Princípios do Direito Imobiliário

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RESUMO DA UNIDADE 
 
Esta unidade analisará aspectos relevantes de assuntos introdutórios ao Direito 
Imobiliário, abordando questões diversas de Direito Civil e Direito Registral 
Imobiliário. No primeiro capítulo, que trata de Direito Registral Imobiliário, após 
breve escorço histórico, que aborda a propriedade imobiliária e seu registro no 
Brasil, desde o descobrimento até os dias atuais, será analisado um a um, em 
seus detalhes e correspondências legais os princípios que norteiam a atividade de 
registro de imóveis no Brasil. O segundo capítulo, por sua vez, abordará os 
negócios imobiliários e, inicialmente, como requisito de validade dos negócios 
imobiliários, tratará do registro de imóveis, sua finalidade e os principais conceitos 
que circundam sua atividade para só, então, discutir os negócios imobiliários em 
espécie que, dentre os tantos existentes, abordará o parcelamento do solo urbano 
e o loteamento, a incorporação imobiliária e a promessa de compra e venda. 
 
Palavras-chave: Direito Imobiliário. Direito Civil. Registro de Imóveis. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ÍNDICE 
 
 
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APRESENTAÇÃO DO MÓDULO 
 
CAPÍTULO 1 – Direito Registral Imobiliário 
1.1 Introdução 
1.2 Princípios do Direito Registral Imobiliário 
1.2.1 Princípio da Especialidade 
1.2.2 Princípio da Disponibilidade 
1.2.3 Princípio da Instância ou Reserva de Iniciativa 
1.2.4 Princípio da Continuidade 
1.2.5 Princípio da Legalidade 
1.2.6 Princípio da Titularidade 
1.2.7 Princípio da Prioridade ou Preferência 
1.2.8 Princípio da Territorialidade 
1.2.9 Princípio da Fé Pública 
1.2.10 Princípio da Publicidade 
1.2.11 Princípio da Unitariedade da Matrícula 
 
CAPÍTULO 2 – Negócios Imobiliários 
2.1 Registro de Imóveis 
2.1.1Finalidade e conceitos 
2.1.2 Processo de Registro de Imóveis 
2.2 Negócios Imobiliários 
2.2.1Negócios imobiliários em espécie 
2.2.2 Parcelamento do Solo Urbano e Loteamento 
2.2.3 Incorporação Imobiliária 
2.2.4 Promessa de compra e venda 
 
CAPÍTULO 3 – Corretagem Imobiliária 
3.1 Apresentação 
3.2 Corretagem de imóveis 
 
CONSIDERAÇÕES FINAIS 
REFERÊNCIAS
 
 
3 
 
APRESENTAÇÃO DO MÓDULO 
 
 
Prezado(a) Aluno(a), 
 
Com imensa satisfação, apresento-lhes este módulo da disciplina de 
Introdução ao Direito Imobiliário da Pós-Graduação em Direito Imobiliário. 
Aqui, analisaremos de forma detida e cuidadosa alguns aspectos jurídicos das 
relações do homem com a sua propriedade e a necessidade de se garantir 
segurança jurídica aos atos e negócios jurídicos daí advindos a partir do registro 
público. 
Como analisaremos no primeiro capítulo do módulo, os estudos do direito de 
propriedade são vastos, e os problemas e prejuízos trazidos pela falta de 
regulamentação estatal sobre esse direito foram os responsáveis pela criação do 
sistema de registro de imóveis que, de forma muito incipiente, começou com o 
registro de hipotecas e evoluiu até a configuração atual, em que temos um sistema 
muito coeso, pouco suscetível a falhas, se bem operacionalizado e, principalmente, 
que garante segurança jurídica a toda a sociedade. 
Assim, como os demais ramos do direito, o Direito Registral Imobiliário possui 
base principiológica própria que norteia toda a atividade registral. Destacamos nesse 
sentido os princípios que abordaremos no capítulo 1, quais sejam, Princípio da 
Especialidade, Princípio da Disponibilidade, Princípio da Instância ou Reserva de 
Iniciativa, Princípio da Continuidade, Princípio da Legalidade, Princípio da 
Titularidade, Princípio da Prioridade ou Preferência, Princípio da Territorialidade, 
Princípio da Fé Pública, Princípio da Publicidade e Princípio da Unitariedade da 
Matrícula. 
Em tópico específico, abordaremos cada princípio separadamente, 
demonstrando sua correspondência legal, fazendo os necessários apontamentos e 
ligações com outros ramos do Direito, além das novidades legislativas sobre o tema. 
O capítulo 2, por sua vez, abordará os negócios imobiliários. E, como a validade dos 
negócios imobiliários depende intrinsecamente do registro imobiliário, torna-se 
salutar discutirmos as finalidades do registro e seus principais conceitos, como o 
conceito de matrícula, registro e averbação. 
 
 
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A partir destes conceitos, de forma bastante didática e sucinta, passaremos 
ao estudo do processo de registro de imóveis, explicando todo o procedimento para 
registro de compra e venda, suscitação de dúvida e retificação de registro e, logo 
após, discutiremos três importantes negócios imobiliários, quais sejam, o 
parcelamento do solo urbano e loteamento, incorporação imobiliária e promessa de 
compra e venda. 
No terceiro e último capítulo, mas não menos importante, trataremos, de 
forma aprofundada, a corretagem de imóveis e os estudos de seus aspectos 
jurídicos mais relevantes. 
 
 
Bons estudos! 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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CAPÍTULO 1 
DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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CAPÍTULO 1 – DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO 
 
1.1 – INTRODUÇÃO 
 
A propriedade é um fenômeno social, estudos acerca dessa temática não se 
esgotam ao longo do tempo e iniciaram-se muito antes de toda a cultura jurídica que 
temos hoje ao redor do assunto. 
Em linhas gerais, pode ser conceituada como uma relação de apropriação de 
uma coisa capaz de produzir a uma pessoa utilidade econômica, de modo que esta 
coisa fica submetida ao seu titular. 
A propriedade, por força do art. 1.228 do Código Civil, é um direito real e 
estabelece uma relação jurídica direta entre a pessoa (física ou jurídica) e a coisa, 
sendo oponível erga omnes, ou seja, toda a sociedade é sujeito passivo do direito de 
propriedade, devendo respeitá-lo em relação ao sujeito ativo que é o proprietário. 
No Brasil, todavia, a propriedade, tal como temos hoje, com todo seu aparato 
legal e sistematizado que garante a sua proteção e o exercício por seus titulares, 
nem sempre foi assim. Nas relações que envolviam bens imóveis, antes de ser 
positivado o registro imobiliário, pairava, de forma perene, a sombria insegurança 
jurídica nos negócios jurídicos que envolviam a propriedade. 
Importante, nesse sentido, trazer ao aluno um breve escorço histórico acerca 
da evolução da propriedade e seu registro perante o Estado. 
No ano de 1500, após o descobrimento do Brasil, por advento do Tratado de 
Tordesilhas e das Bulas Papais inter coetera e bono pacis, toda a terra do território 
brasileiro passou a pertencer a Portugal. E a Coroa Portuguesa, por sua vez, a fim 
de colonizar o território, em 1530, passou a dividir o território em 15 faixas 
denominadas Capitanias Hereditárias que foram cedidas cada uma a um donatário, 
nobres portugueses que foram incumbidos de administrar a terra e destinar a 
particulares portugues a cessão de pedaços da terra, denominados de sesmarias, 
pelo prazo de seis anos. 
Na época, o mero título emitido pelo donatário era suficiente a “garantir” a 
posse da terra. Em 1822, após a independência do Brasil, houve o fim do regime 
das sesmarias e as terras não ocupadas ou não titularizadas passaram a pertencer 
ao Império do Brasil. 
 
 
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Até então, não havia qualquer sistema de registro público da propriedade 
imobiliária e sua transmissão se dava por mero contrato ou mesmo pela posse, o 
que dava azo a inúmeras celeumas fundiárias e, consequentemente, insegurança 
jurídica, notadamente nas relações comerciais, como de garantia de crédito. 
Foi então que, em 1843, a Lei Orçamentária nº 317 criou o Registro Geral de 
Hipotecas destinada a imóveis, móveis e semoventes, sendo os responsáveis por 
tais registros tabeliães nomeados pelos presidentes das províncias, de modo que 
essa lei passou a ser considerada como o marco inicial do sistema registral 
brasileiro. 
Já noano de 1850, com o advento da Lei de Terras (Lei nº 601/1850), o Brasil 
passou a adotar critérios de legitimação de posses antigas, bem como a 
discriminação entre terras públicas e privadas, proibindo a aquisição de terras 
públicas por outro título que não o de compra, obedecida à faixa de fronteira do país. 
A lei instituiu o Registro Paroquial, também conhecido como Registro do Vigário, 
regulamentado pelo Decreto 1.318/1854, que determinava que todos os 
possuidoresde terras seriam obrigados a registrar seus imóveis, incumbindo os 
vigários de cada freguesia de receber as declarações e nomear seus escreventes. 
Ao longo dos anos, o sistema registral foi evoluindo a passos lentos a partir 
de figuras normativas diversas tais como a Constituição Republicana de 1891, a Lei 
nº 1.237/1864, os Decretos nº 169-A, 370, 451-B, 955-A todos de 1890, até se 
chegar no Código Civil de 1916 em que passou a ser obrigatório o registro de todos 
os tipos de transmissão de propriedade, inclusive por atos judiciais e causa mortis, 
bem como da constituição de ônus reais para se ganhar eficácia plena e não 
somente em face de terceiros. 
Os avanços trazidos pelo Código Civil de 1916 marcaram uma mudança de 
paradigma no direito brasileiro ao instituir a presunção de domínio daquele que 
possui o registro da propriedade, fazendo valer a máxima de que quem não registra 
não é dono, trazendo em seu bojo os princípios básicos do sistema registral 
brasileiro tal como temos hoje. 
Mais adiante, em 1973, após as mais diversas alterações legais e previsões 
espaças em todo o ordenamento jurídico, foi promulgada a Lei nº 6.015/73, ainda 
vigente, também denominada Lei dos Registros Públicos - LRP. 
 
 
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O diploma legal rege hoje todo o sistema de registros públicos brasileiros e 
instituiu o sistema denominado de Fólio Real, cujo centro é o próprio imóvel e 
passou a instituir a criação da matrícula para cada imóvel, possuindo por finalidade 
dar autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos sujeitos a tal regime. 
A fim de cumprir seus objetivos e operacionalizar o registro público de 
imóveis, a Lei nº 6.015 instituiu a criação de 5 livros que são eles, de acordo com o 
art. 173 e seguintes da LRP na tabela I a seguir: 
 
Tabela I – 5 livros 
Livro nº: Nome: Função: 
1 Protocolo Apontamento de todos os títulos apresentados 
diariamente. 
2 Registro Geral Destinado à matrícula dos imóveis e ao registro ou 
averbação dos atos relacionados no art. 167 e não 
atribuídos ao livro 3. 
3 Registro Auxiliar Destinado ao registro dos atos que, sendo 
atribuídos ao Registro de Imóveis por disposição 
legal, não digam respeito diretamente a imóvel 
matriculado, tais como: emissão de debêntures, 
cédulas de crédito, convenção de condomínio, 
penhor de máquinas, convenções antenuíciais, 
contrato de penhor rural, etc. 
4 Indicador Real Será o repositório de todos os imóveis que 
figurarem nos demais livros, devendo conter sua 
indentificação, referência aos números de ordem 
dos outros livros e anotações necessárias. 
5 Indicador pessoal Será o repositório de todas as pessoas que, 
individual ou coletivamente, ativa ou 
passivamente, direta ou indiretamente, figurarem 
nos demais livros fazendo-se referência aos 
respectivos números de ordem. 
Fonte: Elaborado pelo autor (2019) 
 
 
 
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A utilização de tais livros da forma como hoje estão organizados possibilitou 
sobremaneira a organização das serventias, mas, principalmente, a garantia de 
segurança jurídica aos registros, de publicidade a todos os interessados e de 
cumprimento dos ditames legais e princípios registrais imobiliários. 
Não sendo diferente de outros ramos do Direito, o Direito Registral Imobiliário 
possui sistemática principiológica própria como forma de nortear toda a atividade 
registral. 
 
1.2 – PRINCÍPIOS DO DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO 
 
Todo o escorço histórico acima relatado foi responsável pelo desenvolvimento 
do sistema registral brasileiro tal como temos hoje e seus continuados avanços. A 
partir desta evolução histórica e legislativa, sua base principiológica foi sendo 
consolidada e é ela a responsável pela consecução de todos os fins a que se 
destina o direito registral imobiliário. 
Alguns dos princípios que vamos tratar adiante são comuns a vários ramos do 
direito, outros são comuns ao ramo do direito notarial, mas outros tantos são 
específicos para o registro de imóveis, tais como o da especialidade, unicidade de 
matrículas, continuidade, prioridade, entre outros. 
Esses princípios, embora não com esta nomenclatura, estão todos encartados 
na Lei dos Registros Públicos – LRP, em vários de seus artigos e, alguns também 
podem ser encontrados no Código Civil de 2002. 
É de suma importância que o cumprimento destes princípios ou de seus 
mandamentos seja observado pelos oficiais de registro de imóveis e, principalmente, 
por todos, quanto se utilizam do sistema a fim de se evitar devolutivas, nulidades e 
outras celeumas que maculem os negócios jurídicos e a segurança jurídica dos 
registros públicos. 
Passamos, então a analisar, um a um, os princípios norteadores do direito 
registral imobiliário. 
 
1.2.1- PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE: 
 
 
 
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A fim de que o registro do imóvel espelhe com fidedignidade o negócio 
jurídico ali encartado, faz-se, absolutamente, necessário que o imóvel objeto do 
negócio bem como as partes envolvidas sejam perfeitamente qualificados e 
individualizados, sendo este o Princípio da Especialidade. 
No tocante a individualização e descrição minuciosa do imóvel, a doutrina 
trata do Princípio da Especialidade Objetiva, cujos requisitos para seu cumprimento 
podem ser achados no art. 176, §3º, inciso II da Lei de Registros Públicos, abaixo: 
Art. 176. 
[...] 
§1º 
[...] 
II - são requisitos da matrícula: 
1) o número de ordem, que seguirá ao infinito; 
2) a data; 
3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação: 
a - se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da 
denominação e de suas características, confrontações, localização e 
área; 
b - se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, 
logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver. 
4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como: 
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de 
inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do 
Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação; 
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no 
Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda; 
5) o número do registro anterior; 
6) tratando-se de imóvel em regime de multipropriedade, a indicação da 
existência de matrículas, nos termos do § 10 deste artigo; 
 
Para Afrânio de Carvalho (2003, p. 27), 
o requisito registral da especialização do imóvel, vestido no fraseado 
clássico do direito, significa a sua descrição como corpo certo, a sua 
representação escrita como individualidade autônoma, com seu modo de 
ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a 
qualquer outro. O corpo certo imobiliário ocupa um lugar determinado no 
espaço, que é abrangido por seu contorno, dentro do qual se pode 
encontrar maior ou menor área, contanto que não sejam ultrapassadas as 
reais definidoras da entidade territorial. 
 
É necessário se ter em conta que este princípio tem como principal escopo 
dar segurança jurídica ao não permitir ou ao menos dificultar ao máximo a confusão 
entre imóveis, pessoas e confrontações, deixando claro no registro a realidade do 
negócio jurídico. Isto porque, antes de a legislação adotar o sistema de matrículas, 
era bastante corriqueiro que os registros dos imóveis constassem expressões como 
“confrontante com fulano de tal ou seus sucessores”. Tal expressãojamais garantiria 
a exatidão da delimitação das confrontações, posto que o imóvel poderia ser 
 
 
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alienado a outrem de modo que o registro já estaria defasado, sendo passível de 
gerar celeumas diversas, principalmente, quando se trata de imóvel rural. 
Sobre o tema, importante o vaticínio de Ceneviva (2001, p.342): 
A indicação dos característicos e confrontações, em núcleos densamente 
habitados, não é das que ofereçam maior dificuldade. É diversa a situação 
nas áreas rurais. Nestas, a descrição exige particular cuidado. É de evitar 
referência, comum na tradição brasileira, às árvores, touceiras isoladas, 
cercas, vegetais, e acidentes facilmente removíveis. A tendência deve ser 
da clara delimitação, a contar de ponto inicial rigorosamente assinalado, de 
preferência evoluindo no sentido dos ponteiros do relógio, orientando-se 
segundo o meridiano do lugar, dados os rumos seguidos, levantados por 
instrumentos de precisão e mediante auxílio técnico especializado. 
 
 
Nesse toar, é que os §§ 3º a 6º do mesmo Art. 176 citado acima trazem a 
forma pela qual os imóveis rurais devem ser corretamente identificados e delimitados 
no registro público, a partir do auxílio de instrumentos técnicos, atribuindo ainda ao 
Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA a fixação de 
regulamentos para o tema e a fiscalização da existência de sobreposição das áreas. 
Vejamos: 
§ 3o Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de 
imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 
1o será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional 
habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, 
contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis 
rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão 
posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos 
financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não 
exceda a quatro módulos fiscais. 
§ 4o A identificação de que trata o § 3o tornar-se-á obrigatória para 
efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel 
rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo. 
§ 5º Nas hipóteses do § 3o, caberá ao Incra certificar que a poligonal objeto 
do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhuma outra constante de seu 
cadastro georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas, 
conforme ato normativo próprio 
§ 6o A certificação do memorial descritivo de glebas públicas será referente 
apenas ao seu perímetro originário. 
 
No tocante à Especialidade Subjetiva (em relação às pessoas envolvidas no 
negócio), além dos dados já acima consignados no item 4, do Art. 176, tratando-se 
de pessoa casada, é importante que se registre, também, os dados do casamento, 
tal como o regime de bens e a existência de pacto antenupcial, deixando consignado 
o seu registro. 
Por fim, sendo certo que operações de crédito também devem ser 
registradas, quando envolverem imóveis como garantia, torna-se de fundamental 
 
 
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importância, de acordo com o item 5 do inciso III do art. 176 da LRP, que conste o 
valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo, condições e mais especificações, 
inclusive juros, se houver. 
 
1.2.2 PRINCÍPIO DA DISPONIBILIDADE 
 
Em termos gerais, o princípio da disponibilidade é a normatização do 
brocardo jurídico de que ninguém pode transferir mais direitos do que possui. Trata-
se de um princípio intrinsecamente conexo ao direito de propriedade e suas 
faculdades de usar, gozar, dispor e reaver o bem. 
Podemos definir o princípio da disponibilidade como a limitação que o 
proprietário tem de dispor o seu bem ou de gravá-lo com algum ônus real, dentro 
daquilo que ele efetivamente possui e está registrado. Por exemplo: não pode um 
proprietário de um imóvel que mede 100m² registrar a venda do mesmo imóvel 
medindo 150m². Ele deverá ficar adstrito às reais condições físicas do imóvel, tal 
como está registrado. De igual modo, não poderá um terceiro alienar ou averbar 
algum gravame/ônus a um imóvel que não lhe pertence. 
Ainda a título de exemplo, para ilustrar melhor esse princípio tão importante, 
se determinada pessoa é possuidora de uma gleba/terreno, não poderá ela vender a 
casa ou o prédio que tenha construído sobre o terreno sem haver averbado a 
construção junto à matrícula do imóvel. 
Assim, para fazer cumprir o princípio da disponibilidade, é necessário que 
sejam estritamente observados critérios como a titularidade do imóvel, sua descrição 
e, principalmente, sua disponibilidade, já que ele também poderá estar gravado com 
indisponibilidade seja testamentária, seja por doação, penhora judicial, etc. 
 
1.2.3 – PRINCÍPIO DA INSTÂNCIA OU RESERVA DE INICIATIVA 
 
O princípio da instância muito se assemelha ao princípio da inércia no 
Processo Civil, já que, semelhantemente aos juízes, os registradores somente 
poderão proceder aos registros e averbações que lhe são competentes mediante 
provocação de pessoa interessada. 
 
 
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Tal princípio encontra-se encartado na LRP em seu Art. 13, inciso II, bem 
como no art. 217, abaixo: 
Art. 13. Salvo as anotações e as averbações obrigatórias, os atos do 
registro serão praticados: 
I - por ordem judicial; 
II - a requerimento verbal ou escrito dos interessados; 
[...] 
Art. 217 - O registro e a averbação poderão ser provocados por qualquer 
pessoa, incumbindo-lhe as despesas respectivas. 
 
Há, todavia, as exceções ao princípio da reserva de iniciativa em que o 
registrador poderá de ofício proceder a retificações nos registros em que houver 
claro e evidente erro, bem como averbações nas mudanças de nomes de ruas, 
avenidas, praças e logradouros em geral, entre outras, mas somente as previstas na 
própria LRP. Vejamos, pois, como a lei trata do tema: 
 Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. 
[...] 
II - a averbação: 
[...] 
13) " ex offício ", dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder ‘público. 
[...] 
Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação: 
I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de: 
a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do 
título; 
b) indicação ou atualização de confrontação; 
c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por 
documento oficial; 
d) retificação que vise à indicação de rumos, ângulos de deflexão ou 
inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das 
medidas perimetrais; 
e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a 
partir das medidas perimetrais constantes do registro; 
f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já 
tenha sido objeto de retificação; 
g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, 
comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando 
houver necessidade de produção de outras provas; 
 
Assim, em resumo, o princípio da instância reza que, com exceção 
especificamente dos casos acima dispostos, o registrador não poderá proceder a 
nenhum registro ou averbação sem antes ser provocado a tanto, a partir de 
requerimento propriamente dirigido a ele. 
 
1.2.4 – PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE 
 
 
 
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O princípio da continuidade tem esteio no princípio da especialidade e, de 
forma conjunta, tem como principal função garantir a segurança jurídica a partir da 
instituição de uma cadeia dominial ou de titularidade, de forma que um registro 
somente poderá ser efetivado mediante a verificação de uma coerência lógica, 
jurídica e cronológica dos atos precedentes. 
Este princípio encontra-se positivado na LRP em diversas passagens, as 
quais transcrevemos algumas abaixo: 
Art. 195 - Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do 
outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro dotítulo anterior, 
qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro. 
[...] 
Art. 222 - Em todas as escrituras e em todos os atos relativos a imóveis, 
bem como nas cartas de sentença e formais de partilha, o tabelião ou 
escrivão deve fazer referência à matrícula ou ao registro anterior, seu 
número e cartório. 
[..] 
Art. 228 - A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser 
lançado na vigência desta Lei, mediante os elementos constantes do título 
apresentado e do registro anterior nele mencionado. 
Art. 229 - Se o registro anterior foi efetuado em outra circunscrição, a 
matrícula será aberta com os elementos constantes do título apresentado e 
da certidão atualizada daquele registro, a qual ficará arquivada em cartório. 
[...] 
Art. 236 - Nenhum registro poderá ser feito sem que o imóvel a que se 
referir esteja matriculado. 
Art. 237 - Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que 
dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a 
continuidade do registro. 
 
O sistema de matrículas adotado pela LRP possibilita sobremaneira a 
conferência e atendimento aos requisitos pressupostos pelo princípio e mesmo os 
positivados no próprio diploma legal, de modo que é absolutamente possível atingir 
a persistência das características inerentes ao sistema matricial, ou seja, tal princípio 
propicia uma ausência de interrupção, uma vez que deverá haver uma sequência de 
titularidades. (NALINI, 2011, s.p.) 
Nesse sentir, é importante salientar que: 
Essa verificação é aparentemente simples, mas requer muita atenção. Não 
basta ser a mesma pessoa o outorgante e o titular do direito. É preciso 
verificar como se acha qualificado no registro existente e comparar essa 
qualificação com a declarada no título apresentado para ser registrado. Se 
era ele solteiro e casou-se, deve-se averbar tal fato. Se era casado e 
aparece como separado ou divorciado, igualmente deve ser averbada a 
separação e o divórcio. Se era casado, hoje viúvo, deve ser exigido o 
registro do formal de partilha. Resumindo: sempre que houver qualquer 
modificação no estado civil do proprietário, essa alteração deve ser 
averbada para que ele possa dispor do imóvel, ou onerá-lo. (NETO e 
RODRIGUES, 2019, s.p.) 
 
 
 
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As exceções a tal princípio também existem e se dão em razão de se tratarem 
de forma de aquisição originária da propriedade, quais sejam, a usucapião e a 
desapropriação, haja vista a inexistência de transmissão do imóvel por outra pessoa. 
 
1.2.5 – PRINCÍPIO DA LEGALIDADE 
 
É bem verdade que o registro público não é o negócio jurídico em si, mas, 
sim, sua representação de forma pública e, em muitos casos, é o que dá eficácia ao 
negócio jurídico. Assim sendo, o princípio da legalidade dos registros públicos de 
imóveis está intrinsecamente ligado aos requisitos de validade e à legalidade dos 
negócios jurídicos previstos na legislação civil. Ou seja, a validade do registro 
depende da validade do título levado a registro e, segundo Nalini (2011, s.p.), o 
registro de um título não o expurga de seus vícios. 
Acerca disto, Afrânio (2001, p. 225) nos ensina que o registro: 
não tem a virtude de limpar o título que lhe dá origem, sanando os vícios 
jurídicos-materiais que o inquinam, nem a de suprir a faculdade de 
disposição. A inscrição, não passa uma esponja no passado, não torna 
líquido o domínio ou outro qualquer direito real. Embora tenha efeito 
constitutivo, não o tem saneador, precisamente porque ocupa o lugar da 
tradição em virtude da qual o alienante não transmite senão o direito que lhe 
assista, pelo que, se nenhum lhe assiste, nenhum transmite. Assim, quem 
quer que, fiado na inscrição, adquire a propriedade ou outro qualquer direito 
real, está exposto ao risco de ver contestada a sua aquisição, se o alienante 
inscrito no registro não era o verdadeiro titular: a aparência registral é 
sobrepujada pela realidade jurídica. 
 
Observe que, de acordo com a descrição doutrinária acima, este princípio tem 
total relação com os demais já discorridos neste capítulo. Trata-se de um sistema 
principiológico muito coeso. 
Pois bem, o registro de um título levado a cabo sem a observância de seus 
requisitos de validade poderá ser cancelado em atenção ao princípio da legalidade 
quando, por exemplo, não contiver a outorga conjugal necessária ao negócio, não 
tiver a devida representação/assistência ao incapaz ou relativamente incapaz, tiver 
falsidade de declaração ou mesmo não obedeça aos princípios da especialidade e 
continuidade. 
Por fim, embora seja dever do registrador conferir os aspectos mínimos de 
legalidade antes de levar a registro o título que lhe foi apresentado, não poderá ele 
imiscuir-se em questionamentos como o mérito de uma partilha homologada em 
 
 
16 
 
juízo ou mesmo a validade das declarações das partes, cabendo ao judiciário 
analisar tais casos. 
 
1.2.6 PRINCÍPIO DA INSCRIÇÃO 
 
O princípio da inscrição mostra-se como um desdobramento do princípio da 
legalidade e é o que faz valer a máxima jurídica de que a constituição, transmissão e 
extinção de direitos reais sobre imóveis somente se perfectibilizam por seu registro 
ou inscrição em cartório de registro de imóveis. 
Para o princípio da inscrição, pouco importa se a negociação entre 
particulares se deu de forma válida. A vigência do direito real objeto do negócio 
somente poderá ter validade e eficácia contra terceiros a partir da inscrição no 
registro. 
Segundo o ensinamento de Afrânio de Carvalho (2001, p. 137): 
O princípio da inscrição justifica-se facilmente pela necessidade de dar a 
conhecer à coletividade a existência dos direitos reais sobre imóveis, uma 
vez que ela tem de respeita-los. Quando duas pessoas ajustam uma 
relação real imobiliária, esta transpõe o limite dual das partes e atinge a 
coletividade por exigir a observância geral. Daí o apelo a um meio que, ao 
mesmo tempo, traduza-a e a torne conhecida do público. 
 
 
A positivação deste princípio encontra-se na LRP, mas, principalmente, no 
Código Civil. Vejamos: 
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por 
atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de 
Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos 
neste Código. 
[...] 
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do 
título translativo no Registro de Imóveis. 
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a 
ser havido como dono do imóvel. 
§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de 
invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a 
ser havido como dono do imóvel. 
 
 
1.2.7 PRINCÍPIO DA PRIORIDADE OU PREFERÊNCIA 
 
O princípio da prioridade ou preferência trata de outro instrumento de extrema 
importância para se garantir a segurança jurídica dos registros imobiliários. De 
 
 
17 
 
acordo com este princípio, o título que primeiro protocolado junto ao registro de 
imóveis terá preferência de inscrição 
O objetivo deste princípio, além de, como dito, garantir a segurança jurídica, 
também é de impossibilitar contradições entre direitos sobre um mesmo imóvel, 
garantindo aos títulos inscritos primeiramente o que de fato lhe é de direito. 
A importância deste princípio revela-se ao vermos que ele está encartado 
tanto na LRP em diversos artigos, como também no Código Civil. Vejamos a LRP: 
Art. 182 - Todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que 
lhes competir em razão da sequência rigorosa de sua apresentação. 
Art. 186 - O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a 
preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa 
mais de um título simultaneamente. 
Art. 190 - Não serão registrados, no mesmo dia, títulos pelos quais se 
constituam direitos reais contraditóriossobre o mesmo imóvel. 
Art. 191 - Prevalecerão, para efeito de prioridade de registro, quando 
apresentados no mesmo dia, os títulos prenotados no Protocolo sob número 
de ordem mais baixo, protelando-se o registro dos apresentados 
posteriormente, pelo prazo correspondente a, pelo menos, um dia útil. 
Art. 192 - O disposto nos arts. 190 e 191 não se aplica às escrituras 
públicas, da mesma data e apresentadas no mesmo dia, que determinem, 
taxativamente, a hora da sua lavratura, prevalecendo, para efeito de 
prioridade, a que foi lavrada em primeiro lugar. 
 
O Código Civil, por sua vez, também é taxativo: 
Art. 1.493. Os registros e averbações seguirão a ordem em que forem 
requeridas, verificando-se ela pela da sua numeração sucessiva no 
protocolo. 
Parágrafo único. O número de ordem determina a prioridade, e esta a 
preferência entre as hipotecas. 
 
Assim, constitui-se o direito real em favor daquele que primeiramente 
protocolar seu requerimento de registro perante a serventia extrajudicial. 
 
 
1.2.8 – PRINCÍPIO DA TERRITORIALIDADE 
 
O princípio da territorialidade, apesar de pouco aparente na doutrina, está 
previsto na Lei de Registros Públicos em seu art. 169 que determina que todos os 
atos de registro e averbação deverão ser efetuados no Cartório de situação do 
imóvel. Ou seja, o oficial registrador não poderá atuar fora de sua circunscrição 
legalmente definida de acordo com a lei do seu estado, e os registros dos imóveis 
localizados na cidade A não poderão ser procedidos na cidade B. 
Tal regra, entretanto, comporta exceções e estão elas dispostas nos incisos 
do art. 169 da LRP, abaixo: 
 
 
18 
 
Art. 169 - Todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e efetuar-
se-ão no Cartório da situação do imóvel, salvo: 
I - as averbações, que serão efetuadas na matrícula ou à margem do 
registro a que se referirem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a 
outra circunscrição. 
II – os registros relativos a imóveis situados em comarcas ou circunscrições 
limítrofes, que serão feitos em todas elas, devendo os Registros de Imóveis 
fazer constar dos registros tal ocorrência. 
III - o registro previsto no n° 3 do inciso I do art. 167, e a averbação prevista 
no n° 16 do inciso II do art. 167 serão efetuados no cartório onde o imóvel 
esteja matriculado mediante apresentação de qualquer das vias do contrato, 
assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a 
coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador. 
 
1.2.9 – PRINCÍPIO DA FÉ PÚBLICA 
 
Presumem-se verdadeiros e legítimos os atos praticados por agentes do 
estado, essa é a característica principal do atributo da fé pública. Para os registros 
públicos em geral e, notadamente o de imóveis, esta presunção torna-se ainda mais 
forte, de modo que todos os registros levados a cabo em cartório constituem de fato 
a realidade e a perfectibilização dos mais variados negócios jurídicos e somente a 
prova em contrário pode ilidir o que está registrado. 
Nesse sentido, importante trazer à lume a observação feita por Melo Filho 
(1986, s.p.): 
No Brasil, o título não prova o domínio, pois a propriedade se adquire 
através do registro, mas o registro em si não faz prova do domínio, por não 
se constituir ato originário. O título, sendo ato originário poderia portar um 
vício insanável, e nesse sentido, a prova do domínio, constitui-se a partir do 
registro do título, do qual deriva a presunção relativa de domínio, que 
subsistirá até que se prove o contrário 
 
1.2.10 – PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE 
 
O princípio da publicidade é o que dá guarida à oponibilidade erga omnes dos 
direitos reais, tendo em vista a presunção de que, a partir do registro público, todos, 
indistintamente, têm o conhecimento do ato ali inscrito. 
Esta publicidade formal não se dá pela afixação de cartazes, editais ou 
circulação em mídias diversas dos atos praticados nas serventias, mas, sim, pelo 
fato de que qualquer pessoa tem o direito de requisitar informações ao registrador 
acerca dos atos ali praticados e o registrador, por sua vez, tem a obrigação de 
fornecê-las por meio de certidão. É esse o ensinamento de Melo Filho (1986, s.p.): 
 
 
19 
 
como um sinal exterior, ou meio legal de publicidade, em garantia dos 
direitos com relação aos seus titulares e à validade de seus efeitos, 
relativamente a terceiros. Os registros são feitos para ficar à disposição do 
público e visam a amparar o crédito em geral e prevenir fraudes, além da 
garantia natural que outorgam aos negócios. 
 
1.2.11 – PRINCÍPIO DA UNITARIEDADE DA MATRÍCULA 
 
O princípio da unitariedade da matrícula ou unicidade matricial, em poucas 
palavras, determina que a cada imóvel deve corresponder uma única matrícula e a 
cada matrícula deve corresponder um único imóvel. A previsão legal está contida no 
art. 176 da LRP: 
Art. 176 - O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos 
imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não 
atribuídos ao Livro nº 3. 
§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes 
normas: 
I - cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do 
primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei; 
 
É nessa esteira de raciocínio que a doutrina entende não ser cabível, por 
exemplo, a abertura de matrícula de fração ideal de um determinado imóvel. Ainda à 
guisa de exemplo, Neto e Rodrigues (2019, s.p.) sabiamente registraram que a: 
[...] aplicação desse princípio na prática ocorre no registro de alienação de 
uma casa de vila e concomitantemente da fração ideal do terreno que 
constitui a passagem que lhe dá acesso. Nessa hipótese devem-se abrir 
duas matrículas: uma para a casa e outra para o terreno que corresponde à 
passagem, esta segunda em nome dos titulares das frações ideais que 
compõem o todo. E, em seguida, em cada uma das matrículas, proceder-
se-á o registro da alienação: o da casa e o da quota parte ideal da 
passagem. 
 
Ainda a esse respeito, importa-nos trazer à baila uma inovação legislativa 
trazida pelo Código Civil que não chega a configurar uma exceção à regra da 
unicidade matricial, mas cria uma figura sui generis, a partir da criação do novo 
direito real de multipropriedade e da regulamentação do seu registro. 
A multipropriedade consiste em um condomínio em que seus proprietários 
são donos da inteireza de um mesmo imóvel, mas somente por uma fração de 
tempo por ano, que não poderá ser inferior a 7 dias anuais. O art. 1.358-C do Código 
Civil assim define multipropriedade: 
Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um 
dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à 
qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da 
totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada. 
 
 
 
20 
 
Observe que um mesmo imóvel pode possuir até 52 multiproprietários 
(número de semanas em um ano) e a cada um desses multiproprietários cabe o 
direito real respectivo de uma fração de tempo, revestido de todas as faculdades da 
propriedade normal, inclusive passível de penhora. Pergunta-se: esse mesmo imóvel 
em regime de multipropriedade terá inúmeras matrículas? 
A resposta é sim e não ao mesmo tempo. De acordo com o § 10 do art. 176 
da LRP, o imóvel em regime de multipropriedade terá uma só matrícula, a qual 
convenciona-se chamar de “matrícula mãe” e cada fração de tempo dos 
multiproprietários será registrada em matrículas diversas e nelas serão registrados e 
averbados todos os atos referentes a fração da multipropriedade. A essas matrículas 
de fração de tempo, convencionou-se chamar de “matrículas filhas”, pois elas 
nascem e estarão sempre dependentes da matrícula do imóvel ou “matrícula mãe”. 
O Código Civil, tratando do condomínio de multipropriedade prevê, ainda, a 
possibilidade de se reservar fração de tempo adicional no período anualpara se 
realizar manutenção e reparos no imóvel, ou seja, fração em que nenhum dos 
multiproprietários, em tese, poderá usar o bem. Essa fração, contudo, de acordo 
com o § 12 do mesmo art. 176 da LRP, não terá matrícula própria, afinal não 
constitui direito real de ninguém, mas passará a ser diluída e devidamente averbada 
nas matrículas de cada fração de tempo dos multiproprietários. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
21 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
CAPÍTULO 1 – RECAPITULANDO 
 
QUESTÕES DE CONCURSOS 
 
Questão 1 
Ano: 2013 Banca: FCC Órgão: TJ-PE Nível: Superior Prova: Titular de Serviços de 
Notas e de Registros 
Sobre desmembramento e divisão, é correto afirmar que: 
(A) O desmembramento de uma área em duas ou mais áreas, do mesmo 
proprietário, dá-se com averbação do ato na matrícula mãe, que será encerrada, 
originando tantas matrículas quantas forem as áreas desmembradas; 
(B) A divisão de uma área em duas ou mais áreas, do mesmo proprietário, dá-
se com averbação do ato na matrícula mãe, que será anulada, originando tantas 
matrículas quanto forem as áreas divididas; 
(C) O desmembramento de uma área para fins de venda de lote depende de 
realização de infraestrutura consistente em abertura de ruas, calçamento, 
posteamento, rede de água e esgoto, reserva de áreas verdes comuns etc., sendo 
objeto de registro; 
(D) Para que se realize a divisão ou desmembramento é pressuposto que o 
imóvel esteja constituído em condomínio pro indiviso, hipótese em que será feita a 
individualização dos lotes para cada condômino, de acordo com sua fração ideal; 
(E) A partir do momento que é feita a venda de fração ideal de um imóvel, 
deverá o oficial do Registro de Imóveis fazer abertura de matrícula nova para 
registro desta fração ideal adquirida, que se desmembra de pleno direito da área 
comum, averbando-se tal fato na matrícula mãe. 
 
 
 
22 
 
Questão 2 
Ano: 2013 Banca: NC-UFPR Órgão: TJ-PR Nível: Superior Prova: Juiz 
Sobre o Serviço de Registro de Imóveis e o respectivo procedimento 
administrativo, é correto afirmar: 
(A) Quando forem apresentados mandados ou certidões, para registro de 
penhora, arresto, sequestro, citação de ação real ou pessoal reipersecutória relativa 
a imóvel e não houver possibilidade de se abrir matrícula com todos os requisitos 
exigidos pela Lei dos Registros Públicos, no que tange à completa e perfeita 
caracterização do imóvel, o registrador fará uma matrícula provisória, com os 
elementos existentes, para se efetuar o registro pretendido, a qual será devidamente 
cancelada por ocasião da matrícula definitiva; 
(B) Transitada em julgado a decisão da dúvida, em qualquer caso, o 
registrador, assim que tomar ciência da decisão, a consignará no Protocolo e 
cancelará a prenotação; 
(C) Transitada em julgado a decisão da dúvida suscitada pelo registrador, se 
for julgada procedente, este procederá ao registro quando o título for reapresentado 
e declarará o fato na coluna de anotações do Protocolo, arquivando o respectivo 
mandado ou certidão da sentença; 
(D) A suscitação direta pelo próprio interessado ("dúvida inversa") dispensa a 
prenotação do título; 
 
Questão 3 
Ano: 2013 Banca: TJ-RS Órgão: TJ-RS Nível: Superior Prova: TJ-RS - Titular de 
Serviços de Notas e de Registros 
Assinale a alternativa INCORRETA: 
(A) Haja vista que o pedido de certidão não é título previsto no art. 221 da Lei 
6.015/73, em nenhuma hipótese ele deverá ser lançado no protocolo, seja por falta 
de previsão normativa, seja porque o ato certificatório não gera registro ou 
averbação sobre a matrícula do imóvel: 
(B) A emissão de certidões, a partir de requerimentos realizados por meio da 
rede mundial de computadores (internet), não depende exposição de motivos ou de 
interesse do requerente; 
(C) Os pedidos de certidão por via postal, telegráfica, bancária ou correio 
eletrônico serão obrigatoriamente atendidos, satisfeitas as despesas postais, 
diligências para postagem, bem como os emolumentos devidos; 
(D) Quando da expedição de certidões negativas de ônus e alienações, os 
registradores de imóveis deverão abster-se de ressalvar prenotações, caso não 
constem dos livros específicos. Em caso contrário, deverão as prenotações ser 
detalhadamente descritas no instrumento de certificação; 
 
 
23 
 
 
Questão 4 
Ano: 2019 Banca: IESES Órgão: TJ-SC Prova: Titular de Serviços de Notas e 
de Registros - Remoção 
 
Para a retificação administrativa consensual prevista na legislação brasileira 
que trata sobre a matéria, podemos afirmar a quem pertence a competência 
postulatória para requerer, e qual o limite desta postulação com relação a área total 
do imóvel (mudando para maior ou para menor)? 
 
(A) Somente o Registrador Imobiliário poderá designar o verdadeiro 
interessado na postulação e, quanto ao limite para a retificação imobiliária 
administrativa a legislação civil especificou o limite máximo de 30% (trinta por cento) 
para o aumento da área. 
(B) Tem competência postulatória a pessoa que mesmo não sendo a 
proprietária do imóvel demonstre interesse jurídico na retificação, poderá requerê-la, 
não sendo qualquer interesse que confere a pessoa o direito a solicitação do 
procedimento retificatório. Quanto ao limite para o aumento ou diminuição da área 
total do imóvel, a legislação civil que atribuiu a possibilidade de retificação de área 
no âmbito administrativo (Lei nº 10.931/2004) foi silente no que pertine a aplicação 
do “%” que o oficial deverá adotar. 
(C) Tem competência postulatória somente o proprietário do registro anterior 
e, quanto ao limite para a retificação imobiliária administrativa a legislação civil 
especificou o limite máximo de 25% (vinte e cinco por cento) para o aumento da 
área. 
(D) Tem competência postulatória qualquer pessoa independente do interesse 
jurídico na retificação e, quanto ao limite para a retificação imobiliária administrativa 
a legislação civil especificou o limite máximo de 20% (vinte por cento) para o 
aumento da área. 
 
Questão 5 
Ano: 2013 Banca: MPDFT Órgão: MPDFT Nível: Superior Prova: MPDFT - 2013 - 
MPDFT - Promotor de Justiça 
Acerca da Lei dos Registros Públicos, julgue os itens a seguir: 
 
I. É possível que, vários imóveis, pertencentes a mesmo dono e sendo contíguos, 
mas situados em duas comarcas/circunscrições imobiliárias distintas sejam objeto de 
fusão, passando a formar um único imóvel que será matriculado em apenas uma 
delas. 
 
 
24 
 
 
II. O procedimento inerente à dúvida registrária tem seu fundamento no aspecto 
formal e material do título apresentado para registro na matrícula do imóvel. 
Portanto, tem por finalidade apurar a existência do direito material ou declarar a 
inexistência de ônus que recai sobre o objeto do título apresentado para registro, 
bem como aferir se o título reúne os elementos formais exigidos por lei. 
 
III. O princípio da especialidade impõe que o imóvel, para efeito de registro público, 
seja plenamente identificado, a partir de indicações exatas de suas medidas, 
características e confrontações. 
IV. A sentença declaratória de ausência, que nomeou curador, será registrada no 
Registro Civil de Pessoas Naturais, no cartório do último domicílio do ausente, com 
as mesmas cautelas e efeitos do registro de interdição, indicando informações sobre 
o ausente, a sentença, o curador nomeado, o promotor do processo e o tempo da 
ausência. 
 
V. Considere que foram lavrados dois assentos de nascimento em relação à mesma 
pessoa; no primeiro, constando na filiação apenas o nome da mãe, e no segundo, o 
nome desta e do pai biológico, bem como a averbação do casamento e do divórcio 
da registranda. Nessa situação, diante da duplicidade de registro, deve o julgador, 
em regra, fazer prevalecer o segundo, em face do princípio da segurança, 
autenticidade e eficácia dos registros públicos. 
 
Estão CORRETOS os itens: 
 
(A) I eII; 
(B) III e IV; 
(C) III e V; 
(D) II e IV; 
(E) I e IV. 
 
QUESTÃO DISSERTATIVA – DISSERTANDO A UNIDADE 
 
No Brasil, o Sistema do Registro de Imóveis surgiu em 1864, desde então, o direito 
ligado ao registro de imóveis vem se expandindo e ampliando o seu âmbito de 
atuação. Nesse sentido, qual é a principal função executada pelo direito imobiliário? 
 
TREINO INÉDITO 
 
 
 
25 
 
Assunto: Princípios do Direito Registral Brasileiro 
 
O direito imobiliário, assim como outras áreas do direito presente no ordenamento 
jurídico brasileiro, possui a sua estrutura dividida em norma, sendo essas compostas 
por regras e princípios. Nesse sentido, assinale a alternativa responsável por se 
referir ao princípio que tem como base a especialidade, em outras palavras, que 
estabelece uma relação entre o imóvel e o seu titular, por meio do qual as 
sucessivas transmissões derivam uma das outras e asseguram a preexistência do 
imóvel no patrimônio daquele que pode ser denominado como transferente. 
(A) Princípio da continuidade; 
(B) Princípio da especialidade; 
(C) Princípio da publicidade; 
(D) Princípio da prioridade; 
(E) Princípio da Instância. 
 
 
NA MÍDIA 
 
Direito Registral, um ramo da advocacia à espera de profissionais 
 
O aumento indiscriminado de Faculdades de Direito coloca no mercado uma 
quantidade de advogados muito acima das necessidades. A concorrência aumenta e 
a inteligência digital surge como o desafio maior, acenando com a possibilidade de 
responder a perguntas de forma mais rápida, barata e segura. 
Em meio a essa situação, uma área continua sendo pouco explorada e está à 
disposição dos advogados, especialmente dos jovens: registros públicos. 
Na verdade, as faculdades de Direito derramam-se em múltiplas ofertas de 
aulas, cursos e congressos sobre direitos humanos, políticas públicas, direitos das 
minorias e outras matérias que, apesar de importantes, nem sempre trazem 
oportunidade profissional. 
O Direito Registral, talvez porque não traga o charme das grandes discussões 
que ocupam as redes sociais, pouco interesse desperta nos professores, estudantes 
e advogados. 
 
Fonte: Conjur 
Data: 05 de agosto de 2018 
 
 
26 
 
Leia a notícia na íntegra: https://www.conjur.com.br/2018-ago-05/segunda-leitura-
direito-registral-ramo-advocacia-espera-profissionais 
 
 
NA PRÁTICA 
 
Ainda são necessárias certidões para a lavratura de Atos Notariais (Escritura 
de Compra e Venda, Inventário e Usucapião Extrajudiciais)? 
 
A concentração dos atos na matrícula 
Vige no ordenamento jurídico o princípio da concentração dos atos na 
matrícula. Segundo a lição de LUIZ GUILHERME LOUREIRO, “os ônus, encargos e 
gravames reais, decorrentes de atos da vontade ou da lei, não afetam o título do 
adquirente da propriedade do imóvel ou outro direito real imobiliário quando não 
estiverem inscritos no Registro de Imóveis”. 
Fonte: https://www.jornaljurid.com.br/doutrina/civil/ainda-sao-necessarias-
certidoes-para-a-lavratura-de-atos-notariais-escritura-de-compra-e-venda-inventario-
e-usucapiao-extrajudiciais 
 
PARA SABER MAIS 
Livro sobre o tema: Retificação do registro de imóveis por Narciso Orlandi 
Neto 
PSU Parcelamento do Solo Urbano. Loteamento e Desmembramento. 
Acesse os links: https://jus.com.br/artigos/70548/principios-do-direito-
registral-imobiliario-brasileiro 
https://blog.juriscorrespondente.com.br/guia-completo-sobre-direito-
imobiliario/ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
27 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
28 
 
CAPÍTULO 2 
NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
29 
 
CAPÍTULO 2 – NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS 
 
2.1 REGISTRO DE IMÓVEIS 
 
A partir de agora, daremos seguimento aos estudos dos negócios imobiliários 
e sua aplicabilidade bem como sua finalidade. 
 
2.1.1 FINALIDADE E CONCEITOS 
 
Como já frisado no tópico anterior, a aquisição da propriedade de imóveis é 
um negócio jurídico solene, e a escritura pública é essencial à sua validade, nos 
termos do art. 108 do Código Civil: 
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à 
validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, 
modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 
trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. 
 
Aliás, os direitos reais como um todo, de acordo com o art. 1.227 também do 
Código Civil, só se adquirem, passam a ser válidos e oponíveis erga omnes a partir 
do seu registro público em cartório. Em outras palavras, a escrituração, por exemplo 
de uma compra e venda de imóvel, não terá validade como direito real se não 
registrada no competente registro de imóveis. 
Importante, antes de aprofundarmos os estudos acerca do registro imobiliário, 
trabalharmos alguns dos conceitos que envolvem o tema, entender a diferença 
existente entre registro e averbação. 
 
• MATRÍCULA 
Pode ser considerada como a base do sistema registral imobiliário brasileiro. 
A matrícula não cria, confere ou modifica direitos, ela é a “vida jurídica” do imóvel e 
nela são anotados os registros e averbações. A cada imóvel deve corresponder uma 
única matrícula, e a cada matrícula deve corresponder um único imóvel. A previsão 
legal está contida no art. 176 da LRP: 
Art. 176 - O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos 
imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não 
atribuídos ao Livro nº 3. 
§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes 
normas: 
I - cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do 
primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei; 
 
 
30 
 
 
Abaixo, segue tabela resumo dos principais aspectos da matrícula e suas 
correspondências legais na Lei nº 6.015/73 – LRP, nas tabelas II e III: 
 
Tabela II – Principais aspectos da matrícula 
Aspecto: Previsão legal (Lei nº 6.015/73): 
Obrigatoriedade Arts. 195 e 196 
Oportunidade Art. 228 
Requisitos Art. 176, § 1º, incisos I e II 
Forma de lançamento Art. 231 
Fusão Art. 234 
Unificação Art. 235 
Cancelamento Art. 233 
Fonte: Elaborado pelo autor (2019) 
 
• REGISTRO 
É o registro o ato forma que cria, modifica ou extingue direitos, 
especificamente ainda envolvendo a transmissão de domínio, criação de ônus ou 
restrição em relação a imóvel. Abaixo, a tabela resumo dos principais aspectos do 
registro e suas respectivas previsões legais na LRP: 
 
Tabela III – Principais aspectos da matrícula 
Aspecto: Previsão legal (Lei nº 6.015/73): 
Alcance da expressão Art. 168 
Iniciativa Art. 217 
Requisitos Art. 176, § 1º, III 
Títulos admitidos Art. 221 
Atos registráveis Art. 176, I, itens 1 a 40 
Formas de lançamento Art. 232 
Prazo Art. 188 
Fonte: Elaborado pelo autor (2019) 
 
 
 
31 
 
• AVERBAÇÃO 
Averbação é ato que complementa o registro e que pode modificar, 
transformar, alterar, prorrogar, substituir, liberar ou cancelar determinado fato 
jurídico, mas sem extinguir o objeto do registro ou da matrícula. Pode-se averbar, 
por exemplo, alterações de nome, estado civil, numeração do imóvel, construção, 
etc. 
Abaixo, a tabela resumo dos principais aspectos da averbação e suas 
respectivas previsões legais na LR, onde é possível observar na tabela IV: 
 
Tabela IV – Principais aspectos da averbação 
Aspecto: Previsão legal (Lei nº 6.015/73): 
Iniciativa Art. 217 
Atos averbáveis Art. 167, itens 1 a 21 e art. 246 
Forma de lançamento Art. 232 
Cancelamento Arts. 248 a 259 
Fonte: Elaborado pelo autor (2019) 
 
2.1.2 PROCESSO DE REGISTRO DE IMÓVEIS 
 
O procedimento de registro de imóveis é relativamente simples. O tipo mais 
comum de registro é o de compra e venda, e passaremos a expor, de forma sucinta, 
o seu iter. 
Uma vez escolhido o imóvel, e acertadas as condições de compra, as partes 
devem firmar contrato de compra e vendae lavrar escritura pública desta mesma 
finalidade perante o cartório do ofício de notas. 
Como já frisado, a simples escritura pública de compra e venda não transmite 
o imóvel, nem tampouco constitui qualquer direito real sem o seu respectivo registro 
na matrícula do bem. 
De posse da escritura, o interessado deverá apresentá-la, no prazo de 30 
dias, ao oficial de registro de imóveis, juntamente com as guias de recolhimento de 
impostos (ITBI se compra e venda ou ITCMD se transmissão por morte ou doação). 
O oficial, por sua vez, deverá prenotar o pedido no livro de protocolo e, no prazo 
legal, atendidas as determinações da lei, deverá proceder ao registro competente 
 
 
32 
 
em seu respectivo livro. As averbações que seguirem ao registro devem ser 
procedidas de maneira semelhante. O interessado, de posse do título, contrato ou 
documento hábil a constituir ato necessário de averbação, deverá comparecer ao 
cartório do registro de imóveis, e, após o protocolo, a averbação será procedida no 
prazo legal. 
Além do registro e averbação, há ainda outros procedimentos que podem ser 
levados a cabo no âmbito do registo de imóveis. São eles a dúvida registral 
imobiliária e retificação imobiliária. Abaixo, segue fluxograma de ambos os 
procedimentos elaborado de acordo com as previsões da LRP: 
• DÚVIDA REGISTRAL IMOBILIÁRIA 
 
Abaixo, vamos elucidar de uma forma mais sucinta sobre a dúvida registral 
imobiliária: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
33 
 
 
 
Figura 1 – Dúvida registral 
 
 Fonte: Cartório do Registro de Imóveis de Poxoréu – MT. Acesso em 2019. 
 
 
• RETIFICAÇÃO IMOBILIÁRIA 
 
Abaixo, veremos a respeito da retificação imobiliária de forma mais sucinta, 
de acordo com o respaldo da legislação cabível: 
 
Lei 8.935/95, artigo 30. XII
Oficial cientifica parte 
entregando cópia das 
razões da dúvida e 
notifica para, em 15 dias, 
impugná-las ao juízo 
competente (art. 198, III)
Oficial remete a juízo 
competente título e 
razões da dúvida (art. 
198, IV)
Anotação da dúvida no Livro 
Protocolo (art. 198, I)
Apresentante 
inconformado com 
exigências por escrito do 
oficial para registrar título 
requer susctação da 
dúvida (art. 198, I)
Oficial pode fazer 
diligência - Art. 213, § 12.
Lei 4.591/64, art. 32, §
6º.
Lei 6.766/79, art. 18, § 2º.
Prazo de 90 dias para 
julgamento da dúvida 
(art. 1.496 do CC)
 
 
34 
 
Figura 2 – Retificação imobiliária 
 
Fonte: Cartório do Registro de Imóveis de Poxoréu –MT. Acesso em 2019. 
 
 
2.2 NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS 
 
2.2.1 NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS EM ESPÉCIE 
 
Passaremos, agora, a tratar dos negócios imobiliários em espécie, dentre os 
quais, destacamos o parcelamento do solo urbano, loteamento, incorporação 
imobiliária e os contratos de promessa de compra e venda de imóveis. 
 
2.2.1.1 PARCELAMENTO DO SOLO E LOTEAMENTO 
 
O parcelamento do solo, muito mais que um instrumento urbanístico, tem 
diversas implicações na seara cível e registral, tendo em vista que dele podem surgir 
diversos negócios imobiliários. 
Em linhas gerais, parcelamento do solo é o procedimento jurídico pelo qual se 
promove a divisão do solo em áreas autônomas, integrando espaços públicos e 
privados, pelo fracionamento sustentável da propriedade imobiliária. 
De ofício ou a 
requerimento do 
interessado - Art. 213, I, a 
a g
Formulação de exigência 
pelo oficial, se necessário
Iserção ou alteração de 
medida - Art. 213, II
Sem assinatura de 
confrontante -
Notificação ou edital de 
15 dias - Art. 213 § 2º e 
3º
Oficial pode fazer 
diligência - Art. 213, II
Com fomalização de 
transação amigável
Utilizável também para 
demarcação ou 
retificação de coisas 
públicas - Art 213 §7º
Sem formalização de 
transação amigável - art. 
213 § 5º
Remessa para vias 
ordinárias
 
 
35 
 
Dessa forma, o estudo do parcelamento pode se desdobrar em diversas 
perspectivas jurídicas, a partir de diferentes olhares, por exemplo, a partir do Direito 
Civil, em que o parcelamento se revela um dos atributos da propriedade, mas que é 
limitado pelo interesse social, a partir do momento em que a propriedade passa a 
sujeitar-se à tutela das cidades, como é o caso do loteamento e, então já 
adentramos no viés do Direito Urbanístico. Ademais, também é possível analisar o 
parcelamento sob a perspectiva do Direito Ambiental e do Direito Registral. 
O marco legal que regula o parcelamento do solo urbano é a Lei nº 6.766/79, 
que define as duas possibilidades de parcelamento, quais sejam: loteamento ou 
desmembramento. 
Para o diploma legal, em seu § 1º do art. 2º, “considera-se loteamento a 
subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias 
de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação 
das vias existentes”. 
Já o desmembramento, por sua vez, também parcela uma gleba em lotes, 
mas aproveita o sistema viário já existente, não havendo abertura, alteração ou 
prolongamento de novas vias e logradouros, como estabelece o § 2º da Lei de 
Parcelamento do Solo Urbano. Vejamos o exemplo ilustrado: 
 
 
 
36 
 
Figura 3 - Formas de Parcelamento do Solo Urbano
 
Fonte: Autor (2019) 
 
O desmembramento, a princípio, não sofre maiores restrições de caráter 
administrativo por parte do poder público, devendo seguir os ritos previstos nas leis. 
De outra sorte, o loteamento precisa seguir inúmeros requisitos postos pela Lei de 
Parcelamento do Solo, além das previsões de cada município, a saber: 
 
Art. 4o. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes 
requisitos: 
I - as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de 
equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso 
público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano 
diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem. 
II - os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros 
quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento 
se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos 
habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos 
públicos competentes; 
III - ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio 
público das rodovias e ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa 
não-edificável de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências 
da legislação específica; 
IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes 
oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local. 
 
 
Neste caso, os espaços destinados pelo loteador para a implantação de 
equipamento urbano e de uso comunitário serão incorporados ao domínio do 
 
 
37 
 
município, passando a ser bens públicos de uso comum da coletividade desde a 
data do registro (art. 22), e a destinação destes espaços não poderá ser alterada 
pelo loteador, devendo ele seguir rigorosamente o projeto de loteamento e o 
memorial descritivo, sob o risco das cominações legais administrativas, civis e 
criminais, como estabelecem os arts. 17 e 43 da Lei nº 6.766/79. 
Para dar início ao loteamento, o loteador deve, antes de elaborar o projeto, 
solicitar ao Município que defina ou informe as diretrizes de uso do solo, traçado dos 
lotes, sistema viário, entre outros, conforme prevê o art. 6º da Lei de Parcelamento 
do Solo. Feito isto, uma vez pronto o projeto, o loteador deverá entregá-lo ao 
Município para a sua aprovação, como bem determina o art. 9º: 
 
Art. 9o Orientado pelo traçado e diretrizes oficiais, quando houver, o projeto, 
contendo desenhos, memorial descritivo e cronograma de execução das 
obras com duração máxima de quatro anos, será apresentado à Prefeitura 
Municipal, ou ao Distrito Federal, quando for o caso, acompanhado de 
certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de 
Registro de Imóveis competente, de certidãonegativa de tributos municipais 
e do competente instrumento de garantia, ressalvado o disposto no § 4o do 
art. 18. 
§ 1o - Os desenhos conterão pelo menos: 
I - a subdivisão das quadras em lotes, com as respectivas dimensões e 
numeração; 
Il - o sistema de vias com a respectiva hierarquia; 
III - as dimensões lineares e angulares do projeto, com raios, cordas, arcos, 
pontos de tangência e ângulos centrais das vias; 
IV - os perfis longitudinais e transversais de todas as vias de circulação e 
praças; 
V - a indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados nos 
ângulos de curvas e vias projetadas; 
VI - a indicação em planta e perfis de todas as linhas de escoamento das 
águas pluviais. 
§ 2o - O memorial descritivo deverá conter, obrigatoriamente, pelo menos: 
I - a descrição sucinta do loteamento, com as suas características e a 
fixação da zona ou zonas de uso predominante; 
II - as condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem 
sobre os lotes e suas construções, além daquelas constantes das diretrizes 
fixadas; 
III - a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do município 
no ato de registro do loteamento; 
IV - a enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços 
públicos ou de utilidade pública, já existentes no loteamento e adjacências. 
§ 3o Caso se constate, a qualquer tempo, que a certidão da matrícula 
apresentada como atual não tem mais correspondência com os registros e 
averbações cartorárias do tempo da sua apresentação, além das 
conseqüências penais cabíveis, serão consideradas insubsistentes tanto as 
diretrizes expedidas anteriormente, quanto as aprovações consequentes. 
 
 
 
 
38 
 
Cumpridas as exigências legais e aprovado o loteamento pela prefeitura, cabe 
ao loteador, agora, proceder ao registro do loteamento e, consequentemente, dos 
lotes no Registro de Imóveis da sua localidade. 
A natureza jurídica do registro do loteamento é mista, haja vista que tanto 
declara a mudança de estrutura jurídica dos imóveis e matrículas, como, também, 
constitui os bens que passam ao domínio público (art. 22 da Lei de Parcelamento), 
de forma que são criadas várias matrículas filhas independentes dentro da matrícula 
mãe, sendo que nesta ficará constando a inscrição do projeto aprovado e 
documentação. 
Art. 20. O registro do loteamento será feito, por extrato, no livro próprio. 
Parágrafo único - No Registro de Imóveis far-se-á o registro do loteamento, 
com uma indicação para cada lote, a averbação das alterações, a abertura 
de ruas e praças e as áreas destinadas a espaços livres ou a equipamentos 
urbanos. 
 
O art. 18 da Lei nº 6.766 traz a documentação necessária para o registro do 
loteamento: 
Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o 
loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e 
oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos 
seguintes documentos: 
I - título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula, ressalvado o 
disposto nos §§ 4o e 5o; 
II - histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 
(vintes anos), acompanhados dos respectivos comprovantes; 
III - certidões negativas: 
a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel; 
b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos; 
c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a 
Administração Pública. 
IV - certidões: 
a) dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período 
de 10 (dez) anos; 
b) de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos; 
c) de ônus reais relativos ao imóvel; 
d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos. 
V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de 
verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução 
das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a 
execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, 
quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da 
aprovação de um cronograma, com a duração máxima de quatro anos, 
acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das 
obras; 
VI - exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou 
de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações 
previstas no art. 26 desta Lei; 
VII - declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do 
loteamento. 
 
 
 
39 
 
Por fim, para registrar o loteamento será necessário, ainda, o seguinte 
procedimento: 
Art. 19. Examinada a documentação e encontrada em ordem, o Oficial do 
Registro de Imóveis encaminhará comunicação à Prefeitura e fará publicar, 
em resumo e com pequeno desenho de localização da área, edital do 
pedido de registro em 3 (três) dias consecutivos, podendo este ser 
impugnado no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da última 
publicação. 
[...] 
§ 3o - Nas capitais, a publicação do edital se fará no Diário Oficial do Estado 
e num dos jornais de circulação diária. Nos demais municípios, a publicação 
se fará apenas num dos jornais locais, se houver, ou, não havendo, em 
jornal da região. 
§ 4o - O Oficial do Registro de Imóveis que efetuar o registro em desacordo 
com as exigências desta Lei ficará sujeito a multa equivalente a 10 (dez) 
vezes os emolumentos regimentais fixados para o registro, na época em 
que for aplicada a penalidade pelo juiz corregedor do cartório, sem prejuízo 
das sanções penais e administrativas cabíveis. 
§ 5o - Registrado o loteamento, o Oficial de Registro comunicará, por 
certidão, o seu registro à Prefeitura. 
 
Assim, após ultrapassadas todas as etapas e verificado o atendimento aos 
critérios legalmente impostos, o loteamento será devidamente registrado e estará 
regularizado, sendo este um importante instrumento da urbanização brasileira. 
Os lotes que resultarem do procedimento de loteamento podem ser 
comercializados por meio de instrumento particular ou público de Promessa de 
Compra e Venda ou mesmo Compra e Venda com Alienação Fiduciária. Estes 
contratos, de acordo com o art. 25 da Lei nº 6.766 são irretratáveis e todos os 
requisitos do instrumento constam do art. 26 do mesmo diploma legal. 
Estes contratos, nos termos do art. 26-A da Lei nº 6.766, serão sempre 
iniciados por quadro-resumo e nele devem conter informações como o preço total a 
ser pago pelo imóvel, o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento 
e identificação precisa do corretor, a forma de pagamento do preço, com indicação 
clara dos valores e vencimentos, os índices de correção monetária aplicáveis ao 
contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada 
um, as consequências do desfazimento do contrato, seja mediante distrato, seja por 
meio de resolução contratual motivada por inadimplemento, com destaque negritado 
para as penalidades aplicáveis e prazos de devolução de valores, taxas de juros e 
suas formas de aplicação, informações acerca da possibilidade do exercício do 
direito de arrependimento por parte do adquirente, o prazo para quitação das 
obrigações, informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, o número do 
 
 
40 
 
registro do loteamento, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro 
de imóveis competente, o termo final para a execução do projeto de loteamento e 
entre outras informações. 
 
2.2.1.2 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA 
 
Incorporar é o ato de acrescentar algo ao solo, seja uma construção, seja a 
plantação de uma árvore. A incorporação imobiliária, de modo diverso, não é 
somente o ato de erigir uma construção no solo. De acordo com a Lei nº 4.591/64, é 
um negócio jurídico que tem o intuito de realizar ou promover a construção, para 
alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de 
unidades autônomas. 
A regulamentaçãopara esta prática adveio da necessidade de se proteger o 
comprador dos empreendimentos imobiliários em que suas vendas eram iniciadas 
antes mesmo da construção, cuja compra do projeto é o meio de custeio da 
construção. 
O objetivo principal da lei ao regulamentar o tema é vedar o enriquecimento 
ilícito do incorporador e proteger o consumidor do alto risco que corre ao adquirir 
parte em empreendimento deste tipo. 
O art. 29 da Lei nº 4.591/64 diz que incorporador é a pessoa física ou jurídica, 
independentemente de seu ramo de atuação, que aceita propostas, compromissa ou 
efetiva a venda de unidades a serem construídas, coordenando e levando a termo o 
empreendimento. Ou seja, incorporador é aquele que, até antes mesmo do início da 
obra, tem o interesse de alienar as unidades do empreendimento, como forma de 
viabilizar sua construção. 
Para negociar as unidades, nos termos do art. 32 da mesma lei, o 
incorporador deverá arquivar no registro de imóveis da situação do empreendimento 
os documentos abaixo listados: 
 
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, 
de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta, do qual conste cláusula 
de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação 
em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção 
(devidamente registrado); 
 
 
41 
 
 
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de 
protesto de títulos, de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao 
imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; 
 
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 
anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros; 
 
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades 
competentes; 
 
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das 
partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem de 
área construída; 
 
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular 
de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas 
contribuições; 
 
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo 
a que se refere o inciso IV, do artigo 53, desta lei; 
 
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, 
calculada de acordo com a norma do inciso III, do artigo 53, com base nos custos 
unitários referidos no artigo 54, discriminando-se, também, o custo de construção de 
cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra; 
 
i) discriminação das frações ideais de terreno, com as unidades autônomas 
que a elas corresponderão; 
 
Acerca do tema de incorporação imobiliária, a Lei nº 10.931/2004 trouxe ao 
ordenamento jurídico brasileiro uma importante novidade, tratando de um 
 
 
42 
 
instrumento necessário à garantia de maior segurança ao incorporador e aos 
adquirentes das unidades que é o patrimônio de afetação. 
De acordo com a indigitada lei, patrimônio de afetação é separação do terreno 
e dos direitos da constituição da incorporação a ele vinculados do patrimônio do 
incorporador, cabendo ao próprio incorporador dedicar este patrimônio afetado para 
unicamente levar a cabo o seu empreendimento, em proveito dos adquirentes, 
garantindo as obrigações exclusivamente ligadas ao negócio. 
Para se compreender melhor a conceituação, pode-se equiparar o patrimônio 
de afetação da incorporação à figura da responsabilidade limitada das pessoas 
jurídicas, em que há diferenciação e não confusão entre o patrimônio do empresário 
e de sua empresa. De forma semelhante funciona o patrimônio de afetação, sendo 
certo que o incorporador pode ser também uma pessoa jurídica e, de igual modo, 
instituir afetação de seu patrimônio destinada a consecução de empreendimento 
imobiliário. 
Na justificativa do projeto inicial da Lei nº 10.931/2004, o Deputado Ayrton 
Xerez afirmou que: 
mediante afetação cada empreendimento imobiliário passaria a constituir 
um patrimônio autônomo e passaria a ser tratado como que uma “empresa” 
autônoma. Por essa forma, os créditos trabalhistas, previdenciários, fiscais, 
com garantia real etc., todos eles estarão vinculados ao patrimônio geral do 
incorporador (...). A segregação se justifica porque, em regra, parte 
ponderável de uma incorporação imobiliária se sustenta com os recursos 
financeiros entregues ao incorporador pelos adquirentes ou por eventual 
financiador da obra. Por essa razão, é de todo recomendável a delimitação 
dos riscos desse negócio, para que, na hipótese de falência do 
incorporador, os adquirentes possam assumir a obra e, assim fazendo, 
estejam seguros de que credores estranhos àquele empreendimento não 
poderão agredir aquele patrimônio. (BRASIL, 1999, s.p.) 
 
A instituição do patrimônio de afetação adveio de um clamor social, de fatos 
repetidos e diversos que causaram enormes prejuízos a adquirentes, como a 
falência de grandes construtoras, deixando os compradores “a ver navios”, tendo 
todo o seu investimento destinado a satisfação de créditos da construtora tributários, 
trabalhistas e oriundos da própria falência, principalmente, quando se tinha em conta 
o caráter pessoal e não real dos contratos de promessa de compra e venda que, na 
maior parte das vezes, não era levado a registro. 
Acerca da constituição do patrimônio de afetação, a Lei nº 4.591/64, alterada 
pela sobredita Lei nº 10.931/2004, assim prevê: 
 
 
43 
 
Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante 
averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado 
pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos 
reais de aquisição sobre o terreno. 
Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus 
reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação 
para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento 
de obrigação de construir o empreendimento. 
 
 
Uma vez constituído o patrimônio de afetação, deverá ser formada uma 
comissão de representantes dos adquirentes que será responsável por representar 
todos os adquirentes perante o incorporador e, sobretudo, fiscalizar a destinação do 
patrimônio de afetação, utilização dos recursos, andamento das obras e o 
cumprimento das obrigações do incorporador. É o que prevê o art. 50 da Lei nº 
4.591/64. 
Acerca das obrigações do incorporador, temos como essenciais aquelas 
elencadas no art. 31-D da mesma lei. Abaixo: 
Art. 31-D. Incumbe ao incorporador: 
I - promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação 
do patrimônio de afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais; 
II - manter apartados os bens e direitos objetos de cada incorporação; 
III - diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-
los na forma prevista nesta Lei, cuidando de preservar os recursos 
necessários à conclusão da obra; 
IV - entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses, 
demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo 
pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o patrimônio de 
afetação recebidos no período, firmados por profissionais habilitados, 
ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo incorporador e 
aprovadas pela Comissão de Representantes; 
V - manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação 
em conta de depósito aberta especificamente para tal fim; 
VI - entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o 
trimestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação; 
VII - assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso à 
obra, bem como aos livros, contratos, movimentação da conta de depósito 
exclusiva referida no inciso V deste artigo e quaisquer outros documentos 
relativos ao patrimônio