Servidao esgoto norma

Prévia do material em texto

Norma Técnica SABESP 
NTS 297 
 
 
 
 
 
 CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO PARA INDENIZAÇÃO 
DE FAIXAS DE SERVIDÃO 
 
 
 
 
 
Procedimento 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
São Paulo 
Dezembro - 2012 
 
NTS 297: 2012 Norma Técnica SABESP 
 19/12/2012 
S U M Á R I O 
 
1 OBJETIVO ..................................................................................................................... 1 
2 CAMPO DE APLICAÇÃO .............................................................................................. 1 
3 REFERÊNCIAS NORMATIVAS ..................................................................................... 1 
4 DEFINIÇÕES E SIGLAS ................................................................................................ 2 
5 REQUISITOS GERAIS ................................................................................................... 2 
6 REQUISITOS ESPECÍFICOS ........................................................................................ 2 
ANEXO A LOTES URBANOS ........................................................................................ 11 
ANEXO B GLEBAS URBANIZÁVEIS ............................................................................. 16 
ANEXO C INCLUSÃO DA PARCELA VC - GLEBAS URBANIZÁVEIS ......................... 18 
ANEXO D GLEBAS RURAIS................................................................................ 19 
 
 
Norma Técnica SABESP NTS 297: 2012 
19/12/2012 1 
CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO PARA INDENIZAÇÃO DE FAIXAS DE 
SERVIDÃO 
 
1 OBJETIVO 
Esta Norma tem por objetivo definir critérios de avaliação para instituição de faixa de 
servidão de passagem em decorrência da implantação de tubulação subterrânea de 
adutoras, redes de distribuição, emissários, coletores tronco, redes coletoras ou 
interceptores. 
 
2 CAMPO DE APLICAÇÃO 
 Esta norma se aplica quando as faixas de servidão que ocorrem em lotes urbanos, 
glebas urbanizáveis ou glebas rurais. 
 
3 REFERÊNCIAS NORMATIVAS 
NTS 132 Faixas de Servidão e de Desapropriação para Sistemas Lineares de Água e de 
Esgotos 
NBR 14653 – 1 Avaliação de bens – Procedimentos gerais 
NBR 14653 – 2 Avaliação de bens – Imóveis urbanos 
NBR 14653 – 3 Avaliação de bens – Imóveis rurais 
NBR 14653 – 4 Avaliação de bens – Empreendimentos 
PI0021 Política Institucional - Patrimônio 
PE- PR 0022 Regularização Imobiliária 
 
4 DEFINIÇÕES E SIGLAS 
SERVIDÃO – Encargo específico que se impõe a uma propriedade em proveito de outra 
DESAPROPRIAÇÃO – Transferência unilateral e compulsória da propriedade de um bem 
ou direito, do detentor do mesmo para o poder público, ou por sua delegação, por 
utilidade pública ou interesse social, mediante indenização prévia e justa. 
INDENIZAÇÃO – Justo valor obtido na avaliação da servidão e demais ônus dela 
decorrentes, desde que devidamente comprovados. 
LOTE URBANO – Porção de terreno proveniente de parcelamento de solo urbano 
GLEBA URBANIZÁVEL - Terreno passível de receber obras de infraestrutura urbana, 
visando o seu aproveitamento eficiente, através de loteamento, desmembramento ou 
implantação de empreendimentos. 
GLEBA RURAL - Imóvel com vocação para exploração animal ou vegetal, qualquer que 
seja a sua localização. 
ÁREA EDIFICANTE (AE) – Projeção do terreno passível de receber edificação conforme 
legislação específica. 
ÁREA EDIFICANTE DEPRECIADA (AD) - Projeção do terreno passível de receber 
edificação conforme legislação específica, excluída a porção coincidente com a faixa de 
servidão. 
TESTADA EQUIVALENTE (TEQ) – Corresponde à projeção da testada edificável do 
terreno até o limite da faixa de servidão acrescida do recuo lateral imposto pela legislação 
específica, quando couber. 
TESTADA DE REFERÊNCIA (TREF) – Medida de frente do imóvel para o módulo 
padrão da região conforme normas específicas. 
NTS 297: 2012 Norma Técnica SABESP 
2 19/12/2012 
PROFUNDIDADE EQUIVALENTE (PEQ) - Corresponde à projeção da profundidade do 
terreno até o limite da faixa de servidão acrescida do recuo de frente imposto pela 
legislação específica, quando couber. 
PROFUNDIDADE REFERÊNCIA (PREF) – Intervalo para a profundidade do imóvel para 
o módulo padrão da região conforme normas específicas. 
APROVEITAMENTO EFICIENTE – Aquele recomendável e tecnicamente possível para o 
local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica na 
circunvizinhança, dentre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente. 
ÁREA DE SERVIDÃO (As) - Correspondente à faixa determinada pelo cadastro de 
propriedade, necessária à operação da obra línea. 
VALOR UNITÁRIO (Vu) – Volume unitário do imóvel, ou da porção do móvel, onerado 
pela obra linear. 
 
5 CONSIDERAÇÕES GERAIS 
O avaliador deve verificar a existência de eventuais remanescentes prejudicados e/ou 
inaproveitáveis em razão da implantação da faixa previamente cadastrada, devendo 
nesses casos estender a indenização a tais porções, podendo inclusive sugerir a 
retificação do cadastro de propriedade com a inclusão da mesma. 
Cabe ao avaliador efetuar análise crítica dos resultados obtidos a partir da aplicação 
dessa norma. 
Essa norma se propõe a estabelecer limites para indenização de faixa de servidão de 
passagem para os casos apresentados no item 6 da mesma, cabendo ao avaliador 
ponderar critérios complementares, devidamente justificados, para outras situações. 
 
6 REQUISITOS ESPECÍFICOS 
6.1 Lotes Urbanos 
6.1.1 Posição da tubulação e ônus serviente 
No presente trabalho serão estudados os casos de servidão de passagem com 
alinhamento aproximadamente longitudinal e/ou transversal ao lote urbano, cabendo ao 
avaliador ponderar situações intermediárias entre tais posições. 
Neste contexto, busca-se definir critérios que possibilitem ponderar de forma homogênea 
os seguintes ônus decorrentes da instituição da servidão de passagem: 
1. Perda da exclusividade; 
2. Perda de área edificante do lote e/ou remanescente edificante inaproveitável após a 
instituição de servidão; 
3. Redução da testada edificante do lote, para o caso de servidão aproximadamente 
longitudinal; 
4. Afastamento da edificação em relação ao alinhamento do logradouro público, para o 
caso de servidão aproximadamente transversal. 
Havendo a sobreposição de efeitos (ex.: redução de área, testada, profundidade), a 
indenização corresponderá, a princípio, à soma de cada uma das parcelas especificadas, 
cabendo ao avaliador verificar e excluir eventual parcela simultaneamente ponderada por 
um ou mais efeitos. 
Norma Técnica SABESP NTS 297: 2012 
19/12/2012 3 
Na impossibilidade de aproveitamento eficiente do imóvel em face da instituição da faixa 
de servidão deve – se desapropriar integralmente o imóvel em consonância com as 
normas técnicas vigentes. 
Para o entendimento dos esquemas ilustrativos apresentados a seguir deve-se consultar 
a legenda abaixo: 
LEGENDA 
Recuo
Servidão
Área Edificante
Área Edificante Prejudicada
Área Remanescente Prejudicada 
NOTA: A delimitação e cálculo da área edificante está apresentada no ANEXO A deste 
procedimento. 
6.1.2 CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO 
a) Avaliação de faixas de servidão longitudinais (casos 1, 2 e 3). 
SITUAÇÃO DESCRIÇÃO INDENIZAÇÃO 
 
1º CASO 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Faixas de servidão totalmente 
coincidente com o recuo lateral 
imposto pelas posturas 
municipais. 
 
 
 
 
Instituição de Servidão: 
 
 
 
 
 
 
 
.
3
u
As
V
 
 
  
 
 
 
 
 
ÁREA EDIFICANTE
LOGRADOURO
NTS 297: 2012 Norma Técnica SABESP 
4 19/12/2012 
SITUAÇÃO DESCRIÇÃO INDENIZAÇÃO 
 
 
 
2º CASO 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ÁR EA EDIFIC ANTE
LOGRADOURO
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Faixa de servidão longitudinal, 
parcialmente coincidente com o 
recuo lateral imposto pelas 
posturas municipais, sem 
redução da área edificante do 
lote e eventual redução da 
testada equivalente. 
 
 
 
 
NOTA: A linhatracejada (- - -) 
define a região onde é possível 
localizar a área edificante 
obedecendo aos recuos 
impostos pelas posturas 
municipais. 
A porção destacada em verde 
corresponde a área edificante 
que atende à taxa de ocupação. 
Para detalhes da locação e 
cálculo da área edificante vide 
ANEXO A. 
 
 
 
 
 
 
Instituição de Servidão: 
 
 
.
3
u
As
V
 
 
 
 
 
 
 
Redução da testada equivalente: 
 
 
 
0,25 0,25
0,25
. .
eq Antes eq Depois
ref
t t
Vu At
t
 
  
 
 
 
 
 
Onde: 
 
eqt : testada equivalente; 
reft : testada de referência. 
Norma Técnica SABESP NTS 297: 2012 
19/12/2012 5 
 
SITUAÇÃO 
 
DESCRIÇÃO INDENIZAÇÃO 
 
 
 
3º CASO 
 
 
 
 
 
 
ÁR EA EDIFIC ANTE
LOGRADOURO
 
 
 
 
 
 
 
Faixa de servidão longitudinal, 
parcialmente coincidente com o 
recuo lateral imposto pelas 
posturas municipais, com 
redução da área edificante do 
lote e eventual redução da 
testada equivalente. 
 
a. A Área Edificante 
Depreciada (Ad) está 
indicada em vermelho 
na ilustração ao lado, e 
corresponde à diferença 
entre a Área Edificante 
original do lote (Ae), e 
esta mesma área após 
a servidão; 
 
b. Deve-se incluir na 
Área Edificante 
Depreciada do lote (Ad), 
eventual trecho 
edificante que não tenha 
sido atingido pela 
referida servidão, mas 
que não comporte 
aproveitamento 
construtivo; 
 
c. Recomenda-se a 
elaboração de croqui do 
lote, apresentando os 
recuos construtivos e a 
posição da faixa de 
servidão, para a 
determinação e 
visualização da Área 
Edificante Depreciada 
(Ad). 
 
 
Instituição de Servidão: 
 
 
.
3
u
As
V
 
 
 
 
 
 
Perda da área edificante: 
 
 
2
1. .
d
u
e
A
V k
A
 
 
 
 
 
 
 
Valores sugeridos para K1 
Testada 
(m) 
K1 
5,00 1.500 
6,00 300 
7,00 200 
8,00 170 
9,00 160 
10,00 155 
 
Redução da testada equivalente: 
 
 
 
0,25 0,25
0,25
. .
eq Antes eq Depois
ref
t t
Vu At
t
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
NTS 297: 2012 Norma Técnica SABESP 
6 19/12/2012 
b) Avaliação de faixas de servidão transversais (casos 1 e 2) 
SITUAÇÃO DESCRIÇÃO INDENIZAÇÃO 
1º CASO 
ÁREA EDIFICANTE
LOGRADOURO
 
 
Faixa de servidão transversal, 
coincidente com o recuo de 
frente imposto pelas posturas 
municipais. 
 
 
Instituição de Servidão: 
 
 
 
 .
3
u
As
V
 
 
 
 
 
 
2º CASO 
 
 
ÁREA EDIFICANTE
LOGRADOURO
 
 
 
 
Faixa de servidão transversal, 
parcialmente coincidente com o 
recuo de frente imposto pelas 
posturas municipais, com 
redução da área edificante do 
lote e eventual afastamento da 
edificação em relação ao recuo 
de frente do lote (redução da 
profundidade equivalente). 
 
NOTA : Deve-se incluir na Área 
Edificante Depreciada do lote 
(Ad), eventual trecho edificante 
que não tenha sido atingido 
pela referida servidão mas que 
não comporte aproveitamento 
construtivo (destacado em 
azul); 
Para o cálculo da profundidade 
equivalente do lote consultar 
Anexo A 
 
 Valores sugeridos para K1 
Testada 
(m) 
K1 
5,00 1.500 
6,00 300 
7,00 200 
8,00 170 
9,00 160 
10,00 155 
 
 
 
Perda da exclusividade: 
 
 
.
3
u
As
V
 
 
 
 
 
Perda da área edificante: 
 
2
1. .
d
u
e
A
V k
A
 
 
 
 
 
Redução da Profundidade 
Equivalente: 
 
Se Pref.(Min.) < Peq(Depois) < Pref.(Máx) = 
0 
 
 
Se Peq(depois) < Pref.(Min.) 
 
0,25 0,25
0,25
. .
eq Antes eq Depois
ref
t t
Vu At
t
 
  
 
Onde: 
Peq: profundidade edificante. 
 Pref: profundidade de referência. 
 
Norma Técnica SABESP NTS 297: 2012 
19/12/2012 7 
 
6.2 Glebas urbanizáveis 
 
Face às características inerentes a este tipo de imóvel, admite-se a segmentação do 
mesmo em duas porções, a saber: 
a) Porção diretamente desmembrável: compreende o segmento do imóvel que 
confronta com logradouro público oficial e cujo parcelamento é feito pelo simples 
desdobro em lotes, atendendo à legislação pertinente. Neste caso, os lotes oriundos do 
referido segmento se beneficiam pela preexistência dos melhoramentos públicos. 
b) Porção interna ou loteável: compreende o segmento restante do imóvel que, pela 
posição interna ao imóvel, prescinde de prévia abertura de ruas e implementação de 
melhoramentos públicos para o parcelamento em lotes. 
 
6.2.1 – Convenções e nomenclatura 
Considerando o exposto no item anterior e, com o intuito de facilitar o entendimento 
expresso nesta norma, adota - se as seguintes convenções e nomenclaturas, indicadas 
na figura A. 
LOGRADOURO PÚBLICO EXISTENTE
SEGMENTO DIRETAM ENTE DESMEM BRÁVEL
 (SD)
SEGMENTO LOTEÁVE L
 (SL)
 
Figura A — Segmentação da gleba urbanizável 
 
Admite-se que o segmento diretamente desmembrável da gleba (SD) constitui a porção 
de maior valor do imóvel, em face de confrontação com o logradouro público existente e 
respectivos melhoramentos públicos. 
A profundidade deste segmento é definida pela profundidade de referência (Pr) limite da 
região na qual se enquadra o imóvel, podendo se estender até duas vezes (2) este 
limite se detectado potencial de aproveitamento na região. Na avaliação da gleba, 
contudo, deve-se considerar este tipo de parcelamento mediante correção no valor 
unitário do lote resultante. 
O segmento loteável da gleba (SL) constitui a porção "interna", cujo parcelamento é 
admitido, quanto for possível, em lotes enquadrados no padrão de ocupação estabelecido 
para a região do imóvel. 
NTS 297: 2012 Norma Técnica SABESP 
8 19/12/2012 
6.2.2. Considerações gerais sobre a instituição de servidão de passagem em glebas 
urbanizáveis 
a) Na avaliação para instituição de servidão de passagem deve-se ponderar a localização 
da obra linear em relação à gleba. Se a faixa avaliada estiver inserida na porção frontal 
da gleba (porção desmembrável), ou no miolo da gleba (porção interna ou loteável), 
deve-se adotar o respectivo valor unitário da porção atingida. Caso a obra linear esteja 
inserida em ambas as porções deve-se adotar o valor unitário médio da gleba. 
b) Na apuração do valor unitário da porção da gleba urbanizável atingida pela obra linear 
dar-se-á prioridade ao Método Comparativo Direto; 
c) Na impossibilidade de utilização do Método Comparativo Direto pode ser feito o uso do 
Método Involutivo, considerando as eventuais despesas com urbanização da(s) 
porção(ões) atingida(s). 
d) Os valores unitários das porções diretamente desmembrável da gleba (VUGD) e interna 
ou loteável (VUGL), podem ser apurados através pelos seguintes métodos: 
 Estatístico; 
 Involutivo; 
 Composto. 
e) No uso do Método Involutivo ou Composto, o prazo total do empreendimento deve ser 
admitido igual para os cálculos dos segmentos desmembráveis e loteáveis, uma vez que 
se trata de um único empreendimento. Tal distinção é meramente didática, para fins de 
cálculo. 
f) Para a apuração do valor unitário de glebas urbanizáveis de grandes dimensões, cujo 
aproveitamento urbano não se dará de forma homogênea e contemporânea em toda a 
extensão da gleba, o avaliador pode adotar, para fins de cálculo do respectivo valor 
unitário, a situação paradigma de uma "gleba ideal", com dimensões adaptadas à 
realidade do mercado local. 
6.2.3. Critérios para apuração do valor unitário da gleba 
A determinação do valor unitário da gleba nos segmentos que a constituem (porção 
desmembrável e loteável) pode ser obtida pela aplicação dos seguintes critérios: 
 Método Estatístico (Mínimos Quadrados); 
 Método Involutivo; 
 Método Composto. 
a) Método estatístico 
Para a formulação deste método pressupõe-se a existência de um número significativo 
de elementos de pesquisa (glebas), cujas características físicas e a segmentação em 
porção desmembrável e loteável é de conhecimento do avaliador. 
A formulação deste método parte das premissas básicas apresentadas nos itens 2 e 3 
deste procedimento, onde admite-se que o valor total da gleba (VTG) é composto pelo 
valor dosegmento desmembrável (VGD) e do segmento loteável (VGL), sendo que o 
segmento desmembrável possui valor unitário k vezes superior ao do segmento loteável 
(VUD = k  VUGL). 
Assim teremos: 
Norma Técnica SABESP NTS 297: 2012 
19/12/2012 9 
VTG (1) = SD (1)  VUGD(1) + SL(1)  VUGL(1)  substituindo VUD(1) por k  VUL(1) e considerando n 
elementos de pesquisa 
VTG(1) = SD(1)  k  VUGL(1) + SL(1)  VUGL(1) 
VTG(2) = SD(2)  k  VUGL(2) + SL(2)  VUGL(1) 
VTG(n) = SD(n)  k  VUGL(n) + SL(n)  VUGL(1) 
 
Resolvendo o conjunto de equações acima pelo Método dos Mínimos Quadrados 
obtém- se os valores estimados para VUGD e VUGL. 
O Anexo B apresenta um exemplo da aplicação desse método 
b) Método involutivo 
Admite-se a avaliação individual de cada segmento da gleba, adotando um conjunto de 
parâmetros que represente a eventual valorização pela venda dos lotes, e os respectivos 
custos e prazos pertinentes ao segmento em estudo. 
Torna-se oportuno observar que os valores unitários obtidos por este procedimento 
devem conduzir a um valor unitário médio ponderado da gleba próximo daquele que 
seria obtido a partir dos parâmetros médios urbanísticos, admitido a avaliação da gleba 
como um todo. 
Quando fizer uso do Método Involutivo, o avaliador deve considerar as posturas 
municipais vigentes na definição das porções desmembráveis e internas da gleba 
c) Método composto 
Consiste em obter o valor unitário médio de mercado para glebas urbanizáveis através 
de pesquisa de preços. 
A relação entre os valores unitários da porção desmembrável (VUGD) e a porção interna 
ou loteável (VUGL) é obtida com auxílio do método involutivo, considerando, para cada 
uma das porções, o mesmo prazo para a urbanização e respectiva venda dos lotes. 
Admite-se, portanto, que a urbanização das porções desmembrável e loteável ocorram 
concomitantemente. 
6.2.4. Cálculo do valor indenizatório devida à Instituição de servidão de passagem 
Para as avaliações de faixas de servidão cabe aplicar o exposto nos itens a – f do item 
6.2.2.2, para a determinação do valor unitário da gleba, acrescido dos seguintes itens 
complementares: 
a) Para o cálculo do montante indenizatório devido à instituição de servidão de passagem 
aplica-se a fórmula seguinte: 
 
Montante Indenizatório = VS + Vc + DR 
 
Onde: 
 
VS : valor corresponde à instituição de servidão, fixado em 1/3 do valor de 
mercado da referida faixa (ônus exclusivo sobre a faixa); 
Vc: Em casos excepcionais, é admitida a inclusão de uma parcela ―Vc‖; (Vide 
Anexo C). 
NTS 297: 2012 Norma Técnica SABESP 
10 19/12/2012 
DR : valor correspondente a eventual desvalorização do remanescente, 
calculado de acordo com os critérios de desvalorização de remanescentes 
apresentados neste procedimento. 
b) Nos casos gerais de instituição de servidão de passagem, onde a implantação da obra 
é compatível com o uso mais eficiente da gleba, o montante indenizatório corresponde 
exclusivamente a 1/3 do valor da faixa onerada; 
c) Considera-se como uso compatível os seguintes casos: 
- Servidões de tubulação subterrânea em que a faixa se estenda em segmento da gleba 
absorvível por ruas, áreas verdes ou institucionais do futuro loteamento, ou mesmo 
aquelas que situadas dentro dos hipotéticos lotes, não lhe causem prejuízo além daquele 
suportado pela alíquota de 1/3, conforme procedimentos específicos de lotes urbanos; 
- Acessos que se estendam por ruas ou áreas institucionais do futuro loteamento, salvo 
caso descrito abaixo; 
d) Ocorrendo o cercamento do acesso, este deverá preferencialmente ser avaliado como 
desapropriação, cabendo ainda estudo da eventual desvalorização do remanescente, 
quer por encravamento ou outro prejuízo observado no momento da análise. 
Recomenda-se evitar o referido cercamento; 
6.2.4.1 Desvalorização da área não onerada 
Caso o avaliador tenha usado o conceito de ―gleba ideal‖ para efeito de cálculo, deve 
também ponderar a eventual posição da servidão nesta gleba ideal para cálculo de 
desvalorização. 
 
6.3 Glebas rurais 
6.3.1 Determinação do valor unitário da gleba rural 
A determinação do valor unitário de glebas rurais deve ser pautada no "Método 
Comparativo de Dados de Mercado", mediante adequada homogeneização e 
saneamento de pesquisa de preços de imóveis assemelhados quanto às características 
intrínsecas e extrínsecas. 
6.3.2. Considerações gerais sobre a avaliação de glebas rurais 
a) Instituição de servidão de passagem 
Para a apuração do montante indenizatório devido à instituição de servidão de passagem 
incidente sobre imóvel rural, aplica-se a fórmula seguinte: 
 
Montante Indenizatório = VS + VC + DR 
Onde: 
VS: valor corresponde à instituição de servidão, fixado em 1/3 do valor de mercado da 
referida faixa (ônus exclusivo sobre a faixa); 
VC: valor complementar, apurado em função do tipo de uso permitido sobre a faixa, de 
acordo com tabela constante no Anexo D; 
Obs: Em casos excepcionais é admitida a consideração de uma parcela devido à 
desvalorização do remanescente "DR", desde que devidamente justificados no corpo do 
laudo. 
b) Considerações gerais 
Norma Técnica SABESP NTS 297: 2012 
19/12/2012 11 
a) Nos casos gerais de instituição de servidão de passagem de tubulações ou acessos, 
onde a implantação da obra é compatível com o uso mais eficiente da gleba, o montante 
indenizatório corresponde exclusivamente a 1/3 do valor da faixa onerada; 
b) Ocorrendo o cercamento de acesso, este deverá preferencialmente ser avaliado como 
desapropriação, cabendo ainda estudo da eventual desvalorização do remanescente, 
quer por encravamento ou outro prejuízo observado no momento da análise. 
Recomenda-se evitar o referido cercamento; 
c) O estudo de eventual desvalorização do remanescente deve, preferencialmente, estar 
pautado no critério "Antes e Depois". 
d) No caso de acesso aflorante, deve ser verificado o seccionamento físico do imóvel e 
eventualmente a inclusão do custo de obras compensatórias para o reestabelecimento da 
ligação física entre as partes, caso não estejam contempladas em projetos. 
NTS 297: 2012 Norma Técnica SABESP 
12 19/12/2012 
ANEXO A – LOTES URBANOS 
 
1. CARACTERIZAÇÃO DA ÁREA EDIFICANTE 
Para efeito deste procedimento, a área edificante (Ae) de um lote urbano será definida 
como o menor valor entre o produtório da área total (At) pela taxa de ocupação (To), 
definida pela legislação municipal, ou a área total do lote (At) excluída a área coincidente 
com os recuos obrigatórios (Ar): 
Ae = To  At (Eq. 1) 
e/ou 
Ae = At – Ar (Eq. 2) 
Geralmente a área edificante (Ae) é limitada pela taxa de ocupação (To), e nestes casos, 
seu posicionamento no lote poderá assumir diversas configurações, conforme exemplos 
abaixo: 
10,00m
2
5
,0
0
m
10,00m 10,00m 10,00m
Logradouro
 (Fig. 1)
Logradouro
 (Fig. 2)
Logradouro
 (Fig. 3)
Logradouro
 (Fig. 4)
3
0
,0
0
m
3
5
,0
0
m
4
0
,0
0
m
 
Considerando a variedade de posições que a área edificante (Ae) poderá assumir no 
interior de um lote urbano, para a sua correta definição sugere-se o seguinte roteiro: 
1º Passo – Define-se a vocação de uso do imóvel, conforme características 
da região e possibilidades legais; 
2º Passo – Define-se, de acordo com as posturas legais e para o uso 
proposto, a taxa de ocupação e os recuos construtivos do imóvel; 
Norma Técnica SABESP NTS 297: 2012 
19/12/2012 13 
ANEXO A – LOTES URBANOS (continuação) 
3º Passo – Calcula-se a área edificante de acordo com as equações 1 e 2, adotando-se o 
menor valor entre elas. 
Exemplificando o roteiro sugerido, constata-se através das figuras anteriores que, a 
medida que o lote ganha profundidade a área edificante (Ae), permitida pela legislação 
municipal, torna-se inferior à área delimitada pelos recuos. 
Nestes casos, sendo necessário recuar a posição original da área edificante, de modo a 
compatibilizá-la com eventual faixa de servidão, cabe ao avaliador ponderar eventualdesvalorização do lote, decorrente da perda de área edificante ou recuo da edificação, 
que será calculada de acordo com os critérios estabelecidos neste procedimento. 
Especial atenção deve ser dada aos casos de uso R1 (residência unifamiliar), posto que a 
legislação do município de São Paulo permite a utilização dos fundos do lote para erguer 
construções. Neste caso, a área edificante do lote poderá assumir as seguintes 
configurações, exemplificada nos esquemas abaixo, cabendo ao avaliador ponderar a 
compatibilidade desta configuração com o padrão da região: 
10,00m
2
5
,0
0
m
10,00m
Logradouro
 (Fig. 5)
Logradouro
 (Fig. 6)
3
0
,0
0
m
 
2. CARACTERIZAÇÃO DA ÁREA EDIFICANTE APÓS A INSTITUIÇÃO DE 
SERVIDÃO 
Para o cálculo da área edificante após a instituição de servidão pode-se seguir os passos 
sugeridos no item anterior, ponderando a influência da faixa de servidão proposta. 
A área edificante depreciada (Ad) corresponderá à diferença entre as áreas , antes e 
depois da instituição de servidão de passagem. 
Ad = Ae(antes) – Ae(depois) 
NTS 297: 2012 Norma Técnica SABESP 
14 19/12/2012 
ANEXO A – LOTES URBANOS (continuação) 
Eventual remanescente cuja forma inviabilize à sua adequada ocupação em relação ao 
padrão estabelecido para região, deve ser acrescido à área edificante depreciada (Ad). 
3. CARACTERIZAÇÃO DA TESTADA EQUIVALENTE DE UM IMÓVEL (Teq) 
Considera-se testada equivalente (Teq) de um lote urbano o somatório da testada 
edificante (Te) e aos recuos laterais (Rl) impostos pelas posturas municipais. Via de 
regra, a testada equivalente, antes da instituição da servidão, corresponde à testada 
física do terreno. 
LOGRADOURO
Te Rl
Teq
 
 
Teq = Te + Rl (Eq. 3) 
 
NOTA: Para fins deste procedimento, considera-se testada edificante (Te) ao segmento 
do terreno perpendicular aos lados do terreno, quando paralelos, lindeiro ao alinhamento 
predial. 
Para o cálculo do montante indenizatório devido à redução da testada equivalente do lote, 
de acordo com o 2º Caso do item 6.1.2, alínea a deste procedimento utiliza-se a 
ilustração abaixo. 
 
 
 
 
 
Norma Técnica SABESP NTS 297: 2012 
19/12/2012 15 
ANEXO A – LOTES URBANOS (continuação) 
ÁR EA EDIFIC ANT E
LOGRADOURO
ÁR EA EDIFIC ANT E
LOGRADOURO
Te (antes) RlTe (depo is) Rl
Teq. (depo is) = Te (depois ) + Rl Teq. (antes) = Te (antes) + Rl
 
 
 
Redução da testada equivalente: 
 
 
0,25 0,25
0,25
( ) ( )
. .
Teq Antes Teq Depois
Vu At
Tref
 
 
 
 
NOTA: A testada equivalente depois (Teq. 
(depois)) correspondo ao somatório da testada 
edificante após a servidão (Te (depois)) ao recuo 
lateral (Rl) obrigatório imposto pelas posturas 
municipais. Neste cálculo, a perda da testada 
edificante, devido à servidão, é excluída do 
cálculo. 
Nos casos de servidão de passagem longitudinal, cuja redução da testada edificante (Te) 
inviabilize a construção de edificações compatíveis com o padrão de ocupação 
estabelecido para a região, cabe ao avaliador verificar a necessidade de desapropriação 
integral do lote. 
Recomenda-se que a testada edificante (Te) de um lote, após a instituição de servidão 
nunca seja inferior a 3,00m, acrescido dos respectivos recuos laterais. 
4. CARACTERIZAÇÃO DA PROFUNDIDADE EQUIVALENTE DE UM IMÓVEL (Peq) 
Considera-se profundidade equivalente (Peq) de um lote urbano ao somatório da 
profundidade edificante (Pe) aos recuos de frente (Rft) e fundos (Rfd) impostos pelas 
posturas municipais. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
NTS 297: 2012 Norma Técnica SABESP 
16 19/12/2012 
ANEXO A – LOTES URBANOS (continuação) 
 
ÁREA EDIF ICANTE
LOGRADOURO
R
ft
 (
a
n
te
s)
P
e
 (
a
n
te
s)
R
fd
P
e
q
.
 
 
Peq = Pe + Rft + Rfd (Eq. 4) 
 
NOTA: (1) Via de regra, a profundidade 
equivalente, antes da instituição da servidão, 
corresponde à profundidade física do terreno. 
(2) Para fins deste procedimento, considera-se 
profundidade edificante (Pe) ao segmento do 
terreno perpendicular à frente do terreno, quando 
aproximadamente paralelos, onde é possível erguer 
construções. 
Para o cálculo da montante indenizatório devido à redução da profundidade equivalente 
do lote, de acordo com o 2º Caso do item 6.2.1, alínea b deste procedimento, utiliza-se a 
ilustração abaixo. 
ÁREA EDIFICANTE
LOGRADOURO
ÁREA EDIFICANTE
LOGRADOURO
P
e
 (
d
e
p
o
is
)
R
fd
R
ft
P
e
 (
a
n
te
s)
R
fd
P
e
q
. 
(a
n
te
s)
 =
 P
e
 (
a
n
te
s)
 +
 R
ft
 +
 R
fd
P
e
q
. 
(d
e
p
o
is
) 
=
 P
e
 (
d
e
p
o
is
) 
+
 R
ft
 +
 R
fd R
ft
 
NOTA: Para fins deste procedimento, limita-se a 
redução da profundidade edificante até o seu valor 
médio (1/2 Pe). Cabe ao avaliador, nestes casos, 
verificar eventual necessidade de desapropriação 
integral do lote se não houver possibilidade de uso 
da área remanescente nos termos deste 
procedimento. 
 
 
Redução da Profundidade 
Equivalente: 
 
se Pref.(Min.) < Peq(Depois) < Pref.(Máx) = 0 
 
 
se Peq(depois) < Pref.(Min.) 
 
 
0,50 0,50
0,50
( ) ( )
. .
Peq Antes Peq Depois
Vu At
Pref
 
 
 
 
 
NOTA: A profundidade equivalente 
depois (Peq. (Depois)) corresponde ao 
somatório da profundidade 
edificante depois (Pe(Depois)) aos 
recuos de frente (Rft) e fundos (Rfd). 
Analogamente ao cálculo da 
redução da testada, a perda da 
profundidade edificante é excluída 
do somatório. 
 
 
 
 
 
Norma Técnica SABESP NTS 297: 2012 
19/12/2012 17 
ANEXO B – GLEBAS URBANIZÁVEIS 
I — UTILIZAÇÃO DO MÉTODO ESTATÍSTICO PARA A DETERMINAÇÃO DO VALOR 
UNITÁRIO DA GLEBA 
I.1 — PESQUISA DE PREÇOS 
Para fins deste exemplo comparativo admite-se CONSTANTE as demais características 
das glebas (localização, topografia, superfície, etc) . 
1 — Área Total = 50.000,00m² 
Área Desmembrável = 20.000,00m² 
Área Loteável = 30.000,00m² 
Valor Total = R$540.000,00 
 
2 — Área Total = 60.000,00m² 
Área Desmembrável = 20.000,00m² 
Área Loteável = 40.000,00m² 
Valor Total = R$627.200,00 
 
3 — Área Total = 35.000,00m² 
Área Desmembrável = 10.000,00m² 
Área Loteável = 25.000,00m² 
Valor Total = R$388.500,00 
 
4 — Área Total = 40.000,00m² 
Área Desmembrável = 15.000,00m² 
Área Loteável = 25.000,00m² 
Valor Total = R$447.653,00 
 
 
I.2 — RESULTADO DO MÉTODO DOS MÍNIMOS QUADRADOS 
 
RESUMO DOS RESULTADOS 
Estatística de regressão 
R múltiplo 0,988296581 
R-Quadrado 0,976730132 
R-quadrado ajustado 0,465095197 
Erro padrão 19579,71197 
Observações 4 
 
ANOVA 
 gl SQ MQ F 
F 
de significação 
Regressão 2 32182757515 16091378757 41,97402915 0,108498385 
Resíduo 2 766730241,8 383365120,9 
Total 4 32949487757 
 
 Coeficientes Erro padrão Stat t valor-P 95% inferiores 95% superiores Inferior 95,0% 
Interseção 0 #N/D #N/D #N/D #N/D #N/D #N/D 
VUD 11,43522222 3,488598759 3,277884048 0,081811646 -3,575017199 26,44546164 -3,575017199 
VUL 10,40946667 1,910784234 5,447745737 0,032082354 2,188019942 18,63091339 2,188019942 
 
NTS 297: 2012 Norma Técnica SABESP 
18 19/12/2012 
ANEXO B – GLEBAS URBANIZÁVEIS (Continuação) 
RESULTADOS DE RESÍDUOS 
RESULTADOS DE 
PROBABILIDADE 
Observação Previsto (a) VTG Resíduos Resíduo padrão Percentil VTG 
1 540988,4444 -988,4444444 -0,071393877 12,5 388500 
2 645083,1111 -17883,11111 -1,291670598 37,5 447653 
3 374588,8889 13911,11111 1,004778928 62,5 540000 
4 431765 15888 1,147566681 87,5 627200 
 
Norma Técnica SABESP NTS 297: 2012 
19/12/2012 19 
ANEXO C– INCLUSÃO DA PARCELA VC ( GLEBAS URBANIZÁVEIS) 
 
I – ALÍQUOTAS PARA INDENIZAÇÃO 
As alíquotas apresentadas a seguir têm por objetivo Indenizar eventual ônus incidente 
exclusivamente sobre a faixa, não se prestando para cobrir desvalorização de 
remanescente, que é objeto de parcela própria. Sugere-se a aplicação das alíquotas 
complementares (VC), descritas abaixo em casos excepcionais, tais como: tubulação total 
ou parcialmente aflorante, acessoem circunstancias particulares não se justificam a 
desapropriação. 
A tabela abaixo sugere valores complementares de indenização. 
TABELA 1 — Valores sugeridos para a alíquota indenizatório das parcelas VS e VC 
 
Situação Exemplo 
Alíquota 
(VS) 
Complementar 
(VC) 
 
Indenização 
(VS + VC) 
Tubulação enterrada, 
superfície livre para o uso 
praticado na propriedade. 
 
 
 
 
 
 
 
 
0,333 
– 0,333 
Tubulação enterrada, 
superfície livre, porém com 
restrições ao uso praticado 
na propriedade (sem 
interesse ao proprietário). 
Plantio de 
cultura. 
 
0,333 
 
0,667 
Tubulação enterrada, 
superfície livre, porém com 
restrições ao uso praticado 
na propriedade (com 
algum uso para o 
proprietário). 
Plantio de 
cultura. 
 
0,167 
 
0,500 
Tubulação aparente, 
porém não impedindo a 
passagem. 
 0,467 0,800 
Tubulação aparente, 
obstruindo 
significativamente na 
passagem. 
 0,617 0,950 
Acesso cercado. Desapropriação 
Acesso pavimentado, não 
útil ao proprietário. 
 
 
 
 
 
0,333 
0,617 0,950 
Acesso pavimentado, útil 
ao proprietário. 
 – 0,333 
Acesso não pavimentado, 
não útil ao proprietário. 
 0,617 0,950 
Acesso não pavimentado, 
útil ao proprietário ou 
coincidente com caminho 
existente. 
 - 0,333 
 
 
NTS 297: 2012 Norma Técnica SABESP 
20 19/12/2012 
ANEXO D – GLEBAS RURAIS 
 
I – ALÍQUOTAS PARA INDENIZAÇÃO 
As alíquotas apresentadas a seguir têm por objetivo Indenizar eventual ônus incidente 
exclusivamente sobre a faixa, não se prestando para cobrir desvalorização de 
remanescente, que deverá ser objeto de análise própria. Sugere-se a aplicação da 
alíquota complementar (VC) em casos excepcionais, tais como: tubulação total ou 
parcialmente aflorante, acesso em circunstancias particulares que não se justifica a 
desapropriação. 
A tabela 1 sugere valores complementares de indenização. 
TABELA 1 — Valores sugeridos para a alíquota indenizatório das parcelas VS e VC 
Situação Exemplo 
Alíquota 
(VS) 
Complementar 
(VC) 
 
Indenização 
(VS + VC) 
Tubulação enterrada, 
superfície livre para o uso 
praticado na propriedade. 
 
0,333 
– 0,333 
Tubulação enterrada, 
superfície livre, porém com 
restrições ao uso praticado 
na propriedade (sem 
interesse ao proprietário). 
Plantio de 
cultura. 
 
0,333 
 
0,667 
Tubulação enterrada, 
superfície livre, porém com 
restrições ao uso praticado 
na propriedade (com 
algum uso para o 
proprietário). 
Plantio de 
cultura. 
 
0,167 
 
0,500 
Tubulação aparente, 
porém não impedindo a 
passagem. 
 0,467 0,800 
Tubulação aparente, 
obstruindo 
significativamente na 
passagem. 
 0,617 0,950 
Acesso cercado. (Vide 
item 4.3 c) 
 Desapropriação 
Acesso não útil ao 
proprietário. 
 
0,333 
0,617 0,950 
Acesso útil ao proprietário 
ou coincidente com 
caminho existente. 
 – 0,333 
 
 
 
 
 
 
 
Norma Técnica SABESP NTS 297: 2012 
19/12/2012 21 
 
 
Sabesp - Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo 
Diretoria Tecnologia, Empreendimentos e Meio Ambiente - T 
Superintendência de Pesquisa, Desenvolvimento Tecnológico e Inovação - TX 
Departamento de Normalização e Acervo Técnico - TXA 
 
Rua Costa Carvalho, 300 - CEP 05429-900 
São Paulo - SP - Brasil 
Telefone: (011) 3388-8096 / FAX: (011) 33888695 
e -mail : marcoabarbosa@sabesp.com.br 
 
 
 
- Palavras Chave: 
avaliação; faixa de servidão; indenização. 
 
 
- 20 páginas 
 
Considerações finais: 
 
1) Esta norma técnica, como qualquer outra, é um documento dinâmico, podendo 
ser alterada ou ampliada sempre que for necessário. Sugestões e comentários 
devem ser enviados a TXA Departamento de Acervo e Normalização Técnica 
2) Tomaram parte na elaboração desta revisão 
 
DIRETORIA 
 
UNIDADE NOME 
M ME/S Evano J. Nogueira 
C CPI Luiz Henrique Cappellano 
C CPI Ewerton Meirelles 
R RMA Sílvio Noriaki Yamaia 
T TXA Marco Aurélio Lima Barbosa