importância, pois as empresas 
em geral colocam à disposição tão-somente os valores previstos pelo planejamen-
to para o bom andamento do empreendimento. Caso as previsões apresentem gran-
des deformações, poderão acarretar sérios danos tanto para o empreendimento 
quanto para a empresa. 
f) O seto r de planejament o e o seto r jurídic o 
O planejamento é responsável pelo envio da documentação técnica, que será 
anexada ao dossiê entregue nas repartições competentes para que o empreendi-
mento seja efetivado. Entre outros, temos: 
Orçamento 
Cronograma físico-financeiro 
NBR 12721 
Especificações 
Cronograma detalhado 
g) O seto r de planejament o e o seto r de compra s 
O setor de planejamento é em relação ao setor de compras o seu braço direito. 
Tanto serve de fornecedorcomo de controlador e age da seguinte maneira em 
relação a compras: 
-Todas as propostas são analisadas pelo planejamento, antes de fechadas, para 
serem comparadas com os respectivos valores orçamentários, fornecendo as 
devidas observações que serão enviadas ao setor de compras juntamente com 
a proposta em questão. 
- É com o auxílio do planejamento que o setor de compras adota o sistema de 
concorrência para determinados serviços ou materiais, pois se o planejamento 
tem um sistema de cadastro de materiais e conhece fatores como qualidade 
dos materiais, das empreiteiras, dificuldades de aplicação dos materiais e ou-
tros aspectos, possibilita que as concorrências tenham grande chance de ser 
bem-feitas e conseqüentemente os serviços sejam bem fechados. 
- O setor de planejamento deve montar um sistema integrado do tipo Planeja-
mento-Obra-Compra, de forma que os pedidos de materiais, feitos pelas obras, 
sejam sempre conferidos pelo setor de planejamento, no sentido de serem estri-
tamente necessários para a execução, não permitindo assim perdas desneces-
sárias que quase sempre afetam consideravelmente as despesas das obras. 
h) O seto r de planejament o e o seto r de engenharia-obra s 
Finalmente, o planejamento afeta diretamente o fim último do empreendimen-
to, ou seja, a execução da obra. 
Quase tudo que foi dito até agora em relação aos outros setores, de uma forma ou de 
outra, obriga a um relacionamento muito grande entre a obra e o planejamento. 
Existem empresas que procuram criar um setor de planejamento nas próprias 
obras, o que é correto no caso em que o porte destas não comporte ainda um setor 
nos seus escritórios. 
Porém, quando a empresa começa a se expandir, torna-se difícil o mecanismo 
de planejamento e controle isolado, necessitando de um centralizador de toclas as 
informações e dados das obras. 
Vários são os dados das obras que devem ser enviados ao planejamento, entre 
os quais: 
- Informações mensais de entrada de materiais, assim como seus gastos, lo-
cais de ut ilização e quantidade em estoque, com os quais montamos os siste-
mas de controle de materiais e apropriação de serviços. 
- Previsão de despesas, como programa de execução, para que não haja dis-
crepância com o cronograma físico-financeiro. 
- Preenchimento de planilhas criadas pelo planejamento, com o objetivo de 
obter as produções efetuadas em obra. Estes dados, combinados com outros do 
planejamento, servirão de termômetro de custos, ou seja, fornecerão condições 
ao profissional do setor de planejamento para julgar o andamento físico-finan-
ceiro de qualquer obra. 
- Históricos técnicos de materiais e serviços, para que o setor de planejamento 
possa julgar a necessidade de manter ou alterar serviços, produt ividade, 
empreiteiras, materiais, equipamentos e outros. 
É junto à obra que o planejamento deve: 
-Testar novos materiais, assim como novas técnicas de execução. 
- Apropriar serviços, ot imizando-os ao máximo. 
- Identificar as dificuldades da obra, para poder estudar e encontrar suas 
soluções. 
Em seguida, apresentamos um quadro em que se mostram as diversas fases de 
um empreendimento e como o setor de planejamento participa e atua. 
O SETOR DE PLANEJAMENT O TÉCNICO NA EMPRESA 
DE CONSTRUÇÃO 
- Responsável pelo estudo de viabilidade técnico-econômica do empreen-
dimento 
- Responsável pelo planejamento técnico-econômico das obras 
- Responsável pelo controle técnico-econômico das obras em andamento 
- Responsável pela obtenção e análise dos resultados técnico-econômicos do 
empreendimento 
FLUXOGRAM A DO SISTEMA 
Se analisarmos o percurso deste fluxograrna, concluímos: 
- Que ao iniciarmos os estudos dos novos empreendimentos, primeiro devemos 
fazer a sua viabilidade técnico-econômica. Se a resposta a essa viabilidade for 
não, trataremos de buscar novos empreendimentos. Caso contrário, seguiremos 
para a etapa seguinte. 
- Uma vez caracterizada a viabilidade técnico-econômica do empreendi-
mento, parte-se para o planejamento propriamente dito. É nesta fase que 
toda a programação físico-f inanceira do empreendimento deve ser elabo-
rada e não se deve considerar esta etapa como perda de tempo. Ao contrá-
rio, em geral um empreendimento bem planejado leva menos tempo de 
execução do que quando não o é. Além disso, nesta fase se constatam de 
maneira mais detalhada as informações financeiras elaboradas na fase de 
viabilidade. É bom lembrar que nunca é tarde para avaliar um mal que 
pode ser evitado, ou seja, caso as informações inviabilizem uma análise 
feita anteriormente, ainda há tempo de impedir que um empreendimento 
seja malsucedido. 
Em geral, o planejamento deve ser todo elaborado antes de a obra ser iniciada, 
o que ainda não ocorre na prática das construções de hoje. 
- A fase de cont role de empreendimento se dá durante a sua execução. 
A qualidade deste cont role está diretamente ligada à qualidade do pla-
nejamento previamente elaborado e à qualidade do acompanhamento 
f ísico-f inanceiro do empreendimento. Quant o melhor a organização da 
empresa e da obra, maior a probabil idade de as informações estarem 
corretas, possibil i t ando um bom cont role. Nesta fase da obra não se faz 
apenas cont role. O cont role é feito para propiciar, neste mesmo perío-
do, um planejamento de curto prazo e obtenção de resultados, para 
que, nos casos de correções, estas possam ser feitas ainda durante os 
serviços em andamento e não pura e simplesmente para constatar uma 
def iciência já ocorr ida. 
- Os resultados são obtidos através de comparação e avaliação das previ-
sões e estudos do planejamento com as informações obt idas do controle do 
empreendimento. Estes resultados são obtidos tanto durante a execução da 
obra quanto após o seu término. Destes resultados, retornaremos às outras 
etapas de novos empreendimentos, para atualizar e melhorar os níveis do 
trabalho delas, formando assim a retroalimentação do sistema. 
FASE - VIABILIDAD E DA CONSTRUÇÃO 
Dados 
- Projeto arquitetônico 
- Especificações técnicas e de acabamento da obra 
- Prazo da obra 
Obte r 
-Viabil idade do empreendimento 
Setore s Envolvido s 
- Vendas: Valor do terreno 
Valor de venda dos imóveis 
Despesas com promoções 
- Financeiro: Despesas financeiras 
(financiamento ou recurso próprio) 
- Arquitetura: Estudos preliminares 
A I a fase - Viabilidad e de construçã o - vê-se envolvida , 
principalmente , com três setores : 
a) Setor de Promoçã o e Comercializaçã o 
As empresas de construção ou têm no seu quadro de funcionários profissionais alta-
mente especializados no ramo de promoção e vendas, ou trabalham com empresas 
especializadas. Em função de uma série de fatores, tais como localização do terreno, 
padrão social da região, características do projeto, situação do mercado comprador e 
vendedor, entre outros aspectos, este setor fornecerá para a viabilidade: 
-Valor de terreno - Pode ser obtido diretamente com proprietários que tenham 
interesse na venda, através de um custo médio por m2 de terreno (valores esti-
mativos) e empresas imobiliárias especializadas. 
-Valor de venda dos imóveis - Pode ser obtido através de vendas de imóveis 
semelhantes, em regiões próximas ao local em estudo, através de anúncios 
publicados nos meios de comunicação, por estimativas do custo/m2 de área útil 
da unidade, entre outros. 
- Despesas com promoções - Em função da polít ica promocional da empresa 
ou através de percentual do volume geral de vendas, cobrado pelas empresas 
especializadas. 
b) Setor Financeir o 
Na obtenção da viabilidade econômica, outro setor de fundamental importân-
cia é o financeiro. Isto porque, em função da polít ica da empresa empreendedora, 
pode-se empreender um projeto com recurso próprio, ou através de recursos de 
terceiros; entre eles, os financiamentos são os mais comuns. Tanto na ut ilização de 
recursos próprios como na ut ilização de recursos de terceiros,a empresa incorre 
em despesas financeiras que devem ser computadas na viabilidade do empreendi-
mento. 
c) Setor Arquitetônic o 
É o setor arquitetônico que fornecerá os subsídios básicos para a avaliação 
e para o próprio empreendimento, ou seja, o projeto arquitetônico e as 
especificações de acabamento de obra. Na fase do empreendimento, ou 
seja, a fase de viabilidade, em geral as empresas ainda não têm o projeto 
arquitetônico detalhado. Em muitos casos nem o projeto básico, mas simples-
mente um estudo preliminar do empreendimento. O ideal é que, mesmo nesta 
fase, já se tenha o projeto arquitetônico detalhado. Ocorre que por questões de 
negociações nem sempre é possível esperar que o projeto esteja pronto, e por 
isso mesmo a viabilidade é feita de maneira "est imat iva". 
Um elemento que hoje é também fundamental a uma correta viabilidade e que 
não se pode deixar de levar em conta é o prazo da obra. Considerando que o prazo 
é um pouco delimitado pelo prazo técnico de execução, não faz mal lembrar que 
a sua variação implica alterações no custo direto e indireto de construção e nas 
despesas financeiras, entre outros. 
A sua importância aumenta ainda mais, com acréscimo real dos custos da 
mão-de-obra e seus respectivos encargos sociais. 
Exemplo simplificado de uma viabilidade econômica: 
Seja uma edificação rnultifamiliar, formada por dez apartamentos com sala, três 
quartos, totalizando uma área equivalente de construção de 1.600 m2. O padrão de 
acabamento do empreendimento é normal, tendo um custo/m2 de área equivalente 
de construção da ordem de RS 900,00/m2 em setembro de 2003. 
A área do terreno tem 400,00 m2 e o valor por metro quadrado do terreno é de 
R$ 600,00/m2. 
As despesas financeiras, levando-se em conta o prazo da construção, são de 8%. 
O valor da vencia de cada apartamento corresponde a R$ 270.000,00. 
As despesas com promoção de vendas correspondem a 5% do valor geral de 
vendas. 
Pede-se: 
1 - Calcular o lucro do empreendimento 
2 - Calcular em porcentagem o lucro do empreendimento em relação às des-
pesas da mesma 
3 - Calcular o índice que representa o lucro em relação ao valor do terreno 
4 - Calcular em porcentagem o lucro do empreendimento em relação à receita 
da mesma 
Solução : 
A - Receitas : 
- Quantidade: dez apartamentos 
-Valor venal: R$ 270.000,00 por apartamento 
- Receita total: 10 x R$ 270.000,00 = R$ 2.700.000,00 
B - Despesas : 
B.1 - Terreno : 
- Área do terreno: 400 m2 
-Valor do terreno por metro quadrado de sua área: R$ 600,00/m2 
Valor do terreno: R$ 600/m2 x 400 m2 = R$ 240.000,00 
B.2 - Construção : 
- Área total equivalente de construção: 1.600 m2 
- Custo por metro quadrado de área equivalente de construção: 
R$ 900,00/ m2 
- Custo da construção: 1.600 m2 x R$ 900,00/m2 = R$ 1.440.000,00 
B.3 - Despesa s financeiras : 
-Valor do custo da construção: R$ 1.440.000,00 
- Percentual de despesas financeiras: 8% 
- Despesas financeiras: 0,08 x R$ 1.440.000,00 = R$ 115.200,00 
13.4 - Despesa s com vendas: 
-Valor Geral de Vendas (V.G.V.): R$ 2.700.000,00 
- Percentual de despesas com vendas: 5% 
- Despesas com vendas: 0,05 x R$ 2.700.000,00 = R$ 135.000,00 
Total das despesas: B.1 + B.2+ B.3 + B.4 = R$ 1.930.200,00 
RESPOSTAS AOS QUESITOS: 
1- Lucro do Empreendimento: Receitas - Despesas = 
R$ 2.700.000,00 -1.930.200,00 = R$ 769.800,00 
2 - Percentagem do lucro em relação às despesas: 
(Lucro/Despesas) x 100 = (769.800,00/ 1.930.200,00) x 100 = 39,88% 
3 - índice do lucro em relação ao valor do terreno: 
(Lucro/ terreno) x 100 = (769.800,00/ 240.000,00) x 100 = 320,75% 
4 - Percentagem do lucro em relação à receita total: 
(Lucro/Receita) x 100 = (769.800,00/ 2.700.000,00) x 100 = 28,51 % 
Nota: 
Apesar de termos apresentado um exemplo de forma simplista, adotamos nos 
quesitos cálculos muito usuais pelos incorporadores da construção civil. 
Eles podem variar consideravelmente pelo tipo de investimento, pela for-
ma de obtenção dos recursos financeiros para empreender o projeto, pela ex-
pectat iva de vendas (antes, durante e depois da construção), entre outros. 
2a FASE - PLANEJAMENT O TÉCNICO-ECONÔM ICO DA CONSTRUÇÃO 
Dados 
- Projeto arquitetônico completo 
- Projeto de cálculo estrutural completo (inclusive fundações especiais) 
- Projeto de instalações completas (inclusive os especiais) 
- Especificações técnicas e de acabamentos da obra 
Obte r 
- Quadros de áreas para fins de registro de imóveis (NBR 12721) 
e rateio das frações ideais 
- Orçamento detalhado da obra 
- Cronograma físico-financeiro da obra 
- Cronograma detalhado da obra 
- Relatórios para acompanhamento físico-financeiro 
Setore s Envolvido s 
- Arquitetura e Projetos 
- Engenharia de Produção 
- Jurídico 
- Compras 
- Contabilidade 
- Financeiro 
A 2a fase - Planejament o técnico-econômic o da construçã o - envolv e 
praticament e todo s os setore s da empresa : 
a) Setor de Arquitetur a e Projeto s 
Para uma boa elaboração do planejamento são necessários todos os projetos 
envolvidos, assim como as especificações de acabamentos. Quanto aos projetos, 
podemos citar entre os mais importantes: 
- Projeto arquitetônico básico e detalhado 
- Projeto de cálculo estrutural (inclusive fundação) 
- Projeto de instalações 
- Projetos especiais 
b) Setor de Engenhari a de Produçã o 
É o setor que junto ao planejamento elaborará as especificações técnicas do em-
preendimento, tais como: equipes de trabalho, equipamentos e ferramentas a serem 
utilizados, o projeto de canteiro da obra, sistemas de execução de serviços, previsões 
de entrega de materiais, além de uma programação detalhada do andamento físico da 
obra, cujo prazo técnico conseqüentemente será caracterizado. 
c) Setor Jurídic o 
O setor de planejamento, nesta fase, fornece os subsídios e materiais técnicos 
necessários ao processamento jurídico do empreendimento, tais como a NBR 12721 
(antiga NB 140), quando da elaboração do memorial de incorporação, o valor do 
custo da construção e o prazo da obra, entre outros. 
d) Setor de Compra s 
Nesta fase de planejamento do empreendimento, o setor de compras fornece o 
seu cadastro de preços atualizados, assim como o histórico das propostas fechadas 
para subsídios ao planejamento na elaboração do orçamento detalhado da obra. 
Além disso, pode alertar contra alguma especificação de material, sistema de 
serviço ou subempreitada aplicados anteriormente, que não tenham sido satisfatórios 
no aspecto compras. 
e) Setor Contábi l 
Nesta fase, o setor de planejamento prepara o setor contábil para que na fase 
posterior, que é a de controle, este tenha um bom desempenho quanto às informa-
ções contábeis. 
f) Setor Financeir o 
É um setor muito importante do ponto de vista gerencial, que muitas vezes não 
recebe o devido valor por parte dos técnicos. A sua importância é devida à polít i-
ca cia empresa, já que o empresário, em geral, procura reservar apenas o capital 
necessário ao bom cumprimento de seus compromissos financeiros. Reservar mais 
que o necessário é perda de dinheiro, assim como reservar menos compromete a 
realização dos compromissos, podendo levar a graves conseqüências. Com isso, 
podemos ter a noção da importância e da responsabilidade da elaboração de um 
orçamento do custo da construção e, conseqüentemente, de uma previsão finan-
ceira realista à polít ica financeira da empresa. 
Conclusão : 
Esta etapa de planejamento busca canalizar o máximo de informações dos 
mais diversos setores da empresa, a fim de que o planejamento da obra leve em 
conta todos os detalhes pertinentes. Podemos citar como relatórios mais importan-
tes nesta fase: 
- NBR 12721 - Avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de cons-
trução para incorporação de edifício em condomínio. 
- Orçamento detalhado da obra, para fins de acompanhamento e controle físi-
co-financeiro. 
- Cronograma físico-financeiro da obra. 
- Fluxo dedesembolso de despesas por insumos, para a aprovação da diretoria. 
- Relatórios de acompanhamento físico-financeiro. 
- Documentação técnica para obtenção de financiamento. 
Nesta fase, os principais setores envolvidos são praticamente os mesmos da fase 
de planejamento, embora se inter-relacionem de maneira um pouco diferente. 
O inter-relacionamento com o setor de arquitetura e projetos se dá ao longo de 
todo o andamento da obra. Levando-se em conta que todos os projetos, assim como as 
especificações de acabamento, foram bem detalhados, mesmo assim ocorrem inúme-
ras alterações e modificações no andamento da obra. Isto se deve ao desenvolvimento 
de novas técnicas de execução de serviço, à criação de novos materiais principais ou 
auxiliares ou até mesmo pela inexistência no mercado de alguns materiais especifica-
dos na fase cie planejamento. Outro aspecto que deve ser levado em conta são as 
possíveis alterações motivadas, seja pela necessidade de redução de custos, seja pela 
melhoria do padrão da obra para facilitar a venda do empreendimento. 
O setor financeiro deverá ser alimentado das informações de previsão, periodi-
camente, a fim de não permitir distorções grandes em previsões de médio e longo 
prazo. Às vezes ocorre o inverso, ou seja, por questões de ordem financeira, a obra 
poderá reduzir o seu ritmo ou até mesmo aumentá-lo, caso seja do interesse da 
polít ica da empresa naquele determinado momento. As previsões financeiras, em 
geral, são divididas em duas partes: 
3- FASE - CONTROLE FÍSICO-FINANCEIRO DA CONSTRUÇÃO 
Engenhari a 
de produçã o 
1a - A previsão de compromissos já assumidos (contas a pagar). 
2J - A previsão de compromissos a assumir, em geral, elaborada pelo setor de 
planejamento em conjunto com o setor de produção. 
As previsões financeiras são feitas em parcelas semanais, podendo ser de curto, 
médio e longo prazos. Muitas empresas elaboram um previsão financeira completa 
na fase de planejamento e, ao longo da obra, previsões mensais (previsão bem 
detalhada) e de períodos em períodos (exemplo: três em três meses) uma previsão 
financeira de médio prazo. Com isso, o setor financeiro pode alterar as previsões 
conforme os resultados obtidos, a fim de não permitir um grande desvio entre o 
previsto e o gasto. 
O setor contábil, nesta fase, tem um papel preponderante para o setor de 
planejamento. Será a contabilidade informada, mensalmente, a ferramenta prin-
cipal para a avaliação dos resultados entre os gastos reais da obra e os custos 
preestabelecidos em orçamento. Importante salientar a responsabilidade das 
informações prestadas, assim como a perfeita alocação dos gastos da constru-
ção segundo as suas contas correspondentes. Para isso será necessário que a 
empresa tenha um plano de serviços que seja o mesmo para todos os setores 
da empresa, para que todos possam usar uma mesma linguagem. Chamamos 
a este plano de serviços "plano de contas de construção''. Este plano de con-
tas permit irá que tanto a contabilidade quanto o planejamento comparem 
valores de um mesmo insumo ou serviço. 
Ao setor de compras, o setor de planejamento interage nesta fase de maneira 
dinâmica. Praticamente todas as compras e contratos devem anteriormente ter o 
aval do setor de planejamento, a fim de não permitir deformações de ordem quan-
titativa e financeira. 
Uma vez efetuadas as compras e contratos, o planejamento deverá emi-
tir seu parecer em nível de relatório gerencial, analisando a performance 
(vantagens e desvantagens) dos contratos fechados. Portanto, cabe ao setor 
de planejamento cumprir o papel de assessor técnico e de cont rolador com 
a f inalidade de não permit ir grandes deformações em relação às previsões. 
Característ icas semelhantes ao inter-relacionamento com o setor de compras 
ocorrem com o setor de produção. Ao mesmo tempo em que o setor de planeja-
mento assessora, ele controla. É por parte da obra que o planejamento receberá 
quase todas as informações de ordem quantitativa dos insumos (materiais, mão-
de-obra e equipamentos). Isto se dará através de planilhas de apropriação preen-
chidas na obra, sob a supervisão e orientação de profissionais do planejamento. 
Não é demais alertar para o perfeito preenchimento das informações, a fim de 
que as avaliações sejam precisas e confiáveis. Mais uma vez entra em cena o 
plano de contas de construção para possibilitar informações bem definidas, tor-
nando possível a mesma linguagem à empresa. Por sua vez, o planejamento 
deve, sempre que possível, devolver as análises em curto prazo para que, nos 
casos de deformações indesejáveis, estas possam ser sanadas em tempo, propician-
do o mínimo de prejuízo. 
Exempl o 1: 
Setor de Planejament o - Setor de produçã o 
Anális e de execuçã o de Alvenari a de barr o 1/2 vez 
Descr ição Unidade 
Obra Planejamento 
Descr ição Unidade 
Quant idade 
índice 
Quant ./ m2 Quant idade 
índice 
Quant ./ m2 
Produção m2 100,00 - 1 30,00 -
Produt ividade 
Pedreiro hs 160,00 1,60 195,00 1,50 
Servente lis 90,00 0,90 130,0 1,00 
Consumos 
Cimento saco 19,00 0,19 26,00 0,20 
Areia m J 3,00 0,03 2,60 0,02 
Saibro m3 2,00 0,02 3,90 0,03 
Tijolo 10x20x30 unid. 1.590,00 15,90 1.950,00 15,00 
Tijolo 10x20x20 unid. 370,00 3,70 650,00 5,00 
Perda dos t ijolos % 10,20 - 10,00 -
Exempl o 2: 
Setor de planejament o - Setor de compra s 
Seja a análise da contratação dos serviços de pintura para uma edificação 
composta por 20 apartamentos de sala/dois quartos. Com base em contratos ante-
riormente fechados, em edificações com características muito semelhantes à que 
está em questão, temos: 
Previsão: 20 apartamentos x RS 5.000,00/apartamento = RS 100.000,00 
Melhor proposta: RS 90.000,00, correspondente a R$ 4.500,00 por apartamento. 
4a FASE - RESULTADOS FÍSICO-FINANCEIROS DA CONSTRUÇÃO 
Gastos 
^ . . Consumos Produtividades _ 4 Contratos Estoques 
V 
Relatórios gerenciais 
4a fase - Resultado s 
É a fase em que, mesmo durante o andamento da obra ou quando do seu término, 
podemos perceber se a sua performance foi boa ou não. As principais informações 
nesta fase são dos setores de contabilidade, compras e produção. Podemos destacar: 
Principai s Informaçõe s Setor 
1 - Contratos e compras compras 
2 - Consumos produção 
3 - Gastos financeiros contabilidade 
4 - Produtividade produção 
5 - Estoques produção 
Com todas estas informações, analisadas e comparadas com as preestabelecidas 
na fase de planejamento, podemos emitir pareceres que sairão sob a forma de "relató-
rios gerenciais". Estes relatórios são de grande valia para os setores técnicos e, princi-
palmente, para a diretoria, já que em linhas gerais eles traçam um retrato físico-
financeiro da obra. 
Quando os relatórios forem elaborados apenas para serviços específicos, eles 
podem ser feitos em curtíssimo prazo (ex.: semana). Quando analisados todos os 
serviços da obra, são feitos mensalmente ou em períodos maiores de tempo. 
Comentári o sobr e os setore s das empresas : 
Com a tendência de terceirização, um número expressivo de empresas está 
reformulando sua estrutura organizacional, reduzindo ou eliminando alguns seto-
res, buscando como alternativa a contratação de empresas que venham a substi-
tuir parcialmente ou totalmente alguns setores, tais como de arquitetura, de conta-
bilidade e o setor jurídico. 
O plano de conta nos 
serviços de construção 
O primeiro passo necessário para que se tenha um bom planejamento e con-
trole de obras é a organização. A construção de um modo geral é um complexo 
que deve ser bem caracterizado quanto aos seus insumos (materiais, mão-de-
obra e equipamentos). É baseando-se neste fato que se verifica a necessidade de 
uma plano, discriminando-o e procurando-se organizar as várias fases de execu-
ção da obra e, ao mesmo tempo, englobando tudo que afete diretamente a cons-
trução. Chamaremos tal organização de "Plano de Contas de Construção". 
É importanteressaltar que o plano de contas tem uma estrutura de modo a se 
adequar às construções em geral, mas esta deve ser modelada, detalhada a cada 
caso, a cada empresa junto às suas necessidades e nas diversas formas de trabalho. 
É em função cio plano de contas que obteremos a distribuição da obra em serviços, 
sendo mais específicos quanto mais detalhadamente se quiser controlar a obra. 
Através do plano de contas obteremos a sistemática do controle cios materiais por 
serviço e, finalmente, a integralização dos custos e materiais, que é sobretudo "o 
abrir de portas" para todas as possibilidades de planejamento, apropriação e con-
trole de obras. 
Para fins de organização empresarial, adota-se que cada obra tenha um número 
que a identificará. Em seguida, cada serviço terá uma conta de identificação e 
cada um dos itens de serviço terá uma subconta como identificação. 
O plano de contas deve ser dinâmico, porque no decorrer do tempo novos 
materiais, técnicas de execução e mudanças de critérios de apropriação fazem 
com que deva ser sempre atualizado para que não ocorram discrepâncias entre o 
que é realizado nas obras e o que é apropriado a elas. 
O funcionamento do plano deve ser feito da seguinte forma: toclas as notas 
fiscais, faturas e outros tipos cie recebimento deverão levar um carimbo em que 
constarão o código da obra, o valor do recebimento, a conta e a subconta. Após 
esse processo, serão enviados ao escritório central (ou ficar na própria obra), onde 
serão contabilizados. Ao final de cada mês as contas serão totalizadas, dando 
condições ao perfeito controle das despesas por serviço. 
O leitor deve sentir que, a partir do que foi acima descrito, todo o resto do sistema de 
planejamento e controle terá como base o plano de contas. 
O orçamento executado deverá também ser totalizado no sistema de contas de cons-
trução. As previsões financeiras também serão basedas nos desmembramentos de serviços 
do plano, assim como os materiais de obra. 
Abaixo, descrevemos um dos muitos planos de contas que podem ser ut ilizados 
nas diversas empresas de construção. 
DESCRIÇÃO DE SERVIÇOS PRINCIPAIS 
Cont a Serviço s 
001 Projetos 
002 Análise de Solos 
003 Análises de Custos 
004 Cópias e Reproduções 
005 Instalações Provisórias da Obra 
006 Equipamentos e Ferramentas 
007 Transportes e Carretos 
008 Impostos e Taxas 
009 Escritório da Obra 
010 Administração 
011 Diversos 
012 Trabalhos em Terra 
013 Fundações 
014 Estruturas 
015 Instalações 
016 Alvenaria 
017 Coberturas 
018 Tratamentos 
019 Esquadrias 
020 Revestimentos 
021 Pavimentações 
022 Rodapés 
023 Solei ras 
024 Peitoris 
025 Ferragens 
026 Pinturas 
027 Vidros 
028 Aparelhos 
029 Ligações 
030 Utensílios Complementares 
031 Limpeza Final 
Descriçã o dos itens dos serviço s principai s 
001 - Projeto s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Arquitetura 
0002 Maquete 
0003 Paisagismo 
0004 Desenho Decorativo 
0005 Instalações 
0006 Cálculo Estrutural 
0007 Exaustão Mecânica 
0008 Ar Condicionado 
0009 Acúst ica 
0010 Prevenção a Incêndio 
0011 Piscina 
002-Anális e de Solos 
Subcont a Descriçã o 
0001 Sondagem 
0002 Serviços Topográficos 
0003 Serviços Aerofotogramétricos 
0004 Aspectos Geológicos 
003 - Análise s de Custo s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Orçamento 
0002 NBR 12721 
0003 Cronograma Físico-Financeiro 
0004 Documentação para Financiamentos 
0005 Assessoria e Acompanhamento de Custos 
0006 Avaliações 
0007 Consultoria e Gerenciamento 
004 - Cópias e Reproduçõe s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Cópias Heliográficas 
0002 Xerox 
0003 Vegetal Copiat iva 
0004 Plotagem e Digitalização 
005 - Instalaçõe s Provisória s da Obra 
Subcont a Descriçã o 
0001 Barracão 
0002 Tapume 
0003 Banheiros Provisórios 
0004 Cantinas 
0005 PC Provisório 
0006 Caixa-D'água Provisória 
0007 Materiais de Segurança 
0008 Placas de Obra 
0009 Demolição 
0010 Locação de Obra 
0011 Estande de Vendas 
006 - Equipamento s e Ferramenta s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Equipamentos 
0002 Ferramentas 
007 - Transporte s e Carreto s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Transportes 
0002 Entulhos 
008 - Imposto s e Taxas 
Subcont a Descriçã o 
0001 Licenças 
0002 Taxas 
0003 Registros 
0004 Seguros 
0005 Impostos 
0006 Multas 
0007 Certidões 
009 - Escritóri o da Obra 
Subcont a Descriçã o 
0001 Manutenções 
0002 Medicamentos 
0003 Conduções 
0004 Telefonemas 
0005 Limpeza 
0006 Pagamentos 
0007 Vigilância 
010-Administraçã o 
Subcont a Descriçã o 
0001 Administração da Construtora 
0002 Impostos de Serviços da Construtora 
011 - Diverso s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Proteção de Transeuntes 
0002 Reparo dos Vizinhos 
0003 Diversos 
012 - Trabalho s em Terra 
Subconta Descrição 
0001 Escavação 
0002 Muros 
0003 Escoramentos 
0004 Cortes 
0005 Aterros 
0006 Rebaixamento do Lençol Freático 
0007 Retirada de Terra e Materiais 
013 - Fundaçõe s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Ferro 
0002 Madeira 
0003 Concreto Pré-Misturado 
0004 Estacas Metálicas 
0005 Estacas Pré-Moldadas 
0006 Materiais Auxiliares 
0007 Controle Tecnológico 
014-Estrutura s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Ferro 
0002 Madeira 
0003 Escoras Metálicas 
0004 Concreto Pré-Misturado 
0005 Materiais Auxiliares 
0006 Controle Tecnológico 
0007 Protensào 
0008 Fôrmas de Isopor 
015 - Instalaçõe s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Instalações Hidráulicas 
0002 Instalações Elétricas 
0003 Instalações de Esgotos 
0004 Instalações de Gás 
0005 Pára-Raios 
0006 Antena Colet iva 
0007 Instalações Contra Incêndio 
0008 Compactador 
0009 Elevadores 
0010 Escada Rolante 
0011 Exaustão Mecânica 
0012 Ar Condicionado 
0013 Subempreitada 
0014 Instalações de Infra-Estrutura 
0015 Drenagem 
016 - Alvenaria s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Barro 
0002 Concreto 
0003 Placas Pré-Moldadas 
0004 Diversos 
0005 Painéis de Gesso Cartonado 
0006 Painéis de Isopor com Gradeamento Galvanizado 
017-Cobertura s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Madeiramento 
0002 Telhamento 
0003 Subempreitada 
018-Tratamento s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Impermeabilizantes 
0002 Proteção Térmica 
0003 Proteção Acúst ica 
0004 Juntas de Dilatação 
0005 Subempreitada 
019 - Esquadria s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Madeira 
0002 Ferro 
0003 Alumínio 
0004 P.V.C. 
020 - Revestiment o 
Subcont a Descriçã o 
0001 Adit ivos 
0002 Pastilhas 
0003 Andaimes 
0004 Lambris 
0005 Azulejos 
0006 Cerâmicas 
0007 Mármore 
0008 Granito 
0009 Gesso 
0010 Pedras 
0011 Fórmica 
0012 Papel de Parede 
021 - Pavimentaçõe s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Cimentado 
0002 Enchimentos 
0003 Tacos 
0004 Frisos 
0005 Cerâmica 
0006 Asfaltos 
0007 Mármore 
0008 Granito 
0009 Pedras 
0010 Carpete 
0011 Deck de Madeira 
0012 Marmorite 
0013 Pedra Portuguesa 
0014 Elementos Pré-Moldados 
022 - Rodapés 
Subcont a Descriçã o 
0001 Mármore 
0002 Granito 
0003 Madeira 
0004 Cerâmica 
0005 Cimentado 
023- Soleira s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Mármore 
0002 Granito 
0003 Madeira 
0004 Cerâmica 
0005 Cimentado 
0006 Alumínio 
024 - Peitori s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Mármore 
0002 Granito 
0003 Madeira 
0004 Alumínio 
0005 Cimentado 
025 - Ferragen s para Esquadria s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Material 
0002 Subempreitada 
026-Pintura s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Material 
0002 Subempreitada 
027-Vidro s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Liso 
0002 Laminado 
0003 Temperado 
028 - Aparelho s Sanitário s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Louças 
0002 Metais 
029 - Ligaçõe s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Provisórias 
0002 Definit ivas 
030- Utensílio s Complementare s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Ajardinamento 
0002 In ter fone 
0003 Aparelho de Iluminação 
0004 Sauna 
0005 Piscina 
0006 Play-Cround 
031 - Limpez a Final 
Subcont a Descriçã o 
0001 Material 
0002 Subempreitada 
Como já foi dito anteriormente, cada empresa de construção criará umplano 
de contas de forma a atender às suas necessidades. Normalmente o plano é molda-
do em função do tipo de trabalho da empresa. Considerar que os serviços sob 
responsabilidade da empresa deverão ter maior desmembramento de itens, quan-
do da necessidade de um controle mais rigoroso. 
Existem materiais e mão-de-obra que não podem ser alocados imediatamente 
após sua compra ou contrato, devido às grandes quantidades compradas ou contrata-
das, e servem para mais de um serviço específico. São eles, entre outros: 
Cimento 
Pedra 
Areia 
Saibro 
Cimento Branco 
Mão-de-Obra e Encargos Sociais 
Nestes casos, cabe ao responsável pelas requisições quantificar os materiais e 
mão-de-obra pelos serviços que serão utilizados, de tal forma que os mesmos se-
jam codificados segundo o plano de contas, antes de serem aplicados, da mesma 
forma que os demais insumos de construção. 
Antes de descrevermos o plano de contas detalhado, é importante comentar-
mos sobre a rotina da contabilização. 
Todos os materiais, mão-de-obra, equipamentos e demais serviços que incidam 
diretamente na construção deverão ser contabilizados na respectiva obra e segun-
do o código de contas. Para isso é necessário que se crie um carimbo para obra, a 
fim de que todas as notas fiscais, faturas, duplicatas ou outro documento de co-
brança levem no seu verso os seguintes dados: 
- Código da obra; 
- N.° do documento; 
- N.° do pedido; 
-Tipo de compra; 
- Conta principal do plano de contas para cada insumo; 
- Subconta do plano de contas para cada insumo; 
-Valor do insumo correspondente a cada conta e subconta; 
-Valor total da nota; 
- Assinaturas do apontador e engenheiro; 
- Data do preenchimento. 
Este preenchimento é feito tanto na obra quanto no escritório. Normalmente, a maio-
ria dos documentos são enviados para a obra e o restante para o escritório central. Em 
geral, o documento é carimbado e preenchido no próprio local de recebimento e é feita 
uma revisão pelo profissional responsável pelo lançamento dos custos no diário contábil. 
Todos os profissionais, responsáveis pelo preenchimento dos carimbos, deverão 
estar conscientes da responsabilidade e da importância do correto lançamento dos 
custos. Estes mesmos profissionais deverão possuir uma cópia completa do plano de 
contas, para que nos casos de dúvidas sejam feitas as consultas necessárias. É tam-
bém muito importante a assessoria do profissional de planejamento aos elementos 
responsáveis pela contabilização dos insumos. O mais simples erro de lançamento 
contábil poderá gerar análises e conclusões completamente ilógicas e erradas. 
Exemplo: Digamos que na obra o apontador, ao receber uma nota fiscal de azule-
jos, codifique no verso da nota o valor da compra com o código do plano de contas 
para tijolos. Na análise dos dois serviços, mesmo que estes se apresentem com um 
andamento regular, a contabilidade acusará um custo excessivo de materiais em alve-
naria e um saldo positivo considerável para a execução de revestimento-azulejo. 
Quando os valores são razoavelmente altos, outras informações complementares 
(tais como contratos fechados, planilha de controle de materiais) podem nos alertar 
quanto a erros contábeis. Caso contrário, fica bastante difícil a constatação de erros. 
Portanto, todo cuidado é pouco e toda assessoria é salutar. 
Em seguida mostraremos um modelo de carimbo para a ut ilização nos docu-
mentos de contabilização. 
CARIM BO DE LANÇAM ENT O CONTÁBI L 
Obra n° Documento n" Pedido Tipo 
Requisição Proposta 
Conla Subconta Valor 
Total 
Apontador Engenheiro Gerenciador Data 
PLAN O DE CONTAS DE CONSTRUÇÃO DETALHAD O 
0001 - Projeto s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Arquitetur a 
Nesta subconta serão lançados todos os honorários profissionais para 
a execução de projetos arquitetônicos para a prefeitura, projetos de 
execução, detalhes e elaboração de especificações. 
Incluem-se ainda as despesas com projeto auxiliado por computa-
dor - CAD. 
0002 Maquet e 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas para a elaboração 
de maquetes. 
0003 Paisagism o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com projetos de 
paisagismo. 
Desenho Decorativ o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
honorários profissionais para execução de desenhos decorativos. 
0005 Instalaçõe s 
Nesta subconta serão lançados todos os honorários profissionais para 
execução dos projetos de instalações hidráulicas, esgoto, elétrica, 
gás, P. I., P. C., telefone e águas pluviais. 
Incluem-se ainda as despesas com projeto auxiliado por computa-
dor -CAD. 
0006 Cálcul o Estrutura l 
Nesta subconta serão lançados todos os honorários profissionais para 
a execução de projetos completos de: 
a - Concreto Armado - fôrmas, armações e detalhes, 
b - Projetos especiais de fundação, concreto protendido e outros, 
c - Projetos com estruturas metálicas, 
d - Projetos de obra-de-arte. 
e - Consultorias e assessorias técnicas relativas a cálculo estrutural, 
f - Projeto auxiliado por computador - CAD. 
Subcont a Descriçã o 
0007 Exaustã o Mecânica 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com desenhos e 
honorários profissionais para a execução de projeto para exaustão 
mecânica, assim como para consultoria técnica. 
Incluem-se ainda as despesas com projeto auxiliado por computa-
dor -CAD. 
0008 Ar Condicionad o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com desenhos e 
todos os honorários profissionais para a execução de projeto para 
ar condicionado, assim como para consultoria técnica. 
Incluem-se ainda as despesas com projeto auxiliado por computa-
dor - CAD. 
0009 Acústic a 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com desenhos e 
todos os honorários profissionais para a execução de projeto para 
tratamento acústico, assim como para consultoria técnica. 
0010 Prevençã o a Incêndi o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com desenhos e 
todos os honorários profissionais para a execução de projeto de pre-
venção a incêndios, assim como para consultoria técnica. 
Incluem-se ainda as despesas com projeto auxiliado por computa-
dor - CAD. 
0011 Piscin a 
Nesta subconta serão lançados todos os honorários profissionais para 
a execução de projeto para piscinas. 
002 - Anális e de Solos 
Subcont a Descriçã o 
0001 Sondage m 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas para a execução 
de sondagens de reconhecimento, rotativa e outras, além das des-
pesas com transporte de equipamento. 
0002 Serviço s Topográfico s 
Nesta subconta serão lançados todos os honorários profissionais 
para a execução de serviços topográficos, desenhos e laudos. 
0003 Serviço s Aerofotogramétrico s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas para execução dos 
serviços aerofotogramétricos, plantas, fotos, relatórios e laudos. 
0004 Aspecto s Geológico s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas para a execução 
de estudos, relatórios e laudos sobre aspectos geológicos. 
003 - Anális e de Custo s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Orçament o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com todos os 
honorários para a elaboração de orçamentos básicos detalhados ou 
estimativas da construção. 
0002 NBR12721 
Nesta subconta serão lançados todos os honorários profissionais para a 
elaboração da NBR 12721 (quadros I a VIII), inclusive os impostos so-
bre serviços correspondentes. 
0003 Cronogram a Físico-Financeir o 
Nesta subconta serão lançados todos os honorários profissionais para 
a elaboração de cronogramas físico-financeiros. 
0004 Documentaçã o para Financiamento s 
Nesta subconta serão lançados todos os honorários profissionais para 
a elaboração de documentação técnica para solicitação de finan-
ciamento junto aos órgãos financeiros, inclusive os impostos sobre 
serviços correspondentes. 
0005 Assessori a e Acompanhament o de Custo s 
Nesta subconta serão lançados todos os honoráriosprofissionais para 
a assessoria e acompanhamento de custos, tais como criação cio 
plano de contas, criação do manual de rotinas operacionais, asses-
soria técnica e relatórios gerenciais. 
0006 Avaliaçõe s 
Nesta subconta serão lançados todos os honorários profissionais para 
a elaboração de avaliações técnicas e perícias. Também estão incluí-
dos neste item materiais necessários ao trabalho, tais como fotografias, 
plantas e outros. 
0007 Consultori a e Gerenciament o 
Nesta subconta serão lançados todos os honorários profissionais para a 
consultoria e gerenciamento de obras. 
004 - Cópias e reproduçõe s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Cópias Heliográfica s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas referentes às có-
pias heliográficas. 
0002 Cópias Reprográfica s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas referentes a cópias 
simples, duplex, reduzida ou emendada. 
0003 Vegetal Copiativ a 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas referentes à repro-
dução em vegetal copiat iva. 
0004 Plotage m e Digitalizaçã o 
Nesta subconta serão lançados todos os honorários profissionais para 
a digitalização de projetos por meio de computadores, assim como 
as impressões dos projetos por meio de plotagem. 
005 - Instalaçõe s Provisória s da Obra 
Subcont a Descriçã o 
0001 Barracã o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais (tais 
como madeira e prego) e subempreitadas para a execução de bar-
racões da obra. 
0002 Tapume 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais 
(tais como macieira e prego) e subempreitadas para a execução 
de tapume. 
0003 Banheiro s Provisório s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas de materiais, tais 
como madeira, prego, vaso, tubos e subempreitada para a execução 
de banheiros provisórios. 
0004 Cantina s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas de materiais, tais 
como madeira, prego, louça, torneira e subempreitada para a exe-
cução de cantina. 
0005 Quadr o de Força Provisóri o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, tais 
como fios, tubos, disjuntores e subempreitada para a execução do 
quadro de força provisório. 
0006 Caixa-D'águ a Provisóri a 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, tais 
como madeira, prego, tubo, registro, caixa de fibrocimento e sub-
empreitada para a execução de caixa-d'água provisória. 
0007 Materiai s de Seguranç a 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, tais como 
botinas, cinto de segurança, óculos de proteção, luvas, capacetes e ou-
tros para a proteção pessoal. 
0008 Placas da Obra 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas para a confecção 
e colocação das placas da obra. 
0009 Demoliçã o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
subempreitadas para a execução de demolição de construções exis-
tentes. 
0010 Locaçã o da Obra 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
subempreitada para a execução da locação da obra. 
0011 Estand e de Vendas 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, tais 
como madeira, prego, ferragens e subempreitada para a execução 
de estande de vendas. 
006 - Equipamento s e Ferramenta s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Equipamento s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas, seja através de 
compras de locações com equipamentos, tais como serra elétrica, 
betoneira, vibrador, grua, central de concreto, torres, guinchos, má-
quinas de furar e outros. Incluem-se ainda nesta subconta as despe-
sas com peças de reposição e contratos de manutenção. 
0002 Ferramenta s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com ferramentas, 
tais como serrote, martelo, ponteiras, talhadeiras, picaretas, baldes, 
pás, cordas e outros. Incluem-se ainda nesta subconta as despesas 
com manutenção para as ferramentas. 
007 - Transporte s e Carreto s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Transporte s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com transporte de 
materiais e equipamentos que não estejam vinculadas aos custos 
deles ou que venham de outras obras. 
0002 Entulh o 
Nesta subconta serão lançados os gastos com carretos para a reti-
rada de entulho no decorrer da obra. 
e Taxas 
Descriçã o 
Licença s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com licenças, tais 
como alvará da obra, licença de placas de propaganda, abertura de 
logradouros, loteamento, modificação de projeto e outros. 
0002 Taxas 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com taxas de li-
gações provisórias e definitivas de água, luz, esgoto, gás e outros. 
008 - Imposto s 
Subcont a 
0001 
Registro s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com registros, tais 
como memorial de incorporação e outros. 
0004 Seguro s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com seguros, tais corno 
seguro de responsabilidade civil, contra incêndio e contra roubo. 
0005 Imposto s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com impostos, tais 
como imposto territorial e imposto predial. 
0006 Multas 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com multas. 
0007 Certidõe s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com certidões, tais 
como certidões negativas e certidão de regularidade jurídico-fiscal. 
009 - Escritóri o da obr a 
Subcont a Descriçã o 
0001 Manutençã o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
subempreitada para pequenas manutenções, tais como substituição 
de lâmpadas e fusíveis. 
0002 Medicamento s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais para 
pequenos socorros. 
0003 Conduçã o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com condução, 
tais como metrô, ônibus ou táxi. 
0004 Telefonema s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas telefônicas. 
Limpez a 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais de 
limpeza durante a obra, tais como vassouras, detergente e ácidos. 
0006 Pagamento s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com firmas 
especializadas em cálculos de folhas de pagamento, assim como trans-
portes e entrega dos pagamentos. 
0007 Vigilânci a 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com firmas 
especializadas em vigilância do canteiro de obras. 
010 - Administraçã o 
Subcont a Descriçã o 
0001 Administraçã o da Construtor a 
Nesta subconta serão lançados todos os honorários correspondentes 
aos serviços da construtora. 
0002 Imposto s de Serviço s da Construtor a 
Nesta subconta serão lançados todos os impostos sobre serviços corres-
pondentes aos honorários da construtora. 
011 - Diverso s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Proteçã o de Transeunte s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais para a 
proteção de transeuntes, tais como madeira, prego, tela de arame e 
subempreitada para a sua execução. 
0002 Reparo dos Vizinho s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com subempreitadas 
e materiais para reparo de danos causados pela obra aos vizinhos. 
0003 Diverso s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com serviços, tais como 
desratização, carro-pipa e gratificações. 
012 - Trabalho s em Terra 
Subcont a Descriçã o 
0001 Escavaçã o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
serviços para escavação mecânica ou manual do terreno. 
0002 Muros 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
serviços para a execução de muros de contenção. 
0003 Escoramento s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
serviços para a execução de escoramentos diversos do terreno. 
0004 Cortes 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
serviços para a execução de cortes de pedra. 
0005 Aterro s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
serviços para execução de aterros mecânicos e manuais. 
0006 Rebaixament o doLenço l Freático 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas para execução de 
rebaixamento do lençol d'água, tais como aluguel de equipamentos. 
0007 Retirad a de Terra e Materiai s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com carretos para 
retirada de terra ou outros materiais resultantes da escavação. 
013 - Fundaçõe s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Ferro 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com ferro para a 
execução das fundações, tais como ferro CA 50, CA 60 e subem-
preitada. 
0002 Madeir a 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais para 
a execução das fundações, tais como tábuas, pernas e subempreitada. 
0003 Concret o Pré-Misturad o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas de materiais e 
serviços com concreto pronto para a execução das fundações. 
0004 Estacas Metálica s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, tais 
como perfis metálicos, soldas e serviços para a execução de esta-
queamento metálico. 
0005 Estacas Pré-Moldada s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, tais 
como estacas e serviços para a execução do estaqueamento em pe-
ças pré-moldadas. 
0006 Materiai s Auxiliare s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais 
auxiliares à execução da fundação, tais como pregos, arames e 
aditivos para concreto. 
0007 Control e Tecnológic o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com ensaios e tes-
tes referentes à fundação, tais como ensaios com corpos-de-prova de 
concreto. 
014-Estrutura s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Ferro 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com ferro para a exe-
cução cia estrutura, tais como ferro CA 50, ferro CA 60 e subempreitada. 
0002 Madeir a 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com madeira para 
a execução de estrutura, tais como tábua, perna e subempreitada. 
0003 Escora s Metálica s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com escoras metá-
licas para a execução da estrutura, tais como aluguel ou aquisição dos 
equipamentos e subempreitada. 
0004 Concret o Pré-Misturad o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
serviços para a execução de concreto pré-misturado para estrutura. 
0005 Materiai s Auxiliare s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais 
auxiliares à execução da estrutura, tais como pregos, arames e 
aditivos para concreto. 
0006 Control e Tecnológic o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com testes e ensaios 
de materiais e serviços para o controle tecnológico de estrutura, tais 
como verificação da resistência do concreto em corpos-de-prova. 
0007 Protensã o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com os serviços 
especializados de protensão em estruturas de concreto armado. 
0008 Fôrmas de Isopo r 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com os serviços 
especializados cie execução de fôrmas para concreto armado em 
peças de isopor montáveis. 
015 - Instalaçõe s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Instalaçõe s Hidráulica s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais 
e equipamentos de instalações hidráulicas, tais como tubos gal-
vanizados, tubos de cobre, tubos em PVC, conexões e bombas 
de recalque. 
Instalaçõe s Elétrica s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
equipamentos de instalações elétricas, tais como fios, cabos, tubos 
eletrodutos, quadros disjuntores e quadro de força. 
Instalaçõe s de Esgot o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais de 
instalação de esgoto, tais como tubos de ferro fundidos, tubos de 
PVC e conexões. 
Instalaçõe s de Gás 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais de 
instalação de gás, tais como tubo galvanizado, conexões e registros. 
Pára-Raios 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais para 
a execução de pára-raios, tais como cordoalha de cobre, captor, ele-
trodo e braçadeira. 
Anten a Coletiv a 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais para 
a instalação de antena coletiva, tais como fios e tubos eletrodutos. 
Instalaçã o contr a Incêndi o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
equipamentos de instalação contra incêndio, tais como extintores, 
mangotes, registros, bomba de pressurização e sistema de sprinklers. 
Compactado r 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
equipamentos para compactador de lixo. 
Elevadore s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, equi-
pamentos e serviços para execução de elevadores, além de impostos 
e valores correspondentes à correção monetária dos contratos. 
0010 Escada Rolant e 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, equi-
pamentos e serviços para execução da escada rolante, além de im-
postos e valores correspondentes à correção monetária dos contratos. 
0011 Exaustã o Mecânica 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, 
equipamentos e serviços para execução da exaustão mecânica, 
tais como dutos, grelhas e exaustor. 
0012 Ar Condicionad o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com o siste-
ma de ar condicionado, tais como dutos, grelhas e maquinária. 
0013 Subempreitad a 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas referentes a 
subempreitadas de instalações hidráulicas, elétricas, de esgoto e gás. 
0014 Instalaçõe s de Infra-estrutur a 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e mão-
de-obra subempreitada para a execução de instalações de infra-estru-
tura, tais como sistema de esgoto com estação de tratamento, dutos e 
cabos elétricos entre as edificações e a rede pública, rede hidraúlica 
entre edificações e a rede pública e rede de incêndio, entre outros. 
0015 Drenagem 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas referentes a ma-
teriais e mão-de-obra empreitada para a execução de drenagem 
do terreno. 
0016 - Alvenari a 
Subcont a Descriçã o 
0001 Barro 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, 
tais como tijolos de barro furado e tijolos de barro maciço e subem-
preitada para a execução da alvenaria de barro. 
0002 Concret o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, 
tais como bloco de concreto furado 10 x 20 x 40 e subempreitadas 
para a execução de alvenaria de concreto. 
0003 Placas Pré-Moldada s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
serviços para a execução de placas pré-moldadas, tais como con-
creto leve e fibra de vidro. 
0004 Diverso s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais 
auxiliares e alvenaria, tais como madeira para andaimes, prego, 
tijolos de vidro e vergas. 
0005 Painéi s de Gesso Cartonad o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
serviços para a execução de painéis de gesso cartonados. 
0006 Painéi s de Isopo r com Gradeament o Galvanizad o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
serviços para a execução de painéis de isopor com gradeamento 
galvanizado. 
017-Cobertura s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Madeirament o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, 
tais como madeira e prego para a execução do madeiramento. 
0002 Telhament o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, tais 
como telhas de fibrocimento e parafusos para a execução do telhamento. 
0003 Subempreitad a 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com subem-
preiteiros para a execução de madeiramento e telhamento. 
018-Tratamento s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Impermeabilizante s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais 
para impermeabilizações, tais como pentox, betúvia, manta em 
pevefilm e sika. 
0002 Proteçã o Térmica 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais 
para proteçõestérmicas, tais como lã de vidro e isopor. 
0003 Proteçã o Acústic a 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais 
para proteção acústica, tais como cortiça. 
0004 Junta s de Dilataça o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais 
para tratamento de juntas de dilataçao, tais como neoprene e isopor. 
0005 Subempreitad a 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com subempreitadas 
para a execução de impermeabilização, proteção térmica, proteção 
acústica e tratamento de juntas de dilataçao. 
019 - Esquadria s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Madeir a 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, tais 
como portas, janelas, aduelas, alizares, pregos e subempreitada para 
a execução de esquadrias de madeira. 
0002 Ferro 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, 
tais como portão, basculante, gradis e subempreitada para a 
execução de esquadrias de ferro. 
0003 Alumíni o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, 
tais como portas, gradis e subempreitada para a execução de 
esquadrias de alumínio. 
0004 PVC 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, 
tais como portas, janelas, basculantes e subempreitadas para a exe-
cução de esquadrias de PVC. 
020 - Revestimento s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Aditivo s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais 
aditivos para revestimentos. 
0002 Pastilha s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
subempreitada para a execução de pastilhas, inclusive as despesas 
com materiais auxiliares. 
0003 Andaime s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com compra, alu-
guel e manutenção de materiais e equipamentos para andaimes, 
para revestimentos, assim como serviços subempreitados. 
0004 Lambri s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
subempreitada para a execução de lambris de madeira. 
0005 Azulejo s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, 
tais como azulejos, materiais auxiliares e subempreitada para a 
execução de revestimentos em azulejos. 
0006 Cerâmica s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, 
tais como cerâmicos, materiais auxiliares e subempreitada para a 
execução de revestimentos em cerâmica. 
0007 Mármor e 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com mármores 
para revestimento, materiais auxiliares e subempreitada para a 
sua execução. 
0008 Granit o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com granitos 
para revestimento, materiais auxiliares e subempreitada para a 
sua execução. 
0009 Gesso 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com gesso para 
revestimentos, materiais auxiliares e subempreitada para a sua 
execução. 
0010 Pedras 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com pedras para 
revestimentos, materiais auxiliares e subempreitada para a sua 
execução. 
0011 Fórmic a 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com fórmicas 
para revestimentos, materiais auxiliares e subempreitada para a 
sua execução. 
0012 Papel de Parede 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com papel de pare-
de, materiais auxiliares e subempreitada para a sua execução. 
021 - Pavimentaçõe s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Cimentado s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
subempreitada para a sua execução. 
Enchimento s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, 
tais como concreto celular, blocos de concreto leve, t ijolos e 
subempreitada para a execução de enchimento. 
Tacos 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com tacos de 
madeira, materiais auxiliares como pregos, piche e subempreitada 
para a sua execução. 
Friso s de Madeir a 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com frisos de 
madeira, materiais auxiliares como pregos, granzepes e subem-
preitada para a sua execução. 
Cerâmica s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com cerâmica 
para pavimentação, materiais auxiliares, tais como cola e subem-
preitada para a sua execução. 
Asfalt o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
subempreitada para a execução do asfaltamento. 
Mármor e 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com mármore 
para pavimentação, materiais auxiliares e subempreitada para a 
sua execução. 
Granit o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com granito para 
pavimentação, materiais auxiliares e subempreitada para a sua 
execução. 
Pedras 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com pedras 
para pavimentação, materiais auxiliares e subempreitada para a 
sua execução. 
0010 Carpet e 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com carpete, mate-
riais auxiliares como cola e subempreitada para a sua execução. 
0011 Deck de Madeir a 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas de materiais, tais 
como madeira, prego e subempreitada para a sua execução. 
0012 Marmorit e 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais 
auxiliares e subempreitada para a execução de marmorite. 
0013 Pedra Portugues a 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
subempreitada para a execução de pedra portuguesa. 
0014 Elemento s Pré-Moldado s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
subempreitada para a execução de elementos pré-moldados. 
022 - Rodapés 
Subcont a 
0001 
0002 
Descriçã o 
Mármor e 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
subempreitada para a execução de rodapés de mármore. 
Granit o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
subempreitada para a execução de rodapés de granito. 
Madeir a 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com rodapés de 
madeira, materiais auxiliares e subempreitada para a sua execução. 
0004 Cerâmica 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com rodapés 
de cerâmica, materiais auxiliares e subempreitada para a sua 
execução. 
0005 Cimentad o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
subempreitada para a execução de rodapés cimentados. 
023 - Soleira s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Mármor e 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
subempreitada para a execução de soleiras cie mármore. 
0002 Granit o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
subempreitada para a execução de soleiras de granito. 
0003 Madeir a 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
subempreitada para a execução de soleiras de madeira. 
0004 Cerâmica 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
subempreitada para a execução de soleiras de cerâmica. 
0005 Cimentad o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
subempreitada para a execução de soleiras cimentadas. 
0006 Alumíni o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
subempreitada para a execução de soleiras de alumínio. 
024 - Peitori s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Mármor e 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
subempreitada para a execução de peitoris de mármore. 
0002 Granit o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
subempreitada para a execução de peitoris de granito. 
0003 Madeir a 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
subempreitada para a execução de peitoris de madeira. 
0004 Alumíni o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
subempreitada para a execução de peitoris de alumínio. 
0005 Cimentad o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
subempreitada para a execução de peitoris cimentados. 
025 - Ferragen s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Materia l 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais 
para ferragens, para portas e janelas,tais como fechadura, dobra-
diça e maçaneta. 
0002 Subempreitad a 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com subem-
preitada para a colocação de ferragens. 
026-Pintura s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Materia l 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais 
para pintura, tais como tintas e massas. 
0002 Subempreitad a 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com subem-
preitada para a execução de pintura. 
027-Vidro s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Liso 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais 
e subempreitada para a execução de vidro liso. 
0002 Laminad o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
subempreitada para a execução de vidro laminado. 
0003 Temperad o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
subempreitada para a execução de vidro temperado. 
028 - Aparelho s Sanitário s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Louça s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, tais 
como vaso, bidê, lavatório, cabide, papeleira e subempreitada para 
colocação das louças. 
0002 Metais 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, 
tais como registros, torneiras, chuveiros, válvulas de descarga e 
subempreitada para colocação dos metais. 
029 - Ligaçõe s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Provisória s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas necessárias à 
obtenção das ligações provisórias pelas concessionárias. 
Definitiva s 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas necessárias à 
obtenção das ligações definitivas pelas concessionárias. 
030 - Utensílio s complementare s 
Subcont a Descriçã o 
0001 Ajardinament o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 
subempreitada para a execução de ajardinamento. 
0002 Interfon e 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, 
equipamentos e serviços para a instalação de interfone. 
0003 Aparelho s de iluminaçã o 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, 
equipamentos e serviços para a instalação de aparelhos de ilu-
minação. 
0004 Sauna 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, 
equipamentos e serviços para a instalação de sauna. 
0005 Piscin a 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, 
equipamentos e serviços para a instalação de piscina. 
0006 Play-Groun d 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, 
equipamentos e serviços para a instalação de play-ground. 
031 - Limpez a Final 
Subcont a Descriçã o 
0001 Materia l 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais de 
limpeza, tais como detergente, escova, ácido, sabão e álcool. 
0002 Subempreitad a 
Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com subem-
preiteiros para a execução da limpeza final da obra. 
EXERCÍCIO: 
Codifica r segund o o plano de conta s os seguinte s materiais : 
Código obra: Assinatura do responsável: 
Endereço 
Conta Descrição Valor 
Projeto de ar condicionado 
Serviços topográficos 
Despesas com cópias heliográíicas 
Escavação mecânica 
Tijolos dc barro 
Janelas dc alumínio 
Azulejos 
Vidro liso 
Rodapé de madeira 
Soluçã o do Exercício : 
Descriçã o Plano de cont a 
1 - Projeto de ar condicionado 001.0008 
2 - Serviços topográficos 002.0002 
3 - Despesas com cópias heliográficas 004.0001 
4 - Escavação mecânica 012.0001 
5 - Estacas metálicas 013.0004 
6 - Tijolos de barro 016.0001 
7 - janela de alumínio 019.0003 
8 - Azulejos 020.0005 
9 - Vidro liso 027.0001 
10 - Rodapé de madeira 022.0003 
SISTEMAS DE CLASSIFICAÇÃ O DOS SERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO 
MASTER FORMAT 
O Instituto Americano de Especificações da Construção (CSI) em conjunto com 
o Instituto Canadense cie Especificações da Construção (CSC) têm desenvolvido 
normas que são aceitas por grande parte da indústria da construção de seus países. 
O "Master Format" é uma lista cie números e descrições para a indústria cia 
construção. Trata-se de um sistema para organização detalhada de informações de 
construção, em uma seqüência lógica, com base em produtos e métodos. 
O Master Format promove a normatização e facilidade de recuperação de 
informações. 
Subdividido em dezesseis divisões principais, discrimino abaixo essas divisões 
e correlaciono com os vinte grandes itens dos serviços de construção, que adotamos 
largamente para a elaboração de orçamentos no Brasil e que serão abordados em 
outros capítulos deste livro. 
Quadro comparativo entre Master Format e Itens Principais Orçamentários: 
Master Format Itens Principai s de 
Serviço s 
Divisão Descrição Item Descrição 
(01) Requisitos Gerais (01) Projetos 
(02) Local da Construção (02) Instalações da obra 
(03) Concreto (03) Serviços Gerais 
(04) Alvenaria (04) Trabalhos em terra 
(05) Metais (05) Fundação 
(06) Madeira e plástico (06) Estrutura 
(07) Proteção térmica e de chuva (07) Instalações 
(08) Portas e Janelas (08) Alvenaria 
(09) Acabamentos (09) Cobertura 
(10) Especiais (10) Tratamentos 
(11) Equipamentos (11) Esquadrias 
(12) Mobiliários (12) Revestimentos 
(13) Construções Especiais (13) Pavimentação 
(14) Sistemas de Transporte (14) Rodapé, soleira e peitoril 
(15) Mecânico (15) Ferragens das esquadrias 
(16) Elétrico (16) Pinturas 
(17) Vidros 
(18) Aparelhos sanitários 
(19) Complementação 
(20) Limpeza Final 
Observação : 
Segundo estes institutos, as dezesseis divisões do Master Format não seguem 
uma seqüência da construção, nem está organizada segundo as contratações 
tradicionais ou negócios de construção. 
Seguem uma relação de grupamento lógico por conveniência de subdivisões e 
é de fácil memorização. 
Por outro lado, os vinte itens orçamentários têm uma ordenação lógica e 
seqüencial na construção brasileira para o subsetor de edificações, que está mais 
próxima da nossa realidade e facilita as avaliações e retroalimentações dos serviços 
da construção. 
Correlaçã o entr e o maste r forma t e os itens principai s de serviços : 
Master Format Itens Principai s de Serviço s 
Divisão Descrição Item Descrição 
(01) Requisitos gerais (01) Projetos 
(03) Serviços Gerais 
(02) Local de construção (02) Instalação da obra 
(04) Trabalhos em terra 
(03) Concreto (05) Fundação 
(06) Estrutura 
(04) Alvenaria (08) Alvenaria 
(05) Metais (06) Estrutura 
(11) Esquadrias 
(06) Madeiras e Plásticos (11) Esquadrias 
(12) Revestimento 
(13) Pavimentação 
(07) Proteção térmica e de chuva (10) Tratamentos 
(08) Portas e Janelas (11) Esquadrias 
(15) Ferragens das esquadrias 
(17) Vidros 
(09) Acabamentos (12) Revestimentos 
(13) Pavimentação 
(14) Rodapé, soleira e peitoril 
(19) Complementação 
(20) Limpeza geral 
(10) Especiais (19) Complementação 
(11) Equipamentos (18) Aparelhos sanitários 
(12) Mobiliários (19) Complementação 
(13) Construções Especiais (06) Estrutura 
(14) Sistemas de transportes (07) Instalações 
(15) Mecânico (07) Instalações 
(16) Elétrico (07) Instalações 
Cadastro de preços e 
composições dos serviços 
de construção 
O setor responsável pela criação e manutenção de um cadastro de preços á, 
sem dúvida, o setor de compras. É para ele que serão encaminhados os pedidos de 
compras e através dele os fornecedores e empreiteiros serão convidados a partici-
par das tomadas de preços. 
Além do cadastro de preços, o setor de compras é responsável também pela 
criação e manutenção do cadastro de fornecedores. Este cadastro tem como obje-
tivo facilitar e agilizar o trabalho do profissional responsável pelo contato com os 
fornecedores. Além disso, facilita a consulta de qualquer pessoa que queira saber 
qual o fornecedor de determinado material ou serviço. 
CADASTRO DE FORNECEDORES 
O cadastro de fornecedores, assim como qualquer cadastro, deverá ter apenas 
os dados realmente necessários à consulta, evitando-se sempre que possível ex-
cessos de dados. 
Podemos citar como exemplo um cadastrode fornecedores que seja composto 
dos seguintes dados: 
- código do fornecedor; 
- nome do fornecedor; 
- endereço; 
- cidade; 
- Estado; 
-CEP; 
- contato; 
- telefone; 
- fax; 
- e-mail; 
- código do insumo. 
Sob a forma de planilha, pode ficar da seguinte maneira: 
Cadastro dc Forncccdorcs 
Código Fornecedor Endereço Cidade listado CEP Contato Telefone Fax e-mail Código 
Insumo 
CADASTRO DE PREÇOS DE MATERIAIS E SERVIÇOS 
O Cadastro de Preços de Materiais e Serviços possibilita à construtora, entre 
outras vantagens: 
- reduzir o prazo de execução dos orçamentos de custo de construção das 
obras e o de execução de concorrências de materiais e serviços; 
- facilitar a consulta dos preços de materiais, equipamentos, mão-de-obra pró-
pria e subempreitadas, mantendo-os sempre atualizados. Pelo fato de ser um 
material de consulta freqüente, o cadastro deve ser simples e funcional. Em 
países cujos índices inflacionários são altos e, conseqüentemente, há altera-
ções freqüentes nos preços dos insumos, é aconselhável que se façam atualiza-
ções nos preços em períodos não superiores a 30 dias. 
A classificação dos insumos pode ser feita de diversas maneiras, a critério e 
interesse da construtora. Podemos exemplificar uma destas formas: 
- materiais; 
- equipamentos; 
- mão-de-obra própria; 
- subempreitada. 
No caso de concorrências, assim como para cadastramento de preços dos 
insumos, é aconselhável que se faça a cotação de um insumo pelo menos em três 
fornecedores diferentes, a fim de que se possa comprar aquele que venha a ofere-
cer melhores vantagens. No que tange ao orçamento, caso os valores apresentem 
diferenças consideráveis, é usual obter uma média dos valores informados para o 
cálculo dos custos do serviço ao qual o insumo se insere. 
São várias as formas possíveis de montagem de um cadastro de preços. Apre-
sentamos uma dessas formas, que consta de: 
- código de insumo; 
- descrição do insumo; 
- unidade; 
- preço unitário; 
- código do fornecedor correspondente; 
- data de atualização. 
Sob a forma de planilha, pode ficar da seguinte maneira: 
Cadastro de Preços de Materiais e Serviços 
Código Descr ição Unidade Preço 
Unitário 
Código do 
Fornecedor 
Dala de 
Atualização 
COM POSIÇÕES DOS SERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO 
O orçamento detalhado da obra é, sem dúvida, a mais importante ferramenta 
para o planejamento e acompanhamento dos custos de construção. Para a sua 
elaboração é necessária, entre outras, a seguinte documentação relativa ao em-
preendimento: 
- Projeto arquitetônico completo; 
- Projeto de cálculo estrutural; 
- Projeto de instalações; 
- Projetos especiais e complementares; 
- Memorial descritivo das especificações técnicas e de acabamentos da obra. 
Com base nesta documentação, o técnico responsável pela elaboração do or-
çamento poderá iniciar o seu trabalho, que constará do levantamento dos quanti-
tativos de cada serviço de construção. 
A etapa de levantamento das quantidades por serviço é muito importante, por-
que é nela que se definirão praticamente as quantidades de materiais que serão 
comprados na obra e o dimensionamento de equipes de trabalho em função dos 
prazos preestabelecidos. Portanto, é necessário o máximo de atenção na obtenção 
destes quantitativos. Para que a possibilidade de erros seja a menor possível, assi-
nalamos dois itens de destaque nesta fase: 
1 Q - Que todos os compart imentos do projeto tenham suas especif icações 
de acabamentos totalmente definidos, a fim de que não se possa ter dúvi-
das quanto aos acabamentos a serem empregados ou possibilitar esqueci-
mentos nos levantamentos das quant idades. 
2.° - Para cada serviço a ser executado, estarem plenamente definidos os mé-
todos ou critérios adotados para os levantamentos das quantidades. Não nos 
esqueçamos de que os quantitativos orçamentários deverão corresponder à rea-
lidade construtiva e que estes deverão ser comparados aos quantitativos execu-
tados na obra, na fase de acompanhamento e controle. 
Para que se possa fechar o orçamento da obra é necessária a obtenção dos custos 
unitários correspondentes aos serviços já levantados na etapa anterior. Estes custos 
unitários dos serviços são obtidos através das chamadas "composições de custos". 
Denominamos "composição de serviço" a união de todos os insumos (mate-
riais, mão-de-obra, equipamentos, ferramentas) que atuam diretamente em uma 
determinada atividade. 
Nos orçamentos, as composições de serviços são apresentadas sob a forma de 
composições de custos, onde cada um de seus insumos apresenta um índice de consu-
mo por unidade de serviço que, multiplicado pelo respectivo custo unitário, resulta no 
valor unitário do insumo para a execução da unidade daquele serviço. 
As composições de custos foram desenvolvidas no sentido de agilizar e facilitar 
o trabalho do orçamentista. As composições permitem calcular todas as quantidades 
e custos dos insumos componentes de uma atividade, apenas com base no levanta-
mento das quantidades do serviço em projeto e nos preços unitários dos insumos. 
Mas para que estas composições possam espelhar a realidade construtiva, ou por 
outra, para que o planejamento técnico possa ser confiável junto ao acompanha-
mento, é necessário que se saiba como obter uma composição correta ou de que 
forma foi obtida a composição de serviços que estamos utilizando. 
As composições de custos adotadas pelo mercado da construção, em geral, são 
obtidas por: 
1 - Apropriações de serviços feitos pela própria empresa em diversas obras; 
2 - Ut ilização de composições de revistas técnicas tradicionais no mercado; 
3 - Ut ilização de composições de livros técnicos tradicionais no mercado; 
4 - Ut ilização de composições de empresas de consultoria especializadas em 
planejamento de custos de construção; 
5 - Ut ilização de composições de fabricantes, fornecedores e/ou empreiteiras 
de materiais e serviços de construção. 
Abordaremos a seguir alguns serviços de construção, levantando considerações 
quanto aos critérios e metodologias a serem empregadas, no intuito de obter com-
posições de custos. 
COM POSIÇÕES DE SERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO 
Composiçã o A - Execução de fôrma (e desforma) para fundações -
sapatas, blocos e cintas (unidade: m2) 
Data-base: outubro de 2003 
Descrição Unidade Mult iplicador Preço unitário Total R$ 
1 - pregos mistos kg 0,240 2,50 0,60 
2- t ábua de pinho 3J 1x12" ml 2,500 3,00 7,50 
3 - sarrafo de pinho 2'1 1 x 4" ml 3,000 1,37 4,11 
4 - servente hora 1,30 4,70 6,11 
5 - carpinteiro hora 1,30 6,39 8,31 
Total: RS 26,63 /m> 
Análise e comentário 
- Trata-se de uma composição de custos referente à execução de moldagem e 
desmoldagem de fôrma para blocos, cintas e sapatas. Como características princi-
pais, que deverão ser levadas em conta nesta composição, podemos citar: 
I - A unidade desta composição é metro quadrado de área desenvolvida pelas 
fôrmas, para a execução do concreto armado. É importante a clareza deste 
critério, uma vez que o levantamento do quantitativo de projeto deverá ser 
feito desta forma. 
II - Para esta composição, foi levado em conta um reaproveitamento das tábu-
as, pernas e sarrrafos em duas vezes. 
III - Da composição: 
- Esta composição é formada por cinco insumos que aparecem sob a coluna de 
descrição. 
- Na coluna unidade, aparecem as unidades correspondentes aos insumos, em 
geral sob a forma de comercialização. 
- Os multiplicadores de cada insumo representam o seu consumo por unidade 
do serviço, ou seja: 
1 - Para cada metro quadrado de fôrma são consumidos 0,24 kg de pregos mistos. 
2 - Para cada metro quadrado de fôrma são consumidos 2,50 ml de tábua de 
pinho 3.a 1 x 12". 
3 - Para cada metro quadrado de fôrma são consumidos 3,00 ml de sarrafo de 
pinho 2.a 1 x 4". 
4 - Para cada metro quadrado de fôrma são consumidas 1,30 horas de servente. 
5 - Para cada metro quadrado de fôrma são consumidas 1,30 horasde carpin-
teiro. 
Exemplo a: 
Em uma determinada obra serão executados 700 m2 de fôrma desenvolvida 
para blocos, cintas e sapatas. Calcule os consumos de materiais e mão-de-obra 
para a execução total deste serviço: 
Solução: 
Para cada metro quadrado de fôrma desenvolvida temos os seguintes consumos 
unitários: 
Descr ição Unidade Mult iplicador 
1 - Pregos mistos kg 0,24 
2 - Tábua pinho 3.J 1 x 12" ml 2,50 
3 - Sarrafo pinho 2.'1 1 x 4" ml 3,00 
4 - Servente horas 1,30 
5 - carpinteiro horas 1,30 
Para obtermos a quantidade necessária dos insumos, para a execução total do 
serviço, basta que multipliquemos todos os multiplicadores pela quantidade total, 
ou seja, 700 m2. Portanto: 
1 - Pregos 0,24 kg/m2 x 700 m2 168 kg 
2 - Tábua 2,50 ml/m2 x 700 m2 1.750 ml 
3 - Sarrafo 3,00 ml/m2 X 700 m* 2.100 ml 
4 - Servente 1,30 horas/m2 x 700 m' 910 hs 
5-Carpint ei ro 1,30 horas/m2 x 700 m2 910 hs 
-Voltando à composição original, a coluna relativa a preços unitários contém 
os preços unitários dos insumos em uma determinada data-base. Na composi-
ção descrita, os preços foram obtidos na base de outubro de 2003. Os preços 
unitários para mão-de-obra foram majorados dos encargos sociais, para que 
seja permitida a obtenção do custo global efetivo do serviço (encargos sociais 
aplicados no caso = 115%). 
- A coluna relativa ao custo total do insumo é obtida através da mult iplicação 
do preço unitário do insumo pelo mult iplicador correspondente. O custo total 
unitário da composição é o somatório do total obtido para cada insumo. 
Exemplo b: 
Calcule o custo total dos materiais e mão-de-obra para a execução de 1.000 m2 
de fôrma para fundação: 
Aproveitando ainda a composição ora descrita, basta multiplicarmos a quanti-
dade total a ser executada pelo preço total unitário obtido para cada um dos 
insumos separadamente, ou seja: 
Solução: 
1 - Pregos 
2 - Tábuas 
3 - Sarratos 
4 - Serventes 
5 - Carpinteiros 
R$ 0,60/ m2 x 1.000 m2 
R.$ 7,50/m? x 1.000 m2 
R$ 4,11/ m2 x 1.000 m7 
RS 6,1 l/ m2 x 1.000 m ; 
RS 8,31/m2 x 1.000 m2 
RS 600,00 
RS 7.500,00 
RS 4.110,00 
RS 6.110,00 
RS 8.310,00 
Total de materiais: 
Total de mão-de-obra: 
Total geral: 
RS 12.210,00 
RS 14.420,00 
RS 26.630,00 
Composiçã o B - Preparo e lançamento de concreto estrutural 
Fc k = 150 kg/ cm
2 ou 15 MPa (unidade: m3) 
Data-base: outubro de 2003 
Descr ição Unidade Mult iplicador Preço Total 
Unitário R$ R$ 
1 - Cimento saco 7,000 16,49 115,43 
2 - Areia m} 0,622 23,00 14,31 
3 - Pedra Britada n° 1 m» 0,364 33,00 12,01 
4 - Pedra Britada n° 2 m3 0,364 33,00 12,01 
5 - Servente hora 8,000 4,70 37,60 
6 - Pedreiro hora 1,000 6,39 6,39 
Total: RS 197,75/ m1 
Anális e e comentári o 
I - Trata-se de uma composição de custos referente à execução de preparo e 
lançamento de concreto estrutural, preparado o concreto no canteiro da obra, com 
a ut ilização de betoneira no preparo e vibrador para o adensamento. 
II - A unidade desta composição é metro cúbico do volume dimensionado no 
projeto de cálculo estrutural. É importante a clareza deste critério, uma vez que o 
levantamento do quantitativo de projeto será feito desta forma. 
Nos casos em que a obra apresentar características diferentes das composi-
ções, deve-se adaptá-las a fim cie que possam retratar, o máximo possível, a situa-
ção real da obra. Podemos citar, por exemplo, a ut ilização de aditivos no preparo 
do concreto, ou a consideração de perdas de materiais, devido ao transporte ou 
dificuldades na execução do concreto. 
III - Da composição: 
- Esta composição é formada por seis insumos que estão descritos na coluna 
"descrição". 
- Na coluna "unidade", aparecem as unidades correspondentes aos insumos, 
em geral sob a forma de comercialização. 
- Os multiplicadores de cada insumo representam o seu consumo por unidade 
do serviço, ou seja: 
1 - Para cada metro cúbico de concreto estrutural são consumidos 7,0 sacos 
de cimento; 
2 - Para cada metro cúbico de concreto estrutural são consumidos 0,622 m3 
de areia; 
3 - Rira cada metro cúbico de concreto estrutural são consumidos 0,364 m3 de 
pedra britada n.° 1 ; 
4 - Para cada metro cúbico de concreto estrutural são consumidos 0,364 m3 de 
pedra britada n.° 2; 
5 - Para cada metro cúbico de concreto estrutural são consumidas 8,00 
horas de servente; 
6 - Para cada metro cúbico de concreto estrutural é consumida 1,00 hora de 
pedreiro. 
Exemplo: 
Em uma determinada obra serão executados 80 m3 de concreto estrutural, con-
forme levantamento feito pelo projeto de cálculo estrutural. Com base na compo-
sição B, anteriormente descrita, calcular: 
1 - Os consumos dos materiais e mão-de-obra para o serviço. 
2 - O custo total dos materiais e mão-de-obra para o serviço. 
Solução: 
1 - Ut ilizando os mult iplicadores da composição, que são na realidade os 
consumos por unidade do serviço, temos: 
1 -Ciment o 7,000 sacos/ m3 X 80 m3 : 560 sacos 
2 - Areia 0,622 mVm4 X 80 m3 49,76 m3 
3 - Pedra britada 1 0,364 mVmJ X 80 m3 29,12 m3 
4 - Pedra britada 2 0,364 mVmJ X 80 m3 29,12 m3 
5 - Servente 8,000 horas/m3 X 80 m3 : 640 horas 
6 - Pedreiro 1,000 horas/m3 X 80 m3 : 80 horas 
Através dos resultados obtidos, pode-se fazer uma boa programação de com-
pras de materiais, assim como dimensionar corretamente a equipe de trabalho, em 
função do prazo previsto para a execução do serviço. Digamos que, para este 
exemplo, esteja prevista a concretagem em 30 horas de trabalho. O dimensio-
namento da equipe de trabalho seria: 
Servente : 640 horas/ homem de t rabalho -s- 30 horas = 22 homens p/ 
executar 80 m3 
Pedreiro : 80 horas/ homem de t rabalho -s- 30 horas = 3 homens p/ exe-
cutar 80 m3 
2 - Com relação ao custo total do serviço, basta mult iplicarmos as quantidades 
obtidas pelo preço unitário de cada insumo: 
1 -Ciment o 560 sacos x R$ 16,49/ saco = RS 9.234,40 
2 - Areia 49,76 m3 x RS 23,00/ m3 RS 1.144,48 
3 - Pedra britada n° 1 29,12 m3 x R$ 33,00/ m
3 RS 960,96 
4 - Pedra britada n° 2 29,12 m3 X R$ 33,00/ m3 RS 960,96 
5 - Servente 640,00 horas X R$ 4,70/ hora RS 3.008,00 
6 - Pedreiro 80,00 horas X R$ 6,39/ hora RS 511,20 
-Tot al de materiais: R$ 12.300,80 
-Tot al de mão-de-obra: R$ 3.519,20 
-Tot al Geral: R$ 15.820,00 
Composiçã o C - Armação para estruturas de concreto (vigas, pilares e 
lajes) - unidade: kg 
Data-base: outubro de 2003 
Descr ição Unidade Mult iplicador Preço Total 
Unitário R$ R$ 
1 - Arame recozido n° 1 8 kg 0,020 2,22 0,04 
2 - Ferro CA 5 0 - 10,0 mm kg 0,112 1,78 0,20 
3 - Fer r o CA 5 0 - 12,5 mm kg 0,202 1,69 0,34 
4 - Ferro CA 50 - 16,0 mm kg 0,300 1,69 0,51 
5 - Ferro CA 50 - 20,0 mm kg 0,187 1,69 0,32 
6 - Ferro CA 60 - 4,6 mm kg 0,101 2,15 0,22 
7 - Ferro CA 60 - 6,4 mm kg 0,149 2,15 0,32 
8 - Servente hora 0,090 4,70 0,42 
9 - Armador hora 0,090 6,39 0,58 
Total: R$ 2,95/ kg 
Análise e comentário 
I - Trata-se de uma composição de custos referente à execução de corte, dobramento 
e colocação de ferros para a execução de concreto armado. 
Vale lembrar que as composições são obtidas através de levantamentos de 
quantitativos em projetos, assim como de apropriações feitas em obras. 
Esta composição apresenta consumos unitários para armações conjugadas de 
vigas, pilares e lajes. 
Observação: 
- Composição de custos para armação, obtidos por levantamentos efetuados 
por projetos de cálculos estruturais de diferentes projetistas, tendem a ser um pou-
co diferentes entre si. 
- A perda de ferro prevista nesta composição á de 5%. 
- A apropriação deste serviço e, conseqüentemente, a obtenção dos 
multiplicadores pode ser feita da seguinte maneira: 
a - Obtenção dos consumos de materiais no levantamento do projeto de cálcu-
lo estrutural. 
b - Consumos efetivamente gastos e perdas obtidas, através de apropriação do 
serviço e controle das saídas de materiais pelo estoque, 
c - Obtenção dos índices de produtividade da mão-de-obra,através das apro-
priações das horas gastas por profissional para a execução da armação e a 
produção efetiva. 
Um outro dado importante a ser levantado é quanto à tabela de pesos dos 
ferros. É interessante que a tabela ut ilizada pelo calculista seja a mesma que a do 
fornecedor dos ferros e que, por sua vez, esteja dentro dos parâmetros estabeleci-
dos pelas normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). 
II - Da composição: 
- Esta composição é formada por nove insumos, que estão descritos sob a colu-
na "descrição''. 
- Na coluna "unidade", aparecem as unidades correspondentes aos insumos, 
em geral, sob a sua forma de comercialização. 
- Os mult iplicadores de cada insumo representam o seu consumo por unidade 
do serviço, ou seja: 
1 - Para cada quilo de armação em estruturas são consumidos 0,020 kg de 
arame recozido n.° 18. 
2 - Para cada quilo de armação em estruturas são consumidos 0,112 kg de 
ferro CA 50 - 10 mm. 
3 - Para cada quilo de armação em estruturas são consumidos 0,202 kg de 
ferro CA 50 - 12,5 mm. 
4 - Para cada quilo de armação em estruturas são consumidos 0,300 kg de 
ferro CA 50 - 16,0 mm. 
5 - Para cada quilo de armação em estruturas são consumidos 0,187 kg de 
ferro CA 50-20,0 mm. 
6 - Para cada quilo de armação em estruturas são consumidos 0,101 kg de 
ferro CA 60 - 4,6 mm. 
7 - Para cada quilo de armação em estruturas são consumidos 0,149 kg de 
ferro CA 60 - 6,4 mm. 
8 - Para cada quilo de armação em estruturas são consumidas 0,090 horas 
de servente. 
9 - Para cada quilo de armação em estruturas são consumidas 0,090 horas 
de armador. 
Exemplo: 
Em uma determinada obra foram levantados, em projeto, 8.000 kg de armação 
para execução de uma laje estrutural. Com base na composição C, calcular: 
a - Os consumos de materiais e mão-de-obra para o serviço; 
b - O custo total do serviço. 
Solução: 
a - Para obtermos os consumos por insumo para este serviço, basta multiplicar-
mos a quantidade a ser executada pelos consumos unitários apresentados pela 
composição, ou seja: 
1 - Arame recozido 0,020 kg/ kg X 8.000 kg armação 160 kg 
2 - Ferro CA 50 - 10 mm 0,112 kg/ kg X 8.000 kg armação 896 kg 
3 - Ferro CA 50 -12,5 mm 0,202 kg/ kg X 8.000 kg armação = 1.616 kg 
4 - Ferro CA 50 -16,0 mm 0,300 kg/ kg X 8.000 kg armação = 2.400 kg 
5 - Ferro CA 50 -20,0 mm 0,187 kg/ kg X 8.000 kg armação = 1.496 kg 
6 - Ferro CA 60 - 4,6 mm 0,101 kg/ kg X 8.000 kg armação 808 kg 
7 - Ferro CA 60 - 6,4 mm 0,149 kg/ kg X 8.000 kg armação = 1.192 kg 
8 - Servente 0,090 horas/ kg X 8.000 kg armação 720 horas 
9 - Armador 0,090 horas/ kg X 8.000 kg armação 720 horas 
A programação de compra dos materiais pode ser feita com base nos consumos 
obtidos. As perdas correspondentes a 5% já estão incluídas. Com relação à mão-
de-obra, considerando que os operários trabalhem 10 horas/dia e tenham cinco 
dias para a execução da armação, quantos operários serão necessários para que o 
serviço seja cumprido em tempo? 
Servente = 720 homens/hora ^-(10 horas x 5 dias) = 15 homens 
Armador = 720 homens/hora + (10 horas x 5 dias) = 15 homens 
b - O custo total do serviço pode ser obtido pela mult iplicação dos custos 
unitários dos insumos pela quantidade a ser executada: 
Descr ição Preço da composição Unidade Quant idade Total 
unitária RS 
1 - Arame recozido 0,04 R$/ kg 8.000,00 320,00 
2 - Ferro CASO -10,0 mm 0,20 RS/ kg 8.000,00 1.600,00 
3 - Ferro CASO -12,5 mm 0,34 R$/ kg 8,000,.00 2.720,00 
4-Fer r o CA50-16,0 mm 0,51 R$/ kg 8.000,00 4.080,00 
5 - Ferro CASO - 2,0 mm 0,32 RSfkg 8.000,00 2.560,00 
6 - Ferro CA60 - 4,6 mm 0,22 R$/ kg 8.000,00 1.760,00 
7 - Ferro CA60 - 6,4 mm 0,32 R$/ kg 8.000,00 2.560,00 
8 - Servente 0,42 R$/ kg 8.000,00 3.360,00 
9 - Armador 0,58 RS/ kg 8.000,00 4.640,00 
Total de materiais: R$ 15.600,00 
Total de mão-de-obra: R$ 8.000,00 
Total geral: R$ 23.600,00 
Para esta composição, os percentuais cios custos cie materiais e mão-de-obra, 
em relação ao serviço, se apresentam da seguinte forma: 
- Material: 66,10% 
- Mão-de-obra: 33,90% 
-Total: 100,00% 
Composiçã o D - Alvenaria de t ijolo cerâmico furado - 10 cm - unidade: rrr 
Data-base: outubro de 2003 
Descr ição Unidade Mult iplicador Preço Total 
Unitário R$ R$ 
1 - Qualimassa 
2 - Tijolo cerâmico furado 10 x 20 x 30 
3 - Tijolo cerâmico furado 10 x 20 x 20 
4 - Servente 
5 - Pedreiro 
saco 
hora 
hora 
mil 
mil 
0,400 
0,015 
0,005 
1,000 
1,000 
6,80 2,72 
285,00 4,28 
190,00 0,95 
4,70 4,70 
6,39 6,39 
Total: R$ 19,04/m-' 
Análise e comentário: 
I - Trata-se de uma composição de custos referente à execução de alvenaria de 
barro furado, espessura 10 cm, traço da argamassa de 1:3:3. Nesta composição 
estão englobados os serviços de marcação, assentamento propriamente dito e aperto 
da alvenaria. 
A perda considerada para os tijolos foi de 10%. 
II - Para obtenção dos quantitativos de projetos para fins de orçamento detalha-
do da obra, o critério a ser estabelecido para o levantamento da alvenaria é o 
cálculo do metro quadrado de paredes efetivo. 
Quer dizer, será levantada a metragem quadrada de paredes do projeto, des-
contando-se todos os vãos que interfiram nelas. 
III - Existem casos em que as composições ou a obra propriamente dita exe-
cutam a alvenaria através da mão-de-obra empreitada. Neste caso, o critério de 
quantidades de metros quadrados a serem executados poderá ser diferente. Em 
alguns casos ut ilizam-se critérios de não serem descontados vãos de até dois 
metros quadrados, sendo que para vãos maiores que dois metros quadrados todo 
o resto será descontado, ou será descontado 50% do que exceder a dois metros 
quadrados. Enfim, o importante é que na previsão orçamentária, ou seja, na fase 
de planejamento, as composições a serem ut ilizadas sejam aquelas que melhor 
refletirão a realidade construtiva. 
IV - A determinação de uma composição como esta pode ser feita de uma boa 
apropriação em obra. 
Por um lado, os materiais serão controlados através de saídas dos almoxarifados e 
do controle de consumos por material ensacado ou padiolas. A mão-de-obra, por sua 
vez, é controlada segundo as horas efetivamente gastas na execução do serviço. 
Finalmente, a produção é obtida pelo levantamento, no local, do serviço executado. 
Os consumos com materiais e mão-de-obra, segundo as unidades de 
comercialização, divididas pela produção efetiva em metros quadrados, resultarão 
em índices de consumos por unidade de serviço, ou seja, os multiplicadores da 
composição. 
V - Da composição: 
- Esta composição é formada por cinco insumos, descritos sob a coluna "descri-
ção". 
- Na coluna "unidades" aparecem as unidades dos insumos sob a sua forma de 
comercialização. 
- Os "mult iplicadores" de cada insumo representam o seu consumo pela unida-
de do serviço, ou seja: 
1 - Para cada metro quadrado de alvenaria são consumidos 0,400 sacos de 
qualimassa. 
2 - Para cada metro quadrado de alvenaria são consumidas 15,00 unidades 
de tijolo cerâmico furado 10x 20x 30. 
3 - Para cada metro quadrado de alvenaria são consumidas 5,00 unidades 
de tijolo cerâmico furado 10x 20x20. 
4 - Para cada metro quadrado de alvenaria são consumidas 1,00 hora de 
servente. 
5 - Para cada metro quadrado de alvenaria são consumidas 1,00 hora de 
pedreiro. 
Exemplo: 
Em uma determinada obra foram levantados, em projetos, 600 m2 de alvenaria em 
tijolo de barro furado - 10 cm de espessura. Com base na composição D, calcular: 
a - Os consumos totais de materiais e mão-de-obra para o serviço; 
b - O custo total do serviço. 
Solução: 
a - Para obtermos os consumos dos insumos, basta multiplicarmos a quantidade 
levantada em projeto pelos multiplicadores apresentados pela composição. Vejamos: 
Descr ição 
1 - Qualimassa 
2 -Ti jolo 10x20x30 
3-Ti j olo 10x20x20 
4 - Servente 
5 - Pedreiro 
Mult iplicador 
0,400 saco 
0,015 mil 
0,005 mil 
1,000 horas 
1,000 horas 
Quantidade 
600 m2 
600 m2 
600 m2 
600 m2 
600 m2 
Consumo 
240,00 sacos 
9,00 mil 
3,00 mil 
600,00 horas 
600,00 horas 
Uma vez obtidas as quantidades a serem gastas fica fácil fazer uma programa-
ção de compras. As perdas dos tijolos já estão incluídas nos quantitativos. 
Se quisermos dimensionar a equipe da mão-de-obra para a execução do servi-
ço em 20 dias úteis, por exemplo, temos: 
20 dias úteis x 10 horas/dia = 200 horas 
Portanto : 
Servente: 600 horas/homem 200 horas = 3 homens 
Pedreiro: 600 horas/homem 200 horas = 3 homens 
b - O custo total do serviço pode ser obtido pela mult iplicação dos custos 
unitários dos insumos pela quantidade a ser executada: 
Descr ição Custo unitário da Unidade Quant idade (m2) Total R$ 
composição 
1 -Qual imassa 2,72 RS/m2 600 1.632,00 
2-Ti j o l o 1 0 x2 0 x3 0 4,28 R$/m- 600 2.568,00 
3-Ti j o l o 1 0 x2 0 x2 0 0,95 R$/m2 600 570,00 
4 - Servente 4,70 R$/m2 600 2.820,00 
5 - Pedreiro 6,39 R$/m2 600 3.834,00 
Total de materiais: RS 4.770,00 
Total de mão-de-obra: R$ 6.654,00 
Total geral: RS 11.424,00 
Para esta composição, os pesos dos custos de materiais e mão-de-obra em rela-
ção ao serviço se apresentam da seguinte forma: 
- Material: 41,75% 
- Mão-de-obra: 58,25 % 
-Total: 100,00% 
Composiçã o E - Revest imento de piso cerâmico (unidade: m2) 
Data-base: outubro de 2003 
Descr ição Unidade Mult iplicador Preço unitário R$ Total R$ 
1 - Areia m5 0,050 23,00 1,15 
2 - Cimento saco 0,040 16,49 0,66 
3 - Rejunte kg 0,284 1,50 0,43 
4 - Piso cerâmico 20 x 20 m? 1,050 13,00 13,65 
5 - Ladrilheiro hora 1,75 6,39 11,43 
6 - Servente hora 1,75 4,70 8,23 
Total: r$ 35,55/ m2 
Análise e comentário: 
I -Trata-se de uma composição de custos referente à execução de piso cerâmico 
incluindo-se a regularização de base e o assentamento propriamente dito, ambos 
executados pelo profissional auxiliado por servente. A perda considerada para o 
material cerâmico é de 5%. 
II - Para a obtenção dos quantitativos de projetos para fins orçamentários, o 
critério de levantamento é o cálculo da metragem quadrada de piso efetivo, ou 
seja, a área do piso com os descontos de áreas que não levem o material cerâmico. 
III - Muitas vezes a execução de piso cerâmico é feita por empresas 
especializadas, subcontratadas para a execução do serviço. Nestes casos, a com-
posição deve estar compatível com o sistema executivo, para que a previsão não 
corra riscos de consideráveis diferenças financeiras. 
IV - Da composição 
- Esta composição é formada por seis insumos, descritos sob a coluna "descrição". 
- Na coluna "unidade" aparecem as unidades dos insumos sob a forma de 
comercialização. 
- Os "mult iplicadores" cie cada insumo representam o seu consumo pela unida-
de do serviço, ou seja: 
1 - Para cada metro quadrado cie piso cerâmico são consumidos 0,050 m3 de 
areia. 
2 - Para cada metro quadrado de piso cerâmico são consumidos 0,040 sacos 
de cimento. 
3 - Para cada metro quadrado de piso cerâmico são consumidos 0,284 kg de 
rejunte. 
4 - Para cada metro quadrado de piso cerâmico são consumidos 1,050 m2 de 
piso cerâmico. 
5 - Para cada metro quadrado de piso cerâmico são consumidas 1,750 horas 
de ladrilheiro 
6 - Para cada metro quadrado de piso cerâmico são consumidas 1,750 horas 
de servente. 
Exemplo: 
Em uma determinada obra foram levantados, em projetos, 300 m2 de piso 
cerâmico. Com base na composição E, calcular: 
a - Os consumos totais de materiais e mão-de-obra para o serviço; 
b - O custo total do serviço. 
Solução: 
a - Para obtermos os consumos dos insumos, basta multiplicarmos a quantidade 
levantada em projeto pelos mult iplicadores apresentados pela composição E. Por-
tanto: 
1 - Areia 0,050 m3/m2 x 300 m2 = 15,00 m J 
2 -Ciment o 0,040 sacos/ m2 x 300 m2 = 12,00 sacos 
3 - Rejunte 0,284 kg/m2 X 300 m2 = 85,20 kg 
4 - Piso cerâmico 1,050 m2/m2 X 300 m2 = 315,00 m2 
5 - Ladrilheiro 1,75 horas/m2 X 300 m2 = 525,00 horas 
6 - Servente 1,75 horas/m2 X 300 m2 = 525,00 horas 
Obtidas as quantidades totais a serem consumidas, pode-se fazer uma programação 
completa das compras dos materiais, assim como dimensionar a equipe de trabalho em 
função do prazo de término do serviço. 
Considere que para a execução deste serviço foi planejado um prazo de dez dias 
úteis e que cada operário trabalha 8 horas/dia. Para dimensionar a equipe, temos: 
- Ladrilheiro 690 horas/homem + (10 dias x 8 horas) = 9 homens 
- Servente: 600 horas/homem +(10 dias x 8 horas) = 8 homens 
b - O custo total do serviço pode ser obtido pela mult iplicação dos custos 
unitários dos insumos pela quantidade a ser executada. 
Descr ição Preço unitário da Unidade Quant idade Total R$ 
composição 
1 - Areia 1,15 R$/m2 300 345,00 
2 - Cimento 0,66 R$/m- 300 198,00 
3 - Rejunte 0,43 R$/m2 300 129,00 
4 - Piso cerâmico 13,65 R$/m- 300 4.095.00 
5 - Ladrilheiro 11,43 R$/ m' 300 3.429,00 
6 - Servente 8,23 R$/m2 300 2.469,00 
Total de materiais: RS 4.767,00 
Total de mão-de-obra: RS 5.898,00 
Total geral: RS 10.665,00 
Para esta composição, os pesos dos custos de materiais e mão-de-obra em rela-
ção ao serviço se apresentam da seguinte forma: 
- Material: 44,70% 
-Mão-de-obra: 55,30% 
-Total: 100,00% 
4 Especificações técnicas e de acabamento da obra 
As especificações técnicas e de acabamento de uma obra representam fatores 
importantes para o planejamento e a execução da obra. Elas incidem diretamente em: 
1 - Custos da construção. 
2 - Métodos construtivos para a execução dos serviços. 
3 - Prazo técnico da obra. 
4 - Padrão de acabamento do empreendimento. 
As especificações técnicas, que devem ser determinadas ainda na fase do pla-
nejamento da obra (portanto antes do início da construção), são aquelas que defi-
nem métodos e técnicas para a execução de serviço de construção, descritos ou 
não nos projetos. 
Estas informações são primordiais para a elaboração de um orçamento de obra, 
para fins de acompanhamento físico-financeiro. A falta destas informações leva o 
orçamentista a fazer considerações a respeito das características técnicas da obra 
que, muitas vezes, fogem bastante da realidade construtiva. 
Com as definições prévias das especificações técnicas o engenheiro da obra 
comete o mínimo possível de improvisos. Além disso, elas possibilitam uma pro-
gramação para fechamento de contratos (materiais e serviços), com a antecedên-
cia conveniente. 
Para subsidiar o planejamento técnico da obra, podemos citar os seguintes ele-
mentos, como relevantes, a serem especificados: 
- Detalhamento dos projetos: sempre que possível, desenvolver os projetos 
no seu melhor nível de detalhamento. 
- Tipo de sondagem a ser executada. 
- Projeto de canteiro da obra: trata-se de uma ferramenta valiosa, desde que 
bem elaborada. Constam deste projeto a execução de barracões, almoxa-
rifados, silos, tapumes, área de passagens, inclusive para acesso a cami-
nhões de transporte, equipamentos e suas localizações. 
- Equipe de administração da obra: constam desta equipe mestre, engenheiros, 
encarregados gerais, vigias, almoxarifes, guincheiros. 
- Seguros: os tipos de seguro usualmente utilizados para a obra. 
-Trabalhos em terra: definições dos trabalhos que serão executados, tais como 
escavação mecânica, escavação manual, contenções, rebaixamento do len-
çol d'água, desmonte de rocha, aterros. 
-Tipo de fundação: se a fundação será direta ou profunda, sistema de execu-
ção a ser empregado, resistência característica do concreto, entre outros. 
-Tipo de estrutura: sistema construtivo das fôrmas, tipo de escoramento, méto-
do de execução do concreto, resistência característica do concreto. 
- Marca e padrão de elevadores. 
- Entre os principais serviços a serem executados, quais serão com mão-de-
obra própria e com a ut ilização de subempreiteiros. 
- Sistema de aquecimento de água. 
- Definição dos equipamentos complementares da obra, tais como ilumina-ção das partes comuns, equipamentos para hall social, interfone. 
-Taxa de remuneração da construtora. 
- Prazo de execução da obra. 
As especificações de acabamento definem claramente quais serão os materiais 
que comporão os revestimentos e acessórios do empreendimento, em cada com-
partimento e no seu todo. 
Vários são os critérios a serem adotados para a definição dos acabamentos do 
projeto. Podemos citar, entre outros: 
- Conforto na sua utilização; 
- Aspecto estético; 
- Conservação e manutenção dos materiais; 
- Aspecto de redução dos custos; 
- Limitações da legislação local; 
- Característica de comercialização do empreendimento. 
Muitas vezes as especificações de acabamentos são alteradas durante a obra, 
motivadas por situações como falta do material no mercado, materiais que não 
são mais fabricados, alteração do padrão de especificação por parte dos investido-
res, para adequá-lo às condições de mercado. Quanto mais detalhado for o cader-
no de especificações, mais detalhado e preciso será o planejamento técnico. 
Para que o leitor perceba melhor a importância destas definições, descrevemos, 
a seguir, as especificações técnicas e de acabamento de uma edificação residencial 
multifamiliar. Constam ainda deste caderno de especificações algumas generalida-
des que dizem respeito à responsabilidade da construtora no empreendimento. 
ESPECIFICAÇÕES GERAIS DO EMPREENDIMENTO 
Obra: Rua A, n.° 10 
Incorporadora : Incorporadora XXX 
Prazo da obra : 24 meses 
01 - Generalidades : 
01.01 - Equipe administrativa: 
- um engenheiro residente 
- um mestre-de-obras 
- um apontador 
- um almoxarife 
- um vigia noturno 
- um vigia diurno 
01.02 - Equipamentos que serão utilizados: 
- uma betoneira 
- dois guinchos de embreagem 
- duas torres metálicas com pranchas de cargas 
- uma serra portátil 
- dois vibradores de imersão 
- uma máquina de cortar ferro 
- uma máquina de dobrar ferro 
01.03 - As normas, projetos de normas, especificações, métodos de ensaios e 
padrões aprovados e recomendados pela Associação Brasileira de Normas Técni-
cas, bem como toda a legislação em vigor, referentes a obras civis, inclusive sobre 
segurança do trabalho, serão parte integrante destas especificações, como se ne-
las estivessem transcritas. 
01.04 - Estas especificações são complementadas pelos projetos e detalhes de 
execução, devendo ser integralmente obedecidas. 
01.05 - Em caso de divergências, prevalecerão: 
- As especificações estabelecidas sobre os desenhos; 
- As cotas assinaladas sobre as dimensões medidas em escalas; 
- Os desenhos de maior escala sobre os de menor escala. 
01.06 - A mão-de-obra e os materiais a serem empregados na execução dos 
serviços deverão ser de boa qualidade, em obediência a estas especificações e 
aos padrões em vigor. 
01.07 - A aplicação de materiais industrializados ou de emprego especial obe-
decerá às recomendações dos fabricantes, cabendo à construtora, em qualquer 
caso, a responsabilidade técnica. 
01.08 - Os ensaios de materiais julgados necessários serão providenciados pela 
construtora. 
01.09 - São de responsabilidade da construtora: 
- As licenças e suas prorrogações. 
-Todas as providências junto aos órgãos públicos, institutos de previdência e 
concessionárias de serviços públicos, cumprindo quaisquer formalidades e san-
ções exigidas, desde que digam respeito à obra ou a sua execução. 
-Todas as medidas para a obtenção do "Habite-se", bem como averbação da 
construtora no Registro Geral de Imóveis, inclusive o fornecimento de documentos 
e pagamentos de taxas e emolumentos. 
02 - Instalaçã o da obra : 
02.01 - Serão demolidas as construções porventura existentes no terreno e este 
roçado e limpo. 
02.02 - A obra será cercada por tapume de aspecto agradável e dotada de 
dispositivos que garantam as condições adequadas de segurança. 
02.03 - A construtora providenciará, junto aos órgãos competentes, as ligações 
de serviços públicos. 
02.04 - O canteiro deverá ser organizado e limpo, cabendo à construtora man-
ter estas condições durante a obra, retirando quaisquer materiais, equipamentos, 
entulhos e outros que não sejam necessários à execução. 
03 - Movimentaçã o de terra : 
03.01 - A locação da obra será feita rigorosamente de acordo com os níveis e 
indicações constantes dos projetos e detalhes. 
03.02 - As escavações manuais ou mecânicas serão executadas dentro cia melhor 
técnica comprovada pela experiência e/ou normas, assim como garantindo as 
condições adequadas de segurança. 
03.03 - Os aterros que porventura existirem serão executados em camadas 
uniformes, constituídas por material escolhido e isento de matéria orgânica, mo-
lhada e compactada. 
04 - Fundações : 
04.01 - As fundações serão projetadas de acordo com as características do 
terreno e orientadas por sondagens a serem realizadas previamente. 
05 - Estrutura : 
05.01 - A estrutura será em concreto armado, obedecendo às normas da ABNT: 
NB-1, NB-4 e NB-5, com a resistência do concreto fixada de acordo com cálculo 
estrutural e com tensões calculadas nos diversos elementos estruturais. Durante a 
execução serão previstas as passagens necessárias para a execução das instalações. 
05.02 - Serão realizados ensaios com corpos-de-prova, de acordo com as reco-
mendações da ABNT. 
05.03 - A execução será feita como determina a boa técnica, sendo o concreto 
adensado por meio de vibradores. 
06 - Alvenaria : 
06.01 - As paredes serão de tijolos de barro ou blocos de concreto, assentados 
com argamassa de cimento, cal e areia, no traço recomendado, regularmente 
colocados, perfeitamente nivelados e aprumados, nos alinhamentos e dimensões 
indicados nos projetos e detalhes aprovados. 
06.02 - Os apertos serão executados com argamassa de cimento e areia no 
traço recomendado, com espessura máxima de 0,03 m e somente após decorridos 
dez dias do levantamento das paredes. 
06.03 - Sobre os vãos de portas e janelas, sempre que necessário, serão coloca-
das vergas de concreto convenientemente dimensionadas. 
07 - Soleiras , rodapé s e peitoris : 
07.01 - As janelas e basculantes terão peitoris de mármore branco, onde 
indicadas no projeto, sendo assentados com argamassa de cimento e areia, sobre 
base limpa, observados os nivelamentos e dimensões indicadas no projeto. 
07.02 - As soleiras serão de mármore, onde indicado no projeto, colocadas 
onde houver mudança de piso. 
08 - Esquadrias : 
08.01 - As esquadrias de madeira serão previamente secas, isentas de falhas, 
não empenadas, sem nós ou fendas. 
08.02 - As aduelas e alizares serão de madeira de lei, colocadas em esquadro, 
fixadas em tacos de madeira ranhurados, imunizados e previamente colocados na 
alvenaria, em quantidades adequadas. 
08.03 - As portas serão executadas de acordo com as dimensões especificadas 
no projeto aprovado, todas em compensado de cedro semi-ocas, preparadas para 
pintura a óleo. 
08.04 - As portas de acesso aos apartamentos serão folheadas em cerejeira. 
08.05 - As janelas e basculantes serão de esquadrias de alumínio, de acordo 
com o projeto, em perfis de linha 25, anodizados e fixados por meio de contramarcos 
com alizares. 
08.06 - As esquadrias de ferro serão protegidas da oxidação por meio de pintu-
ra antiferruginosa. 
09 - Ferragens : 
Serão empregadas ferragens de marca recomendada, a seguir discriminadas: 
a) Nas portas de ent rada das unidades: 
-Três dobradiças 3" x 2.1/2" 
- Conjunto de fechaduras 
- Placa esmaltada com número de unidade 
b) Nas portas internas: 
-Três dobradiças 3" x 2.1/2" 
- Conjunto de fechaduras 
c) Nas portas dos banheiros: 
-Três dobradiças 3" x 1/2" 
- Conjunto de fechaduras 
10 - Vidros : 
10.01 - Os vidros serão assentados com massa própria, nas dimensões compa-
tíveis, sem ondulações, contraventamento ou falhas. 
10.02 - As janelas de alumínio receberão vidros lisos de 4 mm. 
10.03 - Os basculantes receberão vidro canelado. 
10.04- No hall social do prédio será colocado um painel de vidro temperado, 
na espessura adequada. 
1 1 - Cobertura : 
11.01 - A cobertura do prédio será protegida em chapas onduladas (fibrocimento 
6 mm), com recobrimento mínimo recomendado pelo fabricante, assentes sobre 
estrutura de madeira de lei. 
11.02 - As chapas serão aparafusadas na estrutura de acordo com as instruções 
do fabricante, ut ilizando-se os acessórios necessários para a vedação. 
11.03 - Deverá ser observado cuidado especial na colocação das colunas de venti-
lação cie esgoto, a fim de evitar a possibilidade de infiltração. 
11.04 - Serão executados rufos de concreto onde as telhas se encontrarem com 
as paredes. 
12 - Tratamentos : 
12.01 - Os interiores dos reservatórios d'água, as lajes de cobertura e áreas 
descobertas levarão um tratamento à base de material impermeabilizante, para 
evitar infiltração de água. A sua execução será em total conformidade com as 
recomendações do fabricante, executadas com a boa técnica e o que prescrevem 
as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas. 
13 - Revestimentos : 
13.01 - As argamassas de revestimento, do tipo emboço paulista, serão de 
cimento, areia e cal, nos traços recomendados com acabamento camurçado, exe-
cutadas de forma cuidadosa, bem niveladas e aprumadas, sem depressões, saliên-
cias ou trincas, arrematadas em canto vivo. 
13.02 - As argamassas prontas deverão ser aplicadas conforme recomendações 
do fabricante, assumindo total responsabilidade pelos resultados obtidos. 
13.03 - Os tetos em que houver passagem de tubulação aparente serão rebai-
xados em gesso, sempre que o projeto assim o indicar. 
13.04 - Os azulejos serão de marca recomendada, de primeira qualidade, isen-
tos de falhas, trincas ou diferenças na tonalidade, assentados com junta reta e rejun-
tados com cimento branco. 
14 - Pinturas : 
14.01 - As superfícies a serem pintadas serão isentas de quaisquer defeitos de 
revestimento. 
14.02 - Deverão ser dadas tantas demãos quantas forem necessárias, no míni-
mo duas, até se obter a coloração uniforme e o cobrimento desejado. 
14.03 - As esquadrias de madeira serão emassadas e lixadas, quando necessá-
rio, e deverão ser aplicadas tantas demãos de óleo quantas sejam necessárias ao 
bom acabamento. 
15 - Pavimentação : 
15.01 - Os pisos cerâmicos ou de madeira serão assentados sobre argamassa de 
cimento, areia e cal, na espessura e traço recomendados, perfeitamente alisados, 
nivelados e limpos. 
15.02 - Os pisos cerâmicos serão de marca recomendada, de primeira qualida-
de, rejuntados com cimento branco. 
16 - Instalaçõe s - Generalidades : 
16.01 - Caberá à construtora desenvolver, aprovar e executar os projetos de 
acordo com a legislação vigente, assumindo a responsabilidade técnica sobre eles. 
16.02 - A construtora providenciará as ligações definitivas do empreendimento 
às redes públicas. 
17 - Instalaçõe s elétricas : 
17.01 - Caberá à construtora a execução de toda a rede elétrica, a seu ônus, 
inclusive subestações, câmaras subterrâneas, trechos externos e tudo o mais que 
vier a ser exigido pela concessionária, para a ligação à rede pública existente. 
17.02 - O material básico a ser empregado deverá atender ao que segue: 
a) As caixas serão em chapas de ferro, pintadas com uma demão de zarcão e 
esmalte isolante preto, com tampa aparafusada e nas dimensões compatíveis 
com a aplicação. 
b) Chaves: terão base de ardósia ou outro material aceito pela concessionária. 
c) Condutores: serão de cobre, isolados por camada de plástico. 
d) Eletrodutos: serão de ferro ou PVC rígido, conforme normas da concessionária. 
e) Espelhos e placas para caixas: serão de material plástico resistente, bem 
acabados, sem rebarbas, de marca recomendada. 
f) Interruptores e tomadas: serão de embutir, de marca recomendada. 
g) Quadros de distribuição: com dispositivos de comando quick-lag montados 
em quadro de ferro esmaltado com porta. 
1 7.03 - Cada unidade autônoma disporá de quadro de distribuição instalado de 
acordo com o projeto, dotado de circuito independente para os aparelhos de ar-
condicionado. 
17.04 - Haverá tomadas para instalações adequadas à ut ilização de aparelhos 
de ar-condicionado, com a tubulação e fiação na sala e nos quartos. 
17.05 - Serão instaladas luminárias nas partes comuns do prédio, de acordo 
com o projeto. 
17.06 - Cada apartamento terá tubulação seca para futura instalação, pelo 
condomínio, de sistema de antena coletiva. 
1 7.07 - Cada apartamento possuirá previsão para um ponto de telefone interno 
de comunicação com a portaria de prédio. 
1 7.08 - As unidades autônomas disporão dos seguintes pontos de luz: 
Sala: 2 pontos no teto 
1 interruptor 
2 tomadas baixas 
1 tomada para ar-condicionado 
1 tomada para antena coletiva 
Quartos: 1 ponto no teto 
1 interruptor 
2 tomadas baixas 
1 tomada para ar-condicionado 
Circulação: 1 ponto no teto 
1 interruptor 
Banheiro: 1 ponto no teto 
1 interruptor 
1 tomada 
Cozinha/ área de serviço: 
2 pontos no teto 
2 interruptores 
1 tomada para geladeira 
1 tomada 
1 tomada para máquina de lavar 
1 campainha 
1 ponto para interfone 
18 - Telefone : 
18.01 - Caberá à construtora executar todos os serviços a partir do ponto de 
alimentação deixado pela concessionária, inclusive tubulação e tomadas. 
18.02 - Haverá tomada para telefone externo nas salas das unidades autônomas, 
além de outros compartimentos, de acordo com as exigências da concessionária. 
19 - Instalaçõe s hidráulicas : 
19.01 - Os serviços da construtora partirão do ponto de alimentação deixado 
pela concessionária, compreendendo tubulações, registros, caixas e tudo o mais 
que, constante ou não dos projetos, se faça necessário ao adequado funcionamen-
to das instalações. 
19.02 - Serão atendidas todas as exigências da concessionária. 
19.03 - Além dos aparelhos assinalados no projeto aprovado, serão previstos: um 
ponto de espera de filtro em cada cozinha, um ponto de água com registro para 
máquina de lavar em cada área de serviço e torneiras para lavagem nas área externas. 
19.04 - Os tubos e conexões serão de ferro galvanizado de marca recomenda-
da, onde necessário, ou também de PVC rígido, onde exigido pelo projeto. 
19.05 - O prédio será dotado de duas bombas de recalque de comando auto-
mático, dimensionadas para funcionarem independentes, de marca recomendada. 
20 - Gás: 
20.01 - Serão atendidas as normas da concessionária. 
20.02 - As tubulações e conexões serão de ferro galvanizado, de marca reco-
mendada. 
20.03 - Haverá P.l. com locais previstos para instalação de medidores indivi-
duais para cada unidade autônoma. 
21 - Incêndio : 
21.01 - Serão instalados todos os disposit ivos de prevenção e combate a incên-
dio, em conformidade com o Laudo de Exigências e o projeto aprovado pelo Corpo 
de Bombeiros. 
22 - Esgot o sanitário : 
22.01 - Os serviços da construtora compreenderão tudo o que, constante ou 
não dos projetos, se faça necessário ao esgotamento das águas servidas, devendo 
ser atendidas todas as exigências da concessionária. 
22.02 - As tubulações e conexões serão de ferro fundido ou de PVC rígido, de 
marcas recomendadas. 
22.03 - As áreas de serviços serão providas de instalações adequadas à utiliza-
ção de máquina de lavar roupa, independente do tanque, de modo a evitar o 
transbordamento de sabão pelo ralos. 
22.04 - Os ralos simples e sifonados serão de PVC com grelha. 
23 - Água s pluviais : 
23.01 - Será executado um sistema de drenagem nas áreas externas cio empreen-
dimento, conforme projeto específico. 
23.02 - Serão colocados ralos, sempre que necessário, conforme dimensio-
namento do projeto. 
23.03 - As calhas serão dotadas de ralos de ferro fundido, do tipo "abacaxi". 
24 - Elevadores : 
24.01 - Os elevadores, compreendendo máquinas, cabines e sistemas auxilia-
res, serão de marca recomendada. 
24.02 - As cabines terão as medidas adequadasà capacidade, em conformidade 
com o cálculo de tráfego, sendo revestidas internamente de acordo com o projeto, 
com iluminação fluorescente, sistema de ventilação natural e porta pintada. 
24.03 - As portas dos pavimentos serão cie eixo vertical, com fecho de seguran-
ça e visor, pintadas a esmalte. 
24.04 - Serão dotados dos dispositivos de segurança exigidos pela municipalidade 
e pelo Corpo de Bombeiros. 
25 - Lixo : 
25.01 - Será executado sistema de acumulação cie lixo, de acordo com projeto 
em conformidade com as normas da municipalidade. 
25.02 - Será colocada uma porta-caçamba metálica em cada pavimento, den-
tro do compartirnento apropriado. 
26 - Aparelhos : 
26.01 - Os aparelhos sanitários e peças complementares serão de louça de 
primeira qualidade, de marcas recomendadas. 
26.02 - Os metais serão cromados, de marcas recomendadas. 
26.03 - São os seguintes os aparelhos sanitários e respectivos pertences a se-
rem instalados nos locais assinalados no projeto aprovado: 
a) Lavatório 
- Lavatório médio 
-Torneira de 1/2" cromada 
-Válvula de PVC cromada de 1" x 2" 
- Sifão de PVC de 1" x 1" 
b) Vaso sanitário 
- Vaso sanitário 
-Vávula de descarga com registro 
-Tubo de conexão com canopla 
c) Banca de cozinha 
- Banca de mármore branco 
- Pia de aço 1/2" cromada 
-Válvula de PVC cromada de 1" x 2" 
- Sifão de PVC de 1" x 1" 
d) Tanque de louça 
- Tanque de louça 
-Torneira de 1/2" cromada 
-Válvula de PVC 1" x 2" 
26.04 - As peças de embutir deverão ficar perfeitamente niveladas e aprumadas. 
26.05 - As bancas de pia das cozinhas terão as dimensões do projeto. 
27 - Elemento s decorativos : 
27.01 - O prédio será dotado de escaninho de correspondência, de acordo com 
as exigências da Empresa de Correios e Telégrafos. 
28 - Complementaçã o da obra : 
28.01 - A obra será entregue inteiramente limpa e acabada, isenta de quais-
quer vestígios de obra. 
29 - Fachadas: 
29.01 - As fachadas serão revestidas com pastilha cerâmica de marca recomenda-
da, reboco camurçado e concreto aparente, de acordo com detalhamento do projeto. 
29.02 - As pastilhas serão nas cores definidas pelo autor do projeto. 
CADERNO COMPLEMENTAR DE ESPECIFICAÇÕES 
I - Fachadas 
Revestimento - pastilha cerâmica e reboco camurçado 
Esquadrias - alumínio anodizado fosco 
Vidro fume 4 mm 
II - Áreas sociais comuns 
11.1 - Entrada social e hall social 
Piso - lambri de madeira 
Parede - acabamento liso - pintura plástica 
Teto - forro de gesso - pintura plástica 
Esquadrias - porta de madeira - pintura a óleo 
11.2 - Hall de circulação - Pavimentos-tipo 
Piso - cerâmica 
Parede - acabamento liso - pintura plástica 
Teto - emboço paulista - pintura plástica 
III - Áreas comuns 
II 1.1 - Estacionamento 
Piso - cimentado áspero em placas 
Parede - emboço paulista - pintura plástica 
Teto - emboço paulista - pintura plástica 
111.2 - Entrada de serviço e hall de serviço 
Piso - cerâmica 
Parede - emboço paulista - pintura Emalux 
Teto - emboço paulista - pintura plástica 
Esquadrias - porta de madeira - pintura a óleo 
Ferragens - cromadas 
111.3 - Medidores de gás e força-luz 
Piso - cimentado liso 
Parede - emboço paulista - caiação 
Teto - emboço paulista - caiação 
Esquadrias - porta de madeira - pintura a óleo 
Ferragens - cromadas 
111.4 - Escadas 
Piso - mármore 
Paredes - emboço paulista - pintura Emalux 
Teto - emboço paulista - pintura plástica 
Esquadrias - porta tipo corta-fogo 
111.5 - Depósito de lixo e compartimento de lixo nos andares 
Piso - cerâmica 
Paredes - azulejo branco até o teto 
Teto - emboço paulista - pintura plástica 
II 1.6 - Recreação coberta e descoberta 
Piso - pedra São Tomé 
Parede - emboço paulista - pintura plástica 
Teto - acabamento liso - pintura plástica 
III.7 - Sala de administração 
Piso - cerâmica 
Parede - emboço paulista - pintura plástica 
Teto - emboço paulista - pintura plástica 
Esquadrias - alumínio anodizado tosco 
porta de madeira - semi-oca para pintura a óleo 
Ferragens - cromadas 
II 1.8 - Copa da administração 
Piso - cerâmica 
Parede - azulejo de cor até o teto 
Teto - emboço paulista - pintura plástica 
Esquadrias - alumínio anodizado fosco 
Vidro - canelado 
Equipamentos - banca de pia em mármore branco nacional 
metais - crornados 
II 1.9 - Banheiro de uso comum 
Piso - cerâmica 
Parede - azulejo de cor até o teto 
Teto - emboço paulista - pintura plástica 
Esquadrias - alumínio anodizado fosco 
|x>rta de macieira - compensada semi-oca para pintura a óleo 
Ferragens - cromadas 
Vidro - canelado 
Equipamentos - louças - marcas recomendadas 
metais - cromados 
banca do lavatório em mármore branco nacional 
IV - Unidades autônomas 
IV. 1 - Varandas 
Piso - cerâmica 
Paredes - pastilha cerâmica 
Teto - forro de gesso - pintura plástica 
Gradil - alumínio anodizado fosco 
IV.2 -Salas 
Piso - tábua corrida em macieira cie lei 
Parede - emboço paulista - pintura plástica 
Teto - emboço paulista - pintura plástica 
Esquadrias - alumínio anodizado fosco 
porta de madeira - semi-oca folheada em cerejeira 
Ferragens - cromadas 
IV.3 - Quartos 
Piso - tábua corrida em macieira de lei 
Parede - emboço paulista - pintura plástica 
Teto - emboço paulista - pintura plástica 
Esquadrias - alumínio anodizado fosco 
porta de madeira - semi-oca - pintura a óleo 
Ferragens - cromadas 
VI.4 - Circulação 
Piso - tábua corrida em macieira de lei 
Parede - emboço paulista - pintura plástica 
Teto - emboço paulista - pintura plástica 
IV.5 - Banheiros 
Piso - cerâmica 
Parede - azulejo decorado até o teto 
Teto - forro de gesso - pintura plástica 
Esquadrias - porta de madeira - semi-oca - pintura a óleo 
Ferragens - cromadas 
Equipamentos - louças - marcas recomendadas 
metais - cromados 
Vidros - canelado 
IV.6 - Cozinhas 
Piso - cerâmica 
Parede - azulejo de cor até o teto 
Teto - acabamento liso - pintura plástica 
Esquadrias - porta de madeira - semi-oca - pintura a óleo e folheada em cerejeira 
Ferragens - cromadas 
Equipamentos - louças - banca de pia em mármore branco nacional 
metais - cromados - cuba em aço inoxidável 
IV.7 - Área de serviço 
Piso - cerâmica 
Parede - azulejo de cor até o teto 
Teto - emboço paulista - pintura plástica 
Equipamentos - tanque em louça - marca recomendada 
metais - cromados 
IV.8 - Banheiro de empregada 
Piso - cerâmica 
Parede - azulejo branco até o teto 
Teto - forro de gesso - pintura plástica 
Esquadrias - porta de madeira - semi-oca - pintura a óleo 
Ferragens - cromadas 
Equipamentos - louças - marcas recomendadas 
metais - cromados 
Vidros - canelado 
V - Cobertura 
V.l - Casa de bombas de incêndio 
Piso - cimentado liso 
Parede - emboço paulista - caiação 
Teto - emboço paulista - caiação 
Esquadrias - porta tipo corta-fogo 
alumínio anodizado fosco 
Vidros - canelado 
V.2 - Casa de máquinas de elevadores 
Piso - cimentado liso 
Parede - emboço paulista - caiação 
Teto - emboço paulista - caiação 
Esquadrias - porta tipo corta-fogo 
alumínio anodizado fosco 
Vidros - canelado 
VI - Apartamento do zelador 
VI.1 - Sala 
Piso - tábua corrida em madeira de lei 
Parede - emboço paulista - pintura plástica 
Teto - emboço paulista - pintura plástica 
Esquadrias - alumínio anodizado fosco 
porta de madeira - semi-oca - pintura a óleo 
Ferragens - cromadas 
Vidros - canelado 
VI.2 - Banheiro 
Piso - cerâmica 
Parede - azulejo branco até o teto 
Teto - emboço paulista - pintura plástica 
Esquadrias - alumínio anodizado fosco 
porta de madeira - semi-oca - pintura a óleo 
Ferragens - cromadas 
Vidros - canelado 
Equipamentos - louças - marcas recomendadas 
metais - cromados 
VI.3 - Cozinha 
Piso - cerâmica 
Parede - azulejo branco até o teto 
Teto - emboço paulista - pintura plástica 
Esquadrias - alumínio anodizado fosco 
porta cie madeira - semi-oca - pintura a óleo 
Ferragens - cromadas 
Vidros - canelado 
Equipamentos - bancade mármore branco nacional 
metais - cromados 
VI.4 - Área de serviço 
Piso - cerâmica 
Paredes - azulejo branco até o teto 
Teto - emboço paulista - pintura plástica 
Equipamentos - louça - marca recomendada 
metais - cromados 
5 Orçamento da construção por estimativas 
O orçamento da obra é uma das primeiras informações que o empreendedor 
deseja conhecer ao estudar determinado projeto. Seja um empreendimento com 
fins lucrativos ou não, sabemos que a construção implica gastos consideráveis e 
por isso mesmo elevem ser determinados, já que, em função de seu valor, o empreen-
dimento estudado será viável ou não. 
Muitas empresas fazem o estudo de viabilidade do empreendimento ainda com 
o projeto arquitetônico em fase de anteprojeto, com as especificações técnicas e 
de acabamentos por serem totalmente definidas e ainda com os projetos comple-
mentares (estrutura, instalações especiais) por fazer. 
Nestes casos, é praticamente impossível executar um bom orçamento detalha-
do. Além disso, nem há tempo hábil para tal, uma vez que em poucos dias o 
empreendimento ou parle dele precisa ser comercializado. 
Em face deste problema, procura-se criar uma alternativa a fim de que o em-
presário não fique desprovido de informações importantes para o estudo de viabi-
lidade econômica do empreendimento. Executa-se, portanto, o que chamamos de 
orçamento por estimativas. 
O orçamento por estimativas nada mais é que um orçamento simplificado da 
obra. Ele tem como objetivo obter o custo de construção da obra levando em 
conta apenas os ciados técnicos que ela possa dispor, assim como obter os resul-
tados em tempo consideravelmente inferior ao que seria obtido, caso fosse exe-
cutado o orçamento detalhado. 
Naturalmente que, em contrapartida, o fato de o orçamento por estimativas 
não poder dispor, e considerar vários aspectos de ordem técnica por não estarem 
ainda definidos, leva o trabalho a uma margem de incerteza que deve ser levada 
em conta no estudo de viabilidade do empreendimento. 
Várias são as alternativas viáveis de orçamento por estimativas para o cálcu-
lo do custo da construção. Citaremos duas formas possíveis de serem obtidos os 
custos da construção por orçamentos expeditos. São elas: 
a - Cálculo simplificado, obtido pelo custo unitário do metro quadrado da construção: 
Trata-se de um orçamento estimativo, obtido através da mult iplicação de dois 
fatores: 
1 Á r e a equivalente de construção: É a somatória das áreas equivalentes de 
todos os pavimentos da construção. As áreas reais da obra nem sempre têm o 
mesmo padrão de especificação, como por exemplo o estacionamento e a 
sala dos apartamentos. A Norma Brasileira revisada, NBR 12721 (Avaliação 
de custos unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação 
de edifício em condomínio), antiga NB 140, estabelece critérios para o cálcu-
lo de transformação de áreas reais de padrões diferentes em áreas equivalen-
tes correspondentes a um mesmo padrão. 
2.°) Custo unitário do metro quadrado de construção: É o custo unitário obt i-
do cie revistas técnicas, sindicatos da construção e empresas de consultoria, 
que fornecem mensalmente o custo por metro quadrado de área equivalente 
de construção para os diversos casos de edificação, inclusive para os varia-
dos padrões de especificação. De acordo com o disposto no item 4.2.3.4 da 
NBR 12721, até o dia 5 de cada mês os Sindicatos Estaduais de Construção 
Civi l divulgarão os valores dos Custos Unitários Básicos, correspondentes 
aos diversos projetos-padrão. 
O Sindicato da Indústria da Construção Civil do Município do Rio cie janeiro apre-
senta os Custos Unitários da construção de projetos-padrão com um, quatro, oito e 12 
pavimentos, para apartamentos de dois e três quartos nos padrões baixo, normal e alto. 
Exemplo : 
Um empreendimento é composto de: 
- pavimento de acesso 
- 1.72.° pavimentos-tipo 
- cobertura 
- casa de máquinas 
A edificação apresenta uma área real total de 2.356 m2 e uma área equivalente 
de construção correspondente a 1.885 rn2, e tem um total de 12 unidades residenciais. 
Sabendo-se que o custo por metro quadrado de área equivalente de constru-
ção para o padrão correspondente a este empreendimento é de R$ 1.200,00/ m2 
(um mil e duzentos reais por metro quadrado em outubro de 2003), calcular o 
valor do custo da construção desta edificação. Qual é o custo médio de cons-
trução por apartamento? 
Solução : 
1° ) Área Equivalente de Construção: 1.885 m2 
2o) Custo por metro quadrado de construção: R$ 1.200,00/m2 
- Custo da construção total: 
1.885 m2 x R$ 1.200,00/m2 = R$ 2.262.000,00 
- Custo médio por apartamento: 
R$ 2.262.000,00/12 apartamentos = RS 188.500,00 por apartamento. 
b - Orçamento por estimativas, segundo os principais itens e serviços de construção: 
Trata-se de um orçamento estimativo, levando-se em conta os principais servi-
ços de construção, calculando-se seus custos de maneira simplificada e rápida. 
Neste caso, faz-se necessário um arquivo com valores unitários históricos e atuais 
de determinados serviços, a fim de que os cálculos unitários não sejam trabalhosos 
pois, caso contrário, tal solução não atenderá aos objetivos desejados. 
Entre outros, podemos dar o seguinte tratamento para a obtenção do orçamento 
estimativo: 
1 - Projeto s 
O cálculo deste item pode ser obtido através da multiplicação da área real total da 
construção pelo custo por metro quadrado dos projetos. 
2 - Instalaçã o da obr a 
O cálculo estimado do custo deste item pode ser obtido através da área total do 
terreno mult iplicada pelo custo unitário desta mesma área. 
3 - Serviço s gerai s 
O valor estimado do custo de serviços gerais pode ser obtido através cio custo 
unitário mensal do item pelo prazo total da obra. 
4 - Trabalho s em terr a 
Pode ser estimado com base numa estimativa em volume cie escavação mecâ-
nica mult iplicado pelo preço unitário do metro cúbico de escavação. 
5 - Fundaçã o 
O valor estimado para o custo deste item pode ser obtido através do custo unitário 
de concreto armado multiplicado pelo volume estimado de concreto para fundação. 
6 - Estrutur a 
Assim como no item Fundação, o custo em estrutura pode ser obtido da multi-
plicação do custo unitário do metro cúbico de concreto pelo valor estimativo do 
volume total da estrutura. 
7 - Instalaçõe s 
O valor estimado deste item pode ser obtido pela mult iplicação do número de 
unidades existentes em projeto pelo valor unitário de instalações (material e mão-
de-obra) correspondente à unidade. Caso haja elevadores, pode-se calcular o cus-
to unitário da parada de elevador mult iplicado pelo número de paradas existentes. 
8 - Alvenari a 
O cálculo do valor estimativo de alvenaria pode ser feito através da multiplica-
ção do custo unitário de alvenaria pelo quantitativo estimado. 
9 - Cobertur a 
O cálculo do custo deste item pode ser feito através do custo unitário do servi-
ço mult iplicado pela quantidade estimada. 
1 0 - Tratamento s 
Assim como no item Cobertura, o cálculo estimado para a obtenção dos custos 
de tratamentos se faz através da mult iplicação do custo unitário do serviço pela 
quantidade estimada. 
11 - Esquadria s 
Obtém-se o valor estimado do serviço através das estimativas de quantidades 
mult iplicadas por seus respectivos custos unitários. 
12 - Revestimento s 
O cálculo de estimativa deste item pode ser feito através de estimativas de 
quantidades mult iplicadas por seus respectivos custos unitários. Outra alternativa 
é a de ser comparada a custos de outros serviços, levando-se em conta a proporção 
de custos, como por exemplo as esquadrias. 
13 - Pavimentaçã o 
O valor estimativo de custos deste item pode ser obtido através da estimativa 
de quantidades mult iplicadas pelos correspondentes custos unitários. 
14 - Rodapé , soleir a e peitori l 
Uma alternativa possível para estimativa de seu custo é através da avaliação deum percentual de custos em relação a outros serviços, por exemplo, pavimentação. 
15 - Ferragen s 
Pode-se calcular o custo deste item pela mult iplicação do número de unidades 
do empreendimento pelo seu custo unitário. 
16 - Pintur a 
Calcula-se o valor estimativo de pintura, mult iplicando-se o preço por unidade 
do serviço pelo total de unidades do empreendimento. 
17-Vidro s 
Mult iplicando-se a quantidade total de vidros pelos custos unitários correspon-
dentes, obtemos, portanto, o seu custo estimado. 
18 - Aparelho s 
O cálculo do custo pode ser obtido pela multiplicação do custo de aparelhos por 
apartamento pelo número de unidades do empreendimento. 
19 - Complementaçã o 
Em função do padrão da obra estima-se uma verba para as despesas com 
complementação da obra. 
20 - Limpez a 
Para a avaliação deste serviço mult iplica-se o número de unidades do empreen-
dimento pelo custo de limpeza por apartamento. 
21 - Remuneraçã o da construtor a 
Quando não fornecido, o percentual de remuneração em relação ao custo da 
construção é estimado em função da área da obra, do porte da construtora e do 
volume de dinheiro envolvido. 
Exemplo : 
Seja um prédio com as seguintes áreas reais: 
Térreo - 500 m2 
Pilotis - 300 m2 
1 a o 5.° tipo - 250 m2 (três apartamentos com sala e dois quartos por andar) 
Telhado-250 m2 
Considerand o aind a que: 
1 - O item Projetos custa R$ 18,00/m2 de área real. 
2 - O item Instalações da obra custa R$ 60,00/m2 de área do terreno. 
3 - O Prazo da obra é de 20 meses e o custo de Serviços Gerais é cie R$ 
11.000,00/mês. 
4 - A Escavação Mecânica (trabalhos em terra) será executada até 1,50 metros 
de profundidade cio nível do terreno, em 80% de sua área. 
5 - O volume da fundação direta é de 25% da área do terreno. 
6 - A laje média da estrutura é 0,18. O total da área estrutural é de 1.800,00 m2. 
7 - O custo dos materiais e da mão-de-obra de instalações é de R$ 15.000,00/ 
apartamento. O prédio tem 14 paradas de elevadores. 
8 - O projeto apresenta um consumo cie alvenaria da ordem de 250 m2 meia 
vez por apartamento. 
9 - A cobertura será executada 80% de sua área em madeiramento e telhamento 
fibrocimento. 
10 - A área a ser impermeabilizada representa 25% da área total real do prédio. 
11 - O prédio apresenta o seguinte consumo de esquadrias: 
- 13 portas por apartamento. 
- 20 m2 de esquadrias de alumínio por apartamento. 
12 - O revestimento do prédio representa cerca de 100% a mais que o valor 
das esquadrias. 
13 - A área a ser pavimentada (pavimentação) apresenta uma metragem da 
ordem de 140 m2 por apartamento. 
14 - Rodapé, soleira e peitoril representam 20% do custo da pavimentação. 
15 - O custo de ferragens é de R$ 1.000,00 por apartamento. 
16 - A pintura tem um custo de R$ 6.800,00 por apartamento. 
17 - Os vidros apresentam um consumo de 20,00 m2 por apartamento. 
18 - O valor de louças e metais é de aproximadamente R$ 3.500,00 por apar-
tamento. 
19 - Estima-se uma verba de serviços complementares da ordem de R$ 45.000,00. 
20 - A limpeza final apresenta um custo de R$ 600,00 por apartamento. 
21 - A remuneração da construtora é 15% do valor total da obra. 
22 - Data-Base: outubro de 2003. 
Pergunta-se : 
1 - Qual o total por item de serviço? 
2 - Quanto custa a obra? 
3 - Qual seu custo/m2, levando-se em conta que a área equivalente de constru-
ção é cerca de 80% da área real? 
4 - Quais os percentuais de cada um dos serviços em relação ao total da obra? 
Dados complementares : 
1 - Custo/m3 de escavação mecânica: R$ 13,00/m3. 
2 - Custo/m3 de fôrma, concreto e armação para fundação: R$ 630,00/m3. 
3 - Custo/m3 de concreto, fôrma e armação para a estrutura: RS 795,00/m3. 
4 - A composição de alvenaria meia vez apresenta um custo de RS 17,70/m2. 
5 - O custo de madeiramento e telhamento de fibrocimento é de RS 37,00/m2. 
6 - Custo por m2 de impermeabilização: R$ 29,00/m2. 
7 - Os preços médios para esquadrias são: 
- Portas: RS 200,00 por unidade. 
- Esquadria de alumínio: RS 275,00 por metro quadrado. 
8 - Cada parada do elevador custa RS 7.000,00. 
9 - O preço médio de pisos por metro quadrado é de RS 40,00/m2. 
10 - O preço unitário do vidro é de RS 37,00 por metro quadrado. 
Solução : 
Quesit o 1: 
1 - Projetos : 
Custo unitário: RS 18,00/m2 
Área real total: 
500 m2 - térreo 
300 m2 - pilotis 
5 x 250 m 2 - 1o ao 5o tipo 
250 m 2 - telhado 
2.300,00 m2-t ot al 
Custo de projetos = RS 18,00/m2 x 2.300 m2 = R$ 41.400,00 
2 - Instalaçõe s da obra : 
Área real total do terreno: 500 m2 
Custo unitário : R$ 60,00/m2 
Custo de instalações da obra: 500,00 m2 x R$ 60,00/m2 = R$ 30.000,00 
3 - Serviço s Gerais: 
Custo unitário : R$ 11.000,00/mês 
Prazo da obra: 20 meses 
Custo de Serviços Gerais = RS 11,000,00/mês x 20 meses = RS 220.000,00 
4 - Trabalho s em Terra: 
Volume de escavação: 1,5 metros x 500 m2 terreno x 80% = 600 m3. 
Custo/m3 escavação: RS 13,00/m3 
Custo de Trabalho em Terra: RS 13,00/m3 x 600 m3 = RS 7.800,00 
5 - Fundação : 
Volume de concreto: 25% x 500 m2 = 125 m3 
Custo unitário para fundação: R$ 630,00/m3 
Custo de Fundação: 125 m3 x RS 630,00/m3 = R$ 78.750,00 
6 - Estrutura : 
Volume de concreto: 0,18 m x 1.800 m2 = 324,00 m3 
Custo por m3 de concreto armado: R$ 795,00/m3 
Custo de Estrutura: 324 m3 x RS 795,00/m3 = R$ 257.580,00 
7 - Instalações : 
Custo do material e mão-de-obra por unidade: RS 15.000,00/apartamento. 
Total de apartamentos: 5 pavimentos x 3 apartamentos/pavimento = 15 aparta-
mentos. 
Número de parada de elevadores: 14. 
Custo de elevadores por parada: RS 7.000,00/parada 
Custo de instalações: RS 15.000,00/apartamento x 15 apartamentos + 14 para-
das x R$ 7.000,00/parada = RS 323.000,00 
8 - Alvenaria : 
Quant idade de alvenaria: 250 m2/apartamento x 15 apartamentos = 3.750 m2 
Custo unitário da alvenaria: R$ 17,70/m2 
Custo de Alvenaria: 3.750 m2 x R$ 17,70/m2 = R$ 66.375,00 
9 - Cobertura : 
Quantidade de telhamento: 80% x 250 m2 = 200 m2 
Custo de telhamento: R$ 37,00/m2 
Custo da Cobertura: 200 m2 x R$ 37,00/m2 = R$ 7.400,00 
1 0 - Tratamentos : 
Quantidade de impermeabilização: 0,25 x 2.300 = 575 m2 
Custo unitário de impermeabilização: R$ 29,00/m2 
Custo de Impermeabilização: 575 m2 x R$ 29,00/m2 = R$ 16.675,00 
1 1 - Esquadrias : 
Quantidade de esquadrias: 
a - 13 portas/apartamento x 15 apartamentos = 195 portas 
b - 20 m2 de esquadrias de alumínio/apartamento x 15 apartamentos = 300 m2 
esquadrias 
Custos unitários: 
-portas: R$ 200,00/unid. 
- esquadria de alumínio: R$ 275,00/m2 
Custos de Esquadrias: 195 portas x R$ 200,00/unidade + 300 m2 esquadrias x R$ 
275,00/m2 = R$ 121.500,00. 
12 - Revestimentos : 
Valor da esquadria: R$ 121.500,00 
Custo de Revestimento: 2 x R$ 121.500,00 = R$ 243.000,00 
13 - Pavimentação : 
Quantidade de pavimentação: 140 m2/unid. x 15 unidades = 2.100 m2 
Custo unitário de pavimentação: R$ 40,00/m2 
Custo de Pavimentação: 2.100 m2 x R$ 40,00/m2 = R$ 84.000,00 
14 - Rodapé , soleir a e peitoril : 
Valor da pavimentação: R$ 84.000,00 
Custo de rodapé, soleira e peitoril: 20% x R$ 84.000,00 = R$ 16.800,00 
15 - Ferragens : 
Quantidade: 15 unidades 
Custo/unidade: RS 1.000,00/unidade 
Custo de Ferragens: 15 unidades x RS 1.000,00/unid. = R$ 15.000,00 
16 - Pintura : 
Quantidade: 15 apartamentos 
Custo unitário: RS 6.800,00/apartamento. 
Custo de Pintura: 15 apart. x RS 6.800,00/apart. = R$ 102.000,00 
17 - Vidros : 
Quantidade de vidros: 15 unidades x 20 m2/apart. = 300 m2 
Custo unitário do vidro: R$ 37,00/m2 
Custo do Vidro: 300 m2 x RS 37,00/m2 = R$ 11.100,00 
18 - Aparelhos : 
Quantidade: 15 unidades 
Custo/apartamento: R$ 3.500,00/apartamento 
Custo de aparelhos: 15 unidades x RS 3.500/ unid = R$ 52.500,00 
19 - Complementação : 
Custo de complementação: RS 45.000,00 
20 - Limpeza : 
Quantidade: 15 apartamentos 
Custo unitário: RS 600,00/apart. 
Custo de Limpeza: 15 apart. x RS 600,00/apart. = RS9.000,00 
21- Remuneraçã o da Construtora : 
Valor total da obra = Somatório dos Serviços = RS 1.748.880,00 
Percentual de remuneração: 15% 
Valor de Remuneração da Construtora: 15% x R$ 1.748.880,00 = RS 262.332,00 
Quesit o 2 
Custo global da obra: R$ 1.748.880,00 + 262.332,00 = R$ 2.011.212,00 
Quesit o 3 
Área equivalente de construção: 80% x 2.300 m2 = 1.840 m2 
Custo global da obra: R$ 2.011.212,00 
Custo da obra por m2 de construção: R$ 2.011.212,00/1.840 m2 = R$ 1.093,05/m2. 
Quesit o 4 
Item Valor % 
1 - Projeto: R$41.400,00 2,37 
2 - Instalações da obra: R$30.000,00 1/72 
3 - Serviços gerais: R$ 220.000,00 12,58 
4 - Trabalhos em terra: R$ 7.800,00 0,45 
5 - Fundações: R$ 78.750,00 4,50 
6 - Estrutura: R$257.580,00 14,73 
7 - Instalações: R$323.000,00 18,47 
8 - Alvenaria: R$66.375,00 3,80 
9 - Cobertura: R$ 7.400,00 0,42 
10 - Tratamentos: R$ 16.675,00 0,95 
11 - Esquadrias: R$ 121.500,00 6,95 
12 - Revestimentos: R$243.000,00 13,89 
13 - Pavimentações: R$ 84.000,00 4,80 
14 - Rodapé, soleira e peitoril: R$ 16.800,00 0,96 
15 - Ferragens: R$15.000,00 0,86 
1 6 - Pintura: R$ 102.000,00 5,83 
17-Vidros: R$11.100,00 0,63 
18 - Aparelhos: R$52.500,00 3,00 
19 - Complementação: R$45.000,00 2,57 
20 - Limpeza: R$ 9.000,00 0,51 
Subtotal R$ 1.748.880,00 100 
Com a finalidade de possibilitar que o leitor se ut ilize de informações práticas 
com base na elaboração de orçamento detalhado de edificações, apresentamos os 
seguintes anexos: 
ANEXO I 
Custos unitários/ m2 de área equivalente de const rução 
Padrão R$/ m2 
Baixo 500,00 a 700,00 
Normal 701,00 a 900,00 
Normal/ alto 901,00 a 1.100,00 
Alto 1.101,00 a 1.700,00 
Comercial 1.000,00 a 2.200,00 
Comentários : 
- O quadro anexo I foi elaborado com base em orçamentos para a cidade do 
Rio de Janeiro. 
- O custo-base é de outubro de 2003. 
- Observações: 
Os valores informados pretendem apenas fornecer aos leitores valores obtidos 
com base em orçamentos elaborados detalhadamente ao longo de 2003, para fins 
de orçamentos por estimativas. 
Exemplo : 
Seja uma edificação residencial multifamiliar, formada por pavimento térreo, 
pav. garagem elevada, pav. uso comum. 1o a 5o pavimento-tipo e pav. de telhado. 
A edificação apresenta como área real total 2.616 m2 e área equivalente de cons-
trução 2.051 m2. Cada pavimento-tipo contém dois apartamentos com sala, três 
quartos, dois banheiros sociais, varanda, cozinha, área de serviço, quarto e w.c. de 
empregada. Sabendo-se que o padrão de especificação de acabamentos é normal/ 
alto, pede-se: 
1) Cust o estimativ o globa l da obra ; 
2) Cust o por apartamento . 
Solução : 
Tomando-se como base o mês de outubro de 2003, temos: 
(a) Custo por m2 padrão normal/alto: R$ 901,00/m2 a R$ 1.100,00/m2 
(b) Número de apartamentos: 2 x 5 = 10 unidades. 
(1) Custo Global Estimado: 
- Área equivalente de construção da obra: 2.051,00 m2 
- Custo/m2 médio padrão normal/alto: (901,00 + 1.100,00)/ 2 = RS 1.000,50/m2 
- Custo global: R$ 1.000,50/m2 x 2.051 m2 = R$ 2.052.025,50 
(2) Custo por apartamento: RS 2.052.025,50/10 unidades = R$ 205.202,55/unid. 
ANEXO II 
Quadr o percentua l incident e de cust o por serviç o principal : 
Descr ição do serviço Percentual de custo (%) 
Projetos 1,60 a 2,70 
Instalação da obra 2,20 a 4,40 
Serviços gerais 8,00 a 13,00 
Trabalhos em terra 0,50 a 1,00 
Fundação 4.50 a 6,50 
Estrutura 14,00 a 19,00 
Instalações 12,00 a 17,00 
Alvenaria 3,30 a 6,50 
Cobertura 0,60 a 1,10 
Tratamentos 1,00 a 2,70 
Esquadrias 5,50 a 7,50 
Revest imentos 8,50 a 14,00 
Pavimentação 4,50 a 7,50 
Rodapé, soleira e peitoril 0,80 a 1,60 
Ferragens 0,80 a 1,50 
Pinturas 2,20 a 4,40 
Vidros 1,00 a 2,20 
Aparelhos 2,70 a 5,50 
Complementação 0,50 a 0,90 
Limpeza 0,15 a 0,45 
Observações : 
- Os percentuais de custos dos serviços representam a parcela de custo do 
serviço em relação ao custo total da obra. 
- Os índices foram obtidos com base em cerca de 100 orçamentos detalhados 
de edificações, dos mais diversos padrões de acabamentos de obras da cidade do 
Rio de Janeiro, no período de 1982 a 1985. 
Várias são as possibilidades de ut ilização destes percentuais para o planeja-
mento de custos das obras. Uma delas á a previsão de custo de construção a curto, 
médio e longo prazo. 
Exemplo : 
Aproveitando os resultados do exemplo anterior, e sabendo que nos seis primei-
ros meses de obra o cronograma íísico-financeiro da obra indica a execução de: 
Projetos 100% 
Instalações da obra 100% 
Serviços gerais 30% 
Trabalhos em terra 100% 
Fundação 100% 
Estrutura 80% 
Instalações 30% 
Calcular, com base na média dos pesos do anexo II, o gasto no final do 6.° mês, 
por serviço. 
Solução : 
Custo global da obra: R$ 2.052.025,50 
(a) (b) 
Descrição dos Serviços % média de custo % cronograma a x b x custo glolwl 
Projetos 2,15 100 44.118,55 
Instalações da obra 3,30 100 67.716,84 
Serviços gerais 10,50 30 64.638,80 
Trabalhos em terra 0,75 100 15.390,19 
Fundação 5,50 100 112.861,40 
Estrutura 16,50 80 270.867,37 
Instalações 14,50 30 89.263,11 
Total: R$664.856,26 
O valor previsto, ao final do 6° mês, corresponde a 32,40% do custo global da obra. 
ANEXO III 
Quadr o percentua l incident e de cust o por serviç o principal : 
1995 e 1996 2002 e 2003 
Descr ição dos serviços Percentual de custo (%) Percentual de custo (%) 
Projetos 2,00 a 4,00 2,30 a 4,40 
Instalações da obra 2,00 a 4,00 2,20 a 4,00 
Serviços gerais 10,00 a 20,00 12,00 a 24,00 
Trabalhos em terra 0,70 a 2,00 0,30a 1,60 
Fundação 4,00 a 7,50 3,00 a 8,00 
Estrutura 14,00 a 19,00 11,50 a 20,50 
Instalações 12,00 a 18,00 10,00 a 15,00 
Alvenar ia 3,00 a 6,00 3,00 a 4,00 
Cobertura 0,30 a 1,00 0,30 a 1,00 
Tratamentos 1,00 a 3,00 1,20 a 3,50 
Esquadrias 5,50 a 8,00 4,00 a 9,00 
Revest imentos 8,00 a 12,00 8,00 a 14,00 
Pavimentação 4,00 a 7,50 4,00 a 7,40 
Rodapé, soleira e peitoril 0,50 a 1,50 1,20 a 2,70 
Ferragens 0,30 a 0,80 0,20 a 0,50 
Pinturas 2,50 a 5,00 2,20 a 4,30 
Vidros 0,50 a 2,50 0,50 a 2,20 
Aparelhos 2,00 a 3,50 1,20 a 3,30 
Complementação 0,50 a 1,50 0,40 a 2,50 
Limpeza 0,40 a 0,80 0,20 a 0,70 
Observações : 
- Os percentuais de custos dos serviços representam a parcela de custo do 
serviço em relação ao custo total da obra. 
- Os índices foram obtidos com base em vinte orçamentos detalhados de 
edificações dos mais diversos padrões de acabamentos de obras da cidade do Rio 
de janeiro em 1995 e 1996 e em treze orçamentos detalhados em 2002 e 2003. 
6 Controle dos serviços de construção 
O controle dos serviços de construção, assim como o planejamento, é de suma 
importância para o sucesso do empreendimento. Ele requer do profissional que exercerá 
o papel de controlador um bom conhecimento dos diversos serviços que irá controlar. 
Quando isto não for possível, o profissional deverá buscar informações junto às técnicas 
gabaritadas, subsídios a fim de que não se deixem passar certos detalhes que possam 
afetar consideravelmente a eficiência do controle. Antes que efetivamente se comece a 
controlar, é necessário que o serviço já esteja devidamente detalhado, através do plane-
jamento previamente elaborado, permitindo uma seleção de prioridades e importâncias 
no controle. Quando não há esta preocupação, muitas vezes os profissionais se perdem 
em controles minuciosos, que trarão pouco ou nenhum benefício. 
Muitos são os métodos possíveis de controle. Em geral não existe um "pacote" 
prefixado de como adotar o sistema ideal de controle. Cada serviço, em cada caso 
ou em cada empresa, poderá ter uma maneira própria de ser controlado. E a reso-
lução da maneira mais apropriada de controle deve ser aquela que puder resultar 
em respostas mais precisas às questões formuladas. Nem sempre o melhor sistema 
de controle é aquele mais minucioso, cheio de informações. 
Com o advento dos computadores eletrônicos, os sistemas de controle se de-
senvolveram consideravelmente.Os computadores permitem reduzir, em segun-
dos ou minutos, dezenas ou centenas de horas de trabalho de profissionais, com 
precisões difíceis de serem superadas. Em contrapartida, as empresas passam a 
depender destas máquinas e cie suas manutenções. 
O controle dos serviços deve ser muito bem interligado ao planejamento corres-
pondente, pois um sempre estará assessorando o outro. O controle somente poderá 
ser bem-feito se o planejamento correspondente tiver sido elaborado corretamente. 
Como já foi dito anteriormente, para um bom controle deve-se conhecer tudo o que 
acontece em torno dos serviços a controlar. Portanto, elevem ser conhecidas as 
especificações técnicas e de acabamentos, os projetos, o orçamento detalhado, o 
cronograma físico-financeiro e o de execução, os detalhes construtivos e outros elemen-
tos que porventura possam afetar direta ou indiretamente o andamento ou custo da obra. 
O controle tem um papel importante a cumprir junto ao planejamento, que é o 
de, em tempo e hora, fornecer os subsídios físico-financeiros para a análise do 
serviço. Isto permite que, caso haja algo funcionando mal, possa ser sanado em 
pouco tempo, não permitindo que este mal prossiga até o final do serviço e que 
possa trazer resultados negativos. 
O projeto de canteiro de obra, ferramenta que deve ser desenvolvida ainda em 
fase de planejamento, tem grande influência nos resultados obtidos pelo controle. 
Um canteiro bem organizado propicia uma redução nas perdas de materiais, tão 
comuns em transportes e estocagens. Propicia também uma ot imização de gastos 
de horas de mão-de-obra em transportes de materiais e deslocamentos em frentes 
de trabalho. Quando não há o projeto ou quando este é mal elaborado, os resulta-
dos dos serviços, quase sempre, ao findar a obra, ficam meio obscuros e os analis-
tas não conseguem enxergar os motivos dos excessos (perdas de materiais e horas 
a mais de operários), o que pode provocar análises distorcidas. 
O controle dos serviços requer quase sempre desmembramentos em: 
a) Materiais que serão utilizados na execução dos serviços. 
b) Os equipamentos auxiliares para execução. 
c) As ferramentas de trabalho dos operários. 
d) A mão-de-obra necessária à execução. 
e) O prazo de execução do serviço. 
f) Considerações sobre o método de trabalho empregado. 
g) A quantidade produzida do serviço. 
h) Os custos correspondentes a cada insumo. 
Para que o controle possa ser eficiente, é necessário que a obra disponha de 
condições favoráveis à obtenção criteriosa dos itens discriminados anteriormente. 
Caso isto não ocorra, corre-se o risco de as informações não serem de todo confiáveis. 
Chamamos de condições favoráveis o apoio incondicional da diretoria da em-
presa, do setor de produção propriamente dito, da capacidade profissional dos 
elementos que trabalharão diretamente no controle e a organização nas apropria-
ções dos serviços. 
A) MATERIAI S DE UTILIZAÇÃ O NOS SERVIÇOS 
Os materiais de ut ilização serão definidos e especificados ainda em fase de 
planejamento do empreendimento. Os insumos serão levantados segundo os lo-
cais especificados, para a ut ilização no planejamento e controle. De posse do 
material quantificado, monta-se um quadro do qual poderão constar: 
Previsã o 
- previsão orçamentária da quantidade. 
- previsão das datas de inicio e término do serviço. 
- previsão do prazo do serviço. 
Execuçã o 
- quantidade efetivamente executada. 
- as datas de início e término reais do serviço. 
- o prazo efetivamente ut ilizado para execução do serviço. 
Exemplo : 
Analisar a situação do material azulejo, de acordo com o quadro adiante dis-
criminado: 
Análise : 
1 A obra gastou 550 m2 de azulejo contra 500 m2 previstos em orçamento. Isto 
corresponde a um consumo de 10% superior ao previsto. 
2.°) O serviço teve início na mesma data que o previsto. Quanto ao término, a 
obra levou dez dias a menos que o previsto, que corresponde a cerca de 11%. 
(Ver quadro comparativo de materiais.) 
B) EQUIPAMENTOS 
Para a previsão de utilização de equipamentos, o profissional responsável deve 
selecionar ainda em fase de planejamento os equipamentos que melhor seriam apro-
veitados para a execução dos serviços. O controle físico é feito de maneira similar ao 
dos materiais, ou seja, por meio de comparações entre o planejado e o executado do 
quantitativo físico, das datas de início e término e finalmente do prazo de execução. 
Na fase de planejamento, é muito importante que o profissional encarregado 
de estudar os equipamentos que serão utilizados nos serviços tenha conhecimento 
da potencialidade de cada equipamento a fim de que se possa otimizar os serviços 
e possibilitar uma redução em prazos e custos. 
C) FERRAMENTAS 
Da mesma forma que os equipamentos, a seleção das ferramentas deverá ser feita 
PLANEJAMENTO REAL 
Descr ição Quant idade Início Término Prazo Descr ição Quant idade Início Término Prazo 
Azulejo 500 m2 01.11.03 30.01.04 90 dias Azulejo 550 m2 01.11.03 20.01.04 80 dias 
por profissional que conheça as possibilidades e aproveitamentos que cada ferramenta 
proporciona. A cada período novas ferramentas e métodos de trabalho surgem no merca-
do. É importante estar atento para este avanço tecnológico. Verificamos muitas vezes 
diferenças gritantes entre métodos e materiais de trabalho, num mesmo serviço, entre 
empresas de mesmo porte. E isto se deve exatamente a diferenças de importância entre 
empresas, na pesquisa de novas alternativas de execução. 
D) M ÃO-DE-OBRA 
Este é um item que além de ter um peso de custos bastante considerável em 
relação ao empreendimento, muito pode ser feito pela ot imização e controle. A 
mão-de-obra nos serviços de construção possibilita, em certas ocasiões, bons resul-
tados práticos nos custos dos serviços, mas em proporção muitas vezes superior, os 
gastos são maiores, provocando até o comprometimento da viabilidade econômi-
ca do empreendimento. 
Na realidade, o problema todo se resume em se estruturar, de tal ordem que, 
com um controle razoável da mão-de-obra, seja possível obter, em tempo e hora, 
as informações necessárias e a avaliação dos gastos. Se constatadas nas avalia-
ções diferenças indesejadas, é possível que sejam corrigidas sem que estas defor-
mações possam comprometer todo o trabalho. 
No quadro de controle, muito semelhante ao elaborado para materiais, devem 
constar: 
- previsão orçamentária da quantidade de horas consumidas por profissional. 
- previsão das datas de início e término do serviço. 
- previsão do prazo de duração do serviço. 
- quantidade de horas efetivamente gastas. 
- as datas de início e término reais do serviço. 
- o prazo efetivamente ut ilizado para execução. 
Exemplificamos a situação da mão-de-obra de colocação de azulejo, conforme 
o quadro adiante: 
Análise : 
1 A obra consumiu com ladrilheiro 1.300 horas, enquanto o orçamento previa 
1.250 horas. Isto corresponde a um consumo superior a 4% do previsto. 
2.°) A obra consumiu com ajudante 1.200 horas, enquanto o orçamento previa 
1.250 horas. Isto correspondeu a um consumo inferior a 4% cio previsto. 
3.°) O serviço teve início na data prevista. Quanto ao término, a obra ficou 
pronta dez dias antes do previsto, o que corresponde a uma redução de prazo 
de cerca de 11 %. 
(Ver quadro comparativo da mão-de-obra.) 
E) PRAZO DE EXECUÇÃO 
O prazo de execução é um fator muito importante para o planejamento e o 
controle da construção. A cada serviço o profissional de planejamento avaliará 
as condições da at ividade para determinar o prazo técnico compatível. O ideal 
é que a execução cumpra o serviço de acordo com o prazo técnico determinado. 
Na realidade, a execução do empreendimento está intimamente ligada a uma 
série de fatores não-técnicos, fazendo com que inúmeras vezes os prazos de 
execução não sejam os prazos técnicos obtidos. Podemos citar como exemplo as 
condições do mercado para comprae vencia de imóveis, disponibilidade de cai-
xa do empreendedor, condições climát icas, condições polít icas e outros. 
Se analisarmos somente do ponto de vista técnico, verificamos que ao ultrapas-
sar o prazo técnico de execução possivelmente já estarão ocorrendo ociosidades e 
despesas não previstas, o cjue implicará um dispêndio financeiro maior. 
F) CONSIDERAÇÕES SOBRE O M ÉTODO DE TRABALH O EM PREGADO 
Cada serviço da construção será executado segundo um metodologia de traba-
lho. Verificamos que a construção, assim como outras áreas produtivas, evoluiu com 
o passar do tempo. Vários tipos de métodos construtivos foram criados e são adotados 
amplamente. É necessário ficar atento a estas evoluções a fim de manter-se em dia 
com os novos métodos empregados. Dentro deste ponto de vista podemos dizer que 
as novas técnicas tendem a otimizar o trabalho, trazendo o barateamento de custos, 
simplificando soluções, reduzindo prazos e atendendo necessidades do mercado. 
As pesquisas de novos métodos podem ser feitas através de livros técnicos, 
revistas técnicas especializadas, visitas a fabricantes e empreiteiros, visitas e en-
contros com empresas da mesma atividade, part icipação em congressos e exposi-
ções, part icipação em cursos de reciclagem. 
G) A QUANTIDADE PRODUZIDA DO SERVIÇO 
Para se controlar a quantidade produzida por serviço, primeiro é necessário que se 
escolha um profissional que tenha condições de cumprir de forma eficiente a tarefa. 
Isto porque o controle de quantidade envolve algumas tarefas específicas, tais como: 
Obra: Exemplo: 
Data-base: 
Quadro comparat ivo da mão-de-obra 
PLANEJAMENTO REAL 
Descr ição Quant idade Início Término Prazo Descrição Quant idade Início Término 
Ladrilheiro 1.250 hs 01.11.03 30.01.04 90 dias 
Ajudante 1.250hs 
Ladrilheiro 1.300 hs 01.11.03 20.01.04 80 dias 
Ajudante 1.200 hs 
- organização de planilha de controle por lotes, tais como compartimentos, 
apartamentos, pavimentos. 
- bom entrosamento com os elementos administrativos, tais como mestre, en-
carregado, apontador, almoxarife. 
- percorrer periodicamente a obra, indicando, seja em projeto ou no local, os 
serviços executados de tal forma que, ao final do serviço, estas indicações 
possam ser transformadas nas quantidades executadas reais. Na maioria das 
vezes, além das indicações de serviço, o profissional necessita informar tam-
bém o operário que executou a tarefa e a respectiva data. 
- obter as quantidades desejadas em tempo hábil. 
- ser perseverante e preciso nas anotações dos serviços, pois o seu trabalho será 
a base para a avaliação dos resultados das execuções dos serviços. 
H) OS CUSTOS CORRESPONDENTES A CADA INSUM O 
Por se ter um controle efetivo dos serviços, é importante que se controlem os 
custos correspondentes. O controle é feito com base no controle contábil da obra. 
Todos os materiais e serviços terão um código numérico, segundo o plano de contas 
de construção, e serão lançados numa planilha contábil conforme o seu consumo. 
0 controle se dará através da comparação dos custos realmente gastos com os 
previstos em orçamento, levando-se em conta as correções correspondentes para a 
época. Além disso, o controle também é feito por meio da comparação entre o 
custo unitário de cada serviço, calculado através da divisão dos gastos pelas quan-
tidades executadas, e os custos unitários de mercado, obtidos por informações de 
fornecedores, empreiteiros, revistas técnicas ou empresas de consultoria. 
Dependendo da organização da empresa, o profissional responsável pela aná-
lise poderá obter as informações de custos na obra ou no escritório. 
Exemplo : 
Seja a execução de alvenaria V2 vez em tijolos de barro furado. A obra apresen-
tou os seguintes dados: 
1 - A quantidade de alvenaria levantada no local do serviço totalizou 300 m2. 
2 - O número de horas trabalhadas pelos profissionais foi: 
- Pedreiro - 588 horas trabalhadas 
- Servente - 432 horas trabalhadas 
3 - O consumo de materiais, obtido através da planilha de controle de gastos 
dos materiais, foi o seguinte: 
- qualimassa - 135 sacos 
- tijolo 10 x 20 x 30 - 4.920 unidades 
- t ijolo 10x20x 20 - 1.080 unidades 
4 - O custo global de material e mão-de-obra correspondeu a R$ 8.313,12. 
5 - Para o planejamento técnico do serviço, foram considerados os seguintes 
elementos: 
a - Produtividad e da mão-de-obr a 
- Pedreiro - 1,00 hora/m2 de alvenaria 
- Servente - 1,00 hora/m2 de alvenaria 
b - Consum o dos materiais : 
- qualimassa - 0,400 sacos/m2 
- t ijolo 10 x 20x 3 0 - 15,00 unidades/m2 de alvenaria 
- tijolo 10 x 20 x 20 - 5,00 unidades/m2 de alvenaria 
c - Cust o unitári o de alvenari a Vi vez: 
O custo previsto foi de R$ 19,04/m2 
d - Quantidad e de serviço : 
- foi prevista a quantidade de 310 m2 de alvenaria Vi vez. 
Com base nas informações apresentadas, analisar os resultados obtidos em com-
paração aos dados previstos pelo planejamento. 
Anális e e Comentário : 
I) Produção : 
Descr ição Unidade Obra Planejamento 
Alvenaria'/ 2 vez m2 300,00 310 
Comentário : 
A obra executou 10 rn2 a menos que o previsto pelo planejamento, ou seja, o 
planejamento projetou um quantidade 3,33% a mais que o realmente executado. 
II) Produtividade : 
Descr ição Unidade Obra Planejamento 
Pedreiro horas/m2 1,96 1,50 
Servente horas/m2 1,44 1,00 
Total horas/m2 3,40 2,50 
Comentários : 
Para a obtenção dos índices da produtividade, dividimos as horas correspon-
dentes a cada profissional pela produção total do serviço. Portanto, temos: 
- índice de produtividade do pedreiro: 588 horas + 300 m2 = 1,96 horas/m2 
- índice de produtividade do servente: 432 horas -r 300 m2 = 1,44 horas/m2 
Numa análise global, o consumo de horas trabalhadas por metro quadrado foi 
superior ao previsto em planejamento cerca de 36%. 
III) Consumos : 
Descr ição Unidade Obra Planejamento 
qualimassa sacos/ m2 0,45 0,40 
t ijolo 1 0 x2 0 x3 0 unidade/ m2 16,40 15,00 
t ijolo 1 0 x2 0 x2 0 unidade/ m2 3,60 5,00 
Comentários : 
Para a obtenção dos consumos unitários reais, dividimos a quantidade gasta de 
cada material pela produção total do serviço. Portanto, temos: 
- consumo de qualimassa: 135 sacos -f 300 m2 = 0,45 sacos/m2 
- consumo de tijolo 10 x 20 x 30: 4.920 unidades -r 300 m2 = 16,40 unidades/m2 
- consumo de tijolo 10 x 20 x 20: 1.080 unidades -f 300 m2 = 3,60 unidades/m2 
Numa comparação com o previsto em planejamento, verificamos: 
- O consumo de qualimassa por metro quadrado foi superior ao previsto no 
planejamento em 12,50%. 
- O consumo de tijolo 10x20x30 por metro quadrado foi superior ao previsto 
em planejamento em 9,33%. 
- O consumo de tijolo 10 x 20 x 20 por metro quadrado foi inferior ao previsto 
em planejamento em 28%. 
Para obtenção da perda efetiva de tijolos, transformaremos os tijolos consumi-
dos em áreas de ocupação. Assim procedendo, temos: 
- 1 t ijolo 10 x 20 x 30 corresponde a 0,20 x 0,30 = 0,06 m2 Vi vez 
- 1 t ijolo 10 x 20 x 20 corresponde a 0,20 x 0,20 = 0,04 m2 Vi vez 
Quantidade gasta na obra = 4.920 unidades x 0,06 m2 + 1.080 unidades x 0,04 
m2 = 295,20 m2 + 43,20 = 338,40 m2 
300,00 
Perda previst a em planejamento : 
Tijolo 10 x 20x 30 - 15 tijolos/m2 x (0,20 x 0,30) m2/ tijolos 
= 15 x 0,06 = 0,90 m2 
Tijolo 10 x 20 x 20 - 5 tijolos/m2 x (0,20 x 0,20) m2/ tijolos 
= 5 x 0,04 = 0,20 m2 
Perda de tijolos em planejamento = 
(0,90+ 0,20)-1,00 1,10- 1,00 
Perda de tijolos na execução = 
Quantidade gasta - Quantidade produzida 
Quantidade produzida 
338,40-300,00 
= 12,80% 
= 10,00% 
1,00 1,00 
IV) Custos : 
Descrição 
Custo global Alvenaria 
Custo unitário 
Unidade 
R$ 
R$/m2 
8.313,12 
27,71 
Obra Planejamento 
5.902,40 
19,04 
Comentários : 
- O custo unitário de execução foi obtido da divisão do custo global informado 
pela metragem quadrada produzida, ou seja: 
Custo unitário do serviço: R$ 8.313,12/ 300 m2 = R$ 27,71/m2 
- O custo global deplanejamento foi obtido pela mult iplicação do custo unitá-
rio previsto pela quantidade também prevista, portanto: 
Custo global de planejamento = R$ 19,04/m2 x 310 m2 = R$ 5.902,40 
A obra terminou o serviço com um custo global superior ao previsto em plane-
jamento cerca de 40,84%. 
NBR 12721 -
7
Avaliação de custos unitários 
e preparo de orçamentos de 
construção para incorporação 
de edifício em condomínio 
O objetivo da Norma Brasileira Revisada 12721 (antiga NB 140) é o de atender 
ao que foi prescrito à Associação Brasileira de Normas Técnicas pela Lei Federal 
n.° 4.591 de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações 
e as incorporações imobiliárias. 
A Lei 4.591 impõe exigências no propósito de definir as responsabilidades dos 
diversos participantes das incorporações e as condições técnicas e econômicas 
em que estas se realizam, para a alienação total ou parcial da edificação. 
Alguns dos principais itens de artigos componentes da Lei n.° 4.591: 
- A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno 
e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária. 
- O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter 
arquivado no cartório competente de registro de imóveis os seguintes dados, 
entre outros: 
a) Projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades compe-
tentes. 
b) Cálculo das áreas cias edificações discriminando área global, a das partes 
comuns, e indicando em cada tipo de unidade a respectiva metragem de 
área construída. 
c) Memorial descrit ivo das edificações da obra projetada. 
d) Avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamen-
to, discriminado-se também o custo de construção da cada unidade. 
- Os Sindicatos Estaduais da Indústria da Construção Civil ficam obrigados a 
divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada mês, os custos unitários de constru-
ção a serem adotados nas respectivas regiões jurisdicionais. 
- Na ocorrência de omissão de Sindicato Estadual, o construtor usará os índices 
fixados por outro Sindicato Estadual, em cuja região os custos de construção 
mais se assemelhem aos da sua obra. 
NBR 12721 - Avaliação de custos unitários e preparo de orçamentos de consiruçáo para incorporação de editiclo em condomínio 1 3 3 
- É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo em pro-
posta contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afir-
mação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais do 
terreno ou sobre a construção das edificações. 
Pena: Reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a 50 vezes o maior 
salário mínimo legal vigente no país. 
DEFINIÇÕES PARA OS EFEITOS DA NBR 12721 
- Projet o aprovado : 
É o projeto de plantas da edificação aprovado pela autoridade local competente. 
- Projetos-padrão : 
São os projetos considerados na norma, selecionados para representar os tipos 
de edificações usualmente empregados nas incorporações e definidos segundo os 
números de pavimentos, número de dependências por unidade, áreas de constru-
ção privativa das unidades autônomas e o padrão de construção. 
- Dependência s de uso privativo : 
São dependências de uma unidade autônoma, cuja ut ilização é reservada aos 
respectivos titulares de direito. 
- Dependência s de uso comum : 
São dependências da edif icação que poderão ser ut ilizadas em comum 
por todos ou parte dos t itulares de direito das unidades autônomas. 
- Área cobert a padrão : 
É a área coberta com padrão de acabamento semelhante ao do tipo escolhido, 
dentre os padronizados na norma, para avaliação do custo global de construção. 
- Área real : 
É a área medida da superfície de quaisquer dependências, nela incluídas as 
superfícies das projeções de paredes, de pilares e demais elementos construtivos. 
- Área equivalent e de construção : 
É a área estimada, correspondente a uma área real de padrão diferente, que, ao 
Custo Unitário Básico determinado, tenha o mesmo valor estimado em reais. 
Exemplo : 
- Área real de padrão diferente: 100 m2, correspondente a R$ 50.000,00. 
- Área equivalente de construção: 50 m2 
- Custo unitário básico: R$ 1.000,00/m2 
- Custo: 50 m2 x R$ 1.000,00/m2 = R$ 50.000,00 
- Área de divisã o não-proporcional : 
É a área privativa ou área de uso comum que por sua finalidade tenha sua cons-
trução atribuída à responsabilidade dos titulares de direito, independente de qual-
quer relação de proporcionalidade. Exemplos: apartamentos, vaga de garagem. 
- Área de divisã o proporcional : 
É área de uso comum cuja construção é de responsabilidade dos titulares de 
direito das diferentes unidades autônomas, que compõe a edificação na proporção 
das respectivas áreas de construção de divisão não proporcional. Exemplos: hall 
social, apartamento do porteiro. 
- Área de construçã o sub-rogada : 
É a área de construção a ser entregue em pagamento de parte ou de todo o terreno. 
- Cust o unitári o básico : 
É a parte do custo por metro quadrado da construção do projeto-padrão conside-
rado, calculada de acordo com a norma, pelo Sindicato Estadual da Construção 
Civil. No cálculo do valor do custo unitário básico não são consideradas as despe-
sas relativas às fundações especiais, elevadores, instalações e equipamentos di-
versos, obras complementares, impostos e taxas, honorários profissionais com pro-
jetos e outros. 
Para atender aos objetivos, a NBR 12721 é composta por oito quadros para 
preenchimento cias informações correspondentes à edificação, que servirão de 
informações para arquivo no Registro de Imóveis. São eles: 
Quadro I - Cálculo das áreas nos pavimentos e das áreas globais. 
Quadro II - Cálculo das áreas das unidades autônomas. 
Quadro III - Avaliação do custo global da construção e do preço por metro 
quadrado cia construção. 
Quadro IV - Avaliação do custo de construção de cada unidade autônoma. 
Quadro V - Informações gerais. 
NBR 12721 - Avaliação de custos unitários e preparo de orçamentos de construção para incorporação de edifício em condomínio 1 3 5 
Quadro VI - Memorial descritivo dos equipamentos. 
Quadro VII - Memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso 
privativo. 
Quadro VIII - Memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso 
comum. 
Para a obtenção dos custos unitários básicos, para uso dos Sindicatos de Cons-
trução, a NBR 12721 estabeleceu projetos-padrão, com as seguintes característi-
cas principais e especificações de acabamento: 
a) Edificação : 
Foram consideradas as edificações habitacionais e comerciais. 
b) Designaçã o do projeto-padrão : 
Foram considerados os seguintes projetos: 
- habitacional com um pavimento. 
- habitacional com quatro pavimentos. 
- habitacional com oito pavimentos. 
- habitacional com 12 pavimentos. 
Todos os projetos habitacionais, considerando dois ou três quartos da unidade 
autônoma, excluído o de empregadas. 
-Comercial com 12 pavimentos. 
c) Padrão de construção : 
Foram considerados os padrões: 
- alto. 
- normal. 
- baixo. 
d) Área de construçã o 
Foram consideradas as seguintes áreas de construção privativa das unidades 
autônomas: 
- 60 metros quadrados 
- 100 metros quadrados. 
Os custos unitários básicos serão determinados pelos Sindicatos Estaduais da 
Construção Civil, para cada um dos projetos-padrão considerados para esse fim e 
representados pelos lotes básicos de materiais e mão-de-obra. Para os projetos-
padrão com oito e 12 pavimentos, poderão ser adotados os mesmos custos unitá-
rios básicos calculados para os projetos-padrão de quatro pavimentos, desde que a 
diferença entre os custos unitários básicos correspondentes não exceda 5%. 
A obtenção do valor estimado do custo global da construção é feita através da 
adição de: 
1 ° - Produto da área de construção global pelo custo unitário básico correspon-
dente ao projeto-padrão que mais se assemelhe ao da edificação objetoda 
incorporação. 
2o - Parcelas adicionais relativas a todos os elementos não incluídos quantita-
tivamente pelo projeto-padrão considerado, tais como: 
- Acréscimo de custos a fundações especiais, elevadores, instalações espe-
ciais, equipamentos diversos, obras complementares. 
- Impostos e taxas. 
- Custo dos projetos. 
- Remuneração do construtor. 
Para um melhor entendimento da montagem e funcionamento da Norma Brasi-
leira Revisada NBR 12721, apresentamos os oito quadros preenchidos para uma 
edificação residencial. 
NBR 12721 - Avaliação de custos unitários e preparo de orçamentos de construção para incorporação de edilicio em condominio 1 3 7 
w 
CO 
- O CD 
o . 
o 
o 
o 
o . 
3 
Informações para Arquivo do Regist ro de Imóveis 
(Lei 4.591 - 16/ 12/ 64 - Art. 32 e NB 140) 
Quadro 1 - Cálculo das Áreas nos Pavimentos e das Áreas Globais 
Co l u n as 1 a 18 
Fo l h a 
n ° 1 
l .ocal d o i m ó vel Ad o t ar n u m er ação 
seguida d o quad ro 1 ao VIII 
l .ocal d o i m ó vel 
Total d e t o lhas: 13 
Inco r p o r a d o r 
N o m e: 
Assi n at u r a: 
Dat a: 
Pro f i ssional r esponsável p el o cál cu l o 
N o m e: 
Assi nat u r a: 
Dal a: 3 j unho , 2 0 0 3 Reg ist ro CREA : 
Pavi-
mento 
Áreas de d ivisão não- proporcional Área de d ivisão proporcional 
Área do pavimento 
O
bs
er
va
çõ
es
 
Pavi-
mento 
Área pr ivat iva Área de uso com um Área dc uso com um 
Área do pavimento 
O
bs
er
va
çõ
es
 
Pavi-
mento 
Coberta 
padrão 
Coberta 
de padrão 
diferente ou 
descoberta 
Totais 
| 
"3 
i 
o 
Coberta de 
padrão diferente 
ou descoberta 
Totais 
Cober-
la 
padrão 
Coberta de 
padrãoditerente 
ou descoberta 
Totiis 
Área do pavimento 
O
bs
er
va
çõ
es
 
Pavi-
mento 
Coberta 
padrão 
Real 
Equi-
valente 
cb 
cons-
trução 
Real 
(2 + 3) 
Recons-
trução 
12 + 4) 
| 
"3 
i 
o 
Real 
Equiva-
lente de 
cons-
trução 
Real 
(7 + 8) 
ce 
cons-
trução 
(7 + 9) 
Cober-
la 
padrão Real 
Equiva-
lentede 
cons-
trução 
Real 
(12+13) 
Q> 
cons-
trução 
(12+ 14) 
Real 
(5+ 10+ 
15) 
Q? 
cons-
trução 
(6+ 11 + 
16) 
O
bs
er
va
çõ
es
 
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 
Acesso 657,35 328,39 657,35 328,39 157,39 259,31 69,27 416,70 226,66 1.074,05 555X15 1 
Mezanir» 423,80 211,90 423,80 211,90 46,48 88.93 44.46 135,41 90,94 559,21 .502,84 1 
2"|>iso 798,77 399,39 798,77 39939 86,62 42,02 21,01 128,64 107,63 927,41 507,02 1 
3"|)iso 528,32 179.67 111,87 707,99 640,19 75,67 75,67 75,67 783,66 715,86 1 
4 ()",«'• , 
10* pisos 562,54 26,20 20,% 588,74 583,50 22,01 22,01 22,01 610,75 60531 4 
5", ?', 
9o pisos 528,32 2620 20,% 554,52 549,28 75,67 75,67 75,67 630,19 624,95 3 
Casa de 
máquinas 56,21 570,4-1 114,09 626,65 170,30 626,65 170,30 1 
total £ 4.363,44 363,07 258,59 4.726,51 4.622,03 0,00 1.879,92 939,68 1.879,92 939,68 737,42 960,70 248,83 1.698,12 986,25 8304,53 6347,96 
Área real global: 8.3M,55 Área de construção global: 6347,96 
CO 
DD 
r o 
-vi ro 
S 
"2. 
-s, 
s. 
w 
vD 
Inf ormações para Arquivo do Regist ro de Imóveis 
(Lei 4 .591 16/ 12/ 64 - Ar t . 32 e N B 140) 
Quadro II - Cálculo das Áreas das Unidades Autônomas 
Co l u n as 19 a 38 
Fo l h a 
n ° 2 
Lo cal d o i m ó vel Ad o t ar n u m er ação 
seguida d o q uad r o 1 ao VIII 
Lo cal d o i m ó vel 
Total d e f o lhas: 13 
In co r p o r a d o r 
N o m e : 
Assi n at u r a: 
D at a: 
Pro f i ssional r esponsável p el o cál cu l o 
N o m e: 
Assi n at u r a: 
Dat a: 3 j u n h o , 2003 Regist ro CR EA: 
Unidade 
Áreas de divisão não proporcional 
Coefici-
ente de 
prepor-
cionali-
dxle 
30 
130 
Área dc divisão proporcional 
Areado 
iwvimento 
f 
Unidade 
Área privat iva Área de uso comum 
Total 
área de 
cons-
trução 
(24 + 29) 
Coefici-
ente de 
prepor-
cionali-
dxle 
30 
130 
Área dc uso comum 
Areado 
iwvimento 
f 
Unidade 
C
o
b
er
ta
 p
ad
rã
o
 
Coberta 
de padrão 
diferente ou 
desccberta 
Totais 
" O 
Coberta de 
padrão diferente 
ou descoberta 
Totais 
Total 
área de 
cons-
trução 
(24 + 29) 
Coefici-
ente de 
prepor-
cionali-
dxle 
30 
130 
,2 
i - w 
S * 
3 
Coberta de 
| xk Irão diferente 
ou descoberta 
Totais 
Areado 
iwvimento 
f 
Unidade 
C
o
b
er
ta
 p
ad
rã
o
 
Real 
Equi-
valen-
te de 
cons-
trução 
Re.il 
(20+21) 
Decora 
trução 
<20 + 221 
d. 
Real 
Equiva-
lente de 
conçr 
trução 
Real 
(25 + 26» 
D? 
cons-
trução 
'25+27) 
Total 
área de 
cons-
trução 
(24 + 29) 
Coefici-
ente de 
prepor-
cionali-
dxle 
30 
130 
,2 
i - w 
S * 
3 
Real 
31 x S13 
Equiva-
lente de 
cons-
trução 
31x114 
Rciil 
• 32+33) 
11-
cons-
trução 
(32 + 34) 
Real 
(23+28 
+35) 
í> 
cons-
trução 
(30+36) 
f 
19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 
301,302,501,502,701, 
702.901,902 135.43 14,40 11,52 149,83 146,95 3357 1678 3357 1678 163.73 0,02943879 21.71 2828 733 49,99 29.04 233.39 192.77 8 
301,307 138.79 15,31 9.78 154,10 148,57 33,57 16.78 33,57 1678 165,35 0,02973007 21,93 2854 7,39 50,47 2932 238,14 194,67 2 
303 132.42 71,83 43,10 20425 17552 3357 1678 3357 1678 192.30 0,03437570 2550 3322 859 .38,72 34,09 2%.54 226.39 1 
306 132.42 62,82 37f69 19524 170,11 3357 1678 3357 1678 186.89 0,03360297 24.78 3228 8.36 57,06 33.14 285.87 220.03 1 
505,506,705,706, 
905,906 132.42 132,42 132.42 3357 1678 3357 1678 14920 0,02682628 19,78 25,77 6,68 4555 26.46 211.54 175.66 6 
303,308,503,504,507, 
508, 703,701,707,708, 
903.901.907,908 13879 5,90 4.72 144,00 14351 33.37 16.78 3357 1678 16029 002882027 2126 27.(0 7.17 48,95 28.43 22721 18872 14 
Vacas 3357 16,78 3357 1678 16.78 0,00301706 222 2,90 0,75 5.12 2,97 38,60 19,75 24 
Totais I 4.363/44 363,07 2585< 4.72651 4.622,03 0,00 1.879,92 939,68 1.879,92 939,68 3561,71 1,00000 737/42 960,70 248,83 1.698,12 98625 830453 6547,% 
Área real global: 8304,35 Area de construção global: 6547,% 
Informações para Arquivo no Registro de Imóveis 
(Lei 4.591 - 16/12/64 - Art. 32 e NB 140) 
Quadro III - Aval iação dos Custo Global da 
Construção c do Preço por m 2 da Construção 
Folha 
n" 3 
Local do Imóvel Adotar numeração 
seguida do 
quadro I ao VIII 
Total de folhas: 13 
Incorporador 
Nome: 
Assinatura: 
Data: 
Profissional responsável pelo cálculo 
Nome: 
Assinatura: 
Data: 3 junho, 2003 Registro CRFA: 
l. Projeto- Padrão (Lei 4.591 art. 53 í t) que mais se assemelha ao d.» incorporação projetada. 
Designação fòdrâode 
acabamento 
número de 
pavimentos 
dependências de uso privativo da unidade autônoma área de construção 
da unidade privativa 
autônoma 
Designação fòdrâode 
acabamento 
número de 
pavimentos quartos salas banheiros 
ew.c. 
quartos de 
empregados 
área de construção 
da unidade privativa 
autônoma 
II n/ a 8 3 l 4 ou 5 1 Variável 
a: < 
£ 
a: 
o. 
O u-< 
5 
Cd 
C 
u. 
2. Sindicato que forneceu o custo básico: 
3. Custo unitário básico: RS 
• 4. Áreas globais do prédio projetado 
4.1 Área real privativa global 
4.2 Área real de uso comum global 
• 4.3 Área real global 
4.4 Árcadeconstr. privativa global 
4.5 Área de constr. comum global 
4.6 Área de construção vjobal 
826.81 / nv I Maio 2003 
(Ql. £5) 
(QI, I10 + E15) 
(QU1 7 ) 
(QI.3E6) 
(Ql. I l l + 116) 
tQI.118) 
5. Area de construção global (4.6) x Custo unitário básico (3) 
6. Parcelas adicionadas não consideradas no projeto padrão 
6. l Fundações especiais < no projeto padrão foram consideradas fundações diretas à 2, 
6.2 Elevadores 
6.3 Equipamentos dc instalações de: 
6.3.1 fogões 
6.3.2 Aquecedores 
6.3.3 Bombas de recalque 
6.3.4 Compactador 
6.3.5 Ar condicionado 
6.3.6 Calefação 
6.3.7 Ventilação e exaustão 
6.3.8 Garagem 
6.3.9 * Play ground" 
6.3.10 
6.3.11 
6.4 Obras e serviços complementares: 
6.4.1 Terraplanagem 
6.4.2 Urbanização 
6.4.3 Recreação (piscinas, campos de esporte) 
6.4.4 Ajardinamento 
6.4.51 igações dc serviços públicos (art. 51) 
6.4.6 Instalação e regulamentação do condomínio 
6.4.7 
6.4.8 
6.5 Outros serviços discriminados emanexo: 
7. lüSubTotal 
8. Impostos e taxas 
9. Projeto 
9.1 Honorários do autor do projeto arquitetônico 
9.2 Honorários do autor do projeto estrutural 
9.31 lonorários do autor do projeto de instalações 
9.4 Projeto de custos 
9.5 
10.2- Subtotal 
11. Remuneração do construtor: 15% 
12. Remuneração do incorporadoc 
13. Custo global da construção: 
14. Preço por nv (Li construção: (13) • (4) = RS1010,00/ nv" 
N8 - Os valores correspondentes aos itens 9.1, 9.2, 9.3. quando ainda não contratados, 
fornecidas pelos respectivos órgãos de classe. 
(mês) 
4.726,51 ni 
3.578.04 m 
8.304,55 m 
4.662,03 m 
1.925,93 m 
6.547,96 m 
(ano > 
56,91 % 
43,09% 
100,00% 
71,20% 
29,41% 
100.00% 
ks; 5.413.920,60 
RS 110.000.00 
RS 122.400,00 
RS 
RS 
RS 1.000.00 
RS 
RS 
RS 
RS 
RS 
RS 
RS 
RS 
RS 
RS 
RS 
RS 
RS 
RS 
RS 
RS 
RS 
RS 5.647320,00 
RS 
RS 
RS 50.000,00 
RS 30.000,00 
RS 17.000,00 
RS 6.500,00 
RS 
RS 5.750.820,00 
RS 862.623,00 
RS 
RS 6.613.443,00 
O 
U* 
ac C — 
O L> L_ 
Cí 
Q. 
u 
o C 
0 •< 
< 
1 
50 m) 
poderão ser calculados de acordo com as tabela 
Informações para Arquivo no Regist ro de Imóveis 
(Lei 4.591 16/12/64 - Art. 32 e Nfi 140) 
ro 
- J 
rvj 
Quadro IV Avaliação do Custo de Construção de Cada Unidade Autônoma 
Co l u n as 39 a 48 
Fo l h a 
n ° 4 
1 
> 
g. 
l o c a l d o Im ó vel Ad o t ar n u m er ação 
segu ida d o 
q u ad r o I ao VII I 
W O Total d e f o lhas: 13 
CO 
0 C 
In co r p o r ad o r 
N o m e: 
Pro f i ssional r esp onsável p el o cál cu l o 
N o m e : 
§ Assi n at u r a: Assi nat u r a: 
SB Bi Dat a: Dat a: 3 j unho, 2003 Reg ist ro CREA : 
i 
CD 
rs 
cZ T3 
Cus:o de construção 
<ia unidade autônoma 
Custo de construção da área 
sub- rogada à unidade autônoma 
Custo de construção da unidade 
autônoma e da sub- rogação 
0 Designação Área de Custo Coei. de Área Custo da Coei. de Área Valor Coet'. de Observações 
co 
0 
.0 
da 
unidade 
construçàc 
unidade 
construção 
relat ivo à 
sub-
rogada 
construção 
da área 
construção 
relat ivo 
total total constr. 
total X 
(indicar aqui a 
discr iminação das 
3 CO 3 
0 
w 
(Q.II- 38) unidade sub- rogada à área 
sub- rogada 
áreas sub- rogadas, 
quando houver) 
O. CO d 39 40 41 • 12 43 44 45 46 47 48 
</> (21) (38) (40 X ITEM 14 Qllli (40/ 46) (43 X ITEM 14 Qlll) (43/ 46) (40 + 43) (41+ 44) (42 + 45) Unkbcfc Área Coeficiente 
C 
"8. 301,302,501,502,701, 0 
T3 001.902 192,77 194.697,80 0,02943879 32,09 32.410,92 0,00190076 224,86 227.108,72 0,03-133% 7 306 188,72 0,02882027 
3 304,307 194,67 196.610,80 0,02973007 32,41 32.734,12 0,00194963 227,08 229.350,92 0,0346797 2 501 188,72 0,02882027 
0 0 305 22639 228.654,02 0,03457570 37,69 38.066,92 0,00575189 264,08 266.720,94 0,0403276 1 506 175,66 0,02682628 
0 300 220,03 222.230,41 0,03360297 36,62 36.98632 0,00559258 256,65 259.216,63 0,0391956 1 XE 192,77 0,02943879 
•0 M O 505,705,706,905,906 175,66 177.416,69 0,02682628 29,25 29.542,51 Ü.Ü0W6704 204,91 206.959,20 0,0312933 5 903 188,72 0XJ2882027 
O. <0 303,503,507,508,703, 
O. 704,707,708,904,907,908 188,72 190.60730 0,02882027 31,42 31.73432 0,00179844 220,14 222341,52 0,0336187 11 Totais 93439 0,14272589 
O 
CO Vigas 19,75 19.947,51 0,00301706 339 3.322,90 0,000.50245 23,04 23370,41 0,0035195 24 
3 
r> 0 TOTAIS ( I ) 5.613,37 5.669.506,61 0,85727411 934,59 943.936,39 0,14272589 6.547,96 6.613.443,00 1,0000000 
= 
o. 
o 
3 
o' 
Informações para Arquivo no Regist ro de Imóveis 
(Lei 4.591 - 16/ 12/ 64 - Ari. 32 e NB 140) 
Quadro V - Informações gerais Folha n° 5 
local do Imóvel Adotar numeração seguida 
do quadro I ao VIII 
Total de folhas: 13 
Incorporador 
Nome: 
Assinatura: 
Data: 
Profissional responsável pelo cálculo 
Nome: 
Assinatura: 
Data: 3 junho, 2003 Registro CR LA: 
DO EMPREENDIMENTO 
Trata-se de um empreendimento para construção de prédio residencial multifamiliar loca-
lizado a 
• Autor do Projeto de Arquitetura: 
• Autor do Projeto de Cálculo Estrutural: 
• Autor do Projeto de Instalações: 
• Responsável Técnico da Obra: 
• Prazo da Obra: 50 meses 
DA EDIFICAÇÃO 
Composta por uma edif icação residencial com pavimento de acesso e 22 vagas para 
estacionamento; mezanino com 13 vagas para estacionamento; 2o piso-G3 com 21 vagas para 
estacionamento; 3o, 5°, 7° e 9° pavimentos com 8 apartamentos formando duplex com os 
pavimentos 4°, 6o, 8° c 10° e pavimento de casa de máquinas. 
DAS UNIDADES 
APARTAMENTOS 304. 307 DUPLEX 
Hall, sala, lavabo, copa-cozinha, w.c. serviço, quarto de empregada, área de serviço, 
despensa, varanda, terraço, escada, 2 quartos, 2 circulações, banheiro, closet, 1 quarto com 
banheiro formando suíte. 
APARTAMENTO? 305. 300 • DUPLEX, 
Sala, lavabo, copa-cozinha, w.c. serviço, quarto de empregada, área de serviço, despensa, 
terraço, escada, circulação, 3 quartos com 3 banheiros formando suíte. 
APARTAMENTOS 301, 302, 501, 502, 701, 702, 901, 902 DUPLEX. 
Sala, lavabo, copa-cozinha, w.c. serviço, quarto de empregada, área de serviço, despensa, 
04 varandas, escada, circulação, 03 quartos com 03 banheiros formando suíte. 
APARTAMENTOS 505, 506, 705, 706, 905, 906 DUPLEX. 
Sala, lavabo, copa-cozinha, w.c. serviço, quarto de empregada, área de serviço, despensa, 
escada, circulação, 03 quartos com 03 banheiros formando suíte. 
APARTAMENTOS 303.304.307, 309,503.504,507. 508. 703,704.707.709,903.904.907. 
9Q8 - DUPLEX. 
Hall, sala, lavabo, copa-cozinha, w.c. serviço, quarto de empregada, área de serviço, 
despensa, 02 varandas, escada, 2 quartos, 2 circulações, banheiro, closct, 1 quarto com ba-
nheiro formando suíte. 
DOS PAVIMENTOS 
Pavimento Térreo 
Partes comuns: Compostas por estacionamento com 22 vagas de garagem com 657,35 m2 
real e 328,39 nr de construção, ambas áreas de uso comum de divisão não proporcional; 
portaria, circulação, lavatório, banheiro def. , salão de festas, entrada e saída de automóveis, 
rampa de acesso ao mezanino, lixeira, escada enclausurada, 2 elevadores, 416,70 m2 real e 
226,66 m- de construção ambas áreas de uso comum de divisão proporcional; totalizando 
1.074,05 m2 real e 555,05 nr de construção para o pavimento. 
Informações para Arquivo no Registro de Imóveis 
(Lei 4.591 - 10/ 12/ 64 - Art. 32 e NB 140) 
Quadro V - Informações gerais Folha n° 6 
Local do Imóvel Adotar numeração seguida 
do quadro I ao VIII 
Total de folhas: 13 
Incorporador 
Nome: 
Assinatura: 
Data: 
Profissional responsável pelo cálculo 
Nome: 
Assinatura: 
Data: 3 junho, 2003 Registro CREA: 
Me^aninp 
Partes comuns: Constituídas por estacionamento com 13 vagas de garagem com 423,80 nv' 
real e 211,90 nv' de construção, ambas áreas de uso comum de divisão não proporcional; 2 
elevadores, circulação, antecâmara, lixo, duto, escada enclausurada, rampas de acesso ao 
térreo e ao 2o piso com 135,41 m- real e 90,94 nv de construção ambas áreas de uso comum de 
divisão proporcional; totalizando 559,21 nv' real e 302,84 nv' de construção para o pavimento. 
2° Piso - G3 
Partes comuns: Constituídas por estacionamento com 21 vagas de garagem com 798,77 nv' 
real e 399,39 nv' de construção, ambas áreas de uso comum de divisão não proporcional; 2 
armários para bateria de gás, 2 elevadores, circulação, aniecâmera, l ixo, duto, escada 
enclausurada, rampas de acesso ao mezanino, sala, banheiro, cozinha, área de serviço e 
quarto; 128,64 nv' real e 107,63 nv de construção ambas áreas de uso comum de divisão 
proporcional; totalizando 927.41 nv' real e 507,02 nv' de construção para o pavimento. 
3° Pavimento 
Partes privativas: Constituídas por 8 apartamentos formando duplex com o 4o pavimento, já 
anteriormente descritos com 707,99 nv2 real e 640,19 nv' de construção, ambas áreas de uso 
privat ivo de divisão não proporcional. 
Partes comuns: Const ituídas por circulação, 2 elevadores, antecâmara, duto, escada 
enclausurada e lixeira, com 75,67 nv real e 75,67 nv' de construção, ambas áreas de uso comum 
de divisão proporcional; totalizando 783,66 nv' real e 715,86 nv' de construção para o pavimento.4°. 6°. 8° e 10° Pavimentos 
Partes privat ivas: Constituídas por 8 apartamentos formando duplex com os pavimentos 
ímpares, já anteriormente descritos com 588,74 nv' real e 583,50 m2 de construção, ambas áreas 
de uso privativo de divisão não proporcional. 
Partes comuns: Constituídas por 2 vãos de elevadores e escada enclausurada, com 22,01 nv' 
real e 22,01 mJ de construção, ambas áreas de uso comum de divisão proporcional; totalizando 
610,75 nv' real e 605,51 nv' de construção para o pavimento. 
5°. 7° e 9" Pavimentos 
Partes privat ivas: Constituídas por 8 apartamentos formando duplex com os pavimentos 
pares, já anteriormente descritos com 554,52 nv' re.il e 540,28 nv tle construção, ambas áreas 
de uso privativo de divisão não proporcional. 
Partes comuns: Const ituídas por circulação, 2 elevadores, antecâmara, duto, escada 
enclausurada e lixeira, com 75,67 nv' real e 75,67 nv' de construção, ambas áreas de uso comum 
de divisão proporcional; totalizando 630,19 nv' real e 624,95 nv' de construção para o pavimento. 
Pavimento da Casa de máquinas 
Partes comuns: Constituídas por circulação, telhado, duto, escada enclausurada, casa de 
máquinas, casa de bombas, sala de antenas com 626,65 nv' real e 170,30 nv' de construção, 
ambas áreas de uso comum de divisão proporcional; totalizando 626,65 nv' real e 170,30 nv' de 
construção para o pavimento. 
NBR 12721 - Avaliação de custos unitários e preparo de orçamentos de construção para incorporação de edilicio em condorninio 1 4 3 
Informações para Arquivo no Registro de Imóveis 
(Lei 4.591 - 16/12/64 - Art. 32 e NB 140) 
Quadro V - Informações gerais olha n° 7 
Local do Imóvel Adotar numeração seguida 
do quadro I ao VIII 
Tolal de folhas: 13 
Incorporador 
Nome: 
Assinatura: 
Data: 
Profissional responsável pelo cálculo 
Nome: 
Assinatura: 
Data: 3 junho, 2003 Registro CREA: 
Quadr o de áreas reais (m2) 
Unidade (X) Pr ivat iva Comum Total 
301, 302, 501, 502, 701, 
702, 901, 902 
8 149,83 83,56 233,39 
304, 307 2 154,10 84,04 238,14 
305 1 204,25 92,29 296,54 
306 1 195,24 90,63 285,87 
505, 506, 705, 706, 
905, 906 
6 132,42 79,12 21 1,54 
303, 308, 503, 504, 507 
508, 703, 704, 707, 708, 
903, 904, 907, 908 
14 144,69 82,52 227,21 
Vagas 24 38,69 38,69 
Total 4.726,51 3.578,04 8.304,55 
CD 
ZD 
ro -vi rvo 
"2. 
S. 
Vi 
Informações para Arquivo no Regist ro de Imóveis 
(Lei 4.591 16/12/64 Art. 32 e NB 140) 
Quadro VI - Memorial Descrit ivo dos Equipamentos Folha n° 8 
Local do Imóvel Adotar numeração 
seguida do 
quadro 1 ao VIII 
Total de folhas: 13 
Incorporador 
Nome: 
Assinatura: 
Data: 
Profissional responsável pelo cálculo 
Nome: 
Assinatura: 
Data: 3 junho, 2003 Registro CRLA: 
Equipamento Tipo (ou marca) Acabamento Detalhes gerais 
• Bombas de recalque 
• Equipamento de incêndio 
• Elevadores 
• Instalações elétricas 
• l ios e cabos 
• Eletrodutos 
• Disjuntores 
• Interruptores e tomadas 
• Quadro corta-circuito 
• Instalações hidráulicas 
• Tubos e conexões 
• Registro de gaveta 
• Instalações sanitárias 
• Telefone 
• Instalações de gás 
• Tubos e conexões 
• Instalações esgoto / 
águas pluviais 
Dancor, Worthington 
ou Berkley 
Firestop, Ecil 
At las, Thyssen-Sur, 
Ot is ou Schindler 
Pirelli / Siemens/ Ficap 
Apoio / Tigre / lort ilit 
Elet romagnét ico 
Padrão Piai Legran 
Tigre/ lort ilit 
Fabrimar / Deca 
Tigre / Fortilit 
Ferro 
PVC 
Motor fechado 
("obre eletrolít ico 
PVC rígido ou flexível 
eletromagnéticos ou fusíveis 
Caixas metálicas com portas 
PVC e CPVC Rígido 
PVC e CPVC Rígido 
PVC Rígido 
Galvanizado sem costura 
Rígido 
Serão instaladas bombas de recalque automáticas 
com potência adequada ao consumo do prédio. 
Execução dos serviços e projetos de acordo 
com as normas da ABNT e CBERJ. 
Serão instalados 02 (Dois) Elevadores, com 
capacidade e velocidade adequada ao tráfego. 
Execução dos serviços e projetos de acordo com 
as normas da ABNT e Concessionária. 
Execução dos serviços e projetos de acordo 
com as normas da ABNT e Concessionária. 
Execução dos serviços e projetos de acordo 
com as normas da ABNT e Concessionária. 
Execução dos serviços e projetos de acordo 
com as normas da ABNT e Concessionária. 
Execução dos serviços e projetos de acordo com as 
normas da ABNT e Concessionária. 
Informações para Arquivo no Regist ro de Imóveis 
(Lei 4.591 - 16/12/64 - Ari. 32 e NB 140) 
Quadro VI - Memorial Descrit ivo dos Equipamentos Folha 
(dependências de uso privat ivo) n° 9 
Local <lo Imóvel Adotar numeração 
seguida do 
quadro 1 ao VIII 
Total de folhas: 13 
Incorporador Profissional responsável pelo cálculo 
Nome: Nome: 
Assinatura: Assinatura: 
Data: Data: 3 junho, 2003 Registro CREA: 
Equipamento Tipo (ou riarca) Acabamento Detalhes gerais 
Esquadrias de madeira Placa durj de f ibra de madeira com Pintura Padrão de acabamento e dimensões de acordo com o projeto de arquitetura 
miolo semi-oco ti|)o Fucatex ou Duratex 
Esquadriasdealumínio Alumínio Anodizado colorido Padrão de acabamento e dimensões de acordo com o projeto de arquitetura 
Esquadrias de ferro Ferro Pintura Padrão de acabamento e dimensões de acordo com o projeto de arquitetura 
Ferragens La Fonte, Fama, Brasil, Haga ou Soprano Padrão de acabamento de acordo com as esquadrias 
Vidros Lisoefaniasia Incolor Padrão de acabamento e espessu ra de acordo com o vão das esquadrias. 
Louças e acessórios Celite, Dtca ou Ideal Standard Louça vitrificada fòdrão de acabamento e dimensões de acordo com o projeto de arquitetura 
Metais Fabrimar, Deca, Oriente ou Rio Gomado Padrão de acabamento de acordo com as louças 
Bancas Granito Padrão de acabamento de acordo com as louças 
Impermeabilização Moterplas Manta asíáltica Serão impermeabilizadosos reservatórios, lajes descobertas, boxe dos banhos, poço do elevador, terraços descobertos 
1 - Os materiais ora esixxiticados estarão sujeitos a variação caso n.i época das respectivas aquisições não forem encontrados no mercado da |>raça tfc> Rio cie Janeiro • RJ. 
2 - Não foram incluídas nas especificações eorçamentos da obra, e serão rateadas pelos condôminos, em épocas próprias e na proporção da fração ideal do terreno de cada um, as seguintes despesas: Subestação de força, 
se exigida pela l ight, Projetos de Instalações especiais que venham a ser exigidos pelas Concessionárias de serviço público ou autarquias federais, estaduais ou municipais, no prédio ou nas Redes Externas, inclusive 
extensões de redes de abastecimento de águi, Antenas Coletivas de IV e respectiva f iação, Instalação e Decoração do Hall Social, Equipamentos e fiação de interfonia, Central Telefônica, Automatização de Portões. Circuito 
Fechado de T\ { Sistemas de Informatização, TV a Cabo, Equipamentos de Piscina, Equipamentos de Sauna, Brinquedos da Recreação Infantil, Porteiro Eletrônico, Ajardinamento, Equipamentos doCoffee-Shop e dos Vestiários, 
Taxas e Orçamentos para execução de ligações Definitivas, exigências para plantiode árvores pelo Departamento de Parques e Jardins da PMRJ, instalação de gerador e de luzes de emergência, extensão de redes de luz 
e gás, rede externa de água, rede de gás, ligação de águas pluviais, serviços de vault, cabos de interligação definitiva da rua até o PC, taxas e emolumentos cobrados pela I ight com a ligação de luz. portões das garagens, 
estação de tratamento de esgotos ou fossa liltro, ligação de esgoto e instalação do condomínio. 
3 - Também não foram incluídos nestas es|>ecificações e orçamento da obra e ficarão por conta de cada condômino: Fogões. Armários Embutidos, Aparelhos de Ar- Condicionado, Filtros, Armários e Espelho nos banheiros. 
Aquecedores, Padeiras, Saboneteiras, Luminárias e Mobiliário em Geral, f iação dos aparelhos de ar- cortdicionado,alarmes nos acessos das vagas dos estacionamentos, persianas, fechamento-padràodo vão para o exterior 
das áreas de serviço, secadores de roupas, chuveiro elétrico, fechamento dos boxes dos banheiros, pedidos de ligação de luz, gás e telefonepara as unidades residenciais, olho mágico nas portas, grades não previstas 
no Projeto de Arquitetura ou em qualquer outro projeto inerente à obra. 
4 - Fica estipulado que as diferenças de metragens que porventura ocorrerem na construção das áreas comuns ou nas de utilização privativa, de até 5% daquelas constantes no projeto aprovado.não darão aos contratantes 
quaisquer direitos e ressarcimento pelas diferenças que até aquele limite resultarem da execução dasobras. 
CO 
DD 
ro -vi 
ro 
S 
"2. 
-s, 
S. 
Informações para Arquivo no Regist ro de Imóveis 
(Lei 4.591 - 16/ 12/ 64 - Art. 32 e NB 140) 
Quadro VII - Memorial Descrit ivo dos Acabamentos 
(d ep end ências d e uso p r i vat i vo) 
Fo lha 
n ° 10 
Local d o Im óvel Ad o t ar n u m er ação 
seguida d o 
quad ro 1 ao VII I 
Local d o Im óvel 
Total d e folhas: 13 
In co r p o r ad o r 
No m e: 
Assinat u ra: 
Dat a: 
Prof issional responsável p el o cál cu l o 
No m e: 
Assinat u r a: 
Dat a: 3 j unho, 2003 Regist ro CREA: 
Dependências p isos p ar ed es l et o s peitoris Dependências 
Revestimento acabamento soleira revestimento acabamento rodapé revest imento acabamento 
3o, 5o, 7o e 9® pisos 
Varanda cerâmica esmaltada granito cera nuca esmaltada granito gesso pintura granito 
WcempfeçKb cerâmica esmaltada granito ceramica esmaltada gesso pintura granito 
Quarto cm| X€gada cimentado p' laminado liso granito emboço emassamento/ pintura madeira emboço piníura granito 
Sala cimentado p/ laminado liso granito emboço emassamento/ pintura madeira enix>ço pintura granito 
Serviço cerâmica esmaltada granito ceramica esmaltada gesso pintura granito 
Copa cozinha cerâmica esmaltada granito ceramica esmaltada - gesso pintura granito 
Despensa cerâmica esmaltada granito ceramica esmaltada - gesso pintura granito 
Lavabo ceramica esmaltada granito cera nuca esmaltada gesso pintura granito 
Escada intema cimentado p/ laminado liso granito emlxiço emassamento/ pintura madeira - pintura solxe concreto -
Hall cimentado p' laminado liso granito emboço emissamcnto/ pintura madeira gesso pintura 
Terraço ceramica esmaltada granito ceramica esmaltada granito - • 
4o, 6o, 8o e 10' pisos 
Varanda ceramica esmaltada granito ceramica esmaltada granito gesso pintura granito 
Banheiros suites cerarmca esmaltada granito ceramtca esmaltada granito gesso pintura granito 
Suíte ceramica esmaltada granito cera nuca esmaltada granito enijoço pintura granilo 
Circulação cimentado p/ laminado liso granito emlxx, o/ reboco pintura madeira gesso pintura granito 
Banheirosocial ceramica esmaltada granito ceramica esmaltada gesso pintura granito 
(Quarto cimentado p/ca- j)ete liso granito emlxiço pintura madeira emboço pintura granito 
Closet cimentado p/ capete liso granito emboço pintura madeira eniboço pintura -
Circulação suíte cimentado p/ capete liíO granito emboço pintura madeira emíwço pintura granito 
"D 
CD 
CL 
O 
O 
o 
cs. 
3 
Informações para Arquivo no Regist ro de Imóveis 
(Lei 4.591 - 16/12/64 - Art. 32 e NB 140) 
Quadro VIII - Memorial Descrit ivo dos Acabamentos 
(dependências de uso comum) 
Folha 
n° 11 
local do Imóvel Adotar numeração 
seguida do 
quadro I ao VIII 
local do Imóvel 
Total de folhas: 13 
Incorporador 
Nome: 
Assinatura: 
Data: 
Profissional responsável pelo cálculo 
Nome: 
Assinatura: 
Data: 3 junho, 2003 Registro CREA: 
Dependências pisos paredes tetos peitor is Dependências 
Revestimento acabamento solei ra revest imento acabamento rodapé revest imento acabamento 
peitor is 
1o piso (acesso) 
Área frontal pedra portuguesa - • - - -
Pbrtaria granito polido granito emboço pintura granito gesso pintura granito 
Garagem cimentado liso granito emboço pintura ardósia - pintura sobre concreto -
Rampa acesso mezanino cimentado liso granito emboço pintura ardósia • pintura sobre conc reto 
Circulação cimentado liíO granito emboço pintura ardósia gesso pintura granito 
MaSdcres cimentado liso granito emboço pintura ardósia emboço pintura -
Salão de festas ceramtca esmaltada granito emboço pintura madeira cmlxx̂ o pintura granito 
Lavatóno cerâmica esmaltada granito ceramtca esmaltada - gesso pintura granito 
Banheiro ceramica esmaltada granito ceramtca esmaltada - gesso pintura granito 
Lixeira ceramtca esmaltada granito ceramtca esmaltada • gesso pintura 
Escada cimentado liso granito emboço pintura - emboço pintura -
Mezanino 
Circulação ceramtca esmaltada granito emboço pintura granito gesso pintura 
Lixeira ceramica esmaltada granito azulejo esmaltado - gesso pintura -
Antecâmara cimentado liso granito emboço pintura - emboço pintura -
CO 
DD 
ro -vi ro 
"2. 
a 
Informações para Arquivo no Regist ro de Imóveis 
(Lei 4.591 - 16/12/64 - Art. 32 e NB 140) 
Quadro VIII - Memorial Descrit ivo dos Acabamentos 
(dependências de uso comum) 
Folha 
n° 12 
Local do Imóvel Adotar numeração 
seguida do 
quadro 1 ao VIII 
Local do Imóvel 
Total de folhas: 13 
Incorporador 
Nome: 
Assinatura: 
Data: 
Profissional responsável pelo cálculo 
Nome: 
Assinatura: 
Data: 3 junho, 2003 Registro CREA: 
Dependências pisos paredes tetos peitoris Dependências 
Revestimento acabamento soleira revestimento acabamento rodapé revestimento acabamento 
peitoris 
Garagem dmentado liso granito emboço pintura ardósia - pintura sobre concreto 
Rampas deacesso cimentado liso ardósia emboço pintura ardósia laje cm concreto pintura solxeconcreto -
Escada cimentado liso ardósia emboço pintura • laje cm concreto pintura solxeconcreto 
2°piso-G3 
Garagem ementado liso ardósia emboço pintura ardósia laje em concreto pintura solxeconcreto 
Sala ceramica esmaltada granito cmlxiço pintura madeira emlxjço pintura granito 
Cozinha ceramica esmaltada granito azulejo esmaltado - gesso pintura granito 
Serviço cerâmica esmaltada granito azulejo esmaltado - gesso pintura granito 
Quuto cerâmica esmaltada granito emboço pintura madeira emboço pintura granito 
Banheiro ceramica esmaltada granito azulejo esmaltado - gesso pintura granito 
Escada dmentado liso granito emboço pintura - emboço pintura -
Antecâmara dmentado liso granito emboço pintura - emboço pintura 
Circulação ceramica esmaltada granito emboço pintura granito gesso pintura 
Lixeira ceramica esmaltada granito azulejo esmaltado - gesso pintura -
3° piso 
Circulação ceramica esmaltada granito emboço pintura granito gesso pintura granito 
Informações para Arquivo no Regist ro de Imóveis 
(Lei 4.591 - 16/12/64 - Art. 32 e NB 140) 
Quadro VIII - Memorial Descrit ivo dos Acabamentos Folha 
(dependências de uso comum) n° 13 
Local do Imóvel Adotar numeração 
seguida do 
quadro 1 ao VIII 
Total de tolhas: 13 
Nome: 
Incorporador 
Nome: 
Profissional responsável pelo cálculo 
Assinatura: Assinatura: 
Data: Data: 3 junho, 2003 Registro CRI A: 
Dependências pisos paredes tetos peitoris 
Revestimento acabamento soleira revestimento acabamento rodapé revestimento acabamento 
Ante câmara Cimentado Liso Ardósia Emboço Pintura - Emboço Pintura -
Escada Cimentado Liso Granào Emboço Pintura - Laje em concreto Pintura -
Terraço Cerâmica Esmaltada Granito Cerâmica Esmaltada Granito - -
Casa de máquinas 
Casa de máquinas Cimentado Liso Ardósia Emboço Pintura Laje em concreto Pintura Ardósia 
Antenas 
Casa de bombas 
Cimentado 
Cmentado 
Liso 
liso 
Ardósia 
Ardósia 
frHxx;o 
Emboço 
Pintura 
Pintura Ardósia 
Laje em concreto 
Laje em concreto 
Pintura 
Pintura 
Ardósia 
Ardósia 
Escada Cimentado Liso Ardósia Emboço Pintura Laje em concreto Pintura Aidósia 
CircuLição Cmentado liso Ardósia Emboço Pintura Ardósia Laje cm concreto Pintura Ardósia 
Fachadas 
Frontal - - - Granito/cerámica Polido/esmaltada - - - -
Fundos - - - Granito/cerámica Polido/esmaltada - - - -
Laterais • • - Cerâmica Esmaltada • - • 
COM ENTÁRIOS DOS QUADROS PREENCHIDOS 
Quadr o I 
Este quadro tem o objetivo de destacar as diversas áreas do empreendimento, 
totalizando-as por pavimento. A sua montagem é desmembrada segundo as colunas: 
- Pavimento 
- Área de divisão não-proporcional,colunas 2 a 11 podendo compor-se de 
áreas privativas ou áreas de uso comum. 
- Área cie divisão proporcional, colunas 12 a 16, composta por área de uso 
comum. 
- Área total do pavimento, colunas 17 e 18. 
Neste exemplo, o empreendimento é composto de acesso, mezanino, 2o, 3Q, 
4-, 6Q, 82, 10<J piso, 5Q, 7- e 9G piso e casa de máquinas. 
- Nas colunas correspondentes às áreas privat ivas de divisão não-proporcio-
nal foram lançadas as áreas dos apartamentos que, na quase totalidade, são 
áreas de coberta-padrão, enquanto apenas uma pequena parcela, que pode 
ser varanda ou área descoberta, é composta de áreas de coberta de padrão 
diferente ou descoberta. 
- As áreas de uso comum de divisão não-proporcional, áreas que podem 
corresponder, por exemplo, às vagas de estacionamento, apresentam-se todas 
sob a forma de áreas diferentes de coberta-padrão. Estas áreas estão contidas 
no acesso, mezanino e 22piso. 
- As áreas de uso comum de divisão proporcional são aquelas que serão rateadas 
pelas unidades autônomas, tais como portaria, salão de festas, escada e circu-
lação dos pavimentos. Parte destas áreas, segundo o exemplo, são de coberta-
padrão e outras não. 
- As áreas do pavimento são obtidas pela soma das áreas de divisão não-propor-
cional e proporcional. 
- Os cálculos de áreas totais reais e de construção do empreendimento são 
obtidos da soma das áreas e de todos os pavimentos. 
Quadr o II 
Este quadro destaca as áreas do empreendimento, segundo as unidades autôno-
mas, e de que forma elas são rateadas proporcionalmente. A sua montagem é 
desmembrada segundo as colunas: 
NBR 12721 - Avaliação de custos unitários e preparo de orçamentos de construção para incorporação de edifício em condomínio 151 
- Unidade, coluna 19. 
- Áreas de divisão não-proporcional, podendo compor-se de áreas privativas ou 
áreas de uso comum, colunas 20 a 30. 
- Coeficiente de proporcionalidade, coluna 31. 
-Área de divisão proporcional, composta pela área de uso comum, colunas 32 a 36. 
- Área total da unidade, colunas 37 e 38. 
Neste exemplo, a edificação é formada por oito apartamentos por andar, to-
dos duplex, em oito pavimentos. Além disso, contém 24 vagas de garagem comer-
cializadas em separado. 
- As áreas privativas de divisão não-proporcional estão desmembradas por apar-
tamento, difenciando-se do quadro I. 
- Áreas de uso comum, referentes às vagas de automóveis, são informadas 
unitariamente. 
- O coeficiente de proporcionalidade de cada unidade autônoma é obtido pela 
divisão da área de construção de divisão não-proporcional de cada unidade, 
pela soma das áreas de todas as unidades e somente delas, inclusive as vagas 
independentes. 
- Com base nos coeficientes de proporcionalidade de cada unidade é feito o 
rateio das áreas de divisão proporcional, obtidas no quadro I, pelas respectivas 
unidades autônomas. 
- As áreas totais (real e de construção) das unidades são calculadas pela soma-
tória das áreas de divisão não-proporcional e proporcional. 
- As áreas totais (real e de construção) do empreendimento deverão ser iguais 
ao do quadro I. 
Quadr o III 
O quadro III faz uma avaliação global da construção e do preço por metro 
quadrado da construção. 
As informações preliminares destacam as caracterísitcas do empreendimento 
em relação às designadas pela norma, o custo unitário básico por metro quadrado 
fornecido pelo Sindicato Regional e as principais áreas do projeto segundo os 
quadros I e II, referentes ao empreendimento. 
Na avaliação do custo global e preço por metro quadrado de construção é 
calculado o valor da construção obt ido pelo custo unitário básico, somado aos 
valores complementares não constantes do custo unitário básico. O total do 
custo da construção dividido pela área de construção global resultará no custo 
de construção por metro quadrado. 
Quadr o IV 
O quadro IV trata da avaliação do custo da construção de cada unidade autôno-
ma. Isto é feito pela combinação das informações do quadro II, através das áreas de 
construção de cada unidade, com as informações do quadro III, relativo ao valor do 
custo global de construção. 
As informações das áreas de construção possibilitam calcular o coeficiente de 
construção relativo a cada unidade. Por sua vez, o custo global da obra mult iplica-
do pelo coeficiente de cada unidade resultará no valor de construção da unidade. 
Neste exemplo, há área sub-rogada. Neste caso, cada unidade autônoma é 
acrescida de uma parcela de área de sua responsabilidade e, conseqüentemente, 
é acrescentado ao seu custo de construção. As unidades sub-rogadas estão indicadas 
em observações e são rateadas proporcionalmente às demais unidades, como indi-
cado nas colunas 43 a 45 
Quadr o V 
O quadro V trata das informações gerais do empreendimento, tais como o tipo 
de edificação e os responsáveis pelo empreendimento e projetos, e faz uma des-
crição sumária dos compartimentos de cada pavimento, relacionando-os com as 
áreas obtidas nos quadros I e II. 
Quadr o VI 
O quadro VI destaca o memorial descritivo dos equipamentos componentes da 
edificação. É formado pela descrição dos equipamentos, pelo ti| x> ou marca do equipa-
mento, as características relativas ao seu acabamento e finalmente os detalhes gerais. 
Quadr o VII 
O quadro VII tem como objetivo descrever as especificações de acabamentos 
relativas às dependências de uso privativo. Esta discriminação é feita por depen-
dência, abordando os acabamentos de pisos, paredes, tetos e complementos como 
rodapé, soleira e peitoril. 
Quadr o VIII 
Tem o objetivo de descrever as especificações de acabamentos relativas às 
NBR 12721 - Avaliação de custos unitários e preparo de orçamentos de construção para incorporação de edilicio em condomínio 1 5 3 
dependências de uso comum da edificação. Esta discriminação é feita da mesma 
forma que a do quadro VII. 
Exercício : 
Seja uma edificação composta de: 
- Pavimento térreo contendo 14 vagas para automóveis. 
- Pilotis elevado. 
- Seis pavimentos-tipo, compostos de dois apartamentos por andar. 
- Pavimento de cobertura, formado por um apartamento. 
- Telhado. 
Levando-se em conta que os cálculos das áreas do empreendimento foram fei-
tos segundo as "planilhas de cálculo de áreas" apresentadas a seguir, efetuar o 
preenchimento dos quadros I e II da Norma Brasileira Revisada, NBR 12721. 
Solução : 
a) Quadr o I 
- O primeiro pavimento a ser preenchido é o pavimento térreo. As suas áreas 
compõem-se de área de uso comum de divisão não-proporcional, relativas às 
vagas de estacionamento e áreas de uso comum de divisão proporcional, relati-
vas ao hall social, portaria, depósito e outros. 
- Pilotis - As áreas que compõem o pilotis, neste exemplo, são todas de divisão 
proporcional, correspondente ao apartamento do zelador, escada e pilotis social. 
- Pavimento-tipo - São lançadas as áreas relativas aos apartamentos no quadros 
de áreas privativas de divisão não-proporcional, enquanto as partes comuns, como 
circulação e escada, são lançadas nas áreas de divisão proporcional. 
- Pavimento de cobertura - Dá-se o mesmo tratamento que no do pavimento-tipo. 
-Telhado - As áreas componentes são todas de uso comum de divisão propor-
cional. 
Na linha de somatória, são obtidos os totais para cada coluna e finalmente os 
totais de área real e área de construção para o prédio. 
b) Quadr o II 
- O preenchimento é feito para obtenção de áreas para cada unidade. Nas 
colunas relativas à área privativa de divisão não-proporcional são alocadas as 
áreas correspondentes aos apartamentos: a área do apartamento em coberta-padrão, 
a área das varandas em coberta diferente da padrão (real) e a área das varandas 
correspondente à equivalência de construção. 
Nas colunas de áreas de uso comum de divisão não-proporcional são lançadas 
as áreas correspondentes às vagas de garagens. Elas podem ser lançadas vincula-
das aos apartamentos ou desmembradas conformeo exemplo. 
A coluna de total de área de construção (coluna 30) corresponde à soma das 
áreas equivalentes cie construção para área privativa e comuns de divisão não-
proporcional. 
O coeficiente de proporcionalidade é obtido através da divisão da área de 
construção da unidade pela área total de construção das unidades autônomas. A 
soma destes coeficientes logicamente resultará em 100%. Neste exemplo, as va-
gas de garagem foram desmembradas cias unidades e não contêm coeficiente de 
proprocionalidade. De posse destes coeficientes, as áreas de uso comum de divi-
são proporcional serão rateadas proporcionalmente às unidades, segundo os coefi-
cientes obtidos. A soma das áreas rateadas a cada unidade resultará na quantidade 
total ut ilizada previamente. 
Para se calcular, por unidade, a área total real e a área total de construção, 
basta somar o total correspondente às áreas cie divisão não-proporcional com o 
total das áreas cie divisão proporcional. A soma de todas as unidades e vagas 
resultará no total da obra, exatamente igual ao obtido pelo quadro I. 
NBR 12721 - Avaliação de custos unitários e preparo de orçamentos de construção para incorporação de edifício em condomínio 1 5 5 
Ul 
" D 
CD o. 
o 
o 
o 
o. 
3 O) 
Cálculo de áreas 
Obra: Fls 1 Data: 
Pavimento Medições % Cob. pad. Real Equival. 
1 - Térreo - 254,00 m2 
Coberta-padrão (hall. 
portaria, escada, outros) 1,00 49,40 
Depósito 0,60 19,60 11,76 
- Estacionamento Acessos independentes - 14 vagas 0,50 - 185,00 92,50 
Subtotal 254,00 153,66 
2 - Pilotis - 303,00 m2 
- Coberta-padrão (sala 
adminislr., apart. zelador, escada) 1,0 138,70 
- Pilotis social 0,65 - 164,30 106,80 
Subtotal 303,00 245,50 
3 Pavimento tipo (x 6) 
Parte comum 1,0 31,02 
Apt. 01 1,0 108,59 
Varandas 0,8 9,64 7,71 
Apt. 02 1,0 1 12,95 
- Varandas - 9,79 7,83 
271,99 268,10 
Subtotal (x 6) 1.631,94 1.608,60 
4 - Apt. dc cobertura = 279,01 m2 
- Partes comuns 1,0 30,69 
Apt. cober. padrão 1,0 108,39 - -
Varandas 0,8 - 4,05 3,24 
Terraço descoberto 0,65 135,88 88,32 
Subtotal 279,01 230,64 
5 Telhado = 155,22 m2 
- Cobcrtura-padrão 1,0 34,90 
- Telhados e calhas 0,2 - 120,32 24,06 
Subtotal 155,22 58,96 
Total 2.623,17 2.297,36 
Verificação em planta: 
CO 
DD 
r o -vi 
r o 
"2. 
a 
wi 
VI 
Informações para Arquivo do Regist ro de Imóveis 
(Lei 4.591 16/12/64 - Art. 32 e NB 140) 
Quadro 1 - Cálculo das Áreas nos Pavimentos e das Áreas Globais 
Colunas 1 a 18 
Folha 
n° 1 
Local do imóvel Adotar numeração 
seguida do quadro 1 ao VIII 
Total tis. 
Nome: 
Assinatura: 
Data: 
Incorporador 
Nome: 
Assinatura: 
Data: 
Profissional responsável pelo cálculo 
Registro CRFA: 
Áreas de divisão não-proporcional Áreas de divisão proporcional 
Area privativa Área de uso comum Área de uso comum 
Pavimento Coberta 
Coberta 
de padrão 
diferente ou 
descoberta 
Totais 
Coberta 
padrão 
Coberta 
de padrão 
diferente ou 
descoberta 
Totais 
Coberta 
Coberta 
depodrão 
diferente ou 
descoberta 
Totais Área do pavimento 
% 
Pavimento padrão 
Real 
E(|uiva-
lenlede 
ctos-
tnjção 
Real 
(2 + 3) 
üecons-
tnição 
(2+4) 
Coberta 
padrão 
Real 
Equiva-
lente de 
cons-
trução 
Real 
(7 + 8) 
Cfe 
cons-
trução 
(7 + 9) 
iXKlrào 
Real 
Ecjuiva-
lente de 
COOv 
tnição 
Real 
(12+13) 
De cons-
trução 
(12+14) 
Real 
(5+10+15) 
De cons-
trução 
(6+11+16) 
1 2 3 4 5 6 7 8 9 K) 11 12 13 M 15 16 17 18 
Temo 
Pílotrs 
tipo 
7o cober-
tura 
Telhado 
- - - - - - 185,00 92,50 185.00 92r50 49,40 
13870 
19/30 
164,30 
1176 
10680 
69,(X) 
303,00 
61,16 
245,50 
254,00 
303,00 
153,66 
245,50 
Temo 
Pílotrs 
tipo 
7o cober-
tura 
Telhado 
221,54 
108.39 
19.43 
139.93 
1554 
91,56 
240.97 
248.32 
237.08 
199.95 - - - - -
31,02 
30.69 
34.90 120.32 24.06 
31,02 
30,69 
155.22 
31,02 
30,69 
58,96 
271.99 
279,01 
155.22 
268.10 
230,64 
58,96 
x6 
totais Z 1.437.63 256.51 184.80 1.694.14 1.622.43 - 185.00 92.50 185.00 92.50 439.81 3-34.22 142.62 744.03 582,43 2.623.17 2.297.36 
Área real global (total da coluna 17); Área de construção global (total coluna 18) 
Informações para Arquivo do Regist ro de Imóveis 
(Lei 4.591 - 16/ 12/ 64 - Art. 32 c NB 140) 
Quadro II - Cálculo das áreas das unidades autônomas 
Colunas 19 a 38 
Folha 
n °2 
Local do im óvel Adot ar num eração 
seguida do quadro I ao VIII 
Total f ls. 
Incorporador 
Nom e: 
Assinatura: 
Dat a: 
Prof issional responsável pelo cál cu l o 
Nom e: 
Assinatura: 
Dat a: Registro CREA: 
Unklíde 
Áreas de d ivisão não- proporcional 
Coefici-
ente de 
ixqxr-
cionali-
dade 
30 
130 
Áreas de d ivisão proporcional 
Areada 
unidade 
O
b
se
rv
a
çõ
e
s
 
Unklíde 
Área pr ivat iva Área d e uso com um 
Total 
área do 
cons-
trução 
'24 + 29) 
Coefici-
ente de 
ixqxr-
cionali-
dade 
30 
130 
Área d e uso com um 
Areada 
unidade 
O
b
se
rv
a
çõ
e
s
 
Unklíde 
Coberta 
padião 
Coberta 
de padrão 
diferente ou 
descoberta 
Totais 
o 
£ 
2 
J 
Coberta de 
|xadrãodiierente 
(xj descoberta 
Totais 
Total 
área do 
cons-
trução 
'24 + 29) 
Coefici-
ente de 
ixqxr-
cionali-
dade 
30 
130 
Coberta 
padrão 
31 x X I 2 
Coberta de 
|xidrão diferente 
ou descoberta 
Totais 
Areada 
unidade 
O
b
se
rv
a
çõ
e
s
 
Unklíde 
Coberta 
padião 
Rftil 
Equi-
valen-
te de 
cons-
trução 
Rftil 
(20+21) 
Recons-
trução 
(20+22) 
o 
£ 
2 
J 
Real 
Equiva-
lente de 
cons-
trução 
Real 
(25 + 26) 
Oi 
cons-
trução 
(25+27) 
Total 
área do 
cons-
trução 
'24 + 29) 
Coefici-
ente de 
ixqxr-
cionali-
dade 
30 
130 
Coberta 
padrão 
31 x X I 2 Real 
31x113 
[quiva-
lentede 
cons-
trução 
31xSI4 
Real 
(32 + 33) 
De 
cons-
truçõo 
(32+34) 
Real 
(23+28+35) 
Cfe 
cons-
trução 
(30 +36) 
O
b
se
rv
a
çõ
e
s
 
19 33 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 31 35 36 37 38 
101,toi 
IQMÍOB 
70\ 
Vags 
103,59 
112,95 
10839 
9j&1 
9.7) 
139,93 
771 
783 
91,56 
1183 
122.74 
24832 
11630 
12078 
199,95 
-
1321 661 1321 661 
11630 
120.78 
199,95 
661 
007168 
0XJ7444 
0,12324 
3153 
3274 
54,19 
2181 
22,65 
37,46 
1022 
10,62 
17,58 
5334 
5539 
91,65 
4175 
4336 
7177 
17157 
178,13 
339,97 
1321 
158X5 
161,14 
271,72 
661 
x6 
x6 
xl4 
Tolais I 1.437.63 256,51 184.80 1.694,14 1.622,43 - 185,00 92,50 185,00 92,50 1.714,93 1,00 439,81 304,22 142,62 744,03 582,43 2.623.17 2.297,36 
Área real global (total da coluna 37); Área de construção global (total coluna 38) 
8 Introdução à Incorporação Imobiliária Brasileira 
O intuito de acrescentar este capítulo tem o sentido de dar uma idéia de como 
funciona a incorporação imobiliária e qual a sua importância no Brasil. 
Acreditamos que o investimento na área imobiliária brasileira é um dos melho-
res e mais seguros do País. 
De um modo geral, os valores dos imóveis no Brasil acompanham ou superam 
as correções monetárias provenientes da inflação. 
Mesmo ao longo de vários planos de estabilização monetária e nos mais varia-
dos estágios polít icos que o País atravessou, a propriedade foi sempre respeitada. 
Mais ainda, passa a ter um valor mais significativo exatamente pela segurança 
que representa. 
Estima-se hoje um déficit habitacional superior a dez milhões de habitações. 
Se considerarmos que ainda não há um plano habitacional estratégico em execu-
ção para a redução deste déficit a curto prazo e que continua havendo um razoá-
vel crescimento populacional, sem dúvida alguma há um mercado bastante pro-
missor na área das edificações. 
Esta carência de habitações implica uma valorização crescente dos imóveis. 
Citamos como exemplo para reflexão uma edificação de pequeno porte, com 
10 unidades residenciais e cerca de 2.000 m2. 
Considere uma equipe média de 40 operários por mês e um custo de construção 
global estimado da obra de R$ 2.000.000,00 e que serão consumidos mais de 500 
diferentes insumos (materiais, equipamentos e ferramentas de construção) com 
variáveis quantidades.Com este quadro, dá para se ter uma idéia da importância econômica e social: 
- Pela absorção de mão-de-obra e conseqüentemente o número de famílias a 
serem sustentadas. 
- Pelo movimento industrial dos mais diversos setores da construção, gerando 
produtos, impostos e mais uma vez absorvendo um contingente razoável de 
mão-de-obra. 
- Pelo crescimento econômico da região, através deste magnífíco movimento 
financeiro. 
- Pela criação de novas habitações, em geral de boa qualidade, oferecendo o 
que há de mais moderno para melhorar a qualidade de vida dos habitantes da 
região. 
- Finalmente, proporcionando lucratividade aos investidores do empreendi-
mento, que terão motivação para novos investimentos. 
Em relação às incorporações imobiliárias, podemos citar, entre outros, os se-
guintes aspectos que devem ser levados em conta, para o seu sucesso: 
1 - Criação da empresa incorporadora. 
2 - Compra do terreno. 
3 - Estudo do projeto. 
4 - Estudo de viabilidade econômica do empreendimento. 
5 - Elaboração de documentação técnica e jurídica do empreendimento. 
6 - Construção do empreendimento 
7 - Gerenciamento do empreendimento. 
8 - Venda do empreendimento. 
9 - Entrega dos imóveis. 
10 - Análise dos resultados. 
1 - CRIAÇÃO DA EMPRESA INCORPORADORA 
A partir do momento em que exista a certeza do investimento na área imobi-
liária através de um empreendimento definido, é necessário que se processe a 
parte legal para a incorporação. 
Sugerimos que seja feito por profissionais experientes e tradicionais do mercado, no 
sentido de se levar em conta as reais necessidades e flexibilidade que possam vir a 
compor as áreas de atuação da empresa. 
É usual que os futuros contadores da empresa preparem o contrato social, le-
vando-se em conta os diversos aspectos de part icipação imobiliária. 
A escolha dos parceiros para uma sociedade nesta área é fundamental. Nunca 
é demais lembrar que se trata de uma empresa em que os investimentos a serem 
aplicados são bastante consideráveis e os ganhos de investimentos podem ser de 
médio a longo prazo. O perfil do investidor, a capacidade de investimentos, os 
objetivos comuns dos sócios são alguns dos elementos a serem considerados. 
2 - COM PRA DO TERRENO 
A compra do terreno é sem dúvida o primeiro passo efetivo para empreender 
um projeto. 
Para os investidores muitas vezes a prioridade de uma edificação não está 
exatamente no tipo do empreendimento a ser edificado, mas o retorno que ele 
poderá oferecer. 
Para qualquer dos tipos, a escolha do terreno requer um cuidado "absoluto". O suces-
so do empreendimento também vai depender da escolha e da compra do terreno. 
Sugerimos que a procura e a compra do terreno sejam feitas com a assessoria 
de empresas corretoras de imóveis tradicionais, com um bom nome no mercado. 
Obviamente, as compras de terrenos podem ser feitas diretamente com os pro-
prietários ou por meio de pequenos corretores e ser bem-sucedidas. 
Acreditamos que através de empresas tradicionais no mercado os riscos técni-
cos e jurídicos são minimizados, principalmente para as empresas incorporadoras 
que estejam iniciando neste mercado. 
Entendemos como boa compra a escolha de um terreno bem localizado, em 
solo de boa qualidade para a construção, junto a boa vizinhança, em área adequa-
da ao projeto que se quer empreender e a um custo igual ou inferior ao do mercado 
em questão. 
É importante uma pesquisa de mercado com algumas corretoras da região ou 
consultas pessoais, para se ter uma noção razoável dos preços dos terrenos da 
região. 
3 - ESTUDO DO PROJETO 
Uma vez escolhido o terreno, é importante a elaboração do projeto arquitetônico 
e sua aprovação junto aos órgãos competentes. 
Em muitos casos, a escolha do terreno e o estudo do projeto caminham juntos. 
Para a possível compra do terreno, é usual solicitar a um projetista arquitetônico 
que faça um estudo do que poderá ser edificado. 
Qualquer que seja o caso, mais uma vez sugerimos a ut ilização de profissio-
nais gabaritados com experiência profissional do mercado em questão. 
É importante o conhecimento do código de obras da região para maximizar a 
ut ilização das áreas a serem construídas e das áreas das unidades privativas e 
minimizar as deficiências do projeto, tanto na questão da legislação como nas 
questões práticas para a execução da obra. 
4 - ESTUDO DE VIABILIDAD E ECONÔM ICA DO EMPREENDIMENTO 
De posse do estudo do projeto arquitetônico, do terreno em questão ou opção 
para a sua compra, é preciso elaborar um estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento, para que os incorporadores tenham a dimensão exata das despe-
sas, riscos e margem de lucratividade do empreendimento. 
Esta talvez seja a fase mais importante do processo, pois é nela que será deci-
dido o destino do empreendimento. 
Consideramos como principais variáveis para a viabilidade do empreendimento: 
Despesas: 
- Custo do terreno. 
- Custo do projeto e viabilidade econômica. 
- Custos da construção. 
- Custo de venda (lançamento, corretagem). 
- Custos financeiros por empréstimos ou financiamentos. 
- Despesas jurídicas, impostos e taxas. 
- Despesas administrativas da construção e das vendas. 
Receitas: 
-Venda das unidades do empreendimento. 
Algumas metodologias são usadas nas análises de viabilidade de um empreen-
dimento. Podemos citar: 
- Percentual do valor do lucro em relação ao valor do terreno. 
- Percentual do valor do lucro em relação ao valor das despesas do empreendi-
mento. 
-Valor do lucro em relação ao número de meses de duração do empreendi-
mento. 
- Renda mensal decorrente da locação do empreendimento pronto. 
- Percentual da renda mensal total em relação às despesas do empreendimento. 
- Percentual dos lucros em relação aos recursos próprios alocados. 
Cada empreendedor tem sua maneira de analisar a viabilidade do empreendi-
mento e suas margens mínimas de lucratividade. 
Muitas vezes esses empreendedores comparam os resultados com os outros 
tipos de investimento, não necessariamente na área imobiliária. 
Um fator extremamente importante na viabilidade econômica são as condi-
ções de venda do empreendimento e de pagamentos e a época da venda. 
Isto porque no estudo de viabilidade econômica é feita uma projeção de custeio 
ao longo do tempo e também das receitas. Um empreendimento pode dar resultados 
conservadores, caso tudo se confirme como o previsto em planejamento. 
Podemos obter resultados absolutamente surpreendentes, quando se lançam à 
venda as unidades de um bom projeto, em condições financeiras favoráveis ao 
mercado, ainda na fase inicial ou até mesmo antes do início do empreendimento. 
Um fluxo de caixa bem elaborado, em casos de vendas bem-sucedidas, possi-
bilita um desembolso muito reduzido dos recursos próprios, resultando em 
lucratividades altas na análise de lucros obtidos pelos recursos próprios alocados. 
Para o estudo de viabilidade é importante a part icipação conjunta dos profissio-
nais envolvidos diretamente com o empreendimento, tais como: 
- Incorporadores. 
- Escritório de arquitetura. 
- Escritório de planejamento e gerenciamento. 
- Escritório de promoção e propaganda. 
- Escritório cie vendas. 
- Escritório jurídico. 
5 - ELABORAÇÃ O DA DOCUM ENTAÇÃO TÉCNICA E JURÍDICA DO 
EMPREENDIMENTO 
Com relação à parte técnica, deve ser providenciado todo o planejamento 
técnico da obra, tais como orçamento detalhado da obra, cronograma físico-finan-
ceiro, cronograma descrit ivo das atividades e demais relatórios afins. 
Nesta fase todos os projetos deverão estar completos: projetos de arquitetura, cál-
culo estrutural, instalações, instalações especiais, especificações de acabamento. 
Deve-se preparar a estrutura necessária para os lançamentos gerenciais das despe-
sas e receitas do empreendimento segundo o plano de contas, que resultarão em 
relatórios analíticos (controle cie insumos e financeiro) para a contabilização daobra. 
Quanto aos aspectos jurídicos, podemos citar a elaboração da NBR 12721, o 
contrato cie construção, os contratos para a incorporação (parcerias), convenção 
de condomínio e as certidões negativas pelos órgãos competentes. 
Enfatizamos a importância de cada documentação jurídica, como forma de 
clareza no negócio e prevenção para não ocorrerem surpresas inesperadas e mui-
tas vezes sérias ao longo do empreendimento ou após a sua conclusão. 
Mais uma vez mencionamos a necessidade de profissionais tradicionais e 
gabaritados, que estejam acostumados à elaboração da documentação e conhe-
çam bem os "detalhes sutis". 
Esta é uma área em que algumas vezes vimos o barato sair caro e o caro sair 
barato. Profissionais gabaritados podem apresentar honorários mais caros, mas po-
dem redundar em economia para o empreendimento. 
Muitas vezes, profissionais menos preparados podem custar mais barato inicial-
mente, podendo acarretar fortes dores de cabeça ou consideráveis prejuízos. Esta 
ressalva serve tanto para o aspecto técnico quanto para o jurídico. 
6 - CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO 
Os empreendimentos são executados em geral sob duas formas: 
(a) - A construção a preço de custo, em que uma construtora é contratada por 
meio de boas indicações do mercado ou por conhecimento anterior de algum dos 
incorporadores. 
Ela administra todos os materiais, mão-de-obra, equipamentos e ferramentas 
do empreendimento. Obedece aos projetos apresentados e se remunera usual-
mente por uma porcentagem dos custos diretos da obra. 
Faz uma prestação de contas mensal, ou quinzenal, em que apresenta todas as 
receitas oriundas das incorporadoras, a pasta com todas as notas fiscais e as faturas 
dos pagamentos efetuados no mês em questão e o saldo resultante no final do mês. 
O incorporador assina com a construtora um contrato de construção, no qual cons-
tam as cláusulas principais que envolvem as operações da construção civil, no sentido 
de se definir as responsabilidades de ambas as partes, agindo com transparência nas 
atitudes e diminuindo as possíveis dúvidas para evitar problemas no futuro. 
Prazo de execução, formas de liberação de verbas, formas de compras e 
contratações, autorização de representantes dos incorporadores, formas de presta-
ções de contas, responsabilidade do construtor, multas por não-cumprimento de 
etapas, entre outras, fazem parte integrante do contrato de construção. 
(b) - A construção por empreitada global, em que é feita uma licitação com 
várias construtoras tradicionais do mercado com base em todos os projetos já 
definidos, as especificações de acabamentos completas, a situação jurídica do 
terreno legalizada e a licença da obra liberada. 
Após a análise técnica, jurídica e financeira das concorrentes, é escolhida a 
vencedora, que garante a execução do empreendimento a um prazo e custo pre-
viamente definidos, com seu desembolso efetuado ao longo do cronograma de 
execução da obra. 
Também haverá um contrato de construção, que deverá ser elaborado em 
conjunto com engenheiro e advogado que mil item nesta área, a fim de garantir 
todos os aspectos técnicos e jurídicos, para que antes, durante e depois do em-
preendimento concluído todos os integrantes do contrato tenham seus direitos e 
obrigações claramente caracterizados. 
7 - GERENCIAM ENTO DO EMPREENDIMENTO 
Trata-se da empresa que será a representante técnica dos incorporadores 
junto à construtora. Em geral, ela inicia a sua part icipação ainda na fase da 
elaboração dos projetos, prestando toda a sua experiência nos detalhes cons-
trutivos, nas especificações de acabamento da obra, na implantação do can-
teiro da obra, entre outros. 
Colaborará na elaboração do contrato de construção, na abertura e análise da 
licitação e na decisão da empresa que construirá a obra. 
Finalmente, fará o acompanhamento físico-financeiro da obra. Prestará todas as 
informações aos incorporadores através de relatórios gerenciais em que constarão 
dados desde compras de insumos, estoques, mão-de-obra (quantidades e custos), 
situação física cios diversos serviços de construção através de planilhas e fotografias, 
situação das receitas, despesas e contrato dos diversos serviços de construção. 
No caso de obras por empreitada global, responcJe pela planilha física e finan-
ceira periódica da obra para a liberação das parcelas devidas à construtora, sem-
pre de acordo com o descrito no contrato de construção. 
Sem dúvida, é na fase de andamento da obra que começam a aparecer os 
problemas de relacionamento entre incorporadores e construtores. 
Cabe à empresa gerenciadora, representante legítima dos incorporadores, utilizar 
sempre o bom senso e principalmente o profissionalismo para resolver os problemas. 
Costumamos afirmar que quanto mais detalhado o projeto, mais definidas as 
especificações e mais completo o contrato de construção, menos problemas ocor-
rerão ao longo da obra. 
Cabe ainda à empresa gerenciadora ter uma postura isenta e profissional, 
antevendo os possíveis problemas para buscar as soluções. 
Um cios maiores problemas, sem dúvida, são as modificações do projeto origi-
nal. É quando se criam as primeiras possibilidades para a construtora pleitear acrés-
cimo no custo previsto. 
Insistimos que cabe à gerenciadora lutar para que sejam mínimas tais modifi-
cações e, quando estas virem a ocorrer, utilizar junto aos construtores os mesmos 
critérios de cobrança efetuados na planilha de custos da empresa, quando ainda 
da época da licitação. 
8 - VENDA DO EMPREENDIMENTO 
Um empreendimento da construção civil envolve na maioria dos casos investi-
mentos muito altos. 
Acreditamos que para serem bem-sucedidos tais empreendimentos devam ser tra-
balhados de maneira extremamente profissional. 
No caso de vendas do empreendimento, não poderia ser diferente. Deve-se traba-
lhar com empresas tradicionais do mercado, renomadas, que tenham estrutura para 
suportar a capacidade cie vencia necessária. 
Muitos empreendimentos hoje em dia distribuem suas vendas com mais de uma 
empresa imobiliária. Além de aumentar a perspectiva de vendas, tais empresas têm 
carteira de bons investidores, o que permite boa alavancagem de vendas. 
Trata-se também de criar uma espécie de competição positiva, em que todos 
têm a ganhar. 
Pi\ra a obtenção de uma tabela de vendas realista é preciso uma boa pesquisa 
mercadológica. 
O perfil dos futuros compradores, o preço unitário de vendas do mercado, as mer-
cadorias em oferta, a localização do empreendimento, as áreas das unidades e das 
partes comuns do empreendimento, as áreas de lazer, o número de vagas de garagem, 
entre outros, são alguns dos aspectos a serem considerados. 
Ao se trabalhar com empresas imobiliárias tradicionais do mercado, praticamente 
já se terá estas informações, comuns a essas empresas. 
9 - ENTREGA DOS IMÓVEIS 
Muitas empresas não dão o devido valor ao momento da entrega dos imóveis. 
Consideramos que o ato da entrega deve ser cuidadoso e atencioso. É o 
momento da realização do sonho de cada comprador ou investidor da merca-
doria comprada. 
É quando se fará mais um cliente em potencial para as futuras realizações e, 
além dele, certamente seus amigos e parentes tomarão conhecimento e visitarão 
os imóveis. Estes poderão se tornar clientes em potencial. 
Acreditamos que junto com as chaves deve ser entregue ao proprietário do imóvel 
uma pasta orientativa, um manual do proprietário/usuário, com orientações gerais 
sobre o funcionamento do imóvel. 
Deve-se enfatizar a utilização e verificação das instalações elétricas, hidráulicas, 
de esgoto, telefone, da manutenção das portas e janelas, conservação de pisos e 
paredes, de possíveis economias com eletricidade, entre outros. 
Deve-se anexar ainda a convenção de condomínio, que deverá enfatizar os itens 
mais importantes, até mesmo por meio de exemplos práticos. 
10-ANÁLI SE DOS RESULTADOS 
É quando os empreendedoresfarão seu fechamento financeiro e a análise dos 
resultados obtidos pelo empreendimento. 
Deve-se tomar cuidado com esta análise, para que os custeios sejam alocados nos 
respectivos itens. Na verdade deverá ser feito um paralelo entre a viabilidade finan-
ceira antes do início do empreendimento e os custeios reais ocorridos. 
Com base neste paralelo, os empresários terão uma visão global do que foi previsto 
e o que foi realizado. 
É neste momento que se cria a perspectiva de novos negócios, através da motiva-
ção dos empresários que foram bem-sucedidos no seu negócio, ou se perdem investi-
mentos futuros, em função da frustração de empreendimentos malsucedidos. 
Alertamos para o aprofundamento da análise de resultados. Muitas vezes eles se 
apresentam camuflados em função de um momento de mercado. Outras vezes, 
criam-se perspectivas bem melhores num prazo médio ou longo. Não são poucas as 
variáveis para uma boa análise. 
OBSERVAÇÕES FINAI S 
Com a bagagem de militarmos nesta área por cerca de 29 anos e de muita partici-
pação em gerenciamento e incorporações imobiliárias, podemos afirmar que o inves-
timento imobiliário é um dos melhores e mais seguros investimentos do País. 
Como destaques de necessidade e importância, temos: 
O déficit habitacional, o crescimento populacional, a necessidade de crescimento 
econômico do País nos próximos anos, a legislação e a história da política nacional 
quanto à garantia da propriedade privada. Citamos ainda o permanente desejo do ser 
humano de melhoria das condições de vida e de moradia e o crescente nível de 
investimento de moedas estrangeiras no País. 
Tudo isso indica e até garante que projetos bem elaborados tecnicamente, com 
estudos de mercado adequados, serão investimentos com alto grau de segurança e 
retorno em curto, médio ou longo prazo. 
9
Introdução 
ao Gerenciamento 
das Edificações 
A cada dia, torna-se mais importante o papel do gerenciamento em empreendi-
mentos imobiliários. Seja para obras no sistema de preço de custo, seja por emprei-
tada global, a participação do gerenciador junto aos investidores possibilita uma 
transparência das informações técnicas e financeiras, intermediando a relação dos 
investidores com a construtora. Permite ainda avaliações permanentes da performance 
física e financeira da obra, intervindo de maneira positiva para a melhoria da qua-
lidade, no cumprimento dos prazos e barateamento cios custos. Aos construtores, 
exerce um trabalho de controle e gestão, que quando entendido sob a forma de 
parceria cria benefícios inclusive para a construtora, pois com a organização das 
informações, o acompanhamento dos serviços e as avaliações periódicas, induz a 
uma maior eficiência e organização para a execução do produto e conseqüente-
mente da empresa. 
Podemos destacar como sendo co-responsabilidade da empresa gerenciadora as 
atividades descritas em três fases do empreendimento: 
1a fase: Viabilidade econômica e planejamento técnico da edificação, em que 
destacamos: 
- Projeto de custos; 
- Carta-convite e documentação técnica para licitação; 
- Contrato de construção. 
2a fase: Produção da edificação, em que destacamos: 
- Gestão física e financeira da edificação; 
- Gestão da qualidade da construção; 
- Relatório gerencial físico-financeiro; 
- Relatório gerencial da qualidade da construção. 
3a fase: Conclusão da obra, em que destacamos: 
- Entrega do empreendimento; 
- Avaliação dos resultados. 
1a FASE: VIABILIDAD E E PLANEJAMENT O DA EDIFICAÇÃO 
(a) Projeto de custos: 
É tecnicamente interessante que a empresa gerenciadora elabore o projeto de cus-
tos, com base nos projetos completos de arquitetura, cálculo estrutural, instalações, nos 
projetos especiais e no memorial descritivo completo. O projeto de custos (orçamento 
detalhado, cronograma tísico-financeiro, programação de compras e contratações), neste 
caso, servirá de base para a licitação em caso de a obra ser contratada sob a forma de 
empreitada global, ou referência para todo o acompanhamento da obra, no caso de 
contratação da construtora sob a forma de preço de custo. 
(b) Carta-convite e documentação técnica para licitação: 
Em caso de a obra ser contratada sob a forma de empreitada global, pode caber 
à gerenciadora a co-responsabilidade do preparo da carta-convite e da documenta-
ção técnica para a execução da licitação, em que podemos destacar como docu-
mentos relevantes os projetos completos, o memorial descritivo, minuta do contra-
to de construção, relação dos documentos técnicos, jurídicos, fiscais, bancários e 
contábeis, currículo da empresa e dos diretores, entre outros. 
(c) Contrato de construção: 
Com base na experiência do gerenciador, seja do ponto de vista da construção 
por administração ou por empreitada, entendemos como importante a sua partici-
pação na elaboração do contrato, enfatizando pontos que podem se tornar polêmicos 
se não forem destacados antes da assinatura do contrato, como por exemplo: 
- A equipe operacional que fará parte da obra, tais como apontador, vigia, 
guincheiro, mestre. 
- O engenheiro residente ou supervisor, em que algumas empresas incluem o 
profissional no custo da obra, e em alguns casos consideram também para fins 
de remuneração da construtora. 
- A remuneração da construtora sobre custos que consideramos indiretos, tais 
como IPTU, despesas contábeis, despesas jurídicas e legais, entre outras. Enten-
demos que a remuneração da construtora se justifica sobre os custos diretos da 
obra. Os custos indiretos elevem ser avaliados a cada caso. 
- O valor total do orçamento da obra, o cronograma físico-financeiro, o fator de ajuste 
inflacionário e a apresentação de relatórios periódicos que avaliem a previsão. 
- A pré-fixação do limite de remuneração da construtora em função do orça-
mento previsto. 
- O percentual a ser aplicado de encargos sociais sobre a mão-de-obra. 
2a FASE: PRODUÇÃO 
Nesta fase, o papel do gerenciamento é permanente, ou seja, acompanha diaria-
mente a obra no seu aspecto físico-financeiro. 
Recomendamos que a empresa gerenciadora tenha um preposto na obra, com a 
responsabilidade de acompanhar junto aos responsáveis da construtora: 
(a) Recebimentos dos materiais, quanto à quantidade, qualidade, transporte e 
estocagem na obra. 
(b) Conferência das notas fiscais relativas às quantidades, preços unitários e 
totais, condições de pagamento e reajustamento. 
(c) Conferência das folhas de pagamento dos operários, os salários-hora, as ho-
ras normais e as extras e o total da folha de pagamento. 
(d) Conferência das faturas dos empreiteiros, com base nos levantamentos de 
quantidades, preços unitários dos contratos e o total a ser pago. Avaliação dos 
cálculos dos descontos e impostos a serem retidos. 
(e) Avaliação física da obra (anexo 1), em que os serviços mais relevantes do 
ponto de vista físico-financeiro serão avaliados para o cálculo do percentual 
físico executado até o período e que constará do relatório gerencial da obra, em 
comparação com a avaliação financeira. 
(f) Anal isar ciando seu parecer para aos fechamentos de todas as compras e contratações 
da edificação, com base nas licitações enviadas pela construtora, por e-mail ou fax, 
em comparação com o orçamento atualizado e de preços do mercado de constru-
ção. Sempre que possível deve-se recomendar outras empresas, fornecedores ou 
empreiteiros tradicionais no mercado da construção para serem incluídos na licita-
ção. Além de possibilitar uma licitação mais transparente e independente, permite 
um possível barateamento da construção com serviços de qualidade. 
(g) No encerramento do período, cabe à construtora enviar as pastas de contas à 
gerenciadora para que ela possa analisá-las e dar seu parecer e fazer comentá-
rios que sejam pertinentes às receitas e despesas do empreendimento. 
Todos os documentos constantes da pasta de contas devem conter o visto do 
preposto da gerenciadora,caracterizando, portanto, que os documentos foram 
conferidos na obra antes de seus pagamentos. 
(h) Emitir um relatório gerencial mensal, no qual é abordada de forma lógica e 
objetiva a performance física e financeira. Inclui uma projeção para o final de obra, 
considerando seus aspectos positivos e negativos encontrados até a data (anexo 2). 
3a FASE: TÉRMINO DA OBRA 
a) Entrega do empreendimento: 
É o momento da conclusão e da realização do projeto do investidor ou do mora-
dor. É recomendável a elaboração prévia de uma lista de checagem para conferên-
cia dos equipamentos e qualidade do produto, junto com a construtora. Uma vez 
completa e conferida, é feita a vistoria da unidade privativa, com o proprietário, 
para que seja efetivado o recebimento, sem qualquer tipo de exigência, ou indica-
dos os problemas para serem sanados de imediato. 
b) Avaliação dos resultados: 
Concluído o empreendimento, mesmo que ainda haja recebimentos ou vendas 
a serem efetuados, recomendamos a avaliação dos resultados com base nos dados 
de receitas e despesas do momento, e de suas projeções futuras, em comparação 
aos estudos efetuados na viabilidade do empreendimento. 
É neste momento que os resultados influenciarão os investidores a continuarem 
a empreender, aumentar o montante a ser investido, reduzir ou até mesmo desistir 
de futuros investimentos imobiliários. 
O gerenciador, juntamente com a construtora, tem o papel de identificai a cada 
momento a situação do empreendimento, interferindo e tomando decisões que pos-
sam aumentar a sua viabilidade. 
Lembramos que os investimentos em empreendimentos imobiliários são uns 
dos mais seguros do País, gerando riqueza real, além de possibilitar a criação 
expressiva de empregos para mão-de-obra especializada e nâo-especializada. 
ANEXO 1 - PERCENTUAL FÍSICO DA OBRA 
No quadro anexo, apresentamos a avaliação física de uma obra, na qual cons-
tam os seguintes elementos: 
- itens e serviços correspondentes à obra; 
- pesos percentuais dos custos dos serviços em relação ao custo total da obra; 
- percentual físico dos últimos três meses da obra; 
- pesos representativos de cada serviço, levando em conta os percentuais exe-
cutados do último mês, mult iplicado pelo peso percentual do custo do serviço. 
A soma de todos os pesos representativos dos serviços leva ao percentual físico 
da obra, no mês em referência. 
Considerações sobre a avaliação física: 
- Projetos: Considerando que o cálculo do seu percentual é a mult iplicação do 
seu peso financeiro representativo pelo percentual executado, neste caso, seu 
percentual pode ser avaliado pelos desenvolvimentos dos projetos ou pelos gas-
tos efetuados neste item. 
- Instalações da obra: O percentual físico pode ser avaliado pelos serviços exe-
cutados no canteiro da obra, de acordo com os respectivos itens orçamentários. 
- Serviços gerais: Os serviços deste item, em geral, estão de acordo com o prazo da 
obra e com o cronograma físico-financeiro, pois se trata geralmente da equipe técni-
ca e de despesas operacionais da obra. Neste caso, a avaliação se dá pelo cronograma 
ou pela proporcionalidade cio prazo cumprido em relação ao prazo total da obra. 
- Elevador: Em geral, os pagamentos são feitos antes da montagem do equipa-
mento na obra. Recomendamos em especial, neste caso, que a avaliação física 
leve em conta os pagamentos, uma vez que se trata de valores expressivos e 
elevem expressar um percentual ao longo do tempo. 
- Demais serviços: A avaliação física leva em conta a quantidade executada 
do serviço em relação ao total previsto. Os percentuais dos serviços dentro de 
um mesmo item, como fôrma, armação e concreto, e dentro do item supra-
estrutura, devem ser considerados com base nos valores e pesos previstos em 
orçamento, em relação ao total do item. 
Nesta avaliação, consta ainda uma análise comparativa do percentual físico 
encontrado em relação ao previsto no cronograma, enfocando adiantamento ou 
atraso em dias corridos. 
Percentage m física da obra : Novembr o 03 - Data de medição : 1/ 12/ 2003. ANEXO 1 
OBRA : PERCENTAGEM FÍSICA Setembro Outubro Novembro 
ITENS SERVIÇOS PESO % % % TOTAL 
PROIFTOS 4.40 80.00 81.00 81.00 3 56 
INSTAI.ACÒES DA OBRA 3 98 60.00 62.00 65.65 2.61 
SFRVIÇOS CIFRAIS 22.42 38.68 47.91 51.91 1 1.64 
TRABAI NOS FM TFRRA 0.82 99.00 99.00 1 00.00 0.82 
INFRA-ESTRUTURA 6.73 100.00 100.00 100.00 6.73 
SUPRA-FSTRUTURA 13.28 100.00 100.00 100.00 13.28 
PAREDES F PAINÉIS AIVFNARIA 3 0? 93 00 98.00 98.00 2.96 
ESQUADRIAS DF MADEIRA 1.26 0.00 
ESQUADRIAS MFTÁI ICAS 4 07 10.00 25 00 25 00 1 02 
EERRACFNS 0.28 0.00 
VIDROS 1.35 0.00 
r OBFRTURAS F PROTEÇÕES TFI HA DO 0.20 1 00.00 0.20 
IMPERMEABILIZAÇÃO 2 82 21 00 48.00 82.00 2.31 
REVESTIMENTO F PINTURA REVESTIMENTO INTERNO 1 45 12.00 30.00 39.00 0.57 
RFVFSTIMFNTO FXTFRNO 3.53 36.00 1.27 
A/ L II FIOS/ FÕRMICAS 1 95 4000 83 00 1 62 
ESPECIAIS 7 5? 8.00 0.20 
PINTURA 7 73 0 00 
PAVIMFNTACÕFS TACOS F TAPFTFS 1.21 0.00 
CERÂMICAS 2.04 6.00 6.00 0.12 
OUTROS 3.1<) 8.00 0.26 
INSTAIAÇÕES F APARI I I IDS ELÉTRICAS 4.49 31.00 50.00 60.00 2.69 
HIDRÁUI ICAS 3.48 31 00 50.00 65.00 2.26 
ESGOTOS 2 45 22 00 50.00 65.00 1 59 
El FVADORFS 3.49 55.60 63.00 70.40 2.46 
M ECÂNICAS 0.00 0.00 
APARFI FIOS 131 5.00 0.07 
COMPI FMFNTACÃO CAI AFATE-I IMPF7A 0.26 0.00 
1 ICACÕES-I IABITE-SF 1 . 7 7 0.00 
PERCENTUAL 100,00 58,24 
OBS.:PERCENTUAL FÍSICO EM 1/12/2003: 58,24%. Em relação ao cronograma (53,84% em novembro/ 03), 
o percentual físico se apresenta adiantado em cerca de 21 dias. 
21,26 
ANEXO 2 - ANÁLISE FÍSICO-FINANCEIRA DA CONSTRUÇÃO 
O objetivo deste relatório gerencial é apresentar de forma sucinta uma posição 
físico-financeira do empreendimento, com base no mês mais recente das informa-
ções, para que os investidores e a construtora conheçam o desempenho geral dos 
custos do empreendimento. 
Segundo o quadro anexo, temos: 
1 - Anális e financeir a global : 
A análise enfoca o orçamento inicial do empreendimento e a variação inflacio-
nária dos custos de construção com base nos custos unitários básicos do Sindicato 
da Construção. Considera ainda o saldo a pagar até o final da obra, levando em conta 
a aplicação dos ajustes orçamentários pela variação inflacionária ou por re-orçamentos. 
Informa também o prazo final previsto para a conclusão do empreendimento segun-
do o cronograma previsto em planejamento. 
2 - Anális e físic a da obra : 
Apresenta uma comparação física em relação ao cronograma, pelas informa-
ções apresentadas no item 1 deste relatório, e na avaliação dos percentuais físicos, 
segundo o anexo 1. 
3 - Conclusão : 
É avaliada a situação físico-financeira, assim como sugeridas medidas a serem 
tomadas para um melhor posicionamento da gestão do empreendimento. 
ANEXO 2 
RIO Df JANEIRO, 10 dc janeiro dc 2004 
Obra: NOVEMBRO DE 2003 
ASSUNTO: Análise físico-financeira da obra: 
1 - Análise Financeira Global: 
a - Orçamento Inicial (janeiro 2003): RS 1.576.728,58 ou 2.429,96 CUBs 
Custo Unitário Básico - Sindiscon RJ (Jan./03): 648,87 
Custo Unitário Básico Sinduscon RJ (Nov./03): 738,12 
VARIAÇÃO INFI.ACIONÁRIA (NOVEMBRO 03/ JANEIRO 03): 13,75% 
b - Cálculo do saldo a pagar de 1/12/2003 até o final da obra (Julho/04) : 
Previsão orçamentária dos custos diretos da obra: 
Gastos diretos até 30/11/03: 
Saldo a gastar de dezembro/03 até julho/04: 
RS 1.576.728,58 
R$ 932.956,27 
RS 643.772,31 
0,00% 
59,17% 
40,83% 
Prazo de Conclusão da Obra: 8 meses para término da obra (julho de 2004) 
baseado no orçamento de janeiro de 2003 
A confirmar pelo relatório de novembro de 2003 da construtora 
Sem levar em conta a variação inflacionária no período de 
janeiro/03 a novembro/03 correspondente a 13,75% 
2 - Análise Física da Obra: 
- Segundo o cronograma físico-financeiro, em 30 de novembro de 2003 a obra deveria apresentar um percentual de 53,84% para uma arrecadação total de RS 848.914,34. 
A obra apresenta um percentual de 58,24%em 1/12/2003 para um gasto direto de RS 932.956,27 até 30/11/2003. 
A ser confirmado com o relatório de novembro de 2003 da construtora. 
3 - Conclusão: 
- A obra se apresenta adiantada em cerca de vinte e um dias, em relação ao cronograma físico-financeiro. 
- Recomendamos que os aportes sejam ajustados levando-se em conta a inflação de construção, para que o andamento físico-financeiro não 
seja comprometidos ao longo do tempo. 
INTRODUÇÃO AO PLANEJAMENTO E CONTROLE 
DE CUSTOS NA CONSTRUÇÃO CIVIL BRASILEIRA 
O objetivo deste livro é fornecer ao leitor subsídios básicos e 
práticos na área de planejamento e controle de custos na 
construção civil. 
Para o sucesso de um empreendimento é fundamental o seu 
planejamento através de um estudo de viabilidade econômica, do 
desenvolvimento de orçamento detalhado da obra e da 
elaboração de cronogramas que sirvam de parâmetros para um 
acompanhamento físico-financeiro. 
Da mesma forma o acompanhamento e o gerenciamento são 
fundamentais para que a obra tenha uma performance adequada, 
de acordo com o previsto pelo planejamento. 
Este livro é de grande utilidade para engenheiros, arquitetos, 
estudantes, técnicos de edificações e investidores que atuam no 
ramo da construção civil. 
Os capítulos foram elaborados de forma didática, com exemplos 
práticos para a consolidação dos conceitos desenvolvidos.