Material Teoria Geral dos Contratos 3 e 4

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UNIDADE 03
1. Compra e venda
Segundo Gonçalves (2012), o contrato de compra e venda é o
mais importante dos contratos. Além disso, ele é a origem de
quase todo o Direito das Obrigações e do Direito Comercial.
Pereira (2017) aponta que, desde a Roma Antiga, já se praticava
a compra e venda, antes mesmo que se tivessem cunhado as
primeiras moedas. Utilizava-se, então, a pesagem em público
de uma porção de metal como pagamento, um demonstrativo de
que o romano já sabia distinguir a emptio venditio da permuta
em espécie. Através dessa distinção, a venda caracterizou-se
por ser um contrato translativo imediato da propriedade por
operação instantânea. Contrato, então, meramente obrigatório,
não operava a transmissão do domínio, limitando-se a
transferir a posse. A sua consequência – aquisição da
propriedade – não nascia do contrato, porém de um daqueles
atos que, na sistemática romana, eram hábeis a gerá-la
(GONÇALVES, 2012).
1.1 Conceito
Denomina como compra e venda o contrato bilateral através do qual
uma das partes – o vendedor – obriga-se a transferir o domínio
de uma coisa à outra pessoa – o comprador -, através da
contraprestação de certo preço em dinheiro (ESPÍNOLA, 2002).
Conforme o artigo 481 do Código Civil (BRASIL, 2002): “Art. 481.
Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga
a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe
certo preço em dinheiro”.
1.2 Características
O contrato de compra e venda pode ter como objeto bens de toda
natureza, sejam eles corpóreos, compreendendo móveis e imóveis,
ou incorpóreos. Conforme estabelece a doutrina, o contrato de
compra e venda é bilateral perfeito, consensual, oneroso e
comutativo. Deve ser bilateral, uma vez que gera obrigações
recíprocas: para o comprador, a de pagar o preço em dinheiro;
e para o vendedor, a de transferir o domínio de certa coisa.
Consequentemente, é também oneroso, pois ambos os contratantes
obtêm proveito. Em regra, deve ser também consensual, porque se
aperfeiçoa com o acordo de vontades, independente da entrega da
coisa. Por fim, deve ser também comutativo, porque de imediato
se apresenta como certo o conteúdo das prestações recíprocas.
2. Elementos do contrato de compra
e venda
O contrato de compra e venda, pela sua própria natureza, exige
como elementos integrantes: a coisa, o preço e o consentimento.
Esta é a modalidade de contrato mais utilizada no comércio
jurídico e na convivência social. Portanto, a lei procura
facilitar a sua celebração, simplificando-a.
2.1 Consentimento
O consentimento pressupõe a capacidade das partes para vender
e comprar, devendo ainda ser livre e espontâneo, sob pena de
anulabilidade. Será anulável, se houver erro sobre o objeto
principal da declaração, ou sobre suas qualidades essenciais,
conforme determina o artigo 139 do Código Civil (BRASIL, 2002).
Quando o erro recai sobre o objeto, tem-se a venda de algo
diferente do que o contratante tinha em mente. Por exemplo, o
indivíduo se propõe a alugar uma casa no bairro X, e o contratante
entende tratar-se de uma casa no bairro Y. Já com relação às
qualidades essenciais, trata-se dos casos em que o consentimento
é baseado na suposição da existência de determinadas
características do objeto como, por exemplo, na compra uma cópia
de um quadro, pensando ser o original.
Vale ressaltar ainda que o Código Civil impõe algumas restrições
quanto à aquisição de bens por tutores, curadores, testamenteiros
e outras pessoas encarregadas de zelar pelo interesse dos
vendedores, conforme estabelece o artigo 497 (BRASIL, 2002):
“Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que
em hasta pública:
I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os
bens confiados à sua guarda ou administração;
II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa
jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta
ou indireta;
III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos
e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos
sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde
servirem, ou a que se estender a sua autoridade;
IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam
encarregados.
Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de
crédito.”
2.2 Preço
O preço é o segundo elemento essencial. Sem a sua fixação a
venda é nula. O artigo 486 do Código Civil permite que se deixe
“a fixação do preço à taxa do mercado ou de bolsa em certo
e determinado lugar” (BRASIL, 2002). Existem ainda várias
outras formas de determinação futura do preço, que podem ser
escolhidas pelo contraente: o preço de custo, o preço em vigor
no dia da expedição, a melhor oferta, o preço do costume, etc.
O que não é admitido é a indeterminação absoluta: não se aceita,
por exemplo, dizer que a parte “pagará o que quiser”, deixando
ao arbítrio do comprador a determinação de um valor. Nesse
sentido, tem-se o artigo 489 do Código Civil, que determina
que é nulo o contrato de compra e venda, quando se deixa ao
arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço (BRASIL,
2002).
No entanto, podem as partes convencionar que o preço será
fixado conforme arbítrio de terceiro. Nesse sentido, segundo
o Código Civil (BRASIL, 2002): “Art. 485. A fixação do preço
pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes
logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não
aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo
quando acordarem os contratantes designar outra pessoa”.
O preço deve ainda ser pago em dinheiro, como prescreve o artigo
481 do Código Civil; ou ser redutível a dinheiro, por exemplo,
o pagamento por meio de título de crédito. O preço deve ser
também sério e real, correspondente ao valor da coisa e, não,
vil ou fictício. Por exemplo, a venda de um apartamento a R$1,00
não constitui contrato de compra e venda, mas, sim, doação.
2.3 A coisa
O artigo 481 do Código Civil faz referência a “certa coisa” como
objeto da prestação do contrato de compra e venda (BRASIL, 2002).
Já no Código de Defesa ao Consumidor, no artigo 3º, o termo ‘coisa’
foi substituído por ‘produto’ no caso de compra e venda decorrente
de relação de consumo (BRASIL, 1990). Podem figurar como objeto
de contrato de compra e venda as coisas atuais e futuras,
corpóreas e incorpóreas, conforme estabelece o artigo 483 do
Código Civil (BRASIL, 2002). Sendo possível até mesmo a venda
de coisa inexistente, desde que se tenha a existência potencial
da coisa, como no caso de uma safra futura, por exemplo.
Além disso, o objeto da compra deve
ser determinado ou determinável, admitindo-se a venda de coisa
incerta, indicada pelo menos gênero e quantidade, que será
determinada pela escolha; bem como venda alternativa, cuja
indeterminação cessa com a concentração, conforme os artigos 243
e 252 do Código Civil. Nesse sentido, tem-se que a coisa pode
ser específica, quando o objeto que se vende é precisamente
determinado; ou genérica, quando é feita alusão ao gênero das
coisas ou à sua quantidade, sem especificá-las. Por fim, a coisa
deve ainda estar disponível, isto é, não estar fora do comércio,
considerando-se nesta situação as coisas insuscetíveis de
apropriação e as legalmente inalienáveis (GONÇALVES, 2012).
2.4 Efeitos
O contrato, no Direito brasileiro, não possui efeitos
translativos, ou seja, o vendedor apenas promete transferir
a posse e a propriedade ao adquirente. Dessa forma o
contrato gera obrigações, mas não produz o efeito de
transferir a propriedade. Tem-se então dois negócios
jurídicos, a compra e venda, e o acordo de transmissão
mediante a tradição ou a outorga da escritura pública, que
se encontram entrelaçados. Quem vende um imóvel por
escritura pública, conforme aponta Couto e Silva (2010, não
necessitará de outro ato ou de outra declaração de vontade
para que possa ser realizado o registro. Na vontade de
vender, está a vontade de adimplir, de transmitir, que, por
si só́, é suficiente para permitir o registroimobiliário.
Além disso, os contratos de compra e venda possuem efeitos
secundários. Primeiramente, se tem a questão da
responsabilidade pelos riscos. Conforme estabelece o artigo
492 do Código Civil, até o momento da tradição, os riscos da
coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta
do comprador. Sobre a tradição, acrescenta o artigo 493 do
Código Civil (BRASIL, 2002) que “a tradição da coisa vendida,
na falta de estipulação expressa, dar-se-á no lugar onde ela
se encontrava, ao tempo da venda”. Tendo em vista o exposto,
percebe-se o caráter supletivo da norma, que privilegia o
acordado entre as partes, devendo ser aplicado somente caso
as partes não tenham acordado.
Vale ressaltar ainda que, no que tange às despesas, salvo
cláusula em contrário, elas ficarão em escritura, o seu
registro estará a cargo do comprador e as despesas
relacionadas à tradição relacionadas ao vendedor, conforme
preceitua ao artigo 490 do Código Civil. Já no que tange
pagamentos, conforme estabelece o artigo 491 do Código Civil,
o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber
o preço, desde que não seja venda à crédito. No caso de venda
a crédito, o vendedor somente poderá sobrestar a entrega no
caso de insolvência do comprador, até obter dele caução de
que pagará no tempo ajustado, conforme o artigo 495 do Código
Civil (BRASIL, 2002). Os principais efeitos da compra e venda
são:
 gerar obrigações recíprocas para os contratantes, sendo para
o vendedor a de transferir o domínio da coisa certa e para
o comprador, a de pagar certo preço em dinheiro;
 acarretar a responsabilidade do vendedor pelos vícios
redibitórios e pela evicção.
3. Pactos acessórios
O Código Civil de 1916 já disciplinava algumas cláusulas
especiais que as partes podem adicionar à compra e venda: a
retrovenda, a venda a contento, o pacto de preferência, o pacto
de melhor comprador e o pacto comissório. Já o Código de 2002
trouxe algumas inovações, representadas pela venda sujeita
à prova, venda com reserva e domínio e a venda sobre documentos.
Essas cláusulas especiais são chamadas de pactos acessórios.
3.1 Retrovenda
A retrovenda é a cláusula aplicável somente no caso de bens
imóveis, por meio da qual o vendedor reserva-se no direito de,
no prazo decadencial de 03 anos, reaver o imóvel. Conforme o Código
Civil (BRASIL, 2002):
“Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de
recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o
preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as
que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização
escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.”
Ressalta-se que, quando o vendedor readquire esse imóvel vendido,
ele só terá direito de receber o valor pago pelo comprador,
acrescido das despesas. Além disso, o vendedor pode ceder esse
direito de retrato a terceiros. Caso o comprador revenda esse
imóvel, durante o prazo de três anos decadenciais e sem a
autorização do titular do direito de retrato, este poderá agir
contra o terceiro, desde que a cláusula de retrovenda esteja
averbada junto à matrícula do imóvel, conforme determina o artigo
508 do Código Civil (BRASIL, 2002): “Art. 508. Se a duas ou mais
pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só
uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele
acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado
o depósito, contanto que seja integral”.
Além disso, se houver mais de um titular do direito de retrato
e apenas exercer seu direito, o comprador pode chamar os outros
titulares para anuir com o contrato. Conforme aponta Alves (1987,
p. 180), é importante ressaltar ainda que “no sistema jurídico
brasileiro, o direito de retrato pode ser empenhado, arrestado,
penhorado e executado (adjudicado ou remido), e dado em
pagamento”.
3.2 Venda sujeita à prova e sujeita ao contentamento do comprador
A venda sujeita ao contentamento do comprador constitui pacto
adjeto a contratos de compra e venda relativos, em geral, a gêneros
alimentícios, bebidas finas e roupas sob medida. Nesse sentido,
conforme o artigo 509 do Código Civil (BRASIL, 2002): “Art. 509.
A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob
condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue;
e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar
seu agrado”.
A venda não se reputará perfeita enquanto o adquirente não
manifestar seu agrado. Desse modo, a tradição da coisa não
transfere o domínio, limitando-se a transmitir a posse direta,
visto que efetuada a venda sob condição suspensiva, conforme
artigo 511 do Código Civil (BRASIL, 2002). Nas palavras de
Gonçalves (2012, p. 251):
O aperfeiçoamento do negócio depende exclusivamente do arbítrio,
isto é, do gosto do comprador, não podendo o vendedor alegar que
a recusa é fruto de capricho. Não pode este pretender discutir
a manifestação de desagrado, nem requerer a realização de exame
pericial ou postular em juízo, visto que a venda a contento é
uma estipulação que favorece o comprador, subordinando o
aperfeiçoamento do negócio à sua opinião pessoal e gosto. Não
está em jogo a qualidade ou utilidade objetiva da coisa.
Sendo assim, caso o comprador não se manifeste, aceitando a oferta,
como requerido pela lei, o vendedor terá direito de intimá-lo,
judicial ou extrajudicialmente para que o faça em prazo
improrrogável, conforme o artigo 512 do Código Civil (BRASIL,
2002). Importante ressaltar ainda que a manifestação da vontade
do comprador não pode ser tácita.
3.3 Pacto de melhor comprador
O pacto de melhor comprador existia desde o Código Civil de 1916.
Desde essa época, se acreditava que tais cláusulas esepciais
tinham pouca utilidade e que raramente eram encontradas nos
contratos de compra e venda. Algumas delas tornaram-se obsoletas
em razão da crescente utilização do compromisso de compra e venda
nos negócios imobiliários e do surgimento do fenômeno
inflacionário.
Sendo assim, o Código Civil de 2002 não trouxe em sua redação
o pacto de melhor comprador, nem como o pacto comissório. O pacto
de melhor comprador constitui cláusula em que se estipula que
a venda de bem imóvel ficará desfeita se, dentro de certo prazo,
não superior a um ano, apresentar-se outro comprador, oferecendo
maiores vantagens. A não existência da cláusula no Código Civil
de 2002, se dá em função da pouca utilização que esta tinha, uma
vez que dificilmente se encontrará comprador disposto a concordar
a ver rescindido o negócio apenas porque aparece alguém disposto
a oferecer um preço maior.
3.4 Preferência
A preempção ou preferência é o pacto, adjeto à compra e venda,
pelo qual o comprador de uma coisa, móvel ou imóvel, se obriga
a oferecê-la ao vendedor, na hipótese de pretender futuramente
vendê-la ou dá-la em pagamento, conforme o artigo 513 do Código
Civil (BRASIL, 2002). Segundo Espíndola (2002), o direito
atribuído ao vendedor de se substituir ao terceiro nos mesmos
termos e condições em que este iria adquirir a coisa. A
preferência se assemelha, assim, à retrovenda. A principal
diferença entre as duas é o fato que, na preferência, o vendedor
da coisa imóvel pode se reservar o direito de recobrá-la,
independente da vontade do comprador, não se podendo falar
em preferência por inexistir terceiro ou estranho com que se
dispute a primazia. A preferência pode também versar sobre
coisa móvel.
Um exemplo clássico é a preferência do condomínio na aquisição
de parte indivisa, segundo o artigo 504 do Código Civil (BRASIL,
2002); e a do inquilino quanto ao imóvel locado posto à venda
(BRASIL, 1991). Estas são preferências legais, ou seja, que
se encontram tipificadas no sistema jurídico brasileiro.
Tem-se ainda as preferências convencionais, que são àquelas
convencionadas pelas partes, que são reguladas do artigo 513
ao 520 do Código Civil. Conforme disposto no artigo 513, o
prazo para o exercício da preempção, ou preferência, pode ser
convencionado, não sendo superior a cento e oitenta dias no
caso de coisamóvel e dois anos, se for imóvel (BRASIL, 2002).
Vale ressaltar ainda que o pacto de preempção depende da
existência de cláusula expressa, não se admitindo preferência
tácita. Caberá perdas e danos, caso o comprador desrespeita
a avença, não dando ciência ao vendendo do preço e das vantagens
que lhe ofereceram pela coisa, respondendo solidariamente o
adquirente que tiver procedido de má-fé, conforme o artigo
518 do Código Civil (BRASIL, 2002).
Além disso, nos casos de expropriação, assim dispõe o artigo
519 sobre o tema: Artigo 519. Se a coisa expropriada para fins
de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social,
não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for
utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado
direito de preferência, pelo preço atual da coisa.
3.5 Reserva de domínio
Nos casos de reserva de domínio, caso seja a venda de coisa
móvel, em que o vendedor tem a própria cosia vendida como
garantia do recebimento do preço, somente a posse é
transferida ao adquirente. Nesses casos, a propriedade
permanece com o alienante e só passa àquele após o recebimento
integral do preço. Nesse sentido, conforme o artigo 521 do
Código Civil (BRASIL, 2002): “Artigo 521. Na venda de coisa
móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até
que o preço esteja integralmente pago”.
No caso do contrato com cláusula de reserva de domínio, não
se tem a necessidade de um acordo adicional para que se altere
a propriedade do bem, esta resolve-se automaticamente com o
pagamento integral do preço, conforme o artigo 523 do Código
Civil (BRASIL, 2002). Segundo Eduardo Espíndola (2002, p. 117),
o “contrato de compra e venda dependente de uma condição
suspensiva aquele em que o vendedor reserva para si o domínio
da coisa vendida até o momento em que se verifique o pagamento
da última prestação do preço”. É importante ressaltar que a
cláusula de reserva de domínio deverá ser estipulada por
escrito e, para que a cláusula seja válida contra terceiros,
esta deverá ser registrada no domicílio do comprador, conforme
o artigo 522 do Código Civil (BRASIL, 2002).
Elementos que caracterizam a compra e venda com reserva de
domínio:
 a compra e venda a crédito;
 compra e venda que recaia sobre objeto individuado,
infungível;
 entrega do objeto individuado pelo vendedor ao comprador;
 pagamento do preço convencionado nas condições estipuladas,
comumente em prestações;
 obrigação do vendedor de transferir o domínio ao comprador
tão logo se complete o pagamento do preço.
Na prática, a retrovenda é muitas vezes utilizada para fins
ilícitos, para esconder negócios usurários, como tripla
nulidade, simulação, objeto ilícito e pacto comissório real.
UNIDADE 04
1. Troca ou permuta
Entre as tribos primitiva, obtinha-se o que se queria,
oferecendo a outrem aquilo que ele desejava. Acredita-se,
desse modo, ter sido este o primeiro contrato surgido nos
tempos primitivos. De acordo com Gonçalves (2012), o contrato
de troca ou permuta perdeu, no entanto, sua importância
historicamente com o surgimento da moeda, quando as coisas
deixaram de ser permutadas por outras e passaram a ser trocadas
por dinheiro, surgindo, assim, o contrato de compra e venda,
que teve rápida ascensão e se tornou responsável pelo
desenvolvimento das nações.
1.1 Conceito
Troca ou permuta são palavras sinônimas que significam o contrato
no qual as partes se obrigam a prestar uma coisa por outra, sem
o uso do dinheiro (BEVILÁQUA, 1959). Nas palavras de Monteiro
(2012, p. 129): “qualquer coisa ou objeto in commercium é
suscetível de troca: moveis por móveis, móveis por imóveis,
imóveis por imóveis, coisa por coisa, coisa por direito, direito
por direito. Tudo o que pode ser vendido pode ser trocado”.
1.2 Características
Como ocorre com a compra e venda, a troca é um negócio
jurídico bilateral e oneroso. Tendo caráter
apenas obrigacional, uma vez que gera para os permutantes a
obrigação de transferir, um para o outro, a propriedade de
determinada coisa. É também consensual, pois somente se
aperfeiçoa com o acordo de vontades, independente da tradição,
não podendo assim ser classificado como real. Além disso é um
contrato comutativo: as prestações são certas e permitem às
partes antever as vantagens e desvantagens que dele podem advir.
1.3 Elementos
Conforme estabelece o Código Civil, em seu artigo 533, ao contrato
de permuta ou troca, se aplicarão as mesmas disposições
referentes à compra e venda (BRASIL, 2002). Os elementos serão
semelhantes ao contrato de compra e venda, excetuado o preço,
como já discutido. Sendo assim, tem-se como elementos integrantes
o consentimento e a coisa.
O consentimento pressupõe a capacidade das partes para contratar,
devendo ainda ser livre e espontâneo, sob pena de anulabilidade.
Será anulável ainda, se houver erro sobre o objeto principal da
declaração ou sobre suas qualidades essenciais, conforme
determina o artigo 139 do Código Civil (BRASIL, 2002).
O artigo 481 do Código Civil faz referência a “certa coisa” como
objeto da prestação do contrato de compra e venda. Já no Código
de Defesa do Consumido, no artigo 3º, o termo “coisa” foi
substituído por ‘produto’ no caso de compra e venda decorrente
de relação de consumo (BRASIL, 1990).
Além disso, o objeto da compra deve ser determinado ou
determinável, admitindo-se a venda de coisa incerta, indicando
pelo menos gênero e quantidade que serão determinados pela
escolha, bem como venda alternativa, cuja indeterminação cessa
com a concentração. Nesse sentido, tem-se que a coisa pode ser
específica, quando o objeto que se vende é precisamente
determinado; ou genérica quando é feita alusão ao gênero das
coisas ou à sua quantidade, sem especificá-las.
1.4 Formação
A primeira fase na formação de um contrato de troca ou permuta,
da mesma forma que ocorre em todos os contratos, são as negociações
preliminares. Nesta fase, as declarações de vontade das partes
não são definitivas, ainda estão sujeitas a alterações, seguida
da proposta. Por fim, tem-se a última fase da formação dos
contratos, que é a aceitação, que, em sua forma pura e simples,
é um ato de adesão, é “dizer sim”. Com a aceitação, se tem a
formação de um contrato.
1.5 Efeitos e extinção
Os principais efeitos da troca ou permuta são gerar obrigações
recíprocas para os contratantes, gerando para os permutantes a
obrigação de transferir, um para o outro, a propriedade de
determinada coisa. Além disso, assim como nos contratos de compra
e venda, se tem efeitos secundários, como no caso da
responsabilidade por riscos envolvendo o objeto do contrato até
o momento da tradição, e no que tange as despesas envolvendo a
troca de propriedade. Já no caso da extinção, como os negócios
jurídicos em geral, também seguem um ciclo vital: nascem do acordo
de vontades, produzem os efeitos que lhes são próprios e
extinguem-se (GONÇALVES, 2012).
Seguindo o curso normal, o contrato se extingue pelo cumprimento,
adimplemento, implemento, pagamento, solvência ou advento do
termo final. No caso do contrato de troca ou permuta,
a extinção se dá pela tradição da coisa permutada, que conclui
o contrato. Porém, podem surgir situações em que o curso natural
se altera, sendo o contrato extinto antes de sua conclusão, como
é o caso da nulidade e anulabilidade.
1.6 Características especiais
Quando comparado ao contrato de compra e venda, aplicam-se
quase todas as modificações, exceto em dois casos, conforme
determina o artigo 533 do Código Civil (BRASIL, 2002):
“Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e
venda, com as seguintes modificações:
I – salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará
por metade as despesas com o instrumento da troca;
II – é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e
descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge
do alienante.”
Devemos observar com atenção a primeira parte do artigo: no caso
da troca de propriedade, cada um dos contratantes irá pagar pela
metade das despesas com o instrumentode troca, como poderia ocorrer
no caso da alteração do registro de um imóvel pelos permutantes.
2. Doação
O artigo 538 do Código Civil define como doação o contato em que
uma pessoa, por liberdade, transfere do seu patrimônio bens ou
vantagens para outra.
2.1 Características
A doação é contrato, em
regra, gratuito, unilateral e formal ou solene. É um contrato
gratuito, pois constitui uma liberalidade, não sendo imposto
qualquer ônus ou encargo ao beneficiário, podendo vir a ser, no
entanto, oneroso, se houver tal imposição. É ainda unilateral,
porque cria obrigação para somente uma das partes. É formal,
porque se aperfeiçoa com o acordo de vontades entre doador e
donatário e a observância da forma escrita, independentemente
da entrega da coisa. Mas a doação manual (de bens móveis de pequeno
valor) é de natureza real, porque o seu aperfeiçoamento depende
incontinenti da tradição destes, conforme o artigo 541 do Código
Civil.
2.2 Elementos
Os principais elementos da doação são:
 natureza contratual;
 intenção de fazer uma liberalidade (animus donandi);
 transferência de bens para o patrimônio do donatário e a
aceitação deste.
Conforme a concepção contratualista, tem-se como elemento
necessário a capacidade ativa, requerida nos contratos em
geral. Todavia, apresenta-se algumas especificidades.
Conforme determina o artigo 544 do Código Civil, os
ascendentes e descendentes não precisam da anuência dos demais,
nem do cônjuge para doar a um descendente, importando
adiantamento de legítima doação de pai a filho ou de um cônjuge
a outro. Já se tratando de marido e mulher, estes podem fazer
doações recíprocas, sendo podem inócuas no regime de comunhão
universal (BRASIL, 2002).
Em relação à capacidade passiva, ou seja, para receber a
doação, conforme o Código Civil, entende-se que tem capacidade
passiva todos aqueles que podem praticar os atos da vida civil,
sejam pessoas naturais ou jurídicas de direito privado,
excetuando o nascituro em função do caráter do contrato em
questão. Além disso, pelo mesmo motivo aceita-se doação para
absolutamente incapazes e prole eventual de determinado casal
(BRASIL, 2002)
Com relação a liberalidade, este é elemento essencial, porque
tem o significado de ação desinteressada, característico de
um contrato de doação. O indivíduo deve dar a outrem, sem estar
obrigado, parte do patrimônio, ou seja, conferir uma vantagem
patrimonial a outro, sem estar obrigado.
Por fim, tem-se o último elemento: a transferência de bens
ou vantagens. Aqui é importante salientar que a vantagem tem
que ser de origem patrimonial, devendo ocorrer ainda um
aumento de patrimônio à custa de outro.
2.3 Formação
O contrato de doação segue o curso natural de formação dos
contratos, com a negociação, proposta e aceitação. No entanto,
cabem aqui algumas observações. A aceitação é indispensável
para o aperfeiçoamento da doação e pode ser expressa, tácita,
presumida ou ficta. Em geral, vem expressa no próprio
instrumento, mas não é imprescindível que seja manifestada
simultaneamente à doação, podendo ocorrer posteriormente.
Pode ainda ser tácita quando revelada pelo comportamento do
donatário. Esta modalidade ocorre quando o donatário não
declara expressamente que aceita o imóvel que lhe foi doado,
mas, por exemplo, recolhe a sisa devida, demonstrando, com
isso, a sua adesão ao ato do doador; ou, embora não declare
aceitar a doação de um veículo, passa a usá-lo e providencia
a regularização da documentação, em seu nome.
A aceitação pode ainda ser presumida pela lei nos seguintes
casos:
 quando o doador fixa prazo ao donatário, para declarar se
aceita ou não a liberalidade, conforme o artigo 549 do
Código Civil (BRASIL, 2002), atuando nesse caso como
manifestação de vontade;
 quando doação é feita em contemplação de casamento futuro
com certa e determinada pessoa e o casamento se realiza.
A celebração gera a presunção de aceitação, não podendo
ser arguida a sua falta, conforme o artigo 543 do Código
Civil (BRASIL, 2002).
No caso de doação ao incapaz, tem-se a aceitação ficta. Nesse
caso, dispensa-se a aceitação, “desde que se trate de doação pura,
se o donatário for absolutamente incapaz”, conforme o artigo 543
do Código Civil (BRASIL, 2002).
2.4 Espécies
Existem diversos tipos de doação, dentre elas:
a) Pura e simples: quando o doador não impõe nenhuma restrição
ou encargo ao beneficiário.
b) Onerosa ou modal: quando se impõe uma incumbência ao donatário,
por exemplo, o doador se compromete a doar um terreno desde que
o donatário construa ali uma escola. Neste caso, enquanto não
se verificar a condição, o donatário não adquirirá o direito.
c) Remuneratória: ccaso em que se tem a remuneração de serviços
prestados, cujo pagamento não pode ser exigido pelo donatário.
Conforme estabelece o artigo 540 do Código Civil, caso o valor
pago exceda o dos serviços prestados, “não se perde o caráter
de liberalidade”, isto é, de doação pura (BRASIL, 2002).
d) Mista: decorre de benefício originado de contrato oneroso,
no qual se tem a inserção de liberalidade em alguma modalidade
diversa de contrato (exemplo: venda por preço vil).
e) Em contemplação do merecimento do donatário: ocorre quando
e menciona expressamente o motivo da liberalidade (ex. prêmio,
bolsa de estudos, etc.)
f) Feita ao nascituro: conforme preceitua o artigo 542 do Código
Civil, esta espécie valerá sendo aceita pelo seu representante
legal (BRASIL, 2002).
g) Em forma de subvenção periódica: trata-se de uma pensão como
favor pessoal ao donatário. Porém, conforme estabelece o artigo
545 do Código Civil, a doação em forma de subvenção periódica
ao beneficiado extingue-se morrendo o doador, salvo se este
dispuser de outra coisa, mas não poderá ultrapassar a vida do
donatário (BRASIL, 2002).
h) Em contemplação de casamento futuro: como é possível concluir
pelo nome, ocorre em função de núpcias próximas do donatário,
com certa e determinada pessoa. Vale ressaltar que, conforme
determina artigo 546 do Código Civil, só ficará sem efeito se
o casamento não se realizar (BRASIL, 2002)
i) Entre cônjuges: o artigo 544 do Código Civil estabelece que
a doação de um cônjuge para outro importa adiantamento do que
lhes cabe de herança (BRASIL, 2002).
j) Em comum a mais de uma pessoa: quando é feita por várias pessoas
e, conforme determina o artigo 551 do Código Civil, entende-se
distribuída entre elas por igual (BRASIL, 2002).
k) De ascendentes a descendentes: da mesma forma que com os
cônjuges, conforme determina o artigo 544 do Código Civil,
importa em adiantamento de herança (BRASIL, 2002).
l) Inoficiosa: é a doação que excede o limites que o doador no
momento da liberalidade, poderia dispor em testamento, sendo nula
a parte que excede, conforme artigo 549 do Código Civil (BRASIL,
2002).
m) Com cláusula de retorno ou reversão: o artigo 547 do Código
Civil determina que o doador pode estipular que os bens doados
voltem ao seu patrimônio, se sobreviver ao donatário (BRASIL,
2002).
n) Manual: doação verba de bens móveis de pequeno valor (BRASIL,
2002)
2.5 Efeitos e extinção
Como qualquer contrato, o contrato de doação pode
contaminar-se de todos os vícios do negócio jurídico, como
erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra
credores, sendo desfeita por ação anulatória, conforme
determina o artigo 171 do Código Civil (BRASIL, 200).
Pode também ser declarada nula como os demais contratos, se
o agente for absolutamente incapaz, o objeto ilícito,
impossível ou indeterminável, ou não for observada a forma
prescrita no artigo 541 e no parágrafo único do artigo. 166
do Código Civil (BRASIL, 2002). O mesmo se dá (se ocorrerem
vícios que lhe são peculiares ou exclusivos, como nas
hipóteses de inoficiosidade, conforme o artigo 549 do Código
Civil (BRASIL,2002), de compreensão de todos os bens, de ser
feita pelo cônjuge adúltero ao seu cúmplice ou entre cônjuges,
casados no regime da separação legal (GONÇALVES, 2012).
Além disso, vale ressaltar que, conforme determina o artigo
555 do Código Civil, a doação pode serrevogada por ingratidão
do donatário, ou por inexecução do encargo (BRASIL, 2002).
Nesse sentido:
“Art. 557. Podem ser revogadas por ingratidão as doações:
I - se o donatário atentou contra a vida do doador ou cometeu crime
de homicídio doloso contra ele;
II - se cometeu contra ele ofensa física;
III - se o injuriou gravemente ou o caluniou;
IV - se, podendo ministrá-los, recusou ao doador os alimentos de que
este necessitava.
Art. 558. Pode ocorrer também a revogação quando o ofendido, nos casos
do artigo anterior, for o cônjuge, ascendente, descendente, ainda que
adotivo, ou irmão do doador.”
3. Locação
De acordo com Gomes (2009), o conceito do contrato de locação
surgiu com os romanos, que criaram inicialmente três tipos:
o contrato de locação de coisas, locação de serviços e
empreitada. Sob sua influência, muitos códigos no século XX
mantiveram essa unidade conceitual. No sistema jurídico
brasileiro, conforme exposto no Código Civil de 2002,
o contrato de locação de serviços virou o contrato de
trabalho; o contrato de prestação de serviços aplica-se
somente para construções; e manteve-se o contrato de locação.
3.1 Conceito
Conforme preceitua o artigo 565 do Código Civil, no contrato de
locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por
tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível,
mediante certa retribuição. As partes denominam-se locador,
senhorio ou arrendador; e locatário, inquilino ou arrendatário
(BRASIL, 2002).
3.2 Características
É um contrato bilateral e sinalagmático por envolver prestações
recíprocas e gerar obrigações para ambas as partes. É também um
contrato oneroso, uma vez que a obrigação de uma das partes tem
como equivalente a prestação da outra parte. É também consensual,
tendo em vista que somente se aperfeiçoa com o acordo de vontades,
não tendo, no entanto, caráter personalíssimo. É também não
solene e comutativo, pois não envolve riscos e tem forma livre.
Por fim, é de trato sucessivo ou execução continuada, porque se
prolonga no tempo, as prestações são periódicas e não se extingue
com o pagamento.
3.3 Elementos
Os elementos do contrato de locação são os seguintes:
Objeto
O objeto pode ser coisa móvel ou imóvel. Tratando-se de bem
móvel, este deve ser infungível. Caso seja fungível, será um
contrato de mútuo, aceitando-se, no entanto, a locação de
coisa móvel fungível, quando o seu uso tenha sido cedido por
certo prazo e aluguel (ex. adornos de festa). Uma coisa pode
ser alugada por inteiro ou em frações. Pode ser também dada
em locação coisas comuns a diversas pessoas, desde que os
condôminos resolvam aluga-la por deliberação da maioria,
conforme o artigo 1.323 do Código Civil (BRASIL, 2002).
Preço
O preço é o segundo elemento essencial e, sem sua fixação,
passa a ser um contrato de comodato e não locação. O preço
será fixado pelas partes, mediante arbitramento
administrativo ou judicial, ou ainda imposto por ato
governamental, como no caso de táxis e prédios urbanos. O preço
geralmente e fixado em dinheiro, a ser pago periodicamente,
com contrato de execução prologada ou sucessiva. Todavia, nada
impede que seja pago de uma só vez, por todo o período de locação.
O preço deve ser também sério e real, correspondente ao valor
da coisa e não ínfimo ou irrisório, o que descaracterizaria
o contrato. Conforme determina o artigo 327 do Código Civil,
no silêncio do contrato, a obrigação locatícia é quesível,
efetuando-se o pagamento do aluguel e dos encargos da locação
no domicilio do locatário (BRASIL, 2002).
Consentimento
Pressupõe a capacidade das partes para contratar, devendo
ainda ser livre e espontâneo, sob pena de anulabilidade. Será
anulável, ainda, se houver vício sobre o objeto principal da
declaração ou sobre suas qualidades essenciais, conforme
determina o artigo 139 do Código Civil. O consentimento pode
ser tácito ou expresso; e o locatário tem de ser pessoa estranha
à coisa locada. Não existe no Código Civil qualquer limite
temporal para os contratos de locação. No entanto, conforme
determina o artigo 571 do Código Civil, havendo prazo
estipulado à duração do contrato, antes do vencimento, não
poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo
ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário
devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a
multa prevista no contrato (BRASIL, 2002).
3.4 Formação
Como ocorre na maioria dos contratos, o contrato de locação tem
início com as negociações preliminares. Nesta fase, as
declarações de vontade das partes não são definitivas, ainda
estão sujeitas a alterações, seguida da proposta. Por fim, tem-se
a última fase da formação dos contratos, que é a aceitação. Deste
momento em diante, uma das partes se obrigará a ceder à outra
parte a coisa acordada.
3.5 Espécies
Dentre as diversas espécies de contrato de locação, devemos
ressaltar algumas mais usuais. A primeira delas é o contrato de
locação por prazo determinado ou indeterminado. No caso dos
contratos de locação por prazo determinado, conforme determina
o artigo 573 do Código Civil, cessa-se de pleno direito findo
o prazo estipulado, constituindo-se em posse injusta, o locatário
que não devolve a coisa ao término do contrato, conforme os artigos
1.216 a 1.220 do Código Civil (BRASIL, 2002). Já a locação por
prazo indeterminado, exige prévia notificação do locatário e,
sendo este notificado, conforme determina o artigo 575 do Código
Civil, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu
poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano
que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito
(BRASIL, 2002). Além disso, tem-se a locação de móveis ou imóveis.
Entre os imóveis, estes podem ser locação residencial, de
temporada, empresarial ou ainda rural, a ser definido de acordo
com a finalidade do contrato de locação.
3.6 Efeitos e extinção
O contrato de locação, bem como todo os outros, geram
obrigações para os contratantes. Nesse sentido, o artigo 569
do Código Civil (BRASIL, 2002) determina que:
Já para o locador, o artigo 566 (BRASIL, 2002) estipula que:
“Art. 569. O locatário é obrigado:
I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou
presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como
tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;
II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta
de ajuste, segundo o costume do lugar;
III - a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros,
que se pretendam fundadas em direito;
IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu,
salvas as deteriorações naturais ao uso regular.”
Já para o locador, o artigo 566 (BRASIL, 2002) estipula que:
“Art. 566. O locador é obrigado:
I - a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em
estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado,
pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário;
II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da
coisa.”
É importante ressaltar ainda que, conforme determinado pelo
artigo 577 do Código Civil, morrendo o locador ou o locatário,
transfere-se aos seus herdeiros a locação por tempo
determinado. O contrato de locação, sendo uma espécie de
contrato, se terá extinto por vício, sendo este nulo ou
anulável, ou pelo término do contrato, que pode ser por prazo
determinado ou indeterminado, com já explicitado (BRASIL,
2002).
4. Mandato
A denominação mandato deriva de manu datum, pois, na Roma
Antiga, as partes se davam as mãos, simbolizando a aceitação
do encargo e da promessa de fidelidade no cumprimento de
sucumbência (GONÇALVES, 2012) . Já nos dias de hoje, o vocábulo
mandato é utilizado para designar o poder conferido pelo
mandante, dando origem a uma espécie de contrato.
4.1 Conceito
Conforme determina o artigo 653 do Código Civil, opera-se o
mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome,
praticar atos ou administrar interesses, sendo a procuração o
seu principal instrumento. Nesse sentido,a pessoa que confere
os poderes chama-se mandante e é o representado e a que os aceita
diz-se mandatário e é representante daquela (BRASIL, 2002).
4.2 Características e elementos
O contrato de mandato é personalíssimo, consensual, não
solene, gratuito e unilateral.
É um contrato personalíssimo, ou intuitu personae, porque se
baseia na confiança, na presunção de lealdade e probidade do
mandatário, podendo ser revogado ou renunciado quando aquela
cessar e extinguindo-se pela morte de qualquer das partes.
Celebra-se o contrato de mandato, em consideração a pessoa do
mandatário, com base na relação de confiança.
É ainda consensual, porque se aperfeiçoa pelo acordo de
vontade entre as partes, não sendo necessária a entrega do
objeto, como ocorre nos contratos reais. Além disso, é não
solene, uma vez que é admitido na sua forma tácita e o verbal.
Em sua grande maioria, trata-se de um contrato gratuito, pois
o artigo 658 do Código Civil (BRASIL, 2002) diz presumir-se
a gratuidade: “Art. 658. O mandato presume-se gratuito quando
não houver sido estipulada retribuição, exceto se o seu objeto
corresponder ao daqueles que o mandatário trata por ofício
ou profissão lucrativa”.
Pode ser, no entanto, oneroso, no caso dos advogados. Por fim,
trata-se de contrato unilateral, uma vez que cria obrigações
somente para uma das partes, para o mandatário.
É importante salientar que, conforme determina o artigo 654
do Código Civil, todas as pessoas capazes são aptas para dar
procuração mediante instrumento particular, que valerá desde
que tenha a assinatura do outorgante. Vale ressaltar, no
entanto, que conforme determina o artigo 666 do Código Civil,
o maior de dezesseis e menor de dezoito anos não emancipado
pode ser mandatário, mas o mandate não tem ação contra ele
senão de conformidade com as regras gerais, aplicáveis às
obrigações contraídas por menores (BRASIL, 2002).
4.3 Formação
A formação do contrato de mandato, conforme determina o artigo
657 do Código Civil, deverá seguir o modelo exigido por lei para
o ato a ser praticado, não se admitindo, assim, mandato verbal
quando o ato deva ser celebrado por escrito. Dessa forma, a
formação do contrato estará vinculada ao tipo de mandato a ser
realizado. No caso das procurações simples, por exemplo, estas
devem ser feitas por escrito, com a assinatura do mandante.
4.4 Espécies
Conforme determina o artigo 656 do Código Civil, o mandato pode
ser tácito, verbal ou escrito. O mais comum é o mandato escrito,
tendo como instrumento a procuração, e os requisitos da
procuração encontram-se no artigo 654 do Código Civil, que
determina que o instrumento particular deve conter a indicação
do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do
outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a
extensão dos poderes conferidos. Sobre o tema ainda determina
o artigo 657 do Código Civil, que a outorga do mandato está sujeita
à forma exigida por lei para o ato a ser praticado. Não se admite
mandato verbal quando o ato deva ser celebrado por escrito (BRASIL,
2002).
4.5 Efeitos e extinção
Como efeito, tem-se a criação de obrigações, neste caso,
somente para uma das partes. Conforme determina o artigo 667
do Código Civil, o mandatário é obrigado a aplicar toda sua
diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar
qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem
substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer
pessoalmente (BRASIL, 2002). Além disso, deve ainda o
mandatário dar contas de sua gerencia ao mandante (artigo 668),
e concluir o negócio já começado (artigo 674) (BRASIL, 2002).
A extinção do mandato é regulada pelo artigo 682 (BRASIL, 2002)
que determina que cessa o mandato nos casos:
I - pela revogação ou pela renúncia;
II - pela morte ou interdição de uma das partes;
III - pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir
os poderes, ou o mandatário para os exercer;
IV - pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio.
O artigo 541 do Código Civil determina que é possível contrato
verbal no caso de doação de pequeno valor. No entanto, como
saber o que tem pequeno valor? O Enunciado 622 do artigo 541
determinou que para a análise, deverá ser considerado o
patrimônio do doador como um todo (BRASIL, 2002).