Princípios do Direito Imobiliário

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RESUMO DA UNIDADE 
 
Esta unidade analisará aspectos relevantes de assuntos introdutórios ao Direito 
Imobiliário, abordando questões diversas de Direito Civil e Direito Registral 
Imobiliário. No primeiro capítulo, que trata de Direito Registral Imobiliário, após 
breve escorço histórico, que aborda a propriedade imobiliária e seu registro no 
Brasil, desde o descobrimento até os dias atuais, será analisado um a um, em 
seus detalhes e correspondências legais os princípios que norteiam a atividade de 
registro de imóveis no Brasil. O segundo capítulo, por sua vez, abordará os 
negócios imobiliários e, inicialmente, como requisito de validade dos negócios 
imobiliários, tratará do registro de imóveis, sua finalidade e os principais conceitos 
que circundam sua atividade para só, então, discutir os negócios imobiliários em 
espécie que, dentre os tantos existentes, abordará o parcelamento do solo urbano 
e o loteamento, a incorporação imobiliária e a promessa de compra e venda. 
 
Palavras-chave: Direito Imobiliário. Direito Civil. Registro de Imóveis. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ÍNDICE 
 
 
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APRESENTAÇÃO DO MÓDULO 
 
CAPÍTULO 1 – Direito Registral Imobiliário 
1.1 Introdução 
1.2 Princípios do Direito Registral Imobiliário 
1.2.1 Princípio da Especialidade 
1.2.2 Princípio da Disponibilidade 
1.2.3 Princípio da Instância ou Reserva de Iniciativa 
1.2.4 Princípio da Continuidade 
1.2.5 Princípio da Legalidade 
1.2.6 Princípio da Titularidade 
1.2.7 Princípio da Prioridade ou Preferência 
1.2.8 Princípio da Territorialidade 
1.2.9 Princípio da Fé Pública 
1.2.10 Princípio da Publicidade 
1.2.11 Princípio da Unitariedade da Matrícula 
 
CAPÍTULO 2 – Negócios Imobiliários 
2.1 Registro de Imóveis 
2.1.1Finalidade e conceitos 
2.1.2 Processo de Registro de Imóveis 
2.2 Negócios Imobiliários 
2.2.1Negócios imobiliários em espécie 
2.2.2 Parcelamento do Solo Urbano e Loteamento 
2.2.3 Incorporação Imobiliária 
2.2.4 Promessa de compra e venda 
 
CAPÍTULO 3 – Corretagem Imobiliária 
3.1 Apresentação 
3.2 Corretagem de imóveis 
 
CONSIDERAÇÕES FINAIS 
REFERÊNCIAS
 
 
3 
 
APRESENTAÇÃO DO MÓDULO 
 
 
Prezado(a) Aluno(a), 
 
Com imensa satisfação, apresento-lhes este módulo da disciplina de 
Introdução ao Direito Imobiliário da Pós-Graduação em Direito Imobiliário. 
Aqui, analisaremos de forma detida e cuidadosa alguns aspectos jurídicos das 
relações do homem com a sua propriedade e a necessidade de se garantir 
segurança jurídica aos atos e negócios jurídicos daí advindos a partir do registro 
público. 
Como analisaremos no primeiro capítulo do módulo, os estudos do direito de 
propriedade são vastos, e os problemas e prejuízos trazidos pela falta de 
regulamentação estatal sobre esse direito foram os responsáveis pela criação do 
sistema de registro de imóveis que, de forma muito incipiente, começou com o 
registro de hipotecas e evoluiu até a configuração atual, em que temos um sistema 
muito coeso, pouco suscetível a falhas, se bem operacionalizado e, principalmente, 
que garante segurança jurídica a toda a sociedade. 
Assim, como os demais ramos do direito, o Direito Registral Imobiliário possui 
base principiológica própria que norteia toda a atividade registral. Destacamos nesse 
sentido os princípios que abordaremos no capítulo 1, quais sejam, Princípio da 
Especialidade, Princípio da Disponibilidade, Princípio da Instância ou Reserva de 
Iniciativa, Princípio da Continuidade, Princípio da Legalidade, Princípio da 
Titularidade, Princípio da Prioridade ou Preferência, Princípio da Territorialidade, 
Princípio da Fé Pública, Princípio da Publicidade e Princípio da Unitariedade da 
Matrícula. 
Em tópico específico, abordaremos cada princípio separadamente, 
demonstrando sua correspondência legal, fazendo os necessários apontamentos e 
ligações com outros ramos do Direito, além das novidades legislativas sobre o tema. 
O capítulo 2, por sua vez, abordará os negócios imobiliários. E, como a validade dos 
negócios imobiliários depende intrinsecamente do registro imobiliário, torna-se 
salutar discutirmos as finalidades do registro e seus principais conceitos, como o 
conceito de matrícula, registro e averbação. 
 
 
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A partir destes conceitos, de forma bastante didática e sucinta, passaremos 
ao estudo do processo de registro de imóveis, explicando todo o procedimento para 
registro de compra e venda, suscitação de dúvida e retificação de registro e, logo 
após, discutiremos três importantes negócios imobiliários, quais sejam, o 
parcelamento do solo urbano e loteamento, incorporação imobiliária e promessa de 
compra e venda. 
No terceiro e último capítulo, mas não menos importante, trataremos, de 
forma aprofundada, a corretagem de imóveis e os estudos de seus aspectos 
jurídicos mais relevantes. 
 
 
Bons estudos! 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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CAPÍTULO 1 
DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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CAPÍTULO 1 – DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO 
 
1.1 – INTRODUÇÃO 
 
A propriedade é um fenômeno social, estudos acerca dessa temática não se 
esgotam ao longo do tempo e iniciaram-se muito antes de toda a cultura jurídica que 
temos hoje ao redor do assunto. 
Em linhas gerais, pode ser conceituada como uma relação de apropriação de 
uma coisa capaz de produzir a uma pessoa utilidade econômica, de modo que esta 
coisa fica submetida ao seu titular. 
A propriedade, por força do art. 1.228 do Código Civil, é um direito real e 
estabelece uma relação jurídica direta entre a pessoa (física ou jurídica) e a coisa, 
sendo oponível erga omnes, ou seja, toda a sociedade é sujeito passivo do direito de 
propriedade, devendo respeitá-lo em relação ao sujeito ativo que é o proprietário. 
No Brasil, todavia, a propriedade, tal como temos hoje, com todo seu aparato 
legal e sistematizado que garante a sua proteção e o exercício por seus titulares, 
nem sempre foi assim. Nas relações que envolviam bens imóveis, antes de ser 
positivado o registro imobiliário, pairava, de forma perene, a sombria insegurança 
jurídica nos negócios jurídicos que envolviam a propriedade. 
Importante, nesse sentido, trazer ao aluno um breve escorço histórico acerca 
da evolução da propriedade e seu registro perante o Estado. 
No ano de 1500, após o descobrimento do Brasil, por advento do Tratado de 
Tordesilhas e das Bulas Papais inter coetera e bono pacis, toda a terra do território 
brasileiro passou a pertencer a Portugal. E a Coroa Portuguesa, por sua vez, a fim 
de colonizar o território, em 1530, passou a dividir o território em 15 faixas 
denominadas Capitanias Hereditárias que foram cedidas cada uma a um donatário, 
nobres portugueses que foram incumbidos de administrar a terra e destinar a 
particulares portugues a cessão de pedaços da terra, denominados de sesmarias, 
pelo prazo de seis anos. 
Na época, o mero título emitido pelo donatário era suficiente a “garantir” a 
posse da terra. Em 1822, após a independência do Brasil, houve o fim do regime 
das sesmarias e as terras não ocupadas ou não titularizadas passaram a pertencer 
ao Império do Brasil. 
 
 
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Até então, não havia qualquer sistema de registro público da propriedade 
imobiliária e sua transmissão se dava por mero contrato ou mesmo pela posse, o 
que dava azo a inúmeras celeumas fundiárias e, consequentemente, insegurança 
jurídica, notadamente nas relações comerciais, como de garantia de crédito. 
Foi então que, em 1843, a Lei Orçamentária nº 317 criou o Registro Geral de 
Hipotecas destinada a imóveis, móveis e semoventes, sendo os responsáveis por 
tais registros tabeliães nomeados pelos presidentes das províncias, de modo que 
essa lei passou a ser considerada como o marco inicial do sistema registral 
brasileiro. 
Já noano de 1850, com o advento da Lei de Terras (Lei nº 601/1850), o Brasil 
passou a adotar critérios de legitimação de posses antigas, bem como a 
discriminação entre terras públicas e privadas, proibindo a aquisição de terras 
públicas por outro título que não o de compra, obedecida à faixa de fronteira do país. 
A lei instituiu o Registro Paroquial, também conhecido como Registro do Vigário, 
regulamentado pelo Decreto 1.318/1854, que determinava que todos os 
possuidoresde terras seriam obrigados a registrar seus imóveis, incumbindo os 
vigários de cada freguesia de receber as declarações e nomear seus escreventes. 
Ao longo dos anos, o sistema registral foi evoluindo a passos lentos a partir 
de figuras normativas diversas tais como a Constituição Republicana de 1891, a Lei 
nº 1.237/1864, os Decretos nº 169-A, 370, 451-B, 955-A todos de 1890, até se 
chegar no Código Civil de 1916 em que passou a ser obrigatório o registro de todos 
os tipos de transmissão de propriedade, inclusive por atos judiciais e causa mortis, 
bem como da constituição de ônus reais para se ganhar eficácia plena e não 
somente em face de terceiros. 
Os avanços trazidos pelo Código Civil de 1916 marcaram uma mudança de 
paradigma no direito brasileiro ao instituir a presunção de domínio daquele que 
possui o registro da propriedade, fazendo valer a máxima de que quem não registra 
não é dono, trazendo em seu bojo os princípios básicos do sistema registral 
brasileiro tal como temos hoje. 
Mais adiante, em 1973, após as mais diversas alterações legais e previsões 
espaças em todo o ordenamento jurídico, foi promulgada a Lei nº 6.015/73, ainda 
vigente, também denominada Lei dos Registros Públicos - LRP. 
 
 
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O diploma legal rege hoje todo o sistema de registros públicos brasileiros e 
instituiu o sistema denominado de Fólio Real, cujo centro é o próprio imóvel e 
passou a instituir a criação da matrícula para cada imóvel, possuindo por finalidade 
dar autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos sujeitos a tal regime. 
A fim de cumprir seus objetivos e operacionalizar o registro público de 
imóveis, a Lei nº 6.015 instituiu a criação de 5 livros que são eles, de acordo com o 
art. 173 e seguintes da LRP na tabela I a seguir: 
 
Tabela I – 5 livros 
Livro nº: Nome: Função: 
1 Protocolo Apontamento de todos os títulos apresentados 
diariamente. 
2 Registro Geral Destinado à matrícula dos imóveis e ao registro ou 
averbação dos atos relacionados no art. 167 e não 
atribuídos ao livro 3. 
3 Registro Auxiliar Destinado ao registro dos atos que, sendo 
atribuídos ao Registro de Imóveis por disposição 
legal, não digam respeito diretamente a imóvel 
matriculado, tais como: emissão de debêntures, 
cédulas de crédito, convenção de condomínio, 
penhor de máquinas, convenções antenuíciais, 
contrato de penhor rural, etc. 
4 Indicador Real Será o repositório de todos os imóveis que 
figurarem nos demais livros, devendo conter sua 
indentificação, referência aos números de ordem 
dos outros livros e anotações necessárias. 
5 Indicador pessoal Será o repositório de todas as pessoas que, 
individual ou coletivamente, ativa ou 
passivamente, direta ou indiretamente, figurarem 
nos demais livros fazendo-se referência aos 
respectivos números de ordem. 
Fonte: Elaborado pelo autor (2019) 
 
 
 
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A utilização de tais livros da forma como hoje estão organizados possibilitou 
sobremaneira a organização das serventias, mas, principalmente, a garantia de 
segurança jurídica aos registros, de publicidade a todos os interessados e de 
cumprimento dos ditames legais e princípios registrais imobiliários. 
Não sendo diferente de outros ramos do Direito, o Direito Registral Imobiliário 
possui sistemática principiológica própria como forma de nortear toda a atividade 
registral. 
 
1.2 – PRINCÍPIOS DO DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO 
 
Todo o escorço histórico acima relatado foi responsável pelo desenvolvimento 
do sistema registral brasileiro tal como temos hoje e seus continuados avanços. A 
partir desta evolução histórica e legislativa, sua base principiológica foi sendo 
consolidada e é ela a responsável pela consecução de todos os fins a que se 
destina o direito registral imobiliário. 
Alguns dos princípios que vamos tratar adiante são comuns a vários ramos do 
direito, outros são comuns ao ramo do direito notarial, mas outros tantos são 
específicos para o registro de imóveis, tais como o da especialidade, unicidade de 
matrículas, continuidade, prioridade, entre outros. 
Esses princípios, embora não com esta nomenclatura, estão todos encartados 
na Lei dos Registros Públicos – LRP, em vários de seus artigos e, alguns também 
podem ser encontrados no Código Civil de 2002. 
É de suma importância que o cumprimento destes princípios ou de seus 
mandamentos seja observado pelos oficiais de registro de imóveis e, principalmente, 
por todos, quanto se utilizam do sistema a fim de se evitar devolutivas, nulidades e 
outras celeumas que maculem os negócios jurídicos e a segurança jurídica dos 
registros públicos. 
Passamos, então a analisar, um a um, os princípios norteadores do direito 
registral imobiliário. 
 
1.2.1- PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE: 
 
 
 
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A fim de que o registro do imóvel espelhe com fidedignidade o negócio 
jurídico ali encartado, faz-se, absolutamente, necessário que o imóvel objeto do 
negócio bem como as partes envolvidas sejam perfeitamente qualificados e 
individualizados, sendo este o Princípio da Especialidade. 
No tocante a individualização e descrição minuciosa do imóvel, a doutrina 
trata do Princípio da Especialidade Objetiva, cujos requisitos para seu cumprimento 
podem ser achados no art. 176, §3º, inciso II da Lei de Registros Públicos, abaixo: 
Art. 176. 
[...] 
§1º 
[...] 
II - são requisitos da matrícula: 
1) o número de ordem, que seguirá ao infinito; 
2) a data; 
3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação: 
a - se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da 
denominação e de suas características, confrontações, localização e 
área; 
b - se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, 
logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver. 
4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como: 
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de 
inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do 
Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação; 
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no 
Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda; 
5) o número do registro anterior; 
6) tratando-se de imóvel em regime de multipropriedade, a indicação da 
existência de matrículas, nos termos do § 10 deste artigo; 
 
Para Afrânio de Carvalho (2003, p. 27), 
o requisito registral da especialização do imóvel, vestido no fraseado 
clássico do direito, significa a sua descrição como corpo certo, a sua 
representação escrita como individualidade autônoma, com seu modo de 
ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a 
qualquer outro. O corpo certo imobiliário ocupa um lugar determinado no 
espaço, que é abrangido por seu contorno, dentro do qual se pode 
encontrar maior ou menor área, contanto que não sejam ultrapassadas as 
reais definidoras da entidade territorial. 
 
É necessário se ter em conta que este princípio tem como principal escopo 
dar segurança jurídica ao não permitir ou ao menos dificultar ao máximo a confusão 
entre imóveis, pessoas e confrontações, deixando claro no registro a realidade do 
negócio jurídico. Isto porque, antes de a legislação adotar o sistema de matrículas, 
era bastante corriqueiro que os registros dos imóveis constassem expressões como 
“confrontante com fulano de tal ou seus sucessores”. Tal expressãojamais garantiria 
a exatidão da delimitação das confrontações, posto que o imóvel poderia ser 
 
 
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alienado a outrem de modo que o registro já estaria defasado, sendo passível de 
gerar celeumas diversas, principalmente, quando se trata de imóvel rural. 
Sobre o tema, importante o vaticínio de Ceneviva (2001, p.342): 
A indicação dos característicos e confrontações, em núcleos densamente 
habitados, não é das que ofereçam maior dificuldade. É diversa a situação 
nas áreas rurais. Nestas, a descrição exige particular cuidado. É de evitar 
referência, comum na tradição brasileira, às árvores, touceiras isoladas, 
cercas, vegetais, e acidentes facilmente removíveis. A tendência deve ser 
da clara delimitação, a contar de ponto inicial rigorosamente assinalado, de 
preferência evoluindo no sentido dos ponteiros do relógio, orientando-se 
segundo o meridiano do lugar, dados os rumos seguidos, levantados por 
instrumentos de precisão e mediante auxílio técnico especializado. 
 
 
Nesse toar, é que os §§ 3º a 6º do mesmo Art. 176 citado acima trazem a 
forma pela qual os imóveis rurais devem ser corretamente identificados e delimitados 
no registro público, a partir do auxílio de instrumentos técnicos, atribuindo ainda ao 
Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA a fixação de 
regulamentos para o tema e a fiscalização da existência de sobreposição das áreas. 
Vejamos: 
§ 3o Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de 
imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 
1o será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional 
habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, 
contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis 
rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão 
posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos 
financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não 
exceda a quatro módulos fiscais. 
§ 4o A identificação de que trata o § 3o tornar-se-á obrigatória para 
efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel 
rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo. 
§ 5º Nas hipóteses do § 3o, caberá ao Incra certificar que a poligonal objeto 
do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhuma outra constante de seu 
cadastro georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas, 
conforme ato normativo próprio 
§ 6o A certificação do memorial descritivo de glebas públicas será referente 
apenas ao seu perímetro originário. 
 
No tocante à Especialidade Subjetiva (em relação às pessoas envolvidas no 
negócio), além dos dados já acima consignados no item 4, do Art. 176, tratando-se 
de pessoa casada, é importante que se registre, também, os dados do casamento, 
tal como o regime de bens e a existência de pacto antenupcial, deixando consignado 
o seu registro. 
Por fim, sendo certo que operações de crédito também devem ser 
registradas, quando envolverem imóveis como garantia, torna-se de fundamental 
 
 
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importância, de acordo com o item 5 do inciso III do art. 176 da LRP, que conste o 
valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo, condições e mais especificações, 
inclusive juros, se houver. 
 
1.2.2 PRINCÍPIO DA DISPONIBILIDADE 
 
Em termos gerais, o princípio da disponibilidade é a normatização do 
brocardo jurídico de que ninguém pode transferir mais direitos do que possui. Trata-
se de um princípio intrinsecamente conexo ao direito de propriedade e suas 
faculdades de usar, gozar, dispor e reaver o bem. 
Podemos definir o princípio da disponibilidade como a limitação que o 
proprietário tem de dispor o seu bem ou de gravá-lo com algum ônus real, dentro 
daquilo que ele efetivamente possui e está registrado. Por exemplo: não pode um 
proprietário de um imóvel que mede 100m² registrar a venda do mesmo imóvel 
medindo 150m². Ele deverá ficar adstrito às reais condições físicas do imóvel, tal 
como está registrado. De igual modo, não poderá um terceiro alienar ou averbar 
algum gravame/ônus a um imóvel que não lhe pertence. 
Ainda a título de exemplo, para ilustrar melhor esse princípio tão importante, 
se determinada pessoa é possuidora de uma gleba/terreno, não poderá ela vender a 
casa ou o prédio que tenha construído sobre o terreno sem haver averbado a 
construção junto à matrícula do imóvel. 
Assim, para fazer cumprir o princípio da disponibilidade, é necessário que 
sejam estritamente observados critérios como a titularidade do imóvel, sua descrição 
e, principalmente, sua disponibilidade, já que ele também poderá estar gravado com 
indisponibilidade seja testamentária, seja por doação, penhora judicial, etc. 
 
1.2.3 – PRINCÍPIO DA INSTÂNCIA OU RESERVA DE INICIATIVA 
 
O princípio da instância muito se assemelha ao princípio da inércia no 
Processo Civil, já que, semelhantemente aos juízes, os registradores somente 
poderão proceder aos registros e averbações que lhe são competentes mediante 
provocação de pessoa interessada. 
 
 
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Tal princípio encontra-se encartado na LRP em seu Art. 13, inciso II, bem 
como no art. 217, abaixo: 
Art. 13. Salvo as anotações e as averbações obrigatórias, os atos do 
registro serão praticados: 
I - por ordem judicial; 
II - a requerimento verbal ou escrito dos interessados; 
[...] 
Art. 217 - O registro e a averbação poderão ser provocados por qualquer 
pessoa, incumbindo-lhe as despesas respectivas. 
 
Há, todavia, as exceções ao princípio da reserva de iniciativa em que o 
registrador poderá de ofício proceder a retificações nos registros em que houver 
claro e evidente erro, bem como averbações nas mudanças de nomes de ruas, 
avenidas, praças e logradouros em geral, entre outras, mas somente as previstas na 
própria LRP. Vejamos, pois, como a lei trata do tema: 
 Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. 
[...] 
II - a averbação: 
[...] 
13) " ex offício ", dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder ‘público. 
[...] 
Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação: 
I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de: 
a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do 
título; 
b) indicação ou atualização de confrontação; 
c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por 
documento oficial; 
d) retificação que vise à indicação de rumos, ângulos de deflexão ou 
inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das 
medidas perimetrais; 
e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a 
partir das medidas perimetrais constantes do registro; 
f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já 
tenha sido objeto de retificação; 
g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, 
comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando 
houver necessidade de produção de outras provas; 
 
Assim, em resumo, o princípio da instância reza que, com exceção 
especificamente dos casos acima dispostos, o registrador não poderá proceder a 
nenhum registro ou averbação sem antes ser provocado a tanto, a partir de 
requerimento propriamente dirigido a ele. 
 
1.2.4 – PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE 
 
 
 
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O princípio da continuidade tem esteio no princípio da especialidade e, de 
forma conjunta, tem como principal função garantir a segurança jurídica a partir da 
instituição de uma cadeia dominial ou de titularidade, de forma que um registro 
somente poderá ser efetivado mediante a verificação de uma coerência lógica, 
jurídica e cronológica dos atos precedentes. 
Este princípio encontra-se positivado na LRP em diversas passagens, as 
quais transcrevemos algumas abaixo: 
Art. 195 - Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do 
outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro dotítulo anterior, 
qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro. 
[...] 
Art. 222 - Em todas as escrituras e em todos os atos relativos a imóveis, 
bem como nas cartas de sentença e formais de partilha, o tabelião ou 
escrivão deve fazer referência à matrícula ou ao registro anterior, seu 
número e cartório. 
[..] 
Art. 228 - A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser 
lançado na vigência desta Lei, mediante os elementos constantes do título 
apresentado e do registro anterior nele mencionado. 
Art. 229 - Se o registro anterior foi efetuado em outra circunscrição, a 
matrícula será aberta com os elementos constantes do título apresentado e 
da certidão atualizada daquele registro, a qual ficará arquivada em cartório. 
[...] 
Art. 236 - Nenhum registro poderá ser feito sem que o imóvel a que se 
referir esteja matriculado. 
Art. 237 - Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que 
dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a 
continuidade do registro. 
 
O sistema de matrículas adotado pela LRP possibilita sobremaneira a 
conferência e atendimento aos requisitos pressupostos pelo princípio e mesmo os 
positivados no próprio diploma legal, de modo que é absolutamente possível atingir 
a persistência das características inerentes ao sistema matricial, ou seja, tal princípio 
propicia uma ausência de interrupção, uma vez que deverá haver uma sequência de 
titularidades. (NALINI, 2011, s.p.) 
Nesse sentir, é importante salientar que: 
Essa verificação é aparentemente simples, mas requer muita atenção. Não 
basta ser a mesma pessoa o outorgante e o titular do direito. É preciso 
verificar como se acha qualificado no registro existente e comparar essa 
qualificação com a declarada no título apresentado para ser registrado. Se 
era ele solteiro e casou-se, deve-se averbar tal fato. Se era casado e 
aparece como separado ou divorciado, igualmente deve ser averbada a 
separação e o divórcio. Se era casado, hoje viúvo, deve ser exigido o 
registro do formal de partilha. Resumindo: sempre que houver qualquer 
modificação no estado civil do proprietário, essa alteração deve ser 
averbada para que ele possa dispor do imóvel, ou onerá-lo. (NETO e 
RODRIGUES, 2019, s.p.) 
 
 
 
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As exceções a tal princípio também existem e se dão em razão de se tratarem 
de forma de aquisição originária da propriedade, quais sejam, a usucapião e a 
desapropriação, haja vista a inexistência de transmissão do imóvel por outra pessoa. 
 
1.2.5 – PRINCÍPIO DA LEGALIDADE 
 
É bem verdade que o registro público não é o negócio jurídico em si, mas, 
sim, sua representação de forma pública e, em muitos casos, é o que dá eficácia ao 
negócio jurídico. Assim sendo, o princípio da legalidade dos registros públicos de 
imóveis está intrinsecamente ligado aos requisitos de validade e à legalidade dos 
negócios jurídicos previstos na legislação civil. Ou seja, a validade do registro 
depende da validade do título levado a registro e, segundo Nalini (2011, s.p.), o 
registro de um título não o expurga de seus vícios. 
Acerca disto, Afrânio (2001, p. 225) nos ensina que o registro: 
não tem a virtude de limpar o título que lhe dá origem, sanando os vícios 
jurídicos-materiais que o inquinam, nem a de suprir a faculdade de 
disposição. A inscrição, não passa uma esponja no passado, não torna 
líquido o domínio ou outro qualquer direito real. Embora tenha efeito 
constitutivo, não o tem saneador, precisamente porque ocupa o lugar da 
tradição em virtude da qual o alienante não transmite senão o direito que lhe 
assista, pelo que, se nenhum lhe assiste, nenhum transmite. Assim, quem 
quer que, fiado na inscrição, adquire a propriedade ou outro qualquer direito 
real, está exposto ao risco de ver contestada a sua aquisição, se o alienante 
inscrito no registro não era o verdadeiro titular: a aparência registral é 
sobrepujada pela realidade jurídica. 
 
Observe que, de acordo com a descrição doutrinária acima, este princípio tem 
total relação com os demais já discorridos neste capítulo. Trata-se de um sistema 
principiológico muito coeso. 
Pois bem, o registro de um título levado a cabo sem a observância de seus 
requisitos de validade poderá ser cancelado em atenção ao princípio da legalidade 
quando, por exemplo, não contiver a outorga conjugal necessária ao negócio, não 
tiver a devida representação/assistência ao incapaz ou relativamente incapaz, tiver 
falsidade de declaração ou mesmo não obedeça aos princípios da especialidade e 
continuidade. 
Por fim, embora seja dever do registrador conferir os aspectos mínimos de 
legalidade antes de levar a registro o título que lhe foi apresentado, não poderá ele 
imiscuir-se em questionamentos como o mérito de uma partilha homologada em 
 
 
16 
 
juízo ou mesmo a validade das declarações das partes, cabendo ao judiciário 
analisar tais casos. 
 
1.2.6 PRINCÍPIO DA INSCRIÇÃO 
 
O princípio da inscrição mostra-se como um desdobramento do princípio da 
legalidade e é o que faz valer a máxima jurídica de que a constituição, transmissão e 
extinção de direitos reais sobre imóveis somente se perfectibilizam por seu registro 
ou inscrição em cartório de registro de imóveis. 
Para o princípio da inscrição, pouco importa se a negociação entre 
particulares se deu de forma válida. A vigência do direito real objeto do negócio 
somente poderá ter validade e eficácia contra terceiros a partir da inscrição no 
registro. 
Segundo o ensinamento de Afrânio de Carvalho (2001, p. 137): 
O princípio da inscrição justifica-se facilmente pela necessidade de dar a 
conhecer à coletividade a existência dos direitos reais sobre imóveis, uma 
vez que ela tem de respeita-los. Quando duas pessoas ajustam uma 
relação real imobiliária, esta transpõe o limite dual das partes e atinge a 
coletividade por exigir a observância geral. Daí o apelo a um meio que, ao 
mesmo tempo, traduza-a e a torne conhecida do público. 
 
 
A positivação deste princípio encontra-se na LRP, mas, principalmente, no 
Código Civil. Vejamos: 
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por 
atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de 
Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos 
neste Código. 
[...] 
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do 
título translativo no Registro de Imóveis. 
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a 
ser havido como dono do imóvel. 
§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de 
invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a 
ser havido como dono do imóvel. 
 
 
1.2.7 PRINCÍPIO DA PRIORIDADE OU PREFERÊNCIA 
 
O princípio da prioridade ou preferência trata de outro instrumento de extrema 
importância para se garantir a segurança jurídica dos registros imobiliários. De 
 
 
17 
 
acordo com este princípio, o título que primeiro protocolado junto ao registro de 
imóveis terá preferência de inscrição 
O objetivo deste princípio, além de, como dito, garantir a segurança jurídica, 
também é de impossibilitar contradições entre direitos sobre um mesmo imóvel, 
garantindo aos títulos inscritos primeiramente o que de fato lhe é de direito. 
A importância deste princípio revela-se ao vermos que ele está encartado 
tanto na LRP em diversos artigos, como também no Código Civil. Vejamos a LRP: 
Art. 182 - Todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que 
lhes competir em razão da sequência rigorosa de sua apresentação. 
Art. 186 - O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a 
preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa 
mais de um título simultaneamente. 
Art. 190 - Não serão registrados, no mesmo dia, títulos pelos quais se 
constituam direitos reais contraditóriossobre o mesmo imóvel. 
Art. 191 - Prevalecerão, para efeito de prioridade de registro, quando 
apresentados no mesmo dia, os títulos prenotados no Protocolo sob número 
de ordem mais baixo, protelando-se o registro dos apresentados 
posteriormente, pelo prazo correspondente a, pelo menos, um dia útil. 
Art. 192 - O disposto nos arts. 190 e 191 não se aplica às escrituras 
públicas, da mesma data e apresentadas no mesmo dia, que determinem, 
taxativamente, a hora da sua lavratura, prevalecendo, para efeito de 
prioridade, a que foi lavrada em primeiro lugar. 
 
O Código Civil, por sua vez, também é taxativo: 
Art. 1.493. Os registros e averbações seguirão a ordem em que forem 
requeridas, verificando-se ela pela da sua numeração sucessiva no 
protocolo. 
Parágrafo único. O número de ordem determina a prioridade, e esta a 
preferência entre as hipotecas. 
 
Assim, constitui-se o direito real em favor daquele que primeiramente 
protocolar seu requerimento de registro perante a serventia extrajudicial. 
 
 
1.2.8 – PRINCÍPIO DA TERRITORIALIDADE 
 
O princípio da territorialidade, apesar de pouco aparente na doutrina, está 
previsto na Lei de Registros Públicos em seu art. 169 que determina que todos os 
atos de registro e averbação deverão ser efetuados no Cartório de situação do 
imóvel. Ou seja, o oficial registrador não poderá atuar fora de sua circunscrição 
legalmente definida de acordo com a lei do seu estado, e os registros dos imóveis 
localizados na cidade A não poderão ser procedidos na cidade B. 
Tal regra, entretanto, comporta exceções e estão elas dispostas nos incisos 
do art. 169 da LRP, abaixo: 
 
 
18 
 
Art. 169 - Todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e efetuar-
se-ão no Cartório da situação do imóvel, salvo: 
I - as averbações, que serão efetuadas na matrícula ou à margem do 
registro a que se referirem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a 
outra circunscrição. 
II – os registros relativos a imóveis situados em comarcas ou circunscrições 
limítrofes, que serão feitos em todas elas, devendo os Registros de Imóveis 
fazer constar dos registros tal ocorrência. 
III - o registro previsto no n° 3 do inciso I do art. 167, e a averbação prevista 
no n° 16 do inciso II do art. 167 serão efetuados no cartório onde o imóvel 
esteja matriculado mediante apresentação de qualquer das vias do contrato, 
assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a 
coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador. 
 
1.2.9 – PRINCÍPIO DA FÉ PÚBLICA 
 
Presumem-se verdadeiros e legítimos os atos praticados por agentes do 
estado, essa é a característica principal do atributo da fé pública. Para os registros 
públicos em geral e, notadamente o de imóveis, esta presunção torna-se ainda mais 
forte, de modo que todos os registros levados a cabo em cartório constituem de fato 
a realidade e a perfectibilização dos mais variados negócios jurídicos e somente a 
prova em contrário pode ilidir o que está registrado. 
Nesse sentido, importante trazer à lume a observação feita por Melo Filho 
(1986, s.p.): 
No Brasil, o título não prova o domínio, pois a propriedade se adquire 
através do registro, mas o registro em si não faz prova do domínio, por não 
se constituir ato originário. O título, sendo ato originário poderia portar um 
vício insanável, e nesse sentido, a prova do domínio, constitui-se a partir do 
registro do título, do qual deriva a presunção relativa de domínio, que 
subsistirá até que se prove o contrário 
 
1.2.10 – PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE 
 
O princípio da publicidade é o que dá guarida à oponibilidade erga omnes dos 
direitos reais, tendo em vista a presunção de que, a partir do registro público, todos, 
indistintamente, têm o conhecimento do ato ali inscrito. 
Esta publicidade formal não se dá pela afixação de cartazes, editais ou 
circulação em mídias diversas dos atos praticados nas serventias, mas, sim, pelo 
fato de que qualquer pessoa tem o direito de requisitar informações ao registrador 
acerca dos atos ali praticados e o registrador, por sua vez, tem a obrigação de 
fornecê-las por meio de certidão. É esse o ensinamento de Melo Filho (1986, s.p.): 
 
 
19 
 
como um sinal exterior, ou meio legal de publicidade, em garantia dos 
direitos com relação aos seus titulares e à validade de seus efeitos, 
relativamente a terceiros. Os registros são feitos para ficar à disposição do 
público e visam a amparar o crédito em geral e prevenir fraudes, além da 
garantia natural que outorgam aos negócios. 
 
1.2.11 – PRINCÍPIO DA UNITARIEDADE DA MATRÍCULA 
 
O princípio da unitariedade da matrícula ou unicidade matricial, em poucas 
palavras, determina que a cada imóvel deve corresponder uma única matrícula e a 
cada matrícula deve corresponder um único imóvel. A previsão legal está contida no 
art. 176 da LRP: 
Art. 176 - O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos 
imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não 
atribuídos ao Livro nº 3. 
§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes 
normas: 
I - cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do 
primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei; 
 
É nessa esteira de raciocínio que a doutrina entende não ser cabível, por 
exemplo, a abertura de matrícula de fração ideal de um determinado imóvel. Ainda à 
guisa de exemplo, Neto e Rodrigues (2019, s.p.) sabiamente registraram que a: 
[...] aplicação desse princípio na prática ocorre no registro de alienação de 
uma casa de vila e concomitantemente da fração ideal do terreno que 
constitui a passagem que lhe dá acesso. Nessa hipótese devem-se abrir 
duas matrículas: uma para a casa e outra para o terreno que corresponde à 
passagem, esta segunda em nome dos titulares das frações ideais que 
compõem o todo. E, em seguida, em cada uma das matrículas, proceder-
se-á o registro da alienação: o da casa e o da quota parte ideal da 
passagem. 
 
Ainda a esse respeito, importa-nos trazer à baila uma inovação legislativa 
trazida pelo Código Civil que não chega a configurar uma exceção à regra da 
unicidade matricial, mas cria uma figura sui generis, a partir da criação do novo 
direito real de multipropriedade e da regulamentação do seu registro. 
A multipropriedade consiste em um condomínio em que seus proprietários 
são donos da inteireza de um mesmo imóvel, mas somente por uma fração de 
tempo por ano, que não poderá ser inferior a 7 dias anuais. O art. 1.358-C do Código 
Civil assim define multipropriedade: 
Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um 
dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à 
qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da 
totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada. 
 
 
 
20 
 
Observe que um mesmo imóvel pode possuir até 52 multiproprietários 
(número de semanas em um ano) e a cada um desses multiproprietários cabe o 
direito real respectivo de uma fração de tempo, revestido de todas as faculdades da 
propriedade normal, inclusive passível de penhora. Pergunta-se: esse mesmo imóvel 
em regime de multipropriedade terá inúmeras matrículas? 
A resposta é sim e não ao mesmo tempo. De acordo com o § 10 do art. 176 
da LRP, o imóvel em regime de multipropriedade terá uma só matrícula, a qual 
convenciona-se chamar de “matrícula mãe” e cada fração de tempo dos 
multiproprietários será registrada em matrículas diversas e nelas serão registrados e 
averbados todos os atos referentes a fração da multipropriedade. A essas matrículas 
de fração de tempo, convencionou-se chamar de “matrículas filhas”, pois elas 
nascem e estarão sempre dependentes da matrícula do imóvel ou “matrícula mãe”. 
O Código Civil, tratando do condomínio de multipropriedade prevê, ainda, a 
possibilidade de se reservar fração de tempo adicional no período anualpara se 
realizar manutenção e reparos no imóvel, ou seja, fração em que nenhum dos 
multiproprietários, em tese, poderá usar o bem. Essa fração, contudo, de acordo 
com o § 12 do mesmo art. 176 da LRP, não terá matrícula própria, afinal não 
constitui direito real de ninguém, mas passará a ser diluída e devidamente averbada 
nas matrículas de cada fração de tempo dos multiproprietários. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
21 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
CAPÍTULO 1 – RECAPITULANDO 
 
QUESTÕES DE CONCURSOS 
 
Questão 1 
Ano: 2013 Banca: FCC Órgão: TJ-PE Nível: Superior Prova: Titular de Serviços de 
Notas e de Registros 
Sobre desmembramento e divisão, é correto afirmar que: 
(A) O desmembramento de uma área em duas ou mais áreas, do mesmo 
proprietário, dá-se com averbação do ato na matrícula mãe, que será encerrada, 
originando tantas matrículas quantas forem as áreas desmembradas; 
(B) A divisão de uma área em duas ou mais áreas, do mesmo proprietário, dá-
se com averbação do ato na matrícula mãe, que será anulada, originando tantas 
matrículas quanto forem as áreas divididas; 
(C) O desmembramento de uma área para fins de venda de lote depende de 
realização de infraestrutura consistente em abertura de ruas, calçamento, 
posteamento, rede de água e esgoto, reserva de áreas verdes comuns etc., sendo 
objeto de registro; 
(D) Para que se realize a divisão ou desmembramento é pressuposto que o 
imóvel esteja constituído em condomínio pro indiviso, hipótese em que será feita a 
individualização dos lotes para cada condômino, de acordo com sua fração ideal; 
(E) A partir do momento que é feita a venda de fração ideal de um imóvel, 
deverá o oficial do Registro de Imóveis fazer abertura de matrícula nova para 
registro desta fração ideal adquirida, que se desmembra de pleno direito da área 
comum, averbando-se tal fato na matrícula mãe. 
 
 
 
22 
 
Questão 2 
Ano: 2013 Banca: NC-UFPR Órgão: TJ-PR Nível: Superior Prova: Juiz 
Sobre o Serviço de Registro de Imóveis e o respectivo procedimento 
administrativo, é correto afirmar: 
(A) Quando forem apresentados mandados ou certidões, para registro de 
penhora, arresto, sequestro, citação de ação real ou pessoal reipersecutória relativa 
a imóvel e não houver possibilidade de se abrir matrícula com todos os requisitos 
exigidos pela Lei dos Registros Públicos, no que tange à completa e perfeita 
caracterização do imóvel, o registrador fará uma matrícula provisória, com os 
elementos existentes, para se efetuar o registro pretendido, a qual será devidamente 
cancelada por ocasião da matrícula definitiva; 
(B) Transitada em julgado a decisão da dúvida, em qualquer caso, o 
registrador, assim que tomar ciência da decisão, a consignará no Protocolo e 
cancelará a prenotação; 
(C) Transitada em julgado a decisão da dúvida suscitada pelo registrador, se 
for julgada procedente, este procederá ao registro quando o título for reapresentado 
e declarará o fato na coluna de anotações do Protocolo, arquivando o respectivo 
mandado ou certidão da sentença; 
(D) A suscitação direta pelo próprio interessado ("dúvida inversa") dispensa a 
prenotação do título; 
 
Questão 3 
Ano: 2013 Banca: TJ-RS Órgão: TJ-RS Nível: Superior Prova: TJ-RS - Titular de 
Serviços de Notas e de Registros 
Assinale a alternativa INCORRETA: 
(A) Haja vista que o pedido de certidão não é título previsto no art. 221 da Lei 
6.015/73, em nenhuma hipótese ele deverá ser lançado no protocolo, seja por falta 
de previsão normativa, seja porque o ato certificatório não gera registro ou 
averbação sobre a matrícula do imóvel: 
(B) A emissão de certidões, a partir de requerimentos realizados por meio da 
rede mundial de computadores (internet), não depende exposição de motivos ou de 
interesse do requerente; 
(C) Os pedidos de certidão por via postal, telegráfica, bancária ou correio 
eletrônico serão obrigatoriamente atendidos, satisfeitas as despesas postais, 
diligências para postagem, bem como os emolumentos devidos; 
(D) Quando da expedição de certidões negativas de ônus e alienações, os 
registradores de imóveis deverão abster-se de ressalvar prenotações, caso não 
constem dos livros específicos. Em caso contrário, deverão as prenotações ser 
detalhadamente descritas no instrumento de certificação; 
 
 
23 
 
 
Questão 4 
Ano: 2019 Banca: IESES Órgão: TJ-SC Prova: Titular de Serviços de Notas e 
de Registros - Remoção 
 
Para a retificação administrativa consensual prevista na legislação brasileira 
que trata sobre a matéria, podemos afirmar a quem pertence a competência 
postulatória para requerer, e qual o limite desta postulação com relação a área total 
do imóvel (mudando para maior ou para menor)? 
 
(A) Somente o Registrador Imobiliário poderá designar o verdadeiro 
interessado na postulação e, quanto ao limite para a retificação imobiliária 
administrativa a legislação civil especificou o limite máximo de 30% (trinta por cento) 
para o aumento da área. 
(B) Tem competência postulatória a pessoa que mesmo não sendo a 
proprietária do imóvel demonstre interesse jurídico na retificação, poderá requerê-la, 
não sendo qualquer interesse que confere a pessoa o direito a solicitação do 
procedimento retificatório. Quanto ao limite para o aumento ou diminuição da área 
total do imóvel, a legislação civil que atribuiu a possibilidade de retificação de área 
no âmbito administrativo (Lei nº 10.931/2004) foi silente no que pertine a aplicação 
do “%” que o oficial deverá adotar. 
(C) Tem competência postulatória somente o proprietário do registro anterior 
e, quanto ao limite para a retificação imobiliária administrativa a legislação civil 
especificou o limite máximo de 25% (vinte e cinco por cento) para o aumento da 
área. 
(D) Tem competência postulatória qualquer pessoa independente do interesse 
jurídico na retificação e, quanto ao limite para a retificação imobiliária administrativa 
a legislação civil especificou o limite máximo de 20% (vinte por cento) para o 
aumento da área. 
 
Questão 5 
Ano: 2013 Banca: MPDFT Órgão: MPDFT Nível: Superior Prova: MPDFT - 2013 - 
MPDFT - Promotor de Justiça 
Acerca da Lei dos Registros Públicos, julgue os itens a seguir: 
 
I. É possível que, vários imóveis, pertencentes a mesmo dono e sendo contíguos, 
mas situados em duas comarcas/circunscrições imobiliárias distintas sejam objeto de 
fusão, passando a formar um único imóvel que será matriculado em apenas uma 
delas. 
 
 
24 
 
 
II. O procedimento inerente à dúvida registrária tem seu fundamento no aspecto 
formal e material do título apresentado para registro na matrícula do imóvel. 
Portanto, tem por finalidade apurar a existência do direito material ou declarar a 
inexistência de ônus que recai sobre o objeto do título apresentado para registro, 
bem como aferir se o título reúne os elementos formais exigidos por lei. 
 
III. O princípio da especialidade impõe que o imóvel, para efeito de registro público, 
seja plenamente identificado, a partir de indicações exatas de suas medidas, 
características e confrontações. 
IV. A sentença declaratória de ausência, que nomeou curador, será registrada no 
Registro Civil de Pessoas Naturais, no cartório do último domicílio do ausente, com 
as mesmas cautelas e efeitos do registro de interdição, indicando informações sobre 
o ausente, a sentença, o curador nomeado, o promotor do processo e o tempo da 
ausência. 
 
V. Considere que foram lavrados dois assentos de nascimento em relação à mesma 
pessoa; no primeiro, constando na filiação apenas o nome da mãe, e no segundo, o 
nome desta e do pai biológico, bem como a averbação do casamento e do divórcio 
da registranda. Nessa situação, diante da duplicidade de registro, deve o julgador, 
em regra, fazer prevalecer o segundo, em face do princípio da segurança, 
autenticidade e eficácia dos registros públicos. 
 
Estão CORRETOS os itens: 
 
(A) I eII; 
(B) III e IV; 
(C) III e V; 
(D) II e IV; 
(E) I e IV. 
 
QUESTÃO DISSERTATIVA – DISSERTANDO A UNIDADE 
 
No Brasil, o Sistema do Registro de Imóveis surgiu em 1864, desde então, o direito 
ligado ao registro de imóveis vem se expandindo e ampliando o seu âmbito de 
atuação. Nesse sentido, qual é a principal função executada pelo direito imobiliário? 
 
TREINO INÉDITO 
 
 
 
25 
 
Assunto: Princípios do Direito Registral Brasileiro 
 
O direito imobiliário, assim como outras áreas do direito presente no ordenamento 
jurídico brasileiro, possui a sua estrutura dividida em norma, sendo essas compostas 
por regras e princípios. Nesse sentido, assinale a alternativa responsável por se 
referir ao princípio que tem como base a especialidade, em outras palavras, que 
estabelece uma relação entre o imóvel e o seu titular, por meio do qual as 
sucessivas transmissões derivam uma das outras e asseguram a preexistência do 
imóvel no patrimônio daquele que pode ser denominado como transferente. 
(A) Princípio da continuidade; 
(B) Princípio da especialidade; 
(C) Princípio da publicidade; 
(D) Princípio da prioridade; 
(E) Princípio da Instância. 
 
 
NA MÍDIA 
 
Direito Registral, um ramo da advocacia à espera de profissionais 
 
O aumento indiscriminado de Faculdades de Direito coloca no mercado uma 
quantidade de advogados muito acima das necessidades. A concorrência aumenta e 
a inteligência digital surge como o desafio maior, acenando com a possibilidade de 
responder a perguntas de forma mais rápida, barata e segura. 
Em meio a essa situação, uma área continua sendo pouco explorada e está à 
disposição dos advogados, especialmente dos jovens: registros públicos. 
Na verdade, as faculdades de Direito derramam-se em múltiplas ofertas de 
aulas, cursos e congressos sobre direitos humanos, políticas públicas, direitos das 
minorias e outras matérias que, apesar de importantes, nem sempre trazem 
oportunidade profissional. 
O Direito Registral, talvez porque não traga o charme das grandes discussões 
que ocupam as redes sociais, pouco interesse desperta nos professores, estudantes 
e advogados. 
 
Fonte: Conjur 
Data: 05 de agosto de 2018 
 
 
26 
 
Leia a notícia na íntegra: https://www.conjur.com.br/2018-ago-05/segunda-leitura-
direito-registral-ramo-advocacia-espera-profissionais 
 
 
NA PRÁTICA 
 
Ainda são necessárias certidões para a lavratura de Atos Notariais (Escritura 
de Compra e Venda, Inventário e Usucapião Extrajudiciais)? 
 
A concentração dos atos na matrícula 
Vige no ordenamento jurídico o princípio da concentração dos atos na 
matrícula. Segundo a lição de LUIZ GUILHERME LOUREIRO, “os ônus, encargos e 
gravames reais, decorrentes de atos da vontade ou da lei, não afetam o título do 
adquirente da propriedade do imóvel ou outro direito real imobiliário quando não 
estiverem inscritos no Registro de Imóveis”. 
Fonte: https://www.jornaljurid.com.br/doutrina/civil/ainda-sao-necessarias-
certidoes-para-a-lavratura-de-atos-notariais-escritura-de-compra-e-venda-inventario-
e-usucapiao-extrajudiciais 
 
PARA SABER MAIS 
Livro sobre o tema: Retificação do registro de imóveis por Narciso Orlandi 
Neto 
PSU Parcelamento do Solo Urbano. Loteamento e Desmembramento. 
Acesse os links: https://jus.com.br/artigos/70548/principios-do-direito-
registral-imobiliario-brasileiro 
https://blog.juriscorrespondente.com.br/guia-completo-sobre-direito-
imobiliario/ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
27 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
28 
 
CAPÍTULO 2 
NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
29 
 
CAPÍTULO 2 – NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS 
 
2.1 REGISTRO DE IMÓVEIS 
 
A partir de agora, daremos seguimento aos estudos dos negócios imobiliários 
e sua aplicabilidade bem como sua finalidade. 
 
2.1.1 FINALIDADE E CONCEITOS 
 
Como já frisado no tópico anterior, a aquisição da propriedade de imóveis é 
um negócio jurídico solene, e a escritura pública é essencial à sua validade, nos 
termos do art. 108 do Código Civil: 
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à 
validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, 
modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 
trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. 
 
Aliás, os direitos reais como um todo, de acordo com o art. 1.227 também do 
Código Civil, só se adquirem, passam a ser válidos e oponíveis erga omnes a partir 
do seu registro público em cartório. Em outras palavras, a escrituração, por exemplo 
de uma compra e venda de imóvel, não terá validade como direito real se não 
registrada no competente registro de imóveis. 
Importante, antes de aprofundarmos os estudos acerca do registro imobiliário, 
trabalharmos alguns dos conceitos que envolvem o tema, entender a diferença 
existente entre registro e averbação. 
 
• MATRÍCULA 
Pode ser considerada como a base do sistema registral imobiliário brasileiro. 
A matrícula não cria, confere ou modifica direitos, ela é a “vida jurídica” do imóvel e 
nela são anotados os registros e averbações. A cada imóvel deve corresponder uma 
única matrícula, e a cada matrícula deve corresponder um único imóvel. A previsão 
legal está contida no art. 176 da LRP: 
Art. 176 - O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos 
imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não 
atribuídos ao Livro nº 3. 
§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes 
normas: 
I - cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do 
primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei; 
 
 
30 
 
 
Abaixo, segue tabela resumo dos principais aspectos da matrícula e suas 
correspondências legais na Lei nº 6.015/73 – LRP, nas tabelas II e III: 
 
Tabela II – Principais aspectos da matrícula 
Aspecto: Previsão legal (Lei nº 6.015/73): 
Obrigatoriedade Arts. 195 e 196 
Oportunidade Art. 228 
Requisitos Art. 176, § 1º, incisos I e II 
Forma de lançamento Art. 231 
Fusão Art. 234 
Unificação Art. 235 
Cancelamento Art. 233 
Fonte: Elaborado pelo autor (2019) 
 
• REGISTRO 
É o registro o ato forma que cria, modifica ou extingue direitos, 
especificamente ainda envolvendo a transmissão de domínio, criação de ônus ou 
restrição em relação a imóvel. Abaixo, a tabela resumo dos principais aspectos do 
registro e suas respectivas previsões legais na LRP: 
 
Tabela III – Principais aspectos da matrícula 
Aspecto: Previsão legal (Lei nº 6.015/73): 
Alcance da expressão Art. 168 
Iniciativa Art. 217 
Requisitos Art. 176, § 1º, III 
Títulos admitidos Art. 221 
Atos registráveis Art. 176, I, itens 1 a 40 
Formas de lançamento Art. 232 
Prazo Art. 188 
Fonte: Elaborado pelo autor (2019) 
 
 
 
31 
 
• AVERBAÇÃO 
Averbação é ato que complementa o registro e que pode modificar, 
transformar, alterar, prorrogar, substituir, liberar ou cancelar determinado fato 
jurídico, mas sem extinguir o objeto do registro ou da matrícula. Pode-se averbar, 
por exemplo, alterações de nome, estado civil, numeração do imóvel, construção, 
etc. 
Abaixo, a tabela resumo dos principais aspectos da averbação e suas 
respectivas previsões legais na LR, onde é possível observar na tabela IV: 
 
Tabela IV – Principais aspectos da averbação 
Aspecto: Previsão legal (Lei nº 6.015/73): 
Iniciativa Art. 217 
Atos averbáveis Art. 167, itens 1 a 21 e art. 246 
Forma de lançamento Art. 232 
Cancelamento Arts. 248 a 259 
Fonte: Elaborado pelo autor (2019) 
 
2.1.2 PROCESSO DE REGISTRO DE IMÓVEIS 
 
O procedimento de registro de imóveis é relativamente simples. O tipo mais 
comum de registro é o de compra e venda, e passaremos a expor, de forma sucinta, 
o seu iter. 
Uma vez escolhido o imóvel, e acertadas as condições de compra, as partes 
devem firmar contrato de compra e vendae lavrar escritura pública desta mesma 
finalidade perante o cartório do ofício de notas. 
Como já frisado, a simples escritura pública de compra e venda não transmite 
o imóvel, nem tampouco constitui qualquer direito real sem o seu respectivo registro 
na matrícula do bem. 
De posse da escritura, o interessado deverá apresentá-la, no prazo de 30 
dias, ao oficial de registro de imóveis, juntamente com as guias de recolhimento de 
impostos (ITBI se compra e venda ou ITCMD se transmissão por morte ou doação). 
O oficial, por sua vez, deverá prenotar o pedido no livro de protocolo e, no prazo 
legal, atendidas as determinações da lei, deverá proceder ao registro competente 
 
 
32 
 
em seu respectivo livro. As averbações que seguirem ao registro devem ser 
procedidas de maneira semelhante. O interessado, de posse do título, contrato ou 
documento hábil a constituir ato necessário de averbação, deverá comparecer ao 
cartório do registro de imóveis, e, após o protocolo, a averbação será procedida no 
prazo legal. 
Além do registro e averbação, há ainda outros procedimentos que podem ser 
levados a cabo no âmbito do registo de imóveis. São eles a dúvida registral 
imobiliária e retificação imobiliária. Abaixo, segue fluxograma de ambos os 
procedimentos elaborado de acordo com as previsões da LRP: 
• DÚVIDA REGISTRAL IMOBILIÁRIA 
 
Abaixo, vamos elucidar de uma forma mais sucinta sobre a dúvida registral 
imobiliária: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
33 
 
 
 
Figura 1 – Dúvida registral 
 
 Fonte: Cartório do Registro de Imóveis de Poxoréu – MT. Acesso em 2019. 
 
 
• RETIFICAÇÃO IMOBILIÁRIA 
 
Abaixo, veremos a respeito da retificação imobiliária de forma mais sucinta, 
de acordo com o respaldo da legislação cabível: 
 
Lei 8.935/95, artigo 30. XII
Oficial cientifica parte 
entregando cópia das 
razões da dúvida e 
notifica para, em 15 dias, 
impugná-las ao juízo 
competente (art. 198, III)
Oficial remete a juízo 
competente título e 
razões da dúvida (art. 
198, IV)
Anotação da dúvida no Livro 
Protocolo (art. 198, I)
Apresentante 
inconformado com 
exigências por escrito do 
oficial para registrar título 
requer susctação da 
dúvida (art. 198, I)
Oficial pode fazer 
diligência - Art. 213, § 12.
Lei 4.591/64, art. 32, §
6º.
Lei 6.766/79, art. 18, § 2º.
Prazo de 90 dias para 
julgamento da dúvida 
(art. 1.496 do CC)
 
 
34 
 
Figura 2 – Retificação imobiliária 
 
Fonte: Cartório do Registro de Imóveis de Poxoréu –MT. Acesso em 2019. 
 
 
2.2 NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS 
 
2.2.1 NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS EM ESPÉCIE 
 
Passaremos, agora, a tratar dos negócios imobiliários em espécie, dentre os 
quais, destacamos o parcelamento do solo urbano, loteamento, incorporação 
imobiliária e os contratos de promessa de compra e venda de imóveis. 
 
2.2.1.1 PARCELAMENTO DO SOLO E LOTEAMENTO 
 
O parcelamento do solo, muito mais que um instrumento urbanístico, tem 
diversas implicações na seara cível e registral, tendo em vista que dele podem surgir 
diversos negócios imobiliários. 
Em linhas gerais, parcelamento do solo é o procedimento jurídico pelo qual se 
promove a divisão do solo em áreas autônomas, integrando espaços públicos e 
privados, pelo fracionamento sustentável da propriedade imobiliária. 
De ofício ou a 
requerimento do 
interessado - Art. 213, I, a 
a g
Formulação de exigência 
pelo oficial, se necessário
Iserção ou alteração de 
medida - Art. 213, II
Sem assinatura de 
confrontante -
Notificação ou edital de 
15 dias - Art. 213 § 2º e 
3º
Oficial pode fazer 
diligência - Art. 213, II
Com fomalização de 
transação amigável
Utilizável também para 
demarcação ou 
retificação de coisas 
públicas - Art 213 §7º
Sem formalização de 
transação amigável - art. 
213 § 5º
Remessa para vias 
ordinárias
 
 
35 
 
Dessa forma, o estudo do parcelamento pode se desdobrar em diversas 
perspectivas jurídicas, a partir de diferentes olhares, por exemplo, a partir do Direito 
Civil, em que o parcelamento se revela um dos atributos da propriedade, mas que é 
limitado pelo interesse social, a partir do momento em que a propriedade passa a 
sujeitar-se à tutela das cidades, como é o caso do loteamento e, então já 
adentramos no viés do Direito Urbanístico. Ademais, também é possível analisar o 
parcelamento sob a perspectiva do Direito Ambiental e do Direito Registral. 
O marco legal que regula o parcelamento do solo urbano é a Lei nº 6.766/79, 
que define as duas possibilidades de parcelamento, quais sejam: loteamento ou 
desmembramento. 
Para o diploma legal, em seu § 1º do art. 2º, “considera-se loteamento a 
subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias 
de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação 
das vias existentes”. 
Já o desmembramento, por sua vez, também parcela uma gleba em lotes, 
mas aproveita o sistema viário já existente, não havendo abertura, alteração ou 
prolongamento de novas vias e logradouros, como estabelece o § 2º da Lei de 
Parcelamento do Solo Urbano. Vejamos o exemplo ilustrado: 
 
 
 
36 
 
Figura 3 - Formas de Parcelamento do Solo Urbano
 
Fonte: Autor (2019) 
 
O desmembramento, a princípio, não sofre maiores restrições de caráter 
administrativo por parte do poder público, devendo seguir os ritos previstos nas leis. 
De outra sorte, o loteamento precisa seguir inúmeros requisitos postos pela Lei de 
Parcelamento do Solo, além das previsões de cada município, a saber: 
 
Art. 4o. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes 
requisitos: 
I - as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de 
equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso 
público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano 
diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem. 
II - os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros 
quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento 
se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos 
habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos 
públicos competentes; 
III - ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio 
público das rodovias e ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa 
não-edificável de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências 
da legislação específica; 
IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes 
oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local. 
 
 
Neste caso, os espaços destinados pelo loteador para a implantação de 
equipamento urbano e de uso comunitário serão incorporados ao domínio do 
 
 
37 
 
município, passando a ser bens públicos de uso comum da coletividade desde a 
data do registro (art. 22), e a destinação destes espaços não poderá ser alterada 
pelo loteador, devendo ele seguir rigorosamente o projeto de loteamento e o 
memorial descritivo, sob o risco das cominações legais administrativas, civis e 
criminais, como estabelecem os arts. 17 e 43 da Lei nº 6.766/79. 
Para dar início ao loteamento, o loteador deve, antes de elaborar o projeto, 
solicitar ao Município que defina ou informe as diretrizes de uso do solo, traçado dos 
lotes, sistema viário, entre outros, conforme prevê o art. 6º da Lei de Parcelamento 
do Solo. Feito isto, uma vez pronto o projeto, o loteador deverá entregá-lo ao 
Município para a sua aprovação, como bem determina o art. 9º: 
 
Art. 9o Orientado pelo traçado e diretrizes oficiais, quando houver, o projeto, 
contendo desenhos, memorial descritivo e cronograma de execução das 
obras com duração máxima de quatro anos, será apresentado à Prefeitura 
Municipal, ou ao Distrito Federal, quando for o caso, acompanhado de 
certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de 
Registro de Imóveis competente, de certidãonegativa de tributos municipais 
e do competente instrumento de garantia, ressalvado o disposto no § 4o do 
art. 18. 
§ 1o - Os desenhos conterão pelo menos: 
I - a subdivisão das quadras em lotes, com as respectivas dimensões e 
numeração; 
Il - o sistema de vias com a respectiva hierarquia; 
III - as dimensões lineares e angulares do projeto, com raios, cordas, arcos, 
pontos de tangência e ângulos centrais das vias; 
IV - os perfis longitudinais e transversais de todas as vias de circulação e 
praças; 
V - a indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados nos 
ângulos de curvas e vias projetadas; 
VI - a indicação em planta e perfis de todas as linhas de escoamento das 
águas pluviais. 
§ 2o - O memorial descritivo deverá conter, obrigatoriamente, pelo menos: 
I - a descrição sucinta do loteamento, com as suas características e a 
fixação da zona ou zonas de uso predominante; 
II - as condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem 
sobre os lotes e suas construções, além daquelas constantes das diretrizes 
fixadas; 
III - a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do município 
no ato de registro do loteamento; 
IV - a enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços 
públicos ou de utilidade pública, já existentes no loteamento e adjacências. 
§ 3o Caso se constate, a qualquer tempo, que a certidão da matrícula 
apresentada como atual não tem mais correspondência com os registros e 
averbações cartorárias do tempo da sua apresentação, além das 
conseqüências penais cabíveis, serão consideradas insubsistentes tanto as 
diretrizes expedidas anteriormente, quanto as aprovações consequentes. 
 
 
 
 
38 
 
Cumpridas as exigências legais e aprovado o loteamento pela prefeitura, cabe 
ao loteador, agora, proceder ao registro do loteamento e, consequentemente, dos 
lotes no Registro de Imóveis da sua localidade. 
A natureza jurídica do registro do loteamento é mista, haja vista que tanto 
declara a mudança de estrutura jurídica dos imóveis e matrículas, como, também, 
constitui os bens que passam ao domínio público (art. 22 da Lei de Parcelamento), 
de forma que são criadas várias matrículas filhas independentes dentro da matrícula 
mãe, sendo que nesta ficará constando a inscrição do projeto aprovado e 
documentação. 
Art. 20. O registro do loteamento será feito, por extrato, no livro próprio. 
Parágrafo único - No Registro de Imóveis far-se-á o registro do loteamento, 
com uma indicação para cada lote, a averbação das alterações, a abertura 
de ruas e praças e as áreas destinadas a espaços livres ou a equipamentos 
urbanos. 
 
O art. 18 da Lei nº 6.766 traz a documentação necessária para o registro do 
loteamento: 
Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o 
loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e 
oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos 
seguintes documentos: 
I - título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula, ressalvado o 
disposto nos §§ 4o e 5o; 
II - histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 
(vintes anos), acompanhados dos respectivos comprovantes; 
III - certidões negativas: 
a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel; 
b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos; 
c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a 
Administração Pública. 
IV - certidões: 
a) dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período 
de 10 (dez) anos; 
b) de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos; 
c) de ônus reais relativos ao imóvel; 
d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos. 
V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de 
verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução 
das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a 
execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, 
quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da 
aprovação de um cronograma, com a duração máxima de quatro anos, 
acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das 
obras; 
VI - exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou 
de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações 
previstas no art. 26 desta Lei; 
VII - declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do 
loteamento. 
 
 
 
39 
 
Por fim, para registrar o loteamento será necessário, ainda, o seguinte 
procedimento: 
Art. 19. Examinada a documentação e encontrada em ordem, o Oficial do 
Registro de Imóveis encaminhará comunicação à Prefeitura e fará publicar, 
em resumo e com pequeno desenho de localização da área, edital do 
pedido de registro em 3 (três) dias consecutivos, podendo este ser 
impugnado no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da última 
publicação. 
[...] 
§ 3o - Nas capitais, a publicação do edital se fará no Diário Oficial do Estado 
e num dos jornais de circulação diária. Nos demais municípios, a publicação 
se fará apenas num dos jornais locais, se houver, ou, não havendo, em 
jornal da região. 
§ 4o - O Oficial do Registro de Imóveis que efetuar o registro em desacordo 
com as exigências desta Lei ficará sujeito a multa equivalente a 10 (dez) 
vezes os emolumentos regimentais fixados para o registro, na época em 
que for aplicada a penalidade pelo juiz corregedor do cartório, sem prejuízo 
das sanções penais e administrativas cabíveis. 
§ 5o - Registrado o loteamento, o Oficial de Registro comunicará, por 
certidão, o seu registro à Prefeitura. 
 
Assim, após ultrapassadas todas as etapas e verificado o atendimento aos 
critérios legalmente impostos, o loteamento será devidamente registrado e estará 
regularizado, sendo este um importante instrumento da urbanização brasileira. 
Os lotes que resultarem do procedimento de loteamento podem ser 
comercializados por meio de instrumento particular ou público de Promessa de 
Compra e Venda ou mesmo Compra e Venda com Alienação Fiduciária. Estes 
contratos, de acordo com o art. 25 da Lei nº 6.766 são irretratáveis e todos os 
requisitos do instrumento constam do art. 26 do mesmo diploma legal. 
Estes contratos, nos termos do art. 26-A da Lei nº 6.766, serão sempre 
iniciados por quadro-resumo e nele devem conter informações como o preço total a 
ser pago pelo imóvel, o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento 
e identificação precisa do corretor, a forma de pagamento do preço, com indicação 
clara dos valores e vencimentos, os índices de correção monetária aplicáveis ao 
contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada 
um, as consequências do desfazimento do contrato, seja mediante distrato, seja por 
meio de resolução contratual motivada por inadimplemento, com destaque negritado 
para as penalidades aplicáveis e prazos de devolução de valores, taxas de juros e 
suas formas de aplicação, informações acerca da possibilidade do exercício do 
direito de arrependimento por parte do adquirente, o prazo para quitação das 
obrigações, informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, o número do 
 
 
40 
 
registro do loteamento, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro 
de imóveis competente, o termo final para a execução do projeto de loteamento e 
entre outras informações. 
 
2.2.1.2 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA 
 
Incorporar é o ato de acrescentar algo ao solo, seja uma construção, seja a 
plantação de uma árvore. A incorporação imobiliária, de modo diverso, não é 
somente o ato de erigir uma construção no solo. De acordo com a Lei nº 4.591/64, é 
um negócio jurídico que tem o intuito de realizar ou promover a construção, para 
alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de 
unidades autônomas. 
A regulamentaçãopara esta prática adveio da necessidade de se proteger o 
comprador dos empreendimentos imobiliários em que suas vendas eram iniciadas 
antes mesmo da construção, cuja compra do projeto é o meio de custeio da 
construção. 
O objetivo principal da lei ao regulamentar o tema é vedar o enriquecimento 
ilícito do incorporador e proteger o consumidor do alto risco que corre ao adquirir 
parte em empreendimento deste tipo. 
O art. 29 da Lei nº 4.591/64 diz que incorporador é a pessoa física ou jurídica, 
independentemente de seu ramo de atuação, que aceita propostas, compromissa ou 
efetiva a venda de unidades a serem construídas, coordenando e levando a termo o 
empreendimento. Ou seja, incorporador é aquele que, até antes mesmo do início da 
obra, tem o interesse de alienar as unidades do empreendimento, como forma de 
viabilizar sua construção. 
Para negociar as unidades, nos termos do art. 32 da mesma lei, o 
incorporador deverá arquivar no registro de imóveis da situação do empreendimento 
os documentos abaixo listados: 
 
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, 
de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta, do qual conste cláusula 
de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação 
em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção 
(devidamente registrado); 
 
 
41 
 
 
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de 
protesto de títulos, de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao 
imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; 
 
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 
anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros; 
 
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades 
competentes; 
 
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das 
partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem de 
área construída; 
 
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular 
de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas 
contribuições; 
 
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo 
a que se refere o inciso IV, do artigo 53, desta lei; 
 
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, 
calculada de acordo com a norma do inciso III, do artigo 53, com base nos custos 
unitários referidos no artigo 54, discriminando-se, também, o custo de construção de 
cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra; 
 
i) discriminação das frações ideais de terreno, com as unidades autônomas 
que a elas corresponderão; 
 
Acerca do tema de incorporação imobiliária, a Lei nº 10.931/2004 trouxe ao 
ordenamento jurídico brasileiro uma importante novidade, tratando de um 
 
 
42 
 
instrumento necessário à garantia de maior segurança ao incorporador e aos 
adquirentes das unidades que é o patrimônio de afetação. 
De acordo com a indigitada lei, patrimônio de afetação é separação do terreno 
e dos direitos da constituição da incorporação a ele vinculados do patrimônio do 
incorporador, cabendo ao próprio incorporador dedicar este patrimônio afetado para 
unicamente levar a cabo o seu empreendimento, em proveito dos adquirentes, 
garantindo as obrigações exclusivamente ligadas ao negócio. 
Para se compreender melhor a conceituação, pode-se equiparar o patrimônio 
de afetação da incorporação à figura da responsabilidade limitada das pessoas 
jurídicas, em que há diferenciação e não confusão entre o patrimônio do empresário 
e de sua empresa. De forma semelhante funciona o patrimônio de afetação, sendo 
certo que o incorporador pode ser também uma pessoa jurídica e, de igual modo, 
instituir afetação de seu patrimônio destinada a consecução de empreendimento 
imobiliário. 
Na justificativa do projeto inicial da Lei nº 10.931/2004, o Deputado Ayrton 
Xerez afirmou que: 
mediante afetação cada empreendimento imobiliário passaria a constituir 
um patrimônio autônomo e passaria a ser tratado como que uma “empresa” 
autônoma. Por essa forma, os créditos trabalhistas, previdenciários, fiscais, 
com garantia real etc., todos eles estarão vinculados ao patrimônio geral do 
incorporador (...). A segregação se justifica porque, em regra, parte 
ponderável de uma incorporação imobiliária se sustenta com os recursos 
financeiros entregues ao incorporador pelos adquirentes ou por eventual 
financiador da obra. Por essa razão, é de todo recomendável a delimitação 
dos riscos desse negócio, para que, na hipótese de falência do 
incorporador, os adquirentes possam assumir a obra e, assim fazendo, 
estejam seguros de que credores estranhos àquele empreendimento não 
poderão agredir aquele patrimônio. (BRASIL, 1999, s.p.) 
 
A instituição do patrimônio de afetação adveio de um clamor social, de fatos 
repetidos e diversos que causaram enormes prejuízos a adquirentes, como a 
falência de grandes construtoras, deixando os compradores “a ver navios”, tendo 
todo o seu investimento destinado a satisfação de créditos da construtora tributários, 
trabalhistas e oriundos da própria falência, principalmente, quando se tinha em conta 
o caráter pessoal e não real dos contratos de promessa de compra e venda que, na 
maior parte das vezes, não era levado a registro. 
Acerca da constituição do patrimônio de afetação, a Lei nº 4.591/64, alterada 
pela sobredita Lei nº 10.931/2004, assim prevê: 
 
 
43 
 
Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante 
averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado 
pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos 
reais de aquisição sobre o terreno. 
Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus 
reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação 
para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento 
de obrigação de construir o empreendimento. 
 
 
Uma vez constituído o patrimônio de afetação, deverá ser formada uma 
comissão de representantes dos adquirentes que será responsável por representar 
todos os adquirentes perante o incorporador e, sobretudo, fiscalizar a destinação do 
patrimônio de afetação, utilização dos recursos, andamento das obras e o 
cumprimento das obrigações do incorporador. É o que prevê o art. 50 da Lei nº 
4.591/64. 
Acerca das obrigações do incorporador, temos como essenciais aquelas 
elencadas no art. 31-D da mesma lei. Abaixo: 
Art. 31-D. Incumbe ao incorporador: 
I - promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação 
do patrimônio de afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais; 
II - manter apartados os bens e direitos objetos de cada incorporação; 
III - diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-
los na forma prevista nesta Lei, cuidando de preservar os recursos 
necessários à conclusão da obra; 
IV - entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses, 
demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo 
pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o patrimônio de 
afetação recebidos no período, firmados por profissionais habilitados, 
ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo incorporador e 
aprovadas pela Comissão de Representantes; 
V - manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação 
em conta de depósito aberta especificamente para tal fim; 
VI - entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o 
trimestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação; 
VII - assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso à 
obra, bem como aos livros, contratos, movimentação da conta de depósito 
exclusiva referida no inciso V deste artigo e quaisquer outros documentos 
relativos ao patrimôniode afetação; e 
VIII - manter escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado 
pela legislação tributária. 
 
 
Assim, cabe ao incorporador, por todos os meios cabíveis, garantir a boa 
administração do empreendimento de forma proba e que possibilite sua fiscalização 
pela comissão de representantes e, inclusive, prover a defesa judicial do patrimônio 
de afetação contra seus credores particulares. 
Por fim, importa-nos trazer a extinção do patrimônio de afetação e, 
consequentemente, do “processo” de incorporação imobiliária: 
 
 
44 
 
Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela: 
I - averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de 
aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, 
extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora 
do empreendimento; 
II - revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas 
aos adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses 
previstas em lei; e 
III - liquidação deliberada pela assembleia geral nos termos do art. 31-F, § 
1o. 
 
 
2.2.1.3 PROMESSA DE COMPRA E VENDA 
 
Promessa de compra e venda é uma espécie de contrato preliminar em que 
as partes, promitente comprador e promitente vendedor, comprometem-se, 
respectivamente, a pagar o preço e transferir a propriedade do bem entre si. 
A promessa de compra e venda dá-se, muitas vezes, em razão da 
negociação do pagamento do preço do bem em parcelas, mas, também, e, 
principalmente, como um instrumento enraizado em nossa cultura, permitindo, por 
exemplo, garantir a realização futura do negócio, enquanto o bem está pendente de 
regularização, seja pela existência de ônus reais a cargo do atual proprietário, seja 
pelo curso de procedimento de inventário de seu proprietário, fato que impede a 
alienação do bem. 
O contrato de promessa de compra e venda, se particular ou lavrado em 
tabelionato de notas, possui eficácia de obrigação pessoal, mas, uma vez levado a 
registro no cartório de registro de imóveis, a teor do art. 1.417 do Código Civil, passa 
a gozar da qualidade de direito real. Vejamos: 
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou 
arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e 
registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente 
comprador direito real à aquisição do imóvel. 
 
Marco Aurélio Viana (2003, p. 695), de forma assertiva, ao tratar sobre o 
tema, critica que “em verdade não se justifica a exigência de registro prévio de 
contrato senão como uma forma de tutelar o promitente comprador contra alienação 
por parte do promitente vendedor, reduzindo o poder de disposição deste, ao 
mesmo tempo em que arma o adquirente a sequela, admitindo que obtenha a 
escritura até mesmo contra terceiro, na forma indicada no art. 1.418. Fora disso não 
se atende aos fins sociais a que a lei dirige, nem à exigência do bem comum”. 
 
 
45 
 
Assim, o direito real de promessa de compra e venda, por seu caráter de 
oponibilidade erga omnes, gera um direito real à aquisição do bem, de modo que o 
promitente comprador que registrou o contrato poderá reaver o bem caso o 
promitente vendedor o aliene a um terceiro, diante da ineficácia relativa desta 
alienação. 
Neste caso, poderá o promitente comprador, ajuizar ação de adjudicação 
compulsória. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
46 
 
 
 
 
 
CAPÍTULO 2 – RECAPITULANDO 
 
QUESTÕES DE CONCURSOS 
 
Capítulo 2 
Questão 1 
Ano: 2013 Banca: FGV Órgão: TJ-AM Nível: Superior Prova: Juiz 
Para efeito da Lei n. 6.015/73, assinale a afirmativa correta. 
(A) Os índios, integrados ou não, estão obrigados a inscrição do nascimento; 
(B) Os gêmeos que tiverem o prenome igual deverão ser inscritos com duplo 
prenome ou nome completo diverso, de modo que possam distinguir-se; 
(C) No registro civil de pessoas jurídicas serão inscritos os contratos, os atos 
constitutivos, o estatuto ou compromissos das sociedades civis, pias, morais, 
científicas ou literárias, bem como o das fundações e das associações de utilidade 
pública, excetuadas, em todos os casos, as religiosas; 
(D) No registro de imóveis não será feita a inscrição do penhor de máquinas e 
de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os 
respectivos pertences; 
(E) No direito brasileiro, vigora a regra da imutabilidade ou definitividade do 
nome civil, que não admite exceções. 
 
Questão 2 
Ano: 2013 Banca: CESPE Órgão: TJ-PI Nível: Superior Prova: Titular de 
Serviços de Notas e de Registros 
De acordo com a Lei de Registros Públicos, é objeto de averbação: 
(A) O contrato de locação de prédio com cláusula de vigência para o caso de 
alienação da coisa locada; 
(B) A servidão; 
(C) A extinção de direito real por cancelamento; 
 
 
47 
 
(D) O usufruto sobre imóvel quando não resultar do direito de família; 
(E) A hipoteca convencional. 
 
Questão 3 
Ano: 2013 Banca: CESPE Órgão: TJ-PI Nível: Superior Prova: Titular de Serviços 
de Notas e de Registros 
No que se refere à interpretação do rol de livros, previstos na Lei de Registros 
Públicos, são facultativos, nas serventias de registro de imóveis, a manutenção e o 
preenchimento do livro de: 
(A) Registro auxiliar; 
(B) Indicador real; 
(C) Indicador pessoal; 
(D) Indicador do protocolo; 
(E) Registro geral. 
 
Questão 4 
Ano: 2013 Banca: CESPE Órgão: TJ-PI Nível: Superior Prova: Titular de 
Serviços de Notas e de Registros 
Caso seja protocolado, em cartório de registro de imóveis, um título que 
promova o destaque de uma parcela de uma gleba pública, o registrador deve, de 
acordo com a Lei de Registros Públicos, realizar a retificação do memorial descritivo 
da área remanescente: 
(A) Somente após o registro do título; 
(B) Após três anos do registro do título do primeiro destaque; 
(C) No mês seguinte ao do protocolo do título; 
(D) No ano seguinte ao do registro do próprio título; 
(E) Juntamente com o registro do próprio título. 
 
Questão 5 
Ano: 2013 Banca: CESPE Órgão: TJ-BA Nível: Superior Prova: Titular de 
Serviços de Notas e de Registros 
No que diz respeito às disposições da Lei n.º 6.015/1973, assinale a opção 
correta. 
 
 
48 
 
(A) O registro da regularização fundiária independe de manifestação judicial, 
podendo ser requerido diretamente ao oficial do registro de imóveis; 
(B) Em consonância com o disposto na lei em apreço, os oficiais respondem 
objetivamente pelos danos causados aos interessados no registro; 
(C) Em ação que vise à alteração do nome ou à retificação do registro civil, 
procedimento de jurisdição voluntária, é prescindível a intervenção do MP; 
(D) O registro civil de nascimento é gratuito apenas para os 
reconhecidamente pobres; 
(E) O enteado ou enteada poderá requerer que seja averbado, em 
substituição a seus apelidos de família, o nome de família de seu padrasto ou de sua 
madrasta. 
 
QUESTÃO DISSERTATIVA – DISSERTANDO A UNIDADE 
 
O ramo imobiliário, assim como vários dos setores presentes no mercado 
econômico brasileiro, está passando por um momento difícil em virtude da crise 
vivenciada no país, contudo tal fato não retira a importância dos negócios 
imobiliários no cotidiano social, tendo em vista os seus conceitos básicos e atuação 
prática. Nesse sentido, o que pode ser entendido como bens imóveis? 
 
 
TREINO INÉDITO 
 
Assunto: Contratos em espécie 
 
O Direito Imobiliário pode ser abordado sob várias acepções, já que o seu 
estudo se divide em parte geral e específica. Nesse sentido, assinale a alternativa 
correta quanto aos contratos em espécies presentes nesse âmbito jurídico: 
(A) Contrato de Compra e Venda; 
(B) Contrato de Permuta; 
(C) Contrato de doação; 
(D) Contrato de alienação fiduciária imobiliária; 
(E) Todas as alternativas apresentamtipos de contratos em espécie. 
 
 
NA MÍDIA 
 
 
 
49 
 
"Mercado de aluguel de imóveis vive momento de disrupção", diz 
presidente do Secovi 
 
Para debater os desafios dos negócios imobiliários em tempos de inovações 
digitais será realizado em Florianópolis, sexta-feira, no auditório do Sebrae, o Secovi 
Imobi Summit. Os palestrantes serão 20 especialistas de sete Estados, o evento é 
aberto a interessados de todo o país e contará com transmissão pela internet. A 
ênfase será em experiências digitais, tecnologias e startups. O organizador do 
evento é o Secovi Florianópolis e Tubarão. O presidente da entidade, Fernando 
Wilrich, antecipa um pouco dos desafios na entrevista a seguir. Segundo ele, o 
Secovi Imobi Summit será o primeiro evento nacional voltado ao mundo digital no 
setor imobiliário. 
 
Fonte: NSC Total 
Data: 16 de outubro de 2019 
Leia a notícia na íntegra:https://www.nsctotal.com.br/colunistas/estela-
benetti/mercado-de-aluguel-de-imoveis-vive-momento-de-disrupcao-diz-presidente-
do 
 
NA PRÁTICA 
 
Guarujá é a cidade que mais regularizou imóveis no Estado de São 
Paulo 
 
Desde janeiro de 2017, a Prefeitura Municipal de Guarujá já entregou mais de 
1.600 títulos de legitimação fundiária com registro em cartório e com a emissão de 
matrículas definitivas – todos no bairro Morrinhos III, conferindo a centenas de 
famílias o direito real de propriedade do imóvel, com total segurança jurídica. 
Por conta disso, Guarujá tornou-se a cidade paulista que mais regularizou 
imóveis, segundo levantamento da Associação dos Registradores Imobiliários de 
São Paulo - ARISP, confirmando, assim, os avanços do Município no decorrer de 
quase três anos, no que se refere a ações de regularização fundiária. 
Fonte: https://www.diariodolitoral.com.br/cotidiano/guaruja-e-a-cidade-que-
mais-regularizou-imoveis-no-estado-de-sao-paulo/129561/ 
 
PARA SABER MAIS 
 
 
50 
 
Livros sobre o assunto:Condomínios e Incorporações no Registro de 
Imóveis, por Flauzilino Araújo dos Santos 
Alienação Fiduciária – Negócio Fiduciário, por Melhim Namem Chalhub 
Acesse os links:https://gillielson.jusbrasil.com.br/artigos/579995658/direito-
imobiliario-7-pontos-importantes-que-voce-precisa-conhecer 
http://www.stf.jus.br/repositorio/cms/portalTvJustica/portalTvJusticaNoticia/ane
xo/Joao_Jose_da_Silva_Junior.pdf 
 
 
 
51 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
CAPÍTULO 3 
CORRETAGEM IMOBILIÁRIA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
52 
 
CAPÍTULO 3 – CORRETAGEM 
3.1 APRESENTAÇÃO 
 
No Brasil, temos mais de 500 mil corretores de imóveis regularizados, sendo 
visível a expansão desta profissão e, consequentemente, sua relevância no meio 
jurídico. 
Tendo isso em conta, este último capítulo foi reservado à abordagem da 
corretagem de imóveis sob as perspectivas legais, doutrinárias e jurisprudenciais. 
 
3.2 CORRETAGEM DE IMÓVEIS 
 
A corretagem, conforme se extrai do art. 722 do Código Civil, é um contrato 
pelo qual “uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de 
serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda 
um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.” 
Sendo assim, o contrato de corretagem tem por objeto o fechamento de 
negócios, seja na modalidade de venda, locação ou administração, cuja 
remuneração, embora se trate de profissional liberal, não é denominada de 
honorário, mas, sim, de comissão (Scavone, 2015). 
Nos termos do art. 729 do Código Civil, as disposições ali contidas poderão 
ser complementadas por normas de legislação especial, por exemplo, a Lei nº 
6.530/1978, que regulamenta o exercício da profissão de corretor de imóveis, 
tratando, inclusive, sobre o funcionamento dos seus órgãos de fiscalização, quais 
sejam, os Conselhos Regionais e o Conselho Federal de Corretores de Imóveis. 
O art. 2º da referida lei estabelece que “o exercício da profissão de corretor de 
imóveis será permitido ao possuidor de título de técnico em transações imobiliárias” 
e, mais do que isso, está condicionado ao registro junto aos Conselhos Regionais de 
Corretores de Imóveis. 
Ao Conselho Federal de Corretores de Imóveis cabe, dentre outros deveres, a 
atribuição de elaborar e alterar seu próprio regimento, criar e extinguir Conselhos 
Regionais, baixar normas de ética profissional, elaborar regimento padrão dos 
Conselhos Regionais, baixar resoluções e deliberar sobre casos omissos, como é 
possível observar na figura 4: 
 
 
53 
 
 
Figura 4 – Atribuições do Conselho Federal de Corretores de Imóveis 
 
 
Fonte: Elaborada pelo autor (2019). 
 
Aos Conselhos Regionais, por sua vez, cabe, dentre outras atribuições, a 
aprovação de seu regimento, que deverá ser elaborado em consonância com o 
regimento padrão do Conselho Federal; a fiscalização do exercício profissional na 
área de sua jurisdição, além de atender às resoluções do Conselho Federal, 
impondo as sanções previstas, como é possível observar na figura 5: 
 
Figura 5 – Atribuições dos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis 
 
 
Fonte: Elaborada pelo autor (2019). 
Atribuições do 
Conselho Federal de 
Corretores de Imóveis
Elaboraração e alteraração do seu 
próprio regimento
Criação e Extinção de Conselhos 
Regionais
Elaboração de normas de ética 
profissional
Elaboração de regimento padrão dos 
Conselhos Regionais
Elaboração de resoluções
Deliberação sobre casos omissos
Atribuições dos 
Conselhos Regionais 
de Corretores de 
Imóveis
Aprovação do seu regimento
Fiscalização do exercício profissional
Atendimento às resoluções do 
Conselho Federal
Aplicação de sanções 
 
 
54 
 
Aos corretores, atribui-se, em síntese, o dever de exercer suas funções 
pautados na boa-fé, tanto objetiva, quanto subjetiva, sob pena de responder por 
perdas e danos, conforme art. 723 do Código Civil. Vejamos: 
Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e 
prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações 
sobre o andamento do negócio. 
Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor 
prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do 
risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam 
influir nos resultados da incumbência. 
 
Assim, nos casos em que o corretor agir com negligência e imperícia, restará 
o dever de indenização, como bem leciona e exemplifica Scavone: 
Nos termos desse artigo, de importantes consequências, é possível afirmar 
que o corretor deve informar tudo o que sabe sobre o negócio, sob pena de 
responder por perdas e danos em razão de sua omissão dolosa. Isso 
significa que só haverá responsabilidade caso o corretor seja negligente, 
deixando de verificar os aspectos normais do negócio e, também, por 
evidente, se deixar de esclarecer fatos relevantes que possam influir 
negativamente na venda. Trata-se de exigência legal para que o corretor 
paute sua atividade pela boa-fé objetiva e subjetiva. Em outras palavras, 
não basta o corretor imaginar que não está prejudicando as partes. Exige-
se, igualmente, a cautela em razão de sua especialidade. Por exemplo: se o 
condomínio do apartamento que está vendendo sofreu autuação por débitos 
do INSS que o corretor sabe, e que, ao depois, vai gerar encargos nas 
taxas condominiais, elevando os valores praticados, deve informar essa 
circunstância, sob pena de responder pelos prejuízos que causar. 491 a) b) 
c) Responde, igualmente, por exemplo, se o imóvel está sujeito a 
inundações constantes no verão e não informa essa circunstância ao 
adquirente. Por outro lado, não responde se o imóvel vendido em São Paulo 
é penhorado por dívida do vendedor na comarca de Manaus, posto que não 
é exigível ou razoável que tenha todas as informações de todas as 
comarcas do Brasil. Ora, se o vendedor declarou residência em São Paulo e 
não havia qualquer motivo para desconfiar dessainformação, não 
responderá, por evidente, pela penhora decorrente de uma carta precatória 
de outra comarca. Não seria normal exigir essa cautela. Portanto, não 
houve negligência ou imperícia, o que afasta a responsabilidade do corretor. 
(SCAVONE, 2015, p. 491-492) 
 
Por outro lado, pautando-se na boa-fé para a efetivação do negócio, o 
corretor passa a fazer jus à comissão avençada no instrumento do contrato ou de 
acordo com os usos e costumes locais, nos exatos termos do art. 724 do Código 
Civil a seguir transcrito: 
Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem 
ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os 
usos locais. 
 
Sobre a comissão, há de ser destacado o chamado “contrato de 
exclusividade”. O Código Civil, em seu art. 726, prevê que o corretor, mediante esta 
 
 
55 
 
modalidade de contrato, fará jus à percepção da comissão, ainda que não tenha 
efetivamente participado das tratativas do negócio, com a exceção para os casos em 
que houver comprovada inércia ou ociosidade. 
Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, 
nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for 
ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à 
remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, 
salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade. 
 
Pelo que se vê, nos casos em que o contrato for de exclusividade, para que o 
corretor adquira o direito de receber valores à título de comissão, somente é 
necessário que apresente as partes, sendo, portanto, irrelevante a sua participação 
no fechamento do negócio. 
Outrossim, independentemente da modalidade do contrato, se com 
exclusividade ou não, ainda que este não esteja mais vigente, caso o fechamento do 
negócio venha a ocorrer por pretérita mediação do corretor, este fará jus à 
comissão, conforme se depreende do art. 727 do Código Civil: 
Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio 
dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da 
sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o 
negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito 
dos trabalhos do corretor. 
 
Dito isto, passemos a tratar sobre o contrato de corretagem, que não 
necessariamente será na forma escrita e cujo processo de formação se divide em 
três fases: (1) aproximação das partes, (2) fechamento do negócio (assinatura da 
proposta) e (3) execução do pactuado, como é possível observar na figura 6: 
 
Figura 6 – Fases do Processo de Formação do Contrato de Corretagem 
 
 
 
Fonte: Elaborada pelo autor (2019). 
Aproximação das partes
Fechamento do negócio 
Execução do pactuado
 
 
56 
 
 
A primeira etapa de aproximação das partes se inicia quando o proprietário do 
imóvel delega ao corretor as atividades que precedem o negócio, a exemplo das 
visitas, ou no caso do comprador, quando este incumbe o corretor da tarefa de 
identificar e lhe apresentar um imóvel congruente com suas expectativas e 
necessidades. 
Nas palavras de Scavone, 
De fato, a atividade do corretor se inicia com a oferta do imóvel de acordo 
com o negócio a ele confiado, oferta essa que se dá ao público em geral 
através de anúncios ou aos seus clientes habituais, bem como, na segunda 
hipótese, com a procura do imóvel de acordo com as instruções recebidas 
do pretendente. (SCAVONE, 2015, p. 493) 
 
Assim, seja localizando o imóvel ideal para o comprador, seja angariando 
interessados no imóvel do vendedor, o corretor passará a aproximar as partes e 
mediar as tratativas. 
Após isso, inicia-se a segunda etapa, que é onde ocorre a formação do 
vínculo jurídico, que se traduz na materialização da vontade das partes manifestada 
durante a fase de aproximação, cabendo ao corretor, neste momento, a 
harmonização dos interesses. 
Alcançado um consenso, marca-se a data para que ocorra a formalização da 
proposta, que deverá contar com as assinaturas das partes envolvidas e, a partir 
disso, considera-se estabelecido o vínculo jurídico (art. 427 do Código Civil). 
Frisa-se que o documento da proposta necessariamente deve conter três 
elementos, os quais são considerados indispensáveis a todo contrato de compra e 
venda: a coisa (o imóvel), o preço (incluindo a forma de pagamento, se à vista ou a 
prazo) e o consentimento, como é possível observar na figura 7: 
 
Figura 7 – Elementos Indispensáveis aos Contratos de Compra e Venda 
 
 
Elementos indispensáveis 
aos contratos de compra e 
venda
Coisa Preço Consentimento
 
 
57 
 
Fonte: Elaborada pelo autor (2019). 
 
Realizada a aproximação das partes e formalizada a proposta, chega-se à 
terceira e última etapa, que se consolida com a aposição da assinatura em escritura 
pública ou particular de compra e venda ou do instrumento particular de promessa 
de compra e venda. 
Superada a explanação das etapas da formação do contrato de corretagem, 
surge questionamento acerca do momento em que o corretor passa a fazer jus ao 
recebimento de comissão. 
Pois bem, certo é que na primeira fase, onde somente ocorre a aproximação 
das partes, não surge, ainda, o direito à comissão, salvo contrato celebrado entre as 
partes dispondo o contrário. 
Nas palavras de Scavone (2015), “a aproximação que não resulta em negócio 
concluído integra o risco do contrato de intermediação, que é um contrato que 
depende do êxito (obrigação de resultado)”. 
Assim, somente quando verificado o cumprimento de três condições é que 
surgirá, para o corretor, o direito à comissão, quais sejam, a autorização para 
mediar; a aproximação das partes e, por último, o resultado útil, que significa o 
efetivo fechamento do negócio por sua interferência, ainda que posteriormente as 
partes se arrependam, como é possível observar na figura 8: 
 
Figura 8 – Condições Necessárias ao Direito de Comissão 
 
Condições necessárias ao 
direito de comissão
Autorização para mediar
Aproximação das partes
Resultado útil
 
 
58 
 
Fonte: Elaborada pelo autor (2019). 
Observe-se que, para a percepção de remuneração, não basta ao corretor 
intermediar o negócio, visto que, caso este não se concretize, em regra, nenhuma 
comissão será devida pelo vendedor. É o que dispõe o art. 725 do Código Civil, 
senão vejamos: 
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha 
conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este 
não se efetive em virtude de arrependimento das partes. 
 
No mesmo sentido é a jurisprudência pátria: 
APELAÇÃO CÍVEL – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PROVA DA 
AUTORIZAÇÃO PARA MEDIAÇÃO, DA APROXIMAÇÃO DAS PARTES E 
DO RESULTADO ÚTIL DO CONTRATO – TRABALHO REALIZADO – 
DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO POSTERIORMENTE – COMISSÃO DEVIDA. 
Sabe-se que o contrato de corretagem caracteriza-se pelo trabalho do 
intermediário ou corretor no sentido de aproximar as partes para a 
realização de determinado negócio, recebendo, a título de pagamento, uma 
remuneração denominada comissão de corretagem – a jurisprudência tem 
se consolidado no sentido de atribuir à corretagem a natureza de obrigação 
de resultado, pelo que a aproximação realizada pelo corretor entre os 
potenciais comprador e vendedor, por si só, não é suficiente para garantir-
lhe a percepção da comissão – Demonstrada, de forma contundente, que a 
participação do corretor foi essencial para a realização do negócio, a 
comissão é devida – A desistência do negócio, por parte do comprador não 
é condição suficiente a justificar o não pagamento da comissão pelo 
trabalho realizado conforme provado. 
(TJ – MG – AC: 100001811965585001 MG, Relator: Pedro Aleixo, data de 
julgamento: 13/03/2019, data de publicação: 15/03/2019) 
 
Daí se extrai que a comissão somente será devida na terceira fase, ou seja, 
no momento em que ocorre a efetiva assinatura da escritura ou do contrato, como é 
possívelobservar na figura 11: 
Figura 11 – Do direito à comissão 
 
 
Terceira Fase: 
Execução do Contrato 
Corretor adquire o 
direito de comissão
 
 
59 
 
Fonte: Elaborada pelo autor (2019). 
Nesse sentido, Scavone esclare que: 
Alguns juízes entendem que o corretor tem direito à comissão no 
fechamento do negócio (assinatura da proposta por ambas as partes), vez 
que nessa fase houve o acordo de vontades que possui o condão de formar 
o vínculo contratual. 
De fato, alguns sustentam que, no âmbito dos contratos, o consentimento 
consiste exatamente na assinatura da proposta pelo comprador e pelo 
vendedor. 
Entretanto, a maioria dos julgados é em outro sentido, entendendo que a 
comissão somente é devida por ocasião da efetiva assinatura da escritura 
ou do contrato de promessa de compra e venda, ou seja, na execução do 
contrato. 
Não há que se confundir a necessidade de contrato escrito de compra e 
venda ou compromisso de compra e venda entre comprador e vendedor, 
que necessariamente devem ser formais ou escritos, para gerar o direito à 
remuneração do corretor, com a possibilidade de aceitação verbal do 
contrato de corretagem. 
Nesse sentido: Segundo Tribunal de Alçada Civil. Mediação – comissão de 
corretagem – forma 495 verbal – prova – testemunha – admissibilidade. A 
mediação, em que se inclui o contrato de corretagem de venda de imóvel, 
pode ser verbal, provando-se por testemunha (Apel. s/ Rev. nº 663.833-
00/0, 4ª Câm., rel. Juiz Celso Pimentel, j. em 30.01.04). 
 Mesmo assim, a aceitação verbal dificultará a prova do negócio jurídico. 
(SCAVONE, 2015, p. 495) 
 
Em síntese, podemos concluir que, tanto pelo entendimento jurisprudencial, 
quanto pelo entendimento doutrinário, o trabalho de mediação exercido pelo corretor 
somente se finda com a completa formação do contrato. 
Acerca dos casos em que ocorre a desistência imotivada após a completa 
formação do contrato, importante tecer alguns comentários. 
Primeiramente, deve-se observar qual parte é a responsável pelo rompimento 
imotivado do negócio, já que recairá sobre ela a obrigação de pagar a comissão 
devida ao corretor que realizou o seu trabalho e alcançou o fechamento do contrato. 
Por outro lado, nos casos em que o arrependimento é motivado, a comissão é 
indevida, conforme se infere da jurisprudência pátria: 
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INFORMAÇÕES 
ERRADAS NO MOMENTO DA CONTRATAÇÃO. INEXIGIBILIDADE DE 
CORRETAGEM. DANOS MORAIS POR INSCRIÇÃO EM CADASTRO DE 
INADIMPLENTES. 1. Preliminar de ilegitimidade passiva da ré-vendedora. 
Responsabilidade solidária pelo defeito na prestação do serviço de 
corretagem que contratou, sendo irrelevante que tenha transferido o 
pagamento da remuneração para as adquirentes. Art. 14 do CDC. Serviço 
prestado em seu stand de vendas. Preliminar afastada. 2. Inexigibilidade da 
comissão de corretagem e ilegalidade da negativação. A relação entre o 
corretor de imóveis e as partes do negócio que intermedeia é de consumo. 
Por força dos arts. 723 do CC, 20, I e VIII, da Lei n. 6.530/1978, e 6º, III, IV 
e VI, do CDC, cabe ao corretor de imóveis, em razão de sua especialidade, 
prestar todos os esclarecimentos acerca da segurança e risco do negócio, e 
de outros fatores que possam influir na apreciação da conveniência da 
 
 
60 
 
realização do contrato, no que está compreendido que não tivesse a ré-
corretora informado que era desnecessário a autora ter conta corrente no 
país. O arrependimento a que se refere o art. 725 do CC é apenas o 
arrependimento imotivado, ou seja, aquele que ocorre por causa estranha à 
atividade do corretor e por mero capricho do consumidor, de modo que o 
arrependimento motivado por desinformação por culpa da corretora torna 
inexigível a comissão de corretagem. Corretagem inexigível. Negativação 
irregular. 3. Dano moral. Indevida a inscrição em cadastro de inadimplentes. 
Dano moral presumido. Indenização em patamar razoável. 4. Recursos não 
providos. (TJ-SP-APL: 10222989520168260005, Relator: Mary Grun, data 
de julgamento: 27/11/2018, 7ª Câmara de Direito Privado, data da 
publicação: 27/11/2018.) 
 
DIREITO CIVIL. AÇÃO MONITÓRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. 
EMBARGOS À AÇÃO MONITORIA. SENTENÇA QUE REJEITA OS 
EMBARGOS E CONSTITUI DE PLENO DIREITO O TÍTULO EXECUTIVO 
JUDICIAL, CONVERTENDO O MANDADO INICIAL EM MANDADO 
EXECUTIVO E CONDENANDO A PARTE RÉ A PAGAR À PARTE 
AUTORA A QUANTIA DE R$10.000,00. APELO DA PARTE 
EMBARGANTE. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA QUE SE 
AFASTA. No mérito, caracteriza-se a corretagem como obrigação de 
resultado, critério extraído da redação do art. 725 do código civil, que 
expressamente dispõe: "a remuneração é devida ao corretor uma vez que 
tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda 
que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes". Por outro 
lado, nos termos da parte final do aludido dispositivo legal, em caso de 
arrependimento da compra e venda, é devida a obrigação de pagar a 
comissão de corretagem, recaindo tal obrigação sobre aquele que rompeu o 
compromisso. No caso dos autos, restou devidamente comprovada a 
prestação do serviço de corretagem, tendo, a imobiliária apresentado aos 
vendedores pessoas interessadas na aquisição do imóvel, sendo pactuado 
documento intitulado "instrumento de recibo de sinal e princípio de 
pagamento", onde se comprometem com a aquisição do imóvel. Por certo, a 
aquisição do imóvel somente não foi concluída com as pessoas 
apresentadas pela imobiliária apelada, pelo arrependimento dos 
vendedores, que alienaram o imóvel a terceiros. Como supramencionado, 
nos termos da parte final do art. 725 do código civil, a comissão de 
corretagem é devida ainda que o negócio não se efetive em virtude de 
arrependimento das partes, como é caso dos autos. Cabe ressaltar, que 
este relator não desconhece a flexibilização, por parte do e. Stj, quanto a 
aplicação da parte final do art. 725 do c.c. Entretanto, tal flexibilização 
somente é aplicável caso o arrependimento seja motivado, o que não é o 
caso dos autos. Entendimento desta corte de justiça acerca dos temas. 
Desprovimento ao apelo. (TJ-RJ-APL: 00072747420148190210, Relator: 
Des(a). Cleber Ghelfenstein, data de julgamento: 12/06/2019, décima quarta 
câmara cível). 
 
Em resumo, temos que, se o arrependimento for motivado, nenhuma 
comissão será devida, mas, se o arrependimento for imotivado, comprovando o 
corretor que foi o responsável pela aproximação das partes, levando a efeito as 
tratativas, a proposta e, ao final, alcançou a aceitação e a conclusão do contrato, a 
comissão lhe é devida, como é possível observar na figura 12. Como bem leciona 
Scavone: 
Assim, se o negócio não é concluído, ou seja, se o acordo de vontades não 
se ultima, em regra, o corretor não faz jus ao recebimento da remuneração. 
 
 
61 
 
Todavia, se obtém o acordo de vontades e o negócio deixa de ser realizado 
sem motivo justificável, o corretor receberá em razão de concluir o seu 
mister, ou seja, conseguir a conclusão do contrato ou, em casos extremos, 
a conclusão do negócio mesmo sem a obtenção do contrato, quando a 
desistência se aproxima do abuso de direito, consubstanciado no exercício 
irregular daquele que contratou o corretor, faltando com a boa-fé, fazendo 
com que o corretor consiga o negócio e se depare com a desistência sem 
qualquer motivo plausível às portas da celebração do contrato. (SCAVONE, 
2015, p. 501). 
 
Figura 12 – Efeitos do arrependimento após formação do contrato 
 
 
 
 
Fonte: Elaborada pelo autor (2019). 
 
Ultrapassada esta problemática, passemos à análise das hipóteses em que 
há dispensa e/ou participação de mais de um corretor para a concretização do 
negócio. 
Sobre o tema, dispõe o art. 727 do Código Civil: 
Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio 
dispensar 501 o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto 
da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução seadotará se 
o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito 
dos trabalhos do corretor. 
 
Assim, independentemente do contrato ter sido firmado com cláusula de 
exclusividade ou não, caso o proprietário do imóvel dispensar os serviços do corretor 
e, mais adiante, firmar negócio com a parte que por ele lhe foi apresentada, deverá 
pagar a comissão. 
• Não gera direito 
à comissão ARREPENDIMENTO
MOTIVADO
ARREPENDIMENTO 
IMOTIVADO
NÃO GERA DIREITO À 
COMISSÃO 
GERA DIREITO À 
COMISSÃO 
 
 
62 
 
Nesses casos, é evidente que o fechamento do contrato é fruto dos serviços 
prestados pelo corretor, de modo que a dispensa do profissional é ilícita e enseja a 
configuração de má-fé. É a jurisprudência: 
Tribunal de Justiça de São Paulo. Mediação – Cobrança – Comissão de 
corretagem – Intermediação – Resultado útil – Não participação do corretor 
na conclusão do negócio, realizado diretamente entre o proprietário do 
imóvel e os compradores – Irrelevância – Negócio fechado pouco tempo 
depois diretamente entre os vendedores e o comprador indicado – Eficácia 
da intermediação – Direito à comissão combinada – Sentença de 
procedência mantida – Recurso improvido. (Apelação Com Revisão 
855243400, Rel. Claret de Almeida, Jacareí, Data do julgamento: 
30.11.2005, Data de registro: 02.12.2005). 
 
Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Mediação – comissão de 
corretagem – cobrança – negociação completada após lapso de tempo – 
concretização sem a presença do corretor – utilidade da intermediação – 
cabimento. É devida a comissão de corretagem, nos termos do disposto no 
art. 727 do Código Civil, se, por não haver prazo determinado, o dono do 
negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como 
fruto de sua mediação. (Apel. s/ Rev. nº 656.503-00/2, 5ª Câm., rel. Juiz 
Luís de Carvalho, j. em 10.03.04) 
 
Ainda, existe a possibilidade de que o negócio, embora se origine da 
aproximação entre as partes realizada por um corretor, termine por ser efetivado 
com outro corretor. 
Nesses casos, nos exatos termos do art. 728 do Código Civil, a comissão 
deverá ser dividida em partes iguais. Vejamos: 
Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um 
corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste 
em contrário. 
 
Por derradeiro, colacionamos a lição de Scavone acerca da hipótese em que, 
com o fito de esquivar-se do dever de remunerar o corretor, o vendedor tente simular 
negócio: 
É preciso observar que não se admite, com a aplicação do art. 728 do 
Código Civil, a simulação. Se, ladinamente, buscando burlar a obrigação de 
pagar a comissão, o vendedor se utiliza de outro que assume o negócio 
formalmente e de forma fabulada, o caso é de simulação, nulidade absoluta 
que inquina irremediavelmente o negócio (Código Civil, art. 167). Sendo 
assim, o corretor que iniciou as tratativas fará jus à integralidade da 
comissão, que cobrará do seu cliente. (SCAVONE, 2015, p. 505) 
 
 
Sobre a quem cabe a responsabilidade pelo pagamento dos valores a título 
de comissão pela corretagem, existem duas correntes: a primeira delas sustenta que 
incumbe sempre ao vendedor, enquanto a segunda, dominante no nosso 
 
 
63 
 
ordenamento jurídico, defende que cabe a quem contratou o serviço, seja o 
vendedor ou o comprador, como é possível observar na figura 13: 
 
 
 
 
Figura 13 – Pagamento da Comissão 
 
 
Fonte: Elaborado pelo autor (2019). 
 
Acerca do tema, pondera Scavone: 
A definição do art. 722 não permite concluir que apenas o vendedor pague a 
comissão. Muito pelo contrário. Esse dispositivo define o contrato de 
corretagem como aquele contrato em que uma pessoa se obriga, sem 
vínculo de dependência, mandato ou de prestação de serviços, a conseguir 
um ou mais negócios para quem o contratou, de acordo com as instruções 
recebidas. Nessa medida, nada impede que o contratante seja o próprio 
comprador, interessado na aquisição de imóvel com determinadas 
características, preço etc. É evidente que essa mesma incumbência pode 
ter sido conferida ao mediador pelo vendedor. Nesses casos, caberá ao 
magistrado aferir a boa-fé objetiva do mediador, preconizada nos arts. 113 e 
422 do Código Civil. (SCAVONE, 2015, p. 506) 
 
RESPONSABILIDAE 
PELO PAGAMENTO DA
COMISSÃO 
Corrente Majoritária
O pagamento da comissão 
incumbe a quem contratou o 
serviço, seja o vendedor ou o 
comprador
Corrente Minoritária
O pagamento da comissão 
incumbe sempre ao vendedor 
 
 
64 
 
Desse modo, desde que de maneira transparente, o corretor poderá, 
inclusive, receber comissão tanto do comprador, quanto do vendedor, nos casos em 
que ambos solicitaram os seus serviços e assim acordaram. 
No que tange ao Serviço de Assessoria Técnica e Imobiliária – SATI, que é 
colocado a disposição do comprador no ato da aquisição do imóvel ou do 
financiamento, o entendimento majoritário caminha no sentido de que tal prática 
configura a venda casada e, por esse motivo, o adquirente não deve ser 
responsabilizado pelo pagamento. A título de exemplo, vejamos a jurisprudência do 
Tribunal de Justiça de São Paulo: 
Tribunal de Justiça de São Paulo. Cobrança de serviços de assessoria 
técnico imobiliária. Ausência de informação adequada e clara sobre o 
serviço, contratado por mera nota em proposta de compra. Ausência de 
clara distinção em relação ao serviço de corretagem. Cobrança indevida. 
Restituição determinada. Não incidência do art. 42, § único do Código de 
Defesa do Consumidor. Sucumbência recíproca. Sentença reformada. 
Recurso parcialmente provido (TJSP, Ap. nº 9212356-17.2005.8.26.0000, 
rel. Des. Viviani Nicolau, j. em 07.06.2011). 
 
Tribunal de Justiça de São Paulo. Taxa SATI. Serviço de Assessoria 
Técnico Imobiliária. Ilegalidade confirmada. Nota inserida na planilha de 
cálculo sem qualquer discriminação específica quanto ao teor de tais 
serviços. Desrespeito ao dever de informação prevista no CDC. Cobrança 
afastada. Direito à restituição simples. Sentença parcialmente reformada. 
Sucumbência recíproca. Recurso parcialmente provido (TJSP, Ap. nº 
0145152-90.2011.8.26.0100, rel. Des. Paulo Alcides, j. em 30.08.2012). 514 
 
Tribunal de Justiça de São Paulo. Compra e venda. Atraso na entrega do 
imóvel. Cláusula que condiciona entrega a financiamento, cuja celebração 
depende de ato da vendedora. Falta de clareza e potestatividade que 
caracterizam abusividade (art. 39, inc. XII, CDC). Compradora atrasou 
entrega de documentos para obtenção de financiamento, mas a finalização 
deste foi impedida por omissão da própria vendedora. Atraso configurado. 
Indenização de valor do aluguel por mês de atraso, mais juros e correção. 
Após término das obras, INCC deve ser substituído por IGPM para 
atualização de saldo devedor. “Venda casada” de SATI. Abusividade (art. 
39, inc. I, CDC). Ressarcimento simples, dada previsão contratual de 
atribuição de seu pagamento à compradora, o que afasta má-fé. Recibo 
aponta que apenas vendedora recebeu SATI, devendo a responsabilidade 
pelo ressarcimento recair unicamente sobre ela, excluindo-se a assessoria 
de crédito. Recursos da compradora e da vendedora parcialmente providos. 
Recurso da assessoria de crédito provido (Apelação 4002564- 
76.2013.8.26.0114, rel. Luiz Antonio Costa, 7ª Câmara de Direito Privado, j. 
em 10.09.2014). 
 
A última controvérsia importante a ser tratada neste capítulo diz respeito à 
necessidade ou não de possuir inscrição no Conselho Regional de Corretores de 
Imóveis para intermediar os negócios imobiliários. 
 
 
65 
 
Os Tribunais de Justiça do nosso país, em escassos precedentes, admitiram 
a cobrança de comissão, ainda que o mediador do negócio não estivesse inscrito no 
Conselho da classe. Vejamos: 
RECURSO INOMINADO. REPETIÇÃO DO INDÉBITO. COMISSÃO DE 
CORRETAGEM. CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO. POSTERIOR 
RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA PELO 
COMPRADOR. PREVISÃO NO CONTRATODO PAGAMENTO DA 
COMISSÃO DE CORRETAGEM PELO COMPRADOR. AUSÊNCIA DE 
PROVA, ADEMAIS, DE QUE A COMISSÃO TAMBÉM TERIA SIDO 
EMBUTIDA NO PREÇO DE VENDA. PRAXE DE PAGAMENTO DA 
COMISSÃO PELO VENDEDOR QUE, TODAVIA, NÃO IMPEDE SEJA 
EXIGIDA DO COMPRADOR, DESDE QUE DISSO ELE TENHA PRÉVIO E 
EXPRESSO CONHECIMETO, O QUE FOI DEMONSTRADO NOS AUTOS. 
CORRETOR NÃO CREDENCIADO NO CRECI NÃO CONSTITUI ÓBICE 
PARA A COBRANÇA DA COMISSÃO, NA MEDIDA EM QUE HOUVE A 
PRESTAÇÃO DO SERVIÇO PELO CORRETOR. PRECEDENTES 
JURISPRUDENCIAIS. RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME. (Recurso 
Cível nº 71004375234, primeira turma recursal cível, Turmas Recursais, 
Relator: Pedro Luiz Pozza, Julgado em 12/11/2013.)” 
 
Tribunal de Justiça de São Paulo. Cobrança – comissão – corretagem – 
remuneração pleiteada por corretor não pertencente ao CRECI – 
admissibilidade – inconstitucionalidade da Lei nº 4.116/62, 10 que vedava a 
mediação remunerada em negócios imobiliários, a pessoas não registradas 
no referido conselho – recurso provido – ação procedente (Apelação Cível 
nº 139.286 2, Guaratinguetá, relator: Nelson Schiesari, 02.08.89). 
 
 
Pelo que se vê, este posicionamento fundamenta-se em suposta 
inconstitucionalidade da Lei nº 4.116/62, que dispõe sobre a regulamentação do 
exercício da profissão de corretor de imóveis, a qual, frisa-se, foi revogada pela Lei 
nº 6.530/78, atualmente em vigor. 
No mesmo sentido, o Superior Tribunal de Justiça: 
Corretagem de imóveis. Creci. Inscrição. “A despeito de não inscrito no 
‘Conselho Regional de Corretores de Imóveis’, o intermediador faz jus ao 
recebimento da comissão de corretagem (REsp. nº 87.918/Barros Monteiro). 
(AgRg no Agravo de Instrumento 747.023 – SP. Ministro Humberto Gomes 
de Barros. Julg.: 14.11.2007) 
 
 
Para o STJ, ainda que não inscrito no respectivo conselho, “o intermediador 
faz jus à comissão de corretagem, uma vez que o seu serviço deve ser remunerado, 
sob pena de enriquecimento indevido do outro contratante” (Recurso Especial nº 
87.918/PR, 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça). 
Scavoni, no entanto, é contrário a este entendimento e pondera: 
(...) é absolutamente legal e constitucional o estabelecimento de requisitos 
para o mediador imobiliário tal qual delineados na Lei 6.530, de 12.05.1978, 
publicada no Diário Oficial da União em 15.05.1978. A corretagem é 
atividade que requer, em razão dos interesses envolvidos e em função da 
 
 
66 
 
ordem pública, uma pessoa habilitada. Do contrário, colocar-se-ia em risco 
o patrimônio alheio. (SCAVONE, 2015, p. 516) 
 
 
Sobre o tema, a atual Lei nº 6.530/78 assim dispõe: 
Art. 1º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, no território 
nacional, é regido pelo disposto na presente lei. 
Art. 2º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis será permitido ao 
possuidor de título de Técnico em Transações Imobiliárias. 
 Art. 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na 
compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar 
quanto à comercialização imobiliária. 
Parágrafo único. As atribuições constantes deste artigo poderão ser 517 
6.8. exercidas, também, por pessoa jurídica inscrita nos termos desta lei. 
 
 
Diante do que foi visto, é certo que não há consenso na jurisprudência e na 
doutrina acerca da interpretação dessa questão, de maneira que, de acordo com o 
entendimento do STJ, o mediador não inscrito no CRECI poderá, inclusive, ter sua 
conduta tipificada como contravenção penal de exercício ilegal da profissão. 
Vejamos: 
A conduta do agente que exerce atividades de corretagem de imóveis após 
o cancelamento da sua inscrição no CRECI, por inadimplência das 
anuidades devidas, se amolda à contravenção penal prevista no art. 47 do 
Decreto-lei 3.688/41, haja vista que permaneceu clandestinamente na 
profissão regulamentada, exercendo-a sem o preenchimento da condição 
legal a que está subordinado o seu exercício, qual seja, inscrição perante o 
órgão de fiscalização profissional. (CC 104924-MG, s. Rel. Jorge Mussi, 
24.03.2010, v. U.). 
 
Por fim, devidamente sopesadas as divergências interpretativas sobre o tema, 
não há como fugir à conclusão de que o registro do corretor no respectivo conselho 
confere mais segurança ao negócio imobiliário, que necessita de uma atuação 
precisa e, portanto, especializada. 
 
 
 
INDICAÇÕES BIBLIOGRÁFICAS 
 
SCAVONE JÚNIOR, Luiz Antônio. Direito Imobiliário – Teoria e Prática. 9ª 
Edição. Rio de Janeiro: Forense, 2015. 
 
http://www.jusbrasil.com.br/topicos/11737214/artigo-47-do-decreto-lei-n-3688-de-03-de-outubro-de-1941
http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/110062/lei-das-contravencoes-penais-decreto-lei-3688-41
 
 
67 
 
FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: 
Direitos Reais. 15ª Ed. Salvador: Editora JusPodivm, 2019. 
 
 
 
 
 
 
 
CAPÍTULO 3 – RECAPITULANDO 
 
QUESTÕES DE CONCURSOS 
 
Questão 1 
Ano: 2014 Banca: CESPE Órgão: PGE-PI Nível: Superior Prova: Procurador 
do Estado Substituto 
Em relação aos registros públicos, assinale a opção correta. 
(A) É admissível a retificação do registro do imóvel, quando há inexatidão nos 
lançamentos, mas somente na via judicial; 
(B) No Brasil, apenas o registro de imóveis feito pelo sistema torrens acarreta 
presunção absoluta sobre a titularidade do domínio, mas tal instituto somente se 
aplica em relação aos imóveis rurais; 
(C) Se um título for apresentado em cartório de títulos e documentos situado 
em comarca diferente daquela do domicílio do devedor, não será válida, de acordo 
com o STJ, a notificação extrajudicial realizada por via postal; 
(D) De acordo com o princípio da instância, o oficial de registro pode proceder 
a registros de ofício, mesmo sem que haja requerimento da parte interessada; 
(E) Segundo o entendimento do STJ, não é possível a alteração no registro 
de nascimento para dele constar o nome de solteira da genitora e excluir o 
patronímico do ex-padrasto. 
 
Questão 2 
 
 
68 
 
Ano: 2014 Banca: VUNESP Órgão: TJ-RJ Nível: Superior Prova: Juiz 
Substituto 
Não se conformando o apresentante de título para registro com a exigência 
do oficial, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a 
declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimi-la, sendo certo 
afirmar que: 
(A) Se o apresentante desistir de seu registro, a importância relativa às 
despesas já pagas não será restituída, mesmo que superior à quantia 
correspondente às buscas e à prenotação; 
(B) Da sentença que decidir a dúvida, poderão interpor apelação, com efeito 
meramente devolutivo, o interessado, o Ministério Público e o terceiro prejudicado; 
(C) A decisão da dúvida tem natureza administrativa e não impede o uso do 
processo contencioso competente; 
(D) Se o interessado não impugnar a dúvida no prazo legal, será ela, ainda 
assim, julgada por sentença, que procederá a extinção do expediente sem resolução 
de mérito; 
 
Questão 3 
Ano: 2014 Banca: FCC Órgão: TJ-CE Nível: Superior Prova: Juiz Substituto 
Apresentado título para registro, o oficial do registro de imóveis, entendendo 
que há exigência a ser satisfeita, indicá-la-á por escrito, mas, não se conformando o 
apresentante ou não podendo satisfazê-la, será o título: 
(A) Imediatamente submetido ao juiz competente que, ouvidos o apresentante 
e demais interessados bem como o representante do Ministério Público, proferirá 
sentença, sujeita a coisa julgada material; 
(B) Remetido ao juízo competente, a seu requerimento e com a declaração de 
dúvida, para dirimi-la, cuja decisão tem natureza administrativa e não impede o uso 
de processo contencioso; 
(C) Remetido ao juízo competente, a seu requerimento, perante o qual deverá 
requerer a declaração de não existir exigência a ser cumprida, mas a improcedência 
do pedido não impedirá o uso de processo contencioso; 
(D) devolvido ao apresentante, que terá de suscitar ao juiz competente dúvida 
inversa;(E) retido no cartório, até que outro seja apresentado livre de vício, ou 
incorreção ou imperfeição. 
 
Questão 4 
 
 
69 
 
Ano: 2014 Banca: CESPE Órgão: TJ-DFT Nível: Superior Prova: Titular de 
Serviços de Notas e de Registros 
Suponha que, ao receber uma escritura pública de compra e venda para ser 
registrada, um oficial tenha constatado, em sede de qualificação do título, que o 
imóvel objeto do negócio jurídico não havia sido registrado em nome do vendedor, o 
qual possuía apenas o título aquisitivo sem registro. Nessa situação hipotética, o 
oficial do registro de imóveis, em atenção ao princípio da continuidade, deverá: 
(A) Registrar o título, devendo averbar na matrícula do imóvel a inexistência 
de registro anterior; 
(B) Qualificar negativamente o título e exigir que o imóvel seja registrado 
primeiro em nome do vendedor para, posteriormente, realizar o registro do imóvel 
em nome do apresentante adquirente; 
(C) Qualificar negativamente o título, exigir que seja feita uma rerratificação 
da escritura pública para que conste o trespasse do imóvel e averbar este fato à 
margem do registro; 
(D) Suscitar imediatamente dúvida acerca de tal situação ao juiz de direito 
competente e averbar este fato à margem do protocolo; 
(E) Registrar, de ofício, o título aquisitivo do imóvel em nome do alienante, 
desde que, na escritura pública, o tabelião tenha informado que o vendedor é 
proprietário, comprovando este fato mediante apresentação de escritura pública. 
 
Questão 5 
Ano: 2014 Banca: CESPE Órgão: TJ-DFT Nível: Superior Prova: Titular de 
Serviços de Notas e de Registros 
Acerca das atribuições e da competência do Registro de Imóveis, assinale a 
opção correta: 
(A) O contrato de promessa de compra e venda, visando à aquisição de 
imóvel, dotado ou não de cláusula de arrependimento, poderá ser registrado no 
Cartório de Registro de Imóveis; 
(B) O Cartório de Registro de Imóveis será competente para averbar as 
sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou de anulação de 
casamento, quando, nas respectivas partilhas, existirem imóveis ou direitos reais 
sujeitos a registro; 
(C) O Oficial de Registro de Imóveis deverá negar o registro de contrato 
particular, celebrado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, cujo objeto seja 
a aquisição de imóvel, no valor de R$ 100.000,00, com operação de financiamento 
imobiliário efetivada por entidade autorizada a operar o referido sistema; 
 
 
70 
 
(D) O Registro de Imóveis é competente para proceder ao registro de praças, 
ruas e áreas destinadas a edifícios públicos, constantes do projeto e do memorial 
descritivo de loteamentos urbanos; 
(E) O Cartório de Registro de Imóveis é competente para o registro de 
escritura de cessão de direitos hereditários. 
 
QUESTÃO DISSERTATIVA – DISSERTANDO A UNIDADE 
 
Os corretores de imóveis, além de exercer as funções relacionadas ao seu 
cargo, também passaram a exercer a função de consultores imobiliários, assim, 
precisam ser sensíveis e buscarem agradar e satisfazer os seus clientes para que 
essas atinjam o objetivo de obter a tão sonhada casa própria. Diante disso, liste 
alguns dos tópicos necessários e indispensáveis para os profissionais dessa área. 
TREINO INÉDITO 
 
Assunto: Contrato de corretagem 
 
O contrato de corretagem de imóveis não pode ser confundido com: 
(A) Mandato; 
(B) Representação comercial; 
(C) Empreitada; 
(D) Contrato de trabalho; 
(E) Todas as alternativas anteriores. 
 
 
NA MÍDIA 
 
Profissão de corretor de imóveis se torna a bola da vez com o 
reaquecimento do mercado imobiliário 
 
O reaquecimento do mercado imobiliário traz de volta aos brasileiros uma 
opção de carreira e renda que se via esquecida. A Pesquisa do Mercado Imobiliário, 
realizada pelo Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP (Sindicato da 
Habitação), apurou, em apenas um mês do primeiro semestre desse ano, a 
comercialização de 2.176 unidades residenciais novas somente em São Paulo. De 
acordo com a legislação vigente, as vendas de todos os imóveis - residenciais, 
comerciais, terrenos, etc. - devem ter a participação de um corretor de imóveis. 
Fonte: Terra 
 
 
71 
 
Data: 15 de outubro de 2019 
Leia a notícia na íntegra:https://www.terra.com.br/noticias/dino/profissao-de-
corretor-de-imoveis-se-torna-a-bola-da-vez-com-o-reaquecimento-do-mercado-
imobiliario,1d8bbd58117617f389d523136cfc18d30u55pyi7.html 
 
 
NA PRÁTICA 
 
Como funcionam os honorários do corretor de imóveis? 
 
O serviço de um corretor de imóveis pode ser de grande ajuda na hora de 
fazer uma compra ou uma venda, mas, na hora de planejar os custos, é necessário 
lembrar que esse profissional também precisa ser pago. 
Maria Lúcia Forti, gerente administrativa do Conselho Regional de Corretores 
de Imóveis da 15ª Região (Creci-CE), conta que a regra geral é de que quem paga 
os honorários do corretor de imóveis é o vendedor (no caso de compra e venda) ou 
o proprietário (no caso de locação). Isso porque, teoricamente, quem paga é quem 
está se beneficiando com o serviço do corretor. 
No entanto, conforme Ronaldo Pippi, advogado da área imobiliária, o 
comprador também pode ser cobrado, contanto que isso tenha sido acordado em 
contrato anteriormente. É comum que o comprador pague, por exemplo, quando ele 
próprio procurou o auxílio de um profissional, apesar de ser mais usual que o 
vendedor faça isso. 
Fonte: https://publicidadeimobiliaria.com/como-funcionam-os-honorarios-do-
corretor-de-imoveis/ 
 
 
PARA SABER MAIS 
Filmes sobre o tema: Sucesso a qualquer preço; o discurso do rei e O Lobo 
de Wall Street 
Acesse os 
links:https://luizfreaza.jusbrasil.com.br/artigos/562811849/resumos-juridicos-
contratos-em-especie 
https://ddadvogados.com.br/quais-os-conceitos-basicos-de-direito-imobiliario/ 
https://www.vistasoft.com.br/negocios-imobiliarios/ 
 
 
72 
 
 
 
 
 
 
73 
 
CONSIDERAÇÕES FINAIS 
 
Ao fim dos nossos estudos, discutidos, exaustivamente, os aspectos mais 
relevantes acerca das noções introdutórias do direito imobiliário. Direito registral 
imobiliário, negócios imobiliários e corretagem, resta a certeza da importância destes 
temas que estão diretamente ligados ao nosso dia a dia e possuem tantas 
implicações jurídicas. 
A ligação simbiótica, teórica e legal existente entre Direito Imobiliário, Direito 
Civil e Direito Registral Imobiliário restou claramente demonstrada ao longo dos 
parágrafos alhures declinados, bem como na análise dos dispositivos legais e 
jurisprudências analisadas. 
O Direito é dinâmico e, para acompanhar a evolução da sociedade, precisa 
renovar-se e reinventar-se continuadamente. Portanto, é primordial que o aluno siga 
estudando outros e novos conteúdos dos temas aqui discutidos, aprofundando-os e 
atualizando-os ao passo em que as novidades os alcançam. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
74 
 
FECHANDO A UNIDADE 
 
GABARITOS 
 
CAPÍTULO 01 
 
Questões de concursos 
 
01 02 03 04 05 
A A A B B 
 
 
QUESTÃO DISSERTATIVA – DISSERTANDO A UNIDADE – PADRÃO DE 
RESPOSTA 
 
O direito imobiliário tem como função principal abordar disciplinas acerca dos 
aspectos que dizem respeito a temáticas relativas aos imóveis, sejam esses 
assuntos como aluguéis, compra e venda, doação, usucapião, financiamento de 
casa própria, direito de vizinhança, registro de imóveis e assim por diante. 
 
TREINO INÉDITO 
 
Gabarito: A 
 
Justificativa: A alternativa correta é a letra a, tendo em vista o disposto nos 
artigos 195, 236 e 237 da LRP. 
 
 
 
 
 
 
 
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CAPÍTULO 02 
 
Questões de concursos 
 
01 02 03 04 05 
B C D B A 
 
 
QUESTÃO DISSERTATIVA – DISSERTANDO A UNIDADE – PADRÃO DE 
RESPOSTA 
 
Os bens imóveis podem ser entendidos como tudo aquilo que não pode ser 
transportado de um lugar para outro sem ter a sua substância alterada,assim 
podem ser divididos em imóveis por natureza, imóveis por acessão natural, imóveis 
por acessão artificial e imóveis por determinação. 
 
TREINO INÉDITO 
 
Gabarito: E 
 
Justificativa: A alternativa correta é a letra e, tendo em vista a grande 
variedade de contratos imobiliários em espécie, assim como as características 
próprias e particulares pertencentes a cada um desses. 
 
 
 
 
 
76 
 
CAPÍTULO 03 
 
Questões de concursos 
 
01 02 03 04 05 
B C B B B 
 
 
QUESTÃO DISSERTATIVA – DISSERTANDO A UNIDADE – PADRÃO DE 
RESPOSTA 
 
Alguns dos pontos necessários e indispensáveis para os profissionais dessa 
área consistem no desenvolvimento de técnicas avançadas de captação de imóveis 
e no desenvolvimento da correta avaliação de imóveis. 
 
TREINO INÉDITO 
 
Gabarito: E 
 
Justificativa: O contrato de corretagem não pode ser confundido com nenhum 
dos mencionados na questão, tendo em vista as suas características singulares, 
dessa forma esse contrato pode ser entendido como “convenção pela qual uma 
pessoa, não ligada a outra, em virtude de mandato, prestação de serviço ou por 
qualquer relação de dependência, imprescindível para que haja imparcialidade na 
intermediação, se obriga, mediante remuneração, a obter para outrem um ou mais 
negócios, conforme as instruções recebidas, ou a fornecer-lhe as informações 
necessárias para celebração do contrato”, segundo Maria Helena Diniz. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
77 
 
REFERÊNCIAS 
 
BRASIL. Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Dispõe sobre o parcelamento 
do solo urbano e dá outras providências. Diário Oficial da União, disponível em 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6766.htm. Acesso em: 11 de janeiro de 
2020. 
 
BRASIL. Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978. Dá nova regulamentação à profissão 
de corretor de imóveis. Diário Oficial da União. Disponível em 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6530.htm. Acesso em: 11 de janeiro de 
2020. 
 
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e dá outras providências. Diário Oficial da União, disponível em 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6015compilada.htm. Acesso em: 11 de 
janeiro de 2020. 
 
BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em 
edificações e as incorporações imobiliárias. Diário oficial da União, disponível em 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm. Acesso em: 11 de janeiro de 
2020. 
 
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário 
Oficial da União, disponível 
emhttp://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm. Acesso em: 11 de 
janeiro de 2020. 
 
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2001. 
 
CARTÓRIO POXORÉU. Dúvida Registral e Retificação Imobiliária. Disponível 
em: <https://www.cartoriorgipoxoreu.com.br/novo/registro-de-imoveis/procedimentos-
para-registro-de-imoveis/> Acesso em: 18 de out. 2019. 
 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6766.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6530.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm
 
 
78 
 
CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Públicos Comentada. 14a. Edição. São 
Paulo: Ed. Saraiva, 2001. 
 
FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: 
Direitos Reais. 15ª Ed. Salvador: Editora JusPodivm, 2019. 
 
MELO FILHO, Álvaro. Princípios do direito registral imobiliário. Revista de Direito 
Imobiliário, v. 17, n. 17/1986, p.25-50, 1986. 
 
NETO, Paschoal de Angelis; RODRIGUES, Rodrigo Félix. Princípios do direito 
registral imobiliário brasileiro. Uma abordagem sistêmica do registro 
imobiliário no Brasil. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, 
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em: 16 out. 2019. 
 
SCAVONE JÚNIOR, Luiz Antônio. Direito Imobiliário – Teoria e Prática. 9ª Edição. 
Rio de Janeiro: Forense, 2015. 
 
VIANA, Marco Aurélio. Comentários ao Novo Código Civil. Rio de Janeiro: 
Forense, 2003 
 
 
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https://jus.com.br/revista/edicoes/2019/1/22
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