Apostila 20 - Locações não residenciais

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Locações não residenciais não sujeitas à renovação compulsória. 
Conforme comentado em nosso artigo na semana passa veiculado neste espaço, pelo art. 51 da LL nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação compulsória do contrato, se preenchidas as condições ditadas por aquele mencionado artigo. Tal disposição legal tem por escopo proteger o fundo de comércio que o locatário conquistou, durante a locação, evitando-se que o locador, findo o contrato, exija luvas para renová-lo, ou seja, dinheiro. Portanto, não querendo o locador fazer outro contrato, o locatário terá o prazo decadencial de um ano a seis meses antes do vencimento do contrato para ajuizar ação de renovação de contrato, demonstrado o preenchimento dos requisitos legais, hipótese em que terá a locação renovada, em juízo, pelo mesmo prazo de duração do contrato anterior, de no mínimo cinco anos. 
Necessário, agora, tratar das demais locações. 
Com relação às locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato, pelo art. 53 da LL, somente poderá ser rescindido nas hipóteses do art. 9º, ou seja, no caso de mútuo acordo; em decorrência da prática de infração legal ou contratual; em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele recuse a consenti-las.
Outra hipótese de retomada das locações mencionadas no parágrafo anterior é se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição edificação, licenciado ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil. 
Portanto, nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, não há que se falar em denúncia vazia do contrato que, mesmo findo, continuará vigendo por prazo indeterminado e a retomada somente poderá ocorrer nas exclusivas hipóteses antes aludidas. 
Pelo art. 55 da LL considera locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus familiares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados. Portanto, mesmo estas empresas alugando imóvel residencial, para fins de moradias das pessoas antes citadas, de considerarem-se tais locações como não residenciais, o que facilitará, por conseguinte, a retomada do imóvel. 
E pelo art. 56 da LL, nos demais casos de locação não residencial, ou seja, quando o contrato não estiver sujeito à renovação compulsória, prevista no art. 51 desta mesma lei, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Ação a ação de despejo, para a retomada do imóvel, deverá ser ajuizada neste trintídio legal. 
 Porém e pelo parágrafo único do art. 56 da LL, findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado. Nesta hipótese e pelo art. 57 o contrato de locação, vigente por prazo indeterminado, poderá ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.
Portanto, se a locação não residencial for por prazo inferior a 05 (cinco) anos ou se superior e não for proposta ação renovatória, compete ao locador ajuizar nos trinta dias subsequentes ao vencimento do contrato ação de despejo para a retomada do imóvel, não necessitando de motivo algum para o exercício de tal ação. Não o fazendo neste prazo, deverá, a qualquer momento, fazê-lo, desde que notifique o locatário para desocupação do imóvel, cujo contrato de locação está vigendo por prazo indeterminado e, caso não cumprido o prazo assinalado, propor ação de despejo, sem motivação alguma. É também mais um caso de denúncia vazia de locação. 
Veremos no próximo artigo as ações de despejo permitidas pelo Estatuto do Inquilinato, lei nº 8.245/91.