I-Modelos Laudos Pareceres Petições Ficha de coleta de dados

Prévia do material em texto

Sistema de Ensino Presencial Conectado 
 
Construindo o sucesso de sua carreira. 
 
 
 
 
 
 
 
Modelos: Laudos, Pareceres, Petições, Ficha de Coleta de dados e Exercícios 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
www.colegiosoer.com.br 
prof_willer@hotmail.com 
(18) 3117-7481 / (18) 3117-7482 / (18) 3625-6960
 
 
http://www.colegiosoer.com.br/
 
 
 
 
 
 
 
Diretora Geral do Colégio SOER: Prof.ª Drª Maria das Graças Rodrigues de Paula 
Coordenador do Curso: Willer Osvaldo de Arruda 
Professor: Willer Osvaldo de Arruda 
 
 
Esta apostila de estudos tem como objetivo transmitir as principais noções de Modelos: 
Laudos, Pareceres, Petições, Ficha de Coleta de dados e Exercícios: 
conteúdo referente ao Curso de Avaliação Imobiliária pelo Sistema de Ensino Presencial 
Conectado SOER/EAD. Para isso, apresentamos uma visão do conteúdo para aplicação 
no curso EAD. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Atividades a serem feitas pelo aluno 
Conteúdos complementares 
Destaque da parte importante do 
conteúdo apresentado 
Hora de refletir o assunto apresentado 
Espaço utilizado para anotações do 
aluno 
Links de vídeos indicados pelo curso 
CRÉDITOS 
 
OBJETIVOS 
 
LEGENDA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
APRESENTAÇÃO 
 
Está metodologia comparativa, tem como objetivo prático simples e 
direto, na capacitação de "Corretores de Imóveis", para atuarem juntos 
aos Fóruns da Justiça Federal e Estadual, nas áreas "civil e 
trabalhista", como Avaliadores hnobiliários (urbano/rural), "Perito 
Judicial", "Perito Avaliador" e "Assistente Técnico", de acordo com as 
normas da ABNT- Associação Brasileira de Normas Técnicas, 
obedecendo a NBR 14.653/1/2/3 da ABNT, e resolução 1066/2007 do 
COFECI, expedirem "parecer técnico ou parecer comercial" e só 
poderão emitir, aqueles que estiverem seus nomes inseridos (CNAI) -
Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários. 
 
 
Extraída de trabalhos do dia-a-dia, de um modo bem simplificado, que 
corresponde as mais diferentes transações do País, que é peculiar do 
Corretor de Imóveis originados dos trabalhos e dificuldades 
encontradas, desde o início de 2005. Foi com os inúmeros trabalhos 
judiciais ao longo do tempo, que conclui este trabalho pratico objetivo, 
seguro para auxiliar os magistrados no momento tão importante da 
decisão processual. 
 
 
 
 
 
 
Prof Willer Osvaldo de Arruda 
CRECL 66688 
 MEC. 9906 
CNAI.04713 
5 
 
 
 
6 
 
 
MODELO DE FICHA DE VISITA 
"Urbano" 
Imóvel comparativo 
Cadastro 
 
Ficha nº____/____ 
 
Anunciado: ................................................................................ 
 
Endereço: ........................................................................... 
 
Bairro: ........................................................................................ 
 
Cidade: ...................................................................................... 
 
Contato:…………………Corretor:……………CRECI…………. 
 
 
Ficha cadastral de Imóveis para Venda/Vendido (Residencial) 
 
Localização: ..................................................................... 
 
Imovel está para vender por: R$ ................................................ 
 
Dimensões d o T erreno: ........................................................ 
 
Área: ....................................................................................................... 
 
Infra estrutura: ................................................................................. 
 
Área construída: ............................................................... 
 
Piso: ............................................................................ 
 
Azulejo: ............................................................................................ 
 
Laje, forro e cobertura: ................................................. 
 
Idade do imóvel: .................................................................... 
 
Conservação do imóvel: .................................................................... 
 
Outros: ................................................................................................................... 
 
Anexar fotos e documentos: 
 
 
 
7 
 
 
MODELO DE UM LAUDO PERICIAL 
Avaliação Expedita - Valor Locativo 
Avaliação efetuada a pedido de:__________________________ 
Imobiliária________________ situada na Rua________, nº_____, 
Cidade de ____________Estado de_____ 
 
Proprietário do imóvel 
Sr. __________residente na Av:__________ nº_____, 
Cidade_____________ Estado_______________ 
 
Objetivo 
A finalidade deste trabalho é a determinação do valor do apartamento nº___ , do 
Edificio_________ localizado na rua_______ nº_____ , cidade 
de______________Estado de_________ 
O valor encontrado servirá para instruir uma ação revisionai de aluguéis que 
tramita pela Vara Cível do Fórum de autos nº______ 
 
Descrição do imóvel 
O apartamento ocupa todo o andar do edificio, tendo a área privativa 
de_________m', compreendendo sala, uma suíte e dois dormitórios, copa, 
cozinha, banheiro social, área de serviço e dependências de empregada. 
O imóvel possui, ainda, duas vagas de garagem, com escrituras próprias e 
respectivo registro imobiliário. O edificio foi construído há 20 anos. 
 
Metodologia empregada: 
Foi adotado o método comparativo de dados do mercado, em nível de rigor 
expedito. 
Para tanto, foram colhidas cinco amostras de imóveis semelhantes, no 
mesmo edificio tirando-se a média aritmética dos valores obtidos. 
O elemento nº1 tem o valor locativo de R$ 150,00 por metro quadrado; O elemento 
nº2 tem o valor locativo de R$ 120,00 por metro quadrado; O elemento n°3 tem o 
valor locativo de R$ 140,00 por metro quadrado; O elemento nº4 tem o valor 
locativo de R$ 150,00 por metro quadrado; O elemento n°5 tem o valor locativo de 
R$ 150,00 por metro quadrado; 
Média aritmética: xxxxxxxxxxxxxxx por metro q u a d r a d o ; 
Área útil do apartamento: 100 m2 
Valor total do apartamento: 100 m2 x R$ xxxxxxxx = R$xxxxxxxxxxx. 
 
Avaliação 
Com base nesses levantamentos efetuados junto ao mercado e na experiência do 
avaliador em trabalhos recentes, foi definído o valor locativo do imóvel como 
sendo: R$xxxxxxxxxxxxx. 
____________, ___de de_____ 
 
 
Prof. WILLER OSVALDO ARRUDA 
PERITO JUDICIAL 
CNAI: 04713 
CRECI:66.688 
8 
 
 
Elabore 2 laudos mediante pesquisa de mercado. 
 
1º Com os valores atuais de mercado para um apartamento na cidade de 
Araçatuba no Jardim Nova York, alto padrão, para venda imediata. 
 
2º Com os valores atuais de Mercado para um apartamento na cidade de 
São Paulo, no Centro da cidade, apartamento antigo mas muito bem 
localizado. 
 
9 
 
 
MODELO DE UM LAUDO PERICIAL AVALIAÇÃO EM NÍVEL NORMAL 
 
Comarca de_____________________________ 
Juiz de Direito da___________a Vara Cível autos nº --- 
Ação de Desapropriação 
Autor: Companhia Municipal de _ 
Réu---------- 
 
LAUDO PERICIAL 
1. Objetivo 
Constitui objetivo do presente trabalho a determinação do valor do imóvel 
situado na Rua nº Bairro na cidade de , Estado 
de _Referido imóvel foi declarado de utilidade pública para fins de 
desapropriação pelo Decreto Municipal nº _ 
2. Descrição do Imóvel Avaliando 
O imóvel a pesquisar, cujo valor se pretende conhecer, é constituido por 
um terreno em declive com 12,00 m de testada e 30,00 m de 
profundidade, totalizando uma área de 360,00 m2, localizado na 
quadra formada pelas ruas ________________________________ na 
cidade de______________Estado de ___________. 
O formato é retangular, o solo superficial é seco, sem afloramentos 
rochosos, sendo o zoneamento local classificado como Zona_______ o 
que o caracteriza como área residencial.O declive do terreno é de 10% 
(dez por cento).O índice da planta genérica de valores, conforme consta da 
folha de rosto do carnê do IPTU é de 100.O proprietário, interessado, 
pretende receber à vista o seu valor. 
3.Método Avaliatório e Nível de Rigor 
A metodologia básica aplicada foi a do método comparativo dos dados do 
mercado, sendo que o nível de rigor adotado foi o normal. 
4. Pesquisa 
 Foram coletados 5 (cinco) paradigmas, que consistem em imóveis em 
oferta ou negociados na região próxima e assim descritos: 
 
____________, ___de de_____ 
 
 
Prof.WILLER OSVALDO ARRUDA 
PERITO JUDICIAL 
CNAI: 04713 
CRECI: 66.688 
10 
 
 
PARECER COMERCIAL DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA 
 
Avanhandava - SP, 05 de Junho de 2009. 
 
À 
 
CESAR RODRIGUES DE CAMPOS 
 
PARECER TECNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLOGICA. 
 
PARECER DE IMOVEL URBANO 
 
Atendendo a solicitação efetuamos o parecer do imóvel, levando em 
conta a localização, abaixo descrito o valor; 
 
LOCALIZAÇÃO DO IMOVEL: 
 
Rua Coronel Antônio Fiavio, 201 -Vila Bandeirantes, no município 
de Avanhandava - SP. Com seu terreno que mede 12,10 X 31,32 
metros quadrados, tendo área construída 90,22 (Noventa metros e 
vinte e dois centímetros), perfazendo uma área total de 379 m2 
(Trezentos e setenta e nove metros quadrados), conforme 
Identificação do IPTU nº. 0000-0 e matricula do CRI nº 000000-0. 
 
a) - Uma casa com dois quartos, uma sala, um banheiro, uma 
lavanderia, com laje, contra piso e somente rebocada, toda murada e 
portão de ferro. 
 
CONCLUSÃO: 
 
Concluímos que o valor do imóvel, obtém um valor estimado em 
R$35.000,00 (Trinta e Cinco Mil Reais). 
 
Efetuamos o Parecer do Imóvel, com base no mercado Imobiliário. 
 
Atenciosamente 
 
 
 Prof.WILLER OSVALDO ARRUDA 
 PERITO AVALIADOR 
 CNAI: 04713 
 CRECI:66.688 
11 
 
 
PARECER COMERCIAL DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA 
 
 
Avanhandava- SP, 14 de Agosto de 2009. 
 
 
À pedido de: Eunivaldo Alves Guimarães Proprietário 
 
 
PARECER COMERCIAL DE AVALIAÇÃO MERCADOLOGICA 
 
PARECER DE IMÓVEL URBANO (PARA VENDA) 
 
Atendendo a solicitação efetuamos o parecer do imóvel, levando 
em conta a localização, abaixo descrito o valor; 
 
LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL: 
 
Rua Boa Vista, nº 1610, Centro, na cidade de Avanhandava/SP. Com 
seu terreno que mede 15,00 metros lineares de frente (testada) 
voltada para a Rua Boa Vista, por 24,00 metros lineares nas 
laterais até os fundos, perfazendo uma área total de 360,00 metros 
quadrados, contendo uma área total construída de 196,36 metros 
quadrados. 
 
Imóvel este contendo 3(três) quartos, 2(duas) salas, !(uma) cozinha, 
2(dois) banheiros, varandas na frente e nos fundos da casa, com laje, 
piso cerâmico, toda murada. 
 
CONCLUSÃO: 
 
Concluimos que o valor do imóvel acima para venda, com base nas 
qualificações e localização, da identificação 0000-0 do camê do IPTU 
e matricula do CRI nº 000000-0., obteve um valor estimado em R$ 
80.000,00 (Oitenta mil reais). 
 
Efetuamos a Parecer do Imóvel, com base no mercado 
Imobiliário. Atenciosamente; 
 
 
Prof.WILLER OSVALDO ARRUDA 
PERITO AVALIADOR 
CNAI: 04713 
CRECl:66.688 
12 
 
 
MODELOS DE PETIÇÕES 
 
MODELO DE PETIÇÃO DE PROPOSTA DE HONORÁRIOS 
 
 
EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DA_____VARA 
CÍVEL DA COMARCA DE_____ 
 
 
 
Ação Revisionai de Aluguéis 
 
 
 
Autos nº _______ 
 
 
 
FULANO DE TAL, corretor de imóveis, CRECI no___tendo 
sido nomeado por V. Exa. para atuar como Perito Judicial nos 
autos acima enumerados, vem, respeitosamente, agradecer a 
honrosa designação. 
 
Apresenta sua proposta de honorários, no valor de 
R$_____________(extenso). 
 
 
 
São os termos em que pede deferimento 
 
 
 
 
 
Local e data____________________________ 
 
 
 
 
Prof. WILLER OSVALDO ARRUDA 
PERITO JUDICIAL 
CNAI: 04713 
CRECI:66.688 
13 
 
 
MODELO DE PETIÇÃO DE ENCAMINHAMENTO DO LAUDO 
PERICIAL 
 
EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DA 6ª VARA CIVEL 
DA COMARCA DE______ 
 
 
 
Ação Revisionai de Aluguéis 
 
 
 
 
Autos nº _____ 
 
 
 
FULANO DE TAL, corretor de imóveis, CRECI nº , perito oficial nos autos 
da ação acima nomeada vem, respeitosamente, apresentar a V. Biuna o 
laudo pericial. 
 
Requer, outrossim, autorização para levantar os honorários definitivos, já 
depositados pelo autor. São os termos em que pede deferimento 
 
 
 
Local e data____________________________ 
 
 
 
 
 
 Prof WILLER OSVALDO ARRUDA 
 PERITO JUDICIAL 
 CNAI: 04713 
 CRECI: 66.688 
14 
 
 
MODELO DE PETIÇÃO DE ASSISTENTE TÉCNICO 
APRESENTANDO PARECER DIVERGENTE 
 
 
 
EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DA VARA CÍVEL DA 
COMARCA 
 
DE___________________________________ 
 
 
Ação Revisionai de Aluguéis 
 
 
Autos nº _____ 
 
FULANO DE TAL, corretor de imóveis, CRECI no ---- 
assistente técnico do autor (ou do réu), nos autos da ação acima 
nomeada vem, respeitosamente, apresentar a V. S.. seu parecer 
técnico no qual discorda totalmente das conclusões a que chegou o 
ilustre perito oficial. 
 
 
São os termos em que pede deferimento 
 
 
 
 
 
 
 
Local e data 
 
 
 
Prof. WILLER OSVALDO ARRUDA 
ASSISTENTE TÉCNICO 
CNAI: 04713 
CRECI: 66.688 
15 
 
 
MODELO DE PETIÇÃO DECLARANDO IMPEDIMENTO PARA 
ATUAR COMO PERITO JUDICIAL 
 
 
 
EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DA VARA CÍVEL DA 
COMARCA DE____________________________ 
 
 
Ação Revisionai de Aluguéis 
 
 
 
Autos nº _______ 
 
 
 
FULANO DE TAL, corretor de imóveis, CRECI nº ----
- tendo sido designado para atuar como perito na ação acima 
nomeada vem, respeitosamente, informar a V. S. que é parente em 
segundo grau de uma das partes da referida ação. 
 
No exposto, embora sentindo-se honrado com a nomeação, 
considera-se impedido, nos termos do artigo 134 do Código de 
Processo Civil. 
 
 
 
São os termos em que: Pede Deferimento 
 
 
Local e data________________________ 
 
 
 
____________________________ 
Prof. WILLER OSVALDO ARRUDA 
PERITO JUDICIAL 
CNAI: 04713 
CRECI: 66.688 
16 
 
 
Imóveis Individuais Trabalho de campo 
 
Coleta de dados 
 
Pesquisa e Homogeneização de dados 
 
1- Unidades Individuais - Urbano 
( ) Terreno 
( ) Casa 
( ) Sobrado 
 
2- Descrição do imóvel 
a) Área; 
b) Infra estrutura; 
 
3 - Prédio residencial 
( ) Loja 
( ) Galpões 
 
4 - Compartimentos do imóvel 
 
5- Detalhes construtivos 
a) Área de construção 
b) Pisos 
c) Azulejos 
d) Laje, forro e cobertura 
e) Conservação do Imóvel; (valorização e desvalorização) 
 
6- Observações gerais 
 
17 
 
 
Imóveis Coletivo 
 
Trabalho de Campo - Coleta de Dados 
 
Pesquisa e Homogeneização de dados 
 
1- Unidades Coletivas - Urbanas - (Edificios, galpões, shopping 
e etc•••) 
 
Imóvel Avaliado - Ficha modelo 
a) Apresentação do imóvel 
b) Área de construção 
c) Infraestrutura 
d) Prédio Residencial – Comercial 
e) Detalhes construtivos; 
- Área de construção; 
-Piso 
-Azulejos 
-Laje, forro e cobertura 
f) Escada, elevadores, rolantes; 
g) Garagem 
h) Segurança 
i) Arquitetura –paisagismo 
j) Área de Lazer 
k) Gerador de energia próprio 
l) Gás 
m) Conservação do prédio (valorização e desvalorização) 
 
Homogeneização de dados 
 
Lembrando 
É a média aritmética representativa de valores reais, dos imóveis 
referenciais ou comparativos em questão, extraídos das fichas 
cadastrais de campo. 
 
A mão de obra já está embutida nos valores. 
 
18 
 
 
EXERCÍCIOS EXPLICATIVOS 
 
(Laudo Pericial) 
 
1º Passo - O perito recebe a carta intimatória, do MM. Juiz de 
Direito Titular da Primeira Vara na Comarca de Penápolis, 
estado de São Paulo, para retirar o processo e iniciar os trabalhos 
do processo nº 1972/04. 
-Ação reconhecimento e dissolução de sociedade de fato, proposta 
por José Pedro de Souza contra Linda Pereira Santos, cumpra-se 
observando as formalidades legais. Avaliar uma casa localizada 
no município de Avanhandava na rua dos Lírios nº 8.888 - 
Bairro Vale do Sol, para posteriormente fazer a alienação por 
iniciativa particular, ser depositado nos autos pelo corretor de 
Imóveis nomeado, através do Banco Nossa Caixa, Agência Fórum 
de Penápolis, a importância apurada no laudo de avaliação: os 
honorários dos trabalhos periciais, foi estipulado pelo MM. Juiz o valor 
de R$ 2.000,00. 
 
2°Passo -Trabalho de Campo Vistoria do imóvel avaliando Pesquisa e 
Bomogeneizaçio Pesquisa: mínimo três Imóveis 
OBS.: Venda de terreno da região, valor R$ 7.500,00 
Foram coletados 3 paradigmas residenciais, qwe consistem em 
imóveis ofertados ow negociados no bairro ou região, de acordo 
com seu padrão de construçlo e local do imóvel: 
 
Temos: 
a) Local do Imóvel (Ótimo, Bom, Regular, Pobre e Ruim) 
b) Padrão (Baixo, Médio e Alto) 
 
 
19 
 
 
Comparativos Residência nº 1 
Ficha de Visita 
 
Anunciado: Imobiliária "Arruda da Sorte" 
 
Endereço: Rua Boa Vista nº 818 - Bairro: Centro Cidade: 
Avanhandava- SP Contato: 18- 36512769- Corretora lvana 
CRECI- 94483 
 
Ficha cadastral para Imóveis para Venda (Residencial) 
 
- Localização: Rua das Margaridas nº 777, Bairro: Vale do Sol 
 
-Imóvel está para vender por: R$33.500,00 logo o valor do m2 do 
terreno é de R$ 30,00, logo, o valor total do terreno é de R$ 7.500,00, 
sendo assim o valor da construção é de R$ 26.000,00, logo, o valor do 
m2 da construção é de R$ 265,30. 
 
-Neste caso especifico o Local é (regular) e Padrão é (médio) 
 
- Dimensões do Terreno: 1Ox25 Metros 
- Área: 250m2 (valor do m2 R$ 30,00) 
-Infra estrutura: Completa (todas exigidas por lei) 
- Área construida: 98m2 (valor do m2 265,30) 
- Piso: Semelhante ao Imóvel avaliado 
•Azulejo: Semelhante ao Imóvel avaliado 
- Laje, forro e cobertura: Forro Madeira/cobertura com telhas 
-Idade do Imóvel: 12 anos 
• Conservação do Imóvel: Regular 
 
Fotos: Localização 
 
 
 
 
 
 
20 
 
 
Comparativos Residência nº2 
Ficha de Visita 
 
Anunciado: Imobiliária Eldorado 
Endereço: Rua do Café nº 1001 Bairro: Centro Cidade: 
Avanhandava-SP 
Contato: 18- 36510000 - com o corretor Nivaldo CRECI - 19824 
 
Ficha cadastral para Imóveis para Venda (Residencial) 
 
-Localização: Rua das Minas Gerais nº 23, Bairro: Jardim Campo Verde 
-Venda de terrenos na Região (média) Valor: R$ 6.800,00-m2 R$ 27,20 
-Valor para venda: R$ 40.000,00 logo, valor da construção é de R$ 
33.200,00, sendo assim: 
o valor do m2 da construção é de: R$ 288,69. 
-Neste caso especifico o Local é (regular) e Padrão é (médio) 
-Dimensões do Terreno: 10x25 Metros 
·Área: 250m.2· (valor do terreno R$ 6.800,00) 
- Infra estrutura: Completa (todas exigidas por lei) 
- Área construida: 115m2 (valor do m2 R$ 288,69) 
- Piso: Cerâmico em todos os compartimentos 
- Azulejo: Banheiro e Parte da cozinha 
•Laje, forro e cobertura: Laje/cobertura com telhas 
- Idade do Imóvel: 8 anos 
Conservaçio do Imóvel: Boa 
 
 Fotos: 
 
21 
 
 
Comparativos Residência nº3 
Ficha de Visita 
 
Anunciado: Arco Verde 
Endereço: Rua Tibiriçá nº 616 Bairro: Centro 
Cidade: Avanhandava -SP Contato: 18- 36512000 - Corretor: 
Willer Filho CRECI -59629 
 
Ficha cadastral para Imóveis para Venda (Residencial) 
* Imóvel Vendido há 15 dias 
 
Localização: Rua das Minas Gerais nº 23, Bairro: Jardim Campo 
Verde 
Valor para venda: R$ 36.000,00, sendo o valor do terreno R$ 
6.998,64 e o valor da construção é de R$ 252,18 o m2 que somados 
resultam o valor total do imóvel 
 
-Neste caso especifico o Local é (regular) e Padrão é (médio) 
 
- Dimensões do Terreno: 11 x24 Metros 
-Área: 264 m2 (va101 do terreno m2 26,51) 
- Testada com calçada, no meio da quadra 
- Infra estrutura: Completa (todas exigidas por lei) 
-Área construída: 115 m2 (valor do m2 R$ 252,18) 
- Piso: Cerâmico em todos os compartimentos 
- Azulejo: Banheiro e Parte da cozinha 
- Laje, forro e cobertura: Laje/cobertura com telhas 
- Idade do Imóvel: 13anos 
- Conservação do Imóvel: Regular 
 
 
 
 
 
 
22 
 
 
HOMOGEINIZAÇÁO DOS DADOS 
(Terreno sem construção) 
 
 
 
A) Imóvel em questão ou avaUando (para o residencial) 
1º Passo - Localização –Vistoria 
-Vistoria realizada no dia 20 de Abril de 2010, por volta das 9:00 
horas, a um imóvel residencial e seu respectivo terreno, situado na Rua 
dos Lírios nº 8.888 -Bairro Vale do Sol, Município de Avanhandava, para 
todos os dados necessários para a execução do Laudo de Avaliação. 
 
1- Descrição do terreno 
Um lote de terreno medindo, (10 x 25) 10 metros de frente (testada) para 
rua dos Lírios, igual metragem na linha dos fundos, por 25 metros de 
ambos os lados e da frente aos fundos. 
 
2- Área do terreno 
Área total deste terreno é de 250 m2, de acordo com o Cadastro de 
Registro de Imóveis (CRI} de nº 3333 da cidade de Penápolis -
constante no processo Fls 88 e número já citado. 
 
3- Infraestrutura 
-Os melhoramentos públicos existentes na local (bairro) do imóvel são: 
transporte coletivo, energia elétrica, iluminação pública, telefonia, coleta 
de lixo, água tratada, rede de esgoto, guia e sarjeta e pavimentação 
asfáltica. 
 
 
Avaliar o prédio residencial 
1- Compartimentos da residência 
-Neste imóvel existe construído uma residência de terreno médio, 
contendo uma sala, três dormitórios, sendo dois banheiros, sendo uma 
suite, pequena área de serviços, varanda da frente com garagem para 
23 
 
 
um veículo (automóvel). 
 
2° Passo: Detalhes construtivos 
a) Área de construção 
A área construída deste imóvel é de 105 m', conforme o que consta 
na escritura do imóvel (CRI) e no projeto de construção e atualizada 
de acordo com o Cadastro Imobiliário da Prefeitura Municipal de 
Avanhandava. 
 
b) Pisos 
Toda residência com piso cerâmico. 
 
c) Azulejo 
Nos banheiros até a laje e no lavatório da cozinha tão somente e suas 
imediações numa altura de 2 (dois) metros de altura na parede. 
 
d) Laje, forro e cobertura 
Construção de laje e suas edificações de madeira, coberta com telhas 
cerâmicas. 
 
e) Conservação do imóvel 
O estado de conservação desta construção (imóvel), é muito boa, e seu 
tempo é de aproximadamente 10 (dez) anos do termino da construção, 
portanto o seu fator é de depreciação da construção é de 0,90, 
somando com base o nº 1, correspondendo a 100% de conservação do 
imóvel. 
 
3° Passo - Método de Avaliação 
Avaliação direta com pesquisa de m e r c a d o com no mínimo três 
imóveis, comparativo ou paradigma. 
OBS.: laudo pericial (modelo anexo) 
 
 4° Passo - Valor do Terreno 
- Aplicação de fórmulas: 
Vt= Atx V, onde 
Vt = valor total do terreno 
At = área do terreno 
V= valor unitário básico de terreno por m2 (metro quadrado). 
Portanto: 
Vt=AtxV 
Vt = 250 m2 x R$ 27,90/m2 
Vt = R$ 6.975,00 
 
5º Passo - Valor da Construção 
- para calcular as benfeitorias existentes no imóvel, utilizarei a fórmula a 
seguir: 
Vc =Vb xAxFd, onde: 
Vb = valor total das benfeitorias 
Vc = valor unitário da construção 
A = Área da construção 
Fd = fator de depreciação da construção 
24 
 
 
Portanto: 
Vc=VbxAxFd 
Vc = R$ 300,00/m' x 105 m' x 0,90 
Vc = R$ 28.350,00 
 
6º Passo -Valor Total do Imóvel 
Vti =valor total do imóvel 
Vti =Vtx Vc 
Vti = R$ 6.975,00 + R$ 28.350,00 
Vti = R$ 35.325,00 
 
7º Passo - Conclusão 
Após vistorias dos imóveis, objeto em questão e homogeneização de 
dados dos imóveis referenciais (em especial por falta de imóveis 
paradigmas a homogeneização ocorreu com três (3) imóveis), após 
termos aplicado o método comparativo de valores de mercado atual, em 
cumprimento ao que estabelece a NBR nº 14653/2 da ABNT, onde foram 
levantados todos os itens necessários para se chegar a uma avaliação 
justa e de acordo com mercado local. 
Ratificando o valor do imóvel avaliando em R$ 35.325,00 (Trinta e cinco 
mil e trezentos e vinte e cinco reais). 
Trata-se de uma avaliação "expedita" de rigor normal, encerrando coloco-
me ao inteiro disport de V. Excia. Para quais quer esclarecimentos. 
 
Avanhandava, 30 de Abril de 2010. 
 
 
Prof Willer Osvaldo de Arruda 
Perito Judicial 
CNAI: 04713 
Creci - 66.688 
25 
 
 
, 
EXERCÍCIOS HIPOTÉTICOS DE PERÍCIAS 
 
Urbanos/Individuais e Práticos 
 
1 - O perito Judicial recebe a carta intimatória, do MM. Juiz de Direito, 
titular da 4ª vara judicial do fórum de Araçatuba -SP, para retirar e 
iniciar os trabalhos de avaliação do processo nº43.0l.202.002./03-4 e nº 
de ordem: - 002984/2005."Ação de Penhora'' sabemos que: 
 
Imóvel avaliando é residencial, localizado no bairro Jardim Nova York 
(classe média alta) estritamente residencial, localizado a Rua Suíça, nº42, 
com área de construção de 420m2 e o valor do m2 é de R$980,00 
(novecentos e oitenta reais), sendo que o terreno é de 20x50 
1000m2 de área total. Pergunta-se: 
 
Fazer nas páginas seguintes todo processo de Avaliação mercadológica, 
usando a metodologia já vista anteriormente (nível expedito de rigor 
normal) imóveis semelhantes (paradigmas), imaginado todos os detalhes 
e infraestrutura, sabendo-se que a media aritmética dos imóveis 
referenciais na região é de R$ 420.000,00 (quatrocentos e vinte mil 
reais). 
 
"Lembrete Roteiro":- Imóvel residencial 
 
a) Trabalho de campo dos Imóveis (Avaliando e referencial). 
 
b) Preencher as fichas cadastrais dos imóveis, um a um. 
 
c) Homogeneização de dados e pesquisas. 
 
d) Apurar a média representativa dos imóveis referenciais em moeda 
corrente (R$). 
 
e) Concluir o valor do imóvel avaliando. 
 
f) Conclusão final, terreno, somando com valores construtivos, obtemos 
o valor final de mercado. 
26 
 
 
Exercício nº 2 
 
O perito judicial recebe uma carta intimatória, do MM. Juiz de 
Direito, titular da 3ª vara judicial do fórum de São Paulo - SP, para 
retirar e iniciar os trabalhos de avaliação no que consta do 
processo do processo nº 333.000.02.3003.020-5 e nº de ordem: 
000000232/2004. 
 
"Ação de execução" (verificar no processo); sabemos que: 
 
O imóvel avaliado residencial, localizado no bairro Morado do Sol 
(classe baixa), de classe mista (residencial/comercial), localizado à 
Rua das Estrelas nº 1, tendo área de seu terreno de 1Ox22 = 220 
m2 no total, e sua área de construção atualizada, através do rosto do 
carnê do IPTU, em 68 m2 de construção e planta genérica. 
 
Aplica que na página seguinte o método comparativo de mercado e 
faça o laudo pericial em nível expedito de rigor normal e seu 
encaminhamento para juízo, e a mesmo tempo solicite o 
levantamento dos salários já depositados no valor de R$ 1.500,00 
(um mil e quinhentos reais). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
27 
 
 
• 
Exercício nº 3 
O perito judicial devidamente credenciado recebe a carta intimatória, do 
MM. Juiz de Direito, titular da 10" vara Judicial do Fórum, para retirar e 
iniciar os trabalhos de avaliação de um galpão, no que consta do 
processo nº 444.444.9/2, nº de ordem 2583551.6559. "Ação civil 
publica". 
a) Sabemos: todos os dados estão contidos no processo (imaginado). 
 
b) Área do terreno: 20x40 = 800m2 
 
c) Área construída do galpão 15x30 = 450 m2 
 
d) Estrutura metálica de alumínio de espessura grossa. 
 
e) m2 do terreno= R$ 50,00 (cinquenta reais). 
 
f) m2 da estrutura= R$ 150,00 (cento e cinquenta reais). 
 
g)Construção civil; muros altura de 2 metros jã descontado 1O metros 
lineares de portões, estrutura, altura de 5 metros, escritório fora do 
galpão de 30m2 de construção, laje e acabamento bom {tudo reunido e 
somado) obteve um valor de: 
a) Muros e paredes - R$15,00 m2 total-R$12.000,00 
b) Escritório - R$ 400,00 m2 - total -R$ 12.000,00 
 
total /construção R$ 24.000,00 
 
Observação, consulta e pesquisa 
Nas páginas seguintes resolução com base nos dados abaixo: 
a) Aplique o método comparativo de mercado (nível expedito de rigor 
normal), e todo conhecimento já visto anteriormente. 
 
b) Consulte através das imobiliárias vendas realizadas recentemente na 
cidade ou região, respeitando sempre a qualidade e suas diferenças 
de padrões. 
 
c) Consulte lojas de materiais de construção, casas de ferragens, 
madeireiras, empresa metalúrgica de fabricação e montagens de 
estruturas metálicas especializadas em galpões, para se chegar a um 
valor justo e atual do m2 
 
d) Não esqueça de aplicar o fator de valorização, desvalorização ou 
depreciação antes da conclusão final. 
28 
 
 
) 
) 
) 
) 
EXERCÍCIOS PRÁTICOS 
 
Nº 1 Terrenos comparativos 
 
R1=R$29,00 m2 -R2=R$ 26,20 m2 -R3 = R$25,51 m2 
 
Quer saber: qual é o valos do terreno avaliando, sabendo-se que sua 
área é 280m2. 
 
Nº2 Residências - Terreno/Construção 
 
a) Terrenos Comparativos (R$m2) 
-R1= R$26,00 m2 - R2= R$ 23,10m2 - R3 = R$ 22,4lm2 
 
b) Construções comparativas (R$ m2) 
R1=R$265,00 m2 - R2 = R$242,00 m2 - R3= R$253,00m2 
 
Pergunta-se qual é o valor do imóvel, sabendo-se que área do 
terreno é de 250m2 e área construída ou edificada, perfaz um total 
de 98m2 (mão de obra já embutida no m2 
 
Nº3 Terrenos/Galpões e Estruturas 
 
*Terrenos comparativos (R$ m2) 
R1=R$32,00m2 - R2 = R$29,30 m2 - R3=R$28,52 m2 
 
*Galpão/Estrutura 
 
R1=R$150,00-m2 - R2=R$138,00m2 - R3=R$145m2 
 
Pergunta-se qual o valor do imóvel, sabendo-se que a área do terreno 
é de 20x40=800m2 no total, e o galpão de estruturas metálicas. Com 
seis paredes de alvenaria (vão), perfaz um total de cobertura de 
500m2(mão de obra já embutida no m2) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
29 
 
 
EXERCÍCIOS HIPOTÉTICOS 
 
"Coletivo" 
 
Exercício nº 1 
 
Imagine um trabalho pericial, de um imóvel constante no processo -
"Ação de Execução". 
 
*DICAS: Um apartamento, localizado no centro, região de vários 
edificios, residenciais, no modelo padrão (R.8), na cidade de Araçatuba 
- SP, com as seguintes características: 
 
a) Edificio com cinco andares, área útil de 80 m2, dividido em 2 
quartos, sala, cozinha, 2 banheiros, sacada (padrão comercial), 
localizado no 3º andar garagem, elevadores e salão de festas. 
 
b) Oferece toda infraestrutura, financeira, de consumo alimentar, 
comercial, transporte, praça em frente ao prédio. 
 
c) Não contém; Gás encanado, playground, área de lazer. 
 
Obs: Faça um laudo Pericial através do "Modo Comparativo de 
Mercado", sabendo-se que o imóvel (apto) em questão tem o valor atual 
médio de R$ 95.000,00 (noventa e cinco mil reais). 
 
Avaliação Rural 
1- Elabore avaliação de: 
a- uma chácara de meio alqueire nos arredores de uma cidade 
com benfeitorias; 
b- um sítio de 20 alqueires com plantação de cana; 
c- um sítio de 30 alqueires com retiro de leite; 
d- uma fazenda no município de Águas Claras - Mato Grosso com 
500 alqueires de terra bruta. 
e- um rancho na beira do Rio Tiete, de médio padrão. 
 
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________ 
Espaço utilizado para anotações do aluno 
30